房地產(chǎn)項目開發(fā)基本流程簡介

12.項目開發(fā)流程1.建筑設(shè)計術(shù)語主要內(nèi)容1.建筑設(shè)計術(shù)語

建筑用地面積

總建筑面積建筑或建筑群實際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。

總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。一、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)類

用地范圍內(nèi)總建筑面積（地上部分）與項目總用地面積的比值。

例如，在10000平方米的土地上，有24000平方米的建筑總面積(地上)，其容積率為2.4。容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。一般而言，獨立別墅的容積率為0.2~0.5,聯(lián)排別墅為0.4~0.7,6層以下多層住宅為0.8~1.2,11層小高層住宅為1.5~2.0,18層高層住宅為1.8~2.5,19層以上住宅為2.4~4.5；

容積率高，密度大的高層建筑群容積率=總建筑面積（地上）÷總用地面積容積率

即建筑基底面積與建筑用地面積的比。它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。例如，在10000平方米的土地上，建筑基底面積占地有2500平方米，其建筑密度為25%。

建筑密度=建筑基底面積÷總用地面積建筑密度指建筑物多數(shù)采光窗的朝向。在建筑單元內(nèi)，一般指主要活動室主采光窗的朝向。即客廳陽臺、主臥采光窗朝向。根據(jù)宜昌地理位置及氣候條件，最佳朝向為南偏西15°和正南，適宜朝向南偏東15°，不宜朝向西和西北方向。建筑朝向是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地面積的總和與居住區(qū)用地面積的比率（%）。綠地率=綠地面積÷總用地面積綠地計算范圍，包括居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。而宅旁綠地等庭院綠化的用地面積，在涉及計算時也要求距建筑外墻1．5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得計入綠化用地。

綠地率

用地紅線

道路紅線

經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認(rèn)的建設(shè)用地范圍邊界線。

道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風(fēng)日照、建筑景況和地下管線的要求。

建筑紅線

建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果。二、項目規(guī)劃類

建筑高度

建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等不計入建筑高度。

建筑間距

兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定建筑日照

居住建筑之間以及與居住建筑相鄰的建筑之間的建筑間距應(yīng)滿足被遮擋居住建筑底層大寒日滿窗日照不小于2小時的日照要求。

低層建筑

多層建筑小高層建筑（非規(guī)范性術(shù)語）

高層建筑

高度小于或等于10米的建筑。低層居住建筑為一層至三層。

高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多層住宅為四層至六層。

高度大于24米的建筑。中高層住宅為七至九層，高層住宅為十層及以上。

介于多層及高層之間，一般指7-18層之間的建筑。

點式（塔式）建筑

指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比小于2的建筑。

板式建筑

指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比大于或等于2的建筑,并且短邊長度小于或等于16米。2.民用建筑分類（形態(tài)）（1）獨棟別墅→（2）聯(lián)排別墅↑（3）疊拼別墅→（5）高層板樓→（4）高層塔樓↑（6）多層板樓→三、住宅戶型相相關(guān)術(shù)語

房屋層數(shù)

層高

房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。

層高是指房產(chǎn)高度以"層"為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

凈高

住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

建筑面積

使用面積

住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。

公用面積

住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。

商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：

1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

公攤面積

竣工面積

竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計要求全部完工，經(jīng)驗收合格的建筑。

銷售面積

銷售面積是指商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。

進(jìn)深開間

在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。

住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。

住宅開間一般不超過3.0米——3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。

開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40～50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。

復(fù)式

躍式

錯層

一個住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房。餐廳、衛(wèi)生間等。

是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。

是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。錯層住宅的面積計算方法參照平面住宅面積計算。

過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。

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隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?。過道隔斷

玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)

玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割。即便是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。

四、建筑結(jié)構(gòu)類術(shù)語

建筑結(jié)構(gòu)形式

目前比較普遍的建筑結(jié)構(gòu)形式主要有六種，分別是磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框架-剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。

（1）磚混結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或者砌塊砌筑，橫向承重的梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。適合開間進(jìn)深較小，房間面積小，多層（4-6層）或低層（1-3層）的建筑，對于承重墻體不能改動。

（2）框架結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)是指由梁和柱以剛接或者鉸接相連接而成構(gòu)成承重體系的結(jié)構(gòu)，房屋墻體不承重，僅起到圍護(hù)和分隔作用。特點：可以建造較大的室內(nèi)空間，房間分隔靈活，便于使用；抗震性能優(yōu)越，具有較好的結(jié)構(gòu)延性等優(yōu)點。該建筑結(jié)構(gòu)不宜超過15層，一說不超過10層。

（3）剪力墻結(jié)構(gòu)：剪力墻結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，承擔(dān)各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。特點：適合高層建筑，但剪力墻不能拆除或破壞，不利于形成大空間，住戶無法對室內(nèi)布局自行改造。結(jié)構(gòu)自重較大，耗鋼量大。（4）寨框架-聯(lián)剪力墻債結(jié)構(gòu)：框架-辭剪力墻鍬結(jié)構(gòu)也俘稱框剪目結(jié)構(gòu)，擦這種結(jié)肆構(gòu)是在訓(xùn)框架結(jié)初構(gòu)中布頃置一定益數(shù)量的踏剪力墻福，構(gòu)成烈靈活自揭由的使發(fā)用空間跳，滿足攪不同建添筑功能望的要求微，同樣渴又有足壞夠的剪重力墻，搏有相當(dāng)蜓大的剛肯度。特點：減平面布捷置靈活嘗，空間連較大，籍一般適臨合10個～20歡層的建搭筑。（5）宋筒體結(jié)侄構(gòu)：筒體結(jié)尸構(gòu)由框壯架-剪修力墻結(jié)熊構(gòu)與全鐮剪力墻獅結(jié)構(gòu)綜愈合演變送和發(fā)展朱而來。風(fēng)筒體結(jié)堤構(gòu)是將期剪力墻轉(zhuǎn)或密柱純框架集賺中到房躬屋的內(nèi)慈部和外掌圍而形業(yè)成的空瓶間封閉暮式的筒疤體。其驅(qū)特點是編剪力墻惱集中而暮獲得較嶺大的自解由分割絡(luò)空間。特點：焦主要抗壤側(cè)力，猾四周的久剪力墻隊圍成豎遼向薄壁承筒和柱關(guān)框架組像成豎向關(guān)箱形截厘面的框晨筒，形遵成整體融，整體君作用抗壤荷，多脹用于寫該字樓建忙筑。適孩合30穿～50仍層的高牌層或超村高層建熟筑。建筑護(hù)結(jié)構(gòu)舟形式（2）框架結(jié)構(gòu)↑（1）磚混結(jié)構(gòu)↑（3）剪力墻結(jié)構(gòu)↑（4）框剪結(jié)構(gòu)↓房屋或其構(gòu)筑物斬中主要遙承受風(fēng)虹荷載或老地震作脆用引起瞇的水平色荷載和挎豎向荷揭載（重斤力）的困墻體。掉防止結(jié)同構(gòu)剪切私破壞。候其結(jié)構(gòu)北材料一明般為鋼滑筋混凝欣土或配蘿筋砌塊躺。在工范程或戶展型圖上趁標(biāo)示為叉黑色。剪力基墻承重絹墻承重墻趕指支撐侍著上部嬸樓層重噸量的墻攪體，在室工程圖倍上為黑祥色墻體怎，打掉宿會破壞績整個建鑒筑結(jié)構(gòu)蔥；非承輕重墻是階指不支頃撐著上咐部樓層及重量的姿墻體，孤只起到劫把一個熊房間和接另一個拘房間隔赤開的作憐用，在券工程圖羅上為中?？諌w免，有沒伙有這堵微墻對建伸筑結(jié)構(gòu)繩沒什么洋大的影牛響。填充憶墻一種建脖筑結(jié)構(gòu)虹，墻體步按照結(jié)干構(gòu)受力仿情況不交同，有潔承重墻轟、非承紀(jì)重墻之導(dǎo)分。非播承重墻覽包括隔搶墻、填喬充墻、挺幕墻?？p凡分隔尺內(nèi)部空深間其重東量由樓渾板或梁如承受的算墻稱為蠶隔墻；開框架結(jié)鎖構(gòu)中填岔充在柱班子之間敘的墻稱凱框架填趕充墻。代而主要胳懸掛于茅外部骨繁架間的因輕質(zhì)墻趙稱幕墻翼。常用煮窗形式

（1）平開窗：優(yōu)點是開啟面積大，通風(fēng)好，密封性好，隔音、保溫、抗?jié)B性能優(yōu)良。內(nèi)開式的擦窗方便；外開式的開啟時不占空間。缺點是窗幅小，視野不開闊。

（2）推拉窗：優(yōu)點是簡潔、美觀，窗幅大，視野開闊，采光率高，占用空間少。是采用最多類型。缺點是兩扇窗戶不能同時打開，通風(fēng)性相對差一些；有時密封性也稍差。

（3）懸窗：是沿水平軸開啟的窗。根據(jù)鉸鏈和轉(zhuǎn)軸位置的不同，分為上懸窗、下懸窗、中懸窗。A、上懸窗：鉸鏈安裝在窗扇的上邊，一般向外開啟，防雨好。B、下懸窗：鉸鏈安裝在窗扇的下邊，一般向內(nèi)開啟，通風(fēng)較好，但不防雨。C、中懸窗：窗扇兩邊中部裝水平轉(zhuǎn)軸。開關(guān)方便、省力、防雨。樓梯按想組合形直式分類件，常用昆有單跑樓家梯、雙因跑樓梯條、三跑宵樓梯、是剪刀梯等。（1討）單跑即從化一層塌直接懶爬到晌二層閃；（2）轉(zhuǎn)折怎雙跑貴樓梯：從一淚層上到柔休息平附臺，轉(zhuǎn)駐過來在哲上到二安層的樓給梯。一丘般住宅誦樓的樓慎梯多為桶此種樓掠梯。（3消）轉(zhuǎn)折三殊跑樓梯：從納一層駝上到尺休息請平臺輕，轉(zhuǎn)過90慣°上售到又話一個舍休息唐平臺攏，再面轉(zhuǎn)9泰0°懇上到哄二層祖的樓默梯。派層高亂大時污采用縮慧。（4）剪刀也梯：同摘一樓形梯間急設(shè)置俗一對換相互我重疊塵，又坑互不登相通絞的兩撲個樓宇梯。泡在其弟樓梯呼間的醫(yī)梯段技一般川為單覆跑直飄梯段書。剪絮刀樓極梯最扛重要飲的特估點是惰，在惑同一燙樓梯犬間里積設(shè)置鳳了兩豪個樓距梯，線具有渴兩條省垂直咸方向些疏散批通道志的功色能。幕根據(jù)客國家床規(guī)范捏要求義：1鍋8層涌以上蠅的塔伶式高側(cè)層建義筑，社兩座朱疏散巧樓梯嘴宜獨京立設(shè)報置，押當(dāng)確寶有困果難時絞，可舒設(shè)置鞋剪刀弓樓梯亂。樓梯結(jié)犁構(gòu)形式現(xiàn)代嘗建筑點屋頂壤形式白，主帳要為虛平屋糟頂和共坡屋講頂兩嘴種?？湟粐槹阋苑疗露瓤诵∮诙d10跑%的忙屋頂名為平客屋頂塌；坡級度大禾于1舟0%跌的屋被頂為捕坡屋抗頂。平屋膨頂按描結(jié)構(gòu)革可分采為挑據(jù)檐式晨、女歲兒墻恨式、密挑檐健女兒旨墻式姨等；坡屋頂駛按結(jié)構(gòu)詳可分為蛇單坡頂欣式、卷競棚頂式賽、硬山矩雙坡頂鞠、懸山婚兩坡頂赤、四坡域頂?shù)?。建筑仆屋頂冊形式減少拳建筑找物室迎內(nèi)熱病量向熊室外和散發(fā)壞的措順施，斥對創(chuàng)吊造適比宜的舟室內(nèi)陣熱環(huán)盜境和雪節(jié)約久能源充有重朋要作漫用。愈建筑因保溫問主要莫從建漏筑外塊圍護(hù)傻結(jié)構(gòu)鋒上采質(zhì)取措郵施。建筑保躲溫按建脆筑部位脂可分為洽外墻保椅溫、屋見面保溫給及門窗義保溫等護(hù)。其中李外墻保胸溫比較受常用的園又分為狡外墻外搏保溫、洽外墻內(nèi)撈保溫、坑夾層保匹溫。保勾溫材料陽大致有尸礦物棉旁、珍珠城巖制品尖、耐火澡纖維、初泡沫塑牌料、超僅細(xì)玻璃娛棉、H仆D-S殿TP保禍溫板等約。建筑慚保溫是智驚能建征筑技識術(shù)和鄙新興壇信息美技術(shù)仁相結(jié)冷合的拉產(chǎn)物厭，智聞能樓交宇利膨用系何統(tǒng)集益成的元方法規(guī)，將絞智能鮮型計損算機慘技術(shù)羽、通臂訊技鞭術(shù)信貍息技嚴(yán)術(shù)與姨建筑惰藝術(shù)普有機健的結(jié)怕合，注通過興對設(shè)靈備的弱自動宰監(jiān)控檢，對絡(luò)信息黑資源詳?shù)墓馨胬砗头鼘κ沟K用者球的信芳息服敲務(wù)及斑其功癢能與懸建筑零的優(yōu)基化組末合。智能客建築瘋系統(tǒng)豈主要扔包含鑰了①提SA稈安全朋自動趕化系浩統(tǒng)（厚視頻距監(jiān)控腐、門幫禁、腐防盜幻玉報警友等）稠、②傘FA肯消防燭自動謎化系征統(tǒng)（懇火災(zāi)波報警話、防魔排煙爪、應(yīng)賀急電擺源、叔防火辟卷簾媽）、魂③O揉AS阻辦公尿自動它化系抖統(tǒng)、府④C逐AS腳通信例自動終化系培統(tǒng)、之⑤B鉛A設(shè)儉備控使制與記管理濃自動雅化（分空調(diào)悉、設(shè)愈備、逼照明師、給思排水浸等）本等。智能建塌築品牌房地產(chǎn)開發(fā)需要整合的資源勞動力土地專業(yè)人員經(jīng)驗城市基礎(chǔ)、公用配套設(shè)施建筑材料資金房地產(chǎn)格項目的毅整體開撥發(fā)涵義——通過劃整合筆多種揚資源思為人賽們提難供居往住空疼間并委改變贊人們氧生存得物質(zhì)閑環(huán)境菌的一表種活禮動。2.項目開發(fā)流程房地產(chǎn)據(jù)項目的集整體開聚發(fā)流程——一個房苗地產(chǎn)項喚目的整艱體開發(fā)技經(jīng)營行翠為土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付資源獲取資源加工資源流通及再流通房地產(chǎn)皆的本質(zhì)野問題就月是土地繳資源的忘再分配數(shù)及流通垂：政府們流向開殘發(fā)商、暈開發(fā)商怪流向消鋸費者、辟消費者銀之間的懲轉(zhuǎn)移！前期(決策狹期)—躲—由拿地之到方案閘定案——重在拖決策(大局已辜定)；中期(實施期)—戴—由施工扭圖設(shè)計著到入伙——重在執(zhí)迫行；后期(運營情期)—錫—入伙備后到執(zhí)房屋叨拆除——重在服倆務(wù),重在莖總結(jié)銅反饋涼?？礃菦Q策簽約等待收樓收拾喬遷比較居住發(fā)展商物業(yè)管理客戶視角的房地產(chǎn)流程企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程項目論證產(chǎn)品策劃營銷策劃規(guī)劃設(shè)計施工管理產(chǎn)品交付物業(yè)服務(wù)銷售實現(xiàn)項目啟動會國有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證總平圖規(guī)劃設(shè)計完成方案設(shè)計完成(方案評審會）方案圖報建樁基施工圖完成主體施工圖完成建設(shè)工程規(guī)劃許可證精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板項目開工施工許可證主體開工預(yù)售證開盤主體封頂竣工驗收入伙18個關(guān)鍵場節(jié)點——里程碑剪計劃（抄一級計納劃）簽訂土疤地合同烤至獲取脈施工許塞可證6告?zhèn)€月時酸間；拿地8景個月后步開盤！土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付企業(yè)獲威得土地儲的方式行政接命令檔式：逗劃撥/協(xié)議荷出讓預(yù)。危緩改項算目、熟工商途企業(yè)男改造雜、經(jīng)年濟(jì)適卵用房難和基綠礎(chǔ)設(shè)莫施建稍設(shè)中昏的建袍設(shè)用由地分卵配基沿本上記是控剝制在惰政府里手里誓。資本市精場:1、投補資參棵股：舍用資羨金入飽股或鳴用土酬地入舊股，伐通過攏土地丘與資讀金的著互換絮共同捷組成栽項目名開發(fā)泉公司;2、土地期收購：衫直接收朋購獲得招土地，栗這種直輔接收購匠按國家鉛規(guī)定要仗繳納營模業(yè)稅、港土地增丸值稅、怒所得稅弄、印花糊稅、契畫稅等稅幼費;壞3、收磁購有猴土地別的公忙司：認(rèn)為了址避免歇繳納球契稅叫與營好業(yè)稅勺等，沉一般絡(luò)都通住過直卡接收倦購公祥司的訪股權(quán)硬，這控種收輪購公伶司的臥形式懇現(xiàn)階貸段主股要涉約及企元業(yè)所燙得稅搞或個盤人所購得稅見等稅見費，沾不用跑繳納你營業(yè)窯稅、愉土地聚增值免稅、戴契稅技。這袍是近溝年來姨比較眾紅火原的一灰種方互式，序比如寬萬科我收購貨浙江金南都家，香鐘港路莫勁收萌購順冤馳。土地嚷市場券：功通過咬在土斷地市唐場進(jìn)撿行招盟標(biāo)、犬拍賣震、掛壇牌公逮開獲獵得土輔地，病這也奪是自200苗2年7月以來欄，獲取襖土地的渴主要方康式。通瞇常的情餓況下是膀以“價喘高者得吵”為唯過一的衡稼量標(biāo)準(zhǔn)菊。土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理產(chǎn)品定位原則：以開發(fā)商的最終目標(biāo)位核心整體思路

地塊分析容積率限高

客戶分析結(jié)合區(qū)域了解客戶特征及需求市場、產(chǎn)品定位三大可行分析細(xì)化產(chǎn)品設(shè)計指標(biāo)細(xì)化產(chǎn)品設(shè)計建議執(zhí)行完善分析完善定位產(chǎn)品類型

市場分析什么產(chǎn)品好賣市場機會操作可行市場可行經(jīng)濟(jì)可行

土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理根據(jù)項宴目定位醉進(jìn)行規(guī)房誠劃設(shè)計1、概撥念方倘案設(shè)眨計；2、項目擾方案設(shè)屯計；3、施本工圖僵設(shè)計幣。土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付詳規(guī)報慚建方案報鮮建初步設(shè)您計報建施工圖課報建開工時徐間開盤時聽間設(shè)計控捕制點項目重粗要節(jié)點概念設(shè)愁計研究區(qū)域木確認(rèn)紙概念戚設(shè)計泳研究踩結(jié)論規(guī)劃類方案固設(shè)計區(qū)域規(guī)渴劃設(shè)計恐評審會區(qū)域單窩體確認(rèn)實施方納案完成基礎(chǔ)嘉施工陷圖全套瀉施工膠圖完顆成景觀設(shè)結(jié)計銷售包潑裝設(shè)計方案文理本中，律最重要肆兩張圖——項目摟總平最面圖腎、標(biāo)坐準(zhǔn)層柄平面幟圖！土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付實施方案施工圖方案設(shè)計施工圖概念方案3個月5個月2個月設(shè)計周期3：5：2雙擊添銜加標(biāo)題優(yōu)文字1.房團(tuán)地產(chǎn)開拆發(fā)過程茫中所涉性及的部反門有:發(fā)改委傍、規(guī)劃交局、國蜘土局、甜建設(shè)局來、環(huán)保歪局、消烏防辦、癥人防辦珍、氣象疾局、房絞管局、閣審圖辦、躍墻改辦撤、白蟻飄、質(zhì)監(jiān)抖局、安鉗監(jiān)局等2.房地產(chǎn)嚼開發(fā)過連程中從綱政府部鉤門取得裁的主要瓦證件有:《國有土釣地使用灰證》、《建設(shè)句用地柔規(guī)劃配許可求證》、《建設(shè)工掙程規(guī)劃皂許可證》、《建設(shè)捎工程村施工貪許可軍證》、《商品虧房銷創(chuàng)售(預(yù)售)許可證》土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付國有塌土地居使用繩證是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。建設(shè)用董地規(guī)劃協(xié)許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。建設(shè)寧工程搭規(guī)劃箏許可具證城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。報建證件簡介建筑工程施工許可證為了加強對建筑活動的監(jiān)督管理，維護(hù)建筑市場秩序，保證建筑工程的質(zhì)量和安全，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》、《建筑工程施工許可管理辦法》等法律。法規(guī)規(guī)定，1999年12月1日起在全國施行建筑工程施工許可證制度，此前，全國各地方政府也有類似管理制度，但名稱及管理方式缺乏統(tǒng)一指導(dǎo)，如開工報告、開工證等。商品房預(yù)售許可證是由房管局審核批準(zhǔn)的，獲得商品房預(yù)售權(quán)的法律憑證，受到法律保護(hù)。建設(shè)工程驗收合格證獲得各相關(guān)部門審核批準(zhǔn)的，開發(fā)商開發(fā)的產(chǎn)品符合法律規(guī)定，由建設(shè)不么所核發(fā)的法律憑證。報建證件簡介及意義