房地產(chǎn)行業(yè)專題研究-保障房復(fù)盤、對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)及回報(bào)率測(cè)算

房地產(chǎn)行業(yè)專題研究：保障房復(fù)盤、對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)及回報(bào)率測(cè)算一、我國(guó)保障房體系復(fù)盤：逐年完善，多渠道供應(yīng)、租購(gòu)并舉發(fā)展1、保障房體系復(fù)盤：始于98房改，07年后建設(shè)發(fā)力，各個(gè)五年規(guī)劃建設(shè)重點(diǎn)不同根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心《對(duì)我國(guó)住房保障體系的基本評(píng)價(jià)》，“住房保障制度”是指我國(guó)住房制度改革以來，國(guó)家通過運(yùn)用政府財(cái)力或動(dòng)員社會(huì)力量參與，為無能力完全依靠市場(chǎng)購(gòu)買住房的城鎮(zhèn)居民家庭提供適當(dāng)?shù)淖》烤葷?jì)或援助，解決他們的基本居住問題，以實(shí)現(xiàn)“住有所居”的制度安排。住房保障制度也經(jīng)常被稱為“安居工程”。“保障房”，又稱

“保障性住房”、“安居工程房”，即住房保障制度實(shí)施過程中為救濟(jì)對(duì)象提供的住房。保障房通常由政府直接投資或牽頭建設(shè),并以較低價(jià)格向中低收入家庭進(jìn)行出售或出租。保障房的基本特征有：政府干預(yù)、對(duì)象特定、非營(yíng)利性、管理成本高等。保障房由于其公益性質(zhì),和市場(chǎng)化的商品房相對(duì)立。保障房對(duì)于我國(guó)社會(huì)穩(wěn)定和發(fā)展有著重要的意義。自1998年我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革起，配套的保障房體系就在不斷完善，各個(gè)階段所關(guān)注的保障重點(diǎn)也有區(qū)別。各個(gè)階段的特點(diǎn)如下：1998-2003年保障房體系早期：1998年《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》提出“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”，標(biāo)志著城鎮(zhèn)住房制度的變革。商品房市場(chǎng)開始迅速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用房也進(jìn)入規(guī)?；ㄔO(shè)階段。但在當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)條件下，70%人口屬于中低收入人群，對(duì)保障住房的需求較高，因此《通知》同時(shí)提出“對(duì)最低收入家庭由政府或單位提供廉租住房，中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，其他收入高的家庭購(gòu)買、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房”，形成了以廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程）為主的住房保障體系，分別覆蓋5-10%、70%的城鎮(zhèn)居民家庭。然而在早期階段，福利分房存在一定過渡期，大部分國(guó)企員工仍享受公房福利，居民獨(dú)立購(gòu)置房產(chǎn)的能力有限，經(jīng)濟(jì)適用房和商品房的定價(jià)差異較小且房?jī)r(jià)較貴，因此保障性質(zhì)并不突出，保障房體系尚屬于早期探索階段。2003-2007年保障房體系轉(zhuǎn)折期：2003年國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》對(duì)保障房體系進(jìn)行調(diào)整，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的套型結(jié)構(gòu)、銷售價(jià)格、申請(qǐng)、審批和公示制度提出具體要求，同時(shí)廉租房制度改為“以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔”。原本覆蓋70%居民的保障房政策調(diào)整為僅針對(duì)低收入家庭的保障政策。此階段形成了完整的廉租房體系，但整體的保障人群減少、保障程度減弱。2007-2010年保障房體系發(fā)展期：面對(duì)前階段保障力度不足、房?jī)r(jià)上漲較快的情況，國(guó)務(wù)院提出《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，要求“建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度”，此后保障房建設(shè)進(jìn)入正軌。此階段形成了多層次、多種保障方式的住房保障體系，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房共同發(fā)展。同時(shí)國(guó)務(wù)院和住建部?jī)?nèi)部成立了專門的住房保障部門，積極落實(shí)和解決民生問題。根據(jù)住建部，到2010年底，全國(guó)累計(jì)用實(shí)物方式解決了近2200萬戶城鎮(zhèn)低收入和部分中等偏下收入家庭的住房困難，實(shí)物住房保障受益戶數(shù)占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的比例達(dá)到9.4%，還有近400萬戶城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭享受廉租住房租賃補(bǔ)貼。2010年后保障房大規(guī)模建設(shè)期：以“十二五規(guī)劃”為標(biāo)志，我國(guó)住房保障體系進(jìn)入大規(guī)模建設(shè)階段，以5年為一個(gè)單位重點(diǎn)建設(shè)不同類型的保障房，進(jìn)一步擴(kuò)大保障人群范圍?！笆濉逼陂g國(guó)務(wù)院提出3600萬套保障房建設(shè)目標(biāo)，主要針對(duì)城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭的需求，重點(diǎn)推進(jìn)公租房的建設(shè)，同時(shí)“加快各類棚戶區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房等，緩解群眾在居住方面遇到的困難”?！笆濉逼陂g，主要針對(duì)棚戶房進(jìn)行改造，大力推進(jìn)“出棚入樓”，并通過“棚改貨幣化”推動(dòng)去庫(kù)存和建設(shè)投資，累計(jì)棚改開工2300萬套，幫助5000多萬居民改善住房條件?！笆奈濉眲t提出“加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系”，針對(duì)新市民、青年人大力建設(shè)保障性租賃住房，保障范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，切實(shí)解決民生問題。同時(shí)在前階段大規(guī)模建設(shè)保障房的過程中，由于選址偏僻、質(zhì)量堪憂，因此出現(xiàn)大量的保障房空置，一些商品房和商用房也存在空置率高的問題，因此“十四五”

期間提倡多渠道供應(yīng)保障房，在新建之外向社會(huì)籌集存量住房，鼓勵(lì)非居民用地的保障房建設(shè)。當(dāng)前住房保障制度：2022年1月，保障房體系被納入國(guó)務(wù)院《“十四五”公共服務(wù)規(guī)劃》，保障力度或?qū)⒂瓉磉M(jìn)一步提升。該文件將公共服務(wù)分為基本公共服務(wù)、非基本公共服務(wù)和生活服務(wù)三類，對(duì)幼有所育、學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居、弱有所扶、優(yōu)軍服務(wù)保障和文體服務(wù)保障九個(gè)領(lǐng)域提出發(fā)展目標(biāo)。在“住有所居”領(lǐng)域，基本公共服務(wù)包括公租房、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改造，普惠性非基本公共服務(wù)包括保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和住房公積金。根據(jù)《“十四五”公共服務(wù)規(guī)劃》，各項(xiàng)要求如下：基本公共服務(wù)方面：“十四五”期間，住建部將進(jìn)一步規(guī)范公租房運(yùn)營(yíng)管理，對(duì)城鎮(zhèn)戶籍低保、低收入住房困難家庭實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保的同時(shí)，吸引企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)參與專業(yè)化運(yùn)營(yíng)；對(duì)于棚戶區(qū)改造，堅(jiān)持因地制宜、量力而行，嚴(yán)格把好棚戶區(qū)改造范圍和標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)確定棚戶區(qū)改造年度計(jì)劃，重點(diǎn)改造老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)，加強(qiáng)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和工程質(zhì)量安全監(jiān)管，加快工程進(jìn)度和回遷安置；對(duì)于農(nóng)村危房改造，對(duì)符合條件的農(nóng)村低收入群體等重點(diǎn)對(duì)象住房安全做到應(yīng)保盡保。普惠性非基本公共服務(wù)方面：對(duì)于保障性租賃住房，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，落實(shí)土地、財(cái)稅、金融等支持政策，幫助降低租賃住房建設(shè)成本；對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，以中小戶型為主，供應(yīng)范圍以面向戶籍人口為主，逐步擴(kuò)大到常住人口；對(duì)于老舊小區(qū)改造，將重點(diǎn)完善小區(qū)配套設(shè)備，提升社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，預(yù)計(jì)2021-2025年將共改造21.9萬個(gè)；對(duì)于住房公積金，將擴(kuò)大覆蓋范圍，多措并舉促進(jìn)單位依法繳存，鼓勵(lì)靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度，優(yōu)化公積金使用政策。此外，住建部還將進(jìn)一步完善政策制度，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。2、保障房種類：租賃型、產(chǎn)權(quán)型、棚戶區(qū)改造三類并行隨著住房保障制度的變革，我國(guó)已存在多種類型的保障房。按產(chǎn)權(quán)來劃分，我國(guó)保障房體系主要分為租賃型、產(chǎn)權(quán)型和棚戶區(qū)改造三類。其中，公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房是“十四五”期間主要實(shí)施的類型。租賃型保障房包括廉租房、公租房、保障性租賃住房。其中廉租房和公租房在“十二五”后已基本合并，針對(duì)城鎮(zhèn)中低收入、住房困難家庭，存在一定準(zhǔn)入門檻，租賃價(jià)格低于市場(chǎng)水平，以政府牽頭集中建設(shè)和運(yùn)營(yíng)為主。保障性租賃住房為“十四五”新推廣的租賃型保障房，針對(duì)住房困難的新市民、青年人。根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，保障性租賃住房的準(zhǔn)入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照自身情況進(jìn)行確定，房屋來源以政府新建、企業(yè)自建、社會(huì)閑置存量盤活等多渠道籌集。產(chǎn)權(quán)型保障房包括經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、共有產(chǎn)權(quán)房。其中經(jīng)濟(jì)適用房是在上世紀(jì)住房制度改革后早期就提出來的保障房類型，在價(jià)格上和商品房有明顯差異，通常由政府集中建設(shè)或是商品房配套建設(shè)。限價(jià)房為“十一五”期間提出的保障房，即限定價(jià)格、限定戶型的商品房（又稱“兩限房”），具體執(zhí)行方面是對(duì)居民進(jìn)行貨幣補(bǔ)貼以購(gòu)買符合要求的市場(chǎng)房源、或者由政府牽頭建設(shè)限價(jià)房后出售給居民。共有產(chǎn)權(quán)住房為“十四五”開始推行的保障房，以中小戶型為主，來源以社會(huì)籌集為主，產(chǎn)權(quán)為受保障居民和政府共同持有、一定年限內(nèi)居民可以選擇出資購(gòu)買全部產(chǎn)權(quán)或轉(zhuǎn)為公租房，供應(yīng)范圍以面向戶籍人口為主、逐步擴(kuò)大到常住人口。2017年曾在北京、上海試點(diǎn)，后續(xù)在廣東、遼寧等省份試點(diǎn)，目前在謹(jǐn)慎推廣的階段、尚無大規(guī)模建設(shè)計(jì)劃，各地根據(jù)自身情況進(jìn)行規(guī)則制定。棚戶區(qū)改造為“十三五”期間重點(diǎn)推行的項(xiàng)目。棚戶區(qū)改造主要指對(duì)城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、林區(qū)墾區(qū)、工礦棚戶區(qū)、游牧區(qū)定居點(diǎn)、農(nóng)村危房等進(jìn)行改造。安置手段分為實(shí)物安置和貨幣安置。實(shí)物安置即建成后向符合條件的搬遷安置家庭和低收入家庭出售、價(jià)格相對(duì)較低；貨幣安置即直接以貨幣的形式補(bǔ)償被拆遷居民、再由居民自行購(gòu)置商品房?！笆濉?/p>

期間全國(guó)開始成規(guī)模地進(jìn)行棚改建設(shè)并引進(jìn)了金融工具，以政府投資和融資為主、吸引社會(huì)資金參與改造。2015年6月國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)