房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分析題庫(kù)練習(xí)精華B卷附答案

房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分析題庫(kù)練習(xí)精華B卷附答案

單選題（共100題）1、張某在2004年10月購(gòu)買了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出，租客是王某。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。A.20％的首付款加上該首付款2年的利息B.20％的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的本息值C.該店面無(wú)債務(wù)條件下在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格減去該店面價(jià)值時(shí)點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和D.2004年10月的購(gòu)買價(jià)格，加上20％的首付款的二年利息和已償還月供在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價(jià)對(duì)象發(fā)生的物質(zhì)折舊.功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊之和，再減去該店面價(jià)值時(shí)點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和【答案】C2、軟件文檔的作用不包括（）。A.有利于提高軟件開發(fā)的可見度B.有利于軟件維護(hù)和用戶使用C.有利于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)現(xiàn)可重用D.有利于各企業(yè)之間交流技術(shù)【答案】D3、（）是指系統(tǒng)或其組成部分能在其他系統(tǒng)中重復(fù)使用的特性。A.可擴(kuò)充性B.可移植性C.可重用性D.可維護(hù)性【答案】C4、與單向鏈表相比，雙向鏈表（）。A.需要較少的存儲(chǔ)空間B.遍歷元素需要的時(shí)間較短C.較易于訪問(wèn)相鄰結(jié)點(diǎn)D.較易于插入和刪除元素【答案】C5、房地產(chǎn)估價(jià)師一項(xiàng)實(shí)操性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作，是房地產(chǎn)估價(jià)師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，估價(jià)報(bào)告的寫作能力，是必不可少的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。A.句子應(yīng)簡(jiǎn)潔B.句子搭配要得當(dāng)C.句子邏輯性嚴(yán)密D.可運(yùn)用非標(biāo)準(zhǔn)詞匯【答案】D6、采用面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)語(yǔ)言C++/Java進(jìn)行系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)時(shí)，定義類S及其子類D。若類S中已經(jīng)定義了一個(gè)虛方法intfun(inta，intb)，則方法（44）不能同時(shí)在類S中。D中定義方法intfun(inta，intb)，這一現(xiàn)象稱為（45）。A.覆蓋/重置B.封裝C.重載/過(guò)載D.多態(tài)【答案】A7、為了公共利益的需要，政府對(duì)某小區(qū)作出了征收決定，甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)被選定為征收評(píng)估機(jī)構(gòu)。被征收人王某在征收范圍內(nèi)有一處住房。A.類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在交易時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格B.類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格以真實(shí)成交、可以質(zhì)證或者房地產(chǎn)交易登記的實(shí)際成交價(jià)格為依據(jù)C.將被征收房屋與類似房地產(chǎn)進(jìn)行交易情況、市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)狀況的比較和修正，確定比準(zhǔn)價(jià)格D.根據(jù)類似房地產(chǎn)價(jià)格，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法確定被征收房屋最終估價(jià)價(jià)格【答案】A8、在某次通信中，發(fā)送方發(fā)送了一個(gè)8位的數(shù)據(jù)（包含一個(gè)奇校驗(yàn)位），若傳輸過(guò)程中有差錯(cuò)，則接收方可檢測(cè)出該8位數(shù)據(jù)（）。A.奇數(shù)個(gè)位出錯(cuò)B.偶數(shù)個(gè)位出錯(cuò)C.出錯(cuò)的位置D.出錯(cuò)的位數(shù)【答案】A9、在TCP/IP體系結(jié)構(gòu)中，（）協(xié)議實(shí)現(xiàn)IP地址到MAC地址的轉(zhuǎn)化。A.ARPB.RARPC.ICMPD.TCP【答案】A10、程序語(yǔ)言的語(yǔ)句從功能上大體可分為()兩大類。A.聲明語(yǔ)句和可執(zhí)行語(yǔ)句B.簡(jiǎn)單語(yǔ)句和復(fù)雜語(yǔ)句C.順序語(yǔ)句和判定語(yǔ)句D.程序語(yǔ)句和注釋語(yǔ)句【答案】A11、以下各項(xiàng)中，（53）不屬于性能測(cè)試。A.用戶并發(fā)測(cè)試B.響應(yīng)時(shí)間測(cè)試C.負(fù)載測(cè)試D.兼容性測(cè)試【答案】D12、在獲取與處理音頻信號(hào)的過(guò)程中，正確的處理順序是（）。A.采樣、量化、編碼、存儲(chǔ)、解碼、D/A變換B.量化、采樣、編碼、存儲(chǔ)、解碼、A/D變換C.編碼、采樣、量化、存儲(chǔ)、解碼、A/D變換D.采樣、編碼、存儲(chǔ)、解碼、量化、D/A變換【答案】A13、若n表示問(wèn)題的規(guī)模、O（f（n））表示算法的時(shí)間復(fù)雜度隨n變化的增長(zhǎng)趨勢(shì)，則算法時(shí)間復(fù)雜度最小的是（）。A.O(n2）B.O（n）C.O（logn）D.O（nlogn）【答案】C14、欲知8位二進(jìn)制數(shù)（b7b6b5b4b3b2b1b0）的b2是否為1，可將該數(shù)與二進(jìn)制數(shù)00000100進(jìn)行（）運(yùn)算，若運(yùn)算結(jié)果不為0，則此數(shù)的b2必為1。A.加B.減C.與D.或【答案】C15、關(guān)系代數(shù)運(yùn)算是以集合操作為基礎(chǔ)的運(yùn)算，其五種基本運(yùn)算是并、差、（）、投影和選擇，其他運(yùn)算可由這些運(yùn)算導(dǎo)出。為了提高數(shù)據(jù)的操作效率和存儲(chǔ)空間的利用率，需要對(duì)（）進(jìn)行分解。A.交B.連接C.笛卡爾積D.自然連接【答案】C16、行為型設(shè)計(jì)模式描述類或?qū)ο笕绾谓换ズ腿绾畏峙渎氊?zé)。以下（）模式是行為型設(shè)計(jì)模式。A.裝飾器(Decorator)B.構(gòu)建器(Builder)C.組合（Composite）D.解釋器(Interpreter)【答案】D17、n個(gè)元素依次全部進(jìn)入棧后，再陸續(xù)出棧并經(jīng)過(guò)一個(gè)隊(duì)列輸出。那么，（）。A.元素的出隊(duì)次序與進(jìn)棧次序相同B.元素的出隊(duì)次序與進(jìn)棧次序相反C.元素的進(jìn)棧次序與進(jìn)隊(duì)次序相同D.元素的出棧次序與出隊(duì)次序相反【答案】B18、繼承關(guān)系是父類和子類之間共享數(shù)據(jù)和方法的機(jī)制，子類都是父類的特例。當(dāng)一個(gè)類只能有一個(gè)父類時(shí)，稱為(請(qǐng)作答此空)；當(dāng)一個(gè)類有兩個(gè)或兩個(gè)以上的類作為父類時(shí)，稱為()。A.單重繼承B.多態(tài)C.混合繼承D.多重繼承【答案】A19、在公有繼承的情況下，基類的成員在派生類中的訪問(wèn)權(quán)限為（）。A.公有B.私有C.保持不變D.受保護(hù)【答案】C20、在信息系統(tǒng)開發(fā)過(guò)程中，系統(tǒng)規(guī)范描述了（）。A.每一個(gè)系統(tǒng)功能的實(shí)現(xiàn)方案B.系統(tǒng)的功能和行為C.系統(tǒng)中使用的算法和數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)D.系統(tǒng)仿真需要的時(shí)間【答案】B21、甲公司2013年3月以1000萬(wàn)元購(gòu)買了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地價(jià)占到了60%，隨后甲公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，又花費(fèi)了100萬(wàn)用于構(gòu)建以該公司產(chǎn)品商標(biāo)為原型的雕塑。A.首先繳納土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).首先支付銀行貸款C.首先支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用D.首先支付所欠職工工資及養(yǎng)老保險(xiǎn)等費(fèi)用【答案】C22、估價(jià)對(duì)象為工業(yè)房地產(chǎn)，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，由于位于區(qū)級(jí)中心區(qū)，企業(yè)經(jīng)過(guò)裝修改造改為商業(yè)用房，自主經(jīng)營(yíng)服裝生意。A.企業(yè)主管部門B.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門C.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)D.政府規(guī)劃管理部門【答案】D23、為提高××機(jī)場(chǎng)航油保障能力，保障擴(kuò)建后的××機(jī)場(chǎng)航油供應(yīng)，中國(guó)航空××油料有限責(zé)任公司經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)鋪設(shè)場(chǎng)外輸油管線。此輸油管線將在估價(jià)對(duì)象廠區(qū)內(nèi)設(shè)置定向鉆穿越入土點(diǎn)，在地下鋪設(shè)輸油管。根據(jù)《××市民用機(jī)場(chǎng)航空油料管線保護(hù)辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護(hù)范圍。在航油管線保護(hù)范圍內(nèi)，需建造建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)在征得市空港辦的同意，按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)用情況，便于管理部門制訂補(bǔ)償方案，故產(chǎn)生了本項(xiàng)目的評(píng)估。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2019年4月10日。A.土地減損價(jià)值=需拆除的建筑物占地面積×（剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限37年作為堆場(chǎng)的土地收益）B.土地減損價(jià)值=需拆除的建筑物占地面積×剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益C.土地減損價(jià)值=需拆除的建筑物占地面積×（剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限37年作為堆場(chǎng)的土地收益）+拆除費(fèi)用+清理費(fèi)用D.土地減損價(jià)值=需拆除的建筑物占地面積×（土地到期時(shí)50年的土地收益-剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益）+設(shè)備及貨物搬遷費(fèi)【答案】A24、操作數(shù)“00000101”與“00000101”執(zhí)行邏輯（）操作后，運(yùn)算結(jié)果“00000000”A.或B.與C.異或D.與非【答案】C25、估價(jià)對(duì)象為工業(yè)房地產(chǎn)，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，由于位于區(qū)級(jí)中心區(qū)，企業(yè)經(jīng)過(guò)裝修改造改為商業(yè)用房，自主經(jīng)營(yíng)服裝生意。A.建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局B.建筑層高C.集聚程度D.裝飾裝修【答案】C26、在公有繼承的情況下，基類的成員在派生類中的訪問(wèn)權(quán)限為（）。A.公有B.私有C.保持不變D.受保護(hù)【答案】C27、Everyvalidcharacterinacomputerthatuseseven（）mustalwayshaveanevennumberor1bits.A.parityB.checkC.testD.compare【答案】A28、程序以解釋方式運(yùn)行時(shí)，不（）。A.進(jìn)行詞法分析B.進(jìn)行語(yǔ)法分析C.進(jìn)行語(yǔ)義分析D.產(chǎn)生目標(biāo)程序文件【答案】D29、（）不是良好的編程風(fēng)格。A.變量名采用單字母符號(hào)或單字母加數(shù)字串B.程序代碼采用縮進(jìn)格式C.為變量設(shè)置初始值D.程序中包含必要的注釋【答案】A30、程序排錯(cuò)是排除經(jīng)測(cè)試發(fā)現(xiàn)出錯(cuò)的程序中錯(cuò)誤的措施，其中測(cè)試排錯(cuò)法發(fā)現(xiàn)和排除錯(cuò)誤的主要手段是利用（）。A.跟蹤程序執(zhí)行B.測(cè)試實(shí)例比較C.實(shí)現(xiàn)邏輯推斷D.路徑徑反向搜索【答案】B31、云計(jì)算支持用戶在任意位置、使用各種終端獲取應(yīng)用服務(wù)，所請(qǐng)求的資源來(lái)自云中不固定的提供者，應(yīng)用運(yùn)行的位置一對(duì)用戶透明。云計(jì)算的這種特性就是（56）。A.虛擬化B.可擴(kuò)展性C.通用性D.按需服務(wù)【答案】A32、對(duì)于長(zhǎng)度為11的順序存儲(chǔ)的有序表，若采用折半查找（向下取整），則找到第5個(gè)元素需要與表中的（）個(gè)元素進(jìn)行比較操作（包括與第5個(gè)元素的比較）。A.5B.4C.3D.2【答案】B33、若信息為32位的二進(jìn)制編碼，至少需要加（）位的校驗(yàn)位才能構(gòu)成海明碼。A.3B.4C.5D.6【答案】D34、下列標(biāo)準(zhǔn)代號(hào)中，（）表示國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。A.GJB.IEC.GB/TD.ANSI【答案】B35、光盤驅(qū)動(dòng)器與主機(jī)的接口總線常采用（）總線。A.ISAB.CETRONIC.EIDE﹙ATA﹚D.PCI【答案】C36、估價(jià)對(duì)象為工業(yè)房地產(chǎn)，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，由于位于區(qū)級(jí)中心區(qū)，企業(yè)經(jīng)過(guò)裝修改造改為商業(yè)用房，自主經(jīng)營(yíng)服裝生意。A.該企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤(rùn)可視作年凈收益B.按當(dāng)?shù)赝惿虡I(yè)地產(chǎn)的正常經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)水平核算得到的該商業(yè)的年利潤(rùn)可視作年凈收益C.該商業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤(rùn)減當(dāng)?shù)赝惿虡I(yè)的正常商業(yè)利潤(rùn)可視作年凈收益D.根據(jù)該商業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤(rùn)、建筑物折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用，并考慮未來(lái)變動(dòng)情況，扣減當(dāng)?shù)赝惿虡I(yè)的正常商業(yè)利潤(rùn)后的所得可視作年凈收益【答案】D37、王某于1999年在某城市中心城區(qū)購(gòu)買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營(yíng)，于2004年初進(jìn)行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該大廈的市場(chǎng)價(jià)值，評(píng)估結(jié)果為800萬(wàn)元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價(jià)值800萬(wàn)元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達(dá)成書面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。A.房屋所有權(quán)注銷登記B.房屋所有權(quán)初始登記C.房屋所有權(quán)變更登記D.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記【答案】D38、治療漏肩風(fēng)兼有氣滯血瘀者，可配穴為A.合谷、條口B.合谷、風(fēng)池C.足三里、氣海D.內(nèi)關(guān)、合谷【答案】D39、以下關(guān)于軟件測(cè)試的敘述中，不正確的是()。A.軟件測(cè)試的目的是為了發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤B.成功的測(cè)試是能發(fā)現(xiàn)至今尚未發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤的測(cè)試C.測(cè)試不能用來(lái)證明軟件沒(méi)有錯(cuò)誤D.當(dāng)軟件不存在錯(cuò)誤時(shí)，測(cè)試終止【答案】D40、為了檢查對(duì)軟件進(jìn)行修改后是否引入新的錯(cuò)誤，需要對(duì)軟件進(jìn)行的測(cè)試類型為()測(cè)試。A.功能B.回歸C.可靠性D.恢復(fù)【答案】B41、商務(wù)辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)都有其特殊之處。A.多為現(xiàn)代化的高層建筑B.所處區(qū)位好C.自營(yíng)為主D.功能齊全.配套設(shè)施完善【答案】C42、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無(wú)償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%，報(bào)酬率為10%。問(wèn)：A.30B.34C.36D.40【答案】B43、為提高××機(jī)場(chǎng)航油保障能力，保障擴(kuò)建后的××機(jī)場(chǎng)航油供應(yīng)，中國(guó)航空××油料有限責(zé)任公司經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)鋪設(shè)場(chǎng)外輸油管線。此輸油管線將在估價(jià)對(duì)象廠區(qū)內(nèi)設(shè)置定向鉆穿越入土點(diǎn)，在地下鋪設(shè)輸油管。根據(jù)《××市民用機(jī)場(chǎng)航空油料管線保護(hù)辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護(hù)范圍。在航油管線保護(hù)范圍內(nèi)，需建造建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)在征得市空港辦的同意，按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)用情況，便于管理部門制訂補(bǔ)償方案，故產(chǎn)生了本項(xiàng)目的評(píng)估。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2019年4月10日。A.區(qū)分鋪建管線前、后條件下土地收益年限的影響B(tài).區(qū)分鋪建管線前、后條件下規(guī)劃限制影響C.區(qū)分鋪建管線前、后條件下凈收益減少的影響D.區(qū)分鋪建管線前、后條件下生產(chǎn)條件的影響【答案】B44、程序員小張記錄的以下心得體會(huì)中，不正確的是（55）A.努力做一名懂設(shè)計(jì)的程序員B.代碼寫得越急，程序錯(cuò)誤越多C.不但要多練習(xí)，還要多感悟D.編程調(diào)試結(jié)束后應(yīng)立即開始寫設(shè)計(jì)文檔【答案】D45、Oneofthegreatestfeaturesofahome（）istheabilitytoshareoneInternetconnectionsimultaneouslyovertwoormorecomputers.A.computerB.deviceC.networkD.work【答案】C46、（）是錯(cuò)誤的描述。A.Delphi和VisualBasic都是可視化編程語(yǔ)言B.可視化編程中采用控件技術(shù)和事件驅(qū)動(dòng)工作方式C.在可視化編程中，可以不編寫程序代碼來(lái)完成界面的設(shè)計(jì)工作D.使用UML（UnifiedModelingLanguage）開發(fā)軟件不需要編寫程序【答案】D47、對(duì)具有n個(gè)元素的有序序列進(jìn)行二分查找時(shí)，（）。A.查找元素所需的比較次數(shù)與元素的位置無(wú)關(guān)B.查找序列中任何一個(gè)元素所需要的比較次數(shù)不超過(guò)[log2（n+1）]C.元素位置越靠近序列后端，查找該元素所需的比較次數(shù)越少D.元素位置越靠近序列前端，查找該元素所需的比較次數(shù)越少【答案】B48、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無(wú)償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%，報(bào)酬率為10%。問(wèn)：A.30B.34C.36D.40【答案】B49、（）模式定義一系列的算法，把它們一個(gè)個(gè)封裝起來(lái)，并且使它們可以相互替換，使得算法可以獨(dú)立于使用它們的客戶而變化。以下（請(qǐng)作答此空）情況適合選用該模式。①一個(gè)客戶需要使用一組相關(guān)對(duì)象②一個(gè)對(duì)象的改變需要改變其他對(duì)象③需要使用一個(gè)算法的不同變體④許多相關(guān)的類僅僅是行為有異A.①②B.②③C.③④D.①④【答案】C50、某C語(yǔ)言程序中，x是一個(gè)浮點(diǎn)型變量，m是一個(gè)值為正整數(shù)的整型常量，表達(dá)式x%m(x被m除取余數(shù))在（請(qǐng)作答此空）時(shí)會(huì)報(bào)錯(cuò)，這是一種（）錯(cuò)誤。A.編譯B.預(yù)處理C.編輯D.運(yùn)行【答案】A51、軟件測(cè)試中的α測(cè)試由用戶在軟件開發(fā)者指導(dǎo)下完成，這種測(cè)試屬于（）階段的測(cè)試活動(dòng)。A.單元測(cè)試B.集成測(cè)試C.系統(tǒng)測(cè)試D.確認(rèn)測(cè)試【答案】D52、若程序中定義了局部變量與全局變量，則（）。A.在函數(shù)內(nèi)只能訪問(wèn)局部變量，但不能訪問(wèn)全局變量B.局部變量與全局變量的名字不得相同C.一個(gè)函數(shù)被多次調(diào)用時(shí)，其定義的局部變量必定分配同一個(gè)存儲(chǔ)單元D.函數(shù)中定義的局部變量與全局變量同名時(shí)，在函數(shù)內(nèi)引用的是局部變量【答案】D53、The（）ine-mailmessageshasaffectedalmosteverycomputeraroundtheworldandhascausedthedamageofuptoUS$1billioninNorthAmericAA.illnessB.virusC.weaknessD.attachment【答案】B54、下列標(biāo)準(zhǔn)代號(hào)中，（）表示國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。A.GJB.IEC.GB/TD.ANSI【答案】B55、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無(wú)償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%，報(bào)酬率為10%。問(wèn)：A.689B.839.92C.1166.88D.1528.92【答案】B56、為了公共利益的需要，政府對(duì)某小區(qū)作出了征收決定，甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)被選定為征收評(píng)估機(jī)構(gòu)。被征收人王某在征收范圍內(nèi)有一處住房。A.由征收部門對(duì)備選估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合評(píng)分，根據(jù)評(píng)分結(jié)果確定B.由被征收人推選的代表對(duì)備選評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合評(píng)分，根據(jù)評(píng)分結(jié)果確定C.由征收部門與被征收人協(xié)商，協(xié)商不成的，由征收部門采取公開方式確定D.由被征收人協(xié)商，協(xié)商不成的，由征收部門組織被征收人投票以得票多的當(dāng)選或采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定【答案】D57、在高級(jí)程序設(shè)計(jì)語(yǔ)言中，對(duì)程序員來(lái)說(shuō)，數(shù)據(jù)類型限定了（）。A.變量的值域和操作B.變量的存取方式C.數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)媒體D.過(guò)程中參數(shù)的傳遞方式【答案】A58、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無(wú)償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%，報(bào)酬率為10%。問(wèn)：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】A59、以下文件擴(kuò)展名中，（）不是視頻文件格式。A.MPEGB.AVIC.VOCD.RM【答案】C60、甲公司開發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項(xiàng)目，土地面積為20000m2，2007年11月取得建設(shè)工程許可證，規(guī)劃建設(shè)廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000m2，2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設(shè)工程施工許可證，總建筑面積為16500㎡，至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)，3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項(xiàng)目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設(shè)了兩間宿舍，共計(jì)500㎡，因經(jīng)營(yíng)不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目以償還債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該項(xiàng)目于2010年6月30日的市場(chǎng)價(jià)值。A.按照預(yù)算額計(jì)算在建工程價(jià)值B.按工程已結(jié)算額計(jì)算在建工程價(jià)值C.按綜合完成的形象進(jìn)度計(jì)算在建工程價(jià)值D.按綜合完成的形象進(jìn)度和折舊因素計(jì)算在建工程價(jià)值【答案】D61、旅館房地產(chǎn)有其自身特點(diǎn)，對(duì)旅館房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)需結(jié)合自身特點(diǎn)選擇適宜的估價(jià)方法，進(jìn)而進(jìn)行分析、測(cè)算。A.客房服務(wù)是星級(jí)酒店的主要功能，客房收益可通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查獲取房間單價(jià)/天.入住率.平均價(jià)格折扣率等資料，并根據(jù)客房數(shù)量求取B.星級(jí)酒店的商場(chǎng)一般采用出租經(jīng)營(yíng)，其收益根據(jù)租金水平求取C.星級(jí)酒店出租經(jīng)營(yíng)的收益可以根據(jù)租約或比較法求取D.不同功能用房應(yīng)根據(jù)其具有的不同功能及經(jīng)營(yíng)狀況.收益能力分別估算其收益【答案】B62、從下列名詞中區(qū)分類和對(duì)象。其中，（）全部是類，（）全部是對(duì)象。A.電影、序列號(hào)為sw1987532的電影膠片、足球賽B.電影、足球賽、電影膠片C.影片“卡薩布蘭卡”、足球賽D.影片“卡薩布蘭卡”、序列號(hào)為sw1987532的電影膠片【答案】D63、若一個(gè)棧以向量V[1..n]存儲(chǔ)，且空棧的棧頂指針top為n+1，則將元素x入棧的正確操作是（）。A.top=top+1;V[top]=x;B.V[top]=x;top=top+1;C.top=top-1;V[top]=x;D.V[top]=x;top=top-1;【答案】C64、以下關(guān)于軟件工程的敘述中，錯(cuò)誤的是（）。A.軟件工程是開發(fā)、運(yùn)行、維護(hù)軟件的系統(tǒng)方法B.軟件工程把系統(tǒng)的、規(guī)范的、可度量的途徑應(yīng)用于軟件開發(fā)、運(yùn)行、維護(hù)過(guò)程C.軟件工程將工程技術(shù)、工程管理和工程經(jīng)濟(jì)融入軟件開發(fā)過(guò)程D.軟件工程就是以工業(yè)流水線生產(chǎn)方式開發(fā)軟件的過(guò)程【答案】D65、從5本不同的書中任意取出兩本，結(jié)果有（）種。A.10B.14C.20D.25【答案】A66、若程序中定義了三個(gè)函數(shù)f1、f2和f3，并且函數(shù)f1調(diào)用f2、f2調(diào)用f3，那么，在程序運(yùn)行時(shí)不出現(xiàn)異常的情況下，函數(shù)的返回方式為（）。A.先從f3返回f2，然后從f2返回f1B.先從f3返回f1，然后從f1返回f2C.先從f2返回f3，然后從f3返回f1D.先從f2返回f1，然后從f1返回f3【答案】A67、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ校?請(qǐng)作答此空)定義了超類和子類的概念，子類在原有父類接口的前提下，用適合于自己要求的實(shí)現(xiàn)去置換父類中的相應(yīng)實(shí)現(xiàn)稱為()。A.繼承B.覆蓋C.封裝D.多態(tài)【答案】A68、編寫C程序時(shí)通常為了提高可讀性而加入注釋，注釋并不參與程序的運(yùn)行過(guò)程。通常，編譯程序在（29）階段就會(huì)刪除源程序中的注釋。A.詞法分析B.語(yǔ)法分析C.語(yǔ)義分析D.代碼優(yōu)化【答案】A69、張某在2004年10月購(gòu)買了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出，租客是王某。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。A.剩余3年租期的月租金為200元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.該店面在2006年10月的正常市場(chǎng)價(jià)格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價(jià)格D.剩余3年租期的正常市場(chǎng)租金與180元/m2條件下的差額于2006年10月的現(xiàn)值之和【答案】D70、若某二叉樹的先序遍歷序列和中序遍歷序列分別為PBECD、BEPCD，則該二叉樹的后序遍歷序列為（）。A.PBCDEB.DECBPC.EBDCPD.EBPDC【答案】C71、軟件測(cè)試中的α測(cè)試由用戶在軟件開發(fā)者指導(dǎo)下完成，這種測(cè)試屬于（）階段的測(cè)試活動(dòng)。A.單元測(cè)試B.集成測(cè)試C.系統(tǒng)測(cè)試D.確認(rèn)測(cè)試【答案】D72、因城市發(fā)展的需要，政府對(duì)某區(qū)域作出了房屋征收決定，選定甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本次評(píng)估項(xiàng)目。被征收人王某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中A房屋辦理了權(quán)屬登記，B房屋為其10年前自行建設(shè)，未辦理相關(guān)手續(xù)。甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)只評(píng)估A房屋，B房屋以未辦理手續(xù)為由沒(méi)有進(jìn)行評(píng)估。張某對(duì)評(píng)估范圍和評(píng)估結(jié)果有異議，認(rèn)為其自建房屋未得到合理補(bǔ)償。A.委托其他評(píng)估機(jī)構(gòu)另行評(píng)估B.向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估C.向當(dāng)?shù)卦u(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定D.向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟【答案】B73、從模塊獨(dú)立性角度看，以下幾種模塊內(nèi)聚類型中，()內(nèi)聚是最好的。A.巧合B.邏輯C.信息D.功能【答案】D74、修改現(xiàn)有軟件系統(tǒng)的設(shè)計(jì)文檔和代碼以增強(qiáng)可讀性，這種行為屬于（50）維護(hù)。A.正確性B.適應(yīng)性C.完善性D.預(yù)防性【答案】C75、在（）時(shí)，一般需要進(jìn)行兼容性測(cè)試。A.單元測(cè)試B.系統(tǒng)測(cè)試C.功能測(cè)試D.集成測(cè)試【答案】B76、關(guān)于對(duì)象和類的敘述，正確的是（）。A.如果兩個(gè)對(duì)象的所有成員變量的值相同，則這兩個(gè)對(duì)象是同一對(duì)象B.編寫代碼時(shí)，不允許使用匿名類C.不同的對(duì)象一定屬于不同的類D.每個(gè)對(duì)象都有惟一標(biāo)識(shí)，以彼此區(qū)分【答案】D77、（）不是面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)的主要特征。A.封裝B.多態(tài)C.繼承D.結(jié)構(gòu)【答案】D78、不能作為類成員的是（）。A.自身類對(duì)象B.自身類對(duì)象的引用C.自身類對(duì)象的指針D.另一個(gè)類的對(duì)象【答案】A79、兩個(gè)帶符號(hào)的數(shù)進(jìn)行運(yùn)算時(shí)，在（）的情況下有可能產(chǎn)生溢出。A.同符號(hào)數(shù)相加B.同符號(hào)數(shù)相減C.異符號(hào)數(shù)相加D.異符號(hào)數(shù)相“或”【答案】A80、某質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門為檢測(cè)某企業(yè)生產(chǎn)的某個(gè)批次的化妝品含鉛量是否超標(biāo)，通常宜采用（1）的方法。A.普查B.查有無(wú)合格證C.抽樣檢查D.查閱有關(guān)單據(jù)【答案】C81、()語(yǔ)言不是面向?qū)ο蟮某绦蛟O(shè)計(jì)語(yǔ)言。A.JavaB.C++C.SmalltalkD.Fortran77【答案】D82、甲公司于2008年5月購(gòu)得一幢登記用途為辦公的兩層臨街房屋，首層建筑面積為2000m2，二層建筑面積為1500m2，該房屋于2010年1月出租給乙公司，租賃期限為10年，乙公司承租后將該房屋裝修改造成酒樓，并在二層頂部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以該房屋申請(qǐng)了3年期抵押貸款，丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2011年接受委托，對(duì)房屋進(jìn)行了抵押估A.處分該房屋所得優(yōu)先用于償還抵押貸款B.處分該房屋無(wú)需考慮原租約的影響C.處分該房屋時(shí)應(yīng)按登記用途處置D.處分時(shí)乙公司加建的房屋可以一并處置【答案】B83、對(duì)于類定義：classA{public:virtualvoidfunc1(){}Voidfunc2(){}};classB:publicA{public:voidfunc1(){cout＜＜"classBfunc1"＜＜end1;}virtualvoidfunc2(){cout＜＜"classBfunc2"＜＜end1;}};下面敘述正確的是（）。A.A::func2()和B::func1()都是虛函數(shù)B.A::func2()和B::func1()都不是虛函數(shù)C.B::func1()是虛函數(shù)，而A::func2()不是虛函數(shù)D.B::func1()不是虛函數(shù)，而A::func2()是虛函數(shù)【答案】C84、Aqueryisusedtosearchthroughthedatabasetolocateaparticularrecordorrecords，whichconformtospecified（）.A.criteriaB.standardsC.methodsD.conditions【答案】A85、（請(qǐng)作答此空）模式定義一系列的算法，把它們一個(gè)個(gè)封裝起來(lái)，并且使它們可以相互替換，使得算法可以獨(dú)立于使用它們的客戶而變化。以下（）情況適合選用該模式。①一個(gè)客戶需要使用一組相關(guān)對(duì)象②一個(gè)對(duì)象的改變需要改變其他對(duì)象③需要使用一個(gè)算法的不同變體④許多相關(guān)的類僅僅是行為有異A.命令（Command）B.責(zé)任鏈（ChainofResponsibility）C.觀察者（Observer）D.策略（Strategy）【答案】D86、以下關(guān)于軟件開發(fā)的敘述中，不正確的是()。A.軟件要設(shè)計(jì)得盡量通用，要盡量考慮到長(zhǎng)遠(yuǎn)的需求和應(yīng)用領(lǐng)域的擴(kuò)展B.軟件開發(fā)者對(duì)所開發(fā)軟件性能的了解程度取決于對(duì)該軟件的測(cè)試程度C.軟件越復(fù)雜則維護(hù)越困難，盡量保持簡(jiǎn)潔是軟件設(shè)計(jì)的一條重要原則D.正常情況下，軟件維護(hù)期遠(yuǎn)超實(shí)現(xiàn)期，所以，降低維護(hù)成本比降低實(shí)現(xiàn)成本更重要【答案】A87、完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目需要經(jīng)歷若干環(huán)節(jié)和過(guò)程，不同的環(huán)節(jié)需要完成相應(yīng)的估價(jià)文書。A.坐落B.形狀C.場(chǎng)地平整情況D.登記時(shí)間【答案】D88、（）是正確的E-mail地址。A.Webmaster＠B.Webmaster＠C.http:\\www.D.http://www.【答案】A89、因城市發(fā)展的需要，政府對(duì)某區(qū)域作出了房屋征收決定，選定甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本次評(píng)估項(xiàng)目。被征收人王某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中A房屋辦理了權(quán)屬登記，B房屋為其10年前自行建設(shè)，未辦理相關(guān)手續(xù)。甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)只評(píng)估A房屋，B房屋以未辦理手續(xù)為由沒(méi)有進(jìn)行評(píng)估。張某對(duì)評(píng)估范圍和評(píng)估結(jié)果有異議，認(rèn)為其自建房屋未得到合理補(bǔ)償。A.收益法B.成本法C.比較法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】C90、甲公司2013年3月以1000萬(wàn)元購(gòu)買了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地價(jià)占到了60%，隨后甲公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，又花費(fèi)了100萬(wàn)用于構(gòu)建以該公司產(chǎn)品商標(biāo)為原型的雕塑。A.收益法B.比較法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】C91、采用面向?qū)ο蠹夹g(shù)開發(fā)的應(yīng)用系統(tǒng)的特點(diǎn)是（）。A.重用性更強(qiáng)B.運(yùn)行速度更快C.占用存儲(chǔ)量小D.維護(hù)更復(fù)雜【答案】A92、以下關(guān)于軟件測(cè)試的敘述中，不正確的是()。A.軟件測(cè)試的目的是為了發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤B.成功的測(cè)試是能發(fā)現(xiàn)至今尚未發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤的測(cè)試C.測(cè)試不能用來(lái)證明軟件沒(méi)有錯(cuò)誤D.當(dāng)軟件不存在錯(cuò)誤時(shí)，測(cè)試終止【答案】D93、房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈(zèng)與等。A.從價(jià)值時(shí)點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，價(jià)值時(shí)點(diǎn)在估價(jià)作業(yè)期之前B.從委托人和評(píng)估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)可以委托社會(huì)上任何一家值得委托人信任的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估C.從估價(jià)目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評(píng)估D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估的目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有一個(gè)參考價(jià)格，它帶有一種咨詢性【答案】A94、在“Excel2000”表處理中，假設(shè)A1=2，A2=2.5，選擇A1:A2區(qū)域，并將鼠標(biāo)指針?lè)旁谠搮^(qū)域右下角填項(xiàng)充柄上，拖動(dòng)至A10，則A10=（），SUM（A1:A10）=（）。A.5.5B.6C.6.5D.7【答案】C95、評(píng)價(jià)一個(gè)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)時(shí)，通常主要使用（）來(lái)衡量系統(tǒng)的可靠性，使用（）來(lái)衡量系統(tǒng)的效率。A.平均響應(yīng)時(shí)間B.平均無(wú)故障時(shí)間（MTBF）C.平均修復(fù)時(shí)間D.數(shù)據(jù)處理速率【答案】B96、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無(wú)償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%，報(bào)酬率為10%。問(wèn)：A.689B.839.92C.1166.88D.1528.92【答案】B97、在公司內(nèi)網(wǎng)中部署（）可以最大限度防范內(nèi)部攻擊。A.防火墻B.電磁泄密及防護(hù)系統(tǒng)C.郵件過(guò)濾系統(tǒng)D.入侵檢測(cè)系統(tǒng)【答案】D98、（）：Anerrorcanbecausedbyattemptingtodivideby0.A.InterruptB.DefaultC.UnderflowD.Overflow【答案】D99、為提高××機(jī)場(chǎng)航油保障能力，保障擴(kuò)建后的××機(jī)場(chǎng)航油供應(yīng)，中國(guó)航空××油料有限責(zé)任公司經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)鋪設(shè)場(chǎng)外輸油管線。此輸油管線將在估價(jià)對(duì)象廠區(qū)內(nèi)設(shè)置定向鉆穿越入土點(diǎn)，在地下鋪設(shè)輸油管。根據(jù)《××市民用機(jī)場(chǎng)航空油料管線保護(hù)辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護(hù)范圍。在航油管線保護(hù)范圍內(nèi)，需建造建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)在征得市空港辦的同意，按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)用情況，便于管理部門制訂補(bǔ)償方案，故產(chǎn)生了本項(xiàng)目的評(píng)估。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2019年4月10日。A.修復(fù)費(fèi)用法；存在價(jià)值減損B.價(jià)差法；不存在價(jià)值減損C.損失資本化法，不存在價(jià)值減損D.標(biāo)準(zhǔn)價(jià)法；存在價(jià)值減損【答案】C100、不同的對(duì)象收到同一消息可以進(jìn)行不同的響應(yīng)，并且會(huì)產(chǎn)生完全不同的結(jié)果，這種現(xiàn)象稱為多態(tài)，其實(shí)現(xiàn)由()支持。多態(tài)分為多種，(請(qǐng)作答此空)多態(tài)是指同一個(gè)名字在不同上下文中可代表不同的含義。A.參數(shù)B.包含C.過(guò)載D.強(qiáng)制【答案】C大題（共20題）一、某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估A寫字樓的市場(chǎng)價(jià)值，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擬采用收益法作為其中一種估價(jià)方法。在進(jìn)行實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，發(fā)現(xiàn)相鄰的B寫字樓在周邊環(huán)境、交通條件、建筑規(guī)模、外觀形象等方面均與A寫字樓有很好的可比性，但該兩幢寫字樓的單位租金有較大差異。<1>、請(qǐng)問(wèn)造成兩者差異較大的原因有哪些？<2>、在用比較法確定A寫字樓的市場(chǎng)租金時(shí)，如選取B寫字樓作為其中一個(gè)可比實(shí)例，那么應(yīng)當(dāng)對(duì)B寫字樓的租金做哪些方面的處理？【答案】<1>、本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。租金內(nèi)涵可能不同：比如一個(gè)是凈租金，一個(gè)是毛租金；租金單位可能不同，比如一個(gè)是建筑面積租金，一個(gè)是使用面積租金；可能一個(gè)是潛在毛租金（不包含租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入），一個(gè)是潛在毛收入（包含租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、電梯費(fèi)等雜費(fèi)；是合同租金（租約租金）還是市場(chǎng)租金。<2>、本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。應(yīng)當(dāng)對(duì)B寫字樓統(tǒng)一租金內(nèi)涵。將B寫字樓租金內(nèi)涵調(diào)整到A寫字樓租金內(nèi)涵上，具體調(diào)整內(nèi)容有：如是否有租約，是否有押金或租賃保證金的利息收入等租金外收入，可出租面積比率、出租方式、租金交納方式、租金項(xiàng)目中哪些是應(yīng)當(dāng)扣除的費(fèi)用，如物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅金等。二、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書的錯(cuò)誤本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)委托人為xx房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，從估價(jià)對(duì)象的施工方xx建筑安裝公司獲取了相關(guān)成本等資料。以下為該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中估價(jià)假設(shè)和限制條件內(nèi)容片斷：估價(jià)的假設(shè)條件價(jià)值時(shí)點(diǎn)2009年6月18日的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公平、平等、自愿的交易市場(chǎng)。本報(bào)告假定估價(jià)對(duì)象在合法前提下，按設(shè)計(jì)的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益，并在未來(lái)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。本次估價(jià)以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實(shí)，由此產(chǎn)生的估價(jià)結(jié)果失真，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。估價(jià)對(duì)象土地用途為商貿(mào)綜合用地，證載土地使用權(quán)終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。遵循合法原則和謹(jǐn)慎原則，本報(bào)告估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)（未單獨(dú)辦理土地權(quán)屬證書），設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起為40年。估價(jià)對(duì)象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足其剩余使用年限內(nèi)的正常使用要求，并得到有效使用。委托人擁有估價(jià)對(duì)象完全權(quán)益，包括房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)。任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式，程序應(yīng)符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)政策等?！敬鸢浮浚?）錯(cuò)誤：本次估價(jià)以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。改為：本次估價(jià)以委托人（或xx房地產(chǎn)開發(fā)公司）提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。（2）錯(cuò)誤：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起為40年。改為：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起為44年。（3）錯(cuò)誤：自本報(bào)告價(jià)值時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。改為：自本報(bào)告出具之日起半年內(nèi)有效。（4）錯(cuò)誤：不能確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查勘的狀況保持一致。改為：假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查勘的狀況保持一致。三、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤（本題10分，錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至0分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò)）本次估價(jià)背景情況如下：××投資有限公司于2017年12月通過(guò)拍賣方式購(gòu)置了12000m2的辦公寫字樓，并于2018年1月開始裝修，在完成吊頂、墻面裝修后，公司資金周轉(zhuǎn)困難，于是和××銀行協(xié)商，欲將此辦公樓抵押給銀行，并委托了××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司評(píng)估，估價(jià)公司2018年3月28日-4月10進(jìn)行了估價(jià)作業(yè)，完成估價(jià)報(bào)告。致估價(jià)委托人函××銀行：受貴銀行委托，我們對(duì)位于××市××區(qū)××路××號(hào)的××辦公房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)。估價(jià)目的是：為銀行提供價(jià)格參考依據(jù)而估價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。價(jià)值時(shí)點(diǎn)是：2018年3月28日。經(jīng)過(guò)實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查，遵照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》等法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，選用收益法和比較法進(jìn)行了分析、測(cè)算和判斷，確定××辦公房地產(chǎn)在現(xiàn)有裝修完成后的價(jià)值為人民幣240000000元，大寫金額人民幣貳億肆仟萬(wàn)元整。報(bào)告使用人在使用本報(bào)告之前須對(duì)報(bào)告全文，特別是“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”認(rèn)真閱讀，以免使用不當(dāng)，造成損失！估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果、過(guò)程及有關(guān)說(shuō)明，請(qǐng)見《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》、《估價(jià)技術(shù)報(bào)告》?！痢练康禺a(chǎn)估價(jià)有限公司（公章）法定代表人：×××（手簽）二〇一八年三月二十四日【答案】1.錯(cuò)處：致函對(duì)象為××銀行錯(cuò)誤，改為：“××房地產(chǎn)投資公司”。屬于委托人錯(cuò)誤2.錯(cuò)處：估價(jià)目的：為銀行提供價(jià)格參考依據(jù)而估價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值錯(cuò)誤改為：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而估價(jià)房地產(chǎn)抵押價(jià)值。3.錯(cuò)處：確定××辦公房地產(chǎn)在現(xiàn)有裝修完成后的市場(chǎng)價(jià)值改為：確定××辦公房地產(chǎn)在現(xiàn)狀裝修下（或價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀況下）的市場(chǎng)價(jià)值。4.錯(cuò)處：致函落款日期為：二〇一八年三月二十四日改為：致函落款日期為：二〇一八年四月十日。致函日期或估價(jià)報(bào)告完成日期為致委托人函落款日期。四、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分，本題最多扣至零分，請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò)）本次估價(jià)背景情況如下：（一）估價(jià)對(duì)象：本次估價(jià)對(duì)象為位于××市××路1號(hào)××園××座101房的一宗房地產(chǎn)，建筑面積為353.54平方米，土地使用權(quán)面積為679.6平方米。估價(jià)目的：為法院確定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值提供參考依據(jù)。（三）價(jià)值時(shí)點(diǎn)：20××年11月14日，為委托評(píng)估之日。（四）價(jià)值類型：為房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。（五）估價(jià)方法：本次評(píng)估選取的估價(jià)方法為比較法及成本法。（六）估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，仔細(xì)考察估價(jià)對(duì)象的建筑特征及使用維護(hù)情況，經(jīng)過(guò)全面細(xì)致的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響價(jià)值因素具體分析，最終確定估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值為人民幣柒佰零柒萬(wàn)零捌佰元整（￥7，070，800元）。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的內(nèi)容片段：估價(jià)假設(shè)和限制條件一、估價(jià)假設(shè)（一）一般假設(shè)1.市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。【答案】錯(cuò)誤1：如果有特殊買家需要認(rèn)真考慮特殊買家的附加出價(jià)。改正：不考慮特殊買家的附加出價(jià)。錯(cuò)誤2：若實(shí)際面積與本次評(píng)估所依據(jù)的面積不符，不再調(diào)整評(píng)估價(jià)值。改正：若實(shí)際面積與本次評(píng)估所依據(jù)的面積不符，則需相應(yīng)調(diào)整評(píng)估價(jià)值。錯(cuò)誤3：本次估價(jià)需要考慮已抵押、擔(dān)保等因素對(duì)其價(jià)值的影響。改正：本次估價(jià)未考慮已抵押、擔(dān)保等因素對(duì)其價(jià)值的影響。錯(cuò)誤4：并未考慮市場(chǎng)波動(dòng)、稅費(fèi)率的變化、但充分考慮了國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響，改正：并未考慮市場(chǎng)波動(dòng)、稅費(fèi)率的變化、國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響，改錯(cuò)題相對(duì)較容易，是常遇到的錯(cuò)誤。本套題難點(diǎn)設(shè)在了指錯(cuò)題，相對(duì)較少見，但大家在考試中只能學(xué)會(huì)適應(yīng)，并在平時(shí)增加嚴(yán)格錯(cuò)誤的指出。通過(guò)真題，希望大家：第一，要學(xué)會(huì)把題放在一起來(lái)考核自己。第二，培養(yǎng)一下題感，明確一下考試難度和試題題量。第三，把握一下時(shí)間，進(jìn)行合理的做題時(shí)間分配。五、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說(shuō)，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性強(qiáng)。估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)部分通用性好；辦公樓部分通用性較差。2.獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說(shuō)，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3.可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來(lái)使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4.房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在建工程，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5.價(jià)值、規(guī)模大小：一般地說(shuō)，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮?.“變現(xiàn)能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性”說(shuō)法錯(cuò)誤，改為：變現(xiàn)能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。2.“估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)部分通用性好；辦公樓部分通用性較差”說(shuō)法錯(cuò)誤，改為：估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。3.“由于在建工程不確定因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)”說(shuō)法錯(cuò)誤，改為：由于在建工程不確定因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較弱。4.“一般地說(shuō)，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越強(qiáng)”說(shuō)法錯(cuò)誤，改為：一般地說(shuō)，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。六、房地產(chǎn)估價(jià)師王某接受委托對(duì)某房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。<1>、王某可通過(guò)哪些渠道獲得估價(jià)所需資料？<2>、抵押估價(jià)報(bào)告的結(jié)果報(bào)告中需要進(jìn)行變現(xiàn)能力分析，變現(xiàn)能力分析應(yīng)該說(shuō)明哪些內(nèi)容？<3>、估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)說(shuō)明哪些內(nèi)容？【答案】1.本題考查的是估價(jià)作業(yè)方案。王某可通過(guò)以下途徑獲得估價(jià)所需資料：（1）請(qǐng)委托人提供；（2）估價(jià)人員實(shí)地查勘；（3）詢問(wèn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人及其親朋、鄰居等知情人士；（4）查閱估價(jià)機(jī)構(gòu)自己的資料庫(kù)；（5）查閱政府有關(guān)部門的資料；（6）查閱有關(guān)報(bào)刊或登陸有關(guān)網(wǎng)站等。2.本題考查的是估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示。估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析主要包括：（1）估價(jià)對(duì)象的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對(duì)變現(xiàn)能力的影響；（2）假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的差異程度；（3）變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序。3.本題考查的是估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫作。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）估價(jià)對(duì)象描述與分析；（2）市場(chǎng)背景描述與分析；（3）估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析；（4）估價(jià)方法適用性分析；（5）估價(jià)測(cè)算過(guò)程；（6）估價(jià)結(jié)果確定。七、甲制藥企業(yè)廠區(qū)內(nèi)有無(wú)菌制藥廠房、原料加工廠房、庫(kù)房和辦公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所有權(quán)證；廠區(qū)共有一本國(guó)有土地使用證，土地使用權(quán)類型為出讓，用途為工業(yè)。無(wú)菌制藥廠房?jī)?nèi)安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設(shè)備?，F(xiàn)甲制藥企業(yè)擬以該無(wú)菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其抵押價(jià)值。請(qǐng)問(wèn)：1.本次估價(jià)適宜選用哪種估價(jià)方法？在估價(jià)測(cè)算過(guò)程中應(yīng)關(guān)注哪些特點(diǎn)？2.針對(duì)該估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)，變現(xiàn)能力分析中重點(diǎn)分析說(shuō)明哪些問(wèn)題？【答案】1.本次估價(jià)適宜選用成本法。成本法估價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新購(gòu)建成本-折舊，估價(jià)測(cè)算過(guò)程中應(yīng)關(guān)注下列問(wèn)題：（1）計(jì)算重新購(gòu)建成本時(shí)，估價(jià)對(duì)象的范圍，包括無(wú)菌制藥廠房及滅菌凈化設(shè)備兩部分。（2）計(jì)算折舊時(shí)，關(guān)注可能存在的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。2.估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析重點(diǎn)分析：（1）估價(jià)對(duì)象的通用性，估價(jià)對(duì)象是用途特別專業(yè)化的無(wú)菌廠房，通用性越差，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。（2）獨(dú)立使用性，估價(jià)對(duì)象為無(wú)菌制藥廠房，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。（3）可分割轉(zhuǎn)讓性：無(wú)菌廠房不容易與其他配套分割轉(zhuǎn)讓，變現(xiàn)能力較弱。（4）還要說(shuō)明廠房區(qū)位、開發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對(duì)變現(xiàn)能力的影響；（5）重點(diǎn)分析假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的差異程度；（6）重點(diǎn)分析變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序。八、設(shè)有一個(gè)關(guān)系EMP（職工號(hào)，姓名，部門名，工種，工資），若需查詢不同部門中擔(dān)任“鉗工”的職工的平均工資，則相應(yīng)的SELECT語(yǔ)句為：SELECT部門名，AVG(工資)AS平均工資FROMEMPGROUPBY（）HAVING（）將職工號(hào)為“23115”、姓名為“李軍”、部門名為“硬件測(cè)試部”的元組插入EMP關(guān)系中的SQL語(yǔ)句為：Insert（）【答案】本題考查應(yīng)試者對(duì)SQL語(yǔ)言的掌握程度。試題（60）（61）的正確答案分別是選項(xiàng)C和A。因?yàn)楦鶕?jù)題意查詢不同部門中擔(dān)任“鉗工”的職工的平均工資，需要先按“部門名”進(jìn)行分組，然后再按條件工種=‘鉗工’，進(jìn)行選取，因此正確的SELECT語(yǔ)句如下：SELECT部門名，AVG（工資）AS平均工資FROMEMPGROUPBY部門名HAVING工種=‘鉗工’，試題（62）的正確答案是選項(xiàng)D，因?yàn)椴迦胝Z(yǔ)句的基本格式如下：INSERTINTO基本表名（字段名[，字段名]…）VALUES（常量[，常量]…）；查詢語(yǔ)句由上可見，選項(xiàng)A和B是不正確的。選項(xiàng)C也是不正確的，因?yàn)榘凑誗ELECT語(yǔ)句的語(yǔ)法，字符串插入時(shí)，需要用單引號(hào)括起，可在選項(xiàng)C中“李軍”和“硬件測(cè)試部”明顯是字符串，但是卻沒(méi)有用單引號(hào)括起。九、某城欲對(duì)該城市一建于20世紀(jì)50年代，整體外觀比較陳舊，基礎(chǔ)設(shè)備均已風(fēng)化、起沙、剝落的建筑進(jìn)行拆遷，該地非住宅面積為2995m2，該地位于市中心，二手住宅交易頻繁，本次評(píng)估范圍為住宅部分，本次拆遷是由《房屋拆遷許可證》證號(hào)為××規(guī)拆遷許字(2006)第××號(hào)文件許可。如何確定估價(jià)方法?【答案】《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》明確要求，拆遷房屋地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估首選市場(chǎng)法，按此要求本次評(píng)估范圍內(nèi)住宅房地產(chǎn)采用市場(chǎng)法評(píng)估；而對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)，因類似物業(yè)市場(chǎng)交易活躍，可比實(shí)例難以調(diào)查知悉，故房地產(chǎn)采用收益法進(jìn)行評(píng)估，房屋重置價(jià)格采用成本法進(jìn)行評(píng)估。最終確定市場(chǎng)法、收益法和成本法進(jìn)行評(píng)估。一十、2018年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無(wú)償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列為征收范圍，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對(duì)該房屋進(jìn)行征收估價(jià)。<1>、征收估價(jià)中如何考慮甲、乙雙方鑒訂的租賃合同？<2>、征收估價(jià)中如何確定該房屋的用途、面積？<3>、征收估價(jià)中如何考慮甲公司的裝修補(bǔ)償？【答案】1.本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。2.本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。3.本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。一十一、某市舊城改造需對(duì)某沿街房屋進(jìn)行征收，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的征收估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被征收人見到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價(jià)師在接待該被征收人過(guò)程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。<1>、應(yīng)通過(guò)何種途徑選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)？<2>、你應(yīng)如何確定作為征收估價(jià)依據(jù)的該被征收人房屋的用途？【答案】1.本題考查的是房屋征收估價(jià)工作流程。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。2.本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。該房屋的法定用途為住宅，應(yīng)按照住宅用途評(píng)估。一十二、張某計(jì)劃用自有閑置資金100萬(wàn)元購(gòu)買一套房屋用于長(zhǎng)期投資，擬持有一段時(shí)間后轉(zhuǎn)售。某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向其推薦了市場(chǎng)價(jià)格均為100萬(wàn)元的兩套房屋，一套為普通住宅，另一套為酒店式公寓。經(jīng)了解，普通住宅的市場(chǎng)租金為5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托經(jīng)營(yíng)。張某認(rèn)為，普通住宅的投資回報(bào)率是5000×12/1000000＝6%，而酒店式公寓的投資回報(bào)率是70000/1000000＝7%，所以選擇購(gòu)買酒店式公寓。<1>、張某的選擇是否正確？<2>、針對(duì)兩類物業(yè)不同的投資經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以從哪些方面為張某投資決策提供專業(yè)建議？【答案】1.本題考查的是旅館房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。張某的選擇不一定正確。如按資本化率考慮，酒店式公寓投資回報(bào)率高于普通住宅的收益率；如按報(bào)酬率考慮，張某的選擇可能不正確，因?yàn)榫频晔焦⑹找婺晗蘅赡芏逃谄胀ㄗ≌氖找婺晗蓿坏诙?，?yīng)該考慮兩套房屋本身未來(lái)增值速度和增值能力的差異；第三，還應(yīng)考慮兩套房屋變現(xiàn)能力大小，普通住宅的變現(xiàn)能力較好。要在綜合考慮上述情況基礎(chǔ)上作出判斷。2.如選擇酒店式公寓，一是區(qū)位選擇非常重要，二是配套服務(wù)設(shè)施要齊全，三是選擇專業(yè)品牌物業(yè)服務(wù)很重要。如選擇普通住宅，除考慮投資回報(bào)率外，重點(diǎn)要關(guān)注它的升值空間大小。一十三、××置業(yè)公司部分房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方××置業(yè)公司，法定代表人：×××；住所：××市××路××號(hào)。二、估價(jià)方××房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所，法定代表人：×××；住所：××市××路××號(hào)，二級(jí)評(píng)估資質(zhì)。三、估價(jià)對(duì)象××置業(yè)公司一年前奉上級(jí)集團(tuán)公司指示，兼并集團(tuán)內(nèi)××工廠，獲得了該工廠的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)位于××市××路××號(hào)，四至范圍××××，總占地面積12000m2，土地級(jí)別為該市一級(jí)地二類區(qū)。經(jīng)上級(jí)集團(tuán)公司批準(zhǔn)，已將原有一棟7800m2建筑面積的臨街廠房改為超市，并拆除其余建筑物；新建一棟建筑面積18000m2的寫字樓，目前正在建設(shè)中。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)為改建后的超市和在建寫字樓。四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)經(jīng)委托人和估價(jià)機(jī)構(gòu)確認(rèn)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2004年6月30日。六、價(jià)值定義(略)七、估價(jià)依據(jù)(略)【答案】①缺少土地使用性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)描述。②沒(méi)有說(shuō)明房屋改變用途及重建是否經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)。③超市應(yīng)優(yōu)先選用收益法估價(jià)。④估價(jià)結(jié)果中應(yīng)說(shuō)明在建寫字樓單價(jià)。⑤收益年限的選取沒(méi)有說(shuō)明原因或依據(jù)。⑥收益法只選擇一個(gè)參照物，客觀性不夠。⑦全年收益天數(shù)按300天計(jì)算錯(cuò)誤。⑧確定報(bào)酬率不能只參照一個(gè)實(shí)例。⑨比準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)為收益價(jià)格。⑩應(yīng)該首選現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行計(jì)算。(11)未來(lái)發(fā)生的投資利息中應(yīng)包括在建工程投資的利息。(12)缺未來(lái)發(fā)生的利潤(rùn)的計(jì)算。(13)缺開發(fā)商開發(fā)在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，同時(shí)此項(xiàng)也應(yīng)計(jì)算利息。(14)缺附件的有關(guān)內(nèi)容。一十四、房地產(chǎn)估價(jià)師王某接受委托對(duì)某房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。<1>、王某可通過(guò)哪些渠道獲得估價(jià)所需資料？<2>、抵押估價(jià)報(bào)告的結(jié)果報(bào)告中需要進(jìn)行變現(xiàn)能力分析，變現(xiàn)能力分析應(yīng)該說(shuō)明哪些內(nèi)容？<3>、估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)說(shuō)明哪些內(nèi)容？【答案】1.本題考查的是估價(jià)作業(yè)方案。王某可通過(guò)以下途徑獲得估價(jià)所需資料：（1）請(qǐng)委托人提供；（2）估價(jià)人員實(shí)地查勘；（3）詢問(wèn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人及其親朋、鄰居等知情人士；（4）查閱估價(jià)機(jī)構(gòu)自己的資料庫(kù)；（5）查閱政府有關(guān)部門的資料；（6）查閱有關(guān)報(bào)刊或登陸有關(guān)網(wǎng)站等。2.本題考查的是估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示。估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析主要包括：（1）估價(jià)對(duì)象的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對(duì)變現(xiàn)能力的影響；（2）假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的差異程度；（3）變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序。3.本題考查的是估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫作。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）估價(jià)對(duì)象描述與分析；（2）市場(chǎng)背景描述與分析；（3）估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析；（4）估價(jià)方法適用性分析；（5）估價(jià)測(cè)算過(guò)程；（6）估價(jià)結(jié)果確定。一十五、甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱甲機(jī)構(gòu)）于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時(shí)實(shí)現(xiàn)的價(jià)格比甲機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)的評(píng)估值低很多，銀行認(rèn)為甲機(jī)構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲機(jī)構(gòu)2007年8月出具的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行復(fù)核估價(jià)。<1>、復(fù)核估價(jià)時(shí)應(yīng)如何確定j價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況？<2>、復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的和價(jià)值類型應(yīng)如何表述？【答案】1.本題考查的是復(fù)核估價(jià)。復(fù)核估價(jià)時(shí)，若甲機(jī)構(gòu)在確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)無(wú)誤，應(yīng)以甲機(jī)構(gòu)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為復(fù)核估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)。估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價(jià)對(duì)象狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，也應(yīng)以原價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。2本題考查的是復(fù)核估價(jià)。復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的應(yīng)表述為：受××銀行的委托，對(duì)甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核；價(jià)值類型可表述為：在甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和估價(jià)對(duì)象狀況下，確定估價(jià)對(duì)象客觀合理的抵押價(jià)值。一十六、1、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書的錯(cuò)誤致估價(jià)委托人函××公司：受貴公司委托，我們對(duì)位于××市××路××號(hào)16樓辦公房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。估價(jià)目的是：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。經(jīng)過(guò)實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查，遵照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》等法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師運(yùn)用收益法和比較法進(jìn)行了分析、測(cè)算和判斷，確定16樓辦公房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為￥28627990萬(wàn)元（人民幣貳仟捌佰陸拾貳萬(wàn)七仟玖百玖拾元整），21357元/㎡，估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值為￥25638775萬(wàn)元（人民幣貳仟伍佰陸拾叁萬(wàn)捌仟七百七拾伍元整），19127元/m2。報(bào)告使用人在使用本報(bào)告之前須對(duì)報(bào)告全文，特別是“估價(jià)假設(shè)和限制條件”認(rèn)真閱讀，以免使用不當(dāng)，造成損失！估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果、過(guò)程及有關(guān)說(shuō)明，請(qǐng)見附后的《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》、《估價(jià)技術(shù)報(bào)告》?！痢练康禺a(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人：×××二〇一二年四月十九日【答案】錯(cuò)誤1：缺價(jià)值時(shí)點(diǎn)，致估價(jià)委托人函中應(yīng)寫明價(jià)值時(shí)點(diǎn)。錯(cuò)誤2：估價(jià)結(jié)果應(yīng)該披露三個(gè)價(jià)值，只披露了兩個(gè)，價(jià)