吉首房建項(xiàng)目工程前期策劃

打造湘西旅游休閑地產(chǎn)示范區(qū)

——鳳凰縣翡翠城項(xiàng)目前期策劃謹(jǐn)呈：鳳凰縣崇文房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2011年7月7日目錄一、項(xiàng)目背景二、項(xiàng)目發(fā)展方向研究三、項(xiàng)目主題定位四、項(xiàng)目產(chǎn)品完善建議五、項(xiàng)目形象定位一、項(xiàng)目背景鳳凰——邊城傳說(shuō)“中國(guó)最美的小城”縣城建設(shè)古樸典雅，北門、東門古城樓，沱江河畔的吊腳樓別具一格，還有那飛檐斗角的萬(wàn)壽宮、大成殿、天王廟、遐昌閣、萬(wàn)名塔，構(gòu)成了一幅美麗的畫卷。沱江—鳳凰母親河鳳凰的母親河：依古城墻緩緩流淌，世世代代哺育著古城兒女。坐上烏篷船,聽著艄公的號(hào)子，看著兩岸已有百年歷史的土家吊腳樓，別有一番韻味。順?biāo)拢┻^(guò)虹橋一幅江南水鄉(xiāng)的畫卷便展現(xiàn)于眼前。自然資源：沱江在鳳凰縣境長(zhǎng)96.9公里，流域面積為732.42平方公里。多年平均流量11.89立方米/秒，自然高差533米。歷史文化：沈從文故居,吊腳樓,南方長(zhǎng)城,跳巖,虹橋,舒家堂,南華山,北門城樓萬(wàn)壽宮、萬(wàn)名塔、奪翠樓。。。沱江之于鳳凰縣鳳凰的發(fā)展對(duì)湘西旅游發(fā)展有著舉足輕重的作用2009年接待游客485萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)約13.8%。2009年鳳凰旅游接待人數(shù)占湘西的45.8％2009年鳳凰旅游收入占湘西的51.3％鳳凰的旅游收入一直保持較高的水平，09年突破26億。2009年游客的總?cè)藬?shù)達(dá)到485萬(wàn)人次。鳳凰已成為全國(guó)十大熱點(diǎn)旅游城市之一。2010年進(jìn)入“中國(guó)生態(tài)宜居城市”?！白罴淹顿Y環(huán)境縣”行列。2009鳳凰湘西州比例旅游總?cè)藬?shù)485萬(wàn)1060萬(wàn)45.80%旅游總收入26億50.66億51.30%本項(xiàng)目位于鳳凰十里沱江風(fēng)光帶中樞，總建筑面積6萬(wàn)平方米。鳳凰翡翠城位置10里沱江風(fēng)光帶項(xiàng)目周邊建筑目前地塊北靠青龍山，南臨沱江，西面是鳳凰人家，東面是村民住宅。西向北向南向東向項(xiàng)目地塊的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、通達(dá)性較好209國(guó)道穿越本項(xiàng)目地塊；規(guī)劃中的吉懷高速；鳳大高速；鳳凰火車站；鳳凰旅游產(chǎn)業(yè)縱深發(fā)展的“抓手”高爾夫別墅體育中心別墅區(qū)作為鳳凰古城的價(jià)值提升機(jī)會(huì)，本項(xiàng)目應(yīng)該如何發(fā)展？本項(xiàng)目屬性界定：十里沱江風(fēng)光帶承上啟下的樞紐鳳凰古城東擴(kuò)的關(guān)鍵高地二、項(xiàng)目發(fā)展方向但發(fā)展方向不符合項(xiàng)目自身的價(jià)值屬性

鳳凰不缺普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目普通房地產(chǎn)項(xiàng)目除了滿足居住需求以外，沒有給區(qū)域帶來(lái)更多的價(jià)值本項(xiàng)目方向之一：走親水大盤開發(fā)路線民俗園鳳凰人家鳳凰家苑汽車總站商住樓潛龍居鳳凰翡翠城鳳凰普通房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱起價(jià)均價(jià)鳳凰家苑1680元M21800--1900元M2目前對(duì)外報(bào)價(jià)2100元M2鳳凰客運(yùn)總站商住樓1650元M21980元M2沃?；▓@1680元M21998元M2隆興商貿(mào)城/住宅2480元M2，商業(yè)11000元M2-25000元M2。鴻景銘苑/2000元M2左右項(xiàng)目名稱戶型面積鳳凰家苑63M2----176M2（一室一廳、兩室兩廳、三室兩廳、復(fù)式樓；其中以三室兩廳為主，約占總戶數(shù)的80%）鳳凰客運(yùn)總站商住樓90.14M2----152.1M2（兩室兩廳、三室兩廳、四室兩廳；其中以三室兩廳為主）鳳凰人家江景商住別墅沃福花園92.89M2----134.29M2（兩室兩廳、三室兩廳；其中以三室兩廳為主，約占總戶數(shù)的90%）隆興商貿(mào)城住宅40戶，店面178間，鋪位664個(gè)，鴻景銘苑92.14M2----135.39M2（兩室兩廳、三室兩廳；其中以三室兩廳為主，約占總戶數(shù)的90%）縣級(jí)城市客戶對(duì)價(jià)格非常敏感?？偟南M(fèi)人群有限居民消費(fèi)能力有限杭州北京上海樓盤均價(jià)2.6萬(wàn)2.23萬(wàn)2.1萬(wàn)項(xiàng)目名稱起價(jià)均價(jià)鳳凰翡翠城/2300元/M2價(jià)格的巨大差距，激發(fā)想象空間《2010年7月中國(guó)城市房?jī)r(jià)排行榜》國(guó)內(nèi)大城市和鳳凰的房?jī)r(jià)對(duì)比也不符合各方主體的期望——站在城市發(fā)展的角度，政府希望能夠通過(guò)項(xiàng)目的開發(fā)提升區(qū)域乃至城市的價(jià)值高度決定影響力；項(xiàng)目的占位決定了思考的角度和平衡的利益層面；我們不但著眼于項(xiàng)目的順利開發(fā)，更要看到項(xiàng)目的成功開發(fā)之于沱江、鳳凰城市發(fā)展的積極意義!項(xiàng)目的成功開發(fā)項(xiàng)目的成功開發(fā)項(xiàng)目于鳳凰的意義區(qū)域價(jià)值迅速提升鳳凰對(duì)湘西影響VISION期望一政府沱江對(duì)于古城的貢獻(xiàn)市民希望能夠更多的享受到鳳凰的休閑空間城市賦予項(xiàng)目的使命項(xiàng)目特征沱江十里風(fēng)光帶承上啟下的樞紐鳳凰古城東擴(kuò)的關(guān)鍵高地項(xiàng)目的期望鳳凰現(xiàn)狀為城市增添新的光彩為市民休閑增添新的去處為文化生活提供新的內(nèi)容古城可休閑的地方不多生態(tài)環(huán)境面臨惡化旅游季節(jié)性非常明顯MISSION期望一市民鳳凰縣崇文房地產(chǎn)開發(fā)公司

作為一個(gè)有社會(huì)責(zé)任感企業(yè)，希望通過(guò)項(xiàng)目的開發(fā)樹立更高的

企業(yè)品牌形象本項(xiàng)目需要與企業(yè)有社會(huì)責(zé)任感的品牌形象保持一致期望一企業(yè)項(xiàng)目本閥身的價(jià)處值屬性紡和政府嶺、企業(yè)辰、市民豬三方的閘期望對(duì)久本項(xiàng)目手提出了脹更高的婆發(fā)展要互求各方目標(biāo)聚焦1、做一個(gè)對(duì)鳳凰乃至湘西有意義和深遠(yuǎn)影響的百年工程。2、以處在十里沱江風(fēng)光帶的樞紐位置提升區(qū)域價(jià)值。站在沱江，乃至城市的角度，本項(xiàng)目真正的發(fā)展方向和戰(zhàn)略？在項(xiàng)目嶺過(guò)程中雷，我們嘆從城市作發(fā)展的攏高度以胸及項(xiàng)目移和城市掏聯(lián)系解仇讀翡翠從城項(xiàng)目賽，對(duì)項(xiàng)相目的發(fā)銹展方向志、定位蘋以及發(fā)強(qiáng)展策略撤進(jìn)行了閣廣泛的刃調(diào)查和癢有針對(duì)賠性的研纖究。實(shí)地調(diào)研與踏勘深度訪談國(guó)內(nèi)外案例分析專題研究調(diào)研內(nèi)容：城市發(fā)展現(xiàn)狀城市總體規(guī)劃自然人文資源分布與利用城市旅游景點(diǎn)調(diào)研項(xiàng)目地塊勘查……調(diào)研區(qū)域：鳳凰縣城區(qū)張家界區(qū)域吉首區(qū)域懷化區(qū)域銅仁區(qū)域……政府官員：鳳凰縣旅游局鳳凰縣政府辦鳳凰縣國(guó)土局鳳凰縣招商局……專業(yè)人士：張家界金瑞旅游發(fā)展有限公司湖南師范大學(xué)旅游規(guī)劃研究院……參考性案例：八大關(guān)青島泰晤士小鎮(zhèn)上海耶荷鎮(zhèn)法國(guó)豪斯登堡日本華僑城深圳班芙小鎮(zhèn)加拿大上海新天地……現(xiàn)狀研究：鳳凰房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目本體條件分析城市規(guī)劃研究鳳凰區(qū)域資源盤點(diǎn)……針對(duì)性問(wèn)題研究：鳳凰旅游城發(fā)展研究以人文資源為驅(qū)動(dòng)的旅游城發(fā)展規(guī)律研究開放區(qū)域規(guī)劃研究鳳凰旅游發(fā)展格局研究……我們愧從以章下思件路展少開本帝項(xiàng)目吉的研冷究項(xiàng)目?jī)r(jià)役值研究項(xiàng)目柜屬性寇界定發(fā)展方駝向研判項(xiàng)目發(fā)愉展思路發(fā)展班方向代研判發(fā)展使拍命研究綜合效粒益評(píng)估國(guó)內(nèi)采外成務(wù)功案狼例研脖究成功洲區(qū)域仆發(fā)展客關(guān)鍵棋因素尋找項(xiàng)扒目發(fā)展鑄的主線區(qū)域面整合記分析綜合盟效益砌評(píng)估項(xiàng)目抹背景歪區(qū)域菊分析案例灣分析妄與研詠究發(fā)展免模式錄界定區(qū)域銀發(fā)展悅階段微分析項(xiàng)目發(fā)遼展使命功能央布局項(xiàng)目司地塊膽解析國(guó)內(nèi)怒外成眼功案榮例研姜究成熟理帖論研究布局的孔基本原飯則功能布眠局發(fā)展戰(zhàn)匙略整體耐定位鳳凰烤因其更獨(dú)特貼的人播文資樹源和名一定燥的自潔然資繪源使般其成暈為國(guó)很內(nèi)外著知名厲旅游肅目的橋地城砌市鳳凰顫的旅楚游收快入一釣直保稿持較懂高的插水平畜；鳳凰已校成為全攀國(guó)十大侍熱點(diǎn)旅漏游城市戴之一；歷年鳳筋凰旅游證人數(shù)及有收入指危標(biāo)旅游鬧業(yè)是匙鳳凰恨乃至畜湘西仆州的父支柱糧產(chǎn)業(yè)鳳凰旅己游產(chǎn)業(yè)成結(jié)構(gòu)：200刪6年，鳳牌凰旅游循業(yè)的收民入已經(jīng)充占全縣GD尊P的32北%，接待弊游客達(dá)病到350萬(wàn)人次躺，旅游怖總收入11.旨8億元大，接航近湘詞西州睜旅游村收入支的一聯(lián)半。20添09年以日旅游第業(yè)為誼主體切的第效三產(chǎn)利業(yè)產(chǎn)計(jì)值占GDP的比絞重63廉%，游客況的總?cè)霜{數(shù)達(dá)到48邀5萬(wàn)人奶次，品旅游拐收入箱突破26億元碼。文化旅香游業(yè)為旨鳳凰縣挑直接提肅供就業(yè)銳崗位1.延5萬(wàn)個(gè)戴，涉軌旅從熱業(yè)人反員共體計(jì)4.5萬(wàn)人。宣旅游商息品經(jīng)銷地店500多家褲，姜斑糖作匠坊35家，宗已發(fā)伴展成墻了億岸元產(chǎn)義值的“大產(chǎn)京業(yè)”。星志級(jí)飯蔬店11家,旅行股社8家、9家旅膠行社墻分部秩。旅剩游酒擴(kuò)店、愧賓館400余家,總床壟位12找35飼4個(gè)，翼其中50個(gè)床似位以享上規(guī)喊模的連賓館蔑、酒姨店共50家，床拖位63味07個(gè)，鴨居全究州之粒首。重要旅游城市旅游總?cè)藬?shù)（人）旅游總收入（元）GDP（億元）旅游業(yè)占GDP比重張家界1900萬(wàn)100.2億20947.9%麗江465萬(wàn)53.6億542.110.6%桂林1860萬(wàn)126.9億977.412.9%恩施664萬(wàn)24億280.78.6%資料來(lái)揉源：200傘9國(guó)家播旅游靈年旅冒游數(shù)期據(jù)統(tǒng)愉計(jì)鳳凰游爸客停留猶時(shí)間短賺、人均謝消費(fèi)低楚兩大特另點(diǎn)各項(xiàng)數(shù)見據(jù)表明眉：鳳凰厚旅游接命待指標(biāo)益逐年上拼升.但基禽礎(chǔ)尚唉顯薄陰弱，嗓旅游庭目的奔地功但能有傭待夯職實(shí)。重要旅游城市旅游人數(shù)（萬(wàn)人）旅游收入（億元）人均消費(fèi)（元）張家界1900100.2527.4麗江46553.61152.7桂林1860.08126.92682.4鳳凰485.9526534200隊(duì)9年中脖西部蒜五座并旅游越城市管數(shù)據(jù)大統(tǒng)計(jì)方表“先去衣看下纖張家合界，淋有時(shí)當(dāng)間再鋼去鳳翻凰，罷最多棄停兩甚天。--背--訪談外帳地游客海外游客人數(shù)國(guó)內(nèi)游客人次旅游總旅游收入2008年6.46萬(wàn)426.54萬(wàn)19.28億2009年4.83萬(wàn)485.95萬(wàn)26.09億200般8和20良09鳳凰脂各項(xiàng)分旅游椒指標(biāo)以文傻化旅丹游為極主導(dǎo)番，著而力打油造國(guó)奧際旅先游目疏的地器。世博刊園——園藝底觀光鍛游覽石林風(fēng)檔景區(qū)——獨(dú)特循的地慎形景赤觀宜良九枕鄉(xiāng)風(fēng)景俘區(qū)——溶洞景濁觀安寧光溫泉……資源植優(yōu)勢(shì)定位優(yōu)點(diǎn)勢(shì)沱江想十里飾風(fēng)光尚帶號(hào)是實(shí)鋤現(xiàn)鳳皺凰旅貧游業(yè)惱二次禾騰飛貸的關(guān)上鍵驅(qū)夕動(dòng)點(diǎn)那！鳳凰古鏟城被評(píng)慮為國(guó)家4A級(jí)景區(qū)中國(guó)旅賄游強(qiáng)縣中國(guó)湖最美勉的小饅城中國(guó)震生態(tài)扇宜居是城市國(guó)家勇級(jí)歷役史文氣化名兄城實(shí)現(xiàn)尼從單旬一觀妖光型宗向觀奏光、認(rèn)休閑武、度匆假、越文化姨體驗(yàn)通復(fù)合型轉(zhuǎn)變悲，全面行提升鳳區(qū)凰旅游宗業(yè)的整里體吸引雕力和綜膜合競(jìng)爭(zhēng)鞏力。隨著鳳饑凰的城災(zāi)市化進(jìn)燃程，本藏案是城皇市“東征”縱深巡壽發(fā)展膠的樞氏紐鳳凰近城市潮規(guī)劃發(fā)展方行向鳳凰城鏈?zhǔn)谢蕚鹘y(tǒng)電意義銜的城掘市概可念正您被顛沃覆，木城市沉核心遙區(qū)域駝擴(kuò)大貞；杯十里薪沱江何風(fēng)光喜帶的葉城市幸地位險(xiǎn)再次晨提升盛，播成為妙城市跨的旅仆游休孝閑核晨心帶鎮(zhèn)。2000年2010年2020年聯(lián)合國(guó)法14.3%24.9534.18時(shí)間序列方法14.3%22.3633.53幾何平均14.323.6633.86西進(jìn)追、居北拓墨、刃東征20圍09年全縣袋城鎮(zhèn)建工成區(qū)面烈積達(dá)20平方觸公里良，中哀心鎮(zhèn)丸建設(shè)斬區(qū)面旱積達(dá)4.項(xiàng)5平方公庸里。政吵府加快炊鳳凰古鄙城核心作景點(diǎn)區(qū)擾、舊城調(diào)商貿(mào)娛籠樂區(qū)、因紅旗行揮政生活語(yǔ)區(qū)、堤唐溪文教錢體育區(qū)魂、城北各旅游物思流集散青區(qū)、棉輪寨旅游討服務(wù)休目閑區(qū)“其六大城脆市功能籍區(qū)”開丈發(fā)建設(shè)魔。棉寨牧旅游益服務(wù)券休閑島區(qū)——城市縱往深發(fā)展緊樞紐區(qū)縱深發(fā)緩展樞紐垮區(qū)；未來(lái)的農(nóng)旅游休決閑城；123對(duì)鳳凰淹旅游持扒續(xù)發(fā)展磨起至關(guān)疼重要的浮作用。站在鳳胸凰“城市命縱深幕發(fā)展姓樞紐莫區(qū)”發(fā)展窗的角厘度，尋找本孝項(xiàng)目的覺發(fā)展方需向和使凳命我們蘭研究鼻了國(guó)燭內(nèi)部心分案淹例，慚按照定驅(qū)動(dòng)助因素效總結(jié)殊出四疼種模哥式具體驅(qū)膨動(dòng)因素余及代表虛城市案漫例歷史古碌城：西安鄰古城歷史文貌化：上?；\城隍鵝廟歷史文化驅(qū)動(dòng)自然資源驅(qū)動(dòng)商業(yè)驅(qū)動(dòng)山：長(zhǎng)沙岳粥麓山湖：杭州推西湖游樂園蓋：深圳貌華僑北城會(huì)展鋪：上海世唯博園藝術(shù)：北京79梨8藝術(shù)區(qū)商業(yè)街轎區(qū)：西安曲刺江新城深圳華壤強(qiáng)北主題驅(qū)動(dòng)鳳凰是矛典型的莊以人文么資源為乘驅(qū)動(dòng)的禿城市中骨心旅游岡城。單一唯的觀絨光功籍能造獎(jiǎng)成游才客的蔬過(guò)路促游，記不利繁于旅迅游產(chǎn)不業(yè)的而發(fā)展系。多元化文發(fā)展有兵利于旅慰游地的互繁榮和艷增加區(qū)納域活力弊，快速弓拉動(dòng)旅指游產(chǎn)業(yè)嘴發(fā)展。起步豎階段冶：?jiǎn)我还η勰馨l(fā)展階燙段：多元化萄發(fā)展成熟階著段：產(chǎn)業(yè)烏鏈形寧成商業(yè)度假居住觀光產(chǎn)業(yè)鏈雷的形成飾有利于喉旅游經(jīng)企濟(jì)的可檔持續(xù)發(fā)蛾展，并祥對(duì)城市誕發(fā)展起泥到帶動(dòng)霸作用。觀光觀光商業(yè)度假居住娛樂休閑商務(wù)娛樂會(huì)展文化啟示睬之一獸：以協(xié)人文屈資源齒為驅(qū)醒動(dòng)的鍬城市還中心族旅游敏城發(fā)理展規(guī)納律：詢由癢功能約單一陽(yáng)向功揉能多久元化案發(fā)展咬，最稿終形膚成完枝整的燭產(chǎn)業(yè)軋鏈，沙使區(qū)非域的呼旅游嘗經(jīng)濟(jì)煤可持披續(xù)發(fā)多展度假旅游休閑自然貓資源歷史緩及本肯土文吸化城市企人文娛樂商務(wù)居住杭州迫西湖游在系桑統(tǒng)開求發(fā)、預(yù)整體銷規(guī)劃稍過(guò)程欠中，叢注重元自然結(jié)景觀粉與人文資源貨的挖掘四與整合冶，逐漸棉由傳統(tǒng)獸的旅游賠景點(diǎn)轉(zhuǎn)員型成為盞集旅游、福休閑串、娛誓樂、咽度假盯和文型化體畢驗(yàn)于獵一體駝的綜億合型倍旅游綠區(qū)。秀美鈔的自渡然景勇觀東方休辦閑之都西湖文陸化案例研魄究表明忍：城市剩人文資求源的整鮮合和優(yōu)疼化是提星升城市場(chǎng)旅游競(jìng)雙爭(zhēng)力的炮必然規(guī)繁律。優(yōu)美的將傳說(shuō)歷史授人文濱資源啟示事之二澇：從拜對(duì)人謙文資奔源的盒挖掘脅、整族合、爺優(yōu)化黃城市顯的人傍文資嶼源因抗子，瓜保持莊城市董旅游文生命篩力。啟示之浮三：逐麻漸由相煉對(duì)獨(dú)立踩的旅游支地轉(zhuǎn)向沉城市的姜主要功貿(mào)能區(qū)，玻成為城漠市居民咱活動(dòng)的猶空間載古體杭州前西湖舌：歷經(jīng)幾瀉個(gè)發(fā)展荷階段，軌最終成讓為杭州獵城市景勇觀的杰侵出部分判和內(nèi)在朝功能空島間自然淳樸階段園林藝術(shù)化階段城市景觀化階段起步階精段（80年代藍(lán)之前以）發(fā)展階裙段（80年代—20殿02）成熟階自段（20醫(yī)02—）魅力西程湖休閑體西湖富裕透西湖文化西更湖生態(tài)西鈔湖活力西是湖和諧西鞭湖新加坡慶河兩岸——觀光型飄旅游區(qū)執(zhí)轉(zhuǎn)變?yōu)楦饪s城鬼市

文法化、生仇活的主嶄要功能慢空間新加棗坡歷容史、寫經(jīng)濟(jì)夠與社嬸會(huì)文歐化的歇發(fā)源變地新加撤坡的哀母親幫河駁船游笑客觀光養(yǎng)區(qū)城市允休閑懷娛樂憑區(qū)新加為坡河率旅游溜業(yè)的餃開始凍，欣離賞兩射岸秀姿美風(fēng)圓光商店、沖餐廳、冶酒吧、傳俱樂部螞等以休耕閑娛樂淘、餐飲餃、購(gòu)物德為主題饞的娛樂手場(chǎng)所新加陡坡河蘇兩岸：不登僅僅源是吸渴引外活地游化客的名觀光泛旅游婚區(qū)，時(shí)同時(shí)勤也遼是濃需縮了疑新加朱坡的茶生活脹和文端化，唉成為嗚本地鍋人休甲閑娛桿樂的纏主要紗場(chǎng)所晌。參考以琴人文資制源驅(qū)動(dòng)坊為主的沙旅游地翻產(chǎn)發(fā)展碰的內(nèi)在獲邏輯，哭分析過(guò)沱江風(fēng)哈光帶的掌發(fā)展?fàn)盥r功能分樓析旅游伯基礎(chǔ)忘設(shè)施即建設(shè)旅游闖度假偷消費(fèi)升者分賺析產(chǎn)業(yè)結(jié)會(huì)構(gòu)沱江風(fēng)廚光帶發(fā)展旅游資辰源挖掘秤和產(chǎn)品胡創(chuàng)新分漏析沱江反風(fēng)光飯帶三桃期建執(zhí)設(shè)旅游度供假產(chǎn)品鳳凰樣古城張經(jīng)過(guò)犧十幾寇年的竄開發(fā)剩建設(shè)涉，已甜經(jīng)形身成自擁身特幅色脹鳳凰氏城區(qū)泰旅游炸主要游集中爭(zhēng)在古闖城和屈沱江裕風(fēng)光軟帶民俗打文化艙展示傳統(tǒng)民揮居/建筑名藝術(shù)寫生基妨地：眾多多芬藝術(shù)院狼校學(xué)子殃采風(fēng)之殿地。鳳凰膠高爾蛾夫：南華寬山國(guó)勵(lì)家森馳林公義園高寄爾夫療球場(chǎng)掀。沱江計(jì)風(fēng)光福帶：譚盾的《水樂》，其靈緊感源自所鳳凰古昌城的母撫親河——沱江。沈從革文故弦居：鳳凰傳估奇文豪精的故居射。黃永玉熱工作室繳：有雕塑辦陳列室豬、美術(shù)宣、書法擱作品展旬室。4星級(jí)天攪下鳳凰撓大酒店鳳凰牌已形鞭成多擠元的襲旅游曾區(qū)體顫系，窯從觀微光型遺開始慶向上休閑癥度假士文化蟲體驗(yàn)殿型轉(zhuǎn)貧變熊希感齡故嘴居：民國(guó)薦第一莫任總狹理但各肢功能災(zāi)相對(duì)率獨(dú)立拋和封固閉，承缺乏穴整合款，留沒有號(hào)形成榨相互五支撐臨的產(chǎn)叉業(yè)鏈旅游度假休閑購(gòu)物娛樂居住餐飲存在曉問(wèn)題1：鳳失凰在量旅游捏功能蘭發(fā)揮畝上有驢散點(diǎn)漢，無(wú)經(jīng)系統(tǒng)戚的優(yōu)評(píng)化和波整合徒。？隨著域鳳凰妨的建優(yōu)設(shè)逐彼漸完嗎善，恒游客蔑數(shù)量蠅、旅形游收傲入、迫從業(yè)杠人員會(huì)等各吸項(xiàng)指號(hào)標(biāo)在部不斷渾攀升序號(hào)項(xiàng)目200820091旅游總收入19.28億26.09億2門票1.29億1.55億3人數(shù)426.54萬(wàn)人485.95萬(wàn)人4外籍游客6.46萬(wàn)人4.83萬(wàn)人5旅行社24個(gè)38個(gè)6從業(yè)人數(shù)5萬(wàn)人6萬(wàn)人旅游收亡入年增款長(zhǎng)：6.霜81億年增長(zhǎng)像率：35%游客畫年增閃長(zhǎng)：59東.41萬(wàn)人屋次游客年兔增長(zhǎng)率朋：13半.9涉%但區(qū)避域活返力明即顯不雨足普通粒客棧鮮，淡吵季入紐奉住率襯低14星遷級(jí)酒算店入倆住率螺遠(yuǎn)高草于普隱通賓豪館2商業(yè)、哲娛樂、朽互動(dòng)體召驗(yàn)的配窩置沒有耐優(yōu)化3“目前6個(gè)月奸的淡愚季沒汁人來(lái)亂，是駐致命脫的……裙”--藝--訪談?dòng)袃|家客?！坝慰痛笾叶际窃诓懦峭鏁円惶炀椭甲吡耍圩〉臅r(shí)萬(wàn)間內(nèi)太變短……”---戶-訪談?lì)D金水召橋經(jīng)鏈理存在問(wèn)斯題2：鳳照凰有襪特色虎，但防缺乏逐聚焦庸和興糟奮點(diǎn)年平均入住率團(tuán)散比例江月樓20%9。5：0.5城市粉基礎(chǔ)傭設(shè)施弟建設(shè)代不斷掘發(fā)展鳳凰縣拒旅游經(jīng)書過(guò)十多戲年的開災(zāi)發(fā)建設(shè)伐，關(guān)鍵排性交通件格局即謎將形成砍！鳳大屆高速呆：是宴銅仁牢鳳凰宣機(jī)場(chǎng)啟和鳳攪凰的份對(duì)節(jié)慈專用擠高速遵。260公里有4個(gè)機(jī)場(chǎng)旱（銅仁搜鳳凰、汁芷江機(jī)槍場(chǎng)、常星德機(jī)場(chǎng)訓(xùn)、張家龍界機(jī)雅場(chǎng)）鳳凰蒼火車脂站：蝴是解買決大忍規(guī)模乓游客頓到達(dá)痛的瓶艇頸工惰程?？h鄉(xiāng)油已路為主羊的路網(wǎng)右工程建機(jī)設(shè)以村級(jí)序公路為川主的通觀達(dá)工程圣建設(shè)鳳凰縣鏈在國(guó)內(nèi)浪國(guó)際的性知名度皂不斷提女高沱江沿途岸已成奸為“夜呈鳳凰”伍的明珠棉寨胞旅游蛾休閑伴功能糖區(qū)的苦確定隨著班鳳凰侮縣城投市規(guī)浪劃的嘆擴(kuò)大吳，城但市化似格局間初現(xiàn)侄端倪十里沱療江風(fēng)光蜻帶三期爬即將承晨擔(dān)城市喇功能但居微民+游客鴨對(duì)沱返江缺延乏歸丈屬感存在來(lái)問(wèn)題3：沱江號(hào)風(fēng)光帶紋一、二持期有外喉在表現(xiàn)暖，但沱劃江還沒黑有精神匠歸屬大家接都是狼這樣伙做呀例，都掏要洗煙衣服描呀。---團(tuán)-訪談蓄市民1人之兼力總珍不到徒哇，孫我盡答量提善醒，---羽-訪談苗氧族導(dǎo)游沱江屯下游象水很瞞臟，巾過(guò)了而杜田頸大橋般就很精荒涼館，沒辯有什富么好村玩的。--倒--羨-懷化驢低友西湖——外地人鋤眼中的佳杭州精椒神，杭驕州人眼阿中的休撒閑文化惕。作為城筋市縱深獲發(fā)展的炸樞紐，導(dǎo)本項(xiàng)目功必須站屠在全局放的高度緒，廊提升本流案的旅鍛游價(jià)值故和尋求凈發(fā)展方稻向！三、項(xiàng)驚目主題掀定位作為失城市洪旅游禮縱深營(yíng)發(fā)展尼的節(jié)甚點(diǎn)，投本項(xiàng)護(hù)目承狗擔(dān)三飼大使蟲命1、十揮里沱足江風(fēng)縱光帶疤重要績(jī)樞紐3、湘缺西文摸化的揪傳播熟平臺(tái)2、鳳拼凰旅僻游休絨閑的瘦活力跨中心我們通拌過(guò)研究眼類似區(qū)觸域成功給案例，黨尋求區(qū)圈域成功刻運(yùn)營(yíng)的元關(guān)鍵績(jī)雹效指標(biāo)人文絕元素困成功糕融入晉區(qū)域燙的發(fā)援展區(qū)域半充滿皇活力區(qū)域游持續(xù)揉發(fā)展有較仍大影徹響力有吸引畫力位于城紹市區(qū)域有靈士魂的著重分針析四個(gè)設(shè)案例：上海泰程晤士小傅鎮(zhèn)青島八筆大關(guān)日本鉤豪斯蹲登堡上海新襲天地（驅(qū)圖）青島?八大關(guān)勁景區(qū)以釀建筑的招人文故早事作為鎮(zhèn)主線穿富插整個(gè)色區(qū)域A八大霧關(guān)景杏區(qū)面候積1送05坊0畝難，灶有十記條幽龜靜清述涼的陽(yáng)大路侵縱橫篩其間貼，其闖主要詠大路鍛因以深我國(guó)括八大沒著名屯關(guān)隘廚命名效，故淡統(tǒng)稱績(jī)?yōu)椤鞍舜箨P(guān)”建筑背駕后的“故事”賦予了額建造本膽身和區(qū)廢域以靈歐魂丹麥家王子喘到青忌島，廊修建辦給丹待麥公煌主來(lái)利青島彩避暑匠時(shí)居膠住，幸被稱耳為“公主樓”。景區(qū)與件城市完賤全融合盞，為市敘民了提州供一個(gè)優(yōu)完全開吹敞的公擊共空間A道路別墅青島六八大但關(guān)有信非常洽美麗伏的風(fēng)后景、傷富有緞人文盜意義躲的建婦筑和沫大面禾積的退開放撲空間字，很妖多年環(huán)輕人投都在虎這里搖拍攝害婚紗凈照日本豪飼斯登堡蓄是日本壺利用與梢荷蘭的診文化淵椅源，學(xué)柏習(xí)荷蘭健人的建該國(guó)精神醒而打造嶄的文化零區(qū)B長(zhǎng)崎曾著是日本腫少數(shù)能圣與海外獄通商的成貿(mào)易港餓口之一艱，其貿(mào)盼易國(guó)也啞僅限于論中國(guó)（待明朝）麻與荷蘭宿，可見富其與荷艇蘭文化嘩淵源之辰深199頓2年，月在荷徹蘭政塞府與貸日本賽眾多硬大企婦業(yè)的毫支持僑下，山以神奶近義刺邦先論生為織中心苗，集胳合了香歷史太學(xué)家辨、建創(chuàng)筑家俗、海懷洋學(xué)背者、晌環(huán)境狼學(xué)家啞等，擺在荷破蘭與嬌長(zhǎng)崎夾之間搜的歷乏史、攝文化致背景警的共斃識(shí)之遵下，渠展開棵豪斯布登堡故宏偉員的造捆城計(jì)或劃，偽填海昂打造兼荷蘭秩風(fēng)格徹的主陽(yáng)題園盆林——豪斯酬登堡翅。豪斯嚷登堡碑在城鍛市建越設(shè)、齡娛樂充設(shè)施舍等方五面均事營(yíng)造1７世駁紀(jì)的桃荷蘭爺城鎮(zhèn)雷風(fēng)貌B仿照荷鏈蘭而建婦的豪斯挽登堡提帳供了百拍分之百驅(qū)的歐洲貌風(fēng)情：「歐禮洲大賭飯店循」「丹信哈格傘飯店釋」「阿燃姆斯咳特丹拖飯店算」「森案林小床別墅競(jìng)」「荷愛蘭式錢餐廳問(wèn)」「荷報(bào)蘭民廢族博楚物館隆」「豪肅斯登求堡宮乎殿」分毫榮不差濃地再透現(xiàn)了觸荷蘭熄女王逼宮殿蟲的原病型。在不同境季節(jié)，抗分別以言郁金香華、海洋地、收獲悔、圣誕苦節(jié)、喘農(nóng)歷新悶?zāi)隇橹鞅☆}，設(shè)握計(jì)風(fēng)格警各異的責(zé)盛大表拜演活動(dòng)刺?！ㄥX婚游日蓄本，品免費(fèi)太游荷堵蘭上海?泰晤州士小掠鎮(zhèn)——純粹英剪倫風(fēng)貌綁的風(fēng)情具展示區(qū)C泰晤芝士小削鎮(zhèn)有漢取舍碧地移也植了墾英國(guó)霸泰晤肚士河啦邊小裁鎮(zhèn)的際規(guī)劃恩理念奶與建齡筑風(fēng)灑貌人文元艙素自然成融合到俊各個(gè)細(xì)糞節(jié)，原緞汁原味彎的英倫移風(fēng)情一帶覽無(wú)遺C人文毀故事自：天主找教堂客１２聾３塊煙立線溫冷噴軟彩繪勒玻璃猴是濃墳縮了威１２咬３個(gè)漲傳奇叔的宗經(jīng)教故急事。建筑拉風(fēng)格棚：所有妻建筑辱物的麥外立儀面為緞純英趙倫風(fēng)夢(mèng)格，環(huán)郁郁災(zāi)蔥蔥仰的草魂坪和酷花木周映襯屈著色黑彩鮮汁艷的泰紅墻搏、白饅窗、種黑瓦際，細(xì)節(jié)處摩理建筑適元素振：哥特?cái)r式風(fēng)伸格的抱天主峰教堂瞇、伊頓扭風(fēng)貌促的高骨級(jí)中厚學(xué)、威嚴(yán)抽神秘輔的英疑倫城并堡擁有維吳多利亞里式建筑慌氣勢(shì)的噴市政廳人文因遲素的體瓦現(xiàn)點(diǎn)：美術(shù)堅(jiān)館天主秒教堂細(xì)節(jié)初處理建筑惕風(fēng)格氣勢(shì)開恢弘迎的市趴政廳多元化司功能復(fù)孤合增強(qiáng)穩(wěn)區(qū)域的勾活力C泰晤士硬小鎮(zhèn)內(nèi)住的教堂著、圣愛擊廣場(chǎng)和銀獨(dú)特的載景觀街腳道、輔儉以現(xiàn)代丸都市的學(xué)娛樂設(shè)秋施、酒鵝店、餐調(diào)廳、酒鮮吧等，腐支撐起輕婚慶服兆務(wù)業(yè)的沾脈絡(luò)；泰晤士亮小鎮(zhèn)純儲(chǔ)正的歐兔式風(fēng)情虹成為一唇個(gè)東方示傳奇，羨各具特細(xì)色的大宮小廣場(chǎng)顯、精致溉的街景欣和漂亮沒的水岸晨碼頭，索將和奢膨侈品展極、服裝允展、車存展等相芹互交融語(yǔ)，打造俘一個(gè)別述具一格桑的情景尼式展臺(tái)輪；泰晤直士這沸個(gè)充躬滿藝壞術(shù)氣朱息的見小鎮(zhèn)擦，是蒙畫廊序、雕散塑、攻陶藝拒、創(chuàng)揀意工碌作室不、收豬藏陳雖列室你等文容化創(chuàng)度意產(chǎn)膚業(yè)理劉想的啞集聚雹地帶弊；大產(chǎn)業(yè)曉帶來(lái)大么量人流勵(lì)為配套內(nèi)服務(wù)業(yè)枯提供了憂無(wú)限商班機(jī)，同圓時(shí)也將資吸引大裕量享受歌生活樂桐趣的有道暇人士嚷來(lái)休閑崗度假，展因此大啦量配套夾服務(wù)業(yè)堂與產(chǎn)業(yè)?；パa(bǔ)發(fā)敞展，共竟同分享熱黃金商投機(jī)。新天地刃項(xiàng)目定貸位：國(guó)餓際化休帳閑、文俯化、娛船樂中心功能定鈴位：集餐飲搏、購(gòu)物旗、娛樂繡等功能想于一身客戶定扣位：上海卻的小尾資一砌族、泳居住家在上懶海的調(diào)外籍臣人士韻以及謠到達(dá)刑上海剩的中貿(mào)外游特客功能構(gòu)閉成客戶逗定位具有sh題op夠pi毀ng敬m薪al巨l功能提供一駁種集購(gòu)?fù)?、餐庭飲、住嗎宿、休滴閑、娛昆樂和觀冷光旅游謝為一體浮的“一椒站式”血消費(fèi)的護(hù)場(chǎng)所定位三叨步曲：偷多功能久，旅游煮景點(diǎn)，灶國(guó)際化將餐擔(dān)飲、探娛樂輛、購(gòu)?fù)肝锖陀陕糜挝?、文壓化等惹等全木部集投在一它起上海燒市中翠心具撇有歷諸史文州化特念色的它都市籮旅游塊景點(diǎn)希望來(lái)繩到上海童的人，奴一定要址來(lái)看看知上海新夕天地，么將上海棟新天地恭建成來(lái)調(diào)上海必亭到之地一個(gè)搬國(guó)際飼交流劣和聚碼會(huì)的冬地點(diǎn)會(huì)有疼很多共的活虜動(dòng)在士新天閘地舉桿行，升很多扎人在兇上海娘新天胃地聚態(tài)會(huì)上海新稱天地DD新天提地街耍區(qū)式辦商業(yè)培主要羨以石然庫(kù)門萬(wàn)建筑昨表現(xiàn)乒手法舍。新天刃地街擔(dān)區(qū)，面衛(wèi)積不經(jīng)到兩銹公頃帥，原高先由園縱橫衛(wèi)交錯(cuò)窩的15個(gè)里弄第，密布瘦著3萬(wàn)平本方米蟲的舊咬房屋獵，其估中最頸早的基建于19陜11年，海最遲降的建倦于19耕33年。D新天勺地集刮中式藝商業(yè)—現(xiàn)代建提筑為表日現(xiàn)手法介。D新天地錄街區(qū)業(yè)罷態(tài)分布紐奉和組成餐飲零售/服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂22家，其中11家為歐美風(fēng)味24家，主要為工藝品、飾品、家居用品12家，主要為酒吧、藝術(shù)工作室、迪士高等35－40％35－40％20－25％1.2－1.4萬(wàn)平方米1.2－1.4萬(wàn)平方米0.7－0.88萬(wàn)平方米集中五式商陰業(yè)以話一座假總建瓣面為2.牢5萬(wàn)平姥米的開購(gòu)物績(jī)、娛遙樂、銅休閑慘中心筐為主列。該廈中心衫共五購(gòu)層，溉商業(yè)勾業(yè)態(tài)座包括帆國(guó)際傻影城鴿、劇鉤院餐惠廳、狀家居船用品婦、健鼻身及賢水療什俱樂婚部、擊酒店扁式服趙務(wù)公丑寓、老麥當(dāng)憶勞餐妄廳、旺哈根旅達(dá)斯廢、甜黎品店穴等。餐飲零售/服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂37％45％18％0.82萬(wàn)平方米1萬(wàn)平方米0.4萬(wàn)平方米估算坑的業(yè)叛態(tài)比均例零售：網(wǎng)餐飲：稱休閑娛寶樂38％：42％：20％D通過(guò)翠上述顏案例鴨研究枝，總聚結(jié)出教成功血打造遼復(fù)合流旅游蹦地產(chǎn)舉的KPI體系區(qū)域店聯(lián)系吵通過(guò)額互補(bǔ)甩來(lái)實(shí)拘現(xiàn)人文故退事需要愁進(jìn)行深卡入挖掘開放喘空間診提供括吸引病人氣赤的空旬間需要讓拐更多的盼人享受夾城市的弊文明功能荷多樣陣化才歉能保嗎證區(qū)模域活仆力持花有與城睡市有尤淵源軌的文評(píng)化才醋有深愚度和寸厚重阻感與區(qū)例域內(nèi)新其他駐區(qū)域蘆發(fā)生庫(kù)聯(lián)系有人文女故事作憤為主線有足滴夠多枝的開惡放空磨間與城市帖的有機(jī)疑融合，古城市功搬能的載決體功能復(fù)萌合，多園元化保就證區(qū)域槐的活力成功打關(guān)造的KPI體系城市某賭種文化暮淵源的枯載體整合精神歸遍屬感活力從中構(gòu)得出哲本項(xiàng)膠目發(fā)雨展的屢關(guān)鍵堂詞：布人文撥主線悔、開戀放、有多元蜜化以一個(gè)瓶與城市敏有淵源鄰的“人文故藥事”為區(qū)域接發(fā)展的裕主線。關(guān)鍵詞貨二：開供放在布局曲上保證劉旅游者棵和市民蚊的可進(jìn)俗入性和飲可參與堤性，提父升區(qū)域預(yù)活力，席并保證叛與周邊咐區(qū)域形倘成聯(lián)系樸。關(guān)鍵掠詞一珠：人淚文主強(qiáng)線關(guān)鍵宏詞三比：多號(hào)元化多元化堆和功能勢(shì)復(fù)合能燦保證區(qū)腔域在不煙同的時(shí)軍間內(nèi)、關(guān)特別是定淡季要帖解決“游客少恭的瓶頸”，這訓(xùn)是聚笑集區(qū)偶域人掌氣的態(tài)軟實(shí)門力。鳳凰冰的城渡市文革化淵濃源是咱什么涼？鳳凰建城市墓文脈希是什剛么？選擇想怎樣例的人逆文作奇為區(qū)急域的尋主線沙？我們懶需要描講述乒怎樣茂的一畜個(gè)人慣文“故事”？我們需椅要進(jìn)行換鳳凰人別文的研駛究和梳井理……我們從糟城市和巾湘西的性角度來(lái)漆尋找城積市的文陡化和城喉市的“臥故事”禁。我們駱發(fā)現(xiàn)，嚼強(qiáng)勢(shì)的虧湘西文河化之余異，諸多屠因子在良暗示著但另外的考一種風(fēng)披情！幾百枝年的晴歷史飛沉淀選，湘時(shí)西民百俗文挑化豐只富厚暖重，肥且看蟲沈從跑文的蹄浪漫盤風(fēng)情秒從何勺而來(lái)謝？湘西途文化哪作為上鳳凰鳥的主都流文己化有肆諸多勿的載降體，鞭已經(jīng)介得到竿非常荷充分勾的闡旺釋。湘西文懂化在鳳?；斯懦侵家呀?jīng)得避到很好租的挖掘著和演繹叛。湘西猛是多莊民族獄地區(qū)蛾，各起民族變文化遮百花旬齊開辱、各圍具異烘彩！建筑風(fēng)出格苗族藝滿術(shù)人文歷煉史邊城傳挎說(shuō)……民族文撒化：湘西扒特色攝文化堡及其悟他：是怎樣眾一股力免量讓我秀們砰然冶心動(dòng)！是愛情屬的氣息進(jìn)已經(jīng)在勁城市中盲彌漫，鳳凰需搏要這樣成的文化泰載體中國(guó)十觸大最浪毯漫城市賣之首。美麗的娘沱江，州浪漫得倆讓人心晃跳。我們選萍擇湘西文替化和愛菜情文化駁的融和，澡提升項(xiàng)踏目?jī)r(jià)值楊。區(qū)域渠需要澡文化云的主熱線支恥撐湘西文鳳化表現(xiàn)較的需求整合+優(yōu)化=漸變+突變浪漫確愛情炭的氣索息四練處飄督散湘西鼠文化察和愛僅情文仿化的尖梳理內(nèi)在堡需求外在機(jī)摧會(huì)項(xiàng)目需避要用這傾些元素另，以空歐間開放牧和多元俗化為前洽提來(lái)講唯述一個(gè)戲文化交鞏流歷程殿的“故尼事”開放多元咸化文化猛交流結(jié)的歷商程前提編一前提矮二主線承載先體項(xiàng)目定橡位以沱江身優(yōu)越的唐人文與車自然資全源為基摸礎(chǔ)，以勤鳳凰城慌市化發(fā)禍展為依森托，以望營(yíng)造區(qū)候域活力境為驅(qū)動(dòng)哄力，打延造中國(guó)吳首個(gè)以沫講述湘寺西文化剩和愛情濕文化交視融為核序心，功肺能復(fù)合兼的文化碌旅游示雅范區(qū)。項(xiàng)目抹提升膚沱江僑的區(qū)就域價(jià)概值沱江渾提升度鳳凰妄城市頭價(jià)值開放——聯(lián)系扮區(qū)域矮公共裹空間古，促估進(jìn)區(qū)乳域活寧力文化——湘西即文化面和愛什情文明化的康交流旅游——位于沱民江風(fēng)光戀帶縱深州發(fā)展樞騙紐，承帽擔(dān)旅游延腦展功能示范——湘西文動(dòng)化和愛號(hào)情文化松集中交預(yù)流展示字區(qū)關(guān)鍵扁詞：焰浪漫慶、愛旦情、餃開放梳、多斬元化充滿文化氣息的以湘西請(qǐng)建筑風(fēng)疊格和建完筑元素恭為主，塵融入愛弦情元素兼，演繹趨現(xiàn)代的獅湘西風(fēng)建情。關(guān)鍵籮詞：昆主題甚、街鞭區(qū)開放主題景請(qǐng)觀與特焰色商業(yè)暑街通常逝相連共額同構(gòu)成桃了本區(qū)倡的活動(dòng)陰中心保證人著們的可查進(jìn)入進(jìn)倒入性沱江溜不但仍是鳳菌凰的謀沱江橡，更熄是中纏國(guó)的晶沱江多元化多元有寇兩層含直義：文化押的多粘元功能管的多糾元文化為的多皇元產(chǎn)背生交擋流功能的章多元產(chǎn)攻生活力我們中的文旁化主張題如務(wù)何落堅(jiān)地？我們選珍擇的這沫些文化懂元素如探何排列袋？開放和鬧活力的仔區(qū)域構(gòu)貝想如何飽得以體陳現(xiàn)？我們檔需要顛進(jìn)行風(fēng)規(guī)劃獻(xiàn)和設(shè)伸計(jì)研摔究……針對(duì)良這些須元素雜如何丑布局則，在慰整體醉定位瞞的指匠導(dǎo)下吩，我齒們有勞以下期三個(gè)蟻層面脾的綜當(dāng)合考束慮地塊解析規(guī)劃原則客戶研究123分析溝地塊街的特抬點(diǎn)、艦盤點(diǎn)活地塊富的資竄源、控明確搜限制客性條排件根據(jù)現(xiàn)砌代規(guī)劃青理論，洞結(jié)合基航地特征殖，從而訂找到規(guī)割劃布局召的一些怠基本原臣則客戶臂的分四析和蹤蝶研究仙，找仰出核抗心客葬戶定春位，膛明確喜產(chǎn)品倡完善謝和規(guī)擾劃布嚼局的塌方向保。項(xiàng)目的墳概念規(guī)房誠(chéng)劃和產(chǎn)認(rèn)品布局開放伐、多辦元化杯、文叢化交良流歷敢程四、項(xiàng)齡目產(chǎn)品掘規(guī)劃設(shè)屑計(jì)完善熟方案76項(xiàng)目航在沱雨江北泰岸，塑坐北執(zhí)朝南爽。背靠青籮龍山，養(yǎng)面臨沱柿江水。209國(guó)道捐規(guī)劃監(jiān)橫穿樣整個(gè)倉(cāng)項(xiàng)目絡(luò)基地美。地勢(shì)北院高南低測(cè)，有較唉大落差部。項(xiàng)目基像地分析項(xiàng)目用杜地指標(biāo)總規(guī)劃用地面積（㎡）

32195.75㎡建筑總占地面積（㎡）12685.1其中山地公寓建筑基底面積4774.2沿江商業(yè)建筑占地面積（㎡）6410.9擬建度假酒店建筑占地面積（㎡）1500總建筑面積（㎡）57556.1其中山地公寓建筑總面積（㎡）27103.1沿江商業(yè)住宅總面積（㎡）14542.1沿江商業(yè)建筑總面積（㎡）20953擬建度假酒店建筑（㎡）9500建筑密度（%）39.3容積率1.78綠地率（%）32居住戶數(shù)228停車泊位（個(gè)）132其中地面停車（個(gè)）31地下停車（個(gè)）101項(xiàng)目煌經(jīng)濟(jì)繪指標(biāo)規(guī)劃原般則：原則一誰(shuí)：區(qū)域暫公共空槍間分等轟級(jí)設(shè)計(jì)彼，實(shí)現(xiàn)紫完全開徹放、連瞎續(xù)開放巾的空間篩布局。原則隙二：梨不設(shè)尊立區(qū)峰域的腔封閉燈邊界賽，通菊過(guò)多雹級(jí)路雁網(wǎng)設(shè)對(duì)置，漢形成蠟連續(xù)掘的開獸放空恰間。原則劣三：霸布局傘需要洽提供惑更多姐的公韻共空網(wǎng)間接供觸面貪，并兇使建衫筑自緊身公述共化伙。原則四期：集約守化利用漁土地，計(jì)讓更多撤的人享欠受新城雁市文明易的載體的。原則五蘋：廣場(chǎng)糟和街區(qū)換是增強(qiáng)胃區(qū)域活史力不可洪或缺的住空間?？蛻羧后w客戶特征消費(fèi)特征鳳凰及外埠公務(wù)員教育、醫(yī)療、政府等單位文化素質(zhì)高年齡30--50歲追求品質(zhì)，對(duì)新產(chǎn)品接受程度較強(qiáng)，愿意為品質(zhì)生活進(jìn)行消費(fèi)。同時(shí)注重居住環(huán)境，產(chǎn)品檔次，多為二次置業(yè)，投資意識(shí)強(qiáng)，關(guān)注升值空間，多用公積金置業(yè)。私營(yíng)業(yè)主各行業(yè)中小私營(yíng)企業(yè)主年齡35--60歲比較關(guān)注交通、生活配套等發(fā)展因素，具有一定的投資眼光，其消費(fèi)能力強(qiáng)，多以投資為主。文化藝人中高收入年齡35--55歲文化藝術(shù)情結(jié)，關(guān)注品味、品質(zhì)、周邊配套等，對(duì)總價(jià)款比較敏感，以自住需求為主。大型企事業(yè)單位中高層人員中高收入者年齡28--45歲比較關(guān)注品質(zhì)和品位、交通、生活配套等，以第二居所及投資需求為主，度假型、增值型產(chǎn)品是首選?；剜l(xiāng)置業(yè)者長(zhǎng)期在外打工，穩(wěn)定高薪月收入年齡25--35歲關(guān)注性價(jià)比和總價(jià)款、付款條件，關(guān)注生活便利性，以自住為主，第二居所兼增值為輔。有一定的眼光和世面，但沒有穩(wěn)妥和可靠的投資渠道，增值型地產(chǎn)就是首選。專業(yè)投資人精明，有專業(yè)的投資技巧，理財(cái)渠道理性、專業(yè)、務(wù)實(shí)、前瞻性、良好的市場(chǎng)洞察力。誰(shuí)會(huì)簽是我劫們的謎購(gòu)買兵者？推廣重拔點(diǎn)轉(zhuǎn)向肉以鳳凰本外埠旅隱游度假諸型客流齡為主;外埠急客戶扎對(duì)度悔假置承業(yè)和少投資己置業(yè)朱的熱百度較笑高;本地自救住客戶肅對(duì)本項(xiàng)忠目?jī)r(jià)格鋪的承受絮力有限;次主力主力職業(yè)投叼資人、銹公務(wù)員/教師、促私營(yíng)業(yè)懶主本地袍客戶溪的購(gòu)冷房熱艙度需研要外弟埠客釀戶的飼激發(fā)發(fā)和調(diào)絞動(dòng)?；剜l(xiāng)狗置業(yè)波者，悼文化撇藝人項(xiàng)目規(guī)犁劃布局豈關(guān)系杜田大開橋20包9國(guó)道二期度齡假酒店4#、3#度假漢型公偶寓2#、1#住宅8#江景逼住宅7#江景融住宅6#江景跡住宅5#江景住距宅9#投資型公抗寓商業(yè)夏街區(qū)親水平塑臺(tái)公寓住校宅度假虛酒店點(diǎn)：多建個(gè)主題枝節(jié)點(diǎn)線：以細(xì)一條主巨線和若折干條支繩線串起面：項(xiàng)莊目形成罰一個(gè)湘帥西文化刊的面關(guān)鍵詞蒙一：開掠放關(guān)鍵悉詞二巡壽：多誘元化關(guān)鍵詞僅三：文陵化交流湘西呀文化魄在項(xiàng)謎目上福通過(guò)懼點(diǎn)、獅線和沫面來(lái)皮得到矛充分進(jìn)的表叨現(xiàn)：住宅言部分捆設(shè)計(jì)匯完善全意見（1）5—8#樓已建艱成，1—2#樓已燃施工掌，均償不做傾變動(dòng)巴。（2）3#、4#樓：綜率合市場(chǎng)選及項(xiàng)目米經(jīng)濟(jì)因撈素，建搭議戶型額不做變梢動(dòng)。將夫兩棟樓取位置對(duì)定調(diào)。（3）9#樓可考箱慮做L型標(biāo)甜準(zhǔn)層著，L型東西紡向保留籃東單元廉不變，件西單元箭用地向我北與4#樓向連策，形成求一個(gè)內(nèi)殿廊式的條酒店式駐電梯公臂寓，面汗積在40—60平方米仿。（4）注以意處兵理酒擔(dān)店式寄公寓訂與東蜘單元呀西戶百之間處的關(guān)丸系。1#2#3#4#5#6#7#8#9#理由：（1）3#、4#樓的訊戶型快均為92平方米窄和102平方米碑的兩房卻，市場(chǎng)升可順利巴消化；必根據(jù)投稿入產(chǎn)出癢的估算市，凈收夾益有限浪；影響尿整個(gè)社船區(qū)品質(zhì)?。辉黾悠遍_發(fā)難盯度，影蝴響工期詞。（2）9#樓現(xiàn)苦規(guī)劃誰(shuí)戶型著面積禾為13領(lǐng)2—幣13題5平方米蹲的三房釣，總價(jià)群偏高，胳客戶相排對(duì)難以科承受；旗面對(duì)外副部市場(chǎng)忽投資客眠戶需求山，增加述產(chǎn)品類狼型，又烈可提升綁單價(jià)，袋實(shí)現(xiàn)項(xiàng)士目?jī)r(jià)值投；對(duì)總震體規(guī)劃咬全局影錄響不大抽，符合羊政府控帥規(guī)要求灰。商業(yè)部暗分確定幟為旅游謊主題中壟心、休來(lái)閑娛樂紡中心和咬湘西特油色展示膜中心。業(yè)態(tài)陵定位能為純達(dá)商業(yè)衫步行貼街。集休閑暖度假、裹特色購(gòu)茫物、餐哭飲娛樂煩、文化懷體驗(yàn)為境一體的旅游綜弄合體。A1、B1A2、B2、A3B3、A3商業(yè)部巡壽分設(shè)計(jì)岡完善商業(yè)主洽題定位估：鳳凰忌旅游黃休閑擇活力媽中心醋，湘西旅掉游文化披示范區(qū)商業(yè)功組能分區(qū)擔(dān)：休閑度奔假、特駱色購(gòu)物玻、餐飲渴娛樂、文化體犧驗(yàn)商業(yè)砍業(yè)態(tài)摸及體家量：詳見下窗表業(yè)態(tài)單位面積平方米數(shù)量體量平方米備注客棧500-8005-106000旅游紀(jì)念品100103000精品專賣店1505-8土特產(chǎn)專賣店200-3003-4茶樓、咖啡店150-3005-83000酒吧200-3006-10特色餐飲店200-300103800快餐店503-5民族文化演藝小劇場(chǎng)2001室內(nèi)外結(jié)合釀酒、蠟染、苗服、銀飾200-3008-102500展示銷售鳳凰會(huì)館150011500含名人堂翡翠城饅商業(yè)業(yè)脖態(tài)及體菌量表一業(yè)態(tài)單位面積數(shù)量體量備注郵局1001100電信1001100銀行1002200醫(yī)務(wù)室1001100安防室1001100游客咨詢服務(wù)1001100公共洗手間2002400合計(jì)20900平方米翡翠崗城商貓業(yè)業(yè)宏態(tài)及愛體量幟表二項(xiàng)目清核心鳳節(jié)點(diǎn)肉布局一個(gè)湘赤西民間樸工藝大電師展示劉區(qū)一座名議人堂一個(gè)鳳鞏凰會(huì)館一個(gè)小隙型廣場(chǎng)一個(gè)湘奴西藝術(shù)語(yǔ)家創(chuàng)意扁區(qū)一個(gè)特鎮(zhèn)色商業(yè)斗風(fēng)情街一個(gè)湘袖西文學(xué)漆筆友會(huì)一個(gè)翠沈從臭文書柔館一個(gè)咐親水卡浪漫偷互動(dòng)您區(qū)細(xì)節(jié)上狠體現(xiàn)文吧化，將境文化溶開入商業(yè)愛中，將譽(yù)商業(yè)通學(xué)過(guò)文化瓣這一載享體，提趕升商業(yè)妨乃至住釀?wù)瑑烧唑v更高的屢價(jià)值。傳承某悠久猛的歷肌史，妨通過(guò)悉建筑滑設(shè)計(jì)巴和立擴(kuò)面展紗示體威現(xiàn)湘染西文群化和債愛情覆文化慌的融歸合。充分飽利用嘆項(xiàng)目淹內(nèi)部烤街區(qū)活景觀幅資源暗，在撫小品喝，雕煮塑，堵文化仇墻上庫(kù)，體糧現(xiàn)出御歷史紗文化甚內(nèi)涵;親水碼羅頭——序曲粗區(qū)區(qū)域憑的“接待億臺(tái)”——中小晝型活賊動(dòng)廣塔場(chǎng)利用槍廣場(chǎng)俯創(chuàng)造疑一個(gè)煎活動(dòng)膽空間擦，增曠強(qiáng)區(qū)院域的獲進(jìn)入撕感利用掘標(biāo)志果性建深造標(biāo)折識(shí)區(qū)慶域，械預(yù)示箱浪漫赴風(fēng)情超自此殊上演沱江吵畫舫---登陸、沸對(duì)歌沱江情嘴水灣牌奪坊—地標(biāo)《浪漫球沱江串夜》--浪漫涌制造泊、演繹、稼互動(dòng)、托放河燈催、T臺(tái)秀戶外烘大型LE濟(jì)D秀場(chǎng)—浪漫記舊憶綠化拒帶、產(chǎn)景觀妨小品浸和涂槍鴉墻撕、文菊化墻霞等自陽(yáng)然的慣將商他業(yè)和具自然首結(jié)合價(jià)起來(lái)錯(cuò)，同謠時(shí)將指不同跟層次墻的消鹽費(fèi)群黃體區(qū)勵(lì)分開晶來(lái)。一群設(shè)器計(jì)作品受；一個(gè)“浪漫游”的心靈撈體驗(yàn)；一座賺時(shí)尚