工程造價案例分析

工程造價案例分析-39(分：130.00，題時間90分鐘)一、（）總數：，分數：20.00)1.[背材料某房地產開發(fā)公司擬開發(fā)某城市商品房住宅小區(qū)，該小區(qū)擬建建筑面積16萬2，其中高層萬m2，多層12萬m2，兩年建成。在該項目決策階段，業(yè)主與其委托的某咨詢公司進行了廣泛的市場調查和分析研究，得到有關投資決策的數據如下：1該項目平均售房價格為高層每平方米建筑面積元，多層每平方米建筑2900元預計建設的第一年末銷房串為10%第二年末銷房率為第三年末銷房率40%高層、多層各年平均按上述售房率售房。2該項目單位建筑面積總投資2187.5元其建設期初需投資5000元用于支付土地使用費等前期費用，建設期末需投資2000萬元用于小區(qū)環(huán)境建設，其余投資平均在建設期末支出。題一若該房地產開發(fā)公司的內部基準收益率為試計算該項目的凈現值，為業(yè)主進行項目決策提供依據?[題二]若該項目商品房銷售情況不好，第一年至第四年末的商品房銷房率分別為10%20%、40%、30%，試評價該項目的可行性?[題三]在項目銷售情況不好的情況下，該房地產開發(fā)公司決定降價出售，試問要保證公司的基準收益率，其平均售價的最低價是多少?（分數：20.00）__________________________________________________________________________________________正確答案：()解析：[題一]解：該房地產開發(fā)公司的總售房收入為：3800×4+2900×12=50000(萬元其中：第一年末的售房收入為：50000×10%=50印)第二年末的售房收入為：50000×50%=25000(萬元)第三年末的售房收入為：50000×40%=20000(萬元)該房地產開發(fā)公司的總現金支出為：2187.5×16=35000(萬元)第一年初的現金支出為：5000元第一年末的現金支出為：(35000-5000-2000)÷2=14000(元)第二年末的現金支出為：(35000-5000-2000)÷2+2000=16000(萬元所以該項目的現金流量圖如圖。NPV(15%)=-5000-9000(P/F，1)+9000(P/F15%，2)+20000(P/F，15%，=7129.53(萬元因為NPV(15%)＞0所以該項目是可行的。[題二]解：該項目的現金流量圖如圖。NPV(1596)=-5000-9000(P/F，1)-6000(P/F，2)+20000(P/F15%，3)+15000(P/F，15%，萬元)因為NPV(15%)0所以該項目在銷售情況不好的情況下仍然是可行的。[題三]解：設售房總收入為X由題意得：NPV(15%)=-5000+110%X-14000](P/F，1)

+[20%X-16000](P/F，+40%X?(P/F，，3)+30%X?(P/F，，4)=0(萬元)簡化得：0.67272X=29272.21X=43513.22(萬元平均售價的最低價為：43513.22÷16=2719.58(元/m)。[題一]解：該房地產開發(fā)公司的總售房收入為：3800×4+2900×12=50000(萬元其中：第一年末的售房收入為：50000×10%=50印)第二年末的售房收入為：50000×50%=25000(萬元)第三年末的售房收入為：50000×40%=20000(萬元)該房地產開發(fā)公司的總現金支出為：2187.5×16=35000(萬元)第一年初的現金支出為：5000元第一年末的現金支出為：(35000-5000-2000)÷2=14000(元)第二年末的現金支出為：(35000-5000-2000)÷2+2000=16000(萬元所以該項目的現金流量圖如圖。NPV(15%)=-5000-9000(P/F，1)+9000(P/F15%，2)+20000(P/F，15%，=7129.53(萬元因為NPV(15%)＞0所以該項目是可行的。[題二]解：該項目的現金流量圖如圖。NPV(1596)=-5000-9000(P/F，1)-6000(P/F，2)+20000(P/F15%，3)+15000(P/F，15%，萬元)因為NPV(15%)0所以該項目在銷售情況不好的情況下仍然是可行的。[題三]解：設售房總收入為X由題意得：NPV(15%)=-5000+110%X-14000](P/F，1)+[20%X-16000](P/F，+40%X?(P/F，，3)+30%X?(P/F，，4)=0(萬元)簡化得：0.67272X=29272.21X=43513.22(萬元平均售價的最低價為：43513.22÷16=2719.58(元/m)。二、（）總數：，分數：20.00)2.續(xù)上題。該房地開發(fā)公司決定開發(fā)建設該商品房項目，并委托某設計院進行設計，該設計院對多層商品房進行的設計方案對比資料如下：A方案：結構方案為磚混結構，建筑面積12萬2，使用面積8.4萬m，概算造價為萬元。B方案：結構方案為框架結構，建筑面積12萬2，使用面積8.58萬m，概算造價為元。C方案：結構方案為內澆外砌結構，建筑面積為12萬2，使用面積為9萬m2，概算造價為10200萬元。咨詢公司和業(yè)主經研究決定邀請五位專家分別就使用面積系數F)內部空間使用的靈活性F)增加房屋賣點(F)房屋耐久性()施工方便F)五個方面功能進行了評價，并達成了以下共識：FF、樣重要，F對于F重要，F相對于F重要。此后，各專家對該三個方案的功能滿足程度分別打分，其結果見表1-1{{B}}

表1-1{{/B}}功

能

方案功能得分

方案專家使用面積系數內部空間使用的靈活性增加房屋賣點房屋耐久性施工方便

ABCⅠⅡⅢⅣⅤⅠⅡⅢⅣⅤⅠⅡⅢⅣⅤ8678698897109998766769891097887867876898781098910787878987810991010109910108989888888[題一]若各專家評分去掉一個最高分，去掉一個最低分，取平均分為功能評分，試用價值指數法選擇最佳設計方案?[題二]若售房方案改為按使用面積售房，為保證原來的售房收入，每平方米使用面積最低售價為多少（分數：20.00）__________________________________________________________________________________________正確答案：()解析：[題一]解：根據背景資料所給出的條件，各功能權重的計算結果見表{{B}}表1-1{{/B}}F1F2F3F4

F5

得

分

權重F1F2F3F4F5

×2232×2322×3111×0001合計

4443×

1111116140

0.2750.2750.2750.150.0251.00各方案的功能得分、功能加權得分、功能指數、成本指數、價值指數見表1-2。{{B}}

表1-2{{/B}}方案

功能得分權重功能加權得分功能指數成本指數價值指數(8+7+6)/3=70.275(7+6+6)/3=6.330.275A(7+6+6)/3=6.670.275(7+8+7)/3=7.330.15(9+10+10)/3=9.670.025

7×0.275+6.33×0.275+6.67×0.275+7.33×0.15+9.67×0.025=6.841

(9600÷12)/6.841/(6.841+(9600÷12+8.374+8.801)12000÷12+=0.28510200÷12)=0.302

0.285÷0.302=0.944(9+8+8)/3=8.330.275(9+9+9)/3=90.275B(8+8+8)/3=80.275(8+8+8)/3=80.15(8+9+8)/3=8.330.025

8.33×0.275+9×8.374/(6.8410.275+8×0.275++8×0.15+8.33×8.374+8.801)0.025=8.374=0.349

(12000÷12)/(9600÷12+12000÷12+10200+12)=0.377

0.285÷0.302=0.944C

(9+9+9)/3=90.2759×0.275+7.67×8.801/(6.841(10200÷12)/(8+7+8)/3=7.670.2750.275+9.33×0.275+(9600÷12+0.366÷0.321(10+9+9)/3=9.33+9.67×0.158.374+8.801)12000+12+=1.140(9+10+10)/3=9.67+8×0.125=8.801=0.36610200+12)=

(8+8+8)/3=80.025由于C方即內澆外砌結構方案價值指數最大，所以C方案為最佳方案。[題二]解：原多層售房總收入為：12×2900=34800(萬元)要保證原來的多層售房總收入則每平方米使用面積最低售價為：34800÷9=3866.67(元/m

0.321三、（）總數：，分數：20.00)3.[背材料續(xù)上題目由4幢高層20幢多層商品房組成成三個合同包發(fā)包合同包為幢高層品房，第二合同包和第三合同包分別9幢幢多層商品房組成二合同包的施工招標中邀請了甲、乙、丙三家技術實力和資信俱佳的施工企業(yè)參加了該項目的投標。咨詢公司協助業(yè)主編制的招標文件中規(guī)定：評標時采用最低綜合報價中標的原則，但最低投標價低于次低投標價5%的價將不予考慮，業(yè)主指定工期10個月，投標人自報工期小10個，在評標時將考慮其給本房地產公司帶來的利益(時交房、減少貸款利息支付、有利售房等，每月按元計算折算成綜合報價進行評標，實際工期與自報工期相比較，在招標文件中規(guī)定了獎罰辦法。甲、乙、丙三家投標單位投標中有關報價和工期的數據匯總見表{{B}}投標

基礎工程

表1-2{{/B}}上部結構及屋面工裝飾裝修與上部結裝飾裝修工程程構單位報價工期

報價

工期

報價工期

工程搭接時間(萬元)(月)(萬元)(月)(萬元)(月)

(月)甲600224005124041乙620224004125051丙620224004128041[題一]工程項目分標段發(fā)包應考慮哪些因素?[題二]若考慮資金的時間價值(金月利率為假定各分部工程每月完成的工作量相同，應建議業(yè)主選擇哪家施工企業(yè)?（分數：20.00）__________________________________________________________________________________________正確答案：()解析：[題一]解：工程項目分標段發(fā)包主要考慮以下因素：1招標項目的專業(yè)要求。專業(yè)要求接近，可以考慮作為一個整體進行招標；而專業(yè)要求相差甚遠，則應考慮分標段發(fā)包。2招標項目的管理要求。各部分內容相互干擾大，協調困難，可以作為一個整體進行招標；而各部分內部相互干擾不大，協調難度小，可考慮分標段發(fā)包。3對工程投資的影響。直接影響是由管理費的變化引起的。是否分標段發(fā)包對管理費的多少有影響，從而影響工程投資，應視具體情況而定。4工程各項工作在時間、空間的銜接。各項工作的銜接多，交叉配合少，應考慮作為一個整體進行招標；反之，則可考慮將項目分標段發(fā)包。5對招投標的影響。項目大，作為一個整體投標，可以參加投標的投標人少，會大大降低招標的競爭性；而分標段發(fā)包的太小又將失去對實力雄厚的潛在投標人的吸引力。[題二]解：各投標單位的投標報價為：甲：600+2400+1240=4240(萬元乙：620+2440+1250=4310(萬元

甲乙甲乙丙：620+2400+1280=4300(萬元4300×(1＜，各家投標報價均有效。計算各投標單位綜合報價的現值見表{{B}}提前竣投工標每月工程款分部工程月份合效單(萬元)益位(萬元)

表1-3{{/B}}綜合報價(萬元)基礎工程600/2=～2NPV=300(P/A,1%,2)+480(P/A,上部結構及2400/5=4803～1%,5)(P/F,1%,2)+甲屋面工程310(P/A,1%,4)裝飾裝修工7～1240/4=310(P/F,1%,6)=4014.37程10基礎工程620/2=～2上部結構及NPV=310(P/A,1%,2)+610(P/A,2440/4=6103～6乙屋面工程1%,4)(P/F,1%,2)+250(P/A,1%,5)裝飾裝修工6～(P/F,1%,5)=4098.591250/5=250程10基礎工程620/2=3101～2NPV=310(P/A,1%,2)+600(P/A,丙上部結構及1%,4)(P/F,1%,2)+3202400/4=6003～丙屋面工程100(P/A,1%,4)裝飾裝修工程

1280/4=3206～

(P/F,1%,5)-100(P/F,1%,9)=4002.46MVV＜＜NPV，應建議業(yè)主選擇丙施工單位。四、（）總數：，分數：25.00)4.[背材料續(xù)上題。該項目第二合同包承包商提交的施工組織設計中提到將組織三個施工隊，每個施工隊負責三幢多層的施工，若某施工隊施工的三幢商品房設計完全相同，每幢基礎數據如下：首層建筑面積為，內橫墻厚為140mm凈長150m，縱墻厚為160mm，凈長400m，外墻墻厚為240mm中心線總長200m，地面墊層同基礎墊層，地面為水泥砂漿樓地面，厚度為其基礎開挖斷面如圖～圖1-3。[題一]若本施工按(設工程工程量清單計價規(guī)范)編制的工程量清單報價，試問項目編碼有何規(guī)定?[題二]根據該施工隊施工的三幢商品房的工作內容，試填寫表列出計算式)[題三]若縱橫墻均直交，試問今后室內回填的工程量是多少?{{B}}表1-3{{/B}}序號1234

項目編碼××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××

項目名稱場地平整挖土方基礎回填土方運輸

計量單位工程量

5678

××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××

基礎墊層磚基礎現澆帶形基礎地圈梁（分數：25.00）__________________________________________________________________________________________正確答案：()解析：[題一]解：項目編碼以五級編碼設置，用十二位阿拉伯數字表示。一、二、三、四級編碼統一；第五級編碼由工程量清單編制人員按具體工程的清單項目特征而分別編碼各級編碼代表的含義為第一級表示分類碼分二位)第二級表示章順序碼(分二位)；第三級表示節(jié)順序碼二位)第四級表示清單項目碼(分位)第五級表示具體清單項目碼(三位)。[題二]解：1場地平整：3×1000=3000.00(m2)2挖土方：3×(1.570×1.5×150+1.77×1.8×400+1.05×1.5×200)=5827.95(m)3基礎墊層：3×(1.57×0.10×150+1.77×0.10×400+1.05×0.10×200)=346.05(m3)4磚基礎：3×(0.53×0.37×150+0.73×0.37×400+0.55×0.37×200+0.67×0.48×200)=727.43(m3)5現澆帶形基礎：3×[(0.25×1.37+0.25×0.87)×150+(0.3×1.57+0.3×0.97)×400]=1166.40(m)6地圈梁：3×(0.37×0.37×150+0.37×0.37×400+0.37×0.37×200)=308.03(m)7基礎回填：5827.95-346.05-727.43-1166.40-308.03=3280.04(m)8土方運輸：5927.95-3280.04=2547.91(m3)[題三]解：回填面積：3×[1000(0.24×200+0.14×150+0.16×400+4×0.12×0.12)]=2600.83(m)回填厚度：0.60-0.1-0.03=0.47(m)室內回填：2600.83×0.47=1222.39(m)五、（）總數：，分數：25.00)5.[背材料上題。該施工隊負責三幢多層商品房的施工，以每幢房屋作為一個施工段組織施工，其提交的網絡計劃如圖1-4所示。[題一]該網絡計劃繪制正確嗎在哪類錯誤?畫出正確的網絡計劃。[題二]承包商按正確的網絡計劃組織施工，在挖土，施工過程中，由于挖到地質圖上未標明的城市供水管道，因管道改道使該工作延誤了天施工成本損失費10000(1000×10=10000元)利潤損失1000元(t0000×10%=1000)基礎2由于業(yè)主設計變更，延誤了4，施工成本損失費8000(2000×4=)利潤損800元(8000×10%=800)兩起事件共計索工期14天費用19800，若每天施工成本損失費、利潤損失費計算正確，試問可批準的工期索賠為多少天用索賠的金額是多少（分數：25.00）__________________________________________________________________________________________正確答案：()解析：[題一]解：該網絡計劃繪制錯誤。錯誤的原因于：實際上沒有邏輯關系(緊前緊后關系)的工作在網絡圖上表示為有邏輯關系，如挖土基礎2、回填1邏輯關系，而在圖上表示為挖土3為礎2回填1的緊后工作。正確的網絡計劃如圖1-3所示：

圖1-3[問題二解：對于索賠事件，索賠理由成立，應予以接受。但費用索賠計算不正確，只應接受其成本損失費用元，不接利潤損失費1000元對于工期索賠應通過網絡計算確定。對于索賠事件2索賠理由成立，應予以接受。但費用索賠計算不正確只應接受其成本損失費用元不接受利潤損失800對于工期索賠應通過網

絡計算確定。原網絡計劃工期計算見圖工期為天。將業(yè)主原因和險影響的各工序時間加到原網絡計劃上，挖土方增加天，基礎工加4天，重新計劃網絡圖圖1-3)。工期為56天，所以兩項索賠事件共計批準工期延期天，工期為56天批準費用索賠18000元。六、（）總數：，分數：20.00)6.[背材料續(xù)上題。承包商的工程量清單報價清單如表{{B}}表1-4{{/B}}序號

項目編碼

項目名稱

金額(元)計量估計工程綜合單單位量合價價1××××××××××××場地平整m2××××××××××××挖土方m

23

3000.005150005250.00251312503××××××××××××地圈梁m3290.007002030004××××××××××××基礎回填m5××××××××××××土方運輸m6××××××××××××基礎墊層m7××××××××××××磚基礎m

3333

3000.0015450002250.001022500320.0030096000370.002501675008××××××××××××

現澆帶形基礎

m3970.00600582000若合同規(guī)定，以直接費為計算基礎。基礎丁程完工后支付工程款，支付工程價款的90%實際工程