?？诖髮W(xué)城教師新村項目整體發(fā)展策劃報告

xx大學(xué)城教師新村項目整體發(fā)展策劃報告二○一○年十一月前言

研究流程及方法競爭市場調(diào)研分析把握市場脈搏明確項目定位塑造經(jīng)典產(chǎn)品如何進行營銷推廣宏觀市場研究分析項目分析提升項目品質(zhì)產(chǎn)品規(guī)劃建議案例專題研究分析開發(fā)策略Part1宏觀市場研究Part2房地產(chǎn)市場研究Part3競爭樓盤研究Part4大學(xué)城案例專題研究Part5項目分析及整體定位Part6項目發(fā)展策略及運營策略建議Part7規(guī)劃及產(chǎn)品建議Part8營銷推廣策略及建議Part9資金籌措及投資分析Part10結(jié)論及建議Part1宏觀市場研究——?？诮?jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀有利于轉(zhuǎn)移剩余農(nóng)業(yè)勞動力，有力推動農(nóng)業(yè)人口的轉(zhuǎn)移，極大地推動了海南城市化進程；發(fā)展推動了當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，從而改善對外交流的環(huán)境和條件；可以有效引入外部需求，擴大消費對經(jīng)濟具有強大的帶動和拉動作用；為發(fā)展旅游業(yè)而進行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善了當(dāng)?shù)氐慕煌?、通信、電力、醫(yī)療、金融等條件，促進了城市建設(shè)；國際旅游島建設(shè)促進了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，使海南的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加合理。國際旅游島對海南的影響國際旅游島對海口的影響增加人口流入，帶動當(dāng)?shù)叵M；促進大企業(yè)、大公司進駐，帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展；完善城市功能，加快城市化進程；促進當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；促進當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)配套設(shè)施的完善；提高城市服務(wù)水平，拉升城市形象。城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)優(yōu)化調(diào)整，人口的進一步流入，對現(xiàn)有的城市發(fā)展格局有了新的要求,房地產(chǎn)發(fā)開模式也必須跟隨發(fā)展有所進步。小結(jié)——?？谑姓w經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)，第三產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)經(jīng)濟，城市發(fā)展逐漸往東移，隨著區(qū)域的發(fā)展本項目的價值也得到大力的提升。?？谧鳛槭鞘?，肩負著國際旅游島的經(jīng)濟與行政中心職能，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｒ缘谌a(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，旅游業(yè)帶動整體發(fā)展及投資。人均收入逐年提高，消費需求同時體現(xiàn)，增強區(qū)域消費能力。投資穩(wěn)步增加，房地產(chǎn)投資穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)進入快速發(fā)展，發(fā)展環(huán)境較好。海口市目前舊城區(qū)內(nèi)住宅的居住環(huán)境、建筑質(zhì)量、住宅戶型難以滿足未來的需要，需要進行更新和人口遷移。在?？诘摹爸袕?、西拓、南控、東優(yōu)”的城市發(fā)展規(guī)劃中，政府希望將東海岸組團打造成高品質(zhì)的純海濱風(fēng)格地產(chǎn)格局。本項目必須充分利用政策的扶持開發(fā)，促進xx大學(xué)城片區(qū)的整體功能提升。

Part1宏觀市場研究——?？诮?jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀海口城市性質(zhì)定位——“熱帶海島旅游度假勝地和宜居城市、南海海洋生態(tài)產(chǎn)業(yè)基地、國家歷史文化名城”?？谑呛Ｄ现行某鞘泻？谑侨≌?、經(jīng)濟、文化和流通中心，北部灣區(qū)域貿(mào)易中心；食品、飲料、醫(yī)藥、交通運輸設(shè)備制造等四大支柱產(chǎn)業(yè)；重要的城市交通樞紐?？谑侨珖?0個主樞紐港口之一，是海南集海運、空運、鐵路運輸、公路運輸為一體的綜合性樞紐城市；最適合居住的城市之一?？谑侨A南熱帶花園城市，綠色發(fā)展之路、生態(tài)環(huán)境建設(shè)走在世界前列，是世界上最適合居住的地方之一。最典型的城市二元制結(jié)構(gòu)

?？?，城市功能齊全，生活配套完善，為海南游客的中轉(zhuǎn)站，房產(chǎn)主要以海資源為主要賣點，客戶由島內(nèi)客戶與島外客戶組成，呈典型的二元制結(jié)構(gòu)。Part1宏觀市場研究——海口城市發(fā)展規(guī)劃西區(qū)南區(qū)東區(qū)中區(qū)加強主城區(qū)建設(shè)，提升主城區(qū)水平。加快“一園兩湖”、美麗沙片區(qū)、大英山綜合商務(wù)區(qū)等重大項目建設(shè)，將主城區(qū)建成核心商務(wù)區(qū)。充分發(fā)揮江東組團的生態(tài)資源優(yōu)勢，打造東海岸國家級旅游度假區(qū)，創(chuàng)造集休閑度假、高爾夫運動、鄉(xiāng)村公園、旅游地產(chǎn)為一體的生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū).嚴(yán)格控制城市向南發(fā)展，保護南部城郊生態(tài)森林，筑牢城市生態(tài)屏障。在城市發(fā)展布局中要特別重視規(guī)劃的引導(dǎo)作用，堅持以人為本，突出規(guī)劃的前瞻性、權(quán)威性和法定性。加快西海岸新區(qū)建設(shè)，以行政中心建設(shè)為突破口，帶動行政辦公和總部經(jīng)濟功能區(qū)、教育和高科技產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、旅游度假功能區(qū)建設(shè)；要把西部工業(yè)基地建設(shè)、臨港物流園區(qū)建設(shè)與新區(qū)建設(shè)緊密結(jié)合起來，初步形成工業(yè)集中、物流暢通、新城崛起的西部大發(fā)展的良好局面。項目Part1宏觀市場研究——?？诔鞘邪l(fā)展規(guī)劃一中心，兩組團中強、西拓、東優(yōu)、南控?？谖磥淼囊?guī)劃發(fā)展中，中心組團將成為?？诘慕?jīng)濟中心，西海岸長流組團將成為?？诘恼沃行?，江東組團將成為海口的文化中心。江東組團各片區(qū)規(guī)劃--規(guī)劃以豐富的自然生態(tài)資源實現(xiàn)旅游、度假、居住功能，非城市化意向濱江辦公居住片區(qū)濱海水城片區(qū)xx濱海片區(qū)xx綜合片區(qū)靈山片區(qū)東部區(qū)域組團用地規(guī)劃圖東部區(qū)域的規(guī)劃定位江東組團是海口城市復(fù)合職能的重要補充和延伸。組團由辦公居住片區(qū)、水城片區(qū)、xx濱海片區(qū)、xx綜合片區(qū)、靈山片區(qū)組成。濱江辦公居住片區(qū)：以辦公居住為主，并配套相應(yīng)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施的片區(qū)。濱海水城片區(qū)：以旅游度假為主的片區(qū)。xx濱海片區(qū)：以旅游度假為主的片區(qū)xx綜合片區(qū)：以教育科研、高新技術(shù)和無污染工業(yè)為主的綜合型片區(qū)。靈山片區(qū)：以航空物流和居住為主的綜合型片區(qū)。Part1宏觀市場研究——江東組團發(fā)展研究按照“兩帶一區(qū)五片”結(jié)構(gòu)進行功能布局xx片區(qū)整體規(guī)劃—打造一個集工、農(nóng)、旅、貿(mào)、高等教育全面發(fā)展的外向型綜合開發(fā)區(qū)

開發(fā)區(qū)位于?？谑忻捞m區(qū)江東組團，距?？谑兄行?0公里，距美蘭國際機場、海南東環(huán)鐵路、海口繞城高速公路僅4公里，海文高速公路穿境而過，交通十分便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。開發(fā)區(qū)規(guī)劃總面積41.3平方公里，現(xiàn)有人口4.7萬人，現(xiàn)有外引內(nèi)聯(lián)企業(yè)100多家。開發(fā)區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃與?？谑邪l(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)，統(tǒng)一規(guī)劃，成片開發(fā)，是一個工業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、高等教育園區(qū)等全面發(fā)展的外向型、綜合型開發(fā)區(qū)，是海南農(nóng)墾發(fā)展工業(yè)主要基地和對外開放的窗口。Part1宏觀市場研究——xx片區(qū)發(fā)展研究xx區(qū)域未來發(fā)展前景xx區(qū)域是海口市“東優(yōu)”戰(zhàn)略的重要組成部分，對國際旅游島和?？谑邪l(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)有著舉足輕重的作用。xx大學(xué)城是江東組團重要部分，也是作為海南省重要的教育科研基地。隨著xx高校學(xué)園的大規(guī)模建設(shè)啟動，必將快速帶動?？诔鞘薪ㄔO(shè)沿南渡江發(fā)展，成為新興的沿海沿江城市。區(qū)域擁有原生態(tài)的自然環(huán)境，土地利用價值高，尚未正式開發(fā)，但目前生活配套較低。優(yōu)良的投資環(huán)境，全新的招商引資思路和合理的產(chǎn)業(yè)布局，吸引了一批大項目落戶xx。如占地1000畝、以中石化公司、阿拉伯環(huán)球能源開發(fā)公司、世界石油大會中國國家委員會等世界一流大型企業(yè)為投資主體。該區(qū)域?qū)l(fā)展成高爾夫俱樂部的密集集聚，如演豐鎮(zhèn)總共用地3萬畝的十個高爾夫球場建設(shè)，目前招商工作已完成，其中，龍窩高爾夫在建，即將投入使用；該區(qū)域?qū)儆谂徔崭鄣囊患壿椛鋮^(qū)域，具有發(fā)展空港商業(yè)、機場服務(wù)型產(chǎn)業(yè)的先決條件。臺達高爾夫東山高爾夫美蘭國際機場xx大學(xué)城紅樹林保護區(qū)東海岸Part1宏觀市場研究——xx片區(qū)發(fā)展研究小結(jié)——整合空港、高爾夫和大學(xué)城資源，完善區(qū)域度假配套功能，提升區(qū)域城市地位、提高物業(yè)投資價值項目所在區(qū)域是江東組團重要組成部分，項目的建設(shè)將會強化城市功能，以聚集生產(chǎn)要素，增強中心區(qū)的輻射功能，提升城市品位。目前xx區(qū)域開發(fā)強度不夠，房地產(chǎn)開發(fā)尚處于起步階段，本項目將會提升大學(xué)城以及xx區(qū)域的土地品質(zhì)，促進該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)水平。項目近鄰美蘭機場的地緣優(yōu)勢，將率先承接區(qū)域價值的增長，迅速兌現(xiàn)項目的城市價值。隨著新東大橋路橋工程的啟動，將與瓊州大橋、海瑞大橋形成“三橋并立”格局，使整個東海岸板塊與?？谥行慕M團實現(xiàn)北部、中部、南部的緊密連接，意味著項目所在區(qū)域與城市中心區(qū)的交通動脈更加完善、物業(yè)價值將得到更大的體現(xiàn)。高爾夫資源為項目所在區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了設(shè)施增值，對于城市遠郊開發(fā)而言能夠明顯提升物業(yè)價值。Part1宏觀市場研究——xx片區(qū)發(fā)展研究xx大學(xué)城現(xiàn)狀分析大學(xué)城距?？谑兄行?0公里，距美蘭國際機場、海南東環(huán)鐵路、?？诶@城高速公路僅4公里，海文高速公路穿境而過，交通十分便利。

大學(xué)城周邊景觀植被豐富，原生態(tài)資源保護良好。大學(xué)城已有3所學(xué)校進駐，且周邊已投入使用的職業(yè)學(xué)校達到5所（海南省機電工程學(xué)校、經(jīng)濟技術(shù)學(xué)校、旅游學(xué)校、文化藝術(shù)學(xué)校、華僑商業(yè)學(xué)校等），潛在消費人群龐大。Part1宏觀市場研究——大學(xué)城發(fā)展研究xx大學(xué)城現(xiàn)狀分析學(xué)校名稱占地面積容納學(xué)生人數(shù)在職教職工人數(shù)校內(nèi)配套備注瓊臺師范高等?？茖W(xué)校1151畝9000700以內(nèi)校舍建筑、教學(xué)設(shè)施、圖書資料、文體活動場館目前一期工程完成海南經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)校1032畝8500500多教學(xué)樓、實訓(xùn)樓、圖書館、文體活動場館、學(xué)生宿舍、多功能食堂、商業(yè)一條街五年內(nèi)完成工程可容納萬名學(xué)生海南師范大學(xué)2505.5畝15000500多圖書館、科教樓、多功能體育館、標(biāo)準(zhǔn)田徑運動場、游泳池、足球場將分三期完成，一期1515.6畝海南省文化藝術(shù)學(xué)校129畝1200中高職稱教師近70人專業(yè)教室、綜合排演練廳、室內(nèi)運動場、展覽廳、琴房76、文化課教室2009年10月搬遷xx新校區(qū)海南xx旅游學(xué)校120畝1500——————海南省機電工程學(xué)校420畝（總）6000（總）300（總）————xx中學(xué)——————————xx中學(xué)幼兒園——————————大學(xué)城及周邊院校列表Part1宏觀市場研究——大學(xué)城發(fā)展研究xx大學(xué)城現(xiàn)狀分析目前區(qū)內(nèi)周邊尚無成熟和高質(zhì)量的市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會服務(wù)設(shè)施，新校區(qū)的學(xué)校知名度和品牌效應(yīng)不夠高，各個入?yún)^(qū)的大學(xué)用地和規(guī)模差異大?？傮w用地偏小。

隨著xx大學(xué)城各高校的不斷進駐，教師人口速增，學(xué)校集資房已無法滿足教師住房需求問題。由于目前開發(fā)強度不高，道路等基礎(chǔ)設(shè)施有一定的規(guī)模，但土地開發(fā)的品質(zhì)，商業(yè)服務(wù)設(shè)施還不完善導(dǎo)致整個xx及大學(xué)城發(fā)展整體品質(zhì)不高。

xx高校區(qū)離?？谑袇^(qū)15公里，但由于公交不配套，從?？谧綄W(xué)校往往要一個多小時，而且公交車準(zhǔn)點率差，發(fā)車量少。

Part1宏觀市場研究——大學(xué)城發(fā)展研究xx大學(xué)城發(fā)展前景在?？谑械囊?guī)劃布局中，xx大學(xué)城將承擔(dān)起帶領(lǐng)區(qū)域發(fā)展、促進國際旅游島發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)等重要任務(wù)。依托大學(xué)城的人才優(yōu)勢，以及強大的科研實力和科學(xué)的轉(zhuǎn)化機制，最大程度上幫助城市實現(xiàn)長遠發(fā)展。建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)、文化等公共設(shè)施，為大學(xué)城內(nèi)的教師、學(xué)生以及城市企業(yè)、居民提供全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。大學(xué)城的建設(shè)將帶動房地產(chǎn)新一輪開發(fā)的熱潮，因此也會不斷的完善該區(qū)域的土地品質(zhì)，促進該區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展水平。高等教育是高增長的行業(yè)，容易得到政府和社會投資。大學(xué)新區(qū)具有良好的周邊帶動效應(yīng),可以刺激周邊服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時大量高素質(zhì)人群聚集可帶來良好社區(qū)的文化氛圍并形成較強發(fā)展動力。

Part1宏觀市場研究——大學(xué)城發(fā)展研究小結(jié)——項目須依托優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源，打造集科研、教育培訓(xùn)、休閑旅游、生態(tài)居住于一體的城市新區(qū)由于項目臨近大學(xué)城，高等院校周圍建住宅，正迎合了人們貼近文化的心理。項目的建成，極大的提高了該區(qū)的居住環(huán)境，將成為?？诰哂写硇缘氖痉秴^(qū)域。項目的實施對海口市城市整體功能提升有促進作用。項目的建設(shè)將提升周邊土地的品質(zhì)，帶動?？跂|南部城市建設(shè)的發(fā)展。時代的發(fā)展賦予本項目代言城市未來的名片，同時也承載著該區(qū)域厚積薄發(fā)的使命。淺丘地形和豐富的原生態(tài)資源給本區(qū)營造個性化的環(huán)境提供了機會，大量的師生員工帶來的消費可以支撐社區(qū)的商業(yè)和社會服務(wù)的發(fā)展。項目的建設(shè)可以加快城市化進程，完善中心城市功能，突出城市特色，改善人居環(huán)境，加強區(qū)域協(xié)調(diào)項目建設(shè)須以優(yōu)勢科研及優(yōu)質(zhì)院校為依托和切入點，逐步演變?yōu)槌鞘行聟^(qū)。Part1宏觀市場研究——大學(xué)城發(fā)展研究Part1宏觀市場研究Part2房地產(chǎn)市場研究Part3競爭樓盤研究Part4大學(xué)城案例專題研究Part5項目分析及整體定位Part6項目發(fā)展策略及運營策略建議Part7規(guī)劃及產(chǎn)品建議Part8營銷推廣策略及建議Part9資金籌措及投資分析Part10結(jié)論及建議長流組團西海岸南海大道國貿(mào)填海海甸島東海岸海口房地產(chǎn)板塊格局長流組團政府手中存有大量土地供應(yīng)，但是門檻較高；西海岸政府無地，大量未開發(fā)用地存留在開發(fā)商手中；南海大道未來有40~50萬平方米建面的土地出讓；海甸島土地所剩無幾，新埠島已整體出讓；政府存在歷史遺留問題；地產(chǎn)開發(fā)較少。國貿(mào)填海區(qū)僅存200~300畝土地出讓；海口房地產(chǎn)開發(fā)分析——順應(yīng)城市發(fā)展需要，但受制于政府對土地的控制有限，城市整體框架將會向西、向東擴張。Part2房地產(chǎn)市場研究聯(lián)華1600畝萬科浪琴灣長信泰達比華利山莊新世界美麗沙寶安江南城萬隆新埠島魯能海藍椰風(fēng)本項目新建橋榮域?？诜康禺a(chǎn)開發(fā)分析——異地品牌開發(fā)商對海口的預(yù)期集中在沿海各板塊，內(nèi)陸地區(qū)較少涉足魯能海藍福源以島外客戶為主的西海岸片區(qū)聚集了大量一線品牌開發(fā)商的大規(guī)模項目。以島外客戶為主的東海岸片區(qū)僅有魯能獨挑大梁。土地開發(fā)充足異地二線品牌開發(fā)商主要集中在海甸島片區(qū)。美源?？跒钞惖仄放崎_發(fā)商的進駐，顯示了對?？谑袌鲱A(yù)期信心的增強，將會顯著提升海口房地產(chǎn)市場成熟度與品質(zhì)，拓寬市場空間；沿海板塊的開發(fā)促進價格層次的拉升，各區(qū)域價值也會進一步提升。但價格層級的拉開將會賦予內(nèi)陸地區(qū)更大的生存空間；以東海岸的未來發(fā)展前景來拉動項目的區(qū)域價值。Part2房地產(chǎn)市場研究海甸爐島板頂塊海口稀市在突售樓分盤分渠布格桃局東海姥岸板伸塊西海怖岸板眉塊金貿(mào)籮濱海償板塊盈濱坦半島姐板塊府城原板塊舊城鳳區(qū)板撕塊中心朽城區(qū)刊板塊?？谄涫袌霰饪蛻舾∪悍重溛鲎非蠖燃倨蛵u深外客畜戶集堅中在揪濱海壩板塊譜；自住寺型的拳新海教口人工更關(guān)弟注優(yōu)延越的拔環(huán)境殖、居早住舒法適度圓和生封活便窩利；本土共居民炮更偏寨向于福配套潤完善字、房霜價更蓋低的才舊城炕區(qū)。Pa章rt草2房地到產(chǎn)市啟場研蘇究板塊名稱區(qū)域發(fā)展特征景觀資源物業(yè)類型主力均價（元/㎡)后續(xù)供應(yīng)客戶特征西海岸板塊休閑度假配套齊全，交通和生活配套尚未完善海景資源、高爾夫資源別墅、多層、小高層洋房：9000-11000別墅：600－1000萬/套后續(xù)供應(yīng)較大島外高端客戶占主導(dǎo)盈濱半島板塊西海岸板塊的西向延續(xù)海景資源高爾夫資源別墅、多層、小高層、高層洋房：7500-9000別墅：500－800萬/套后續(xù)供應(yīng)較大島外客戶占主導(dǎo)金貿(mào)濱海板塊區(qū)域發(fā)展成熟，可開發(fā)土地少海景資源、城市景觀高層洋房：9000-10000后續(xù)供應(yīng)少本地高端為主島外投資客戶海甸島板塊距離城市較近，海景資源較為豐富，發(fā)展較早海景資源別墅、多層、小高層洋房：8000-10000別墅：600－900萬/套后續(xù)供應(yīng)高度集中島外客戶、本地中高端客戶東海岸板塊未來前景樂觀，目前尚未成為城市開發(fā)重點江景資源、高爾夫資源別墅、小高層別墅：300－600萬/套洋房：6500-7500短期內(nèi)后續(xù)供應(yīng)不大島外客戶占主導(dǎo)總結(jié)——城市返發(fā)展橡功能乖正在續(xù)不斷范細分形，本肥項目殊將成再為江棟東組頃團扛張大旗造者。?？诶p做為茶海南融省會盆，政鍛治、室經(jīng)濟蒙中心營，交醬通樞座紐，打發(fā)展將潛力攤較大眉，更隱適合震居住荒；經(jīng)濟尋水平餃較低撥，但張發(fā)展別較為敬迅速副，海伴南國搜際旅刃游島究政策脅必將引帶動境?？诹迅靼迮畨K發(fā)跟展；在城界市擴勸張和追二元夏制背筋景下歐，?；诳诘刈儺a(chǎn)板軌塊形牲成了“一帶測兩中掛心”的格臣局，開發(fā)養(yǎng)商的源集體覆運作隱將決舌定未封來的足區(qū)域衣價值困。大型朽地產(chǎn)集商和菠投資廢公司勤進駐偷，充席分顯億示海濃口房描地產(chǎn)脾市場漫良好請的前墳景，存并將熟提升嗚海口環(huán)房地盜產(chǎn)市幣場成抗熟度統(tǒng)與品找質(zhì)，燥拓寬睬市場腐空間突。本鞋項目螺既要重借助俯?？诘牡陌l(fā)脅展不蹦斷提扛升區(qū)岸域影姥響力猾，同凳時也室要做蜂好面撤臨更友大競聾爭的予準(zhǔn)備撇。本區(qū)脖域房屋地產(chǎn)厭開發(fā)休處于湊起步著階段繭，本絡(luò)項目霉的開巨發(fā)將甩在x裁x區(qū)絞域起周到標(biāo)沙桿性疲的作啊用。?？诮康貙挳a(chǎn)市帥場客率戶群6成以傾上來原自島犧外，響但隨殼著人枯們度稿假觀獲念的蜜轉(zhuǎn)變船，外銷貓市場孟向內(nèi)芝陸延擦伸。本項持目應(yīng)健抓住葬外銷鳳市場夸需求闊的多辨元化閉而定度位開胡發(fā)。Pa乎rt董2房地俯產(chǎn)市核場研仆究Pa秤rt就1宏觀舊市場孤研究Pa權(quán)rt庫2房地興產(chǎn)市糕場研熄究Pa衛(wèi)rt潑3競爭刊樓盤襲研究Pa泰rt鼓4大學(xué)動城案拜例專斑題研受究Pa匆rt鋤5項目倆分析事及整杰體定次位Pa警rt鄰6項目奮發(fā)展位策略財及運隔營策熄略建伙議Pa屆rt究7規(guī)劃欺及產(chǎn)議品建茄議Pa類rt賽8營銷斷推廣裳策略慰及建未議Pa夸rt罩9資金債籌措四及投拘資分訊析Pa陵rt盼1灑0結(jié)論吩及建蜘議江東里組團偏代表臘性項設(shè)目介犬紹海藍聯(lián)椰風(fēng)美蘭匹山水蔽天南國借威尼悠斯城鴻洲攝江山本項商目Pa腐rt壁3競爭稀樓盤順研究江東供組團迎代表晶性項嘆目介喚紹魯能·海藍透椰風(fēng)占地銜面積篇：約2,購00克0畝建筑危面積常：50萬㎡項目膝位置普：東飛海岸鼠龍頭芹地帶耗，錦位于徐江東霜東營亡片區(qū)庫，市戒中心隊與機懂場之混間價格循走勢尼：獨浩棟別縮慧墅均焰價約31抽,0畢00元/㎡，聯(lián)犯排別周墅均信價在19孝,0紀(jì)00元/㎡。廣告被推廣店語：暫南中頁國千長畝親管海度愿假生紫活特恢區(qū)主要更賣點燭：海企景資獲源、捉項目逃規(guī)劃什、高酸端產(chǎn)瓶品品弄牌效傻應(yīng)。銷售絕情況蔥：前桑三期接均在當(dāng)較短委時間非內(nèi)售牽罄。魯能·海藍著椰風(fēng)整個苗項目撕以紐隆約長選島式奮富人蹤蝶區(qū)為漢藍本鑄，在倚東海鬧岸開記創(chuàng)了薦海南眾首例雙城市炮海岸龍中央術(shù)別墅蘆區(qū)。畏同時悠，也獎是目躍前海憶口最鋪高端乳、最急具有梳代表幫性的濤樓盤是之一娃。Pa全rt霸3競爭賊樓盤蔥研究建筑廢外立守面規(guī)劃命鳥瞰紅圖美蘭陶山水炕天占地欠面積掏：17濟25亞9平方職米建筑董面積制：24忍58漠0平方兔米地理祥位置慘：海緊口市見靈山倡開發(fā)門區(qū)新傘大洲憐大道燈南端(距南賢渡江咱大橋40辯0米)建筑簽類別賞：多朗層、遮小高勸層建筑冰風(fēng)格予：現(xiàn)戀代簡村約開盤纖時間:2干00術(shù)9-錘10兄-1昌8價格盆走勢兄：目勁前基寄本已泉無房墓源在滲售，5月份哄均價80咬00元/㎡左右種。項目肅靠近竭南渡項江組帆團，密主要電銷售濃期處奧在國助際旅冒游島拍政策躍出臺虹、房剛價上盛升期宵間，島且擁憶有較塞好的汪江景降資源澆，因濾此售頭價應(yīng)礙比x置x組爐團略雜高。江東俯組團伴代表色性項戰(zhàn)目介院紹Pa應(yīng)rt樣3競爭苗樓盤齊研究美蘭察高爾飄夫溫經(jīng)泉別暢墅占地陪面積城：13蔥41往19平方渠米建筑淋面積待：79弦04電4平方拴米地理隙位置船：?？谑忻捞m泡區(qū)演鉗豐鎮(zhèn)濕龍窩材水庫朝西岸建筑沉類別懼：公污寓、況別墅建筑之風(fēng)格香：地感中海開盤蘇時間:待定價格匪走勢屋：10月份察別墅粗報價貓約為12羞00嶺0元/㎡左欠右，竟公寓霧報價80溪00元/㎡左右銅。該項政目坐攪擁高癢爾夫開資源后，景脫觀資詞源良魚好。后期痰高品芝質(zhì)住粱宅可檢參考殼此項卡目公右寓價昆格。江東近組團鈔代表闊性項攤目介陣紹Pa為rt門3競爭溜樓盤壁研究鴻洲湖江山開發(fā)窮商：狼?？谝曾欀拗兄脴I(yè)仔發(fā)展宜有限小公司占地產(chǎn)面積吃：91枯04當(dāng)55平方閑米還建餅筑面輪積：45勸55巧8平方斯米地理分位置篩：海糟口市教美蘭道區(qū)海博榆大槽道18踏8號建筑足類別卡：多淡層月獨棟幼聯(lián)配排建筑王風(fēng)格逆：東善南亞蠻風(fēng)格戶型歌：聯(lián)刮排別邊墅面辱積在15勞0-蓄70茶0平米爺?shù)葍r格盯走勢引：鴻鋸洲江亡山所鏡有產(chǎn)辮品均幅已封忍頂，雕目前引一期艷別墅副在售斧，面青積為23老0平到38動0平米辨，12鴿00蹈0元/㎡起價幕?，F(xiàn)敏處于菠內(nèi)部蛙認購斤階段威。建筑梁外立莊面規(guī)劃版鳥瞰潛圖項目輪臨近特機場董，一蹲期推羽出戶劇型均閱為別殖墅，奴售價宮較高溪，本項寇目后折期高沾品質(zhì)傘別墅董部分跑可以筐此項切目為揀參照。江東洽組團程代表腹性項損目介懸紹Pa咽rt麗3競爭造樓盤政研究南國王威尼懼斯城開發(fā)愿商：持海南誼南國灑置業(yè)示有限舟公司占地赤面積歐：約11福88蛋00爺0平方他米建筑蓋面積天：77岡67獨02平方檔米吃地系理位典置：總?？谙硎协?cè)絽^(qū)醒云龍唉鎮(zhèn)建筑未類別煤：多舒層碎高層個聯(lián)篇排培雙拼居獨傻棟建筑專風(fēng)格竊：法塑國城鵝堡式癥的白滅領(lǐng)公稅寓汁、南東加州辜風(fēng)格氧的親中水別焦墅價格蛾走勢翼：20必10年5月價味格約40鞭00元/㎡、20涂10年10月價漏格為45挨18元/㎡起難。規(guī)劃伴鳥瞰漠圖建筑條外立神面江東笑組團調(diào)代表簽性項業(yè)目介態(tài)紹項目皆位于控云龍柳鎮(zhèn)，嶺與大幣學(xué)城卡片區(qū)旋位置竄略差浙，價燭格參宅考意識義較蚊大，葡xx點大學(xué)闊城片桂區(qū)商盟品房浸定價搜應(yīng)比脖本項裁目價堂格相逢近或科略高孝。本項腔目限雷價房臘超出襯標(biāo)準(zhǔn)遺部分穴的市惱場價敢，可錯參考及此樓勁盤的孤價格。Pa鋪rt乳3競爭莫樓盤菜研究結(jié)論?？诳鞣烤玫禺a(chǎn)可板塊詠的發(fā)搖展并逢不均助勻，犧其中鞭長流盾組團檢依托惹西海群岸的繭優(yōu)勢腫景觀獸資源典，發(fā)慘展較鄭為迅稍速。而本寨項目摔所在肉的江嶺東組岔團由燒于政洋府嚴(yán)賄格控持制開夾發(fā)品斥質(zhì)，嚴(yán)加上云交通斜、配庭套、虛基礎(chǔ)蘿設(shè)施詢等尚朗未完曬善，伏房地典產(chǎn)開杰發(fā)處踢于嚴(yán)援重滯請后的浮狀態(tài)血。江東仁組團超目前除的房葡地產(chǎn)墨開發(fā)六項目風(fēng)基本取屬于厲資源間型房洋地產(chǎn)潑項目南，在告?？谥妒邢嗪迣^歐高端宮。在不旨遠的圾將來慢，江孝東組正團的燒房地羨產(chǎn)開封發(fā)將吼向著豪宅翅區(qū)的方融向發(fā)歷展，勿成為就?？谡忻荠o度最餅低、湖景觀詳及生增態(tài)資邊源最碰豐富皺、居星住及生活瞞品質(zhì)籠最高山的區(qū)鉆域。Pa隨rt送3競爭圣樓盤仰研究Pa膨rt泉1宏觀婚市場傷研究Pa示rt怖2房地目產(chǎn)市姐場研摩究Pa蛛rt畢3競爭捕樓盤持研究Pa瘦rt厘4大學(xué)宵城案射例專嶄題研私究Pa盤rt析5項目倍分析饅及整妙體定店位Pa騎rt概6項目魯發(fā)展繪策略窯及運變營策摘略建影議Pa述rt于7規(guī)劃而及產(chǎn)被品建釣議Pa克rt丑8營銷說推廣鑰策略繪及建揪議Pa志rt姻9資金催籌措差及投棕資分芝析Pa先rt桶1偏0結(jié)論根及建迷議案例匙選取碑原則碌：位松于城痛市近撤郊、勺依托績大學(xué)江園區(qū)蔑、具罩備良觸好自鼠然資壩源的碼大規(guī)冊模城珠鎮(zhèn)開茶發(fā)歐文(美國)城市請均衡恰發(fā)展高科象技為程主導(dǎo)妻多元玩化產(chǎn)稍業(yè)伯克榜利(美國)依托在強勢增學(xué)科完善深產(chǎn)業(yè)可鏈條筑波尺（日款本）疏散嫁東京嗽人口蛇壓力生態(tài)蒙型技緞術(shù)創(chuàng)廊新中愛心城市溉設(shè)計塘理念葵領(lǐng)先次案例疏散訊人口株、產(chǎn)引業(yè)功箱能案習(xí)例幕張(日本)疏散劈燕東京協(xié)辦公鍋職能娛樂繳辦公尺新都扶心國內(nèi)濾大學(xué)發(fā)城發(fā)交展案困例埃朗涼根（限德國剪）高附聾加值硬無污拖染企榨業(yè)經(jīng)濟最與生洞態(tài)平據(jù)衡發(fā)土展生態(tài)宗保護滾下的捎新城石發(fā)展諸案例Pa鐵rt婚4大學(xué)參城案留例專憂題研到究廣州邀大學(xué)枕城高附仰加值受無污刻染企朱業(yè)經(jīng)濟音與生句態(tài)平霸衡發(fā)胃展松江顧（上梁海）高附透加值慢無污綁染企擊業(yè)經(jīng)濟鴿與生區(qū)態(tài)平理衡發(fā)墳展發(fā)展嚼歷程大多兄經(jīng)歷攔了20年以猾上的道發(fā)展督歷程革，最烘終成嬌為產(chǎn)那、學(xué)粒、研堂、居掠、休昂閑一識體的虧新城發(fā)展朋策略國外右大學(xué)偶城大割多通端過教診育科咐研帶誰動產(chǎn)膜業(yè)發(fā)世展及測居住國內(nèi)邊則較展為注閣重城晚市功檔能的幫實現(xiàn)普（居飲住區(qū)杠及城歌市共渣享開勿放空蛋間）規(guī)劃蒙布局美國絮歐文結(jié)：熱根旨據(jù)地叉形條殼件合剛理安磨排用址地功妻能和恒開發(fā)褲強度美國籌伯克率利：坐集策中大足部分襪商業(yè)糾區(qū)，咱最大黎限度滲地發(fā)鉛揮土抱地的堤價值日本禿筑波礦城：艙公造共服蛾務(wù)區(qū)砍及開售放空嗎間設(shè)倉于中掃心，匪各大礙學(xué)圍植繞中怒心區(qū)攪布置上海類松江庸大學(xué)枝城：與大學(xué)匙城位刑于中冤心區(qū)奔域，刃其他須功能絡(luò)區(qū)圍伸繞其層進行刻布置但。居漏住區(qū)以陣“泰姜晤士桶小鎮(zhèn)耀”作芬為形脹象國外幸大學(xué)遲城大峽多以痛教育原科研頓為主齒導(dǎo)功線能國內(nèi)材大學(xué)擴城大拴多以秤教育拌為主堅導(dǎo)或省標(biāo)桿民功能窮，科雹研功報能弱址化功蛇能配危比開放浮空間培均占楊主導(dǎo)折地位爭；商有服用禿地比虹例較攪少但族開發(fā)例強度塑較高柿；均迎預(yù)留抽了一萄定比赴例的沾儲備旋發(fā)展穗用地案例蹄研究澆總結(jié)Pa狡rt克4大學(xué)愧城案岡例專劫題研祝究以土蟻地的辦增值皂，價螞值的負兌現(xiàn)弊為最雁終目師標(biāo)；通過些各種菊模式斷的開溝發(fā)，瘋以及折配套雁的完圾善，貓?zhí)嵘韰^(qū)域勉的形肝象與惱價值袖；用居搏住、碎消費輪等，煤實現(xiàn)斥價值摧的兌篇現(xiàn)。向政廉府提洞出要續(xù)求，態(tài)引進企強勢罪教育源資源也或科謝研資矮源，服最終眉實現(xiàn)暈土地阿增值化與價鮮值兌帝現(xiàn)。Pa喂rt況1宏觀割市場扮研究Pa踏rt所2房地芬產(chǎn)市拋場研孕究Pa搏rt淺3競爭戴樓盤拖研究Pa訪rt兼4大學(xué)牧城案孤例專副題研爆究Pa住rt江5項目債分析怖及整掠體定斯位Pa獎rt鬧6項目浮發(fā)展呢策略營及運納營策要略建腔議Pa執(zhí)rt餅7規(guī)劃瓣及產(chǎn)構(gòu)品建蓄議Pa繪rt短8營銷練推廣洗策略屢及建意議Pa追rt拐9資金疲籌措宇及投約資分舉析Pa菜rt監(jiān)1翁0結(jié)論蘿及建月議Pa冰rt倉5項目欲分析另及整慌體定桌位地形扇地貌妻分析整個存地塊挪分為AB嗓C三大鎖部分嘩，每胖個部鋪分呈摟較規(guī)半矩形私，A地塊艦為共附建配遼套用輕地，織現(xiàn)為正坡地堂與水咱塘，殃不涉悟及拆刺遷，B地塊勵大部鞭分為妄村鎮(zhèn)豎建設(shè)臂用地殖，涉冊及拆掛遷量田較大煌，C地塊躲為果攏園用睬地，污施工爸條件繭較好ABC地形翼地貌批一地形個地貌紐奉二Pa渴rt局5項目漢分析留及整戰(zhàn)體定緣瑞位交通守條件教分析項目燈位于飾?？诎槊捞m出區(qū)x運x經(jīng)肢濟開偵發(fā)區(qū)恰內(nèi),所處蹄區(qū)域沸目前捉道路禍通達許性較掛好海濤雨大道甜橫貫駝用地胃中部用地辰四周詢被規(guī)晨劃道羊路環(huán)城繞未來筋交通姑便捷···項目女距離四?？诟鹗袇^(qū)15公里距離潑美蘭霞國際副機場餡直線威距離躺不到5公里望，出貍行非壇常方溉便項目彎地位很界定緊：城市缺功能她體，困大學(xué)功城內(nèi)施、大躬規(guī)模普，人不文生倘態(tài)項謊目。項目蔬屬性佛：區(qū)位凝屬性磁：地處xx大學(xué)城內(nèi)大學(xué)城經(jīng)過不斷的發(fā)展，后續(xù)學(xué)院陸續(xù)進駐，區(qū)域開發(fā)越趨成熟，區(qū)域前景廣闊生活配套不足大學(xué)城區(qū)域生活配套匱乏，沒有形成規(guī)模的配套功能體板塊影響力較小xx板塊整體發(fā)展遲緩，影響力較小大規(guī)模占地2096畝，在江東組團乃至?？诙紝儆诖笠?guī)模項目人文氣息濃厚項目地處大學(xué)城內(nèi)，周邊高校林立，人文氣息濃厚生態(tài)資源優(yōu)越可營造及綜合利用多方面的田園風(fēng)光Pa定rt讀5項目選分析惰及整誘體定蹄位Pa央rt升5項目費分析宏及整串體定慈位本項敘目客突戶群核心功客戶重要滾客戶偶得研客戶1、本橋地第宇一居扮所客冶戶包括跑有換田房需掌求的孕客戶紡和新慢海口欄人；面追求御更好窩的居著住環(huán)政境，險但可框以不噸近海貓，配吉套盡孔量好莫些；3、島頓外三洞緣客病戶與海瓣口有漿工作殼緣、嫂親友脂緣客棚戶，莖以養(yǎng)輩老、俯避寒振、度壩假為依主，罵一般勢每年唉在海逝口居城住時骨間在2-粘5個月析左右互，或憶周末軍居住潔，一你般要攻求居業(yè)住環(huán)辯境好想、交濕通方境便、安區(qū)域五安靜資；4、投屢資客糾戶包括社本地痕和島車外部桂分投永資客壯戶；勿注重暴開發(fā)紡品質(zhì)香和區(qū)撒域價六值；5、企顯業(yè)客正戶本地脈和島惡外企春業(yè)用米于接受待、廟培訓(xùn)屢、會塵所等汁；6、短炸期度洋假客張戶純度寨假，抵一年敵來度讀假3-理5次，符每次金一周痕左右炮；123452、本居地休經(jīng)閑商瘦務(wù)客直戶6客戶危定位隨著呈項目墻一期燒啟動嶼區(qū)的方建設(shè)含和后囑期的局商品轎房價伍格逐遣步提械升，愧對價慮格敏統(tǒng)感的以客戶揚將逐裹步減潔少，址對資滔源和駱生活哥環(huán)境排需求斜明顯位的客型戶將蛙逐步充增加蕉。島斤外客能戶在昌承載娛著島醫(yī)外市棵場多遭元化肆轉(zhuǎn)變牌的同詞時，暈我們溝必須鉤重視刃本地良市場狼，建佛立廣寶泛的丑市場那影響墓，從明而撬彼動全菊國市羞場。島外始：島謹(jǐn)內(nèi)6：4Pa中rt完5項目淋分析遷及整欣體定截位優(yōu)勢項目演規(guī)模軍大，圣社區(qū)闖自身腐配套第完善追：項目駛總占閣地20搜00多畝地，規(guī)薦模較壓大，證易形菠成居凝住氛陜圍，偷自身島各項覆配套銅完善闖。處于貧大學(xué)黃城內(nèi)爹，學(xué)匙府人縮慧文環(huán)喊境優(yōu)荒良：項目譯周邊對學(xué)校澆環(huán)繞野，人嘗文氛煉圍濃胃厚。有一撒定的迅資源宣和交宅通配酒套，但絕對免競爭敏力不鏡強，應(yīng)怨揚長膊避短臥，利禽用現(xiàn)您有優(yōu)慚勢與揀競爭拴對手顧形成偏競爭必。處于腔江東嗎組團就生態(tài)蓮片區(qū)烏，自蘇然生鋒態(tài)景島觀優(yōu)述越：項目躲位于沃江東煉生態(tài)寫片區(qū)倉，周磁邊景薦觀資閑源良邪好，餅自然勞環(huán)境好較好繩。城建螺集團銳打造尖，品易牌效竹應(yīng)明軍顯：城建貼集團景參與愈眾多確城市粗配套辱建設(shè)私及開拆發(fā)，旨品牌準(zhǔn)效應(yīng)源明顯震，號衰召力熄大。交通撈便利性：海口藥至大堅學(xué)城楚的主輩干道交直通喉項目范，項盼目距塞離海侵文高投速及賓機場餐距離健較近晉。發(fā)揮戚優(yōu)勢項目鈴處于戲大學(xué)圣城內(nèi)招，周這邊學(xué)教府眾明多，對人文竊氣息賽濃郁去，可牲直接撤賦予趙項目頑一種放人文漏內(nèi)涵僑，依類此作斑為賣哥點之磚一項目序處于貸江東吊生態(tài)繭片區(qū)往，周柳邊自夏然景恭觀資貧源優(yōu)情良，估在營常銷推浪廣過夢程中獨，可核整合港外部萍資源祖為項計目所對用項目完規(guī)模界大，捕可分堆組團蹄滾動刃開發(fā)選，形加成良條好的葬經(jīng)濟減效應(yīng)通過津城建員集團矛長期瓜參與棕城市兇建設(shè)魄積累室的人蠅脈關(guān)孝系，肌可很斗好的件與其壤他政夾府主押管部警門之架間進俱行工鮮作協(xié)青調(diào)Pa屋rt夕5項目帽分析爛及整喇體定藝位劣勢受美嘗蘭機嫩場噪偷音影波響：項目藥距離楊機場淺直線觀距離春過近采，受孫機場能噪音周影響損明顯勇。周邊壞開發(fā)恨仍處斧于起踐步階曬段，供尚未戀完善見：周邊片生活殖配套嚇匱乏處，影剛響到岸客戶忙在此臺置業(yè)堆的基轟本生蹤蝶活配獄套需貴求。距離晉?？诰厥袇^(qū)熔距離潑稍顯偽遠：項目除處于隆xx斜區(qū)域嗓，距必離市芳區(qū)15公里火，客槐戶認線知度喬不高們，。用地蝦情況葬較復(fù)稻雜，餓拆遷受工作班未完珍成：項目早用地傅涉及漲拆遷饒回遷零工作山，情挎況復(fù)你雜，怖會影稍響項育目的臟整體精進度瓜。項目文的地段、配套、用地替情況等方濃面都仗處于氏劣勢祥，必午須另辟桌蹊徑，樹朋立項植目獨規(guī)特的豆訴求半點。Pa擔(dān)rt俘5項目索分析邊及整總體定夢位縮小陷劣勢項目些可利旱用規(guī)像模大號，自崗身共駱建生驕活配賺套完智善等親，設(shè)滅置完違善的萄商、糧住、于娛、牲醫(yī)等訴生活孩配套辜資源義，形席成大憂學(xué)城蠅的配展套生莖活圈中，輻繪射周管邊。通過幻玉項目億公交繁車站激，開設(shè)厲直達填市內(nèi)柔快速天公交肝，弱械化項破目與下市中喇心的掌距離賣感項目院可通它過采元用隔音徹玻璃壩等隔料音材再質(zhì)，提升綱房屋筑的隔農(nóng)音效魚果，最螺大化權(quán)的減望少機條場噪私音的寒影響根據(jù)皂項目鐮地塊寇的實盟際情竟況，攤合理采安排押施工板次序舞，優(yōu)余先開惰發(fā)不樓涉及住拆遷觸的地督塊或你拆遷芝量小克的地升塊。Pa從rt標(biāo)5項目放分析裝及整漫體定忠位機會“城堪市化鋼”發(fā)展聯(lián)進程孕，以響及板校塊的稍不斷華成熟翻完善磨為本鈔項目管提供足了良夾好的稍發(fā)展皮環(huán)境醒，配具合市政貫利好，提申升區(qū)返域形霉象及側(cè)價值茶，吸元引市目場關(guān)麗注。國際執(zhí)旅游羨島的壟規(guī)劃鵝建設(shè)鑰：國際邁旅游比島的版規(guī)劃蛇建設(shè)謹(jǐn)，海閥口城向市發(fā)框展進叫程加羽快，夢流動盟人口災(zāi)的流呆入等陰都將直沈接對抱項目眼產(chǎn)生號利好詳。大學(xué)哈城將兆逐步獨擴大危，規(guī)掀劃學(xué)選校陸狠續(xù)進波駐：海南謹(jǐn)廣播寧電視擊大學(xué)萬等規(guī)鵝劃學(xué)戶校的蘆陸續(xù)盲進駐慎，將疼會為角本項惹目帶網(wǎng)來更夫多的客戶河資源勝。?？诠聳|優(yōu)扣戰(zhàn)略浸，周招邊生拳態(tài)保種護區(qū)掠不斷餡完善楚，項閱目旅綱游資源不異斷擴逃大項目除處于裕江東劃生態(tài)轟片區(qū)頸，隨繼著城隨市化浮的不紗斷發(fā)磁展，倆項目擦的生楊態(tài)旅端游資頸源會丟不斷逮擴大江東格組團參住宅行項目秘大盤杰較少儀，本蓮項目爛將成士為片初區(qū)標(biāo)厚桿，競爭戶優(yōu)勢臘明顯芬：區(qū)域豬內(nèi)開劈燕發(fā)項銷目較塊少，憂除了元南國也威尼戰(zhàn)斯城洋與鴻全洲江桑山存歸在一法定競載爭外勾，并蔥無其自他競逆爭項膽目，油相對厭來說拒本項縣目的肢優(yōu)勢丟明顯Pa絕rt曲5項目洞分析繳及整逼體定王位把握凳機會國際幣旅游旦島的乎建設(shè)記對整貿(mào)個海舉南房胸地產(chǎn)徐都是觸一次園千載胳難逢戲的機悄遇，伙同時嚷也對然房地親產(chǎn)的攝開發(fā)疲提出艱更高魄的要竄求，橡項目阻應(yīng)運也用前喇瞻性勸的規(guī)義劃，畜注重抓產(chǎn)品趟本身您的品托質(zhì)，魔打造減符合挺市場鋒發(fā)展輩的產(chǎn)瞇品。項目膜應(yīng)充壘分利測用周抹邊學(xué)鄉(xiāng)豐府人盛文氛燥圍，灘塑造省一種灰強烈滾的文扛化氣淺息，歸賦予納項目乘一種膛人文復(fù)內(nèi)涵項目話應(yīng)通過遍打造流內(nèi)部凡園林田景觀鮮、整斃合周領(lǐng)邊原坑生態(tài)點風(fēng)光穴進行擠彌補頃，形溝成差狗異化屋的景極觀特籮點。充分方利用殿項目迷的大狗盤效潛益及碗自身賢完善搏的生環(huán)活配夢套，遺打造師多重誦的價粘值疊席加，讓高附懶加值刃的生怒活居上住品飛質(zhì)。Pa悶rt踩5項目楊分析閑及整顫體定凍位威脅為避本免同荷質(zhì)化暈的競期爭，布本項壇目必須搜針對目標(biāo)倚客戶蘋群的擾需求，尋清找差異兵化的費競爭。周邊吃商品拐房項蓮目競腔爭：區(qū)域蔥板塊伙內(nèi)的竊競爭泳樓盤銜，如成鴻洲嗚江山茂等商愁品房偷項目規(guī)將會絡(luò)對項月目后槐期的許商品房羊銷售苦形成段競爭座。房產(chǎn)摔新政超影響馳：4月17日以搭來，莊國家耕多次頃出臺仔房地彼產(chǎn)政叔策，基打壓筐房價刊，整濁個房拴地產(chǎn)榴市場被都處于誕一定用的低北迷期詞。周邊罪集資般房與閥限價牛房項霜目帶帥來的鬧價格那沖擊牲：瓊臺搬師范蛇學(xué)院乎及海您經(jīng)貿(mào)狗等學(xué)馬校的的集資揪房項賺目將摸會給錄項目駐的商也品房通帶來匯價格上的企沖擊份。Pa塞rt士5項目忍分析獻及整血體定雷位避開惡威脅應(yīng)用萍營銷4P理論秋，應(yīng)泥對新望政的修影響捏：注衡重產(chǎn)搬品本惕身品叨質(zhì)，牛打造旁精品爬；制諷定高獄附加轟值合轎理價鑰格，壁實現(xiàn)取物超便所值沈；整楊合多垮方面息渠道曉資源備，大認力挖悲掘客府戶群較體；棉適時雨實施洋合理假促銷攻手段傳，促醒進成跳交。為了粘與周行邊集霜資房岔和限題價房州項目攤形成辨區(qū)別艱，項唐目可儀通過景觀遍資源易、建抄筑品綠質(zhì)、妄生活抗理念仁三重狡概念死突出搖項目羽品質(zhì)，體歌現(xiàn)項本目高品攻質(zhì)感照、高縫附加圍值。為了私在市毯場中倡形成止良好級的競扶爭力飛，項目碼可通彈過差改異化哪產(chǎn)品紙規(guī)劃躺，從禿園林良規(guī)劃草、建俯筑設(shè)子計、奇戶型嘗設(shè)計循上以即獨特夫的魅江力吸夜引客辱戶眼夕球，被同時腥根據(jù)帝市場于走向故，采灑用差冶異化滑營銷如方式常，使機開發(fā)醬商快爆速回水收成秩本。Pa暢rt倍5項目胡分析伙及整糠體定涂位Pa僻rt谷5項目優(yōu)分析悟及整紀(jì)體定精位定位待推導(dǎo)?？趚x大學(xué)單城項目恒整體城市燈功能淚分區(qū)區(qū)域量功能牌核心配套捷主體服務(wù)藍提升產(chǎn)業(yè)員提升城市祝形象李提升要求作用理想蹲模式卸：高趣舉高首打優(yōu)勢堆：提栽升效僻應(yīng)快要求餐：資蠶源、背配套冬好現(xiàn)實籠模式成：厚鞏積薄承發(fā)優(yōu)勢潑：前恭期壓押力小要求父：打哀好基努礎(chǔ)模式以教勒師保站障房田為切入選點，滿懲足教掉師群懶體對羊住房色的需按求；以配凳套服判務(wù)、萄開放獎空間別等為載體，滿歇足大較學(xué)城爆師生漸配套停需求密的同傷時，倘吸引隊城市譜居民計前來華；以高唇品質(zhì)賊居住叔、休沈閑度趟假為主要坊收益駱來源；最終滅發(fā)展勵成為教育料地產(chǎn)惕與旅所游地帽產(chǎn)的礎(chǔ)生態(tài)襯綜合炒新區(qū)。本項菠目發(fā)草展策更略由于柳政府燦要求彼和現(xiàn)椅狀條返件限絨制，逝本項災(zāi)目只買能采鞭取較毛為現(xiàn)丙實的鐘發(fā)展要模式Pa缸rt像5項目骨分析網(wǎng)及整緒體定邪位定位床需要賊考慮尚的因東素：擴展饒性及嘩兼容旨性，子；文化宿氛圍季；特色裹和風(fēng)的情；整體盼定位該應(yīng)對伐項目呆整體慚建筑考風(fēng)格庭有直偷接的翻指導(dǎo)冊作用因；整體玩定位鏡原則生態(tài)泡文化葉休閑片小鎮(zhèn)形象嗓定位氧方面胖，建舒議以看歐美充著名濕的大阻學(xué)城禿或小溪鎮(zhèn)為溜藍本傳，作灰為本閉項目彩建筑鋸風(fēng)格躬及命間名的賣依據(jù)食。Pa猾rt處5項目覺分析狀及整姑體定宴位蘇格供蘭愛父丁堡駝（Ed懇in稈bu熄rg決h）英國鑄北部侮城市上，蘇乒格蘭胞首府做，經(jīng)均濟和浩文化溪中心監(jiān)。文罪化古住城。匯十八堵世紀(jì)狐時為喜歐洲擋文化涂、藝鵝術(shù)、家哲學(xué)捏和科王學(xué)中餓心；城內(nèi)棉有15縫83年建橫立的愛丁勺堡大秋學(xué)，還富有古因城堡克、大傅教堂散、宮都殿、撐藝術(shù)磨陳列梯館等敵名勝糊古跡永。定位鵝參考Pa商rt指5項目番分析元及整貼體定婦位荷蘭畫萊頓脅（Le旅id丸en）萊頓逮城坐啟落在稼荷蘭隆西部蘋靠海塊的地朱方，野是一歡個有晶著悠久瓶歷史美麗虹城市雹，市產(chǎn)里有侄很多17世紀(jì)廣的建到筑啦；城內(nèi)岔著名茄的萊牲頓大和學(xué)通任過40拋0多年母的發(fā)必展與旁壯大狡，現(xiàn)干已成技為一壤所世界什著名的學(xué)術(shù)餓性大庫學(xué)。定位個參考Pa闊rt爛5項目娃分析武及整馳體定蛇位美國合常春毫藤（Th植e汗Iv侮y柱Le暴ag仿ue）美國鍵東部喉八所齊高學(xué)量術(shù)水陪平，蛾歷史香悠久宴的大翠學(xué)。旺包括群哈佛告、耶蔬魯、吵賓夕俱法尼瞞亞大枯學(xué)、亡普林純斯頓繳、哥閣倫比聚亞、頌布朗拍、達窩特茅柿斯和性康奈圾爾。這八手所大霧學(xué)都閥是公潛認的糠一流憲大學(xué)聞，它鞭們的允歷史塊悠久舉，治化學(xué)嚴(yán)爪謹(jǐn)，嘩教授妄與學(xué)克生水液平均烘優(yōu)，墾因此說常春絡(luò)藤大說學(xué)又災(zāi)時常承作為紛頂尖藥名校嬌的代雕名詞鑄。定位騾參考Pa鎮(zhèn)rt受5項目泳分析負及整驢體定抄位意大耍利博談洛尼柔亞小映鎮(zhèn)（Bo物lo折gn仿a）意大御利充滿訊生機的城婚市塔；它的壘大學(xué)滔是歐綿洲最際古老嗎的大北學(xué)之取一，亮并為之城市禽贏得勻了另像一個逢美稱庫“學(xué)者戒城”。定位令參考Pa尚rt充5項目勾分析箏及整畝體定留位比利滔時布珍魯日浮小鎮(zhèn)族（Br宮ug翠ge）比利念時名亭?！獨W洲甲學(xué)院就位助于此概鎮(zhèn)內(nèi)；布魯勉日是梁座水城，河劫道遍灑布城刪里，搭很多帶建筑劣是依飯河道事而建窄，其僵建筑草以哥德嘆式的文鵲藝復(fù)胸興時導(dǎo)期的盲式樣粘為主誰體。定位變參考Pa池rt蛇5項目但分析好及整音體定協(xié)位項目梁形象惡定位尺建議克：愛丁參堡小那鎮(zhèn)萊頓紛小鎮(zhèn)常春抓藤小箱鎮(zhèn)生態(tài)繪文化場休閑壩小鎮(zhèn)Pa貨rt疊5項目計分析筐及整菠體定蓮位形象卡定位蘇格羅蘭愛丁胖堡簡介弦：愛丁深堡是固蘇格吉蘭首蘋府，促經(jīng)濟貨和文朵化中附心。波同時雕也是勾蘇格齡蘭重脂要的碌運輸附樞紐殘、航彼空港繪。在所醋有的夫歐洲熔城市技市中饅心，臣愛丁買堡旅陸游景是物的雞密度壟以及樸吸引鐵力是弱當(dāng)仁醋不讓膨的第蔬一。城內(nèi)戰(zhàn)擁有侍眾多左博物擔(dān)館、劍城堡道、公涂園、宅教堂竹等開純放空唯間。愛丁避堡大朵學(xué)15鵝83年建明校，陵是世譽界最意古老絡(luò)的大潮學(xué)之橫一，羅造就百了許擇多杰只出的登人才津。司各屬特、午亞當(dāng)·史密字斯、要達爾繁文、輔貝爾鈔、J·羅琳天等都傳曾在煉愛丁既堡學(xué)吉習(xí)、量工作軋或者賽生活虜過。王子羞大街找是愛朋丁堡衡城市士的中盤心大辮道，耍大道夕的北分側(cè)布考滿了甜商店膀，詹我姆斯冠百貨捉店最麻值得盈欣賞搶，其襪維多鼓利亞流式建糞筑極召其華億麗，汪周邊肆還有米已故彩王妃鑰戴安躲娜常版光顧萄的勞濁拉·阿什尺利等姿眾多僅名店營。形象擊定位Pa框rt甲5項目慶分析賄及整康體定劈燕位Pa叫rt情2區(qū)域林分析熟及項敬目分作析-形象階定位荷蘭萊頓虧小鎮(zhèn)簡介秋：萊頓黃在荷辭蘭西幅部，海牙與阿姆寇斯特道丹之間符，面褲積23平方張公里遞，是府著名桿畫家倫勃暖朗的出圈生地輪；城內(nèi)碰運河愛縱橫解，兩絡(luò)岸仍券保留酷著不磚少17世紀(jì)時的素優(yōu)雅潔建筑拐；萊頓助也因失擁有瓜萊頓礎(chǔ)大學(xué)引（創(chuàng)妹立于15煩75年）率而知如名。激萊頓郊大學(xué)鋤沒有啞集中渡的校票園，痛其各腹學(xué)院碼的建著筑設(shè)魯施分布旋在萊僑頓城順的各魂個角蒜落，因漲而萊私頓也腿被稱辨為大油學(xué)城犬；城市取與大推學(xué)完美葡融合在一彩起，宋形成療了名強副其蚊實的松大學(xué)堵城杏；萊頓盟大學(xué)赤植物飾園始渴建于15銅87年，拉是歐吸洲最古流老的用于殿科研的植板物園振。這茂座花超園是幟培植理荷蘭軍引進脖的第一鑒株郁犁金香的地努方，距并且瞧這里鉤仍保秘留有最純隆種的郁珠金香產(chǎn)品種號。形象根定位傳播奴接受罪度方尖面，奸蘇格迅蘭的歌愛丁馳堡與糕比利當(dāng)時的銷布魯沾日以剛及意什大利佛的博曲洛尼趣亞擁唯有較稈高的紡知名遇度，計易于徐傳播杠；布魯鑰日是遞一座“水城”，與雕本項掏目差書異較何大，傭不主曠張形糕象定建位為抖布魯跡日小研鎮(zhèn)；除了財是蘇劣格蘭存的文凱化中滅心，廢愛丁愁堡還濫是蘇非格蘭貌的經(jīng)腥濟中藏心，凱城市攝功能層體的戚作用何明顯薯，更李加符里合本崗項目挎功能桶定位襖；愛丁速堡擁心有更私多歷誕史與洗人文回深度冊，解布讀此喚類風(fēng)氣情小怪鎮(zhèn)魅旅力更褲能吸嘩引人蠶關(guān)注芹。形象鋒定位Pa戴rt儲5項目恐分析稈及整貢體定執(zhí)位主推聲形象華定位燃：愛丁籍堡小駱鎮(zhèn)案名薯建議Pa破rt法5項目才分析劃及整霸體定霧位項目隱整體棋案名望建議然：愛丁悼堡小焰鎮(zhèn)萊頓到小鎮(zhèn)常春擁藤小偶鎮(zhèn)分期乎案名睜建議商業(yè)夜部分王子散街區(qū)左、東澆方曼闖哈頓蠶、格儉拉斯學(xué)廣場住宅暴部分常春辣藤聯(lián)演盟各艱學(xué)校幟（如希布朗雜園、攻哥倫遇比亞紗園、吩哈佛宋園、虧耶魯憑園、搞普林半斯頓欄園）英倫糠風(fēng)情剩系列—爵士鉤藍島渾、皇慰家一艷里、摔白金咱漢宮早、約產(chǎn)克郡抹、卡饅爾頓主導(dǎo)先功能功能券定位愛丁徒堡風(fēng)習(xí)情小外鎮(zhèn)大學(xué)享城產(chǎn)符業(yè)相則關(guān)居住消費姑娛樂公共摧活動學(xué)術(shù)年交流酒店度假之村論壇兄及展祝示孵化至器人才訂交流朽培訓(xùn)實習(xí)仙基地科研赴成果制轉(zhuǎn)換科研在機構(gòu)公共槍空間幼教羅及中意小學(xué)主題詞公園Pa鋤rt悉5項目密分析迫及整驕體定捕位主導(dǎo)近功能居住惜功能大學(xué)盼城內(nèi)鑒部常村駐人枝口容惹量控吵制在15萬人丈，其種中學(xué)某生99滔,0賤00人，朽教職贊工10甘,0借00人，導(dǎo)家屬幫和其抹他人產(chǎn)口40速,0房誠00人。縱由槳此產(chǎn)禁生的革住房蛇需求麥量非技常龐迅大。隨著匹學(xué)校鵝的入永駐，勵以及慨周邊線旅游首資源凳的不平斷開共發(fā)，掩外來拔人口圖將不剃斷涌支入大敏學(xué)城貨內(nèi)，另隨之繼而來逼的是荒更大錄的居料住需鋒求。教育居住軟功能跳的完登善，胳帶來筍的新話要求窮是基扯礎(chǔ)教械育配粘套的撥完善才。除符現(xiàn)有趴的大扔學(xué)之撤外，談教育皺配套裁還應(yīng)渴包括惑幼兒蒸園、磨小學(xué)右、中村學(xué)等蛛，亦猴可衍傅生出鬧高素扔質(zhì)的詞貴族敬國際退學(xué)校冶，為閑?？诖鸥叨税嗳巳河穑ê镣鈦碓匀巳簼L）提督供優(yōu)治質(zhì)教超育。生活棍配套人口抬的大訓(xùn)量涌牛入，探要求霜在生擇活配監(jiān)套方建面應(yīng)班充分炮滿足蔽居住管的需純求。行如公劉交、廢商業(yè)地、超轎市、扇醫(yī)院毀、餐蘆飲、很娛樂搞等。Pa釋rt嗚5項目辯分析儀及整慨體定炎位公建舒配套包括洞運動盟場館貿(mào)、室畫外健屢身設(shè)掙施、既圖書董館、勇消防天、民槍警、嫩管理妹中心嫂等公斬共配屯套設(shè)帝施。教育造服務(wù)由高毯等教均育產(chǎn)莫生的供教育璃服務(wù)朝功能濃，如雕學(xué)術(shù)良交流皂中心宜、論岔壇及牌科研壯成果烈展示練中心旺等。休閑被度假江東渣片區(qū)吹擁有濕良好韻的生籠態(tài)資病源與腐環(huán)境懷，對省于本所項目顫而言多，大乒學(xué)城誼與生廊態(tài)環(huán)怒境將斥是兩分個主右要的耗外部披資源態(tài)。本滋項目笛將充看分發(fā)持揮自腐身資喉源的妄優(yōu)勢跨，建菊設(shè)酒另店、鑰度假吐村、環(huán)主題論公園纖、游擋樂中夏心等厭，吸民引休佳閑度若假客奔戶。Pa鹿rt漲5項目做分析肌及整商體定培位主導(dǎo)活功能衍生奪功能Pa蓬rt么5項目猴分析熊及整恰體定聯(lián)位功能障定位愛丁猛堡風(fēng)閥情小百鎮(zhèn)大學(xué)訴城產(chǎn)舒業(yè)相舌關(guān)居住消費毫娛樂公共鑒活動學(xué)術(shù)騎交流酒店度假懶村論壇肉及展返示孵化各器人才認交流保培訓(xùn)實習(xí)紛基地科研懷成果廉轉(zhuǎn)換科研菜機構(gòu)公共膚空間幼教斑及中截小學(xué)主題腔公園衍生順功能實習(xí)訂培訓(xùn)秋、人么才交勝流大學(xué)移城擁寸有豐嚴(yán)富的瀉人才社資源助，在焦實習(xí)檔培訓(xùn)罵、人爺才交研流方扎面有鴨著先嶺天的懇優(yōu)勢富，將睜這優(yōu)塊勢充櫻分發(fā)鋸揮，邪將極難大的林增強訂片區(qū)付的輻鹽射力非，形辰成另映一個昆服務(wù)懼核心亡?？蒲休o成果萌轉(zhuǎn)換抄與產(chǎn)低業(yè)孵請化器以科兔研機內(nèi)構(gòu)整典合各造大學(xué)筒的人快才資崗源，穿以科妻研成忠果轉(zhuǎn)荷換整暈合科班研機戒構(gòu)與產(chǎn)企業(yè)好的資誘源與撥需求惹，進萬行產(chǎn)司業(yè)或貴行業(yè)眠孵化故。這部譽分功通能雖侵不能擔(dān)產(chǎn)生慢直接巡壽的經(jīng)槍濟收縣益，郵但對爹本項山目乃唉至大驚學(xué)城搖的成背功運鼻營均鏈有著逐舉足栗輕重膨的作港用。公共定空間搖與城瘦市資哭源共紋享區(qū)依托互良好朱的外托部生島態(tài)環(huán)筋境與駁內(nèi)部辯居住是環(huán)境蓄，開掀辟的弄公共委空間暑與城禍?zhǔn)匈Y懸源共費享區(qū)每，能謀大幅兔增加樸項目傾的片螞區(qū)影帖響力境與輻染射力重。Pa倆rt鏟5項目秀分析陵及整席體定外位Pa轉(zhuǎn)rt敗1宏觀暈市場五研究Pa劣rt臟2房地割產(chǎn)市糠場研率究Pa嚼rt揮3競爭搏樓盤殼研究Pa窮rt徹4大學(xué)政城案毫例專狼題研煩究Pa緊rt清5項目嘗分析殖及整們體定它位Pa丙rt孕6項目慢發(fā)展磚策略遵及運島營策王略建速議Pa秤rt絡(luò)7規(guī)劃蒼及產(chǎn)部品建團議Pa白rt退8營銷下推廣取策略濾及建枯議Pa奶rt鍬9資金令籌措虧及投室資分窩析Pa滲rt脊1負0結(jié)論淚及建閥議Pa濱rt襯6項目從發(fā)展芬策略言及運陡營策梁略建廣議整體宴發(fā)展殼策略與大虹學(xué)城芝的發(fā)圈展緊妄密相帽連，角并適跡度超向