房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程管理

§3.10房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程管理

王祖和1主要內(nèi)容全過程管理原理全過程管理實務2全過程管理原理計劃與控制原理系統(tǒng)原理目標管理原理PDCA循環(huán)原理執(zhí)行力原理程序化原理3——計劃與控制原理計劃與控制過程概覽計劃與控制原理41.項目計劃與控制過程概覽52.項目的計劃與控制原理

什么是計劃？什么是控制？一定的主體，為保證在變化著的外部條件下實現(xiàn)其目標，按照事先擬定的計劃和標準，采用一定的方法，對被控對象進行監(jiān)督、檢查、引導、糾正的行為過程。6街道挖溝——取土燒磚——引水成渠——運送建材——修建皇宮——廢料填溝——平整建街北宋皇宮修復工程[丁渭工程]——系統(tǒng)原理7——目標管理原理目標管理中的SMART原則

1.目標必須是具體的（Specific）；2.目標必須是可以衡量的（Measurable）3.目標必須是可以達到的（Attainable）；4.目標必須和其他目標具有相關性（Relevant）；5.目標[‘必須具有明確的截止期限（Time-based）；

8——PDCA循環(huán)原理系統(tǒng)思想目標管理動態(tài)控制PDCAPDCA執(zhí)行！項目目標9——執(zhí)行力原理10影響項目執(zhí)行的主要因素人員、制度、流程、文化等方面的問題都有可能導致缺乏執(zhí)行力的結果。1.缺乏執(zhí)行意識2.缺乏執(zhí)行型項目文化3.缺乏執(zhí)行能力4.文件自身存在問題5.執(zhí)行機制6.項目經(jīng)理7.執(zhí)行過程問題11提高執(zhí)行力的途徑12——程序化原理流程的定義：為達到期望的管理或業(yè)務目標，在一定輸入資源基礎上，通過明確的組織、人員執(zhí)行并產(chǎn)生特定輸出結果的一系列的管理或業(yè)務活動。輸入資源輸出結果（目標）活動1活動2活動5活動3活動4流程邊界流程“流程”的六個要素：目標、輸入資源、人員（崗位）、活動、活動間的相互作用（協(xié)作關系）、輸出結果。13流程管理流程象人體的神經(jīng)系統(tǒng),它確保了組織功能的正常運轉與協(xié)調(diào)一致性流程是組織的基本運作環(huán)境,直接影響到人的行為進而影響組織的文化壞人在好的制度下可能會變好,好人在壞的制度下可能會變壞為什么我們總是延遲交房？已經(jīng)習慣了!14對內(nèi)：順暢的內(nèi)部管理秩序公平的評價體制有效的執(zhí)行準則清晰的職責和責任知識和經(jīng)驗的積累對外：高度的顧客滿意高度的顧客信任度和忠誠度有責、有序、有效流程管理帶來什么？15案例：某房地產(chǎn)公司精細化流程

80％房地產(chǎn)企業(yè)管理水平?jīng)]有達到規(guī)范化階段，20%房地產(chǎn)企業(yè)正在致力于從規(guī)范化向精細化管理轉變創(chuàng)業(yè)期成長期成熟期發(fā)展階段衰退期

手工作坊粗放式規(guī)范化精細化精益化沒有流程建立流程完善流程優(yōu)化流程16流程體系-流程清單17全過程管理實務18房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目設想項目論證項目策劃項目立項項目招標項目設計項目施工銷售竣工交付19項目設想20項目論攝證21項目立退項22項目策控劃項目目恰標策劃項目分氏解組織設賀計合同策鹽劃計劃體訴系創(chuàng)優(yōu)策培劃銷售肺策劃制度輸策劃23目標肝策劃目標補的三而個方夢面：1、成果敵性目標2、約束援性目標3、利蟻害相進關方乏都滿待意24案例完：某快房地廚產(chǎn)項沫目總團目標⑴項懶目交付傾物：總損建筑面延積125尺000平米。所三棟六姻層花園燥洋房、卸十四棟眠小高層笑建筑以敬及兩處蓄會，總莫戶數(shù)54件1個單破位的動高檔貧住宅拼小區(qū)澡。⑵項聞目工期意目標：200示1年4月項目蕩啟動，20災03年12月竣工艙交付（此后調(diào)整律為20淺04年9月竣工仁交付）須。⑶項獻目成本斬目標：盆項目全牛部開發(fā)灑費用控橫制在58災94駐1萬元憲之內(nèi)漂。⑷名項目辦質(zhì)量愁目標拜：項誘目綜怨合質(zhì)渾量達獻到國旨家現(xiàn)順行驗郵收規(guī)扁范合檔格標陸準。弱用戶著滿意抵率95冬%。⑸項綢目安全飯目標：滑設計無爬安全隱早患，施別工無重膜大責任街事故。25100000蘭溪谷工作分解110000前期準備120000設際及報建130000招投標工作140000工程實施150000驗收階段160000銷售及移交170000項目管理111000管線調(diào)查112000地質(zhì)勘查113000場地市政條件121000建筑方案設計122000建筑方案報建123000擴大初步設計124000基礎施工圖設計125000基礎施工圖報建126000施工圖設計127000許可證135000專項工程招標134000總承包招標133000樁基招標132000基礎支護招標131000監(jiān)理招標141000基坑工程142000樁基工程143000總承包工程144000專項工程151000電梯驗收152000人防驗收153000燃氣驗收154000消防驗收155000規(guī)劃驗收156000環(huán)保驗收157000檔案驗收158000初步驗收159000竣工驗收161000預售查丈162000預售許可證163000公開發(fā)售164000物業(yè)移交165000入伙166000保修期跟蹤128000專項工程設計項目分竿解26案例：虜某房地盤產(chǎn)公司疑部分制址度清單技術管曬理制度質(zhì)量安租全考評必制度工程變妙更管理便制度進度仗款管駕理制白度竣工結惹算審核填制度風險管紅理制度合同教管理雪制度材料惕采購色管理櫻制度信息繞管理熊制度會議捐管理續(xù)制度報告譯管理健制度工程街檔案轉管理脆制度27項目吐招標28項目悔設計設計齡管理腔的目待的為了規(guī)傍范項目敵從前期喊方案設厚計至工話程完成拼整個過企程中的某勘察設議計管理守流程，王明晰勘草察設計講管理中準的參與頸各方職魯責及工怠作界面謝，制定園設計管卡理規(guī)定笑。設計信管理的策基本目欲標是通悉過對整貍個勘察紗設計過狂程有效已的管理可，確保否勘察設灣計質(zhì)量沫、控制陳勘察設標計進度誘，提高錫項目技蘭術經(jīng)濟舊合理性液，保證常項目實欣施的順府利進行強。29案例：它某房地粘產(chǎn)公司沫項目設佛計管理勘察分設計面質(zhì)量匠管理白目標：通串過對李勘察男設計耐任務作策劃塘、明把確建濃設標磁準、釀勘察碑設計扶合同呈約定延及其斗實施屑過程岸的審綱查，饞保證理勘察裳設計變單位甚投入董足夠罰的勞爹動力摸和在憤預定劈燕的計覽劃工隨期內(nèi)芹完成屑勘察拖設計歡工作瘋，按廳要求洗提供撥合格臉的、盡滿足墾建設芒需求冠及行坐政審錫批要辰求的脫各階狠段設俯計成肺果。30勘察陳設計課進度瀉管理鉛目標：勘察費設計目準備頸目標擺，包蚊括勘慶察設榮計條謝件確慚定的堪時間驅目標折和勘抵察設桑計基福礎資伙料提慶供的辭目標灶，其香影響寶設計剖能否仇順利蹲進行易和設術計時扛間；時間仆目標穩(wěn)，即鴉方案余設計素、初繞步設換計、青巖土杏及場凈地工忙程地涌質(zhì)勘鋸探、籠施工定圖設略計交勻付時食間；各有撲關階員段勘諷察設倦計審引批目某標。31勘察設樹計階段斃投資控告制目標：初步疫設計概每算不超克過可行斧性研究吉報告中聰總投資工估算；心施工圖誼預算不紡超過初畜步設計偉概算，澇且由設障計變更暴引起的挽費用增岸加不超譽過總投殺資。32勘察垂設計瞇管理顯工作晴內(nèi)容勘察設芬計管理駛的工作打內(nèi)容包喬括：勘察鐘設計竟質(zhì)量贊管理勘察漸設計樹進度腦管理勘察設仗計階段至投資管什理。33設計婆質(zhì)量釀管理編寫設忙計任務卸書；組織進殊行勘察錘設計方拿案比選獵及勘察覽設計招供投標；對設回計單叮位的痛方案托設計駛、初壤步設疫計、逃施工牙圖設繩計及業(yè)專業(yè)岸深化榨設計輝的質(zhì)退量管鈴理；對勘植察單魚位的敲勘察恥方案哨進行搬評估猜以及匪對勘伶察報堵告的銳質(zhì)量亞進行撈管理輛；負責手組織曠施工垃圖審豎查及糧施工矛圖發(fā)來放管啞理；參加圖街紙會審帶及設計各交底，朝負責設橋計變更導管理。34勘察聚設計搏進度泥管理制定藍并審吼核詳妨細的?？辈鞙I設計擠進度華計劃隱和出郵圖計叢劃，速并控把制其虧執(zhí)行舉，盡俯可能泛避免涉發(fā)生殿因設王計推你遲而沖影響度總進殲度計央劃；滿足殼總進窮度計曉劃要壓求；滿足胖招標電進度果，使縣勘察斃設計謹進度剪為招伙標服頸務，同并作顯為進電度目叮標值誼；參與博相關途報審脹的時攤間35勘察設爬計階段貓投資控量制勘察貍設計虜階段掠的投尿資控洗制工跨作不多單純加是項嫂目財稀務方敬面的搜工作誦，也社不單家純是舊項目亭經(jīng)濟分方面遺的工薄作，脊而是求包括高組織溝措施晨、經(jīng)略濟措正施、床技術誦措施挪在內(nèi)傻的一圖項綜撿合性沈工作勸。36施工圈管理四控進度眉控制盈；質(zhì)量演控制誦；費用控斧制；安全脆控制隊。四管生產(chǎn)窮要素提管理撈；合同管臺理；信息管著理；現(xiàn)場伸管理負。一協(xié)調(diào)組織召；協(xié)調(diào)。37案例：宋某房地循產(chǎn)項目扁進度控視制進度控堆制：確定狠項目桃里程備碑節(jié)允點審核施改工總進智度計劃/月進備度計鏈劃召開希工程徑例會組織披進度教專項糾檢查禮考評召開飼進度賀專題斤協(xié)調(diào)旱會38案例：徑某房地攤產(chǎn)項目薪質(zhì)量控憂制質(zhì)量控硬制：施工隆準備雕階段溫質(zhì)量鄉(xiāng)豐管理吼，具柔體包筍括：審核裹參建員各方扇質(zhì)量奏管理資體系拜；審核監(jiān)筒理規(guī)劃既；評審施滾工組織插設計（校方案）掃；組織并婚完成施腿工現(xiàn)場息的“七通伴一平”工作膏；組織測右量交接米樁及申敏請放樣箭復驗；組織賭工程綢質(zhì)量穗安全之報監(jiān)犧；審查臣開工灰條件豈；開復工鉗令簽發(fā)芳。39施工階各段質(zhì)量寬管理，唉具體包婚括：確定工棄程質(zhì)量鍵驗收標香準和驗警收要求沉；材料會、設輛備進迷場檢描查驗賣收隱蔽辭工程畏、分刊項、啦分部蛙工程鉛質(zhì)量笑檢查翠與驗帽收；召開屠監(jiān)理鞠工作右會及杜質(zhì)量盜專題驕會議究；組織質(zhì)掌量檢查狗與考評擦；組織質(zhì)創(chuàng)量問題血和質(zhì)量筐事故處航理。40某房襖地產(chǎn)蒙項目號安全押控制安全樹控制可：安全鉤生產(chǎn)潮目標繭交底吳工作唱；審查界安全煎生產(chǎn)抓相關擱文件胃，建申立健固全安祖全生筒產(chǎn)責發(fā)任制額；審核進券場人員魔的安全毫資質(zhì)和喂證明文親件，檢狂查施工異過程中蹄的各類仰持證上腎崗人員糞資格，