重慶主城2016年4月房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

2016年4月

重慶主城樓市月度報(bào)告2樓市概述契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅均“裸價(jià)”計(jì)稅，降低賦稅成本成渝城市群發(fā)展規(guī)劃獲批，將形成我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極國(guó)土資源部土臺(tái)城鎮(zhèn)化用地“新十條”合理規(guī)劃土地、完善住房用地供應(yīng)政策本月土地市場(chǎng)成交冷清，共計(jì)成交1宗土地本月樓市現(xiàn)“金四銀三”，供需雙漲，價(jià)格小幅上升本月新開(kāi)盤(pán)市場(chǎng)整體維穩(wěn)3第一章TARGET宏觀市場(chǎng)大事件回顧政策解讀4宏觀政策五一起征收契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅的計(jì)稅價(jià)格和收入，均為“裸價(jià)”（即不含增值稅的價(jià)格和收入）摘要：4月26日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《通知》）明確規(guī)定，5月1日營(yíng)改增后，均按不含增值稅的價(jià)格和收入，來(lái)確定契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等四個(gè)稅種的計(jì)稅依據(jù)，均為“裸價(jià)計(jì)稅”。>>契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅均按不含增值稅的價(jià)格或收入確定計(jì)稅依據(jù)，有三個(gè)好處：一、可降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅負(fù)；二、各稅種計(jì)稅依據(jù)保持一致，便于稅務(wù)部門(mén)簡(jiǎn)便操作；三、減少征納矛盾，有利于營(yíng)改增平穩(wěn)推進(jìn)。這是自2月份出臺(tái)的契稅新政基礎(chǔ)上的又一項(xiàng)政策性減稅惠民措施。5宏觀政策摘要：4月15日，國(guó)務(wù)院網(wǎng)站正式發(fā)布國(guó)務(wù)院關(guān)于成渝城市群發(fā)展規(guī)劃的批復(fù)，原則同意《成渝城市群發(fā)展規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》），明確提出，成渝城市群的發(fā)展目標(biāo)是建設(shè)具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的國(guó)家級(jí)城市群，全面融入“一帶一路”和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)，打造新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。

成渝城市群包含11個(gè)城市占川渝總面積30%

成渝城市群橫跨四川和重慶，以成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)為依托，以成都、重慶兩地為雙核，占據(jù)四川和重慶面積的30%，經(jīng)濟(jì)總量更是占到了70%以上。目前，關(guān)于成渝城市群一個(gè)較為普遍的說(shuō)法是，其覆蓋范圍包括重慶全域、成都市以及四川德陽(yáng)、綿陽(yáng)、樂(lè)山、眉山、資陽(yáng)、內(nèi)江、宜賓、瀘州、自貢等11個(gè)城市。成渝城市群發(fā)展規(guī)劃獲批，將形成我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極6摘要：4月25日國(guó)土資源部近日印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好新型城鎮(zhèn)化建設(shè)土地服務(wù)保障工作的通知》，出臺(tái)城鎮(zhèn)化用地“新十條”，包括合理安排土地利用計(jì)劃、完善住房用地供應(yīng)政策等分類施策措施。國(guó)土部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“新十條”旨在發(fā)揮國(guó)土資源在保障新型城鎮(zhèn)化用地需求、釋放內(nèi)需潛力、提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量、維護(hù)人民群眾合法權(quán)益等方面的重要作用，有效期為5年。宏觀政策一、以大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展為目標(biāo)，新增建設(shè)用地計(jì)劃向中小城市和特色小城鎮(zhèn)及發(fā)展?jié)摿Υ?、吸納人口多的縣城和重點(diǎn)鎮(zhèn)傾斜。二、依據(jù)上一年度進(jìn)城落戶人口數(shù)量和新增用地標(biāo)準(zhǔn)，合理確定城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模，保障農(nóng)村轉(zhuǎn)移進(jìn)城落戶人員的用地需求。國(guó)土資源部土臺(tái)城鎮(zhèn)化用地“新十條”合理規(guī)劃土地、完善住房用地供應(yīng)政策7第二章TARGET土地市場(chǎng)供需關(guān)系典型地塊解讀領(lǐng)域觀點(diǎn)備注說(shuō)明：本報(bào)告土地市場(chǎng)涉及土地類型為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)用地，即居住用地、商業(yè)用地、商務(wù)用地等。土地市場(chǎng)4月商住用地供應(yīng)量增加，成交1宗地，土地市場(chǎng)冷清備注：數(shù)據(jù)來(lái)源重慶土地交易中心供應(yīng)：房地產(chǎn)相關(guān)用地7宗，土地面積969畝，環(huán)比增漲2007%，同比上漲3776%。成交：房地產(chǎn)相關(guān)用地1宗，土地面積17畝，環(huán)比下跌43%，同比下跌32%，建筑規(guī)模2.3萬(wàn)方。價(jià)格：房地產(chǎn)相關(guān)用地成交均價(jià)229萬(wàn)元/畝，環(huán)比下跌24%；樓面地價(jià)1720元/㎡，環(huán)比上漲23%。4月拿地代表企業(yè)：重慶仁有置業(yè)有限公司雙碑組團(tuán)重慶仁有置業(yè)土地市場(chǎng)土地項(xiàng)目分布圖土地成交明細(xì)詳見(jiàn)下頁(yè)土地市場(chǎng)表：2016年4月重慶主城商住用地成交明細(xì)板塊土地位置用

途

土地面積（畝）建筑規(guī)模(㎡)容積率競(jìng)得單位成交價(jià)(萬(wàn)元)每畝地價(jià)（萬(wàn)元/畝）成交樓板價(jià)（元/㎡）溢價(jià)率雙碑組團(tuán)沙坪壩區(qū)雙碑組團(tuán)A分區(qū)A14-1/03號(hào)宗地二類居住用地、商業(yè)用地、城市道路用地

17230542.0重慶仁有置業(yè)有限公司396622917200%備注：數(shù)據(jù)來(lái)源重慶土地交易中心

土地市場(chǎng)4月重慶商住用地市場(chǎng)冷清，供應(yīng)7宗，成交1宗，房企拿地謹(jǐn)慎，以開(kāi)發(fā)存量地塊為主。典型地塊領(lǐng)域觀點(diǎn)無(wú)典型地塊第三章TARGET商品房市場(chǎng)整體市場(chǎng)住宅市場(chǎng)商務(wù)市場(chǎng)新開(kāi)盤(pán)解讀領(lǐng)域觀點(diǎn)商業(yè)市場(chǎng)圖：2015.1-2016.4重慶商品房市場(chǎng)走勢(shì)商品房市場(chǎng)4月重慶商品房供需雙增，價(jià)格穩(wěn)中有增供應(yīng)：270萬(wàn)方，環(huán)比上漲85%，同比上漲43%；成交：270萬(wàn)方，環(huán)比上漲19%，同比上漲12%；價(jià)格：6809元/㎡，環(huán)比上漲2%，同比下跌6%

；庫(kù)存：1404萬(wàn)方，按2015年月均成交194萬(wàn)方計(jì)算，需消化7.3個(gè)月.備注：數(shù)據(jù)來(lái)源重慶房管局商品房市場(chǎng)存銷比市場(chǎng)特征存銷比市場(chǎng)特征q＜4市場(chǎng)大好，房?jī)r(jià)急速增長(zhǎng)12≤q＜16市場(chǎng)具備一定風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)下行4≤q＜8市場(chǎng)利好，房?jī)r(jià)穩(wěn)定增長(zhǎng)16≤q＜20市場(chǎng)惡劣，房?jī)r(jià)大幅下跌8≤q＜12市場(chǎng)趨穩(wěn)，房?jī)r(jià)穩(wěn)定q≥20市場(chǎng)極度惡劣，樓市崩盤(pán)2016年4月存銷比=5.24月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)存銷比5.2，整體市場(chǎng)利好，房?jī)r(jià)穩(wěn)定增長(zhǎng)備注：存銷比=當(dāng)期存量/當(dāng)期銷售量；存量=已獲取預(yù)售量-銷售量圖：2010.1-2016.4重慶存銷比走勢(shì)圖供應(yīng)市場(chǎng)圖：2016年4月重慶主城分區(qū)域新批預(yù)售圖：2015.1-2016.4月重慶主城商品房新批準(zhǔn)預(yù)售走勢(shì)2016年4月新批預(yù)售總面積270萬(wàn)方，環(huán)比上漲85%，同比上漲43%；其中住宅面積212萬(wàn)方，非住宅面積58萬(wàn)方。4月重慶供應(yīng)量大幅度上漲，其中住宅占79%兩江新區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售占據(jù)首位達(dá)55.9萬(wàn)方，其次是沙坪壩區(qū)35.8萬(wàn)方

。備注：數(shù)據(jù)來(lái)源重慶房管局圖：2016年4月重慶商品房各區(qū)量?jī)r(jià)走勢(shì)需求市場(chǎng)兩江新區(qū)成交以47萬(wàn)方占據(jù)首位；其次是沙坪壩區(qū)38.4萬(wàn)方，江北區(qū)成交均價(jià)最高，8446元/㎡。圖：2015.1-2016.4月重慶主城商品房成交走勢(shì)4月成交量環(huán)比增長(zhǎng)19%，成交價(jià)維穩(wěn)4月成交量270萬(wàn)方，環(huán)比上漲19%，同比上漲12%；成交均價(jià)6809元/㎡，環(huán)比上漲2%，同比下跌6%。備注：數(shù)據(jù)來(lái)源重慶房管局需求市場(chǎng)圖：2015.1-2016.4月各物業(yè)成交價(jià)走勢(shì)圖：2015.1-2016.4月各物業(yè)成交量走勢(shì)各物業(yè)成交詳情，請(qǐng)見(jiàn)下一頁(yè)備注：數(shù)據(jù)來(lái)源重慶房管局單位：萬(wàn)方單位：元/㎡別墅市場(chǎng)圖：主城別墅2015.4月-2016.4月量?jī)r(jià)走勢(shì)表：2016年4月競(jìng)品別墅物業(yè)成交龍虎榜排名樓盤(pán)名稱物業(yè)類型套數(shù)（套）建筑面積（㎡）建面均價(jià)（元/㎡）1綠城兩江御園聯(lián)排6814361.33113472融創(chuàng)國(guó)博城聯(lián)排267406.2887333魯能中央公館疊拼495801.68109914首鋼美利花都聯(lián)排275164.3880955融創(chuàng)紫泉楓丹聯(lián)排184513.9773316國(guó)盛園墅聯(lián)排324280.6892717東原湖山樾聯(lián)排、疊拼214197.41128278魯能領(lǐng)秀城聯(lián)科中央華府疊拼253711.81790210慶隆南山高爾夫國(guó)際社區(qū)聯(lián)排153543.238955備注：數(shù)據(jù)來(lái)源重慶房管局；數(shù)據(jù)截止時(shí)間11月28日。四月別墅市場(chǎng)量?jī)r(jià)回升別墅市場(chǎng)圖：主城別墅2016年4月各產(chǎn)品線對(duì)比情況圖：主城別墅2015.4月-2016.4月各產(chǎn)品備案建面價(jià)格情況備注：數(shù)據(jù)來(lái)源重慶房管局；數(shù)據(jù)截止時(shí)間11月28日。別墅成交均價(jià)除疊拼別墅回升，其余業(yè)態(tài)下行本月成交主要集中在北區(qū)板塊，聯(lián)排占據(jù)主導(dǎo)洋房市場(chǎng)備注：數(shù)據(jù)來(lái)源重慶房管局；數(shù)據(jù)截止時(shí)間2月25日。圖：2015年4月-2016年4月洋房市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)走勢(shì)4月重慶主城區(qū)洋房市場(chǎng)：成交量：26.36萬(wàn)方，環(huán)比上升40.06%；成交均價(jià)為7742元/㎡，環(huán)比上漲4.19%。圖：2016年4月洋房市場(chǎng)分區(qū)成交量?jī)r(jià)4月洋房市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊跌4月重慶主城區(qū)洋房市場(chǎng)：分區(qū)成交量：兩江新區(qū)成交7.3萬(wàn)方位居榜首，渝北區(qū)成交3.8萬(wàn)方，位居第二；洋房市場(chǎng)備注：數(shù)據(jù)來(lái)源重慶房管局；數(shù)據(jù)截止時(shí)間2月25日。表：2016年4月洋房物業(yè)成交龍虎榜TOP10排名樓盤(pán)名稱套數(shù)（套）建筑面積（萬(wàn)㎡）建面均價(jià)（元/㎡）成交金額（萬(wàn)元）1金科天宸1591.8467981.252協(xié)信星都會(huì)740.6493870.603康田蔚藍(lán)海690.6479150.514香港置地約克郡691.14101871.165自由時(shí)光670.5555980.316越昕暉640.5867760.397融創(chuàng)國(guó)博城620.7780370.628金科城610.5653500.309龍湖兩江新宸530.7195610.6810恒大世紀(jì)城520.83104970.8712345678910排行榜分布圖高層市場(chǎng)備注：數(shù)據(jù)來(lái)源重慶房管局；數(shù)據(jù)截止時(shí)間2月25日。4月重慶主城區(qū)高層市場(chǎng)：成交量：168.79萬(wàn)方，環(huán)比上升3.44%；成交均價(jià)為6393元/㎡，環(huán)比下跌0.16%。4月重慶主城區(qū)高層市場(chǎng)：分區(qū)成交量：兩江區(qū)成交24.36萬(wàn)方位居榜首，沙坪壩區(qū)成交24.31萬(wàn)方，位居第二；成交量?jī)r(jià)維穩(wěn)圖：2015年4月-2016年4月高層市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)走勢(shì)圖：2016年4月高層市場(chǎng)分區(qū)成交量?jī)r(jià)高層市場(chǎng)備注：數(shù)據(jù)來(lái)源重慶房管局；數(shù)據(jù)截止時(shí)間2月25日。表：2016年4月高層物業(yè)成交龍虎榜TOP10排名樓盤(pán)名稱套數(shù)（套）建筑面積（萬(wàn)㎡）建面均價(jià)（元/㎡）成交金額（億元）1融創(chuàng)歐麓花園城5734.5247042.132金融街融景城4254.3675633.303魯能領(lǐng)秀城3182.8251061.444協(xié)信城立方3092.4744531.105萬(wàn)科金域?qū)W府3062.4570671.736融匯國(guó)際溫泉城2852.3766751.587融創(chuàng)凡爾賽花園2612.8564981.858廣州富力城2592.3743601.049中國(guó)鐵建玖城壹號(hào)2411.8866261.2510

環(huán)球時(shí)代廣場(chǎng)2151.6453591.252345678910排行榜分布圖1商務(wù)市場(chǎng)表：2015年-2016年4月重慶商務(wù)市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)表：2016年4月重慶各區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)4月重慶主城區(qū)商務(wù)市場(chǎng)：成交量：4月成交量為10.6萬(wàn)方，環(huán)比上漲41%；同比下跌69%；成交均價(jià)：4月成交建面均價(jià)為9373元/㎡，環(huán)比上漲18%；同比下跌0.1%。4月重慶主城區(qū)商務(wù)市場(chǎng)：分區(qū)成交量：渝北區(qū)成交2.34萬(wàn)方位居榜首，兩江新區(qū)成交1.71萬(wàn)方，位居第二。4月重慶商務(wù)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)回升”區(qū)域成交主要以渝北區(qū)為主備注：數(shù)據(jù)來(lái)源重慶房管局商務(wù)市場(chǎng)排名樓盤(pán)名稱成交量（萬(wàn)㎡）建面均價(jià)（元/㎡）成交金額（億元）套數(shù)（套）1融創(chuàng)嘉德莊園0.8164450.521382魯能星城0.7265590.481203龍湖拉特芳斯0.6559760.392034山頂總部基地0.61150000.91145九州國(guó)際汽摩城0.4730150.1496星耀天地0.38164690.63367恒康麗景0.3649800.18108重慶巴南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)0.3162010.19569中航MYTOWN0.3061610.186310高盛創(chuàng)富中心0.3098850.3052表：2016年4月商務(wù)物業(yè)成交龍虎榜TOP10123456789項(xiàng)目分布圖10備注：數(shù)據(jù)來(lái)源重慶房管局商業(yè)市場(chǎng)表：2015年1-2016年4月重慶商也市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)表：2016年4月重慶各區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)4月重慶主城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)：成交量：4月成交23.5萬(wàn)方，環(huán)比上漲164%；同比下跌32%；成交均價(jià)：4月成交建面均價(jià)為10529元/㎡，環(huán)比下跌19%；同比下跌27%。4月重慶主城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)：分區(qū)成交量：沙坪壩區(qū)成交7.24萬(wàn)方位居榜首，南岸區(qū)成交4.16萬(wàn)方，位居第二。4月重慶商業(yè)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“量漲價(jià)跌”區(qū)域成交主要以沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)為主備注：數(shù)據(jù)來(lái)源重慶房管局商業(yè)市場(chǎng)表：2016年4月商業(yè)物業(yè)成交龍虎榜TOP10123456789項(xiàng)目分布圖10排名樓盤(pán)名稱成交量（萬(wàn)㎡）成交建面均價(jià)（元/㎡）成交金額（億元）套數(shù)（套）1鳳凰座3.9942501.7082九州國(guó)際汽摩城2.576366.3751.642403重慶朝天門(mén)國(guó)際商貿(mào)城1.298187.3541.053404天江鼎城0.928468.4410.78355山頂總部基地0.679714.150.6616保利香檳花園0.668591.2650.5647龍城大院0.596003.0540.35628奧林匹克花園0.538195.920.4449東海阿特豪斯0.417867.1440.32310中渝梧桐郡0.3916867.530.666備注：數(shù)據(jù)來(lái)源重慶房管局表：2015.4-2016.4月新開(kāi)盤(pán)情況新開(kāi)盤(pán)市場(chǎng)維穩(wěn)，推盤(pán)量持續(xù)低位，但整體去化維穩(wěn)新開(kāi)盤(pán)4月，新開(kāi)/加推項(xiàng)目11個(gè)，共計(jì)2699套房源，銷售1311套，去化率49%。高層：8個(gè)項(xiàng)目，推出房源2402套，16.96萬(wàn)方，去化1120套，去化率47%；洋房：2個(gè)項(xiàng)目，推出房源200套，2.26萬(wàn)方，去化168套，去化率84%；別墅：1個(gè)項(xiàng)目，推出房源97套，1.2萬(wàn)方，去化23套，去化率24%；時(shí)間新推個(gè)數(shù)（個(gè)）

新推房源（套）

新推面積

（萬(wàn)方）去化套數(shù)（套）

去化率

2016年4月11269920.4131149%2016年3月13290625.8161255%2015年4月28520536.2178734%環(huán)比-23%-7%-21%-19%-12%同比-64%-48%-44%-27%41%新開(kāi)盤(pán)表：2016.4月各區(qū)域新開(kāi)盤(pán)詳情表：2016.4月各物業(yè)新開(kāi)盤(pán)詳情區(qū)域項(xiàng)目數(shù)量體量（萬(wàn)方）推出套數(shù)銷售套數(shù)去化率九龍坡區(qū)25.4274419626.3%渝中區(qū)13.7052016231.2%江北區(qū)23.3750038777.4%沙坪壩區(qū)22.5126420176.1%渝北區(qū)11.8726219273.3%巴南區(qū)11.7125611846.1%南岸區(qū)11.20972323.7%北部新區(qū)10.64563257%合計(jì)1120.422699