價值雙享制度解讀

“價值雙享”制度解讀京南區(qū)域價值雙享培訓系列“價值雙享”是什么一、成就共享獎勵機制：作為項目管理者，對項目超額收益的分享。二、同心共享分紅機制：作為股東，與集團共同投資，分擔風險，分享收益。1、成就共享獎金計算計提條件獎金發(fā)放及懲罰總結03040506預售50%、收樓30%、結算20%更快成就，更多分享（簽約凈利潤資金成本）計提比例分配比例、虧損承擔起算點說明考核條件0102現(xiàn)金流回正；覆蓋資金成本摘牌與支付3000萬保證金孰早1.1成就共享-起算點說明1、摘牌或完成股權變更2、集團以任何形式投入或集團其他公司代付款到位之日起算3、地塊取得前支付保證金或共管資金人民幣3000萬元以上起算最早日期支付保證金\共管資金超3000萬招拍掛項目：摘牌資金投入合作項目：股權變更注：以上判斷無延期申請起算時間點的情況1.1成就共享-起算點說明1、大項目分期開發(fā)分期參與成就共享，可按分期開發(fā)合理劃分為若干個考核單位，經(jīng)集團總裁和主席批準劃分為多個獨立考核單位的，“一年“的起算時點可適當延后；2、若該保證金或共管資金在人民幣3000萬元以上，可根據(jù)實際情況向集團申請遞延該起算時點。起算點延期制度規(guī)定延期前利息計算延期起算點之前的已投入資金均按照10%計息，起算點之后仍按照15%或30%注：起算點二次延期，分配給區(qū)域總裁，區(qū)域執(zhí)行總裁和項目總成就共享獎金打八折，三次延期打六四折，其他人員不調(diào)整1.2成就共享-考核條件實施范圍：2011年8月1日后獲取的所有項目邁入門檻：規(guī)定期限自有資金投入需全額回籠（含貸款）計提條件：

1、凈利潤覆蓋資金成本：凈利潤-年化自有資金投入×資金成本>0

2、現(xiàn)金流持續(xù)為正：經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正，且將會持續(xù)為正規(guī)定期限一線城市回正時限20個月其他城市回正時限12個月資金成本資金成本15%，計提比例10%資金成本30%，計提比例20%1.3成就共享-獎金計算成就共享獎勵金額=(凈利潤

年化自有資金

資金占用利息)計提比例方案一：(凈利潤

年化自有資金

30%)20%（一般城市，一般項目）方案二：(凈利潤

年化自有資金

15%)10%

（一二線城市，高地價項目）凈利潤：累計簽約凈利潤，考慮內(nèi)部計息年化自有資金：自有資金投入×（占用天數(shù)/365)內(nèi)部計息：區(qū)域外項目提供融資抵押物，計提5%集團內(nèi)部計息沖減凈利潤

注：高地價：土地成本大于周期總貨值的50%凈利潤>年化自有資金×45%，方案一；凈利潤<年化自有資金×45%，方案二1.3成就共享-延期回正獎金計算成就共享獎勵金額=(凈利潤-年化自有資金×資金占用利息)×計提比例方案一：(凈利潤-年化自有資金×30%)×20%（一般城市，一般項目）方案二：(凈利潤-年化自有資金×15%)×10%

（一二線城市，高地價項目）延期一個月延期兩個月延期三個月延期四個月18%16%12%4%8%6%4%0%方案一：方案二：注：規(guī)定期限內(nèi)資金不能回正項目可適當延長回正時間，延期三個月內(nèi)不需申請，延期四個月需集團總裁批準1.4成就共享-獎金計提預售（50%）區(qū)域完成“總包施工圖預算“取目標成本和動態(tài)成本孰高收樓（30%）已簽約占總可售面積的90%，且實際交房率達75%至少完成總包、裝修、園建綠化三大成本項初審結算（20%）獎金申請批次整體工程完成結算已簽約面積占總可售面積的95%，且實際交房率達95%未售存貨按照調(diào)20%減凈利潤，車位按最新成本歸集分攤指引成就共享獎金申請三階段說明注：以上比例為獎金申請上限1.5成就共享-獎金發(fā)放及懲罰成就共享獎金分配比例注：現(xiàn)金獎勵發(fā)放方式為每半年度回顧當期已實現(xiàn)的預售、收樓及結算情況，按銷售面積比例計算實際應發(fā)現(xiàn)金獎勵。區(qū)域總裁40%區(qū)域執(zhí)行總裁30%項目總經(jīng)理30%員工職級占比分配比例現(xiàn)金獎勵支付購股權投資團隊20%100%100%-區(qū)域總裁80%30%-70%30%70%區(qū)域副總裁由區(qū)域總裁確定50%50%區(qū)域總裁助理由區(qū)域總裁確定50%50%項目總經(jīng)理由區(qū)域總裁確定50%50%項目團隊由區(qū)域總裁確定100%-區(qū)域團隊由區(qū)域總裁確定100%-集團參與團隊8%100%-合計100%100%--虧損項目處理虧損處罰金額：凈虧損額×20%如果項目開發(fā)后期凈利潤發(fā)生重大減少，導致超發(fā)現(xiàn)金獎勵的，將按以下順序依次扣回：①調(diào)減未行權的購股權份數(shù)；②不足以扣減的部分，由區(qū)域總裁承擔。成就更快

分享更多保證供貨時間，樓款及時回籠合理運用貸款，減少股東資金占用嚴格控制成本，爭取最大利潤空間合理處理大宗資產(chǎn)，避免資產(chǎn)沉淀1.6總結2、同心共享獲取后15天獲取后路演強投、自愿跟投認繳30天內(nèi)按股權比例投入跟投按比例返還富余資金返還現(xiàn)金流回正返本預計盈利預分紅竣工結算，去化、交樓清算分紅2.1同心共享概述實施宗旨為增強“管理層員工”主人翁意識，實現(xiàn)“當家作主”的目標“管理層”員工組成投資企業(yè)，參股項目，和碧桂園集團一起，按股份比例，共同投資、共享利益、共擔風險。適用范圍集團投資開發(fā)的所有房地產(chǎn)投資項目凡海外項目和國內(nèi)北京、上海、深圳、廣州市區(qū)項目，均采取“一事一議”辦法審議參與人員集團規(guī)定的強制跟投人須按規(guī)定足額、按時跟投區(qū)域及項目其他人員自愿跟投，優(yōu)先項目人員2.1.1前期階段-募集資金職位最低投資額（萬元）區(qū)域總裁80項目總經(jīng)理50區(qū)域投資負責人20區(qū)域營銷負責人20區(qū)域財務負責人5項目投資跟進人10項目營銷負責人20其他區(qū)域總裁認為需要跟投的人員。強制跟投人最低投資限額（最低205萬）強投人滿足強投金額后可自愿跟投區(qū)域或項目非強投人可自愿跟投自愿跟投金額以萬為單位自愿跟投優(yōu)先項目人員自愿跟投2.1.2前期階段-確定股權比例區(qū)域公司股權占比=認繳金額/Max(獲得貸款前股東投入,項目資金峰值30%）開盤前資金來源認繳金額(a)資金峰值（b）貸款金額(c)獲得貸款前股東投入(d)股權占比=a/max(d,b*30%)股東投入250100000100002.5%股東投入+貸款投入25010000700050005%股東投入+貸款投入25010000800020008.3%股東投入+貸款投入300100008000200010%資金峰值：開盤前累計經(jīng)營性現(xiàn)金支出的最大值，即（土地款支出（含股權收購款和合作方借款等）+開發(fā)建設支出+稅金+費用）

路演：項目獲取后十五天內(nèi)完成路演，確定資金募集金額及持股比例，并在項目獲取后三十天內(nèi)同步跟投2.1.3前期階段-項目公司股權構成碧桂園方股權比例：碧桂園集團不低于85%，區(qū)域投資公司不高于10%，集團投資公司不高于5%項目公司區(qū)域投資公司集團投資公司強制跟投人代持合作方60%85%40%60%60%10%60%5%區(qū)域總一般參股員工碧桂園方碧桂園集團2.2.1富余資金安排日常運營資金集團投資公司碧桂園集團富余資金借給集團，目前利率為8%。理財收益可以分配給個人。若項目實際資金峰值大于預計峰值，各股東依然須按同股同權執(zhí)行，區(qū)域投資公司應提前安排資金跟投，否則須發(fā)起稀釋股權的流程。

若項目實際峰值小于預計峰值，區(qū)域投資公司可將多募集的本金退還給相應個人。滾動投資理財或借給集團項目公司富余資金區(qū)域投資公司剩余富余資金2.2.2返本階段區(qū)域總決定是否“返還”本金到個人，對返本承擔擔保責任經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正，且將持續(xù)為正1.以員工個人已投入的本金為限，不得返還滾動跟投資金以借款的形式操作，借款為零利率，需簽署三方借款協(xié)議4.3.2.2.2.3預分紅階段預分紅預計盈利貨值去化現(xiàn)金盈余現(xiàn)金流項目公司預測盈利預計盈利滿足未來現(xiàn)金支付需求后仍有盈余有現(xiàn)金盈余按貨值計算的去化率達到80%，貨值包含所有可售物業(yè)和長租物業(yè)貨值去化80%經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正，且持續(xù)為正，經(jīng)營性現(xiàn)金流不含貸款，含利息支出經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正預分紅金額=簽約凈利潤回款率區(qū)域投資公司股權比例計提比例（不高于50%）凈利潤需考慮：成就共享獎金單方成本，內(nèi)部、外部融資利息，車位、綜合樓成本分攤，未售資產(chǎn)未來虧損風險。項目預分紅后，利潤發(fā)生重大減少，導致已預分紅金額大于實際可分紅金額，需退回差額，如存在不退回的，區(qū)域總和項目總各承擔50%2.2.3清算分紅階段區(qū)域投資公司可申請?zhí)崆巴顺觯何词鄣?%存貨中，車位、車庫、銷售中心、綜合樓按成本價的50%折算；其他商品房按成本價的80%折算已竣工、已結算商品房去化95%已售交樓95%分配總利潤95%項目清算分配總利潤100%2.3說明：員工工作關系變動處理員工離職：退出參與投資項目預測盈利退還本金及按已投入本金8%年化收益率計算的收益已預分紅小于8%收益退還本金及按8%計算收益與預分紅差額已預分紅大于8%收益多分收益不退回，由區(qū)域投資公司承擔項目預測虧損按投資比例計算承擔虧損金額扣減本金員工工作調(diào)動保留股份退出股份繼續(xù)享有跟投項目股東權益，承擔股東義務退還本金及任職期間對應分紅金額轉讓股權：目前中心禁止將項目權益轉讓給符合條件其他員工3說明：案例舉例拿地2015/12/4開盤2016/1/30經(jīng)營性現(xiàn)金流回正2016/4/28成就共享實現(xiàn)2016/5/30返本2016/4/30預分紅2016/8/30支：土地款及開發(fā)報建費2億收：預收樓款0.8億收：預收樓款2.0億支：支付工程款0.8億收：預收樓款1.0億支：支付工程款0.5億收：預收樓款1.0億項目貨值：7億元項目利潤：0.7億元周期成就共享金額=（凈利潤-年化自有資金投入*30%）*20%=（0.7-0.66*30%）*20%=0.1億元股東投入3說明：案例舉例拿地2015/12/4開盤2016/1/30經(jīng)營性現(xiàn)金流回正2016/4/28成就共享實現(xiàn)2016/5/30返本節(jié)點預分紅節(jié)點2016/8/30支：土地款及開發(fā)報建費2億收：預收樓款0.8億收：預收樓