萬科地產(chǎn)會計管控及核算規(guī)范

【最新卓越管理方案您可自由編輯】（萬科企業(yè)管理）萬科地產(chǎn)會計管理及核算規(guī)范20XX年20XX年XX月多年的企業(yè)咨詢顧問經(jīng)驗，經(jīng)過實戰(zhàn)驗證可以落地執(zhí)行的卓越管理方案，值得您下載擁有萬科地產(chǎn)會計管理及核算規(guī)范1．目的：加強集團會計管理，建立規(guī)范的會計工作秩序，提高會計工作的質(zhì)量和水平，充分發(fā)揮會計的職能作用，更好地為集團運營決策和運營管理服務(wù)。2．范圍：適用于總部及集團所屬各單位。3．職責(zé)：總部財務(wù)管理部負(fù)責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改且檢查執(zhí)行情況；集團內(nèi)各X公司（單位）負(fù)責(zé)具體實施。4．方法和過程控制總則本規(guī)范系依據(jù)《中華人民共和國會計法》、《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》、《企業(yè)會計制度》及財政部各項具體會計準(zhǔn)則等有關(guān)規(guī)定，且結(jié)合本集團的實際情況而制定。集團會計工作的基本任務(wù)是：真實、準(zhǔn)確、及時、完整地反映和監(jiān)督本單位和集團的運營活動和財務(wù)成果，為運營決策和管理提供高質(zhì)量的會計信息和依據(jù)。集團實行高度集中、獨立核算的會計管理體制。集團會計工作由主管財務(wù)的集團領(lǐng)導(dǎo)直接指揮；總部財務(wù)管理部負(fù)責(zé)集團會計工作的組織和集團統(tǒng)壹會計政策、制度的制定；各單位按國家法律、法規(guī)和本規(guī)則開展各項會計工作，且在不違背國家法律、法規(guī)和本規(guī)則的原則下，根據(jù)本單位業(yè)務(wù)管理的特點，制訂本單位的會計管理和會計核算實施辦法。各單位第壹負(fù)責(zé)人對本單位的會計管理工作負(fù)有領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。會計機構(gòu)及會計人員4.2.1會計機構(gòu)設(shè)置和會計人員配備4.2.1.1各單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)本單位的業(yè)務(wù)特點及規(guī)模大小，設(shè)置專門的會計機構(gòu)且配備會計負(fù)責(zé)人。不具備單獨設(shè)置會計機構(gòu)條件的，應(yīng)當(dāng)在有關(guān)機構(gòu)中配備專職會計人員，且指定會計主管人員。會計機構(gòu)負(fù)責(zé)人或會計主管人員應(yīng)由總部財務(wù)管理部選派或下屬單位提名、總部財務(wù)管理部考核、按照集團人事管理審批程序和權(quán)限任免。4.2.1.2會計機構(gòu)負(fù)責(zé)人應(yīng)具備下列基本條件，且按照集團《下屬企業(yè)財務(wù)負(fù)責(zé)人職務(wù)行為規(guī)范》的要求組織本單位的會計工作：A、堅持原則，廉潔奉公，敢于負(fù)責(zé)，具有優(yōu)良的道德品質(zhì)；B、具有專業(yè)學(xué)歷或經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，且具有中級之上專業(yè)技術(shù)資格；C、主管過壹個單位或者單位內(nèi)壹個重要方面的財務(wù)會計工作的時間不少于二年；D、熟悉國家財經(jīng)法規(guī)、政策和X公司的財務(wù)、會計、稅務(wù)管理制度及要求，掌握本行業(yè)業(yè)務(wù)管理的有關(guān)知識；E、有較強的組織能力、協(xié)調(diào)能力和專業(yè)能力；F、身體健康，能夠適應(yīng)本職工作的要求；G、取得會計從業(yè)資格證書。4.2.1.3從高校招收的財會人員，必須具備本科之上學(xué)歷；從社會上招收的壹般會計人員至少應(yīng)具備大專之上財會及相關(guān)專業(yè)學(xué)歷，具有初級之上專業(yè)技術(shù)資格證書，在相關(guān)崗位上有壹定的工作經(jīng)驗，道德品質(zhì)優(yōu)良；從社會上招收的會計人員必須取得會計從業(yè)資格證書，各單位禁止招收無會計從業(yè)資格證書的人員從事會計工作。各所屬全資企業(yè)聘用的會計人員的試用、轉(zhuǎn)正，按人事審批程序報經(jīng)總部財務(wù)管理部簽署意見。4.2.1.4集團及各單位第壹負(fù)責(zé)人應(yīng)支持會計機構(gòu)、會計人員依法行使職權(quán)，保障會計人員的職權(quán)不受侵犯；對于忠于職守，堅持原則，做出顯著成績的會計機構(gòu)、會計人員，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)木窈臀镔|(zhì)獎勵。4.2.1.5各單位不得任用本單位職員（包括主要負(fù)責(zé)人）、其他關(guān)聯(lián)單位負(fù)責(zé)人及集團相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的直系親屬作為本單位的會計人員。直系親屬是指：夫妻關(guān)系、直系血親關(guān)系、三代以內(nèi)旁系血親以及配偶姻親關(guān)系。4.2.1.6各單位應(yīng)根據(jù)會計業(yè)務(wù)的需要設(shè)置會計工作崗位，會計人員的分工應(yīng)符合內(nèi)部牽制制度、內(nèi)部稽核制度的要求，且建立會計人員崗位責(zé)任制。會計崗位壹般可分為:會計機構(gòu)負(fù)責(zé)人或會計主管人員、出納、資債核算、銷售核算、成本費用核算、資金往來核算、總賬報表、稽核、檔案管理以及直接管理、操作、維護計算機及會計軟件系統(tǒng)的工作崗位。會計工作崗位，能夠壹人壹崗、壹人多崗或壹崗多人。但出納人員不得兼管稽核、會計檔案保管和收入、費用、債權(quán)、債務(wù)賬目的登記工作；出納以外的會計人員不得經(jīng)管現(xiàn)金有、價證券和票據(jù)；核算人員不能兼管本崗位憑證的稽核。4.2.1.7會計人員的工作崗位可進行有計劃地輪換，各單位可結(jié)合本單位的具體情況制定相應(yīng)的輪換和考核辦法。4.2.1.8會計人員應(yīng)當(dāng)積極參加會計業(yè)務(wù)的培訓(xùn)，各單位會計機構(gòu)負(fù)責(zé)人有責(zé)任對本部門的會計人員進行培訓(xùn)和指導(dǎo)，且合理安排好會計工作，保證會計人員每年有壹定的時間用于學(xué)習(xí)和參加培訓(xùn)。4.2.2會計人員職業(yè)道德4.2.2.1敬業(yè)愛崗，努力鉆研業(yè)務(wù)，使自己的知識和技能適應(yīng)所從事工作的要求。4.2.2.2實事求是、客觀公正地辦理會計事務(wù)，堅持原則，兼潔奉公。4.2.2.3熟練運用國家會計法規(guī)和集團會計制度規(guī)定的程序和要求進行會計工作，保證所提供的會計信息合法、真實、準(zhǔn)確、及時、完整。熟悉本單位的生產(chǎn)運營和業(yè)務(wù)管理情況，運用掌握的會計信息和會計方法，為改善單位內(nèi)部管理、提高經(jīng)濟效益服務(wù)。4.2.2.5保守本單位和集團的商業(yè)秘密，除國家法律和集團規(guī)定及本單位負(fù)責(zé)人同意外，不能私自向外界提供或者泄露會計信息。會計機構(gòu)負(fù)責(zé)人和會計人員必須保證對上級主管單位財務(wù)部門及集團總部財務(wù)管理部的信息透明化，嚴(yán)禁隱瞞或上報虛假信息。主動接受本X公司領(lǐng)導(dǎo)和總部財務(wù)管理部對會計人員遵守職業(yè)道德情況的檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)。會計人員遵守職業(yè)道德的情況，將作為會計人員晉升、晉級、聘任專業(yè)職務(wù)、表彰獎勵的重要考核依據(jù)。會計人員違反職業(yè)道德的，由所在單位進行處罰；情節(jié)嚴(yán)重的，將依法追究刑事責(zé)任，此類人員將不得取得或者重新取得會計從業(yè)資格證書。4.2.3會計工作交接4.2.3.1基本要求:A、會計人員輪換工作崗位、集團內(nèi)調(diào)動或者因故離職，必須將本人所經(jīng)管的會計工作全部移交給接替人員，沒有辦清交接手續(xù)的不得調(diào)動或者離職。B、接替人員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真接管移交工作，且繼續(xù)辦理移交的未了事項。C、會計機構(gòu)負(fù)責(zé)人或會計主管人員應(yīng)當(dāng)督促經(jīng)辦人員及時辦理交接手續(xù).4.2.3.2會計人員辦理移交手續(xù)前，必須及時做好以下工作：A、巳經(jīng)受理的經(jīng)濟業(yè)務(wù)尚未填制會計憑證的，應(yīng)當(dāng)填制完畢；B、已錄入憑證尚未審核且過賬的，應(yīng)當(dāng)完成審核及過賬，且打印科目余額表，由經(jīng)辦人員加蓋印章或簽名；匚整理應(yīng)該移交的各項資料，對未了事項寫出書面材料；D、編制移交清冊，列明應(yīng)當(dāng)移交的會計憑證、會計賬薄、會計報表、印章、現(xiàn)金、有價證券、支票簿、發(fā)票、文件、會計軟件及密碼、會計數(shù)據(jù)磁盤（磁帶）及有關(guān)資料、實物等內(nèi)容。E、會計機構(gòu)負(fù)責(zé)人或會計主管人員移交時，必須將全部財務(wù)會計工作、重大財務(wù)收支和會計人員的情況等，向接替人員詳細(xì)介紹。對遺留問題，應(yīng)當(dāng)寫出書面材料，且附上全部原始資料。4.2.3.3移交人員在辦理移交時，應(yīng)按移交清冊逐項移交；接替人員應(yīng)逐項核對點收。其中：A、現(xiàn)金、有價證券應(yīng)根據(jù)會計賬簿有關(guān)記錄進行點交；庫存現(xiàn)金、有價證券必須和會計賬簿記錄保持壹致，不壹致時，移交人員必須限期查清；移交保檢柜的鑰匙和密碼時，接替人員應(yīng)當(dāng)場驗證，移交完畢后，鑰匙和密碼應(yīng)盡可能予以更換。B、會計憑證等會計資料必須完整無缺，經(jīng)審核簽章后打印，且附完整原始憑證再行移交；會計賬簿、會計報表、賬套密碼和其它電子數(shù)據(jù)要在實際操作下移交，移交完畢后，接替人員應(yīng)及時更換操作人員密碼。C、銀行存款賬戶余額要和銀行對賬單核對，如不壹致，應(yīng)當(dāng)編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表調(diào)節(jié)相符，查清未達賬原因；各種財產(chǎn)物資和債權(quán)債務(wù)的明細(xì)賬戶余額要和總賬余額核對相符；必要時，可抽查個別賬戶的余額，和實物核對相符，或者和往來單位、個人核對清楚。D、移交人員經(jīng)管的票據(jù)、印章和其它實物等，必須交接清楚。4.2.3.4會計人員辦理交接手續(xù)，必須有監(jiān)交人負(fù)責(zé)監(jiān)交。A、壹般會計人員交接，由本單位會計機構(gòu)負(fù)責(zé)人或會計主管人員負(fù)責(zé)監(jiān)交；B、會計機構(gòu)負(fù)責(zé)人或會計主管人員交接，由本單位負(fù)責(zé)人或其委托人負(fù)責(zé)監(jiān)交，必要時可由總部財務(wù)管理部派人會同監(jiān)交。4.2.3.5交接完畢后，交接雙方和監(jiān)交人員必須在移交清冊上簽名或蓋章，需要說明的問題和意見應(yīng)當(dāng)注明。移交清冊壹般應(yīng)當(dāng)填制壹式四份，交接雙方和監(jiān)交人各執(zhí)壹份，存檔壹份。4.2.3.6接替人員應(yīng)當(dāng)繼續(xù)使用接手的賬套軟件，不得自行另立新賬套，以保持會計記錄的連續(xù)性。4.2.3.7會計人員因故臨時離職或者因病不能工作需要接替或者代理的，會計機構(gòu)負(fù)責(zé)人、會計主管人員或單位負(fù)責(zé)人必須指定有關(guān)人員接替或者代理，且辦理交接手續(xù)。當(dāng)其重新恢復(fù)工作時，應(yīng)和接替或者代理人員辦理交接手續(xù)。移交人員因病或者其它特殊原因不能親自辦理移交的，經(jīng)單位負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可由移交人員委托他人代辦移交，但委托人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)本規(guī)則第4.2.3.9條規(guī)定的責(zé)任。4.2.3.8單位撤銷時，必須留有必要的會計人員，且會同有關(guān)人員辦理清理工作，編制決算。未移交前，不得離職。接收單位和移交日期由總部財務(wù)管理部確定。4.2.3.9移交人員對所移交的會計憑證、會計賬簿、會計報表和其它所有移交資料的合法性、真實性承擔(dān)法律責(zé)任。4.3會計IRW-"核算4.3.1會計核算的基本要求4.3.1.1各單位應(yīng)按照《中華人民共和國會計法》、《企業(yè)會計制度》及各種具體會計準(zhǔn)則和本規(guī)則的有關(guān)規(guī)定進行會計核算，及時提供合法、真實、準(zhǔn)確、完整的會計信息。4.3.1.2各單位發(fā)生的下列事項，應(yīng)當(dāng)及時辦理會計手續(xù)、進行會計核算：A、款項和有價證券的收付；B、財物的收發(fā)、增減和使用；C、債權(quán)債務(wù)的發(fā)生和結(jié)算；D、資本、基金的增減;匕收入、支出、費用、成本的計算;F、財務(wù)成果的計算和處理；6、其他需要辦理會計手續(xù)、進行會計核算的事項。4.3.1.3各單位的會計核算應(yīng)當(dāng)以實際發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)為依據(jù)，按照規(guī)定的會計處理方法進行，且保證會計指標(biāo)的口徑壹致、相互可比和會計處理方法的前后各期相壹致。4.3.1.4會計核算應(yīng)當(dāng)劃分會計期間，分期結(jié)算賬目和編制會計報表。會計期間分年度、半年度、季度和月份，且采用公歷日期。4.3.1.5會計核算以人民幣為記賬本位幣。境外單位可采用外國貨幣作為記賬本位幣，但向集團上報的會計報表，應(yīng)當(dāng)折算為人民幣反映。4.3.1.6會計記錄的文字統(tǒng)壹使用中文，境外單位可同時使用英文。4.3.1.7會計憑證、會計賬簿、會計報表和其它會計資料的內(nèi)容和要求必須符合國家和集團的有關(guān)規(guī)定；不得偽造、變造會計憑證、會計賬簿；不得設(shè)置賬外賬，不得報送虛假會計報表。4.3.1.8各單位對使用的會計軟件及其生成的會計憑證、會計賬簿、會計報表和其他會計資料的要求，應(yīng)當(dāng)符合《財政部會計電算化管理辦法》和《財政部會計電算化工作規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。4.3.1.9各單位的會計憑證、會計賬簿、會計報表和其他會計資料，應(yīng)定期打印、裝訂成冊，且建立檔案，妥善保管；存儲會計軟件、電子數(shù)據(jù)的軟盤、光盤、磁盤、磁帶等存儲介質(zhì)也應(yīng)作為會計檔案進行管理。會計檔案建檔要求、保管期限、銷毀辦法等依據(jù)財政部、國家檔案局發(fā)布的《會計檔案管理辦法》的規(guī)定進行。4.3.2會計憑證及賬套設(shè)置4.3.2.1各單位辦理本規(guī)則4.3.1.2條規(guī)定的事項，必須取得或填制原始憑證，且及時送交會計機構(gòu)。4.3.2.2原始憑證必須具備如下基本要素：憑證的名稱；填制憑證的日期；填制憑證單位名稱或者填制人姓名；經(jīng)辦人員的簽名或者蓋章；接受憑證單位名稱；運營業(yè)務(wù)內(nèi)容；數(shù)量、單位和金額。對于不同渠道取得的原始憑證，除具備上述基本要素外，仍應(yīng)包括其他附加條件，具體為：A、從外單位取得的原始憑證，必須蓋有填制單位的公章；從個人取得的原始憑證，必須有填制人員的簽名或者蓋章。對外開出的原始憑證，必須加蓋本單位公章。8、自制原始憑證必須有經(jīng)辦單位負(fù)責(zé)人或者其指定人員的簽名或蓋章。C、購買實物的原始憑證，必須有驗收證明。D、支付款項的原始憑證，必須有收款單位和收款人的收款證明。E、發(fā)生銷貨退回的，除填制退貨發(fā)票外，仍必須有退貨驗收證明；退款時，必須取得對方的收款收據(jù)或者匯款銀行的憑證，不得以退貨發(fā)票代替收據(jù)。F、職工公出借款憑據(jù)，必須附在記賬憑證之后。收回借款時，應(yīng)當(dāng)另開收據(jù)或者退仍借據(jù)副本，不得退仍原借款收據(jù)。

G、經(jīng)上級有關(guān)部門批準(zhǔn)的經(jīng)濟業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)將批準(zhǔn)文件作為原始憑證附件。如果批準(zhǔn)文件需要單獨歸檔的，應(yīng)當(dāng)在憑證上注明批準(zhǔn)機關(guān)名稱、日期和文件字號。4.3.2.3原始憑證不得涂改、挖補。發(fā)現(xiàn)原始憑證有錯誤的，應(yīng)當(dāng)由開出單位重開或更正，更正處應(yīng)加蓋開出單位的公章。4.3.2.4原始憑證不得外借，其它單位如因特殊原因需要使用原始憑證時，經(jīng)本單位會計機構(gòu)負(fù)責(zé)人或會計主管人員批準(zhǔn)，能夠復(fù)制。向外提供的原始憑證復(fù)印件，應(yīng)當(dāng)在專設(shè)的登記簿上登記，且由提供人員和收取人員共同簽名或者蓋章。從外單位取得的原始憑證如有遺失，應(yīng)當(dāng)取得原開出單位蓋有公章的證明，且注明原來憑證的號碼、金額和內(nèi)容等，經(jīng)本單位會計機構(gòu)負(fù)責(zé)人或會計主管人員和單位負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，才能代作原始憑證。如確實無法取得證明的，如火車、輪船、飛機票等憑證，由當(dāng)事人寫出詳細(xì)情況，經(jīng)本單位會計機構(gòu)負(fù)責(zé)人或會計主管人員和單位負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，代作原始憑證。各單位應(yīng)當(dāng)結(jié)合本單位會計業(yè)務(wù)的需要設(shè)置合乎集團管理需要和國家法規(guī)的會計賬套。賬套的初始化設(shè)置應(yīng)遵守集團統(tǒng)壹規(guī)定的會計科目名稱和會計科目代碼需，設(shè)立核算賬套的初始化設(shè)置應(yīng)遵守集團統(tǒng)壹規(guī)定的會計科目名稱和會計科目代碼需，設(shè)立核算項目的應(yīng)按集團規(guī)定設(shè)置。新建賬套必須在核算項目明細(xì)余額、會計科目明細(xì)余額、會計科目匯總余額和手工賬簿或原賬套核對相符后方可啟用。賬套應(yīng)由會計機構(gòu)負(fù)責(zé)人嚴(yán)格按內(nèi)部牽制制度、內(nèi)部稽核制度的要求確定操作權(quán)限，交由系統(tǒng)管理員操作設(shè)定，憑證錄入人員不得兼憑證審核，不同操作人員應(yīng)自行設(shè)置操作密碼，且對其定期更換。4.3.2.7會計機構(gòu)、會計人員應(yīng)根據(jù)審核無誤的原始憑證錄入記賬憑證。記賬憑證能夠分為收款憑證、付款憑證和轉(zhuǎn)賬憑證，也能夠使用通用記賬憑證。記賬憑證的錄入應(yīng)內(nèi)容完整、摘要簡單明了；錄入的憑證需經(jīng)專人審核后方可過賬；更正錯誤的方法必須符合財政部《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》的要求。記賬憑證應(yīng)在業(yè)務(wù)發(fā)生且取得完整的原始憑證后及時錄入，不得積壓。4.3.2.8各單位應(yīng)當(dāng)定期對會計賬套記錄的有關(guān)數(shù)字和庫存實物、貨幣資金、有價證券、往來單位或者個人等進行相互核對，保證賬證相符、賬賬相符、賬實相符。4.3.3會計科目4.3.3.1集團內(nèi)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)（包括物業(yè)管理X公司）必須嚴(yán)格按照下述會計科目的編號及名稱設(shè)置壹級會計科目、部分明細(xì)科目及部分核算項目，不得隨意增加或刪除；其他行業(yè)的企業(yè)可在此基礎(chǔ)上根據(jù)自身的需要增加或修改明細(xì)科目及核算項目的設(shè)置；未作規(guī)定的明細(xì)科目和核算項目可自行根據(jù)需要設(shè)置編碼和名稱，某些會計科目之間留有空號，供增設(shè)會計科目之用。各單位應(yīng)按《企業(yè)會計制度》有關(guān)會計科目使用說明，正確使用會計科目。4.3.3.2集團統(tǒng)壹會計科目表如下:A、資產(chǎn)類科目壹級二級明細(xì)三級明細(xì)四級明細(xì)核算

代碼科目科目（及代碼）科目科目項目1001現(xiàn)金人民幣（01）、港幣（02）、美元（03）、日元（04）、澳元（05）、其他幣種（06）其他幣種06可選擇幣種種類1002銀行存款人民幣（01）、港幣（02）、美元（03）、日元（04）、澳元（05）、其他幣種（06）按開戶銀行（其他幣種06可選擇幣種種類再選擇開戶銀行）存款種類：定期或活期（可選）1009其他貨幣資金借款保證金（01）、按揭彳證金（02）、代管基金（0：（物業(yè)X公司設(shè)）、其他0，保按開戶金融3機構(gòu)1）按幣別（可選）、代管基金名稱（物業(yè)X公司設(shè)）1101短期投資股票投資（01）、債權(quán)投專（02）、基金投資（03）其他（10）具體名稱1102短期投資跌價準(zhǔn)備同短期投資1111應(yīng)收票據(jù)按單位1121應(yīng)收股利按單位1122應(yīng)收利息按債券名稱

1131應(yīng)收賬款（地產(chǎn)X公司）按開發(fā)項目具體苑或棟或期按房號1131應(yīng)收帳款（物業(yè)X公司）按管理項目名稱及債務(wù)人1133其他應(yīng)收款應(yīng)收押金或保證金（01）、備用金（02）、應(yīng)收墊付款（03）、應(yīng)收賠款和罰款（04）、聯(lián)營X公司往來（05）、預(yù)付帳款轉(zhuǎn)入（06）、其他應(yīng)收、暫付款項（10）按債務(wù)人1141壞賬準(zhǔn)備1151預(yù)付賬款（地產(chǎn)X公司）按開發(fā)項目具體苑或棟獺按合同單位及合同代碼1151預(yù)付帳款（物業(yè)X公司）按管理項目名稱及合同單位1211原材料按《萬科集團存貨核算辦法》1231低值易耗品1281存貨跌價準(zhǔn)備1285完工開發(fā)產(chǎn)品

1286出租開發(fā)產(chǎn)品1287開發(fā)產(chǎn)品攤銷1294內(nèi)部往來按往來單位按幣別1301待攤費用廣告費(01)、展示中心裝修費(02)、保險費(03)、低值易耗品攤銷(04)、養(yǎng)路費(05)、房租(06)、開辦費(07)、其他(10)1401長期股權(quán)投資股票投資(01)、其他股權(quán)投資(02)按具體股票或單位名稱投資成本、投資準(zhǔn)備、股權(quán)投資差額、損益調(diào)整1411長期債權(quán)投資債券投資(01)、其他債權(quán)投資(02)1421長期投資減值準(zhǔn)備股權(quán)投資(01)、債權(quán)投資(02)按具體證券或單位名稱1501固定資產(chǎn)房屋類(01)機器闔021運輸工具(03)電子設(shè)備04)其他設(shè)備05)1502累計折舊同固定資產(chǎn)1505固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備同固定資產(chǎn)1603在建工程按項目名稱1605在建工程減值準(zhǔn)備同在建工程1701固定資產(chǎn)清理同固定資產(chǎn)1801無形資產(chǎn)按類別1805無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備同無形資產(chǎn)1901長期待攤費用租入固定資產(chǎn)改良支出(01)、裝修支出(02)、固定資產(chǎn)修理支出(03)、

其他遞延支出(06)1911待處理財產(chǎn)損溢待處理流動資產(chǎn)損溢(01)、待處理固定資產(chǎn)損溢(02)B、負(fù)債類科目代碼壹級科目二級明細(xì)科目三級明細(xì)科目四級明細(xì)科目核算項目2101短期借款按借款單位按幣別2111應(yīng)付票據(jù)按債權(quán)人按幣別2121應(yīng)付賬款地產(chǎn)X公司口按開發(fā)項目具體苑或棟或期按合同單位及合同代碼2121應(yīng)付帳款物業(yè)XXE口)按管理項目名稱及合同單位2131預(yù)收賬款地產(chǎn)X公司口按開發(fā)項目具體苑或棟或期按房號2131預(yù)收帳款(物業(yè)XX司)按管理項目名稱及債權(quán)人2142代收款項(物業(yè)X公司設(shè))按代交費用種類2151應(yīng)付工資2153應(yīng)付福利費

2161應(yīng)付股利按單位2171應(yīng)交稅金增值稅（01（地產(chǎn)X公司可根據(jù)需要選擇設(shè)置）進項稅額（01）、已交稅金（02）、轉(zhuǎn)出未交增值稅（03）、減免稅款（04）、銷項稅額（05）、進項稅額轉(zhuǎn)出（07）、轉(zhuǎn)出多交增值稅（09）、未交增值稅（10）2171應(yīng)交稅金營業(yè)稅02）、消費稅（03）、資源稅04）、企業(yè)所得稅051土地增值稅06）、城市維護建設(shè)稅071房產(chǎn)稅08）、土地使用稅09）、車船使用稅（10）、個人所得稅1以其他稅種12）2176其他應(yīng)交款按種類2181其他應(yīng)付款按業(yè)務(wù)性質(zhì)按債權(quán)人2191預(yù)提費用開發(fā)產(chǎn)品成本（0：1按開發(fā)項目具體苑或棟或期2191預(yù)提費用審計費（02）、利息（03）、擔(dān)保費（04）、保險費（05）、修理費（06）、租金（07）、其他（10）2211預(yù)計負(fù)債2301長期借款按貸款單位按幣別2311應(yīng)付債券債券面值（01）、債券溢價（02）、債券折價（03）、應(yīng)付利息（04）2321長期應(yīng)付款按種類按單位2341遞延稅款按《萬科集團企業(yè)所得稅項核算辦法》2281代管基金按代管基金名稱按管理項目名稱

C、股東權(quán)益類科目代碼壹級科目二級明細(xì)科目三級明細(xì)科目四級明細(xì)科目核算項目3101股本按股東'股票類別3111資本公積股（資）本溢保01）、接受捐贈非現(xiàn)金資產(chǎn)準(zhǔn)備（02）、接受現(xiàn)金捐贈（03）、股權(quán)投資準(zhǔn)備（04）、外幣資本折算差額（06）、其他資本公積（07）3121盈余公積法定盈余公積金（01）、任意盈余公積金（02）、法定公益金（03）、儲備基金（外）（04）、企業(yè)發(fā)展基金（外）（05）3131本年利潤3141利潤分配其他轉(zhuǎn)入（01）、提取法定盈余公積金（02）、提取法定公益金（03）、提取儲備基金（外）（04）、提取企業(yè)發(fā)展基金（外）（05）、提取職工獎勵及福利基金（外）（06）、應(yīng)付優(yōu)先股股利（08）、提取任意盈余公積（09）、應(yīng)付普通股股利（10）、轉(zhuǎn)作股（資）本的普通股股利（11）、未分配利潤（12）D、成本類科目壹級二級明細(xì)三級明細(xì)四級明細(xì)核算代碼科目科目科目科目項目

科目代碼壹級科目二級明細(xì)科目三級明細(xì)科目四級明細(xì)科目核算項目5101主營業(yè)務(wù)收入(地產(chǎn)X公司)按開發(fā)項目具體苑或棟或期按開發(fā)產(chǎn)品類別(住宅、商鋪、寫字樓配套資產(chǎn))5101主營業(yè)務(wù)收入(物業(yè)X公司)物業(yè)管理收入(01)、物業(yè)運營收入(02)、物業(yè)大修收入(03)按各項具體業(yè)務(wù)對應(yīng)收入名稱按管理項目名稱5102其他業(yè)務(wù)收入固定資產(chǎn)出租收入(01)、手續(xù)費收入(02)、咨詢收入(03)、開發(fā)產(chǎn)品出租收入(04)、其他(07)5201投資收益股權(quán)投資收益(01)、債權(quán)投資收益(02)、權(quán)益法調(diào)整(03)、出售處理被投資單位(04)、股權(quán)投資差額攤銷(05)、債券溢折價攤銷(06)、長期投資減值準(zhǔn)備(07)、短期投資跌價準(zhǔn)備(08)F、4301開發(fā)成本4301開發(fā)成本按《萬科集團房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)》、《集團費用核算辦法》、《存貨核算辦法》。4311物業(yè)工程(物業(yè)X公司)4302開發(fā)間接費損益類5203補貼收入5301營業(yè)外收入罰款收入（01）、處理固定資產(chǎn)收益（02）、沒收定金及違約金（03）、固定資產(chǎn)盤盈（04）、其他（07）5401主營業(yè)務(wù)成本（地吆公司）同主營業(yè)務(wù)收入'5401主營業(yè)務(wù)成本（物業(yè)X公司）物業(yè)管理成本（01）、物業(yè)運營成本（02）、物業(yè)大修成本（03）按具體業(yè)務(wù)對應(yīng)成本名稱按管理項目名稱5402主營業(yè)務(wù)稅金及附加（地產(chǎn)X公司）同主營業(yè)務(wù)收入5402主營業(yè)務(wù)稅金及附加（物業(yè)X公司）物業(yè)管理稅金（01）、物業(yè)運營稅金（02）、物業(yè)大修稅金（03）按具體業(yè)務(wù)對應(yīng)稅金名稱按管理項目名稱5405其他業(yè)務(wù)支出固定資產(chǎn)出租成本（01）、收取代辦手續(xù)費成本（02）、咨詢業(yè)務(wù)成本（03）、出租開發(fā)產(chǎn)品費用（04）、其他（07）5501營業(yè)費用按《集團費用核算辦法》550管理費用

25503財務(wù)費用按費用明細(xì)和《集團費用核算辦法》5601營業(yè)外支出罰款支出01）處理固定資產(chǎn)損失2）捐贈支出03）固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（04）、無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）5）、非常損失06）、固定資產(chǎn)盤虧（07）、債務(wù)重組損失08）、其他11）5701所得稅按《萬科集團企業(yè)所得稅項核算辦法》5801以前年度損益調(diào)整4.3.3.3部分會計科目的使用要求：A、“應(yīng)收賬款”（地產(chǎn)X公司）、“預(yù)收賬款”（地產(chǎn)X公司）應(yīng)按房號設(shè)置核算項目，且增加如下項目屬性：業(yè)主名稱、購房日期、房屋面積、合同號、合同金額、付款方式等（如其他系統(tǒng)軟件可提供如上信息，可適當(dāng)減少核算項目屬性）。B、“預(yù)付賬款”（地產(chǎn)X公司）、“應(yīng)付賬款”（地產(chǎn)X公司）應(yīng)按合同單位及合同代碼設(shè)置核算項目，且至少增加如下項目屬性：合同名稱、合同金額、簽訂時間等。C、“應(yīng)付股利”核算按利潤分配方案應(yīng)向股東或投資者分配的利潤。下屬全資X公司應(yīng)上繳總部的利潤也在本科目核算。D、在籌辦期間發(fā)生的費用，或者先在“待攤費用”中歸集，待開始生產(chǎn)運營的當(dāng)月起壹次計入開始生產(chǎn)運營當(dāng)月的損益；或者直接在發(fā)生當(dāng)期計入“管理費用”科目。E、專戶存儲的按揭保證金、借款保證金在“其他貨幣資金一按揭（借款）保證金”中單獨核算;物業(yè)X公司收到的物業(yè)維修基金在“其他貨幣資金—代管基金”中單獨核算。F、“原材料”、“開發(fā)產(chǎn)品”、“主營業(yè)務(wù)收入”（地產(chǎn)X公司）、“短期投資”、“長期投資”采用數(shù)量金額核算。G、“資本公積一股權(quán)投資準(zhǔn)備”核算長期股權(quán)投資采用權(quán)益法時，因被投資單位接受捐贈等原因增加的資本公積，投資方按其持股比例計算而增加的資本公積。各X公司可根據(jù)被投資單位資本公積增加的原因進壹步設(shè)置三級明細(xì)科目。H、用盈余公積彌補虧損計入“利潤分配一其他轉(zhuǎn)入"科目。I、“補貼收入”科目核算收到的先征后返的增值稅，不發(fā)生增值稅的地產(chǎn)X公司能夠不設(shè)此科目。4.3.4會計報表4.3.4.1會計報表編制的基本要求：A、各單位必須按照國家和集團的有關(guān)規(guī)定定期編制會計報表。會計報表包括會計報表主表、會計報表附表和必備補充資料。集團總部內(nèi)部使用的會計報表，必須按總部統(tǒng)壹制定的報表標(biāo)準(zhǔn)格式編制。B、各單位應(yīng)當(dāng)依據(jù)國家和集團有關(guān)會計制度的規(guī)定，對會計報表中各項會計要素進行合理的確認(rèn)和計量，不得隨意改變會計要素的確認(rèn)和計量標(biāo)準(zhǔn)。如果因為集團統(tǒng)壹的會計政策變更而導(dǎo)致不同會計年度會計報表中各項目的內(nèi)容和核算方法不壹致，應(yīng)當(dāng)在年度會計報表中將其對運營業(yè)績和財務(wù)狀況的影響加以說明。C、各單位按下列結(jié)賬日進行結(jié)賬，不得提前或延遲。年度結(jié)賬日為公歷年度每年的12月31日；半年度、季度、月度結(jié)賬日分別為公歷年度每半年、每季、每月的最后壹天。D、年度會計報表編制之前，必須按國家有關(guān)規(guī)定全面清查資產(chǎn)、核實債務(wù)且對賬套記錄進行檢查。會計報表應(yīng)做到數(shù)字真實、計算準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、不得漏報和任意取舍，不得任意估計數(shù)字，更不得篡改或者授意、指使、強令他人篡改數(shù)字。E、各單位對外和向集團總部報送的會計報表，應(yīng)當(dāng)依次編寫頁碼，加具封面，裝訂成冊，加蓋公章。封面上應(yīng)當(dāng)注明：單位名稱、單位地址、會計報表所屬年度或者月份、報出日期，且由企業(yè)負(fù)責(zé)人、會計機構(gòu)負(fù)責(zé)人或會計主管人員及編報人員簽名或蓋章。各單位企業(yè)負(fù)責(zé)人對會計報告的合法性、真實性承擔(dān)法律責(zé)任。4.3.4.2各單位應(yīng)嚴(yán)格按國家和本規(guī)則的規(guī)定編制月度、季度、半年度和年度會計報表，部分項目的填列應(yīng)符合以下要求：A、資產(chǎn)負(fù)債表：a.年初數(shù)欄目：應(yīng)和聘請的會計師事務(wù)所最后審定數(shù)壹致。特殊情況不壹致的，應(yīng)附表詳細(xì)說明差異原因；b.債權(quán)債務(wù)類項目：將明細(xì)科目相同的債權(quán)債務(wù)抵消后，按明細(xì)科目的借貸方向分別填列。不同總賬科目及不同明細(xì)科目的債權(quán)債務(wù)，在編報時不得互相抵消；c.預(yù)提費用和待攤費用項目：依據(jù)所屬明細(xì)科目分析填列。預(yù)提費用科目如有借方余額，應(yīng)且入待攤費用項目；待攤費用如有貸方余額，應(yīng)且入預(yù)提費用項目；d.少數(shù)股東權(quán)益項目：編制個別會計報表的單位不填列此項。e特處理財產(chǎn)損溢項目：在期末結(jié)帳前尚未經(jīng)批準(zhǔn)的，在對外部或總部提供會計報告時，應(yīng)將其余額轉(zhuǎn)入相關(guān)損益類項目，不得掛帳，且在會計報表附注中作出說明；如果其后批準(zhǔn)處理的金額和已處理的金額不壹致，應(yīng)按其差額調(diào)整會計報表相關(guān)項目的年初數(shù)。B、損益表：a.投資損益項：萬科集團擁有50%之上權(quán)益的企業(yè)對集團內(nèi)控股50%之上的單位的投資，在對外報送報表時，采用權(quán)益法核算，且在本項反映其投資收益；但在上報集團總部報表時，采用成本法核算，不在該項目反映對其的投資收益；b.所得稅項：反映企業(yè)累計預(yù)提的所得稅。所得稅應(yīng)至少每季度預(yù)提壹次，且進行賬務(wù)處理；c.少數(shù)股東損益：編制個別會計報表的單位不填列此項。C、現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表有關(guān)項目內(nèi)容的填報方法及其科目余額明細(xì)附注內(nèi)容參照集團《現(xiàn)金流量表編制指導(dǎo)——項目內(nèi)容和數(shù)據(jù)關(guān)系》和《科目余額說明——現(xiàn)金流量表》的規(guī)定。D、管理報表各單位可根據(jù)自身業(yè)務(wù)和運營管理的需要，參照有關(guān)集團制定的統(tǒng)壹格式，制定和編制內(nèi)部使用的管理報表。管理報表盡量在會計軟件中利用“自定義報表”的功能做出。4.3.4.3月度會計報表資料的生成時間為月終后5個工作日內(nèi)，且以電子手段傳送報表需要單位，不再報送書面報表。季度結(jié)算、中期結(jié)算及年終決算報表的報送時間由總部財務(wù)管理部單獨通知，報送方式為規(guī)定時間內(nèi)采用電子手段傳送，之后將會計報告資料正本郵寄到集團總部財務(wù)管理部。4.3.4.4各單位應(yīng)向集團總部報送的月、季度會計報表種類如下：A、資產(chǎn)負(fù)債表（月報）B、利潤及利潤分配表（月報）C、期間費用明細(xì)表（月報）D、管理費用明細(xì)表（月報）E、現(xiàn)金流量表（季報）F、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運營信息月報》（房地產(chǎn)企業(yè)填報）（月報）G、集團規(guī)定的各種附表（季度報、半年報、年報）4.3.4.5為了確保會計報表的時間和質(zhì)量，總部將對各單位的定期會計報表實行考評且分別于季度、年中及年末予以通報。4.3.5年度決算4.3.5.1年度決算報表的編制，除遵守國家和集團有關(guān)規(guī)定外，仍必須做到：A、對所有經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行全面清理，確保經(jīng)濟業(yè)務(wù)全部入賬。有關(guān)待攤費用、預(yù)提費用、固定資產(chǎn)折舊、長期股權(quán)投資差額、無形資產(chǎn)、長期待攤費用等科目應(yīng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制和配比原則進行核算。B、作好實物的清查、盤點工作。各單位要按規(guī)定作好現(xiàn)金、存貨、固定資產(chǎn)等實物的清查、盤點，且妥善編制盤點報告，保證賬實相符；對于長期積壓的存貨及可能發(fā)生的損失，應(yīng)按《財務(wù)管理規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定處理。C、銀行存款科目余額應(yīng)和各開戶銀行的銀行對賬單核對壹致。如存在未達賬項，必須編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，對銀行對賬單應(yīng)準(zhǔn)備復(fù)印件以備核數(shù)師查驗。D、清理債權(quán)債務(wù)。必須對各種應(yīng)收款項進行函證，大額款項應(yīng)準(zhǔn)備好確認(rèn)單位復(fù)印件；對于三年之上確實收不回的債權(quán)應(yīng)按《財務(wù)管理規(guī)則》規(guī)定程序處理。E、“內(nèi)部往來”、“聯(lián)營X公司往來”及“結(jié)算中心存款”和“內(nèi)部單位存款”、“結(jié)算中心借款”和“內(nèi)部單位貸款”必須核對壹致，且經(jīng)雙方簽字確認(rèn)，有關(guān)確認(rèn)單應(yīng)準(zhǔn)備復(fù)印件以備核數(shù)師查驗。F、期末匯率按總部財務(wù)管理部統(tǒng)壹公布的匯率執(zhí)行，且按規(guī)定進行賬務(wù)調(diào)整。4.3.5.2年度決算審計，除應(yīng)積極配合集團總部做好本單位各種法律性文件及其它資料的收集工作外，仍應(yīng)作好聘請核數(shù)師的工作。境外核數(shù)師、集團境內(nèi)主審核數(shù)師以及主要地區(qū)境內(nèi)核數(shù)師的聘請由集團總部統(tǒng)壹安排；其它單位境內(nèi)核數(shù)師的聘請，由各X公司自行安排，但所聘請的核數(shù)師必須具備證券業(yè)務(wù)審計資格，且報總部財務(wù)管理部備案。在出具審計報告前，各單位應(yīng)和核數(shù)師充分協(xié)商，使出具的審計報告盡可能合乎集團要求和主審核數(shù)師的要求。4.3.5.3各單位對總部財務(wù)管理部要求填報的各種附表，應(yīng)予認(rèn)真填報。4.3.5.4中期、季度結(jié)算工作的具體要求參照年度決算，由總部財務(wù)管理部另行通知。4.3.6會計電算化4.3.6.1基本要求：A、各單位會計機構(gòu)是會計電算化工作的主要承擔(dān)者，應(yīng)在有關(guān)部門配合下，根據(jù)《會計電算化管理辦法》和《會計電算化規(guī)范》的要求，搞好會計電算化工作。B、總部財務(wù)管理部負(fù)責(zé)集團內(nèi)各單位會計電算化工作的指導(dǎo)和統(tǒng)籌安排，集團統(tǒng)壹會計軟件的選擇、升級、修改及有關(guān)會計電算化的實施程序，各單位應(yīng)積極貫徹執(zhí)行。C、建立會計崗位責(zé)任制，明確各個崗位的職責(zé)范圍，同時指定專人作為電算化工作責(zé)任人，負(fù)責(zé)電算化的具體應(yīng)用及和總部進行工作銜接。4.3.6.2會計電算化的操作管理規(guī)定:A、建立嚴(yán)格的內(nèi)部管理制度。會計軟件的操作權(quán)限由會計機構(gòu)負(fù)責(zé)人確定，且由系統(tǒng)管理員負(fù)責(zé)設(shè)置，密碼應(yīng)定期更換；系統(tǒng)管理員離任或調(diào)離崗位時，應(yīng)做好相關(guān)交接工作，包括管理員密碼、用戶及權(quán)限設(shè)置、賬套位置和賬套備份、以及服務(wù)器的相關(guān)配置和密碼；同時新接任系統(tǒng)管理員應(yīng)立即變更相關(guān)管理密碼。禁止未經(jīng)授權(quán)的人員及無權(quán)限人員操作會計軟件；禁止具體操作人員將密碼告訴他人。B、已輸入計算機的原始憑證和記賬憑證等會計數(shù)據(jù)未經(jīng)審核不得過賬;C、操作人員離開工作位前，應(yīng)退出會計軟件；D、會計機構(gòu)負(fù)責(zé)人或會計主管人員應(yīng)定期檢查上機記錄，以便及時發(fā)現(xiàn)問題，防患于未然；E、各單位有責(zé)任保證數(shù)據(jù)庫異地復(fù)制相關(guān)服務(wù)的正確配置和啟動以及線路的暢通，保證集團財務(wù)和其它業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的實時性。4.3.6.3計算機系統(tǒng)配置和數(shù)據(jù)管理的規(guī)定:A、按集團對電算化工作的要求配置和升級相關(guān)硬件設(shè)施，安裝相關(guān)系統(tǒng)和應(yīng)用軟件且配備指定的專職或兼職系統(tǒng)維護人員；B、經(jīng)常對設(shè)備進行保養(yǎng)，防止意外事故的發(fā)生;C、確保會計數(shù)據(jù)和會計軟件的安全保密，防止對數(shù)據(jù)的非法修改和刪除；會計賬套應(yīng)每周備份壹次，備份使用硬盤、光盤、MO、磁帶等大容量磁性介質(zhì)，存放的數(shù)據(jù)必須保存雙備份；D、在系統(tǒng)升級和硬件更換過程中，電算工作責(zé)任人應(yīng)確保會計賬套和相關(guān)電子數(shù)據(jù)的安全；E、健全必要的防治計算機病毒的措施，安裝高效的長駐內(nèi)存的防病毒軟件。不接收來歷不明郵件，不使用未經(jīng)檢驗的外來軟盤和軟件；F、健全計算機硬件和軟件出現(xiàn)故障時進行排除的管理措施。4.3.6.4電算化核算的要求A、電算化核算是指采用計算機記賬，即應(yīng)用會計軟件輸入會計數(shù)據(jù)，由計算機對會計數(shù)據(jù)進行處理，且打印輸出會計賬簿和報表。B、手工記賬向電算化核算轉(zhuǎn)化的具體辦法參照《會計電算化管理辦法》和《會計電算化規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。C、對于機制記賬憑證，應(yīng)認(rèn)真審核，做到會計科目使用正確，數(shù)字準(zhǔn)確無誤。打印出的機制記賬憑證要加蓋制單人員、審核人員、記賬人員和會計主管人員的印章或簽字。D、記賬憑證的類別，能夠采用壹種制記賬憑證或收、付、轉(zhuǎn)三種制記賬憑證的形式；也能夠在收、付、轉(zhuǎn)三種制憑證的基礎(chǔ)上，按照經(jīng)濟業(yè)務(wù)和會計軟件功能模塊的劃分進壹步細(xì)化，以方便記賬憑證的輸入和保存。E、對使用會計軟件及其生成的會計憑證、會計賬簿、會計報表和其它會計資料，應(yīng)當(dāng)符合財政部和集團關(guān)于會計電算化的規(guī)定；壹級會計科目的使用和編號，以及部分科目的明細(xì)設(shè)置必須符合本規(guī)則有關(guān)會計科目規(guī)定的要求。F、總賬和明細(xì)賬應(yīng)當(dāng)定期打印。發(fā)生收款和付款業(yè)務(wù)的，在輸入收款憑證和付款憑證的當(dāng)天必須打印出現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬，且和出納人員的現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬登記簿和庫存現(xiàn)金核對無誤。G、用計算機打印的會計賬簿必須連續(xù)編號，經(jīng)審核無誤后裝訂成冊，且由記賬人員和會計機構(gòu)負(fù)責(zé)人或會計主管人員簽字或蓋章。H、各單位應(yīng)盡可能使用磁帶、光盤、MO、硬盤等介質(zhì)，盡量少用軟盤。但不管采用何種介質(zhì)存儲會計數(shù)據(jù)，仍須打印成冊保管。4.3.7財務(wù)分析4.3.7.1各單位應(yīng)定期進行財務(wù)分析，且按集團規(guī)定報送財務(wù)分析報告。財務(wù)分析報告至少應(yīng)包括以下內(nèi)容:A、報告期內(nèi)生產(chǎn)或運營情況;8、收入、利潤的構(gòu)成分析及影響收入、利潤變化的因素，房地產(chǎn)企業(yè)仍須有銷售（面積、合同金額）、回款、實際結(jié)算（面積、收入、成本、毛利）情有銷售（面積、合同金額）、回款、實際結(jié)算（面積、收入、成本、毛利）情況；C、資金使用情況分析；D、成本、費用升降及構(gòu)成情況分析;E、財務(wù)狀況分析；F、運營管理和財務(wù)管理中存在的問題及其對策等，以前年度尚未解決的遺留問題及或有負(fù)債事項應(yīng)予以揭示；4.3.7.2編寫財務(wù)分析報告時，應(yīng)當(dāng)運用財務(wù)分析的技術(shù)和方法，對運營成果和財務(wù)狀況的構(gòu)成和趨勢分別進行定性和定量的分析。財務(wù)分析報告應(yīng)當(dāng)簡單明了，重點突出；中期和年度財務(wù)分析報告應(yīng)當(dāng)全面、深入。對各單位的定期財務(wù)分析報告，總部將連同會計報表報送情況壹且考評且通報。4.2.7.3主要財務(wù)指標(biāo)及計算方法:A、短期償債能力指標(biāo)a.流動比率％=期末流動資產(chǎn)/期末流動負(fù)債*100%b.速動比率％=（期末流動資產(chǎn)-期末存貨）/期末流動負(fù)債*100%B、營運比率a.存貨周轉(zhuǎn)率（次/天）=銷貨成本/存貨平均余額或存貨平均余額/銷貨成本*360b.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次/天）二賒銷收入凈額/應(yīng)收賬款平均余額或360/年周轉(zhuǎn)次數(shù)c.總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次/天）=銷售收入/總資產(chǎn)平均占用額或360/總資產(chǎn)年周轉(zhuǎn)次數(shù)C、債務(wù)比率a.負(fù)債比%=期末負(fù)債總額/期末資產(chǎn)總額*100%b.負(fù)債/權(quán)益比%=期末負(fù)債總額/欺末股東權(quán)益總額*100%c每股凈資產(chǎn)（元）二期末凈資產(chǎn)總額/期末總股本數(shù)（或?qū)嵤召Y本數(shù)）D、獲利能力比率a.每股盈利（元）=稅后利潤/期末總股本數(shù)（或?qū)嵤召Y本數(shù)）b.主營業(yè)務(wù)銷售利潤率（%）=主營業(yè)務(wù)利潤/主營業(yè)務(wù)收入*100%c.凈資產(chǎn)收益率（%）=稅后利潤/期末凈資產(chǎn)總額（集團總部）資金占用回報率=稅后利潤/平均占用集團資金100%（集團下屬單位）“占用集團資金”按集團凈資產(chǎn)資金構(gòu)成確定，具體包括：①集團投入的注冊資本；②資本公積和盈余公積；③內(nèi)部往來（計息部分除外）；④欠繳總部利潤；⑤免息借款。平均占用集團資金按年初、3月末、中期末、9月末和年末五個指標(biāo)的算術(shù)平均數(shù)確定。d.總資產(chǎn)報酬率%=（稅前利潤總額+利息支出）/總資產(chǎn)平均余額*100%4.2.7.4定期財務(wù)分析報告的上報時間財務(wù)分析報告為半年度和年度上報。上報時間按總部中期結(jié)算和年終決算的通知時間報送。4.4主要會計政策4.4.1會計政策的確認(rèn)和變更集團執(zhí)行財政部財會字[2000]25號《企業(yè)會計制度》及各項具體會計準(zhǔn)則等有關(guān)規(guī)定。對選擇使用的會計政策,由總部財務(wù)管理部統(tǒng)壹確定且按國家規(guī)定上報批準(zhǔn)后實施,所屬各單位不得擅自變更。4.4.2集團會計核算嚴(yán)格執(zhí)行以下原則：4.4.2.1客觀性原則：以能證明經(jīng)濟業(yè)務(wù)真實發(fā)生的合法憑證為依據(jù)，準(zhǔn)確反映企業(yè)的財務(wù)狀況，且具有可驗證性；4.4.2.2權(quán)責(zé)發(fā)生制原則：以權(quán)責(zé)關(guān)系實際發(fā)生和影響期間來確認(rèn)收入和費用而不論款項是否實際收付；4.4.2.3配比原則：收入和費用在因果關(guān)系及時間期間上相匹配；4.4.2.4劃分收益性支出和資本性支出原則：嚴(yán)格區(qū)分支出是為了取得當(dāng)期收益仍是為了以后各期能取得收益。前者列成本費用，后者列作資產(chǎn)；4.4.2.5重要性原則：對經(jīng)常發(fā)生或雖不經(jīng)常發(fā)生但金額較大的會計事項，應(yīng)力求準(zhǔn)確反映；否則，可在不影響會計信息真實性的情況下，簡化會計核算，合且反映。4.4.2.6穩(wěn)健性原則：對經(jīng)濟活動中不確定的因素在會計處理上應(yīng)充分估計風(fēng)險和損失，少計或不計可能發(fā)生的收益；4.4.2.7實質(zhì)重于形式原則：按照交易或事項的經(jīng)濟實質(zhì)進行會計核算，而不應(yīng)當(dāng)僅僅按照它們的法律形式作為會計核算的依據(jù)。4.4.2.8財政部頒發(fā)的其他會計核算原則。4.4.3會計年度：自公歷每年壹月壹日起至十二月三十壹日止。4.4.4貨幣換算：注冊地在中國大陸境內(nèi)的X公司壹律以人民幣為記賬本位幣，境外企業(yè)能夠外幣作為記賬本位幣，但上報報表時必須折合為人民幣。非本位幣業(yè)務(wù)均按集團公布的記賬匯率折合本位幣記賬，每年3的月31日、6月30日、9月30日和12月31日決算時，貨幣資金、債權(quán)債務(wù)、銀行借款等貨幣性項目中的非記賬本位幣余額，均按集團統(tǒng)壹公布的期末市場匯率予以調(diào)整。4.4.5存貨：4.4.5.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理企業(yè)：按《萬科集團存貨核算辦法》執(zhí)行。4.4.5.2其他行業(yè)的企業(yè)按相關(guān)會計制度執(zhí)行。4.4.6短期投資：短期投資按實際支付的價款作為入賬價值，實際支付的價款中包含的已宣告但尚未領(lǐng)取的現(xiàn)金股利、或已到付息期但尚未領(lǐng)取的債券利息，應(yīng)當(dāng)單獨核算，不構(gòu)成短期投資入帳價值；持有期內(nèi)收到現(xiàn)金股息，應(yīng)于實際收到時，沖減投資的帳面價值；出售短期投資，應(yīng)將短期投資的帳面價值和實際取得價款的差額，作為當(dāng)期投資損益。中期期末及年度終了，短期投資采用成本和市價孰低計價，利用逐項比較法，按股票、債券等短期投資的市價低于成本的差額計提短期投資跌價準(zhǔn)備；已計提跌價準(zhǔn)備的短期投資市價以后又回升，按回升增加的數(shù)額（其增加數(shù)應(yīng)以補足以前入賬的減少數(shù)為限）沖回短期投資跌價準(zhǔn)備。4.4.7長期股權(quán)投資：4.4.7.1初始投資成本的確定：以現(xiàn)金、存款等貨幣資金進行股票投資和其它股權(quán)投資的，按實際支付的全部價款作為初始投資成本；以非貨幣性交易換入的長期股權(quán)投資，按換出資產(chǎn)的帳面價值加上相關(guān)稅費，作為初始投資成本；通過債務(wù)重組取得的長期股權(quán)投資，按應(yīng)收債權(quán)的帳面價值加上相關(guān)稅費，作為初始投資成本。4.4.7.2計價方法本集團對擁有20%以下股權(quán)的長期股權(quán)投資均按成本法核算；對擁有20%-50%股權(quán)的長期股權(quán)投資采用權(quán)益法核算，每季度末依據(jù)被投資單位的會計報表，調(diào)整長期投資的賬面價值；對擁有50%之上（不包括50%）股權(quán)的長期股權(quán)投資編制合且會計報表。權(quán)益法核算的長期股權(quán)投資初，始投資成本和應(yīng)享有被投資單位所有者權(quán)益份額的差額計為股權(quán)投資差額。股權(quán)投資差額按合同規(guī)定的投資期限平均攤合銷同，未規(guī)定投資期限的，不論借方差額仍是貸方差額均10按年期限攤銷。4.4.7.3期末計價季度、中期期未或年度終了，如遇市價持續(xù)下跌或被投資單位運營狀況惡化等原因?qū)е缕淇墒栈亟痤~低于賬面價值，，應(yīng)按逐項比較法,將可收回金額低于長期投資賬面價值的差額，作為長期投資減值準(zhǔn)備，確認(rèn)為當(dāng)期投資損失。本規(guī)則所稱的可收回金額，是指資產(chǎn)的銷售凈價和預(yù)期從該資產(chǎn)的持續(xù)使用和使用壽命結(jié)束時的處置中形成的未來預(yù)計現(xiàn)金流量的現(xiàn)值倆者之中的較高者。其中，銷售凈價是指資產(chǎn)的銷售價格減去所發(fā)生的資產(chǎn)處置費用后

的余額。對于長期投資而言，可收回金額是指投資的出售凈價和預(yù)期從該投資的持有和投資到期處置中形成的預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值倆者之中的較高者。其中，出售凈價是指出售投資所得價款減去所發(fā)生的相關(guān)稅費后的余額。已確認(rèn)損失的長期投資的價值又得以恢復(fù)，應(yīng)在原已確認(rèn)的投資損失的數(shù)額內(nèi)轉(zhuǎn)回。4.4.8定資產(chǎn)及折舊：4.4.8定資產(chǎn)及折舊：4.4.8.1固定資產(chǎn)的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)使用年限在壹年之上，單位價值在2,000元之上的實物資產(chǎn)。4.4.8.2固定資產(chǎn)按其實際成本計價4.4.8.3計提固定資產(chǎn)折舊的范圍房屋及建筑物、在用的機器設(shè)備、儀器儀表、運輸工具、季節(jié)性停用及大修理停用的設(shè)備、融資租入的和以運營租賃方式租出的固定資產(chǎn)（;公司將開發(fā)的營業(yè)性配套設(shè)施，用于（本X公司）從事第三產(chǎn)業(yè)運營用房，視同自用固定資產(chǎn)處理，且將營業(yè)性配套設(shè)施的實際成本自“開發(fā)產(chǎn)品”科目轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目，且自發(fā)生之日起，參照房屋及建筑物折舊年限按月計提折舊。不計提折舊的固定資產(chǎn)包括：房屋、建筑物以外的未使用、不需用固定資產(chǎn)；以運營租賃方式租入的固定資產(chǎn)；在建工程項目交付使用以前的固定資產(chǎn)；巳提足折舊繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)；未提足折舊提前報廢的固定資產(chǎn)；按規(guī)定單獨估價作為固定資產(chǎn)入帳的土地。4.4.8.4固定資產(chǎn)折舊方法固定資產(chǎn)折舊采用直線平均法，且按固定資產(chǎn)的原值、估計使用年限和預(yù)計凈殘值率（原價的4%）確定。4.4.8.5固定資產(chǎn)分類及分類折舊率如下：類別使用年限年折舊率房屋及建筑物25年或12.5年3.84%%或8.00%其中：壹般房屋及建筑物25年3.84%會所等配套資產(chǎn)12.5年8.00%機械設(shè)備10年9.60%運輸設(shè)備5年19.20%電子設(shè)備5年19.20%其它設(shè)備5年19.20%《固定資產(chǎn)目錄》由各單位據(jù)此自行編制。4.4.8.6固定資產(chǎn)的期末計價季度、中期期未或年度終了，如遇損壞、長期閑置、技術(shù)陳舊等原因?qū)е鹿潭ㄙY產(chǎn)可收回金額低于賬面價值，應(yīng)按逐項比較法，將此差額作為固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，計入“營業(yè)外支出——固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”。已確認(rèn)損失的固定資產(chǎn)的價值又得以恢復(fù)，應(yīng)在原已提減值準(zhǔn)備的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)回。4.4.9無形資產(chǎn)4.4.9.1本集團購入的專利權(quán)、專有技術(shù)、土地使用權(quán)（不包括已明確決定將之發(fā)展為出售或出租物業(yè)的土地使用權(quán)）等列作無形資產(chǎn)。4.4.9.2無形資產(chǎn)按實際成本計價。4.4.9.3無形資產(chǎn)的攤銷能明確有效期限或受益期限的，按有效期限或受益年限平均攤銷；既有有效

期又有受益期限的，按較短的期限平均攤銷；其余按十年平均攤銷。4.4.9.4土地使用權(quán)的計價購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未明確開發(fā)目的前，作為無形資產(chǎn)核算，且按規(guī)定分期攤銷。當(dāng)開發(fā)商品房時，再將土地使用權(quán)的帳面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本；如該土地是用作建造自用項目，則在工程動工時，將土地使用權(quán)的帳面價值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。4.4.9.5無形資產(chǎn)的期末計價季度、中期期未或年度終了，如遇技術(shù)陳舊、超過法律保護期限、市價下跌且在剩余攤銷年限內(nèi)預(yù)期不會恢復(fù)等原因?qū)е聼o形資產(chǎn)可收回金額低于賬面價值，應(yīng)按逐項比較法，將此差額作為無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，計入“營業(yè)外支出——無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”。已計提減值準(zhǔn)備的無形資產(chǎn)價值又得以恢復(fù)，應(yīng)在原已提減值準(zhǔn)備的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)回。4.4.10長期待攤費用對租入固定資產(chǎn)進行改良所發(fā)生的費用按五年或租賃期孰短的原則平均攤銷；裝修支出、固定資產(chǎn)大修理支出及其他長期待攤費用按受益期間或按五年的期限平均攤銷。4.4.11壞賬準(zhǔn)備：4.4.11.1計提范圍季度、中期期末或年度終了，按“應(yīng)收賬款”和“其他應(yīng)收款（含聯(lián)營X公司往來）”的期末余額分賬齡計提。預(yù)付帳款，如有確鑿證據(jù)表明其不符合預(yù)付帳款性質(zhì)，或因債務(wù)單位破產(chǎn)、撤消等原因已無望再履行合同的，應(yīng)將原計入預(yù)付帳款的金額轉(zhuǎn)入“其他應(yīng)收款”，且按規(guī)定計提壞帳準(zhǔn)備。持有的未到期應(yīng)收票據(jù)，如有確鑿證據(jù)證明不能收回或收回的可能性不大時，應(yīng)將其帳面余額轉(zhuǎn)入應(yīng)收帳款，且計提相應(yīng)的壞帳準(zhǔn)備。4.4.11.2計提比例賬齡1年（含1年，以下類推）以內(nèi)按期末余額1%計提；賬齡1-3年按期末余額的5%計提；賬齡3年之上，按期末余額的30%計提?！皦馁~準(zhǔn)備”科目余額大于或小于應(yīng)計提的余額時，調(diào)整其差額。4.4.12在建工程減值準(zhǔn)備季度、中期期未或年度終了，應(yīng)對在建工程進行全面檢查，如存在長期停建且且在未來3年內(nèi)不會重新開工、或性能及技術(shù)已經(jīng)落后且給X公司帶來的經(jīng)濟利益具有很大的不確定性等情況，應(yīng)對其計提在建工程減值準(zhǔn)備，計入“營業(yè)外支出——在建工程減值準(zhǔn)備”。已計提減值準(zhǔn)備的在建工程價值又得以恢復(fù)，應(yīng)在原已提減值準(zhǔn)備的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)回。4.4.13預(yù)計負(fù)債集團承擔(dān)的很可能產(chǎn)生的各項負(fù)債，列作預(yù)計負(fù)債，如由于對外提供擔(dān)保、商業(yè)承兌匯票貼現(xiàn)、未決訴訟、產(chǎn)品質(zhì)量保證等形成的很可能產(chǎn)生的負(fù)債。預(yù)計負(fù)債是和或有事項相關(guān)的義務(wù)，其結(jié)果須通過未來不確定事項的發(fā)生或不發(fā)生予以證實，它通常具有以下特點：（1）是過去的交易或事項形成的現(xiàn)時義務(wù)；（2）履行該義務(wù)很可能（但不壹定）導(dǎo)致經(jīng)濟利益流出；（3）該義務(wù)的金額能夠可靠地計量。如果某項和或有事項相關(guān)的義務(wù)不滿足之上三個特點中的任何壹個，則作為或有負(fù)債，按照壹定標(biāo)準(zhǔn)，在會計報告附注中進行披露，而不在會計報表中予以確認(rèn)。預(yù)計負(fù)債的金額是清償該負(fù)債所需支出的最佳估計數(shù)。4.4.14銷售收入的實現(xiàn)：銷售商品（產(chǎn)品）的收入，應(yīng)在以下條件均能滿足時確認(rèn)銷售收入：A、企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)給購貨方；B、企業(yè)既沒有保留通常和所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；C、和交易相關(guān)的經(jīng)濟利潤能夠流入企業(yè)；D、相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。集團房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房，以商品樓宇峻工且驗收合格，簽定了銷售合同，取得了買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明（通常收到銷售合2同0金%或額之上之首期款/及已確認(rèn)余下房款的付款安排），作為銷售收入實現(xiàn)必要條件；出上之首期款/及已確認(rèn)余下房款的付款安排），作為銷售收入實現(xiàn)必要條件；出租開發(fā)產(chǎn)品，按和承租方簽定的合同或協(xié)議規(guī)定的承租方付租日期和金額，確認(rèn)房屋出租收入的實現(xiàn)；物業(yè)管理費收入按實際收到的管理費等確認(rèn)銷售收入。4.4.15成本計算：4.4.15.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：按《萬科集團房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)》執(zhí)行。4.4.15.2其他行業(yè)的企業(yè)按相關(guān)會計制度執(zhí)行。4.4.16借款利息：參照《萬科集團房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)》。4.4.17工資總額、職工福利基金及工會經(jīng)費：深圳經(jīng)濟特區(qū)內(nèi)注冊的非中外合資企業(yè)，其工資總額根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)企業(yè)工資管理暫行規(guī)定》全部列入成本費用，且按工資總額2％的比例計提工會經(jīng)費，記入“其他應(yīng)付款—工會經(jīng)費”科目單獨核算；職工福利基金的提取基數(shù)為基本工資部分，提取比例為14%，參加社會保險、醫(yī)療保險的企業(yè)，提取比例為8%。中外合資企業(yè)和深圳經(jīng)濟特區(qū)以外的其它企業(yè)按國家或當(dāng)?shù)刎敹惒块T的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。4.4.18稅項：4.4.18.1所得稅按相關(guān)稅收法規(guī)計繳，且按《萬科集團企業(yè)所得稅項核算辦法》進行會計處理；4.4.18.2其他稅項按國家或地方政府有關(guān)稅收法規(guī)計交且進行會計處理。4.4.19利潤分配：集團利潤分配比例按股東大會決議執(zhí)行；所屬全資X公司的利潤分配按總部規(guī)定執(zhí)行；合資X公司的利潤分配按本單位董事會決議執(zhí)行。集團所屬全資X公司和控股X公司上繳投資單位利潤統(tǒng)壹劃撥總部。二級X公司和其所屬X公司的利潤分配事項自行決定。4.4.20合且報表編制本集團合且報表的編制基礎(chǔ)及方法是：4.4.20.1對本集團擁有50%之上（不含50%）股權(quán)的長期投資，或?qū)嵸|(zhì)上擁有被投資企業(yè)控制權(quán)的編制合且會計報表。4.4.20.2除系統(tǒng)內(nèi)單位之間的往來、資金撥入和撥出、長期投資和實收資本、內(nèi)部現(xiàn)金流、內(nèi)部銷售以及收取費用相互抵銷外，其它相同項目的資產(chǎn)、負(fù)債、現(xiàn)金流量項目、成本和費用逐項合且。少數(shù)股東權(quán)益部分單獨列示。4.4.20.3以外幣作為記賬本位幣的單位編制的會計報表，應(yīng)按如下規(guī)則折算：利潤表及利潤分配表中反映發(fā)生額的項目，按集團公布的年初及期末平均市場匯率折算；資產(chǎn)負(fù)債表的資產(chǎn)及負(fù)債類項目按集團公布的期末市場匯率折算，所有者權(quán)益類項目除“未分配利潤”項目外，均按業(yè)務(wù)發(fā)生時的市場匯率折算，由于折算匯率不同而產(chǎn)生的差額，在資產(chǎn)負(fù)債表中以“外幣報表折算差額”項目予以反映。會計檔案各單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家《會計檔案管理辦法》規(guī)定的建檔要求、調(diào)閱手續(xù)、保管期限、銷毀辦法等管理會計檔案。年度終了后，會計機構(gòu)應(yīng)指定專人對上年度的會計憑證、賬簿、報表、會計人員移交清冊和重要的經(jīng)濟合同等會計資料進行收集、核對、整理立卷、編制目錄，進行妥善保管，防止丟失損壞。集團內(nèi)單位之間調(diào)閱會計檔案，需經(jīng)本單位會計機構(gòu)負(fù)責(zé)人同意；外單位人員調(diào)閱會計檔案，需持正式介紹信，經(jīng)本單位會計機構(gòu)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)；調(diào)閱人員壹般不得將會計檔案攜帶外出，特殊情況需帶出室外或需要復(fù)制的，須經(jīng)本單位會計機構(gòu)負(fù)責(zé)人同意，且限期歸仍；對巳入庫會計檔案的調(diào)閱，檔案管理人員應(yīng)詳細(xì)登記。保管期滿的會計檔案，應(yīng)由本單位檔案管理部門提出銷毀意見，會同會計機構(gòu)共同鑒定、嚴(yán)格審查，且編制“會計檔案銷毀清冊”報總部批準(zhǔn)后銷毀。合且、撤消單位的會計檔案，應(yīng)根據(jù)不同情況分別移交給且入單位或總部指定的單位接收保管。各單位必須對下列電算化會計檔案進行妥善管理，做到防磁、防火、防潮和防塵，重要會計檔案要準(zhǔn)備雙份且存放在倆個不同的地點：A、存儲在計算機硬盤中的會計數(shù)據(jù)；8、以其它磁性介質(zhì)或光盤存儲的會計數(shù)據(jù)；C、計算機打印出來的記賬憑證、會計賬簿、會計報表（包括報表格式和計算公式）等書面形式的會計數(shù)據(jù)；采用磁性介質(zhì)保存的會計檔案，要定期進行