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房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)測(cè)算內(nèi)容導(dǎo)圖:1、基礎(chǔ)知識(shí)2、常規(guī)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算3、租賃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算4、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值測(cè)算一、基礎(chǔ)知識(shí)1、需進(jìn)行測(cè)算的三種常見情況:(1)、常規(guī)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目的開發(fā)成本估算、盈利能力分析、現(xiàn)金流安排等(2)、項(xiàng)目開發(fā)后如用于租賃,如何評(píng)價(jià)項(xiàng)目的盈利能力關(guān)鍵在于經(jīng)營(yíng)期與建設(shè)期的承接,以及對(duì)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)收益的合理預(yù)測(cè)。(3)、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值測(cè)算原理為收益還原法,即柑橘未來(lái)收益測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)原值。2、名詞解釋(1)、項(xiàng)目建設(shè)總投資對(duì)于一般房地產(chǎn)項(xiàng)目而言,其建設(shè)總投資由建設(shè)投資成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用構(gòu)成。根據(jù)區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的一般成本、委托方提供的材料、當(dāng)?shù)亍督ㄔO(shè)工程價(jià)格信息》以及項(xiàng)目具體情況進(jìn)行估算。(2)、土地成本即土地的取得成本,一般是由購(gòu)置土地的價(jià)款和在購(gòu)置土地時(shí)由買方繳納的水費(fèi)構(gòu)成。土地取得的方式有三種:征用農(nóng)地、場(chǎng)地平整及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等(3)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)主要包括勘察測(cè)量費(fèi)、市場(chǎng)研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、場(chǎng)地平整及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等。(4)、建筑安裝工程費(fèi)土建工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、裝修裝飾工程費(fèi)(5)、室外工程和市政配套城市規(guī)劃要求的區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套和公共配套建設(shè)費(fèi)用、室外工程主要是附屬工程建設(shè)費(fèi)用。(6)、其他工程費(fèi)包括工程監(jiān)管費(fèi)和竣工驗(yàn)收費(fèi)(7)、管理費(fèi)用指為組織和管理房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必要的費(fèi)用。(8)、財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用市值為項(xiàng)目籌集資金二發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,主要為借款利息。(9)、可運(yùn)用資金至開發(fā)物業(yè)銷售、經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的現(xiàn)金凈流入。3、項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)體系靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo):(1)、投資收益率情態(tài)分析指標(biāo)一:項(xiàng)目單位投資成本獲得利潤(rùn)的能力,可以除以開發(fā)年數(shù)得出年投資收益率。(2)、靜態(tài)回收期情態(tài)分析指標(biāo)二:是指在不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的條件下,以項(xiàng)目的凈收益回收全部投資所需要的時(shí)間。(3)、盈虧平衡點(diǎn)情態(tài)分析指標(biāo)三:指收入全部等于成本時(shí)的項(xiàng)目銷售率。動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)(1)、項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)一:凈現(xiàn)值是投資項(xiàng)目在壽命期內(nèi)(即投資活動(dòng)有效期內(nèi))的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算到項(xiàng)目建設(shè)期初的基準(zhǔn)年后的數(shù)值。(2)、內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)二:就是指項(xiàng)目壽命期內(nèi)使投資方案凈現(xiàn)值為0的貼現(xiàn)率。(3)、項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值率動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)三:亦稱動(dòng)態(tài)投資收益率,它表達(dá)了單位同投資現(xiàn)值所獲得的凈收益現(xiàn)值的大小。(4)、動(dòng)態(tài)回收期動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)四:是指在考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的條件下,以投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的時(shí)間。二、常規(guī)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算(重要假設(shè)→操作指引)重要假設(shè)(在經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)應(yīng)首先對(duì)假設(shè)前提予以說(shuō)明)(1)、項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要包括用地面積、建筑面積、可售面積、地下室面積等(2)、建設(shè)工期安排建設(shè)工期安排主要柑橘開發(fā)商提供的資料確定,如對(duì)方?jīng)]有提供資料,則應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目情況和李四開發(fā)項(xiàng)目的工期安排確定。(3)、成本計(jì)取計(jì)劃其他費(fèi)用按建安工程費(fèi)、室外工程及市政配套之和的3%計(jì)??;管理費(fèi)用按前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、室外工程及市政配套、其他費(fèi)用之和的3%計(jì)??;不可預(yù)見費(fèi)一般按前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、室外工程及市政配套、其他費(fèi)用、管理費(fèi)用之和的3%-5%計(jì)取。(4)、銷售安排在進(jìn)行測(cè)算前應(yīng)明確銷售價(jià)格、銷售期安排、銷售率及銷售費(fèi)用的計(jì)提比例。(5)、銷售回款假設(shè)一次性付款比例為10%,按揭比例為90%;按揭首付比例住宅為三成,非住宅為4層,按揭資金在銷售后的第三個(gè)月或者下一季度到位;可根據(jù)項(xiàng)目情況進(jìn)行調(diào)整。(6)、資金安排自有資金占總投資比例不應(yīng)低于20%,且架設(shè)在建設(shè)初期一次性投入。(7)、資本化率和銀行利率資本化率即基準(zhǔn)折現(xiàn)率,一般假設(shè)為8%;而銀行利率一般為相應(yīng)期貸款利率的1.1倍,即增加10%融資費(fèi)用。操作指引一般由11張表構(gòu)成,包括項(xiàng)目施工計(jì)劃表、總建設(shè)成本估算表、項(xiàng)目投資估算表、銷售安排及回款表、銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表、投資計(jì)劃與資金籌措表、貸款還本付息估算表、資金來(lái)源與運(yùn)算表、損益及利潤(rùn)分配表、全部現(xiàn)金流量表和敏感性分析表。注意事項(xiàng):一、與委托方充分溝通;二、按先后順序依次編制;三、由于基本沒有兩個(gè)項(xiàng)目是完全相同的,最好不要在已有表格上改動(dòng);四、如果一數(shù)據(jù)多次出現(xiàn),其余多個(gè)盡量連接第一個(gè),便于以后更改;單如果此數(shù)據(jù)在某處表現(xiàn)為多個(gè)數(shù)據(jù)的合計(jì),為了核對(duì)計(jì)算是否正確,在此處則不進(jìn)行鏈接;五、所有成本、稅費(fèi)、利率數(shù)據(jù)要以當(dāng)?shù)刈钚沦Y料為準(zhǔn)。1、項(xiàng)目施工計(jì)劃表:根據(jù)已確定的建設(shè)工期安排回執(zhí)項(xiàng)目施工計(jì)劃表。準(zhǔn)備階段、勘察設(shè)計(jì)和項(xiàng)目報(bào)建的時(shí)間一般為兩個(gè)月,可同時(shí)進(jìn)行,一個(gè)季度內(nèi)結(jié)束 準(zhǔn)備階段準(zhǔn)備階段、勘察設(shè)計(jì)和項(xiàng)目報(bào)建的時(shí)間一般為兩個(gè)月,可同時(shí)進(jìn)行,一個(gè)季度內(nèi)結(jié)束前期準(zhǔn)備階段 勘察階段 項(xiàng)目報(bào)建 開工準(zhǔn)備開工準(zhǔn)備在前期準(zhǔn)備后一個(gè)月完成,竣工驗(yàn)收的時(shí)間為3個(gè)月,其余各階段的完工時(shí)間與項(xiàng)目建筑形式相關(guān)成端較高,需根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況作出判斷。開工準(zhǔn)備在前期準(zhǔn)備后一個(gè)月完成,竣工驗(yàn)收的時(shí)間為3個(gè)月,其余各階段的完工時(shí)間與項(xiàng)目建筑形式相關(guān)成端較高,需根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況作出判斷。 主體工程施工階段 安裝工程 裝飾工程 室外及配套工程 竣工驗(yàn)收2、總建設(shè)成本估算表序號(hào)其他費(fèi)用、管理費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)的計(jì)提方法需要在重要假設(shè)進(jìn)行說(shuō)明項(xiàng)目其他費(fèi)用、管理費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)的計(jì)提方法需要在重要假設(shè)進(jìn)行說(shuō)明一地價(jià)二前期工程費(fèi)三建安工程費(fèi)四室外工程及市政配套費(fèi)五建設(shè)投資是前七項(xiàng)的合計(jì)數(shù),財(cái)務(wù)費(fèi)用與建設(shè)投資的合計(jì)為建設(shè)投資總額,沒有包含銷售費(fèi)用、相關(guān)稅金等其他費(fèi)用建設(shè)投資是前七項(xiàng)的合計(jì)數(shù),財(cái)務(wù)費(fèi)用與建設(shè)投資的合計(jì)為建設(shè)投資總額,沒有包含銷售費(fèi)用、相關(guān)稅金等六管理費(fèi)用七不可預(yù)見費(fèi)用八建設(shè)投資九財(cái)務(wù)費(fèi)用十建設(shè)投資總額3、項(xiàng)目投資估算表總建設(shè)成本估算表中各項(xiàng)成本隨項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度分批投入,主要是為編制項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表做準(zhǔn)備。應(yīng)注意與項(xiàng)目施工計(jì)劃表在時(shí)間上的對(duì)應(yīng)以及與總建設(shè)成本估算表在金額上的對(duì)應(yīng)。4、銷售回款及安排假設(shè)中明確了項(xiàng)目可售面積和銷售單價(jià),并對(duì)銷售時(shí)點(diǎn)及進(jìn)度做出了安排,此表記列出各期實(shí)現(xiàn)的銷售面積,然后依據(jù)我們關(guān)于銷售回款方式的假設(shè)統(tǒng)計(jì)各期實(shí)際回款情況。各期的銷售收入與實(shí)際回款有銷售安排及回款表鏈接的來(lái),銷售稅費(fèi)、土地增值稅和所得稅依據(jù)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)囟愂照邎?zhí)行。5、銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算各期的銷售收入與實(shí)際回款有銷售安排及回款表鏈接的來(lái),銷售稅費(fèi)、土地增值稅和所得稅依據(jù)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)囟愂照邎?zhí)行。序號(hào)項(xiàng)目一銷售收入二銷售實(shí)際回款三銷售費(fèi)用四銷售稅費(fèi)4.1營(yíng)業(yè)稅4.2城建稅4.3一般采取先預(yù)征,最后一期按應(yīng)征收金額與預(yù)征金額的差額多退少補(bǔ)。教育費(fèi)附加一般采取先預(yù)征,最后一期按應(yīng)征收金額與預(yù)征金額的差額多退少補(bǔ)。4.4印花稅五可運(yùn)用資金由銷售實(shí)際回款減去因銷售而產(chǎn)生的所有支出后得出。支出項(xiàng)包括銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、土地增值稅和所得稅。土地增值稅可運(yùn)用資金由銷售實(shí)際回款減去因銷售而產(chǎn)生的所有支出后得出。支出項(xiàng)包括銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、土地增值稅和所得稅。六所得稅七可運(yùn)用資金6、投資計(jì)劃與資金籌措表序號(hào)此表的主要作用在于通過判斷項(xiàng)目未來(lái)各項(xiàng)資金需求和資金擁有量之間的差距,決定何時(shí)需要對(duì)外融資。項(xiàng)目此表的主要作用在于通過判斷項(xiàng)目未來(lái)各項(xiàng)資金需求和資金擁有量之間的差距,決定何時(shí)需要對(duì)外融資。一建設(shè)投資總額1.1財(cái)務(wù)費(fèi)用的多少取決于銀行借款金額,而銀行借款金額又取決于每期資金擁有量與投資總額之差,而財(cái)務(wù)費(fèi)用本身也是投資總額的一部分,由此構(gòu)成了一個(gè)相互引用的循環(huán),為避免這種循環(huán)我們選擇根據(jù)判斷手動(dòng)輸入銀行借款數(shù)額。財(cái)務(wù)費(fèi)用的計(jì)算結(jié)果來(lái)源于貸款還本付息估算表。建設(shè)投資財(cái)務(wù)費(fèi)用的多少取決于銀行借款金額,而銀行借款金額又取決于每期資金擁有量與投資總額之差,而財(cái)務(wù)費(fèi)用本身也是投資總額的一部分,由此構(gòu)成了一個(gè)相互引用的循環(huán),為避免這種循環(huán)我們選擇根據(jù)判斷手動(dòng)輸入銀行借款數(shù)額。財(cái)務(wù)費(fèi)用的計(jì)算結(jié)果來(lái)源于貸款還本付息估算表。1.2財(cái)務(wù)費(fèi)用二資金擁有量2.1自有資金2.2可運(yùn)用資金2.3銀行借款三盈余資金四累計(jì)盈余資金7、貸款還本付息估算表序號(hào)本期利息包括期初貸款本期產(chǎn)生的利息和本期新增貸款產(chǎn)生的利息兩部分。項(xiàng)目本期利息包括期初貸款本期產(chǎn)生的利息和本期新增貸款產(chǎn)生的利息兩部分。一期初借款二本期借款三本期利息四歸還銀行借款時(shí),如果當(dāng)期還款來(lái)源小于期初借款時(shí),償還本金的數(shù)額為還款來(lái)源減去本期利息;若當(dāng)期還款來(lái)源大于期初借款時(shí),償還本金的數(shù)額則等于期初借款。本期本息償還歸還銀行借款時(shí),如果當(dāng)期還款來(lái)源小于期初借款時(shí),償還本金的數(shù)額為還款來(lái)源減去本期利息;若當(dāng)期還款來(lái)源大于期初借款時(shí),償還本金的數(shù)額則等于期初借款。4.1償還本金4.2償還利息五還款來(lái)源六期末借款累計(jì)8、資金來(lái)源與運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目一資金來(lái)源1.1此表綜合體現(xiàn)了資金的來(lái)源與運(yùn)用。資金有三個(gè)來(lái)源,包括銷售回款、自有資金和銀行借款。資金運(yùn)用即資金流向則包括建設(shè)投資、償還本金、銷售稅費(fèi)、土地增值稅、所得稅五個(gè)方面。銷售實(shí)際回款此表綜合體現(xiàn)了資金的來(lái)源與運(yùn)用。資金有三個(gè)來(lái)源,包括銷售回款、自有資金和銀行借款。資金運(yùn)用即資金流向則包括建設(shè)投資、償還本金、銷售稅費(fèi)、土地增值稅、所得稅五個(gè)方面。1.2自有資金1.3銀行借款二資金運(yùn)用2.1建設(shè)投資2.2償還本金2.3值得注意的是,自開始從銀行借入資金至還清銀行借款期間,盈余資金和累計(jì)盈余資金都應(yīng)該為0值得注意的是,自開始從銀行借入資金至還清銀行借款期間,盈余資金和累計(jì)盈余資金都應(yīng)該為0或者接近0.這體現(xiàn)了開發(fā)資金不應(yīng)出現(xiàn)短缺,同時(shí)對(duì)外融入資金達(dá)到充分利用。2.4土地增值稅2.5所得稅三盈余資金四累計(jì)盈余資金此表為稅后利潤(rùn)的計(jì)算表,清楚列明了項(xiàng)目的收入、成本、水費(fèi)及最終取得的稅后利潤(rùn)總額,反映了項(xiàng)目的靜態(tài)盈利能力。此表為稅后利潤(rùn)的計(jì)算表,清楚列明了項(xiàng)目的收入、成本、水費(fèi)及最終取得的稅后利潤(rùn)總額,反映了項(xiàng)目的靜態(tài)盈利能力。序號(hào)項(xiàng)目一銷售收入二銷售費(fèi)用三銷售稅費(fèi)四利潤(rùn)總額為銷售收入減去銷售費(fèi)用、稅費(fèi)、建設(shè)投資、財(cái)務(wù)費(fèi)用及土地增值稅后的數(shù)額。建設(shè)投資利潤(rùn)總額為銷售收入減去銷售費(fèi)用、稅費(fèi)、建設(shè)投資、財(cái)務(wù)費(fèi)用及土地增值稅后的數(shù)額。五財(cái)務(wù)費(fèi)用六土地增值稅七利潤(rùn)總額八利潤(rùn)總額減去所得稅即為稅后利潤(rùn)。所得稅利潤(rùn)總額減去所得稅即為稅后利潤(rùn)。九稅后利潤(rùn)10、全部現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目一現(xiàn)金流入1.1顯示了項(xiàng)目各期現(xiàn)金流入及流出情況及總體凈現(xiàn)金流量,并計(jì)算得出考慮了時(shí)間價(jià)值后的項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值,反映了項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)盈利能力。銷售回款顯示了項(xiàng)目各期現(xiàn)金流入及流出情況及總體凈現(xiàn)金流量,并計(jì)算得出考慮了時(shí)間價(jià)值后的項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值,反映了項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)盈利能力。二現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資2.2財(cái)務(wù)費(fèi)用2.3銷售費(fèi)用2.4銷售稅金2.5累計(jì)凈現(xiàn)金流量的最后一期數(shù)值應(yīng)等于總凈現(xiàn)金流量。土地增值稅累計(jì)凈現(xiàn)金流量的最后一期數(shù)值應(yīng)等于總凈現(xiàn)金流量。2.6所得稅三凈現(xiàn)金流量四將每一期的凈現(xiàn)金流量都折現(xiàn)到項(xiàng)目的起始點(diǎn),合計(jì)數(shù)即為項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。累計(jì)凈現(xiàn)金流量將每一期的凈現(xiàn)金流量都折現(xiàn)到項(xiàng)目的起始點(diǎn),合計(jì)數(shù)即為項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。五凈現(xiàn)值六累計(jì)凈現(xiàn)值敏感性分析是不確定分析中的一種主要方法。目的就是要在眾多的不確定因素中,找到對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響較大的因素,并判斷其對(duì)開發(fā)項(xiàng)目投資效益影響的程度11、敏感性分析敏感性分析是不確定分析中的一種主要方法。目的就是要在眾多的不確定因素中,找到對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響較大的因素,并判斷其對(duì)開發(fā)項(xiàng)目投資效益影響的程度項(xiàng)目基本方案其他方案1投資收益率較基本方案增減2財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR較基本方案增減3財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV較基本方案增減4財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率NPVR較基本方案增減5動(dòng)態(tài)投資回收期較基本方案增減選取的指標(biāo)可以根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況變更,一般應(yīng)包含動(dòng)態(tài)和靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。比較反感的選擇一般為陳本和售價(jià)格增加、減少選取的指標(biāo)可以根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況變更,一般應(yīng)包含動(dòng)態(tài)和靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。比較反感的選擇一般為陳本和售價(jià)格增加、減少10%,也可根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行其他方案的比較。
三、租賃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算(理論依據(jù)→操作指導(dǎo))重要假設(shè)(1)、開發(fā)期的行管假設(shè)參考常規(guī)項(xiàng)目(2)、租賃抵扣項(xiàng)目主要包括營(yíng)業(yè)稅、教育附加稅、城建稅、印花稅、房屋租賃管理費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、招租費(fèi)用、維修管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等(3)、租賃期經(jīng)營(yíng)安排主要包括租金及增長(zhǎng)率、出租率(4)折舊年限及方法不動(dòng)產(chǎn)作為固定資產(chǎn),應(yīng)計(jì)提折舊并有殘值收入,應(yīng)確定折舊年限房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告一、說(shuō)明:1、根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求及對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查與分析,對(duì)該地塊進(jìn)行XX商住綜合開發(fā)。2、報(bào)告中有關(guān)成本的明細(xì)換算科目基本參考永州市江華縣市場(chǎng)行情及有關(guān)國(guó)家地方收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)確定。項(xiàng)目面積參數(shù)表表1-1項(xiàng)目總占地(m2)6655.85總建筑面積(m2)47922.12沿街商業(yè)建筑(m2)住宅面積(m2)配套設(shè)施面積(m2)地下停車場(chǎng)(m2)二、項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用的估算:本項(xiàng)目開發(fā)由土地成本購(gòu)買款,前期開發(fā)費(fèi)用,建安工程成本費(fèi),基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi),管理、銷售及財(cái)務(wù)費(fèi)用,不可預(yù)見費(fèi)等構(gòu)成。鑒于工程建設(shè)周期較長(zhǎng),本案采用動(dòng)態(tài)分析法進(jìn)行估算,各項(xiàng)費(fèi)用詳見以下列表:(一)土地費(fèi)用表2-2序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)(元/m2)備注1土地使用權(quán)出讓金3455.6元/m22征地費(fèi)3拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)(二)前期開發(fā)費(fèi)用估算表表3-3序號(hào)項(xiàng)目金額(萬(wàn)元)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/m2)1規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)47.001.1規(guī)劃費(fèi)20.001.2設(shè)計(jì)費(fèi)25.001.3可研費(fèi)2.002水文、地質(zhì)勘察費(fèi)3.502.1測(cè)繪費(fèi)1.502.2勘探費(fèi)2.003策劃費(fèi)合計(jì)(三)建安工程費(fèi)用表4-4序號(hào)建安項(xiàng)目單方造價(jià)(元/m2)總造價(jià)(萬(wàn)元)1沿街商業(yè)建筑土建2民用建筑3地下車庫(kù)4水電設(shè)備5內(nèi)部裝修6合計(jì)(四)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)表4-5序號(hào)項(xiàng)目單方造價(jià)(元/m2)總造價(jià)(萬(wàn)元)基礎(chǔ)設(shè)施(含道路、綠化、配電房、化糞池、室外管網(wǎng))130(五)開發(fā)期稅費(fèi)估算表表4-6序號(hào)項(xiàng)目金額(萬(wàn)元)估算說(shuō)明(元/m2)1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅5%2配套費(fèi)803質(zhì)檢費(fèi)34建筑管理費(fèi)1.25衛(wèi)評(píng)費(fèi)1.46環(huán)評(píng)費(fèi)1.27墻改基金128綠化費(fèi)0.19白蟻防治費(fèi)2.310土地使用費(fèi)411再就業(yè)基金1012教育專項(xiàng)基金1013編標(biāo)費(fèi)214招標(biāo)費(fèi)115規(guī)劃許可工本費(fèi)0.516土地證工本費(fèi)0.517施工許可證0.5合計(jì)(六)不可預(yù)見費(fèi)表4-7序號(hào)項(xiàng)目金額(萬(wàn)元)說(shuō)明1土地費(fèi)2建安工程費(fèi)3前期工程費(fèi)(一)+(二)+(三)+(四)*3%4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)總計(jì)(七)管理銷售費(fèi)用表4-8序號(hào)項(xiàng)目金額(萬(wàn)元)估算說(shuō)明(元/m2)1廣告2售樓處3售樓許可6監(jiān)理費(fèi)7物業(yè)管理基金8公用設(shè)施維修基金9管理費(fèi)合計(jì)(八)投資與成本費(fèi)用估算匯總表表4-9項(xiàng)目單方成本(元/m2)金額(萬(wàn)元)占總投資比例(%)土地費(fèi)用前期費(fèi)用建安費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開發(fā)間稅費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)管理銷售費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)合計(jì)三、投資計(jì)劃與資金籌措:本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道,一是企業(yè)自有資金,二是銀行貸款,三是預(yù)售收入用于投資的部分。本案開發(fā)商自有資金****萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金,需貸款****萬(wàn)元,總投資****萬(wàn)元,將項(xiàng)目投資進(jìn)程分為前期、中期和后期,投資計(jì)劃與資金籌措詳見表5-10。投資計(jì)劃與資金籌措表4-10序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)(萬(wàn)元)前中后1開發(fā)投資2資金籌措2.1自有資金2.2借貸資金2.3預(yù)售資金再投入四、項(xiàng)目銷收入的測(cè)算本項(xiàng)目以**市同類**房可比案例,參照**市房地產(chǎn)物業(yè)平均價(jià)格水平運(yùn)用市場(chǎng)比較分析法,并經(jīng)實(shí)地調(diào)查確定:沿街商業(yè)建筑1-3層商鋪連賣,其中1-2層,建議售價(jià)****元/m2,三層建議售價(jià)****元/m2,(均價(jià)****元/m2)。地下停車場(chǎng),建議售價(jià)*萬(wàn)元/車位。表4-11項(xiàng)目面積(m2)建議單位平均售價(jià)(元/m2)銷售收入(萬(wàn)元)沿街商鋪?zhàn)≌\噲?chǎng)個(gè)車位合計(jì)說(shuō)明:以上銷售收入都是在項(xiàng)目進(jìn)展順利,營(yíng)銷也同時(shí)取得成功,房屋全部租售的條件下取得。但實(shí)際的銷售進(jìn)度,樓盤的銷售率及出租率存在不確定因素。特別是在目前市場(chǎng)條件下的沿街商業(yè)辦公房的出售,地下車位的租售有一定的風(fēng)險(xiǎn),難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo),所以在營(yíng)銷時(shí)必須給予足夠的重視。五、項(xiàng)目投資收益分析:根據(jù)估算的開發(fā)成本費(fèi)用以及銷售收入,本案投資損益及靜態(tài)投資分析利潤(rùn)率的分析計(jì)算如下:(一)銷售稅金及附加估算表4-12序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)金額(萬(wàn)元)1營(yíng)業(yè)稅銷售總收入*5.68%2教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅額*11%3城建稅4印花稅銷售總收入*0.05%5交易管理稅銷售總收入*0.5%合計(jì)(二)土地增值稅計(jì)算表表4-13序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額(萬(wàn)元)1銷售收入2扣除項(xiàng)目金額以下4項(xiàng)和2.1開發(fā)費(fèi)用2.2開發(fā)成本2.3銷售稅及附加2.4其他開發(fā)成本*20%3增值額(1)-(2)4增值率(3)/(2)5增值稅率(4)<50%6土地增值稅增值額X30%(三)損益表表4-14序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算金額(萬(wàn)元)1銷售收入2總成本費(fèi)用3銷售稅金及附加4土地增值稅5利潤(rùn)總額(1)-(2)-(3)-(4)6所得稅(5)*33%7稅后利潤(rùn)(5)-(6)8公積金(7)*10%9可分配利潤(rùn)(7)-(8)(四)全部投資的投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/投資總額*100%=自有資金的投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/自有資金總額*100%=六、不確定因素分析:有重點(diǎn)地加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制,保證項(xiàng)目的決策成功是開發(fā)商所追求的目標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定因素較多,本案主要從成本、收入、單價(jià)等幾個(gè)方面,運(yùn)用平衡分析法和敏感性分析法進(jìn)行了不確定因素的分析,詳見下表:(一)盈虧平衡分析表4-15序號(hào)項(xiàng)目面積成本收入平衡點(diǎn)銷售面積經(jīng)營(yíng)安全率(%)1沿街商業(yè)建筑2住宅3地下停車場(chǎng)(二)安全性判別標(biāo)準(zhǔn)表4-16安全率>30%25~30%15~25%10~15%<10%安全狀態(tài)安全較安全有危險(xiǎn)較危險(xiǎn)危險(xiǎn)說(shuō)明:地下停車場(chǎng)由于存在人防工程的要求,所以財(cái)務(wù)上看成本高于收入,但為近鄰的***
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