房地產項目投資經濟測算及房地產項目投資分析報告

房地產項目投資經濟測算內容導圖：1、基礎知識2、常規(guī)開發(fā)項目經濟測算3、租賃項目經濟測算4、不動產價值測算一、基礎知識1、需進行測算的三種常見情況：（1）、常規(guī)開發(fā)項目經濟測算項目的開發(fā)成本估算、盈利能力分析、現(xiàn)金流安排等（2）、項目開發(fā)后如用于租賃，如何評價項目的盈利能力關鍵在于經營期與建設期的承接，以及對未來的經營收益的合理預測。（3）、不動產價值測算原理為收益還原法，即柑橘未來收益測算不動產原值。2、名詞解釋（1）、項目建設總投資對于一般房地產項目而言，其建設總投資由建設投資成本和財務費用構成。根據區(qū)域內同類房地產項目的一般成本、委托方提供的材料、當地《建設工程價格信息》以及項目具體情況進行估算。（2）、土地成本即土地的取得成本，一般是由購置土地的價款和在購置土地時由買方繳納的水費構成。土地取得的方式有三種：征用農地、場地平整及臨時設施費等（3）、勘察設計和前期工程費主要包括勘察測量費、市場研究、規(guī)劃設計費用、場地平整及臨時設施費等。（4）、建筑安裝工程費土建工程費用、安裝工程費用、裝修裝飾工程費（5）、室外工程和市政配套城市規(guī)劃要求的區(qū)內基礎設施配套和公共配套建設費用、室外工程主要是附屬工程建設費用。（6）、其他工程費包括工程監(jiān)管費和竣工驗收費（7）、管理費用指為組織和管理房地產經營活動所必要的費用。（8）、財務費用財務費用市值為項目籌集資金二發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。（9）、可運用資金至開發(fā)物業(yè)銷售、經營帶來的現(xiàn)金凈流入。3、項目評價指標體系靜態(tài)評價指標：（1）、投資收益率情態(tài)分析指標一：項目單位投資成本獲得利潤的能力，可以除以開發(fā)年數得出年投資收益率。（2）、靜態(tài)回收期情態(tài)分析指標二：是指在不考慮貨幣時間價值的條件下，以項目的凈收益回收全部投資所需要的時間。（3）、盈虧平衡點情態(tài)分析指標三：指收入全部等于成本時的項目銷售率。動態(tài)評價指標（1）、項目凈現(xiàn)值動態(tài)分析指標一：凈現(xiàn)值是投資項目在壽命期內（即投資活動有效期內）的凈現(xiàn)金流量按基準收益率折算到項目建設期初的基準年后的數值。（2）、內部收益率動態(tài)分析指標二：就是指項目壽命期內使投資方案凈現(xiàn)值為0的貼現(xiàn)率。（3）、項目凈現(xiàn)值率動態(tài)分析指標三：亦稱動態(tài)投資收益率，它表達了單位同投資現(xiàn)值所獲得的凈收益現(xiàn)值的大小。（4）、動態(tài)回收期動態(tài)分析指標四：是指在考慮貨幣時間價值的條件下，以投資項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的時間。二、常規(guī)開發(fā)項目經濟測算（重要假設→操作指引）重要假設（在經濟測算時應首先對假設前提予以說明）（1）、項目基本經濟技術指標主要包括用地面積、建筑面積、可售面積、地下室面積等（2）、建設工期安排建設工期安排主要柑橘開發(fā)商提供的資料確定，如對方沒有提供資料，則應依據項目情況和李四開發(fā)項目的工期安排確定。（3）、成本計取計劃其他費用按建安工程費、室外工程及市政配套之和的3%計??；管理費用按前期工程費、建安工程費、室外工程及市政配套、其他費用之和的3%計?。徊豢深A見費一般按前期工程費、建安工程費、室外工程及市政配套、其他費用、管理費用之和的3%-5%計取。（4）、銷售安排在進行測算前應明確銷售價格、銷售期安排、銷售率及銷售費用的計提比例。（5）、銷售回款假設一次性付款比例為10%，按揭比例為90%；按揭首付比例住宅為三成，非住宅為4層，按揭資金在銷售后的第三個月或者下一季度到位；可根據項目情況進行調整。（6）、資金安排自有資金占總投資比例不應低于20%，且架設在建設初期一次性投入。（7）、資本化率和銀行利率資本化率即基準折現(xiàn)率，一般假設為8%；而銀行利率一般為相應期貸款利率的1.1倍，即增加10%融資費用。操作指引一般由11張表構成，包括項目施工計劃表、總建設成本估算表、項目投資估算表、銷售安排及回款表、銷售收入與經營稅金及附加估算表、投資計劃與資金籌措表、貸款還本付息估算表、資金來源與運算表、損益及利潤分配表、全部現(xiàn)金流量表和敏感性分析表。注意事項：一、與委托方充分溝通；二、按先后順序依次編制；三、由于基本沒有兩個項目是完全相同的，最好不要在已有表格上改動；四、如果一數據多次出現(xiàn)，其余多個盡量連接第一個，便于以后更改；單如果此數據在某處表現(xiàn)為多個數據的合計，為了核對計算是否正確，在此處則不進行鏈接；五、所有成本、稅費、利率數據要以當地最新資料為準。1、項目施工計劃表：根據已確定的建設工期安排回執(zhí)項目施工計劃表。準備階段、勘察設計和項目報建的時間一般為兩個月，可同時進行，一個季度內結束 準備階段準備階段、勘察設計和項目報建的時間一般為兩個月，可同時進行，一個季度內結束前期準備階段 勘察階段 項目報建 開工準備開工準備在前期準備后一個月完成，竣工驗收的時間為3個月，其余各階段的完工時間與項目建筑形式相關成端較高，需根據項目的實際情況作出判斷。開工準備在前期準備后一個月完成，竣工驗收的時間為3個月，其余各階段的完工時間與項目建筑形式相關成端較高，需根據項目的實際情況作出判斷。 主體工程施工階段 安裝工程 裝飾工程 室外及配套工程 竣工驗收2、總建設成本估算表序號其他費用、管理費用和不可預見費的計提方法需要在重要假設進行說明項目其他費用、管理費用和不可預見費的計提方法需要在重要假設進行說明一地價二前期工程費三建安工程費四室外工程及市政配套費五建設投資是前七項的合計數，財務費用與建設投資的合計為建設投資總額，沒有包含銷售費用、相關稅金等其他費用建設投資是前七項的合計數，財務費用與建設投資的合計為建設投資總額，沒有包含銷售費用、相關稅金等六管理費用七不可預見費用八建設投資九財務費用十建設投資總額3、項目投資估算表總建設成本估算表中各項成本隨項目開發(fā)建設進度分批投入，主要是為編制項目投資計劃與資金籌措表做準備。應注意與項目施工計劃表在時間上的對應以及與總建設成本估算表在金額上的對應。4、銷售回款及安排假設中明確了項目可售面積和銷售單價，并對銷售時點及進度做出了安排，此表記列出各期實現(xiàn)的銷售面積，然后依據我們關于銷售回款方式的假設統(tǒng)計各期實際回款情況。各期的銷售收入與實際回款有銷售安排及回款表鏈接的來，銷售稅費、土地增值稅和所得稅依據當時當地稅收政策執(zhí)行。5、銷售收入與經營稅金及附加估算各期的銷售收入與實際回款有銷售安排及回款表鏈接的來，銷售稅費、土地增值稅和所得稅依據當時當地稅收政策執(zhí)行。序號項目一銷售收入二銷售實際回款三銷售費用四銷售稅費4.1營業(yè)稅4.2城建稅4.3一般采取先預征，最后一期按應征收金額與預征金額的差額多退少補。教育費附加一般采取先預征，最后一期按應征收金額與預征金額的差額多退少補。4.4印花稅五可運用資金由銷售實際回款減去因銷售而產生的所有支出后得出。支出項包括銷售費用、銷售稅費、土地增值稅和所得稅。土地增值稅可運用資金由銷售實際回款減去因銷售而產生的所有支出后得出。支出項包括銷售費用、銷售稅費、土地增值稅和所得稅。六所得稅七可運用資金6、投資計劃與資金籌措表序號此表的主要作用在于通過判斷項目未來各項資金需求和資金擁有量之間的差距，決定何時需要對外融資。項目此表的主要作用在于通過判斷項目未來各項資金需求和資金擁有量之間的差距，決定何時需要對外融資。一建設投資總額1.1財務費用的多少取決于銀行借款金額，而銀行借款金額又取決于每期資金擁有量與投資總額之差，而財務費用本身也是投資總額的一部分，由此構成了一個相互引用的循環(huán)，為避免這種循環(huán)我們選擇根據判斷手動輸入銀行借款數額。財務費用的計算結果來源于貸款還本付息估算表。建設投資財務費用的多少取決于銀行借款金額，而銀行借款金額又取決于每期資金擁有量與投資總額之差，而財務費用本身也是投資總額的一部分，由此構成了一個相互引用的循環(huán)，為避免這種循環(huán)我們選擇根據判斷手動輸入銀行借款數額。財務費用的計算結果來源于貸款還本付息估算表。1.2財務費用二資金擁有量2.1自有資金2.2可運用資金2.3銀行借款三盈余資金四累計盈余資金7、貸款還本付息估算表序號本期利息包括期初貸款本期產生的利息和本期新增貸款產生的利息兩部分。項目本期利息包括期初貸款本期產生的利息和本期新增貸款產生的利息兩部分。一期初借款二本期借款三本期利息四歸還銀行借款時，如果當期還款來源小于期初借款時，償還本金的數額為還款來源減去本期利息；若當期還款來源大于期初借款時，償還本金的數額則等于期初借款。本期本息償還歸還銀行借款時，如果當期還款來源小于期初借款時，償還本金的數額為還款來源減去本期利息；若當期還款來源大于期初借款時，償還本金的數額則等于期初借款。4.1償還本金4.2償還利息五還款來源六期末借款累計8、資金來源與運用表序號項目一資金來源1.1此表綜合體現(xiàn)了資金的來源與運用。資金有三個來源，包括銷售回款、自有資金和銀行借款。資金運用即資金流向則包括建設投資、償還本金、銷售稅費、土地增值稅、所得稅五個方面。銷售實際回款此表綜合體現(xiàn)了資金的來源與運用。資金有三個來源，包括銷售回款、自有資金和銀行借款。資金運用即資金流向則包括建設投資、償還本金、銷售稅費、土地增值稅、所得稅五個方面。1.2自有資金1.3銀行借款二資金運用2.1建設投資2.2償還本金2.3值得注意的是，自開始從銀行借入資金至還清銀行借款期間，盈余資金和累計盈余資金都應該為0值得注意的是，自開始從銀行借入資金至還清銀行借款期間，盈余資金和累計盈余資金都應該為0或者接近0.這體現(xiàn)了開發(fā)資金不應出現(xiàn)短缺，同時對外融入資金達到充分利用。2.4土地增值稅2.5所得稅三盈余資金四累計盈余資金此表為稅后利潤的計算表，清楚列明了項目的收入、成本、水費及最終取得的稅后利潤總額，反映了項目的靜態(tài)盈利能力。此表為稅后利潤的計算表，清楚列明了項目的收入、成本、水費及最終取得的稅后利潤總額，反映了項目的靜態(tài)盈利能力。序號項目一銷售收入二銷售費用三銷售稅費四利潤總額為銷售收入減去銷售費用、稅費、建設投資、財務費用及土地增值稅后的數額。建設投資利潤總額為銷售收入減去銷售費用、稅費、建設投資、財務費用及土地增值稅后的數額。五財務費用六土地增值稅七利潤總額八利潤總額減去所得稅即為稅后利潤。所得稅利潤總額減去所得稅即為稅后利潤。九稅后利潤10、全部現(xiàn)金流量表序號項目一現(xiàn)金流入1.1顯示了項目各期現(xiàn)金流入及流出情況及總體凈現(xiàn)金流量，并計算得出考慮了時間價值后的項目凈現(xiàn)值，反映了項目的動態(tài)盈利能力。銷售回款顯示了項目各期現(xiàn)金流入及流出情況及總體凈現(xiàn)金流量，并計算得出考慮了時間價值后的項目凈現(xiàn)值，反映了項目的動態(tài)盈利能力。二現(xiàn)金流出2.1建設投資2.2財務費用2.3銷售費用2.4銷售稅金2.5累計凈現(xiàn)金流量的最后一期數值應等于總凈現(xiàn)金流量。土地增值稅累計凈現(xiàn)金流量的最后一期數值應等于總凈現(xiàn)金流量。2.6所得稅三凈現(xiàn)金流量四將每一期的凈現(xiàn)金流量都折現(xiàn)到項目的起始點，合計數即為項目的凈現(xiàn)值。累計凈現(xiàn)金流量將每一期的凈現(xiàn)金流量都折現(xiàn)到項目的起始點，合計數即為項目的凈現(xiàn)值。五凈現(xiàn)值六累計凈現(xiàn)值敏感性分析是不確定分析中的一種主要方法。目的就是要在眾多的不確定因素中，找到對項目評價指標影響較大的因素，并判斷其對開發(fā)項目投資效益影響的程度11、敏感性分析敏感性分析是不確定分析中的一種主要方法。目的就是要在眾多的不確定因素中，找到對項目評價指標影響較大的因素，并判斷其對開發(fā)項目投資效益影響的程度項目基本方案其他方案1投資收益率較基本方案增減2財務內部收益率FIRR較基本方案增減3財務凈現(xiàn)值FNPV較基本方案增減4財務凈現(xiàn)值率NPVR較基本方案增減5動態(tài)投資回收期較基本方案增減選取的指標可以根據項目實際情況變更，一般應包含動態(tài)和靜態(tài)評價指標。比較反感的選擇一般為陳本和售價格增加、減少選取的指標可以根據項目實際情況變更，一般應包含動態(tài)和靜態(tài)評價指標。比較反感的選擇一般為陳本和售價格增加、減少10%，也可根據項目需要進行其他方案的比較。

三、租賃項目經濟測算（理論依據→操作指導）重要假設（1）、開發(fā)期的行管假設參考常規(guī)項目（2）、租賃抵扣項目主要包括營業(yè)稅、教育附加稅、城建稅、印花稅、房屋租賃管理費、房產稅、土地使用稅、招租費用、維修管理費、保險費等（3）、租賃期經營安排主要包括租金及增長率、出租率（4）折舊年限及方法不動產作為固定資產，應計提折舊并有殘值收入，應確定折舊年限房地產項目投資分析報告一、說明：1、根據規(guī)劃設計的要求及對市場的調查與分析，對該地塊進行XX商住綜合開發(fā)。2、報告中有關成本的明細換算科目基本參考永州市江華縣市場行情及有關國家地方收費標準并結合實踐經驗確定。項目面積參數表表1-1項目總占地(m2)6655.85總建筑面積(m2)47922.12沿街商業(yè)建筑(m2)住宅面積(m2)配套設施面積(m2)地下停車場(m2)二、項目開發(fā)成本費用的估算：本項目開發(fā)由土地成本購買款，前期開發(fā)費用，建安工程成本費，基礎設施費，房地產各項稅費，管理、銷售及財務費用，不可預見費等構成。鑒于工程建設周期較長，本案采用動態(tài)分析法進行估算，各項費用詳見以下列表：(一)土地費用表2-2序號項目單價（元/m2）備注1土地使用權出讓金3455.6元/m22征地費3拆遷安置補償費(二)前期開發(fā)費用估算表表3-3序號項目金額（萬元）取費標準(元/m2)1規(guī)劃、設計、可研費47.001.1規(guī)劃費20.001.2設計費25.001.3可研費2.002水文、地質勘察費3.502.1測繪費1.502.2勘探費2.003策劃費合計（三）建安工程費用表4-4序號建安項目單方造價（元/m2)總造價(萬元）1沿街商業(yè)建筑土建2民用建筑3地下車庫4水電設備5內部裝修6合計（四）基礎設施費表4-5序號項目單方造價(元/m2)總造價(萬元)基礎設施(含道路、綠化、配電房、化糞池、室外管網)130（五）開發(fā)期稅費估算表表4-6序號項目金額(萬元)估算說明(元/m2)1固定資產投資方向調節(jié)稅5%2配套費803質檢費34建筑管理費1.25衛(wèi)評費1.46環(huán)評費1.27墻改基金128綠化費0.19白蟻防治費2.310土地使用費411再就業(yè)基金1012教育專項基金1013編標費214招標費115規(guī)劃許可工本費0.516土地證工本費0.517施工許可證0.5合計（六）不可預見費表4-7序號項目金額(萬元)說明1土地費2建安工程費3前期工程費(一)+(二)+(三)+(四)*3%4基礎設施費總計（七）管理銷售費用表4-8序號項目金額(萬元)估算說明(元/m2)1廣告2售樓處3售樓許可6監(jiān)理費7物業(yè)管理基金8公用設施維修基金9管理費合計（八）投資與成本費用估算匯總表表4-9項目單方成本(元/m2)金額(萬元)占總投資比例(%)土地費用前期費用建安費用基礎設施費開發(fā)間稅費不可預見費管理銷售費財務費合計三、投資計劃與資金籌措：本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道，一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是預售收入用于投資的部分。本案開發(fā)商自有資金****萬元作為啟動資金，需貸款****萬元，總投資****萬元，將項目投資進程分為前期、中期和后期，投資計劃與資金籌措詳見表5-10。投資計劃與資金籌措表4-10序號項目合計(萬元)前中后1開發(fā)投資2資金籌措2.1自有資金2.2借貸資金2.3預售資金再投入四、項目銷收入的測算本項目以**市同類**房可比案例，參照**市房地產物業(yè)平均價格水平運用市場比較分析法，并經實地調查確定：沿街商業(yè)建筑1-3層商鋪連賣，其中1-2層，建議售價****元/m2,三層建議售價****元/m2,（均價****元/m2）。地下停車場，建議售價*萬元/車位。表4-11項目面積(m2)建議單位平均售價（元/m2)銷售收入（萬元）沿街商鋪住宅停車場個車位合計說明：以上銷售收入都是在項目進展順利，營銷也同時取得成功，房屋全部租售的條件下取得。但實際的銷售進度，樓盤的銷售率及出租率存在不確定因素。特別是在目前市場條件下的沿街商業(yè)辦公房的出售，地下車位的租售有一定的風險，難以達到預期目標，所以在營銷時必須給予足夠的重視。五、項目投資收益分析：根據估算的開發(fā)成本費用以及銷售收入，本案投資損益及靜態(tài)投資分析利潤率的分析計算如下：（一）銷售稅金及附加估算表4-12序號類別計算依據金額（萬元）1營業(yè)稅銷售總收入*5.68%2教育費附加營業(yè)稅額*11%3城建稅4印花稅銷售總收入*0.05%5交易管理稅銷售總收入*0.5%合計（二）土地增值稅計算表表4-13序號項目計算依據金額(萬元)1銷售收入2扣除項目金額以下4項和2.1開發(fā)費用2.2開發(fā)成本2.3銷售稅及附加2.4其他開發(fā)成本*20%3增值額(1)-(2)4增值率(3)/(2)5增值稅率(4)<50%6土地增值稅增值額X30%（三）損益表表4-14序號項目計算金額(萬元)1銷售收入2總成本費用3銷售稅金及附加4土地增值稅5利潤總額(1)－(2)－(3)－(4)6所得稅(5)*33%7稅后利潤(5)－(6)8公積金(7)*10%9可分配利潤(7)－(8)（四）全部投資的投資利潤率＝利潤總額/投資總額*100%=自有資金的投資利潤率＝利潤總額/自有資金總額*100%=六、不確定因素分析：有重點地加強對投資風險的防范和控制，保證項目的決策成功是開發(fā)商所追求的目標。房地產項目不確定因素較多，本案主要從成本、收入、單價等幾個方面，運用平衡分析法和敏感性分析法進行了不確定因素的分析，詳見下表：（一）盈虧平衡分析表4-15序號項目面積成本收入平衡點銷售面積經營安全率(%)1沿街商業(yè)建筑2住宅3地下停車場（二）安全性判別標準表4-16安全率>30%25~30%15~25%10~15%<10%安全狀態(tài)安全較安全有危險較危險危險說明：地下停車場由于存在人防工程的要求，所以財務上看成本高于收入，但為近鄰的***