住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目錄

第一部分：項(xiàng)目總論.................................................5

1.3.1項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展情況...................................6

1.3.2項(xiàng)目發(fā)起人及發(fā)起緣由...................................9

1.3.3項(xiàng)目投資的必要性.......................................9

1.4.1項(xiàng)目名稱..............................................10

1.4.2項(xiàng)目建設(shè)單位概況......................................10

1.4.3項(xiàng)目地塊位置及現(xiàn)狀....................................10

1.4.3.1位置及出讓要求..................................10

1.4.3.2四至及土地現(xiàn)狀...................................11

1.4.3.3周邊社區(qū)配套設(shè)施.................................13

1.4.3.4大市政配套.......................................15

1.4.3.5項(xiàng)目周邊環(huán)境.....................................16

1.4.4項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn)......................................19

1、規(guī)劃用地情況.........................................19

2、土地使用強(qiáng)度.........................................19

3、建筑設(shè)計(jì)要求.........................................19

4、特殊要求.............................................20

第二部分：市場研究................................................20

2.1宏觀環(huán)境分析................................................20

2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析......................................23

2.2.1行業(yè)政策..............................................23

2.2.2市場供給與需求........................................25

2.2.3行業(yè)發(fā)展趨勢..........................................31

2.3武漢市房地產(chǎn)市場分析........................................36

2.3.0宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析......................................36

2.3.1武漢市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀..................................38

2.3.1.1房地產(chǎn)開發(fā)投資額和銷售額........................38

2.3.1.2商品房竣工面積和銷售面積........................38

2.3.1.3商品房新開工面積................................39

2.3.1.4商品房空置率....................................40

2.3.2武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢..............................41

2.3.2.1住宅市場需求預(yù)測.................................41

2.3.2.2住宅市場供給預(yù)測................................46

2.3.2.3住宅市場價(jià)格走勢預(yù)測............................49

2.3.3武漢市房地產(chǎn)供求分析.................................53

供應(yīng)分析.............................................53

需求分析.............................................54

價(jià)格走勢分析.........................................56

2.4板塊市場分析................................................57

2.4.1片區(qū)市場評述..........................................57

2.4.2分區(qū)域分析............................................57

2.4.3徐東片區(qū)發(fā)展前景......................................67

2.5競爭力分析..................................................68

2.5.1項(xiàng)目SWOT分析.........................................68

2.5.2.營銷策略研究..........................................69

2.6市場風(fēng)險(xiǎn)分析...............................................73

第三部分：項(xiàng)目開發(fā)方案............................................73

3.1項(xiàng)目整體定位...............................................73

3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)分析...............................................74

1.初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路........................................74

2.規(guī)劃設(shè)計(jì)可行性分析......................................76

3.3項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃定位...........................................78

1.片區(qū)規(guī)劃................................................78

2.小區(qū)整體規(guī)劃原則........................................78

3.總平面布置..............................................78

4.交通組織................................................78

5.規(guī)劃指標(biāo)................................................79

3.4項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)定位...........................................79

1.建筑方案總體構(gòu)思.......................................79

2.平面設(shè)計(jì)................................................80

3.立面設(shè)計(jì)................................................83

4.設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)................................................83

3.5價(jià)格定位....................................................84

3.6戶型定位....................................................87

第四部分節(jié)能節(jié)水措施.............................................87

一、節(jié)能措施...................................................87

（-）建筑節(jié)能技術(shù)..........................................88

（二）采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施................................89

（三）建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用........................89

二.節(jié)水措施...................................................89

第五部分環(huán)境影響評價(jià)...........................................91

--環(huán)境條件調(diào)查...............................................91

二.施工期環(huán)境影響分析........................................91

三.項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分析................................93

四.項(xiàng)目建成后環(huán)境保護(hù)治理措施.................................94

五.公眾參與..................................................95

第六部分勞動安全衛(wèi)生與消防......................................96

--勞動安全衛(wèi)生...............................................96

二.消防設(shè)施...................................................97

第七部分組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置.................................97

組織機(jī)構(gòu)設(shè)置...............................................98

二.勞動定員..................................................100

三.員工培訓(xùn)..................................................100

第八部分項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度...........................................102

一、實(shí)施進(jìn)度制定依據(jù)........................................102

二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度..............................................102

第九部分投資估算..............................................104

一.投資估算的依據(jù)........................................104

二.建設(shè)投資估算...........................................104

(1)建筑工程費(fèi)..........................................104

(2)安裝工程費(fèi)..........................................106

三.設(shè)備及工器具購置費(fèi).....................................107

四.工程建設(shè)其他費(fèi)..........................................107

(5)預(yù)備費(fèi)用估算........................................112

(6)建設(shè)期貸款利息及融資成本............................112

(7)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅...............................112

第十部分融資方案..............................................113

資金的渠道與方式..........................................113

二.編制資金流動計(jì)劃，確定資金的需求額.......................114

三.資金的任用和管理.........................................114

第十一部分財(cái)務(wù)評價(jià)............................................115

一.設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)...................................115

二.敏感性分析...............................................116

三.財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論.............................................116

第十二部分：社會評價(jià).............................................116

12.1周邊發(fā)展現(xiàn)狀..............................................116

12.2.社會影響分析..........................................121

12.3互適性分析..............................................122

12.4社會風(fēng)險(xiǎn)分析............................................123

12.5.社會評價(jià)結(jié)論..........................................123

第十三部分風(fēng)險(xiǎn)分析..............................................125

一、風(fēng)險(xiǎn)因素識別..............................................125

(-)市場風(fēng)險(xiǎn).............................................125

(二)工程風(fēng)險(xiǎn).............................................125

(三)資金風(fēng)險(xiǎn).............................................125

(四)政策風(fēng)險(xiǎn).............................................126

(五)社會風(fēng)險(xiǎn).............................................126

二、風(fēng)險(xiǎn)評估..................................................126

(-)風(fēng)險(xiǎn)等級劃分.........................................126

(二)風(fēng)險(xiǎn)評估.............................................127

三、風(fēng)險(xiǎn)防范對策..............................................128

(-)風(fēng)險(xiǎn)對策的種類.......................................128

(二)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)對策.........................................128

第十四部分：研究結(jié)論與建議.......................................129

14.1可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議.........129

14.2結(jié)論......................................................129

14.3建議......................................................130

第十五部分：附錄.................................................130

15.1附表：....................................................130

15.2附圖：....................................................131

第一部分：項(xiàng)目總論

1.1報(bào)告編制目的

1、在對項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，

對該地塊的市場價(jià)值進(jìn)行合理的評估。

2、對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑

方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。

3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。

4、對項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。

5、對項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。

1.2報(bào)告編著依據(jù)

（1）項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件；

（2）控制性詳細(xì)規(guī)劃

（3）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》

（4）《武漢市規(guī)劃管理?xiàng)l例》及《技術(shù)規(guī)定》

（5）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》

（6）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》

（7）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》

（8）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》

（9）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》

（10）國家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）；

（11）建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》；

（12）國家計(jì)委《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》

（13）國家建設(shè)部及武漢市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；

（14）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

（15）國家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策；

（16）武漢市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要；

（17）武漢市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年；

（18）湖北省、武漢市建設(shè)主管部門發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額；

（19）武漢市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料；

（20）其他有關(guān)依據(jù)和資料。

1.3項(xiàng)目背景

1.3.1項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展情況

洪山區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀：

洪山區(qū)位于長江之畔，東湖之濱，是武漢市以城帶郊的中心城區(qū)。全區(qū)自西

向東呈半圓形，東抵鄂州市，南與江夏區(qū)接壤，西與武昌、青山兩區(qū)相鄰，北與

黃陂區(qū)、新洲區(qū)隔江相望，是武漢的東大門。全區(qū)版圖面積570平方公里，戶籍

人口82.6萬，常住人口超過100萬，轄8個(gè)街道6個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。洪山區(qū)人文特色濃

郁，科教智力密集，交通發(fā)達(dá)便捷，山水資源豐富，發(fā)展空間廣闊，是創(chuàng)業(yè)、居

住的理想之地。

洪山區(qū)以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，充分發(fā)揮自身的區(qū)位優(yōu)勢，深入實(shí)施“依法

治區(qū)、科教興區(qū)、環(huán)境優(yōu)區(qū)”戰(zhàn)略，積極推進(jìn)先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和都市農(nóng)

業(yè)加快發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會保持了持續(xù)快速健康的發(fā)展態(tài)勢。2007年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)生

產(chǎn)總值224.9億元，比上年增長15.02%；規(guī)模以上工業(yè)增加值35.5億元，增長

20.95%；全口徑財(cái)政收入26.5億元，區(qū)級財(cái)政收入7.19億，分別增長26.2%和

22.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14698元，農(nóng)民人均純收入6901元，分別比上

年增長15.21%和10.19虬其中洪山鄉(xiāng)是洪山區(qū)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的一流鄉(xiāng)鎮(zhèn)，全鄉(xiāng)生

產(chǎn)總值18.8億元，其中農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值8417萬元，僅占4.5%；上交國地稅1.4

億元，其中農(nóng)業(yè)（含農(nóng)業(yè)企業(yè)）稅收全免。

近幾年來，洪山區(qū)人民努力發(fā)揮優(yōu)勢，搶抓機(jī)遇，開拓創(chuàng)新，經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展不

斷提速，城鄉(xiāng)面貌日新月異，人民生活水平持續(xù)提高。目前，洪山正步入經(jīng)濟(jì)發(fā)

展的快車道，涌動著開發(fā)建設(shè)的熱潮，”創(chuàng)業(yè)在洪山”、“居住在洪山”的理念正

逐漸深入人心。

發(fā)揮區(qū)位和資源優(yōu)勢洪山的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日益完善

自2000年以來，我們在城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施及環(huán)境建設(shè)上多渠道籌措資金40億元

人民幣，新建和改建了大批主次干道、連通道和村組道路，城鄉(xiāng)路網(wǎng)及其配套設(shè)

施進(jìn)一步完善。

洪山的建成區(qū)面積迅速擴(kuò)大

5年來，城市建成區(qū)以每年4平方公里的速度擴(kuò)大，面積從60平方公里擴(kuò)

至80平方公里。根據(jù)綜合分析和預(yù)測，隨著“城中村”的改造和一批項(xiàng)目的興

建，洪山區(qū)未來5年建成面積將擴(kuò)至110平方公里左右，洪山將崛起一座新城。

洪山的生態(tài)環(huán)境更加優(yōu)良

豐富美麗的山水資源，為營造優(yōu)越舒適的人居環(huán)境提供了良好的先天條件；

連續(xù)多年開展的整治與改造，更促進(jìn)了城市環(huán)境的不斷改良。2003年，全區(qū)綠

色植被覆蓋率達(dá)到43%,年平均空氣質(zhì)量優(yōu)等天數(shù)達(dá)到264天，環(huán)境綜合評定指

標(biāo)在全市位居前列。

洪山的科技創(chuàng)業(yè)環(huán)境獨(dú)具特色

洪山區(qū)多年堅(jiān)持以科技發(fā)展為重點(diǎn)，近幾年更大力打造民營科技企業(yè)創(chuàng)新發(fā)

展環(huán)境，已建成國家級科技創(chuàng)新企業(yè)中心，還建設(shè)了12個(gè)為中小科技企業(yè)創(chuàng)業(yè)

發(fā)展提供服務(wù)的孵化基地，形成“一心十二點(diǎn)”的科技孵化格局。目前，全區(qū)科

技孵化面積達(dá)30萬平方米，已入駐企業(yè)800多家。洪山為創(chuàng)業(yè)者構(gòu)筑了政務(wù)服

務(wù)平臺、資金服務(wù)平臺、信息服務(wù)平臺、培訓(xùn)服務(wù)平臺，還為企業(yè)發(fā)展壯大提供

更大的空間。

洪山的房地產(chǎn)開發(fā)效果顯著

與城市建設(shè)同步，洪山房地產(chǎn)發(fā)展迅速。1998年以來，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)面

積累計(jì)達(dá)601萬平方米，竣工509萬平方米，近幾年每年開發(fā)面積都在100萬平

方米左右，新入住近10萬人。區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)已初步形成幾個(gè)規(guī)模較大的片區(qū)。去

年，洪山地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格平均上漲200元/平方米，增值居全市前列。

打造創(chuàng)業(yè)和安居的樂園

堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，洪山區(qū)大力實(shí)施“科教興區(qū)”、“開放強(qiáng)區(qū)”、“民

營富區(qū)”三大戰(zhàn)略，全面推進(jìn)新型工業(yè)化和城鄉(xiāng)一體化，努力促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)和社

會的協(xié)調(diào)發(fā)展。新的發(fā)展階段，洪山將呈現(xiàn)大開放、大調(diào)整、大建設(shè)的發(fā)展勢頭,

城鄉(xiāng)布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在進(jìn)行重大調(diào)整，城市建設(shè)持續(xù)提速，全區(qū)將按“新區(qū)、

新城、新產(chǎn)業(yè)”的思路，以項(xiàng)目為支撐，以產(chǎn)業(yè)聚集為重點(diǎn)，同東湖新技術(shù)開發(fā)

區(qū)一道，繼續(xù)加快科技新城建設(shè)；將大力推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，按照武漢市城市

總體規(guī)劃，將在區(qū)內(nèi)66個(gè)村、9個(gè)農(nóng)林單位，總計(jì)91.8平方公里范圍內(nèi)逐步開

展“城中村”改造，今年起開始改造的首期25個(gè)村，現(xiàn)有村民住房920余萬平

方米、集體用房240萬平方米，其中約80%需進(jìn)行改造。積極配合轄區(qū)建設(shè)新校

區(qū)，在青菱鄉(xiāng)黃家湖地區(qū)、洪山鄉(xiāng)南湖地區(qū)進(jìn)行大規(guī)模建設(shè)。同時(shí)，現(xiàn)有高校就

近擴(kuò)建也在同其周邊環(huán)境整治密切結(jié)合，在多個(gè)區(qū)域進(jìn)行；根據(jù)城市規(guī)劃和市民

需求，集中進(jìn)行大規(guī)模、高起點(diǎn)、設(shè)施配套環(huán)境優(yōu)美的新城建設(shè)，目前，已經(jīng)和

即將啟動的有南湖新城和東湖新城。

建設(shè)一個(gè)最適宜居住和最適宜創(chuàng)業(yè)的新城區(qū)是洪山區(qū)不變的發(fā)展目標(biāo)，以建

立服務(wù)型的責(zé)任政府為目標(biāo)，著力做好規(guī)劃調(diào)控和協(xié)調(diào)服務(wù)工作，改造和提升城

市功能，保護(hù)好山林水體，提供優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)教育，加強(qiáng)公共服務(wù)和治安管理，為

各界人士創(chuàng)造優(yōu)越的居住環(huán)境、創(chuàng)業(yè)環(huán)境和發(fā)展環(huán)境。

徐東發(fā)展現(xiàn)狀：

本項(xiàng)目具體位于洪山徐東，武漢徐東片擁有優(yōu)越的地理位置，長江二

橋、和平大道、武青三干道、武青四干道、徐東大街等幾大主干道，路網(wǎng)

四通八達(dá)，具有交通方便、環(huán)境優(yōu)越、鬧中取靜的特點(diǎn)，為居住創(chuàng)造了良好

的條件。徐東片區(qū)曾經(jīng)在武漢城區(qū)中居發(fā)展冷板塊之列，它的騰飛不能不

說得益于橋梁與道路的建設(shè)，而區(qū)域的發(fā)展又給交通提出了新的要求，為

了緩解交通擁擠，徐東平價(jià)路口現(xiàn)修建地下人行通道，建成后，將實(shí)現(xiàn)人

車分流。

商業(yè)的長足發(fā)展，是徐東近年來騰飛的又一重要因素?！拔譅柆?、“徐

東平價(jià)”、“麥德龍”等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的落戶，形成了良好的購物場所，激活

了片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，徐東商務(wù)區(qū)的規(guī)劃、凱旋門大酒店和銷品貿(mào)的建設(shè)，更

加提升了片區(qū)的形象。

徐東區(qū)域樓盤多且集中，競爭激烈。特別是徐東大街沿線，由于緊臨

東湖片區(qū)，新近樓盤無論在品質(zhì)和價(jià)格上都欲接近東湖樓盤，因此樓盤品

質(zhì)不斷提升，居住觀念更新較快，徐東區(qū)域價(jià)格上升幅度較大。

1.3.2項(xiàng)目發(fā)起人及發(fā)起緣由

近幾年來，洪山區(qū)人民努力發(fā)揮優(yōu)勢，搶抓機(jī)遇，開拓創(chuàng)新，經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)

展不斷提速，城鄉(xiāng)面貌日新月異，人民生活水平持續(xù)提高。目前，洪山正步入經(jīng)

濟(jì)發(fā)展的快車道，涌動著開發(fā)建設(shè)的熱潮，”創(chuàng)業(yè)在洪山”、“居住在洪山”的

理念正逐漸深入人心。

與城市建設(shè)同步，洪山房地產(chǎn)發(fā)展迅速。1998年以來，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)面

積累計(jì)達(dá)601萬平方米，竣工509萬平方米，近幾年每年開發(fā)面積都在100萬平

方米左右，新入住近10萬人。區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)已初步形成幾個(gè)規(guī)模較大的片區(qū)。去

年，洪山地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格平均上漲200元/平方米，增值居全市前列。

具體到徐東，商業(yè)的長足發(fā)展，是徐東近年來騰飛的又一重要因素。

“沃爾瑪、“徐東平價(jià)”、“麥德龍”等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的落戶，形成了良好的

購物場所，激活了片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，徐東商務(wù)區(qū)的規(guī)劃、凱旋門大酒店和銷

品貿(mào)的建設(shè)，更加提升了片區(qū)的形象。此處配套的住宅小區(qū)建設(shè)成為發(fā)展徐

東的另一重點(diǎn)。因此，根據(jù)武漢市的城市規(guī)劃和發(fā)展計(jì)劃，在此地塊建立小區(qū)。

1.3.3項(xiàng)目投資的必要性

①當(dāng)下房地產(chǎn)市場低迷，但是未來幾年內(nèi)形勢將會得到緩解，項(xiàng)目啟動對公司未

來幾年在武漢房地產(chǎn)市場中的發(fā)展有著重要的意義，有利于加強(qiáng)在武漢市房地產(chǎn)

市場中的地位。

②公司將進(jìn)入徐東重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升

品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會影響力有積極作用。

③項(xiàng)目建好之后應(yīng)該處于房地產(chǎn)回暖時(shí)期，因此公司從未來的利潤需求、可持續(xù)

經(jīng)營等角度分析該項(xiàng)目可以進(jìn)行投資。

1.4項(xiàng)目概況

1.4.1項(xiàng)目名稱

洪山區(qū)洪山鄉(xiāng)瀾韻花園居住小區(qū)建設(shè)

L4.2項(xiàng)目建設(shè)單位概況

本樓盤由武漢博大房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)開發(fā)，武漢博大房地產(chǎn)開發(fā)

有限責(zé)任公司，位于國家級武漢吳家山海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園，成立于2000年初。

現(xiàn)已儲備房地產(chǎn)開發(fā)土地400余畝，年開發(fā)能力25萬平方米，先后開發(fā)建設(shè)了

吳家山“五環(huán)公寓”、"博大精品花園”、“博大佳園”、“博大學(xué)府花園”、“華中汽車

維修中心”等優(yōu)質(zhì)工程項(xiàng)目。全部工程項(xiàng)目被評為“優(yōu)質(zhì)工程”，部分工程獲得建

筑工程“黃鶴杯銀獎”。

在經(jīng)營活動中，以“建優(yōu)質(zhì)工程，創(chuàng)品牌企業(yè)”為立業(yè)之本，以優(yōu)越的工程

質(zhì)量，良好的服務(wù)回報(bào)社會。先后獲得“AAA信譽(yù)企業(yè)”、“湖北最佳投資信譽(yù)企

業(yè)”、“管理服務(wù)優(yōu)質(zhì)企業(yè)”、“突出貢獻(xiàn)單位”、“誠信企業(yè)”、“質(zhì)量、誠信、服務(wù)

滿意率三優(yōu)企業(yè)”、“全國誠信單位光榮榜”上榜單位等榮譽(yù)稱號，連續(xù)多年被湖

北省和武漢市工商行政管理局評為“重合同守信用企業(yè)”。

2007年4月，因在行業(yè)內(nèi)的突出貢獻(xiàn)，本公司被湖北省企業(yè)聯(lián)合會授予“湖

北省優(yōu)秀企業(yè)稱號”。公司董事長潘新成先生被評為第五屆（2007年度）武漢地區(qū)

創(chuàng)名牌十大杰出人物。

通過近十年的經(jīng)營發(fā)展，企業(yè)逐步確定了“以人為本，科學(xué)管理”的企業(yè)文化,

形成了一套行之有效的企業(yè)管理辦法和管理模式。堅(jiān)持把“團(tuán)結(jié)協(xié)作、勇于拼搏、

服務(wù)業(yè)主，回報(bào)社會”作為企業(yè)宗旨，積極參加社會公益活動，為構(gòu)建和諧社會

做出自己的貢獻(xiàn)。

1.4.3項(xiàng)目地塊位置及現(xiàn)狀

1.4.3.1位置及出讓要求

本招標(biāo)地塊位于洪山區(qū)洪山鄉(xiāng)，東臨土地中心儲備土地；南臨幸福村產(chǎn)

業(yè)發(fā)展用地；西臨楊園路；北臨沙湖大道（具體位置及四至見本招標(biāo)文件附

圖所示），規(guī)劃用地總面積為108860平方米（以實(shí)測為準(zhǔn)），規(guī)劃凈用地面

積為89580平方米（以實(shí)測為準(zhǔn)）；規(guī)劃用地性質(zhì)為居住用地；容積率控制

在2.5以內(nèi)；可建總建筑面積按凈用地面積與容積率的乘積計(jì)算；建筑密度

不大于25%；綠地率按《武漢市城市綠化條例》執(zhí)行；國有建設(shè)用地使用權(quán)

出讓年限為住宅用地70年。

總用地凈用地規(guī)劃指標(biāo)要求

地塊編土地用出讓年

土地位置面積面積建筑密

號途容積率限

（m2）（m2）度

P洪山區(qū)洪

(2008山鄉(xiāng)（中北不大于住宅70

10886089580居住2.5以內(nèi)

)045路延長線25%年

號B地塊）

1.4.3.2四至及土地現(xiàn)狀

1、四至范圍；

地塊位于洪山區(qū)洪山鄉(xiāng)徐東，東臨土地中心儲備土地；南臨幸福村產(chǎn)業(yè)發(fā)展

用地；西臨楊園路；北臨沙湖大道（具體位置及四至見本招標(biāo)文件附圖所示）。

該地塊屬武漢市土地整理儲備中心土地儲備計(jì)劃范圍內(nèi)的地塊。

2、地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較

地勢平坦，地塊內(nèi)部無明顯山丘突起，但是有大量渣土和小坑塘，需按照規(guī)

劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行填埋或改造成人工湖景觀。

3、地面現(xiàn)狀

（a規(guī)劃凈用地范圍內(nèi)，存在大量渣土和坑塘,需由中標(biāo)人自行負(fù)責(zé)清運(yùn)工

作和場地平整工作，并另行承擔(dān)可能產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用，該費(fèi)用未計(jì)入成交價(jià)款中。

（b儲備中心交地范圍內(nèi)的樹木等綠化及人防、市政設(shè)施（包括但不限于地

下管網(wǎng)、地上電桿及架空電線等）保持原狀交付，交地范圍周邊狀況保持原狀。

中標(biāo)人因建設(shè)需要，改變上述原狀的，應(yīng)自行依規(guī)辦理相關(guān)手續(xù)，并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)

用，該費(fèi)用未計(jì)入成交價(jià)款中。

4、地面現(xiàn)有居民情況

該地塊現(xiàn)已拆遷完畢，地面無大量居民居住。

5、地下情況

地層

洪山區(qū)的地層屬于跨及秦嶺、揚(yáng)子兩個(gè)一級地層區(qū)，第四紀(jì)堆積物分布最廣,

占總面積的80%以上，基巖僅在南望山、喻家山、九峰山、獅子山等低山處有

出露。

新生界第四系全新統(tǒng)為沖積、湖積、湖沖積層。主要分布在天興洲I、和平、

建設(shè)、青菱等I、II級階地處。洪山區(qū)珞南街、關(guān)山街、獅子山街、洪山鄉(xiāng)南湖

一帶等為新生界第四系中更新統(tǒng)沖洪積粘土層，屬三級階地,厚度10—40粘米。

九峰山、馬鞍山、南望山、喻家山、獅子山等低山處為志留、泥盆、石炭、二迭

系砂巖、頁巖、灰?guī)r、白云質(zhì)灰?guī)r等。

地質(zhì)構(gòu)造

洪山區(qū)在大地構(gòu)造上位于淮陽山字型構(gòu)造南孤西翼，主要受控于燕山期構(gòu)

造運(yùn)動，表現(xiàn)為一系列走向近東西至北西西的線型榴皺，及北西、北西西、北東

和近東西的正斷層、逆斷層及逆掩斷層。

本區(qū)分布地層有古生界砂巖、頁巖、灰?guī)r及泥巖；中生界的砂礫巖、砂巖、頁巖

及泥巖；新生界的粘性土、砂、砂礫石等，志留系頁巖常組成背斜軸部，背斜兩

翼依次為泥盆、石炭、二迭、三迭各巖層。三迭系地層常組成向斜的槽部。由于

強(qiáng)烈的南北向壓應(yīng)力作用，形成了東西向的緊密褶皺，并伴隨壓扭性斷裂。在南

北向主應(yīng)力支配下，還發(fā)育有其它次一級的構(gòu)造，即北北東及北北西兩組張扭性

斷裂。本區(qū)現(xiàn)代構(gòu)造運(yùn)動呈現(xiàn)慢慢下降的性質(zhì)，新構(gòu)造運(yùn)動升降幅度不大，是一

個(gè)相對穩(wěn)定地帶。

經(jīng)地質(zhì)勘察，地下無需要保護(hù)的文物及管道電纜等，土地經(jīng)平整后可直接進(jìn)

行施工準(zhǔn)備工作。

6、土地的完整性

土地大體上完整，上有小坑塘若干，但不影響土地的整體完整性，其上的

綠化帶可根據(jù)自己的設(shè)計(jì)規(guī)劃保持與原狀或更改。其上無市政道路，名勝古跡，

江河湖泊等破壞土地完整性。。

1.4.3.3周邊社區(qū)配套設(shè)施

1、交通狀況

武漢徐東片擁有優(yōu)越的地理位置，長江二橋、和平大道、武青三干道、

武青四干道、徐東大街等幾大主干道，路網(wǎng)四通八達(dá)，具有交通方便、環(huán)境

優(yōu)越、鬧中取靜的特點(diǎn)，為居住創(chuàng)造了良好的條件。徐東片區(qū)曾經(jīng)在武漢

城區(qū)中居發(fā)展冷板塊之列，它的騰飛不能不說得益于橋梁與道路的建設(shè)，

而區(qū)域的發(fā)展又給交通提出了新的要求，為了緩解交通擁擠，徐東平價(jià)路

口現(xiàn)修建地下人行通道，建成后，將實(shí)現(xiàn)人車分流。

2、教育

該地塊附近有武漢理工大學(xué)余家頭校區(qū)，武漢科技大學(xué)，武漢經(jīng)貿(mào)大學(xué)，武

漢科技大學(xué)武昌校區(qū)，湖北大學(xué)，武漢交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院等多所高等教育院校，

同時(shí)有武漢市和平中學(xué)，鋼都中學(xué)，鋼都小學(xué)，武漢市小燕子幼兒園等中小學(xué)及

幼兒教育學(xué)校，教育教育設(shè)施較為發(fā)達(dá)和便捷?？梢詾樾^(qū)入住人員提供良好的

中小學(xué)教育資源，同時(shí)近距離的多所幼兒園也可以為幼兒提供良好方便的教育。

周圍大量的高等教育院校則為居住區(qū)周圍提供了良好的人文環(huán)境。

3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平

該區(qū)域內(nèi)有江南腦科醫(yī)院，江南集團(tuán)職工醫(yī)院，武漢博愛徐東醫(yī)院，武漢冶

金醫(yī)專附屬醫(yī)院，青山區(qū)婦幼保健院，武漢和平婦科醫(yī)院等多家醫(yī)院及愛爾康大

藥房，漢深大藥房，同濟(jì)堂吉林街店等多家大藥房。

其中武漢江南腦科醫(yī)院是經(jīng)湖北省衛(wèi)生廳批準(zhǔn)成立的集神經(jīng)系統(tǒng)疾病預(yù)

防、診斷、治療、康復(fù)于一體的現(xiàn)代化腦病專科醫(yī)院，醫(yī)院匯聚了全國各地有著

豐富臨床經(jīng)驗(yàn)的神經(jīng)內(nèi)、外科專家。高血壓、中風(fēng)類疾病的治療，以全球著名的

“石氏中風(fēng)單元療法”、“醒腦開竅針刺法”為主要特色。醫(yī)院堅(jiān)持以病人為中

心，以醫(yī)療質(zhì)量為重點(diǎn)，秉承“誠信規(guī)范以人為本，專業(yè)創(chuàng)新服務(wù)至上”的辦院

宗旨，是一所規(guī)范化、專業(yè)化、現(xiàn)代化的一流腦病?？漆t(yī)院。

醫(yī)院擁有醫(yī)療技術(shù)人員no人，聚集了一批來自于全國各地具有豐富臨

床經(jīng)驗(yàn)和神經(jīng)系統(tǒng)疾病現(xiàn)代治療理念的醫(yī)學(xué)人才，其中正副主任醫(yī)師20人，中

級技術(shù)人員45人，醫(yī)院設(shè)有13個(gè)一級診療科目及15個(gè)二級診療科目，開設(shè)3

個(gè)病區(qū)，開放床位120張。醫(yī)院建筑面積8000平方米，醫(yī)院設(shè)備精良，配置有

先進(jìn)的日本日立螺旋CT、大型X光機(jī)、數(shù)字減影血管造影儀、全自動彩色超聲

診斷儀、經(jīng)顱多普勒超聲診斷儀、誘發(fā)電位診斷儀、腦電圖診斷儀、肌電圖儀、

全自動血液生化分析儀等大型醫(yī)療設(shè)備。擁有國內(nèi)一流的手術(shù)室及重癥監(jiān)護(hù)室，

配置先進(jìn)齊全的監(jiān)護(hù)設(shè)備，有全身麻醉機(jī)、中心監(jiān)護(hù)系統(tǒng)、呼吸機(jī)等先進(jìn)手術(shù)設(shè)

備。

4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場

銷品茂，徐東平價(jià)，凱旋門廣場，金馬家居，歐亞達(dá)，好美家，麥德龍等大

型商場及超市為其提供便利的購物場所，。

其中武漢徐東平價(jià)廣場有限公司是一座大型倉儲式平價(jià)廣場，座落于長江二

橋武昌橋頭徐東路與武青三干道交匯路口。建筑占地總面積為35畝，建筑面積

為3.4萬平方米，營業(yè)大樓三層，實(shí)用營業(yè)面積2.4萬平方米，臨街鋪面長達(dá)

178米，是一座集商貿(mào)、購物、物業(yè)、娛樂、休閑為一體的新型綜合購物中心。

“銷品茂”是英文SHOPPINGMALL的音譯，直譯為“購物林蔭道”，是一個(gè)

非常具有浪漫色彩的詞匯。簡單的理解就是不同商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種的總匯和積聚，

包含百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖店和各種服務(wù)功能在內(nèi)的超級商業(yè)中心。

銷品茂的面積一般在10萬平方米以上，由專業(yè)的管理公司開發(fā)經(jīng)營，統(tǒng)一

管理。銷品茂擁有充足的停車位，目標(biāo)顧客無層次限制，其內(nèi)設(shè)數(shù)個(gè)核心主力店

及各種功能的服務(wù)設(shè)施，再輔以各類專業(yè)店和專賣店，滿足消費(fèi)者購物、娛樂、

餐飲、休閑等消費(fèi)一體化的需求。

目前歐美等西方國家的銷品茂建設(shè)和發(fā)展都已經(jīng)進(jìn)入了非常成熟的階段，其

年?duì)I業(yè)總額占據(jù)了整個(gè)商業(yè)零售總額的主導(dǎo)位置。1990年法國銷品茂的年?duì)I業(yè)

額占到法國全年商業(yè)零售總額的1/4；1997年，日本有2445個(gè)不同類型的銷品

茂，年?duì)I業(yè)總額達(dá)25?6039萬億日元，占當(dāng)年其零售總額的17?3%;1996年，

美國擁有銷品茂及購物中心42130個(gè)，年?duì)I業(yè)額9339億美元，占當(dāng)年零售總額

的50%強(qiáng)。銷品茂己經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的重要經(jīng)濟(jì)支柱之一。

5、文化、體育、娛樂設(shè)施

該區(qū)域內(nèi)有熱帶動物大觀園，福星公園看湖，屈原紀(jì)念館等，到省博物館參

觀——5分鐘左右；到武漢市著名景區(qū)東湖游玩——8分鐘內(nèi)；到水果湖拜會領(lǐng)

導(dǎo)——10分鐘內(nèi)；到洪山體育館看演出——10分鐘左右；到漢口商務(wù)區(qū)辦公

——15分鐘內(nèi)（隧道過江），二橋25分鐘內(nèi)。大量的休閑文化娛樂設(shè)施為小區(qū)

生活增加不少樂趣。

6、銀行

該區(qū)域內(nèi)有中國工商銀行，中國建設(shè)銀行，中國銀行，中國農(nóng)業(yè)銀行，民生

銀行等多家金融機(jī)構(gòu)，金融設(shè)施齊全。

7、郵局

附件郵局有團(tuán)結(jié)路郵政所，余家頭郵局、徐家棚郵局、徐東四期公寓郵局，

方便郵寄。

8、其他

長江二橋的建成，為徐東構(gòu)筑了一條繁華的城市通道；不斷落戶、新建、崛

起的商業(yè)物業(yè)，則在為徐東奠定繁華的基礎(chǔ)。撇開內(nèi)環(huán)價(jià)值不談，徐東區(qū)域就一

直是武昌樓市的''寵兒"，07年，徐東區(qū)域內(nèi)利好消息不斷，房價(jià)穩(wěn)步攀升。而

到08年，這里卻成為武漢市中心城區(qū)房價(jià)最便宜的地方，甚至出現(xiàn)了“無盤不

折”的情況。之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)狀，和徐東的交通環(huán)境及其發(fā)展地位有較大聯(lián)系,

徐東的進(jìn)一步發(fā)展和其綜合環(huán)境息息相關(guān)。

1.4.3.4大市政配套

1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展

武漢徐東片擁有優(yōu)越的地理位置，長江二橋、和平大道、武青三干道、

武青四干道、徐東大街等幾大主干道，路網(wǎng)四通八達(dá)，具有交通方便、環(huán)境

優(yōu)越、鬧中取靜的特點(diǎn)，為居住創(chuàng)造了良好的條件。徐東片區(qū)曾經(jīng)在武漢

城區(qū)中居發(fā)展冷板塊之列，它的騰飛不能不說得益于橋梁與道路的建設(shè)，

而區(qū)域的發(fā)展又給交通提出了新的要求，為了緩解交通擁擠，徐東平價(jià)路

口現(xiàn)修建地下人行通道，建成后，將實(shí)現(xiàn)人車分流。徐東處于內(nèi)環(huán)線，內(nèi)環(huán)

線（也稱一環(huán)線）：由長江一、二橋和解放大道、武勝路、武珞路、中南路、中北

路及徐東路組成，是武漢市第一條城市環(huán)線，大多為雙向六車道，全長約28公

里?，F(xiàn)在根據(jù)武漢的市的道路規(guī)劃發(fā)展，徐東地區(qū)沙湖大道等將重新改建，

旨在緩解徐東地區(qū)交通壓力

武漢新的道路規(guī)劃在緩解徐東交通壓力的同時(shí)也將極大促進(jìn)該地塊小

區(qū)的發(fā)展與升值空間。

2、供水、通訊、臨時(shí)用電設(shè)施完備，拆遷已經(jīng)完畢，可以正常進(jìn)行工程建設(shè)，

配套設(shè)施完善，對工程建設(shè)沒有負(fù)面影響。

1.4.3.5項(xiàng)目周邊環(huán)境

D治安情況

該地塊所處環(huán)境治安一向良好，特別是武漢市最近發(fā)動重點(diǎn)壓減中山大道

徐東等地發(fā)案警方打響春季治安戰(zhàn)役2月，武漢警方發(fā)出動員令，要求從即日

起，全市各級公安機(jī)關(guān)2萬民警要動真格，打一場“壓發(fā)案、壓事故”的春季治

安戰(zhàn)役，確保武漢社會治安大局平穩(wěn)。

本次“壓發(fā)案、壓事故”春季治安戰(zhàn)役為期三個(gè)月，警方確定了警情高發(fā)派

出所壓發(fā)案、中山大道沿線地區(qū)專項(xiàng)整治、徐東板塊壓發(fā)案聯(lián)勤聯(lián)動、社區(qū)入室

盜竊防控、社會面夜間巡控、查禁“毒賭黃”等“7+1”個(gè)專項(xiàng)壓發(fā)案工作重點(diǎn)。

交通事故壓降方面，全市劃定了60條重點(diǎn)干道，每周開展一次聯(lián)合整治，嚴(yán)厲

打擊超速、超載、違法超車及疲勞、酒后、無證駕駛等交通違法行為。

此項(xiàng)行動將極大促進(jìn)徐東地區(qū)治安情況的提高，將給徐東帶來一個(gè)更好的治安

情況，在此處建設(shè)小區(qū)也將在治安上有大的賣點(diǎn)。

2）空氣狀況

徐東處于市中心，空氣污染比較嚴(yán)重，白天空氣還好，晚上空氣情況嚴(yán)重很

多，特別是在城鄉(xiāng)結(jié)合部因?yàn)榉贌雀觿×丝諝獾膼夯?。工廠的煙塵等飄

到此處也會影響空氣質(zhì)量。有個(gè)污水處理場，污水處理過程中可能也會產(chǎn)生廢

氣。武青四干道旁邊還有一些小作坊，加工什么東西就不得而知了，存在排廢氣

的可能。另外還有垃圾處理廠，因?yàn)樘幚聿划?dāng)，也造成了空氣的污染。到是晚上

經(jīng)?？吹诫娏π^(qū)后面的荷塘附近有燒東西的，煙很大，有時(shí)還有醫(yī)院的味道，

不知道是是不是在燒醫(yī)療垃圾，或者焚燒某種工業(yè)廢料。汪家墩附近有些城中村

的垃圾處理直接采用焚燒形式，綜上也就造成了徐東地區(qū)的空氣污染問題。在開

發(fā)過程中這是一個(gè)急需改善的地方。

3）噪聲情況

徐東該地塊未有嚴(yán)重噪聲污染情況，武漢市目前已在建設(shè)新道路的前提下考

慮噪聲污染對小區(qū)等的危害，通過嚴(yán)格控制噪聲源等措施使市區(qū)噪聲情況大大改

善。

例如第二座公鐵兩用大橋-----天興洲長江大橋即將興建。一些市民憂心忡

忡：京廣客運(yùn)專線經(jīng)天興洲長江大橋過江后，將經(jīng)過青山、徐東、沙湖、湖北大

學(xué)、小東門、大東門等人口密集區(qū)，然后與武昌站連接。這些地區(qū)的鐵路兩側(cè)會

受到嚴(yán)重噪聲污染嗎？對這一疑問，該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人、鐵四院高工周天

杰昨日回答說：不必過于擔(dān)心。

他介紹，列車運(yùn)行時(shí)的噪聲的確會對四周環(huán)境產(chǎn)生污染。為盡量減少噪聲給

鐵路兩側(cè)居民可能帶來的影響，該段線路將設(shè)計(jì)采用各種措施減震降噪。

降噪：對穿過新世紀(jì)花園與鵬程花園、湖北大學(xué)住宅區(qū)的兩段鐵路，將在內(nèi)

地首次采用隔聲明洞，即用一種輕型高強(qiáng)度隔吸音材料將鐵路整個(gè)“包裹”起來,

火車如同在隧道中運(yùn)行，可以十分有效地吸收和隔絕噪聲；其他路段兩側(cè)也將全

部加裝聲屏障（塊狀隔吸音材料），火車在這些路段運(yùn)行有如在“隔音罩”中

穿過。京廣客運(yùn)專線的設(shè)計(jì)時(shí)速為300公里/小時(shí)，在這些路段將降為160公

里/小時(shí)，這樣也可大大降低噪聲。

減震：鋪設(shè)無縫線路，并在枕木和鋼軌之間加裝橡膠墊進(jìn)行減震；由于大部

分路段是高架橋，因此在橋梁與橋墩之間還將安裝柔性支座減震。

采取這些措施后，在鐵路線兩側(cè)30米外將可以達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的二類區(qū)

環(huán)境要求（即一般生活、辦公環(huán)境要求），即晝夜噪聲分別小于60分貝和50

分貝。施工期間，將采用封閉施工、盡量不夜間作業(yè)等措施，將噪聲污染降到最

低點(diǎn)。

由以上措施可以看到武漢市對噪聲污染的控制。噪聲情況不會影響小區(qū)的生

活。

4）污染情況

80萬噸重化工在武漢開工，址在青山建設(shè)鄉(xiāng)，離徐東12公里，距離江漢路

15公里，因?yàn)樾鞏|和青山的短距離和青山本身是武漢重工業(yè)集中地的本質(zhì)，徐

東地區(qū)的污染會受到青山的影響。若不做好防范措施，污染情況會比較嚴(yán)重。

5）危險(xiǎn)源情況

項(xiàng)目所在地周圍無高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地，無危險(xiǎn)

源。

6）其他

該地塊旁有一高壓走廊，高壓走廊是指在計(jì)算導(dǎo)線最大風(fēng)偏和安全距離情況

下，35kV及以上高壓架空電力線路兩邊導(dǎo)線向外側(cè)延伸一定距離所形成的兩條

平行線之間的專用通道?，F(xiàn)在有兩種觀點(diǎn)：

高壓走廊產(chǎn)生輻射，對身體極其有害；

高壓變電線是交流電，沒有輻射，即使是500萬千伏的超高壓也不會產(chǎn)生大于電

熱毯的輻射。

英國國家輻射保護(hù)委員會的官方網(wǎng)站上有一份寫于2001年的報(bào)告。報(bào)告指

出，全英國每年有70萬人出生，其中在15歲以下人群中每年發(fā)現(xiàn)500例白血病

患兒和1000例癌癥患兒。而每年500名白血病患兒中至少有兩位直接與高壓電

線等引起的電磁輻射有關(guān)。這樣居住在有電磁輻射下的兒童其白血病發(fā)病率為

700分之一，比居住在無電磁輻射的兒童發(fā)病率（1400分之一）高出一倍。

英除了英國國家輻射保護(hù)委員會，瑞典國家工業(yè)與技術(shù)發(fā)展委員會也有類似

觀點(diǎn)。此外美國加州健康科學(xué)評價(jià)機(jī)構(gòu)的結(jié)論是：“電磁場能夠在一定程度上導(dǎo)

致罹患兒童白血病、成人惡性腦瘤、肌萎縮側(cè)索硬化癥、流產(chǎn)等的危險(xiǎn)性的增加,

可能引起自殺和成人白血病。”

對于高壓線是否影響健康，國內(nèi)專家的意見并不統(tǒng)一。2004年9月北京曾舉

辦過名為“電磁環(huán)境與健康”研討會上，國內(nèi)專家們認(rèn)為高壓輸電線路附近沒有電

磁輻射，所具有的磁場水平也只有電熱毯的五分之一，對人體沒有確切危害。參

加研討會的專家都是研究電力、磁場的學(xué)者，分別來自清華大學(xué)、中國科學(xué)院電

工所、信息產(chǎn)業(yè)部真空電子所、華東電力實(shí)驗(yàn)研究院、中國電力學(xué)會等。

專家們舉出檢測數(shù)據(jù)，輸電線5米至10米以外的磁場水平不超過10微特斯

拉，低于國內(nèi)參照標(biāo)準(zhǔn)100微特斯拉。這只有一個(gè)開著的電吹風(fēng)機(jī)產(chǎn)生磁場的七

分之一；電熱毯的五分之一。WHO還在1995年啟動了“EMF”（電磁輻射）十年國

際研究計(jì)劃，對高壓線等低頻電磁進(jìn)行研究，但至今沒有發(fā)現(xiàn)它有確切的危害。

電磁專家表示，該結(jié)果并不意味著高壓電線磁場有某種不可知的巨大危害，而是

意味著“沒有危害”。

1.4.4項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn)

1、規(guī)劃用地情況

規(guī)劃總用地面積：108860平方米（以實(shí)測量為準(zhǔn)）；

其中：

控制城市規(guī)劃道路面積：18520平方米（以實(shí)測量為準(zhǔn)）；

控制排水走廊用地面積：760平方米（以實(shí)測量為準(zhǔn)）；

規(guī)劃凈用地面積：89580平方米（以實(shí)測量為準(zhǔn)）；

用地性質(zhì)：居住用地；

用地位置：洪山區(qū)洪山鄉(xiāng)，東臨土地中心儲備土地；南臨幸福村產(chǎn)業(yè)發(fā)展用

地；西臨楊園路；北臨沙湖大道（詳見規(guī)劃用地范圍線）。

2、土地使用強(qiáng)度

（1、建筑面積：按凈用地面積與容積率的乘積計(jì)算。

（2、容積率：控制在2.5以內(nèi)。

（3、建筑密度：不大于25隊(duì)

（4、建筑高度：建筑高度結(jié)合具體方案確定。

（5、綠地率：按《武漢市城市綠化條例》執(zhí)行。

3、建筑設(shè)計(jì)要求

遵照《武漢市城市建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》執(zhí)行。

4、特殊要求

(1、壓占道路用地應(yīng)無條件服從國家建設(shè)需要。

(2、住宅建筑戶型結(jié)構(gòu)比例應(yīng)根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于

調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》(國發(fā)辦[2006]37號文)和武漢市

的相關(guān)實(shí)施細(xì)則執(zhí)行，用地位于二級控制區(qū)，其中套型建筑面積100平方米以下

商品房建設(shè)規(guī)模不少于住宅總建筑規(guī)模的60%o

(3、用地內(nèi)臨沙湖大道控制10米寬綠化帶，在沙湖大道和楊園路交叉口處

布置5000平方米集中綠地。

1.5可行性研究結(jié)論及建議

本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開

發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，部分建設(shè)資金通過自籌和銀行貸款來

解決，其余部分由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。針對武漢市住宅建設(shè)向高

端的發(fā)展趨勢和武漢市已有一部分收入較高的住宅消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔

住宅，根據(jù)對武漢市住宅市場分析預(yù)測，項(xiàng)目開發(fā)有市場銷路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表

明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。

從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性矛盾還很突出，建議在下一步方案

規(guī)劃時(shí)，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再進(jìn)一步的市場調(diào)研，尤其是面積較

大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整

戶型和面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡

量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

通過可行性研究，我們認(rèn)為項(xiàng)目綜合結(jié)論為可行。

第二部分：市場研究

2.1宏觀環(huán)境分析

宏觀經(jīng)濟(jì)增長回落

2003-2007年，我國經(jīng)濟(jì)連續(xù)五年保持兩位數(shù)的增長，2007年GDP增幅達(dá)到

11.9%,為此輪經(jīng)濟(jì)周期的最高值。2007年5月，CPI逐月增加，通脹壓力不斷

上升，宏觀調(diào)控目標(biāo)轉(zhuǎn)為防過熱和防通脹的“雙防”。

在宏觀調(diào)控政策和世界金融危機(jī)的影響下，2008年經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)逐季回落。

1-3季度各季度，GDP增速分別為10.6姒10.1%和9%,3季度受世界金融危機(jī)影

響，經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)較快下滑。