物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡職調(diào)查注意事項樣本

年4月19日物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡職調(diào)查注意事項文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請聯(lián)系改正。170511物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡職調(diào)查注意事項作者：律小熊微信公眾平臺：小熊夜讀背景4月，受某地產(chǎn)公司（下稱“該地產(chǎn)公司”）的委托，我們律所參與到該地產(chǎn)公司收購B物業(yè)服務(wù)有限公司（未上市，下稱“物業(yè)公司”）股權(quán)項目中，就物業(yè)公司歷史沿革、治理結(jié)構(gòu)、主要資產(chǎn)、重大合同、重大債權(quán)債務(wù)、稅種及稅率等相關(guān)事項進(jìn)行法律盡職調(diào)查，并出具法律盡職調(diào)查報告和相關(guān)的交易文件。作為長期實習(xí)生，有幸接觸到該項目，并全程參與?！皽毓识隆?，想要在下一次做得更好，想要快速提升自己的經(jīng)驗和能力，復(fù)盤無疑是最佳的工具。因此，今天抽時間將這個項目做一個總結(jié)，以期下次遇到類似項目時能夠做得更好。以時間為線索，法律盡職調(diào)查大致可分為三個階段：前期準(zhǔn)備階段、盡職調(diào)查階段、調(diào)查后期階段，項目過程中，每個階段側(cè)重點會有差別。前期準(zhǔn)備階段前期準(zhǔn)備階段，是指在展開法律盡職調(diào)查之前，向客戶單位及目標(biāo)公司大致了解客戶單位的需求、目標(biāo)公司的初步情況等背景資料，從而設(shè)計、制定盡職調(diào)查文件清單和編制法規(guī)卷的階段。即前期準(zhǔn)備階段主要涉及到兩方面的工作：（1）設(shè)計、制定法律盡職調(diào)查文件清單；（2）考慮可能會涉及到的法律問題，查詢相關(guān)法律法規(guī)及案例資料，并形成相應(yīng)的文件資料，以便盡調(diào)過程中查詢、使用。設(shè)計、制定法律盡職調(diào)查文件清單經(jīng)過查詢資料得知，法律盡職調(diào)查，愿意是指適當(dāng)?shù)幕驊?yīng)由的勤勉，引申為交易當(dāng)事方對交易對方主體、交易標(biāo)的等進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)查和評估。在設(shè)計、制定法律盡職調(diào)查文件清單時，應(yīng)當(dāng)配合擬交易的目的、重點和時間要求，將所有與項目有關(guān)的事實列出，并盡可能窮盡。因此，在最初階段，我們可能會提供一個幾乎囊括了目標(biāo)公司及主要股東的基本信息資料清單，包括目標(biāo)公司的工商信息、許可證書、資質(zhì)證書、主要資產(chǎn)、重大合同、重大債權(quán)債務(wù)、勞動人事、稅收稅務(wù)、訴訟執(zhí)行情況、股東基本資料等，并在備注一欄中建議目標(biāo)公司提交文件的截止時間，以便推動項目的進(jìn)程。物業(yè)公司可能會涉及到的法律法規(guī)文件《中華人民共和國公司法》《中華人民共和國物權(quán)法》《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》《物業(yè)管理條例》《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》《國務(wù)院關(guān)于取消一批職業(yè)資格許可和認(rèn)定事項的決定》《物業(yè)承接查驗辦法》《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》《住宅專項維修資金管理辦法》其它地方規(guī)范性文件，如：《四川省物業(yè)管理條例》《四川省物業(yè)管理資質(zhì)等級審批辦法》《四川省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法》等。盡職調(diào)查階段更新盡職調(diào)查文件清單在法律盡職調(diào)查過程中，針對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時更新法律盡職調(diào)查文件清單，并發(fā)送給目標(biāo)公司，要求目標(biāo)公司補(bǔ)充相應(yīng)的文件，以確保此次法律盡職調(diào)查相對全面、準(zhǔn)確。收集、整理、審核盡職調(diào)查資料此階段，最重要的便是審核盡職調(diào)查資料，就如何收集、整理在此不贅。如下為目標(biāo)公司提供的資料內(nèi)容及審核要點：《營業(yè)執(zhí)照》。審核《營業(yè)執(zhí)照》的頒發(fā)時間，確保為最新執(zhí)照；審核《營業(yè)執(zhí)照》的法定代表人，明確公司現(xiàn)有法定代表人跟執(zhí)照登記一致。審核《營業(yè)執(zhí)照》的營業(yè)期限，確保該期限長于擬交易的需求。審核《營業(yè)執(zhí)照》的住所與實際經(jīng)營場所相一致?！稜I業(yè)執(zhí)照》所載明的經(jīng)營范圍與公司的實際經(jīng)營范圍一致。注意：取得目標(biāo)公司的《營業(yè)執(zhí)照》后，需登錄國家企業(yè)信用信息系統(tǒng)核對，確保《營業(yè)執(zhí)照》的信息與系統(tǒng)載明的信息一致?！段飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書》資質(zhì)證書載明的信息與《營業(yè)執(zhí)照》載明的信息是否一致。資質(zhì)證書載明的信息與目標(biāo)公司行政主管部門（四川為住建廳）網(wǎng)站公示信息是否一致。資質(zhì)證書載明的資質(zhì)等級與目標(biāo)公司承接項目的面積是否匹配（詳見“二、前期準(zhǔn)備階段”）。核查資質(zhì)證書的有效期限。《開戶許可證》《機(jī)構(gòu)信用代碼證》核查《開戶許可證個》《機(jī)構(gòu)信用代碼證》與《營業(yè)執(zhí)照》載明的信息是否一致。公司的名稱、法定代表人等事項變更后，未變更物業(yè)服務(wù)資質(zhì)證書的相應(yīng)內(nèi)容《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第15條：“企業(yè)的名稱、法定代表人等事項發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)”。因此，在審核目標(biāo)公司提供的《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書》時，需注意證書中載明的“企業(yè)名稱個”“法定代表人”“注冊資本”等內(nèi)容是否與《營業(yè)執(zhí)照》的內(nèi)容相匹配。若否，需進(jìn)一步向目標(biāo)公司詢問情況，并請目標(biāo)公司提供相應(yīng)的證明/或說明文件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級與承接的物業(yè)管理項目面積不匹配?！段飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第8條第2款規(guī)定，物業(yè)公司不得超過資質(zhì)承接項目，如二級資質(zhì)接管面積只能承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目，超過部分將面臨行政處罰或合同無效。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理制度、業(yè)主滿意度、收費標(biāo)準(zhǔn)等情況。根據(jù)《四川省物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級審批辦法》第14條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理制度不健全，業(yè)主、住戶投訴較多的，被認(rèn)定為收費不規(guī)范或亂收費的，取得《資質(zhì)證書》后兩年內(nèi)未實施物業(yè)管理的，有可能會被物業(yè)主管部門降低或取消資質(zhì)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，未經(jīng)過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理《物業(yè)管理條例》第24條規(guī)定，國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，經(jīng)過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，能夠采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位未經(jīng)過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或經(jīng)行政主管部門批準(zhǔn)，采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，違反了《物業(yè)管理條例》第24條第2款的規(guī)定，可能會被人民法院認(rèn)定為無效。參見：珠海市中級人民法院《珠海萬威物業(yè)管理服務(wù)有限公司與劉郁郁物業(yè)服務(wù)合同糾紛二審民事判決書（）粵04民終1931號》物業(yè)公司的設(shè)立和歷史沿革公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書公司設(shè)立時的章程公司設(shè)立時的驗資報告（如有），查看公司股東是否按照公司章程的規(guī)定實際繳納出資公司設(shè)立時的股東協(xié)議或發(fā)起人協(xié)議公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，審核股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否符合法律規(guī)定、公司章程規(guī)定；審核股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款是否支付；股權(quán)轉(zhuǎn)讓后是否變更了相應(yīng)的公司章程、進(jìn)行了工商登記。物業(yè)公司的治理結(jié)構(gòu)根據(jù)公司最新的章程，查看公司的治理結(jié)構(gòu)，包括股東會、董事會、監(jiān)事會的組成及權(quán)限。物業(yè)公司的重大合同前期物業(yè)服務(wù)合同未備案《物業(yè)承接查驗辦法》第28條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：(一)前期物業(yè)服務(wù)合同;(二)臨時管理規(guī)約;(三)物業(yè)承接查驗協(xié)議;(四)建設(shè)單位移交資料清單;(五)查驗記錄;(六)交接記錄;(七)其它承接查驗有關(guān)的文件?！蔽飿I(yè)服務(wù)合同載明的面積超過物業(yè)服務(wù)資質(zhì)。大多數(shù)物業(yè)公司將保潔、綠化、電梯維修服務(wù)外包給其它公司，需要審查這些服務(wù)外包合同的合規(guī)性，同時可能要注意核實外包公司的資質(zhì)。供水、供電、供氣合同或協(xié)議物業(yè)公司的勞動人事市場中，絕大多數(shù)資質(zhì)等級較低、管理水平不高的物業(yè)公司均存在勞動用工不規(guī)范的情況，如：承接樓盤項目后直接聘用退休人員、不繳納社保、不簽訂勞動合同、加班工資支付不到位等情況，我們在盡職調(diào)查過程中，應(yīng)特別注意物業(yè)公司的勞動合同簽訂情況、工資表、社保繳納憑證等資料，并在盡職調(diào)查報告中予以披露。物業(yè)公司專業(yè)人員人數(shù)未達(dá)到相關(guān)規(guī)定?！段飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第5條規(guī)定，一級資質(zhì)的物業(yè)公司必須具有物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人，其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；二級資質(zhì)的物業(yè)公司必須具有物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人，其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；三級資質(zhì)的物業(yè)公司必須具有物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人，其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。如不滿足該條規(guī)定的條件，物業(yè)公司的資質(zhì)有可能會面臨撤銷風(fēng)險。因此，在盡職調(diào)查過程中需目標(biāo)公司提供相應(yīng)的專業(yè)人員名單和職稱，調(diào)查人員需對目標(biāo)公司提供的資料的真實性進(jìn)行審查。無物管項目的承接查驗承接查驗。承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行核查和驗收的活動?！段飿I(yè)承接查驗辦法》第第12條就物業(yè)承接查驗的依據(jù)文件作出詳細(xì)規(guī)定，承接查驗依據(jù)包括：物業(yè)買賣合同臨時管理規(guī)約前期物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案建設(shè)單位移交的圖紙資料建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范一般情況下，盡職調(diào)查過程中，調(diào)查人需要核實承接查驗文件應(yīng)當(dāng)包括：物業(yè)基本信息：新建物業(yè)涉及的物業(yè)資料、前手物業(yè)公司重要質(zhì)量記錄（如有）物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的管理現(xiàn)狀各項費用與收支情況、目標(biāo)公司的經(jīng)濟(jì)運行情況，如：物業(yè)服務(wù)費、停車費、水電費、其它有償服務(wù)費的收取和支出、維修資金的收取、使用和結(jié)存、各類押金、簽收款項、待付費用等賬務(wù)情況。住宅維修基金或電梯專項維修基金問題?！段飿I(yè)管理條例》第54條規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納專項維修資金。專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作她用···”在實務(wù)中，專項維修基金由業(yè)主在購房時一次性繳足或一次性繳納以上的費用。調(diào)查人員在盡調(diào)過程中應(yīng)注意目標(biāo)公司收到的專項維修基金或者業(yè)主已經(jīng)繳納專項維修基金的證明。調(diào)查后期階段審核盡職調(diào)查報告審核報告結(jié)構(gòu)。結(jié)合客戶單位的交易目的和交易結(jié)構(gòu)，審核盡職調(diào)查報告中的結(jié)構(gòu)是否合理，是否已經(jīng)包含所有應(yīng)當(dāng)披露的風(fēng)險點。審核錯別字、語法錯誤。需要認(rèn)真、細(xì)心逐字逐句查看盡調(diào)報告中是否存在錯別字和重大語法錯誤。核對盡調(diào)報