房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算科目設(shè)置及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的審計(jì)要點(diǎn)及技巧

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算科目設(shè)置一、開(kāi)發(fā)成本（企業(yè)進(jìn)行商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)購(gòu)建成本）1、開(kāi)發(fā)成本-開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱（是指按《規(guī)劃工程許可證》批準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）（1）開(kāi)發(fā)成本-開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱-土地征用及拆遷費(fèi)（下設(shè)明細(xì)：土地價(jià)款、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅、交易費(fèi)用、市政配套設(shè)施費(fèi)等）（2）開(kāi)發(fā)成本-開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱-前期工程費(fèi)（下設(shè)明細(xì)：可行性研究費(fèi)、勘察測(cè)繪費(fèi)、三通一平費(fèi)（含甲供材）、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、交通環(huán)境方案費(fèi)等）（3）開(kāi)發(fā)成本-開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱-建安工程費(fèi)（下設(shè)明細(xì)：地基工程費(fèi)、建筑工程費(fèi)（含甲供材）、安裝工程費(fèi)（含甲供材）、公共裝飾工程費(fèi)（含甲供材）、精裝修工程費(fèi)（含甲供材）、工程監(jiān)理費(fèi)等）（4）開(kāi)發(fā)成本-開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（下設(shè)明細(xì)：供電工程支出、供水工程支出、排污工程支出、開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、照明工程支出、智能化工程支出、綠化園林環(huán)境支出等）（5）開(kāi)發(fā)成本-開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱-公共配套費(fèi)（下設(shè)明細(xì)：非經(jīng)營(yíng)性共用費(fèi)用、單獨(dú)物業(yè)用房費(fèi)用、工程監(jiān)理費(fèi)等）（6）開(kāi)發(fā)成本-開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱-開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（下設(shè)明細(xì)：應(yīng)分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、專項(xiàng)借款費(fèi)用等）二、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（項(xiàng)目部直接為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用）（1）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用-工資薪金（2）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用-職工福利費(fèi)（3）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用-辦公費(fèi)用（4）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用-折舊攤銷費(fèi)（5）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用-勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用-房租物業(yè)管理費(fèi)（7）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用-工程管理費(fèi)（8）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用-項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)（9）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用-一般借款費(fèi)用（符合資本化部分）三、預(yù)收賬款（企業(yè)按照《商品房預(yù)售合同》約定預(yù)收的款項(xiàng)）1、預(yù)收賬款-預(yù)收訂金（是指按照合同約定預(yù)收但未開(kāi)具發(fā)票的房款）（1）預(yù)收賬款-預(yù)收訂金-普通住宅（按《預(yù)售許可證》附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目）（2）預(yù)收賬款-預(yù)收訂金-非普通住宅（按《預(yù)售許可證》附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目）（3）預(yù)收賬款-預(yù)收訂金-商鋪（按《預(yù)售許可證》附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目）（4）預(yù)收賬款-預(yù)收訂金-車庫(kù)（按《預(yù)售許可證》附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目）2、預(yù)收賬款-預(yù)收售房款（是指按照合同約定預(yù)收且已開(kāi)具發(fā)票的房款）（1）預(yù)收賬款-預(yù)收售房款-普通住宅（按《預(yù)售許可證》附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目）（2）預(yù)收賬款-預(yù)收售房款-非普通住宅（按《預(yù)售許可證》附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目）（3）預(yù)收賬款-預(yù)收售房款-商鋪（按《預(yù)售許可證》附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目）（4）預(yù)收賬款-預(yù)收售房款-車庫(kù)（按《預(yù)售許可證》附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目）四、應(yīng)付賬款（企業(yè)因接受建筑勞務(wù)等應(yīng)支付的款項(xiàng)）1、應(yīng)付賬款-暫估成本（是指按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則預(yù)提應(yīng)付未付的開(kāi)發(fā)成本）（1）應(yīng)付賬款-暫估開(kāi)發(fā)成本-待結(jié)算工程成本（2）應(yīng)付賬款-暫估開(kāi)發(fā)成本-待建工程成本（3）應(yīng)付賬款-暫估開(kāi)發(fā)成本-待上交費(fèi)用五、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（企業(yè)完工時(shí)庫(kù)存開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本）1、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品-開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱（是指按《規(guī)劃工程許可證》批準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）（1）普通住宅（按《預(yù)售許可證》附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目）（2）非普通住宅（按《預(yù)售許可證》附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目）（3）商鋪（按《預(yù)售許可證》附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目）（4）車庫(kù)（按《預(yù)售許可證》附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目）六、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（企業(yè)確認(rèn)的銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的收入）1、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱（是指按《規(guī)劃工程許可證》批準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）（1）普通住宅（按《預(yù)售許可證》附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目）（2）非普通住宅（按《預(yù)售許可證》附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目）（3）商鋪（按《預(yù)售許可證》附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目）（4）車庫(kù)（按《預(yù)售許可證》附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目）七、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本（企業(yè)確認(rèn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入時(shí)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的成本）1、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本-開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱（是指按《規(guī)劃工程許可證》批準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）（可以不設(shè)置核算項(xiàng)目俗稱半和科目）（1）普通住宅（2）非普通住宅（3）商鋪（4）車庫(kù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的審計(jì)要點(diǎn)及技巧一、成本與收入的配比與核實(shí)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，首先，成本與收入的配比非常重要，因?yàn)樗鼈兛梢灾苯踊蜷g接影響到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果與財(cái)務(wù)狀況。審計(jì)中要重點(diǎn)關(guān)注收入與成本的結(jié)轉(zhuǎn)，工程量的計(jì)算與配比等。（一）人為調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)成本１．房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，通過(guò)評(píng)估形成大額土地評(píng)估增值，虛增“無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”。開(kāi)始對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，再將該土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本。２．將應(yīng)計(jì)入其他應(yīng)收款的代購(gòu)房者支付的住房維修基金計(jì)入了開(kāi)發(fā)成本。３．有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程尚未決算，但仍根據(jù)工程預(yù)算及合同、協(xié)議預(yù)估應(yīng)付未付土地及工程款項(xiàng)并計(jì)入了工程開(kāi)發(fā)成本。因此預(yù)估的工程成本的準(zhǔn)確性和收集的完整性無(wú)法認(rèn)定。４．人為調(diào)高或隨意提取公共配套設(shè)施費(fèi)，調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)成本。５．隨意分?jǐn)偨杩罾ⅰ８鶕?jù)借款費(fèi)用計(jì)量原則，企業(yè)在確定每期專門借款利息的資本化金額時(shí)，應(yīng)將其與每期實(shí)際發(fā)生的資產(chǎn)支出數(shù)額相掛鉤，根據(jù)累計(jì)支出加權(quán)平均數(shù)乘以資本化率計(jì)算確定。有時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確認(rèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的借款費(fèi)用時(shí)，不是按規(guī)定方法計(jì)算，而是根據(jù)企業(yè)利潤(rùn)情況和財(cái)務(wù)報(bào)表的需要，在開(kāi)發(fā)成本與財(cái)務(wù)費(fèi)用之間人為劃分，調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤(rùn)。（二）人為調(diào)節(jié)經(jīng)營(yíng)收入１．將預(yù)售房款延遲確認(rèn)收入?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，銷售商品的收入確認(rèn)必須同時(shí)具備四個(gè)條件：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)有關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)售出商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)收入和成本能夠可靠地計(jì)量。根據(jù)以上規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)售房款，在商品房已竣工驗(yàn)收，與購(gòu)房人辦理商品房交付使用手續(xù)后即應(yīng)確認(rèn)收入，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常常人為延遲商品房的竣工決算時(shí)間。２．將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于投資、償債、捐贈(zèng)、分利、自用、職工福利及以房換地時(shí)，不按會(huì)計(jì)制度的規(guī)定視同銷售，往往只按成本價(jià)作存貨減少處理，從而偷逃營(yíng)業(yè)稅金及附加。二、偷漏稅費(fèi)（一）漏繳土地出讓金。國(guó)家規(guī)定，出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數(shù)額相差懸殊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地后若改變用途的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。但有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房等名義取得劃撥土地后，未按經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)出售，而是開(kāi)發(fā)成高檔住宅樓、寫字樓、商品用房出售，卻不去相關(guān)部門補(bǔ)繳土地出讓金，造成國(guó)家土地出讓金的流失。（二）偷漏稅金。如：調(diào)減經(jīng)營(yíng)收入，達(dá)到減少交納營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)；調(diào)增開(kāi)發(fā)成本，使得企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額降低，少繳納企業(yè)所得稅；同時(shí)調(diào)減收入，調(diào)增成本，還會(huì)少納土地增值稅；將《房屋租賃合同》變更為《倉(cāng)儲(chǔ)合同》以隱瞞房租收入、將待售商品房出租收入賬外存儲(chǔ)等方法偷漏房產(chǎn)稅；對(duì)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中簽訂的各種經(jīng)濟(jì)合同，如勘察設(shè)計(jì)合同、土地買賣合同、委托代建合同、借款合同、商品房買賣合同、代銷合同、廣告合同、不按規(guī)定計(jì)繳印花稅和貼花，此外，還可能會(huì)通過(guò)各種方式漏繳或欠繳契稅。三、違規(guī)取得貸款（一）編造虛假購(gòu)銷合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有時(shí)會(huì)與本公司職工或其他關(guān)系個(gè)人簽訂虛假的商品房買賣合同，由企業(yè)墊付首付款，到銀行辦理按揭貸款手續(xù)，騙取銀行購(gòu)房貸款。（二）將實(shí)際上已不擁有產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)抵押給銀行，套取銀行信用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)，在未曾開(kāi)發(fā)時(shí)屬于企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，可用于抵押貸款；在對(duì)該土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，其土地使用權(quán)應(yīng)從無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本，實(shí)質(zhì)上已不具有價(jià)值。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往將已進(jìn)行開(kāi)發(fā)土地的土地使用權(quán)抵押給銀行，辦理抵押貸款。四、審計(jì)技巧（一）審計(jì)中應(yīng)查閱的資料審計(jì)人員應(yīng)認(rèn)真審核經(jīng)營(yíng)收入明細(xì)賬、開(kāi)發(fā)成本明細(xì)賬、往來(lái)明細(xì)賬、應(yīng)交稅金明細(xì)賬和相關(guān)原始憑證外，還應(yīng)審查《商品房買賣合同》、銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票存根、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》、《房屋代建合同》、《合資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同》等相關(guān)資料，查閱企業(yè)的股東大會(huì)會(huì)議記錄、歷次董事會(huì)會(huì)議記錄。將經(jīng)營(yíng)收入與銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票存根相核對(duì)；將經(jīng)營(yíng)收入各分類明細(xì)賬分別與《商品房買賣合同》、《房屋代建合同》、《合資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同》等相核對(duì)，將股東大會(huì)