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文檔簡介
§3.10房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程管理
王祖和1主要內(nèi)容全過程管理原理全過程管理實(shí)務(wù)2全過程管理原理計(jì)劃與控制原理系統(tǒng)原理目標(biāo)管理原理PDCA循環(huán)原理執(zhí)行力原理程序化原理3——計(jì)劃與控制原理計(jì)劃與控制過程概覽計(jì)劃與控制原理41.項(xiàng)目計(jì)劃與控制過程概覽52.項(xiàng)目的計(jì)劃與控制原理
什么是計(jì)劃?什么是控制?一定的主體,為保證在變化著的外部條件下實(shí)現(xiàn)其目標(biāo),按照事先擬定的計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn),采用一定的方法,對(duì)被控對(duì)象進(jìn)行監(jiān)督、檢查、引導(dǎo)、糾正的行為過程。6街道挖溝——取土燒磚——引水成渠——運(yùn)送建材——修建皇宮——廢料填溝——平整建街北宋皇宮修復(fù)工程[丁渭工程]——系統(tǒng)原理7——目標(biāo)管理原理目標(biāo)管理中的SMART原則
1.目標(biāo)必須是具體的(Specific);2.目標(biāo)必須是可以衡量的(Measurable)3.目標(biāo)必須是可以達(dá)到的(Attainable);4.目標(biāo)必須和其他目標(biāo)具有相關(guān)性(Relevant);5.目標(biāo)[‘必須具有明確的截止期限(Time-based);
8——PDCA循環(huán)原理系統(tǒng)思想目標(biāo)管理動(dòng)態(tài)控制PDCAPDCA執(zhí)行!項(xiàng)目目標(biāo)9——執(zhí)行力原理10影響項(xiàng)目執(zhí)行的主要因素人員、制度、流程、文化等方面的問題都有可能導(dǎo)致缺乏執(zhí)行力的結(jié)果。1.缺乏執(zhí)行意識(shí)2.缺乏執(zhí)行型項(xiàng)目文化3.缺乏執(zhí)行能力4.文件自身存在問題5.執(zhí)行機(jī)制6.項(xiàng)目經(jīng)理7.執(zhí)行過程問題11提高執(zhí)行力的途徑12——程序化原理流程的定義:為達(dá)到期望的管理或業(yè)務(wù)目標(biāo),在一定輸入資源基礎(chǔ)上,通過明確的組織、人員執(zhí)行并產(chǎn)生特定輸出結(jié)果的一系列的管理或業(yè)務(wù)活動(dòng)。輸入資源輸出結(jié)果(目標(biāo))活動(dòng)1活動(dòng)2活動(dòng)5活動(dòng)3活動(dòng)4流程邊界流程“流程”的六個(gè)要素:目標(biāo)、輸入資源、人員(崗位)、活動(dòng)、活動(dòng)間的相互作用(協(xié)作關(guān)系)、輸出結(jié)果。13流程管理流程象人體的神經(jīng)系統(tǒng),它確保了組織功能的正常運(yùn)轉(zhuǎn)與協(xié)調(diào)一致性流程是組織的基本運(yùn)作環(huán)境,直接影響到人的行為進(jìn)而影響組織的文化壞人在好的制度下可能會(huì)變好,好人在壞的制度下可能會(huì)變壞為什么我們總是延遲交房?已經(jīng)習(xí)慣了!14對(duì)內(nèi):順暢的內(nèi)部管理秩序公平的評(píng)價(jià)體制有效的執(zhí)行準(zhǔn)則清晰的職責(zé)和責(zé)任知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的積累對(duì)外:高度的顧客滿意高度的顧客信任度和忠誠度有責(zé)、有序、有效流程管理帶來什么?15案例:某房地產(chǎn)公司精細(xì)化流程
80%房地產(chǎn)企業(yè)管理水平?jīng)]有達(dá)到規(guī)范化階段,20%房地產(chǎn)企業(yè)正在致力于從規(guī)范化向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)變創(chuàng)業(yè)期成長期成熟期發(fā)展階段衰退期
手工作坊粗放式規(guī)范化精細(xì)化精益化沒有流程建立流程完善流程優(yōu)化流程16流程體系-流程清單17全過程管理實(shí)務(wù)18房地產(chǎn)開發(fā)全過程項(xiàng)目設(shè)想項(xiàng)目論證項(xiàng)目策劃項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目招標(biāo)項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目施工銷售竣工交付19項(xiàng)目設(shè)想20項(xiàng)目論攝證21項(xiàng)目立退項(xiàng)22項(xiàng)目策控劃項(xiàng)目目恰標(biāo)策劃項(xiàng)目分氏解組織設(shè)賀計(jì)合同策鹽劃計(jì)劃體訴系創(chuàng)優(yōu)策培劃銷售肺策劃制度輸策劃23目標(biāo)肝策劃目標(biāo)補(bǔ)的三而個(gè)方夢面:1、成果敵性目標(biāo)2、約束援性目標(biāo)3、利蟻害相進(jìn)關(guān)方乏都滿待意24案例完:某快房地廚產(chǎn)項(xiàng)沫目總團(tuán)目標(biāo)⑴項(xiàng)懶目交付傾物:總損建筑面延積125尺000平米。所三棟六姻層花園燥洋房、卸十四棟眠小高層笑建筑以敬及兩處蓄會(huì),總莫戶數(shù)54件1個(gè)單破位的動(dòng)高檔貧住宅拼小區(qū)澡。⑵項(xiàng)聞目工期意目標(biāo):200示1年4月項(xiàng)目蕩啟動(dòng),20災(zāi)03年12月竣工艙交付(此后調(diào)整律為20淺04年9月竣工仁交付)須。⑶項(xiàng)獻(xiàn)目成本斬目標(biāo):盆項(xiàng)目全牛部開發(fā)灑費(fèi)用控橫制在58災(zāi)94駐1萬元憲之內(nèi)漂。⑷名項(xiàng)目辦質(zhì)量愁目標(biāo)拜:項(xiàng)誘目綜怨合質(zhì)渾量達(dá)獻(xiàn)到國旨家現(xiàn)順行驗(yàn)郵收規(guī)扁范合檔格標(biāo)陸準(zhǔn)。弱用戶著滿意抵率95冬%。⑸項(xiàng)綢目安全飯目標(biāo):滑設(shè)計(jì)無爬安全隱早患,施別工無重膜大責(zé)任街事故。25100000蘭溪谷工作分解110000前期準(zhǔn)備120000設(shè)際及報(bào)建130000招投標(biāo)工作140000工程實(shí)施150000驗(yàn)收階段160000銷售及移交170000項(xiàng)目管理111000管線調(diào)查112000地質(zhì)勘查113000場地市政條件121000建筑方案設(shè)計(jì)122000建筑方案報(bào)建123000擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)124000基礎(chǔ)施工圖設(shè)計(jì)125000基礎(chǔ)施工圖報(bào)建126000施工圖設(shè)計(jì)127000許可證135000專項(xiàng)工程招標(biāo)134000總承包招標(biāo)133000樁基招標(biāo)132000基礎(chǔ)支護(hù)招標(biāo)131000監(jiān)理招標(biāo)141000基坑工程142000樁基工程143000總承包工程144000專項(xiàng)工程151000電梯驗(yàn)收152000人防驗(yàn)收153000燃?xì)怛?yàn)收154000消防驗(yàn)收155000規(guī)劃驗(yàn)收156000環(huán)保驗(yàn)收157000檔案驗(yàn)收158000初步驗(yàn)收159000竣工驗(yàn)收161000預(yù)售查丈162000預(yù)售許可證163000公開發(fā)售164000物業(yè)移交165000入伙166000保修期跟蹤128000專項(xiàng)工程設(shè)計(jì)項(xiàng)目分竿解26案例:虜某房地盤產(chǎn)公司疑部分制址度清單技術(shù)管曬理制度質(zhì)量安租全考評(píng)必制度工程變妙更管理便制度進(jìn)度仗款管駕理制白度竣工結(jié)惹算審核填制度風(fēng)險(xiǎn)管紅理制度合同教管理雪制度材料惕采購色管理櫻制度信息繞管理熊制度會(huì)議捐管理續(xù)制度報(bào)告譯管理健制度工程街檔案轉(zhuǎn)管理脆制度27項(xiàng)目吐招標(biāo)28項(xiàng)目悔設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)齡管理腔的目待的為了規(guī)傍范項(xiàng)目敵從前期喊方案設(shè)厚計(jì)至工話程完成拼整個(gè)過企程中的某勘察設(shè)議計(jì)管理守流程,王明晰勘草察設(shè)計(jì)講管理中準(zhǔn)的參與頸各方職魯責(zé)及工怠作界面謝,制定園設(shè)計(jì)管卡理規(guī)定笑。設(shè)計(jì)信管理的策基本目欲標(biāo)是通悉過對(duì)整貍個(gè)勘察紗設(shè)計(jì)過狂程有效已的管理可,確保否勘察設(shè)灣計(jì)質(zhì)量沫、控制陳勘察設(shè)標(biāo)計(jì)進(jìn)度誘,提高錫項(xiàng)目技蘭術(shù)經(jīng)濟(jì)舊合理性液,保證常項(xiàng)目實(shí)欣施的順府利進(jìn)行強(qiáng)。29案例:它某房地粘產(chǎn)公司沫項(xiàng)目設(shè)佛計(jì)管理勘察分設(shè)計(jì)面質(zhì)量匠管理白目標(biāo):通串過對(duì)李勘察男設(shè)計(jì)耐任務(wù)作策劃塘、明把確建濃設(shè)標(biāo)磁準(zhǔn)、釀勘察碑設(shè)計(jì)扶合同呈約定延及其斗實(shí)施屑過程岸的審綱查,饞保證理勘察裳設(shè)計(jì)變單位甚投入董足夠罰的勞爹動(dòng)力摸和在憤預(yù)定劈燕的計(jì)覽劃工隨期內(nèi)芹完成屑勘察拖設(shè)計(jì)歡工作瘋,按廳要求洗提供撥合格臉的、盡滿足墾建設(shè)芒需求冠及行坐政審錫批要辰求的脫各階狠段設(shè)俯計(jì)成肺果。30勘察陳設(shè)計(jì)課進(jìn)度瀉管理鉛目標(biāo):勘察費(fèi)設(shè)計(jì)目準(zhǔn)備頸目標(biāo)擺,包蚊括勘慶察設(shè)榮計(jì)條謝件確慚定的堪時(shí)間驅(qū)目標(biāo)折和勘抵察設(shè)桑計(jì)基福礎(chǔ)資伙料提慶供的辭目標(biāo)灶,其香影響寶設(shè)計(jì)剖能否仇順利蹲進(jìn)行易和設(shè)術(shù)計(jì)時(shí)扛間;時(shí)間仆目標(biāo)穩(wěn),即鴉方案余設(shè)計(jì)素、初繞步設(shè)換計(jì)、青巖土杏及場凈地工忙程地涌質(zhì)勘鋸探、籠施工定圖設(shè)略計(jì)交勻付時(shí)食間;各有撲關(guān)階員段勘諷察設(shè)倦計(jì)審引批目某標(biāo)。31勘察設(shè)樹計(jì)階段斃投資控告制目標(biāo):初步疫設(shè)計(jì)概每算不超克過可行斧性研究吉報(bào)告中聰總投資工估算;心施工圖誼預(yù)算不紡超過初畜步設(shè)計(jì)偉概算,澇且由設(shè)障計(jì)變更暴引起的挽費(fèi)用增岸加不超譽(yù)過總投殺資。32勘察垂設(shè)計(jì)瞇管理顯工作晴內(nèi)容勘察設(shè)芬計(jì)管理駛的工作打內(nèi)容包喬括:勘察鐘設(shè)計(jì)竟質(zhì)量贊管理勘察漸設(shè)計(jì)樹進(jìn)度腦管理勘察設(shè)仗計(jì)階段至投資管什理。33設(shè)計(jì)婆質(zhì)量釀管理編寫設(shè)忙計(jì)任務(wù)卸書;組織進(jìn)殊行勘察錘設(shè)計(jì)方拿案比選獵及勘察覽設(shè)計(jì)招供投標(biāo);對(duì)設(shè)回計(jì)單叮位的痛方案托設(shè)計(jì)駛、初壤步設(shè)疫計(jì)、逃施工牙圖設(shè)繩計(jì)及業(yè)專業(yè)岸深化榨設(shè)計(jì)輝的質(zhì)退量管鈴理;對(duì)勘植察單魚位的敲勘察恥方案哨進(jìn)行搬評(píng)估猜以及匪對(duì)勘伶察報(bào)堵告的銳質(zhì)量亞進(jìn)行撈管理輛;負(fù)責(zé)手組織曠施工垃圖審豎查及糧施工矛圖發(fā)來放管啞理;參加圖街紙會(huì)審帶及設(shè)計(jì)各交底,朝負(fù)責(zé)設(shè)橋計(jì)變更導(dǎo)管理。34勘察聚設(shè)計(jì)搏進(jìn)度泥管理制定藍(lán)并審吼核詳妨細(xì)的疲勘察淚設(shè)計(jì)擠進(jìn)度華計(jì)劃隱和出郵圖計(jì)叢劃,速并控把制其虧執(zhí)行舉,盡俯可能泛避免涉發(fā)生殿因設(shè)王計(jì)推你遲而沖影響度總進(jìn)殲度計(jì)央劃;滿足殼總進(jìn)窮度計(jì)曉劃要壓求;滿足胖招標(biāo)電進(jìn)度果,使縣勘察斃設(shè)計(jì)謹(jǐn)進(jìn)度剪為招伙標(biāo)服頸務(wù),同并作顯為進(jìn)電度目叮標(biāo)值誼;參與博相關(guān)途報(bào)審脹的時(shí)攤間35勘察設(shè)爬計(jì)階段貓投資控量制勘察貍設(shè)計(jì)虜階段掠的投尿資控洗制工跨作不多單純加是項(xiàng)嫂目財(cái)稀務(wù)方敬面的搜工作誦,也社不單家純是舊項(xiàng)目亭經(jīng)濟(jì)分方面遺的工薄作,脊而是求包括高組織溝措施晨、經(jīng)略濟(jì)措正施、床技術(shù)誦措施挪在內(nèi)傻的一圖項(xiàng)綜撿合性沈工作勸。36施工圈管理四控進(jìn)度眉控制盈;質(zhì)量演控制誦;費(fèi)用控斧制;安全脆控制隊(duì)。四管生產(chǎn)窮要素提管理撈;合同管臺(tái)理;信息管著理;現(xiàn)場伸管理負(fù)。一協(xié)調(diào)組織召;協(xié)調(diào)。37案例:宋某房地循產(chǎn)項(xiàng)目扁進(jìn)度控視制進(jìn)度控堆制:確定狠項(xiàng)目桃里程備碑節(jié)允點(diǎn)審核施改工總進(jìn)智度計(jì)劃/月進(jìn)備度計(jì)鏈劃召開希工程徑例會(huì)組織披進(jìn)度教專項(xiàng)糾檢查禮考評(píng)召開飼進(jìn)度賀專題斤協(xié)調(diào)旱會(huì)38案例:徑某房地?cái)偖a(chǎn)項(xiàng)目薪質(zhì)量控憂制質(zhì)量控硬制:施工隆準(zhǔn)備雕階段溫質(zhì)量鄉(xiāng)豐管理吼,具柔體包筍括:審核裹參建員各方扇質(zhì)量奏管理資體系拜;審核監(jiān)筒理規(guī)劃既;評(píng)審施滾工組織插設(shè)計(jì)(校方案)掃;組織并婚完成施腿工現(xiàn)場息的“七通伴一平”工作膏;組織測右量交接米樁及申敏請(qǐng)放樣箭復(fù)驗(yàn);組織賭工程綢質(zhì)量穗安全之報(bào)監(jiān)犧;審查臣開工灰條件豈;開復(fù)工鉗令簽發(fā)芳。39施工階各段質(zhì)量寬管理,唉具體包婚括:確定工棄程質(zhì)量鍵驗(yàn)收標(biāo)香準(zhǔn)和驗(yàn)警收要求沉;材料會(huì)、設(shè)輛備進(jìn)迷場檢描查驗(yàn)賣收隱蔽辭工程畏、分刊項(xiàng)、啦分部蛙工程鉛質(zhì)量笑檢查翠與驗(yàn)帽收;召開屠監(jiān)理鞠工作右會(huì)及杜質(zhì)量盜專題驕會(huì)議究;組織質(zhì)掌量檢查狗與考評(píng)擦;組織質(zhì)創(chuàng)量問題血和質(zhì)量筐事故處航理。40某房襖地產(chǎn)蒙項(xiàng)目號(hào)安全押控制安全樹控制可:安全鉤生產(chǎn)潮目標(biāo)繭交底吳工作唱;審查界安全煎生產(chǎn)抓相關(guān)擱文件胃,建申立健固全安祖全生筒產(chǎn)責(zé)發(fā)任制額;審核進(jìn)券場人員魔的安全毫資質(zhì)和喂證明文親件,檢狂查施工異過程中蹄的各類仰持證上腎崗人員糞資格,
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