房地產(chǎn)營銷方案圖表豐富

長寧縣中央公園城營銷方案提交時間：2017-3-18區(qū)域認識城市區(qū)域認識本案區(qū)域認識市場區(qū)域認識城市區(qū)域認識長寧縣位于宜賓市中南部，作為川南重鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)，人口眾多，并已基本形成綜合交通網(wǎng)絡布局。

長寧縣位于宜賓市中南部，是宜賓市域二級中心城市，下轄7鄉(xiāng)11鎮(zhèn)，長寧東臨長江黃金水道，距離宜賓市約30公里，距離瀘州市約60公里。2014年全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值103.13億元，同比增長5.3%，全社會固定資產(chǎn)投資101.22億元，同比增長20.3%，社會消費品零售總額53.62億元，同比增長13.2%。截止2014年，長寧縣總?cè)丝跒?6.24萬人，其中常住人口34.26萬人，城鎮(zhèn)人口13.72萬人，其中縣城人口9.25萬人，農(nóng)村人口20.54萬人。截止目前，長寧已基本形成“123456”綜合交通網(wǎng)絡布局一碼頭：宜賓港長寧香爐灘碼頭；二高速：宜瀘渝高速、宜威高速；三鐵路：成貴高速、渝昆鐵路、宜敘鐵路；四干線：升格為國道的S308縣合珙段、省道S309、升格為省道的X097納長路、旅游干線宜賓-竹海-石海；五縱六橫：連接下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的縣域道路。區(qū)域認識城市區(qū)域認識市場區(qū)域認識本案基本情況市場區(qū)域認識---在售項目項目名稱總層數(shù)梯戶比戶型存量（套）面積段（㎡）主力面積段（㎡）滯銷面積段（㎡）成交均價（元/㎡）鼎盛國際10+1F27+1F1梯2戶3梯6戶套一至套四30100-120110-119當期基本售罄3100御景豪庭18F/27F2梯4戶2梯6戶套二套三58183-122111-12283、89套二戶型3300套三戶型3600濱江國際22F/25F2梯4戶2梯6戶套一至套四20109-117117基本售罄3600恒潤首座26F2梯4戶2梯6戶套二套三30117-137117-125基本售罄3600-3800英倫公館26F2梯4戶2梯6戶套二至套四2074-12299-120基本售罄3600溫州商城6F-11F2梯4戶套三268107-120107銷售困難3300財富廣場27F/33F2梯4戶2梯5戶套三、套四284103-131118-1311033600-3900在售項目住宅總存量約：965套目前長寧縣在售項目在供應存量約為1233套，此存量在縣城區(qū)域內(nèi)處于中等水平市場區(qū)域認識---潛在產(chǎn)品供應即將供應項目預計套數(shù)（套）英倫府邸370瑞祥苑200鼎盛國際3期240竹海麗景1200麗雅上游城800即將供應產(chǎn)品項目為5個，整體供應量約2610套，供應量較大英倫府邸竹海麗景鼎盛國際上游陽光瑞祥苑市場區(qū)域認識---潛在土地供應土地編號成交日期占地面積（㎡）容積率建筑面積（㎡）511524-2016-B-005#2016.12.2221070.72.5353308.871511524-2016-B-006#2016.12.22199232.855784.4511524-2016-B-007#2016.12.22641172.8179527.6511524-2016-B-008#2016.12.2233774.52.894568.6511524-2016-B-009#2016.12.2247727.73143183.1511524-2016-B-0010#2016.12.22480883144264511524-2016-B-0011#2016.12.22334073100221長寧縣成交商住用地7宗，建筑面積約77萬㎡，全部集中于高鐵新區(qū)預計2017年長寧縣住宅產(chǎn)品競爭激烈，如各供應項目動作迅速，激烈的市場競爭近在眼前市場區(qū)域認識---市場小結(jié)目前長寧縣在售項目供應量處于較正常階段；臨近返鄉(xiāng)潮，已動工項目供應量逐漸加大，雖大部分項目未取得預售許可證，但因地方原因，大部分項目已經(jīng)開始收款蓄水；基于長寧縣區(qū)域市場需求存固定量（無較多外來人口），各在售及待售項目都想在過年期間對市場進行搶占；

2016年底，土地供應井噴，12.22日當天成交7宗商住用地，供應量約77萬㎡，未來住宅市場競爭激烈；因城市結(jié)構(gòu)及地方喜好，大部分項目產(chǎn)品均為套三、套四，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重；客戶選擇較多，成交周期勢必加長，主動權(quán)漸漸向客戶傾斜。市場飽和客源有限產(chǎn)品同質(zhì)區(qū)域認識城市區(qū)域認識市場區(qū)域認識本案基本情況本案基本情況---位置本案位于長寧縣江長路旁，整個項目分為2個地塊，分別是A-1地塊及A7地塊。其中A-1地塊四面臨路，東南面臨花園東街，北臨竹海大道，西面為已建小區(qū)，東面靠河。A-7地塊北臨竹海大道，西靠花園北街，南邊為一已建小區(qū)，東面為A-1地塊。本案基本情況---城市道路本案臨近308國道（58米景觀大道），周邊街道為新規(guī)劃街道，容量相對較大，為城市主干道，周邊交通便利，但目前使用率較低。58米景觀大道旁，高鐵與城際交通必經(jīng)之路本案基本情況---地塊住宅價值本案住宅占比較大，其中A-7地塊呈長條形，占地面積較小，建筑體量較小且產(chǎn)品為小戶型產(chǎn)品，不能支撐產(chǎn)品溢價，可作為過渡性產(chǎn)品投放市場；項目A-1較方正，占地面積相對較大，且東面臨河，體量、戶型、居住價值都高于A-7地塊，如有溢價可能，必定是此地塊。本案基本情況---地塊商業(yè)價值308國道（58米景觀大道）城市主干道

本案商業(yè)體量較少，基本為社區(qū)性商業(yè)，商業(yè)價值較高的為臨近主干道及景觀大道的位置。其中A-7地塊因有路面停車場設置，商業(yè)成熟度較快。本案基本情況---配套價值本案周邊居住人群較少，為城市新區(qū)，目前周邊配套較差。本案基本情況---總平12345678910本案由8棟住宅+商業(yè)組成，其中商業(yè)為7號樓、10號樓獨立商業(yè)外，號樓樓下為裙樓底商；項目預計分為2期開發(fā)。本案基本情況---經(jīng)濟指標A-1地塊A-1地塊基本情況占地面積（㎡）25622.67容積率3.6建筑面積（㎡）92241.61住宅建筑面積（㎡）83116.5（705戶）商業(yè)建筑面積（㎡）4597.11A-1地塊地塊方正、自然資源較好且相對體量較大，為本案可能實現(xiàn)較高價值部分。唯一不足為容積率較高。本案基本情況---經(jīng)濟指標A-7地塊A-7地塊基本情況占地面積（㎡）12852.28容積率2.4建筑面積（㎡）92241.61住宅建筑面積（㎡）25498.54（239戶）商業(yè)建筑面積（㎡）5072.52A-7地塊臨近快速通道，商業(yè)價值相對較高但體量較小，居住環(huán)境低于A-1地塊，可作為項目過渡產(chǎn)品，快速去化，保證資金安全。本案基本情況---產(chǎn)品A戶型分為A1戶型（104.27㎡），A2戶型（117.75㎡），A3戶型（124.91㎡）。其中A3戶型舒適度較高且為市場稀缺產(chǎn)品；A1及A2戶型為套三戶型，占比較高，但與目前市場在售產(chǎn)品同質(zhì)化較重；均配置270°全景陽臺。本案基本情況---產(chǎn)品B戶型分為B1戶型（115.07㎡），B2戶型（136.24㎡），B3戶型（124.84㎡）。大戶型產(chǎn)品占比較多，為舒適性產(chǎn)品；均配置270°全景陽臺。本案基本情況---產(chǎn)品C戶型分為C1戶型（99.26㎡），C2戶型（114.72㎡），C3戶型（125.77㎡）；整個項目唯一低于100㎡的C1戶型，為功能性套三產(chǎn)品；均配置270°全景陽臺。本項目依住宅從野產(chǎn)品設魔計上具錫有一定隊的優(yōu)勢棚，在做砍到項目恥基本的討價值挖舌掘前提敗下，如真何結(jié)合慣項目整照體，全追方位提暮升住宅書產(chǎn)品附叢加值，奇快速樹志立市場康競爭優(yōu)債勢，保進證銷售更速度是蜓住宅銷影售的主憐要方向.本案統(tǒng)基本歉情況--究-產(chǎn)品項目的梳主力戶裹型是市焦場的主甘流產(chǎn)品灘，戶型皇通透，期每戶均框有270助°大陽臺沿，空間界多變實闊用，景皮觀視野貧絕佳。膚但將面礙臨市場與同質(zhì)化造競爭。本案基籌本情況---啊SWO疊T分析優(yōu)勢

良好的自然環(huán)境具備交通優(yōu)勢景觀優(yōu)勢產(chǎn)品優(yōu)勢品牌優(yōu)勢劣勢區(qū)域認可度較低區(qū)域開發(fā)程度較低價值較高地塊容積率較高小地塊居住條件較差地塊尚未生地市場占有率低、準備時間較少市場目前供應量較正?？山鑴葜苓呿椖扛哞F新區(qū)高價地塊成交帶來的價格空間機會

潛在供應量加大，未來市場競爭激烈土地供應量加大產(chǎn)品同質(zhì)化如不能抓好返鄉(xiāng)潮，將導致項目完成時間延后銷售時間加大，資金將面臨很大壓力威脅打造洲極劇陸特色幫及價衛(wèi)值的翠商住肯項目同質(zhì)化續(xù)市場上雙如何做汁到差異塑化競爭快速去群化、保攜證靈活保證就項目詢快速嘴去化柱，迅叔速回而籠資眉金，艦以便泄面臨不任何把市場喊變動品牌溢兇價借勢財宇富廣場抖項目做皇到品牌童溢價三大目飲標規(guī)劃開發(fā)目幻玉標規(guī)劃項目窩定位市場形笨象定位產(chǎn)品定禮位客群定旨位價格定薪位市場塵形象魯定位高端渡形象--垃-以高菠端形療象面朱市，永引爆淹市場獨特灰配置--參-特色經(jīng)的綠侵化景駕觀、燙獨特個的附盾加配世置高端享產(chǎn)受---不可復份制的自勁然景觀中端價北格---親民搶的價闖格，蚊吸引彼廣大瞇客群市場萍形象菌定位涵蓋溫高檔剪居住御社區(qū)蹲、高妄度綠面化及丑自然辰景觀劣、超賣大中翠庭、場集中現(xiàn)性商迎業(yè)社戲區(qū)為帶一體城市新慈貴、深匠度宜居留項目--爛-中央夏公園吵城項目定寧位市場亮形象薦定位產(chǎn)品政定位客群普定位價格詳定位產(chǎn)品定祖位主流產(chǎn)眉品商住徑結(jié)合項目販過渡欺性產(chǎn)閥品且志周邊鈔居住桑環(huán)境易較差洞，以腫高性境價比自占領噴市場達，吸新引大團量客旱戶，盼完成確短時追間蓄險水目這標；獨立的廳商業(yè)產(chǎn)求品，集芽中型社剪區(qū)商業(yè)乞，商住查結(jié)合；市場稀走缺產(chǎn)品億（小戶綁型）+市場主瓶流產(chǎn)品脾（套三銷），減顯少客戶疫流失。78910特殊士配套安置絨小區(qū)123456產(chǎn)品定飲位高端宜化居社區(qū)爽；不可活復制保的自摘然景騾觀；超大中涉庭景觀摟；唯一溢秩價可能熱銷燭產(chǎn)品深度宜援居特殊槽配套項目晚定位市場碌形象源定位產(chǎn)品欠定位客群定貸位客群察定位高端人慎群投資漠性人療群剛性需輛求基礎溝市場臨（大顏眾）剛需午客戶永，25-浩40歲，冶各行羅業(yè)人睜群皆所有，洪價格減決定縱一切主體投哭資市場倉（中端庫、中高甜端）本地玻自主幟經(jīng)營賠者，謙本地肥及外拳地投擺資性阻客戶引擎市愛場（高防端）改善性骨居住人訪群：35歲以上柱，私企袋老板，哥企事業(yè)息單位管穗理、高類收入人館群等。膊對居住娛舒適度旱要求較乓高。25-捐65歲全年襖齡段覆貌蓋，以哨三口之輝家為主營銷策樣略推售務節(jié)奏價格伐制定營銷策秀略推售節(jié)壯奏123456789101批次2批次項目溪分為2期開瞎發(fā)，餃其中1期包括說號；8.9號樓體稈量較小百，產(chǎn)品很偏向剛誰需產(chǎn)品龍。以相淘對親民懂的價格話投放市魚場，吸品引大部由分中低虹端客戶準，形成議熱議，焦完成短卸時間蓄障水過程待；2期產(chǎn)掘品作藏為高櫻端宜庫居產(chǎn)具品進喝行推欄出，擔在擁倦有了出較大愈量客環(huán)群的州同時碰，也膚做到幟價格鎖的拉夢升，免對老昆客戶付及新宇客戶債均有項所展贏示；商業(yè)產(chǎn)皇品（7.1敬0）號樓川在2期產(chǎn)品售正式進宇入推售古階段一耽并推出乖。低開高窮走、價抹格拉升庸、保證裁資金、惰溢價銷傘售推售骨節(jié)奏89一期盒住宅父產(chǎn)品俘為8.9號樓，2梯5戶，餓共計239戶；考慮到婦需盡快房誠占領市早場份額寬，但又仇需展現(xiàn)剪熱銷局的面，建屬議在新謝春節(jié)點襲期間對發(fā)項目一韻批次產(chǎn)是品8號樓進閃行對外春宣傳并原收取入益會費用團；根據(jù)蓄鼠水情況帽再決定9號樓推璃出節(jié)點蟲；少數(shù)貨躲量、占匙有市場豈、靈活斬轉(zhuǎn)變*1月2月3月4月5月重要節(jié)點營銷階段媒體組合渠道組合入會啟動公交車身、大牌全面鋪開（根據(jù)不同節(jié)點投放力度、投放點位有所側(cè)重）+陣地包裝事件性活動+現(xiàn)場活動企事業(yè)資源客戶拓展+鄉(xiāng)鎮(zhèn)渠道+全民營銷+老客戶渠道+行銷開盤6月活動配合亮相起勢圍剿“返鄉(xiāng)潮”開盤前再次爆破亮相活動暖場活動春節(jié)關(guān)鍵評節(jié)點例：亮相期棟（1月）：豪低開鼠高走，農(nóng)全城沸劈燕騰春節(jié)妙（1月下唉旬—2月下旬咽）：炮重抓點撒網(wǎng)確，定向耗爆破開盤（4-5月）：稅開盤歷沖刺，捐引爆全手城開盤貼前推售節(jié)奏推售節(jié)遭奏春運莖已經(jīng)泊開始惑，要淚想抓裳住返敢鄉(xiāng)客性戶，輛動作帥一定究要迅麥速機會挨已到湯、行乒動迅顧速營銷牢策略推售家節(jié)奏價格犯制定營銷策溫略價格制叨定整體均顛價：充附分考慮收價格動加態(tài)幅度言，結(jié)合加市場繁、產(chǎn)淺品力脖、品辨牌力相，綜奏合定沾價；入市擱價格辯：以略低擔于項目竭市場價饑值的價圍格入市，提升貓項目銷首售量；價格見走勢狐：以狼一批奏次產(chǎn)耀品作謝為吸歇引客擊戶的稀過渡理產(chǎn)品茂，為鹿二批冬次產(chǎn)刪品溢草價做跑基礎市場袖比準梨＋親粘民價格=快速乒去化市場比掙準價機會辜節(jié)坡點引爆唯市糖場快速扔去譯化溢價該空抽間項目價值權(quán)重本項目溫州商城英倫府邸御景豪庭鼎盛國際分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值區(qū)域價值40%地理位置20%907.80%807.60%1008.00%807.60%807.60%道路交通20%907.80%907.80%907.80%807.60%907.80%周邊配套30%7011.40%8011.60%7011.40%9011.80%8011.60%居住環(huán)境30%10012.00%8011.60%9011.80%9011.80%8011.60%小計100.00%40.00%38.60%39.00%38.80%38.60%項目價值60%開發(fā)商品牌20%9011.80%9011.80%9011.80%9011.80%9011.80%社區(qū)配套30%9017.20%9017.20%8016.40%9017.20%8016.40%園林景觀20%10012.00%7011.40%8011.60%10012.00%9011.80%房型設計30%10018.00%8016.40%9017.20%9017.20%8016.40%小計100.00%59.00%56.80%57.00%58.20%56.40%總計權(quán)重分值比例100%99.00%95.40%96.00%97.00%95.00%類比樓盤均價/3500360036003500加權(quán)類比值//3339345634923325加權(quán)平均：/356530%40%10%25%價格卵制定--世-住宅通過競誦爭樓盤蠟比較法生，項目半整體概均價寇約35棋65元/㎡，按照奶推售節(jié)魄奏，優(yōu)生先推售絮價值相翼對較低霉的住宅夠產(chǎn)品8.9號樓介，建議按提照當期鬧均價340修0元/㎡制定價杠格價格拉制定---商業(yè)項目價值權(quán)重本項目商鋪溫州商城御景豪庭鼎盛國際分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值環(huán)境價值40%區(qū)域價值40%9015.40%9015.40%10016.00%8014.80%區(qū)位環(huán)境10%802.80%702.20%802.80%702.20%交通環(huán)境20%907.80%907.80%807.60%907.80%人流狀況30%8011.60%8011.60%9011.80%8011.60%小計100.00%37.60%37.00%38.20%36.40%開發(fā)價值30%總體規(guī)劃35%10010.50%809.50%809.50%709.00%產(chǎn)品35%9010.45%809.50%809.50%709.00%業(yè)態(tài)規(guī)劃10%903.40%802.86%802.86%700.90%商業(yè)配套20%905.60%805.20%805.20%805.20%小計100.00%29.95%27.06%27.06%24.10%品牌價值30%開發(fā)商品牌/實力40%9011.80%9011.80%9011.80%8011.60%物業(yè)管理能力20%805.20%805.20%805.20%704.80%商業(yè)運營能力20%704.80%704.80%704.80%704.80%開發(fā)呈現(xiàn)能力20%805.20%805.20%805.20%805.20%小計100.00%27.00%27.00%27.00%26.40%總計權(quán)重分值比例100%94.55%91.06%92.26%86.90%類比樓盤均價/130001800014000加權(quán)類比值//1183816606.812166占比30%40%30%加權(quán)平均：/13843.86通過競養(yǎng)爭樓盤饑比較法洲，項目底儉層社區(qū)役商業(yè)整琴體均價泊約13債80葬0元/㎡，后應期商躁業(yè)逐政漸呈畜現(xiàn)后乏，價監(jiān)值將捧有所鳳提升價格勇制定---商業(yè)商業(yè)版各樓柜層價代格說斃明：樓層比例價格（元/平米）集中性商業(yè)2F0.456200集中性商業(yè)1F1.216500社區(qū)商業(yè)2F0.45500社區(qū)商業(yè)1F113800商業(yè)巨一層啦商業(yè)端成交雜均價138突00元/㎡，謹考慮歇到動青線、平人流興、優(yōu)座惠等泥因素橋，裙糾樓底也商部濕分主要價爛格為120斑00-助150肺00元/㎡，集刃中性商倒業(yè)（7.1補0號樓）塞部分產(chǎn)協(xié)品單價組可超過18用00藝0元/㎡。長寧川縣整惱體區(qū)竿域?qū)Ω?層商它業(yè)抗昆性較帥大，仗而本切案2層商眠業(yè)并隙無太韻多價劈燕格支趁撐，曲建議掩價格毒系數(shù)例為0.誓4，均價55兵00元/㎡價格激制定--飲-項目器貨值曬預估中央公園城產(chǎn)品樓層建筑面積（㎡）預計均價（元/㎡）預計產(chǎn)值（萬元）住宅/108615.04356538721.26商業(yè)1F5736.86138007916.872F3919.9160002351.95車位-1F637個600003822本案住溉宅共計蝦產(chǎn)值約3.很8億元丸，商里業(yè)共綿計產(chǎn)趙值約1.鄭02億元，合計總循產(chǎn)值約強為4.8素2億元（悶不含車守位）營銷策擴略推售節(jié)剛奏價格制頑定營銷信策略*6重渠腰道廣談拓客辮源，侄渠道秘為王老客戶企事業(yè)單位鄉(xiāng)鎮(zhèn)渠道全民營銷常規(guī)渠道多管齊下爭搶客戶工業(yè)園區(qū)渠道拓展企事業(yè)單位依托開發(fā)商資源拓展長寧企事業(yè)單位鄉(xiāng)鎮(zhèn)長寧周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)長寧工業(yè)園區(qū)內(nèi)各企業(yè)拓展老客戶開發(fā)商前期所開發(fā)樓盤老客戶；全民營銷在蓄客過程中通過政策手段網(wǎng)羅一切可以網(wǎng)羅的人員全民銷售常規(guī)性渠道安排行銷人員在縣城人流聚集地進行常規(guī)性派單營銷策兩略---執(zhí)行*企事聰業(yè)單籌位▲工商胡局沙▲芬食藥監(jiān)陸局季▲國土刑資源局臣▲公安池局索▲交通拉局輔▲媽司法局能▲扁質(zhì)買監(jiān)局濕▲安止監(jiān)局盞▲柿畜牧奔局振▲環(huán)保扣局抱▲脖地稅局濱▲國稅座局章▲住建橡城管局弓▲教育撕局包▲警衛(wèi)生過局點▲水務笑局?！娞粤緢?zhí)▲學校獨▲長的寧縣人敏民醫(yī)院豎▲拌長寧縣雨中醫(yī)院……1、關(guān)系營銷：線下資源客戶關(guān)系營銷，形成直接購買2、關(guān)鍵人營銷：通過關(guān)鍵人（資源客戶），推薦其它客戶購買3、專場團購：通過資源客戶，組織企事業(yè)單位專場團購拓展模式營銷怖策略--絨-執(zhí)行專項但、專盲人負粉責拓坑展渠寒道*關(guān)系爪營銷通過注關(guān)系億客戶罪項目煤介紹市，項儀目品類鑒，蜓形成祥直接堪購買貼：1、通過約開發(fā)商粱關(guān)系介凡紹直接攪購買客懶戶，由縫我方完胳成接待扮及購買攔流程。2、通菠過開谷發(fā)商券關(guān)系填組織房誠相關(guān)事線下淋活動川，我赴方從棕中挖叛掘意蟻向客紀戶，遣進一拜步拓倚展。營銷策氏略---執(zhí)行關(guān)鍵害人營晃銷通過宿關(guān)鍵席人介搏紹、誰推薦嶼，促之進成程交：獎勵政緒策：建暫議針對誦關(guān)鍵人絮形成推夏薦獎勵者機制，翠住宅20棍00元/套，料商業(yè)1%，同時奪，被推普薦客戶嘩享受額練外1%優(yōu)惠滲。營銷策層略--腿-執(zhí)行專場蹦團購通過組疑織專場譽團購，芝發(fā)掘意輩向客戶善，促成辟成交：1、單位抄內(nèi)部宣夢講團購羊會：走街進單位駁進行項喝目宣講星及針對張性團購輪政策宣籌講。2、售樓萍部專場務團購：迫在售樓炊部組織車企事業(yè)迎單位專及場團購粗。3、針對寒團購準客戶吹，根獸據(jù)數(shù)燒量給瓶出相填對應違的額昨外優(yōu)元惠。營銷器策略--杰-執(zhí)行宋家壩工業(yè)區(qū)下長工業(yè)區(qū)工業(yè)園區(qū)位于長寧—開佛——古河—下長沿線通過置開發(fā)昂商資敢源/長寧縣獵工業(yè)園謝區(qū)委員督會搭橋賴，進行燭渠道拓熱展：1、單壓位內(nèi)侄部宣抖講團佛購會/售樓部脈團購專床場：優(yōu)蛛惠政策泉同企事隸業(yè)單位總。2、關(guān)鍵人盛營銷：繞關(guān)鍵人呀推薦客漠戶成功貌購買，去即可獲趴取現(xiàn)金石獎勵（察可累加燙結(jié)算，胳差額補槽齊）工業(yè)放園區(qū)營銷策盾略--芝-執(zhí)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)像渠道以長寧定縣城為補中心，由近當及遠必水波鞠式擴僅散：一圈蜓層：座相嶺奔、開幟佛、筍李端痕等鄉(xiāng)柔鎮(zhèn)二圈層伙：萬里漠、花灘桿、銅鼓擇等鄉(xiāng)鎮(zhèn)三圈層姐：雙河盈、梅硐蓄、富興芽等鄉(xiāng)鎮(zhèn)一圈妄層二圈斃層三圈抓層營銷策叔略---執(zhí)行*1、按胖時間黨先后戶逐步糞向外拜推進述，拓肅展力杰度隨杯項目睛節(jié)點瘦呈現(xiàn)竊極強尼（亮趣相—春節(jié)蒙）—減弱聞（3-4月）——強（4-成5月）2、針傷對場亮鎮(zhèn)逢蛋場日早進行港行銷姑拓展現(xiàn)，每奧次1-2個鄉(xiāng)胖鎮(zhèn)，魚每個扁鄉(xiāng)鎮(zhèn)摘配備4名行鉛銷人揮員；3、為保言障行銷即效果，簡同時配扎備看房菠班車。4、三圈湯層鄉(xiāng)鎮(zhèn)壞脈沖式滲波及，棋以其它好媒介推貼廣為主苗。5、長畝寧縣乓區(qū)域疼每天揪進行狼覆蓋將宣傳在。行銷渠蓬道拓展辦政法：營銷策穿略--啞-執(zhí)行*行銷愁人員匠薪酬療構(gòu)成“底薪+有效帶血訪+成交欲獎勵”，刺位激行拒銷人僻員帶栗客積呈極性歌。工資構(gòu)成工資標準備注底薪80元/天/人帶訪獎勵10元/組有效客戶成交提成300元/套

營銷策視略---執(zhí)行*VIP特權(quán)通過偏開發(fā)巷商原歉開發(fā)女小區(qū)蘿老客畏戶維姥護挖費掘，臟拓展顏銷售柳渠道拾：1、老煤客戶婚二次刑購買副，享搞受額2%優(yōu)惠宴；2、老客希戶推薦胳購買，睛贈送一矩年物管物費，新隙客戶額福外享受1%優(yōu)惠肺。營銷比策略--北-政策該優(yōu)惠袍政策合井理的利貪用了開竄發(fā)商以它前開發(fā)抬項目建煎立起來展的客戶堪資源*全民香營銷通過利徒益刺激垂，形成脾全城營預銷：1、推速薦入駝會即銜領錢能：凡衛(wèi)是參拉加全眉民營末銷的扭客戶霉需在頁銷售忘現(xiàn)場匹領取可身份刊證明爆一張圈，成悄為本殃案全摧民營浸銷人稈，介你紹客秋戶購益房成叨功（謹手續(xù)臥完成撤）即浸可領遇取10藥00元現(xiàn)資金，乞并積急累1分，根模據(jù)分數(shù)挎不同，譜成交后得獎勵不流同。營銷彎策略---政策讓所殖有人垃成為引我們舅的置晶業(yè)顧閑問營銷策籌略--挪-推廣我們需偽要向客膽戶述說做什么？開發(fā)商超品牌優(yōu)秀尺的戶區(qū)型設余計超大園義林景觀不可復兆制的稀忠缺資源品牌物溝業(yè)管理建筑工航藝價值趣洼地超前某的規(guī)吸劃其實我萌們還有榴很多可矮以說的福，無論漫怎么說莖，高端稿的形匪象是必棕須要嘗建立想起來廊的營銷秩策略--通-推廣說什么朝我們知主道了，誤怎么說返呢？動靜箭結(jié)合律，利醉用一飯切可牧利用雙媒介里樹立鞠形象營銷稈策略---推廣活動聚烈集人氣活動造吧勢，聚雕集人氣棒，抓好吃每個時是間節(jié)點豬，讓項開目持續(xù)沃在市場滾上進行鏟發(fā)聲，殊保證市吊場關(guān)注簽度越來糊越高。主訴求活動配際合媒介運酸用：公交典車身倡、大陸牌姥春扣節(jié)期讀間增攀加車子票直揀投陣地包棟裝：售樓禁部道稈旗、左售樓梁部桁客架銷售道嗽具：總體沙羞盤、工恒法展示竄、價值釋展板、麥吊旗、診桌卡、芬戶型單旨頁亮相儀婦式：中慣央公園洋城亮相呼活動售樓衫部開活放大夸型活鉤動：搞群星傍閃耀宰，點窩亮繁撞華（增待營挪銷中像心物稍料準位備完徒成后簽）節(jié)點活亮動：根套據(jù)節(jié)氣說節(jié)點進凍行安排認購椒活動族：認天購抽摟豪禮暖場?；顒釉\：各園類小巧型活嗚動推廣鋪貌排春節(jié)——返鄉(xiāng)哨潮亮相降起勢蕉期回家不嫌過是穿予越森林召的一場寸旅行201換7年1月201耀7年1月下旬-2月下旬營銷華策略--功-推廣營銷酸策略--研-項目織整體論營銷賓排期前期造勢2017.1月通過移動及固定媒介進行傳播通過行銷進行渠道散播大訂階段2017.2月收取大訂金額銷售物料準備營銷中心亮相2017.4月亮相活動持續(xù)發(fā)聲開盤活動2017.5月簽約活動正式進入銷售期二批次面市2017.6月節(jié)點活動聚集人氣一批次商業(yè)2017.7月商業(yè)面市一批次商業(yè)基本呈現(xiàn)強銷期2017.9月選擇性推盤根據(jù)銷售情況決定節(jié)點活動2017.10月節(jié)點活動持續(xù)發(fā)聲備注：典根據(jù)工毅程進度臟及銷售級進度作哄出最終森調(diào)整附加作值體控現(xiàn)園林景顫觀裝飾小故品配套價量值附加值榆體現(xiàn)---園林景切觀整個項慎目分為16個景觀磚節(jié)點附加值徒體現(xiàn)--堤-園林覽景觀商業(yè)文豬化廣場A-初7地塊瓦商業(yè)團價值忽較高折，且逝有2棟獨立醬商業(yè)，胡建議除堵正常小再品外增績加商業(yè)猴調(diào)性的悉精神堡星壘，加管強商業(yè)剛氛圍大門附加值膽體現(xiàn)---園林居景觀主入口半是人流肉聚集的脹地方，扇建議在云入口處諒附件設蝕計LED大屏,增設倚停留覽休息考設備大門大門大門附加峽值體怒現(xiàn)---園林道景觀附加值煌體現(xiàn)--騰-園林畝景觀中庭景回觀中庭訴景觀形成崖明確護的主編題式犧景觀宇，各魯景觀甩小品秩節(jié)點突有機雖結(jié)合陷起來植使景努觀區(qū)嬌豐富跪而又狂不零鄰散附加值崖體現(xiàn)--滿-園林景識觀附加值漲體現(xiàn)---園林婚景觀形成介一生支態(tài)、課休閑亦、觀獎景等暗功能衰的復她合濱離河景蔬觀帶附加值細體現(xiàn)---園林者景觀附加頑值體惜現(xiàn)園林景甩觀裝飾動小品配套氏價值附加值面體現(xiàn)--廢-裝飾小丸品附加值等體現(xiàn)園林妻景觀裝飾壩小品配套價爛值*開心樂曾享——體育娛劑樂系統(tǒng)附加值窯體現(xiàn)---配套價專值手指靜皂脈認證是利惱用了投每個畢人手瞎指內(nèi)步部的語靜脈趨圖案秤各不儀相同下這一踏特點制的生煉物認低證技趟術(shù)，派其原噸理是瘋流經(jīng)丘