太陽(yáng)島廣場(chǎng)項(xiàng)目定位方案樣本

資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系改正或者刪除。太陽(yáng)島廣場(chǎng)項(xiàng)目定位方案執(zhí)筆人向雪松8月28日目錄第一部分太陽(yáng)島廣場(chǎng)項(xiàng)目定位背景………3----5第二部分太陽(yáng)島廣場(chǎng)項(xiàng)目獨(dú)有優(yōu)勢(shì)………6第三部分太陽(yáng)島廣場(chǎng)項(xiàng)目定位……………6----15第四部分太陽(yáng)島廣場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略………15---16第五部分太陽(yáng)島廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷策略………16---17附:項(xiàng)目總平規(guī)劃圖建議……17---19第一部分太陽(yáng)島廣場(chǎng)項(xiàng)目定位背景一、成都豪宅發(fā)展史回溯從早期的”形”(簡(jiǎn)單彰顯身份、地位與面子),到現(xiàn)在的”神”(突顯居住感受),成都豪宅市場(chǎng)走過(guò)了風(fēng)風(fēng)雨雨,經(jīng)歷了啟蒙期的簡(jiǎn)單炫富、理性期的百花齊放、發(fā)展期的規(guī)模崛起以及創(chuàng)新期的全面升級(jí)四大階段。第一階段,萌芽期:針對(duì)少數(shù)有錢(qián)人,注重面子感成都豪宅起源于商品房規(guī)?；_(kāi)發(fā)。早在五大花園等商品房集中出現(xiàn)之前,成都就已有高端項(xiàng)目出現(xiàn)。早期的豪宅項(xiàng)目主要是針對(duì)少數(shù)先富人群,注重建筑形式和面子感,追求大面積成為這一階段豪宅的主要特點(diǎn)。但缺少別墅本身應(yīng)有的品質(zhì),不論是選址還是項(xiàng)目設(shè)計(jì),除了獨(dú)立式和大面積之外,與普通商品房無(wú)本質(zhì)區(qū)別。但由于供需嚴(yán)重失衡而造成的物稀為貴,使早期豪宅項(xiàng)目暢銷。1992年,錦繡花園的暢銷,拉開(kāi)了成都豪宅市場(chǎng)發(fā)展大幕。此后,機(jī)場(chǎng)路別墅崛起,南洋花園、巴黎花園、順風(fēng)苑等名噪一時(shí)。然而隨著購(gòu)房者的覺(jué)醒,僅有交通資源的別墅項(xiàng)目開(kāi)始遇冷,機(jī)場(chǎng)路別墅留下了大批積壓房和爛尾樓盤(pán),成為成都高端物業(yè)開(kāi)發(fā)史上的沉疴與敗筆?！究偨Y(jié)】萌芽期的成都豪宅市場(chǎng),針正確是少數(shù)先富階層,炫富成為這一階段開(kāi)發(fā)商和需求方的基本意識(shí)。由于無(wú)參照標(biāo)準(zhǔn),這些項(xiàng)目大多存在諸多硬傷,屬于”偽或準(zhǔn)豪宅”。第二階段:理性期:新富階層崛起,別墅形態(tài)豐富機(jī)場(chǎng)路別墅沉寂之后,取而代之的是TOWNHOUSE等產(chǎn)品類型在左右異軍突起,類別墅讓高端市場(chǎng)需求對(duì)象進(jìn)一步擴(kuò)大。風(fēng)格雅園、成都花園、君臨天下、錦城豪庭、河濱印象等項(xiàng)目成為當(dāng)時(shí)市場(chǎng)熱點(diǎn)。相比早期豪宅物業(yè),這一階段的產(chǎn)品更注重交通條件、自然環(huán)境、景觀打造,既有公寓的生活配套,又具備別墅物業(yè)有天有地、低密度、低容積率、闊戶型、大花園等特點(diǎn)。此時(shí)的高端產(chǎn)品,開(kāi)發(fā)規(guī)模更龐大,社區(qū)配套更完善(游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、超市等蔚然興起)。出于對(duì)業(yè)主安全性和私密性等的考慮,率先引入了當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上不多見(jiàn)的智能化物管設(shè)施。同時(shí),居住品質(zhì)得以提升:大露臺(tái)、大花園、大陽(yáng)臺(tái)、寬戶型、一個(gè)或兩個(gè)獨(dú)立車庫(kù)是此類產(chǎn)品的特征?！究偨Y(jié)】豪宅無(wú)論是產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì),還是服務(wù)模式,均有較大進(jìn)步,高端物業(yè)市場(chǎng)日趨理性。但其當(dāng)時(shí)的創(chuàng)新都停留在初級(jí)階段,其弊端在所難免,如很多景觀泳池逐漸成為死景,一些追求視覺(jué)感受的大躍層帶來(lái)居住不便,眾多外立面迅速老化等。第三階段:發(fā)展期:規(guī)?；l(fā)展,板塊崛起始于,成都豪宅市場(chǎng)進(jìn)入加速度發(fā)展的黃金期。原來(lái)波瀾不興的高端物業(yè)市場(chǎng),因一些頂級(jí)別墅項(xiàng)目的注入與攪動(dòng),使這一市場(chǎng)”高處不勝寒”,不再”墻內(nèi)開(kāi)花墻外香”。同時(shí),隨著成都城市化進(jìn)程加速而引發(fā)的交通格局變化,成都人生活半徑得以擴(kuò)大,一些自然資源豐富的近郊葉日漸成為發(fā)展高端物業(yè)的熱土,如牧馬山、青城山、龍泉山脈、都江堰、崇州、新津等板塊,迅速崛起料大量高端住宅項(xiàng)目。而城區(qū)的草堂—浣花溪板塊的高端價(jià)值也迎來(lái)黃金釋放期。結(jié)合稀缺自然資源,開(kāi)發(fā)商開(kāi)始引入國(guó)際元素打造高端豪宅,一些天價(jià)別墅項(xiàng)目出現(xiàn)在成都,如草堂之春、金林半島、中國(guó)青城、高爾夫山莊、清華坊、西江紫園等項(xiàng)目,大多具有大面積、高總價(jià)等特點(diǎn)。同時(shí),這一時(shí)期的高端物業(yè)項(xiàng)目類型更豐富,營(yíng)銷概念盛行,山水別墅、島居別墅、公園別墅、森林別墅、度假別墅、經(jīng)濟(jì)別墅、都市別墅等呈百花齊放之勢(shì)?！究偨Y(jié)】不可否認(rèn)的是,這一時(shí)期的成都高端市場(chǎng)燦耀一時(shí)。部分項(xiàng)目在全國(guó)范圍內(nèi)引發(fā)了轟動(dòng)效應(yīng)(如清華坊等)。成都高端物業(yè)板塊,也主要得益于這一時(shí)期的發(fā)展。瑕不掩瑜的是,由于部分項(xiàng)目簡(jiǎn)單追求大氣磅礴,又淪為炫富思維的產(chǎn)物。部分項(xiàng)目的景觀、配套追求高成本,卻大而無(wú)當(dāng),缺失參與性與親和力,失望之后,眾多業(yè)主滋生了換房潮。第四階段:成熟期:回歸人性關(guān)懷,注重居住感受近年來(lái),成都豪宅市場(chǎng)日漸向一線城市豪宅靠近,豪宅市場(chǎng)體系開(kāi)始形成。既有尊貴感,又有人性化的居住環(huán)境,且能享受城市便捷的生活休閑配套,成為新一代豪宅的”規(guī)定動(dòng)作”。除了生活純熟、交通快捷、完全針對(duì)”第一居所”設(shè)計(jì)外,時(shí)尚、現(xiàn)代、都市文化氣息等均是現(xiàn)代別墅的標(biāo)志。它不但將城市與別墅兩種功能合而為一,也是根據(jù)現(xiàn)代都市人對(duì)居住所提出的要求,在規(guī)?；涮谆A(chǔ)上,使別墅居住完成從此前的”度假型”向”常住型”轉(zhuǎn)型,實(shí)現(xiàn)了別墅從”第二居所”到”第一居所”的轉(zhuǎn)變,”5+2別墅生活方式”到”7天別墅生活方式”的華麗轉(zhuǎn)身。除了傳統(tǒng)的別墅物業(yè)形態(tài)外,一些高層電梯住宅項(xiàng)目也加入豪宅市場(chǎng)。如中海城南一號(hào)、華敏世家花園、悅城、紫檀、四海逸家等項(xiàng)目,無(wú)論是從售價(jià),還是從產(chǎn)品理念,抑或物管水平看,都不遜于別墅級(jí)物業(yè)。新一代豪宅的市場(chǎng)影響力也更為廣泛。一些代表性項(xiàng)目如麓山國(guó)際社區(qū)、龍湖·長(zhǎng)橋郡、置信香頤麗都、觀嶺國(guó)際社區(qū)等以區(qū)域代言樓盤(pán)出現(xiàn),起到了定位區(qū)域居住氛圍,推動(dòng)區(qū)域崛起的作用。新一代豪宅并非單純追求大規(guī)模、大面積、大景觀、大配套等表面的硬件元素,對(duì)園林景觀參與性、配套設(shè)施豐富性、戶型設(shè)計(jì)人性化、物業(yè)服務(wù)高尚化等更為苛刻,如南郡·７英里等項(xiàng)目?！究偨Y(jié)】交通條件、景觀園林、區(qū)域配套優(yōu)勢(shì)等已成為基本條件。豪宅居住已不但僅是一種身份象征,更重要的是一種更高品質(zhì)的生活感受?！究偨Y(jié)】成都豪宅發(fā)展,其特征如下:◎從理念上經(jīng)歷了由以”物”為本到以”人”為本的過(guò)程;◎從內(nèi)涵上經(jīng)歷了由”感性”到”理性”,”浮躁”到”厚重”,”外觀豪華”到”內(nèi)容豪華”的過(guò)程;◎從區(qū)域上經(jīng)歷了由”城區(qū)”到”郊區(qū)”的發(fā)展軌跡;◎從購(gòu)買(mǎi)客群上經(jīng)歷了”暴發(fā)戶”到”社會(huì)精英”的演變過(guò)程?！驈漠a(chǎn)品類型上經(jīng)歷了”單一化”(別墅)到”多元化”(別墅、高層電梯公寓)的發(fā)展過(guò)程?！驈臓I(yíng)銷上經(jīng)歷了”賣符號(hào)”、”賣概念””賣產(chǎn)品””賣圈層””賣區(qū)域”的演繹過(guò)程?！驈陌l(fā)展趨勢(shì)上將經(jīng)歷”注重建筑與景觀”到”注重科技、環(huán)保、文化、物管等”的發(fā)展路徑。二、成都豪宅衡量?jī)r(jià)值標(biāo)準(zhǔn)考量(略)第二部分太陽(yáng)島廣場(chǎng)項(xiàng)目獨(dú)有優(yōu)勢(shì)一、天時(shí)”牽一發(fā)而動(dòng)全身”,一條交通樞紐線激活了崇州樓市。全程暢通后的光華大道延伸線,將崇州拉入了成都”新城西”板塊,融入了大都市半小時(shí)居住生活圈,成為成都市倡導(dǎo)的”大都市半小時(shí)居住生活圈”中重點(diǎn)發(fā)展的衛(wèi)星城之一。從城區(qū)驅(qū)車到崇州短至30分鐘。時(shí)逢成都豪宅發(fā)展的第四階段(成熟期),富裕階層對(duì)豪宅的空前擁躉之下,成都豪宅所吹刮的沖擊波也必然輻射并登陸深處大城西的崇州?！焙?yīng)”之下的崇州豪宅熱,蓄勢(shì)待發(fā),指日可待?！毕虮卑l(fā)展””沿江發(fā)展”的崇州城市規(guī)劃之下,濱江高尚居住區(qū)、濱江休閑娛樂(lè)帶與濱江景觀帶交相輝映,鑄就了崇州”中央高端居住區(qū)”——濱江居住區(qū)。二、地利項(xiàng)目”萬(wàn)千寵愛(ài)在一身”,東臨崇慶實(shí)驗(yàn)中學(xué),南望工業(yè)園區(qū)與”國(guó)家級(jí)循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園”,西臨千年流淌不息的西江河(妙得1公里長(zhǎng)度的臨江線),北抵琴鶴苑休閑中心、琴鶴廣場(chǎng),與濱江風(fēng)景帶、太陽(yáng)島廣場(chǎng)僅一路之隔。三、人和早年開(kāi)發(fā)的西江紫園,吹響了濱江高端居住區(qū)的號(hào)角。”物以類聚,人以群分”,臨江而居的社區(qū)星集了崇州的深具文化品味的富裕群體。她們舉手投足間都有著不同凡人的優(yōu)雅氣質(zhì)。項(xiàng)目承襲并執(zhí)掌區(qū)域地脈與人脈資源,注入了尊貴因子?！冻啥己勒瑑r(jià)值標(biāo)準(zhǔn)》調(diào)查結(jié)果顯示,區(qū)域的高端性、交通的暢捷化、居住環(huán)境的安全性,成為豪宅物業(yè)必備要素。區(qū)域氣質(zhì)與地脈、周邊物業(yè)檔次、區(qū)域居住人群層次等決定了物業(yè)在市場(chǎng)中的顯性價(jià)值?！窘Y(jié)論】”智者順時(shí)而謀,愚者逆時(shí)而動(dòng)”,項(xiàng)目集束了”天時(shí)地利人和”資源,贏在了開(kāi)發(fā)的起跑線上。第三部分太陽(yáng)島廣場(chǎng)項(xiàng)目定位基于項(xiàng)目?jī)?nèi)外因分析,本案應(yīng)高舉高端物業(yè),亦即豪宅的鮮明旗幟,著力打造”4G”高端生活。即:經(jīng)過(guò)本案打造展現(xiàn)高品物業(yè)、凝聚高雅人群、體驗(yàn)高尚生活、暢享高貴服務(wù)。一、案名界定”好的樓盤(pán)名稱等于成功了一半”,案名是市場(chǎng)定位的外在反映。案名是面向市場(chǎng)的第一訴求,一個(gè)極具親和力、并給人以審美愉悅的案名,可令客戶產(chǎn)生第一美好的印象,并會(huì)加強(qiáng)置業(yè)者的購(gòu)買(mǎi)信心;一個(gè)富有內(nèi)涵、構(gòu)思巧妙的案名,不但能強(qiáng)烈吸引人們的注意力,而且能激發(fā)關(guān)注者的聯(lián)想,進(jìn)而引發(fā)現(xiàn)場(chǎng)看房的欲望。案名一:”愿景·西江外灘”【詮釋】(1)”愿景”為公司品牌名稱,同時(shí)沿襲公司樓盤(pán)案名命名原則,即”公司名+樓盤(pán)名”。(2)”西江”:既透露出本案所在的地段——西江畔,又顧及西江在崇州人心目中圣潔的地位(視為崇州的母親河),以”拿來(lái)主義”方式為我所用,以情感紐帶維系項(xiàng)目與消費(fèi)者,經(jīng)過(guò)拉近本地客戶與項(xiàng)目之間的距離,極易增強(qiáng)本案的親和力與凝聚力。(3)”外灘”外灘,原本是上海繁華的象征。外灘意味著物華天寶、人杰地靈,外灘文化更是一種開(kāi)放、包容、健康、進(jìn)步的文明。隨著時(shí)代發(fā)展和城市文化生態(tài)結(jié)構(gòu)變遷,”新外灘”概念浮出水面。新外灘,一般是指濱江或?yàn)I海城市的成熟市區(qū)向臨水面的拓展、延伸,由于經(jīng)濟(jì)繁榮,建設(shè)加速,人流聚集,最終形成為城市的標(biāo)志性區(qū)域。就崇州而言,濱江風(fēng)光帶建設(shè)的啟動(dòng),特別是以太陽(yáng)島廣場(chǎng)為核心的風(fēng)光帶的建成,標(biāo)志著崇州的”新外灘”驚艷登場(chǎng)。每個(gè)城市都有自己的文化生態(tài),新外灘對(duì)于崇州來(lái)說(shuō),它延伸城市文脈,傳承歷史文化,令歷史文化與現(xiàn)實(shí)融合,重塑人與自然的聯(lián)系,實(shí)現(xiàn)了生態(tài)與經(jīng)濟(jì)互動(dòng)互融,進(jìn)而形成產(chǎn)業(yè)集群。它既是個(gè)性化的,又是蜀州文化的集大成之地。該案名統(tǒng)籌兼顧了公司、環(huán)境、地脈、水脈等,卓顯”水”,投其所好于高端客戶對(duì)”山主人丁,水主財(cái)”(水能聚財(cái))的心理需求,必然對(duì)她們產(chǎn)生強(qiáng)大的”萬(wàn)有引力”。案名二:”愿景·江畔人家”【詮釋】:(1)”愿景”為公司品牌名稱,同時(shí)沿襲公司樓盤(pán)案名命名原則,即”公司名+樓盤(pán)名”。(2)”江畔”:即”西江河畔”,透射出本案所在的特殊地段——西江畔,同時(shí)出于西江在崇州人心目中圣潔地位的考慮(視為崇州人的母親河),以情感紐帶維系項(xiàng)目與目標(biāo)客群。(3)”人家”:給人以親切、平實(shí)之感,油然而生一種”家”的情結(jié)?！比恕奔础敝魅恕?”家”即”家園”,合而稱之”主人之家園”,帶給客戶的是家的歸宿感。同時(shí)含有”葉落歸根””家和萬(wàn)事興”的意義,極易喚起”少小離家老大回”的崇州人的歸鄉(xiāng)置業(yè)情感。該案名統(tǒng)籌兼顧了公司、環(huán)境、地脈、人脈等,經(jīng)過(guò)彰明”水””家”,突出了”水文化”與”家文化”。從字眼上透示出開(kāi)發(fā)商以人為本的情懷。案名三:”愿景·云天碧?！薄驹忈尅?(1)”愿景”為公司品牌名稱,同時(shí)沿襲公司樓盤(pán)案名命名原則,即”公司名+樓盤(pán)名”。(2)”云天”突出了項(xiàng)目的挺拔、高峻,凸顯項(xiàng)目的磅礴氣勢(shì)?！痹啤奔础绷柙啤?”天”即”高天”。同時(shí)折射出業(yè)主的”凌云壯志””寬廣胸懷””不凡身價(jià)””崇高地位”等,扣合該物業(yè)的高端性。(3)”碧?！闭蔑@了項(xiàng)目臨水而生的卓絕自然環(huán)境,突出了業(yè)主親水而居的特點(diǎn)。同時(shí),水代表財(cái)富,純潔,柔順,生態(tài),健康等美好事物,吻合項(xiàng)目客群的外在氣質(zhì)與獨(dú)特內(nèi)涵。另外,”海”寓意”大海不擇細(xì)流,故能成其大”,象征社區(qū)的和諧與包容。該案名統(tǒng)籌兼顧了公司、環(huán)境、地脈、水脈等,突顯”水環(huán)境”,透露出開(kāi)發(fā)商以環(huán)境為本的開(kāi)發(fā)理念。案名四:”愿景·銀福灣”【詮釋】:(1)”愿景”為公司品牌名稱,同時(shí)沿襲公司樓盤(pán)案名命名原則,即”公司名+樓盤(pán)名”。(2)”銀”為財(cái)富的代名詞。折射項(xiàng)目客群定位于城市財(cái)智階層(集于財(cái)富與智慧為一體),同時(shí)暗指項(xiàng)目所在地為生財(cái)之地,居住于此,世代興茂。(3)”?！?即為”幸?！薄备狻?顯露出生活于此的人們的家之幸福。(4)”灣”,交代了項(xiàng)目泊水而建的地理特征,同時(shí)”灣”為”水灣”,象征財(cái)富的生生不息。另外,”灣”為”灣區(qū)生活”的濃縮詞,一種高尚、尊崇的生活。在香港、上海等城市,以置業(yè)于灣區(qū)為榮,作為身份、地位的獨(dú)特標(biāo)示。該案名統(tǒng)籌兼顧了公司、環(huán)境、地脈、水脈、財(cái)脈等,突顯置業(yè)于此的優(yōu)越性。案名五:”愿景·文井龍?jiān)础薄驹忈尅?(1)”愿景”為公司品牌名稱,同時(shí)沿襲公司樓盤(pán)案名命名原則,即”公司名+樓盤(pán)名”。(2)”文井”即”文井江”,為”西江”的別名,以此迎合客群對(duì)西江的獨(dú)鐘之情。(3)”龍”即吉祥、美好的圖騰。龍,作為國(guó)人獨(dú)特文化的凝聚和積淀,已扎根與深藏于我們潛意識(shí)中。龍?jiān)谥袊?guó)傳統(tǒng)文化中既是權(quán)勢(shì)、高貴、尊榮的象征,又是幸運(yùn)、成功的標(biāo)志。龍的另一文化象征意義是出類拔萃,不同凡俗。龍是神物,非凡人可比,因而人們常又將那些志向高潔、行為不俗、能耐不凡與成就卓越的人稱為”龍”。當(dāng)年諸葛孔明在南陽(yáng)躬耕隴畝尚未出茅廬,自比管仲、樂(lè)毅,號(hào)臥龍先生,意為有鴻鵠之志而懷才不遇。這些映射作為處于事業(yè)層峰、志趣高雅的項(xiàng)目目標(biāo)客群,同時(shí)緊扣她們期冀吉祥、榮貴的心理需求。(4)”源”呼應(yīng)”文井”,意為文井江的溯源之處,凸現(xiàn)”得源者為尊”的意旨。該案名統(tǒng)籌兼顧了公司、環(huán)境、地脈、人脈等,契合項(xiàng)目及其目標(biāo)客群的特質(zhì)。案名六:”愿景·蜀州府”【詮釋】:(1)”愿景”為公司品牌名稱,同時(shí)沿襲公司樓盤(pán)案名命名原則,即”公司名+樓盤(pán)名”。(2)”蜀州”即崇州古稱”蜀州”,以此喚起客群對(duì)家鄉(xiāng)的熱愛(ài)之情。同時(shí),”蜀州”為古蜀文化的一部分,已鐫刻在人們的記憶中,體現(xiàn)出項(xiàng)目的文化質(zhì)感與獨(dú)特品位。(3)”府”即”成都府”與”天府之國(guó)”的”府”,”府”的含義為:A、儲(chǔ)藏文書(shū)或財(cái)物的地方,如府庫(kù)、天府等。B、舊時(shí)封建貴族與官僚的主宅,泛指一般人的住宅:府邸、府第、王府、府上等,凸顯項(xiàng)目的尊崇感。該案名統(tǒng)籌兼顧了公司、環(huán)境、地脈、文脈等,為項(xiàng)目注入了地方文化因子。案名七:”愿景·蜀州水鄉(xiāng)”【詮釋】:(1)”愿景”為公司品牌名稱,同時(shí)沿襲公司樓盤(pán)案名命名原則,即”公司名+樓盤(pán)名”。(2)”蜀州”解釋同案名六。(3)”水鄉(xiāng)”凸顯項(xiàng)目所在地豐富的水資源,且緊扣目標(biāo)客群的親水秉性。該案名統(tǒng)籌兼顧了公司、環(huán)境、地脈、水脈等,顯示了項(xiàng)目獨(dú)特的資源稟賦。案名八:”愿景·蜀鄉(xiāng)綠島”【詮釋】:(1)”愿景”為公司品牌名稱,同時(shí)沿襲公司樓盤(pán)案名命名原則,即”公司名+樓盤(pán)名”。(2)”蜀鄉(xiāng)”即”蜀州、故鄉(xiāng)”,意在喚起項(xiàng)目目標(biāo)客群的故鄉(xiāng)深情。(3)”綠島”揭示了項(xiàng)目依鄰大陽(yáng)島廣場(chǎng)的地緣優(yōu)勢(shì),突出了項(xiàng)目的生態(tài)景觀性。該案名統(tǒng)籌兼顧了公司、環(huán)境、地脈、水脈、景脈等,凸顯項(xiàng)目?jī)?yōu)特的自然資源。案名九:”愿景·云水居”【詮釋】:(1)”愿景”為公司品牌名稱,同時(shí)沿襲公司樓盤(pán)案名命名原則,即”公司名+樓盤(pán)名”。(2)”云水居”極具禪意,意在凸顯項(xiàng)目與西江為鄰的水環(huán)境,同時(shí)影射出項(xiàng)目建筑的地標(biāo)性。該案名統(tǒng)籌兼顧了公司、環(huán)境、地脈、水脈等,彰顯了項(xiàng)目的禪居性。案名十:”愿景·水韻蜀州”【詮釋】:(1)”愿景”為公司品牌名稱,同時(shí)沿襲公司樓盤(pán)案名命名原則,即”公司名+樓盤(pán)名”。(2)”水韻”突顯項(xiàng)目的臨水而居的特色,扣合目標(biāo)客群的喜水而居的心理需求。(3)”蜀州”解釋同案名六。該案名統(tǒng)籌兼顧了公司及環(huán)境、歷史與現(xiàn)實(shí)等因素,增強(qiáng)了項(xiàng)目的獨(dú)有魅力。二、”4G”高端生活(一)高品物業(yè)《成都豪宅價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)》調(diào)查結(jié)果顯示,建筑品質(zhì)是高端物業(yè)最大特色之一,也是其最堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。純正豪宅物業(yè)將更注重建筑的表現(xiàn)力度與各種細(xì)節(jié)的豐滿?！闭嬲暮勒缟莩奁?應(yīng)隱而不顯。社區(qū)公共空間便于居住其間的業(yè)主交往結(jié)識(shí),但在個(gè)人空間的設(shè)計(jì)上,應(yīng)講究私密性和奢享性?！薄本幼〉娜臃諊?成為高端居住者追求的重要因素,也是新一代豪宅的主要衡量標(biāo)準(zhǔn)之一。在高端客戶看來(lái),豪宅不但僅是一種表面上的身份彰顯,更是一個(gè)高端社交平臺(tái)。而這些項(xiàng)目的另一特點(diǎn)則是在戶型設(shè)計(jì)上高度尊重私密性與奢享性?！?1)締造崇州第一品質(zhì)高樓本案以10多萬(wàn)㎡的規(guī)模優(yōu)勢(shì),具備打造高品物業(yè)的基礎(chǔ);100米高度的33層樓盤(pán)將締造崇州航標(biāo)級(jí)建筑,刷新已有的城市天際線,以恢宏、挺拔的氣勢(shì)奠定”君臨天下””一覽眾山小”的王者氣概,成為城市視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)。經(jīng)過(guò)筑造可抗八級(jí)地震的剪力墻結(jié)構(gòu)建筑,卓異品質(zhì),無(wú)出其右。(2)打造崇州第一臨江分布的空中別墅大盤(pán)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)以人為尊,與人為善,最大化地利用利用西鄰西江河的江景優(yōu)勢(shì),臨江分布,使家家向南、戶戶面江,達(dá)到戶戶均有景、戶戶無(wú)阻隔。繼承本土文化的滋養(yǎng),擷取世界建筑文化精華,總結(jié)現(xiàn)代生活內(nèi)涵,深得現(xiàn)代建筑風(fēng)格精髓,造型新穎、美觀,具有時(shí)代氣息,其外觀呈弧度向江外傾,配以厚重、沉穩(wěn)、簡(jiǎn)約的冷灰色或咖啡色外立面線條,以獨(dú)特、新奇形象走進(jìn)崇洲居住文化的歷史。從北至南靈動(dòng)地布置6幢超高層建筑,樓宇是雙翼式或雙蝶式,南北通透,縱橫延伸攬盡都市繁華與自然景觀。100米左右豪闊樓間距所產(chǎn)生的高遠(yuǎn)視野,收納無(wú)限美景,擁攬萬(wàn)里西江,實(shí)現(xiàn)目之所及,”江山如此多嬌”。(3)塑造崇州第一空中別墅戶型的江景大盤(pán)戶型設(shè)計(jì)應(yīng)獨(dú)特新穎,可采用雙翼式或雙蝶式,以四房三廳與三房二廳的大戶型為主(介于100——200㎡),以復(fù)式(躍式)出現(xiàn),形成”樓中樓”,部分底層可開(kāi)辟地下室空間,作為業(yè)主的第二客廳或休閑廳(可設(shè)有酒窖、影音室、麻將與棋牌室、斯諾克、健身房、桑拿房等功能房),滿足高端消費(fèi)層的需求。南北通透,通風(fēng)、采光俱佳。襯以入戶花園兼休閑室、空中花園、奇偶錯(cuò)層觀景陽(yáng)臺(tái)、花池等附加值或灰空間,將居家人性化發(fā)揮極致。同時(shí),戶型設(shè)計(jì)同中有異、異中有同,在盡顯豪華本性的基礎(chǔ)上追求個(gè)性:客廳闊綽,落地式弧形環(huán)境墻舒闊開(kāi)軒;臥室或采用全墻式轉(zhuǎn)角大型飄窗設(shè)計(jì),或配有落地式圓弧形觀景飄窗。客廳與臥室能飽覽一線江景,江風(fēng)拂面,逸興舒懷,超凡脫俗;鳥(niǎo)瞰而去,江水波光閃動(dòng),水天一色。室內(nèi)功能分界清晰,生活區(qū)、休閑區(qū)及其延伸空間等盡顯豪逸之風(fēng),使家之舒泰、氣派與尊貴得以完美闡釋。(4)打造崇州第一獨(dú)梯獨(dú)戶的空中別墅江景大盤(pán)一梯一戶或一梯兩戶的電梯設(shè)計(jì)成為其又一過(guò)人之處;同時(shí)可引進(jìn)多部觀光電梯,增添產(chǎn)品魅力。一層可設(shè)計(jì)為3米架空層,作為泛會(huì)所。以五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)從樓宇負(fù)二層開(kāi)始,設(shè)置三層豪華入戶大堂,直抵地下車庫(kù),凸顯其尊貴氣派。另外,經(jīng)過(guò)實(shí)現(xiàn)徹底的人車分流,拒噪音、尾氣及交通風(fēng)險(xiǎn)于社區(qū)外。(5)打造崇州第一高端配置的空中別墅大盤(pán)可采用全球家庭供暖系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、中央空調(diào)、中水系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、中空玻璃、國(guó)際品牌電梯、一戶一表、八大安防系統(tǒng)等高端配備,倍增樓盤(pán)的科技含量,使之錦上添花。(二)高雅人群《成都豪宅價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)》調(diào)查顯示,”居住者層次相對(duì)統(tǒng)一、高端,更能彰顯豪宅物業(yè)的居住價(jià)值?！?生活在豪宅社區(qū)內(nèi)的業(yè)主已成為一種身份象征,成為社會(huì)地位、經(jīng)濟(jì)地位、居住理念的實(shí)質(zhì)性象征。經(jīng)分析,本案目標(biāo)客群總體定位為:以本地與成都高端客戶為主,外地客戶為輔。1、本地客戶特征◎階層:屬于崇州的權(quán)富階層?！蚴找?家庭年收益不少于10萬(wàn)?！蚰挲g:以35——50歲的中年人為主?！?qū)W歷:多數(shù)接受過(guò)中高等教育,取得了中專以上學(xué)歷。◎置業(yè)目的:滿足改進(jìn)性或享受性需求,一般屬于二次置業(yè)以上?！蛐袠I(yè)分布:政府部門(mén)、金融、電信、鐵路、公路、自來(lái)水、電力等壟斷性行業(yè)與外資企業(yè)的中高層管理人員,以及崇州本地私營(yíng)企業(yè)主?！蜃⒅?健康、榮譽(yù)與財(cái)富。健康是其生活之本,榮譽(yù)是其成就的標(biāo)記,財(cái)富是其能力的象征。◎偏好:善于享受生活(特別經(jīng)歷汶川地震后),喜于旅游、休閑娛樂(lè)(常出入高端茶樓、餐館、會(huì)所、高爾夫球場(chǎng)等),樂(lè)意加盟國(guó)內(nèi)的高爾夫俱樂(lè)部、馬術(shù)俱樂(lè)部、滑翔俱樂(lè)部、越野俱樂(lè)部、汽車自駕俱樂(lè)部等。◎其它:※家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚,一般購(gòu)有10萬(wàn)元以上的品牌車?！P(guān)注產(chǎn)品質(zhì)量甚于價(jià)格,注重性值比與特色?！鶎?duì)珍品擁有強(qiáng)烈的寡占欲?！环矫?講究個(gè)人身份與外在形象,屬于奢侈品的主力消費(fèi)群;另一方面,較為內(nèi)斂、低調(diào),不喜歡在大庭廣眾中拋頭露面。※更為注重圈子交際,她們喜歡與志同道合的人群深交。※重視子女教育,一般將適齡子女送往貴族學(xué)校或名牌學(xué)校讀書(shū)?！鶚O為關(guān)注社區(qū)業(yè)主素質(zhì),尤關(guān)注鄰居素質(zhì)。※關(guān)注國(guó)家與地方頒布的利好政策與發(fā)生的重大新聞。※信奉”家和萬(wàn)事興”的道理,注重家庭和諧?！酁橐淮涡愿犊钯?gòu)房?！鶎?duì)擁有水景、山景或公園的物業(yè)極為敏感。※部分客戶喜歡參禪悟道,做事講究吉利與機(jī)緣?！鍪赂挥衅橇?表現(xiàn)果斷,毫無(wú)拖泥帶水之舉。2、成都客戶特征◎區(qū)位:出于對(duì)依附成都的距離考慮以及在”西貴”心理作用下,多來(lái)自成都西面?！蚰挲g:50歲左右?！?qū)W歷:多接受過(guò)高等教育,取得了大專以上學(xué)歷?！蛑脴I(yè)動(dòng)機(jī):養(yǎng)老之外,兼有投資色彩。◎其它:※喜歡幽靜、舒適,厭倦了大都市的喧囂與快節(jié)奏與高強(qiáng)度的生活方式,急欲回歸自然,回歸原始、素樸?！鶚O為看好崇州繼溫江之后的良好生態(tài)居住環(huán)境?！春贸缰莓?dāng)前遠(yuǎn)低于成都城區(qū)的”房?jī)r(jià)洼地”與物業(yè)巨幅升值潛力?！鶐в袧庵氐耐顿Y心理?！聵I(yè)有成,兒孫滿堂?！^易受親朋好友在崇州購(gòu)房的影響。3、外地客戶特征◎區(qū)域:重慶、西藏、雅安、”三州”(甘阿涼)等。◎置業(yè)動(dòng)機(jī):自住、養(yǎng)老、投資?！蛏矸?以無(wú)官一身輕的退休干部為主?！蚰挲g:50歲以上?！蚱渌?※居于成都西的愿望迫切。※出于對(duì)崇州距離成都城區(qū)不遠(yuǎn)不近的權(quán)衡考慮(心系光華大道延伸至崇州與城際輕軌即將暢通)?！x擇常具有堅(jiān)定性,但不失搖擺性?！艿健?·12”地震的影響,出于對(duì)居住地安全的考慮?！资苡H朋好友或老鄉(xiāng)在崇州購(gòu)房的影響?！资艹缰菰谑畚飿I(yè)宣傳的影響?！资艹缰葙?gòu)房政策的影響。(三)高尚生活《成都豪宅價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)》調(diào)查顯示,相比市場(chǎng)早期出現(xiàn)的高端物業(yè),現(xiàn)在的豪宅,更注重居住生活氛圍、居住生活配套的人性化、高端化與全面性。高尚生活表現(xiàn)在兩大方面,即物質(zhì)生活與精神生活。物質(zhì)生活體現(xiàn)在社區(qū)高端配套上,可考慮中心會(huì)所,會(huì)所設(shè)置室內(nèi)恒溫游泳池、桑拿浴、咖啡吧、網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)、茶房、紅酒吧、書(shū)吧、棋牌室等,身居其間,盡享尊榮、優(yōu)裕生活。精神生活更多地體現(xiàn)在高雅的社區(qū)活動(dòng)上,諸如高端名人沙龍、理財(cái)講座、養(yǎng)生講座、品酒會(huì)之類。(四)高貴服務(wù)《成都豪宅價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)》調(diào)查顯示,讓居住者倍感尊貴,為豪宅的又一特征。尊貴體現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)的高端化、專屬性等方面。相比普通住宅,豪宅物業(yè)服務(wù)內(nèi)容更為豐富,個(gè)性化服務(wù)內(nèi)容、定制式服務(wù)內(nèi)容無(wú)所不包。可聘請(qǐng)國(guó)際知名物管公司香港戴徳梁行作為物管深度顧問(wèn),提供管家式、定制化的個(gè)性化服務(wù)與全天候呵護(hù)。社區(qū)實(shí)行八重安防系統(tǒng),即周界防范子系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控子系統(tǒng)、彩色可視對(duì)講子系統(tǒng)(帶天然氣泄漏探測(cè)器及緊急報(bào)警按鈕)、門(mén)禁管理子系統(tǒng)、電子巡更子系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理子系統(tǒng)(車行入口設(shè)置遠(yuǎn)距離微波讀卡器)、電梯三方通話子系統(tǒng)及社區(qū)大門(mén)設(shè)掌形門(mén)禁識(shí)別系統(tǒng)。呵心的守護(hù)在一點(diǎn)一滴之間,點(diǎn)化并昭示業(yè)主的尊貴與榮耀。第四部分太陽(yáng)島廣場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略一、開(kāi)發(fā)策略根據(jù)項(xiàng)目的高端物業(yè)定位與目標(biāo)客群特征,其開(kāi)發(fā)策略為”先造景觀,后修建筑”。二、開(kāi)發(fā)思路首先,以內(nèi)外景觀從”面子”上塑造項(xiàng)目的高端形象(”塑形象”)。項(xiàng)目依托西江、琴鶴苑休閑中心、琴鶴廣場(chǎng),太陽(yáng)島廣場(chǎng)、濱江風(fēng)景帶等作為外景,以社區(qū)再造景觀為內(nèi)景,實(shí)現(xiàn)內(nèi)外景觀交相輝映,烘云托月。然后,以建筑品質(zhì)(包括建筑高度、建筑外立面、戶型、配置、用材等)從”里子”上打造項(xiàng)目的高端品質(zhì)(”造品質(zhì)”)。從城市地標(biāo)建筑、顯赫外立面、別墅級(jí)戶型、高端配置、環(huán)保材料等方面做足項(xiàng)目”內(nèi)功”,真刀實(shí)槍地打造項(xiàng)目卓越品質(zhì)。最后,以尊貴服務(wù)(八重安防系統(tǒng))從”細(xì)節(jié)”上彰顯項(xiàng)目的高端服務(wù)(”優(yōu)服務(wù)”)。從點(diǎn)點(diǎn)滴滴的細(xì)節(jié)中呵護(hù)業(yè)主的身與心。三、開(kāi)發(fā)節(jié)奏鑒于項(xiàng)目物業(yè)及其客戶的高端性,本案不宜采用”短平快”的”香港式”開(kāi)發(fā)節(jié)奏,應(yīng)走”穩(wěn)健型”的精品開(kāi)發(fā)之道?！苯y(tǒng)一規(guī)劃,分期開(kāi)發(fā)”,即耗費(fèi)2——4年的開(kāi)發(fā)周期,”先大后小”,先開(kāi)發(fā)47.258畝用地,后開(kāi)發(fā)16.12畝用地。而47.258畝用地可分4期開(kāi)發(fā)(能夠期房出售),16.12畝用地可分2期開(kāi)發(fā)(能夠準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房出售)。另外,采用”成熟一個(gè),開(kāi)發(fā)一個(gè),銷售一個(gè)”的滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)路徑,確保良性與穩(wěn)健運(yùn)作。第五部分太陽(yáng)島廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷策略根據(jù)項(xiàng)目與目標(biāo)客群的高端定位,本案可采用”先抑后揚(yáng)”的總體營(yíng)銷策略與”跨界營(yíng)銷”的具體手段。(一)”先抑后揚(yáng)”1、”先抑”——制造懸念項(xiàng)目以”神秘”示人,”醉翁之意不在酒”,經(jīng)過(guò)制造一環(huán)扣一環(huán)的懸念,旨在至始至終地營(yíng)造項(xiàng)目的高端物業(yè)形象。如同一位亭亭玉立的妙齡美女,當(dāng)人們?cè)陔鼥V的月光下看見(jiàn)其漸漸離去的模糊背影時(shí),”垂涎如滴”之下,渴望一睹芳容,”眾人尋她千百度,驀然回首,卻在燈火闌珊處”;又如當(dāng)我們閱讀一本扣人心弦的偵探小說(shuō)時(shí),意欲知曉最終答案,而作者卻不惜墨如金,故意兜圈子,宕開(kāi)一筆,將讀者引入更為曲折的離奇故事中,”剪不斷,理還亂”……(1)制造”神秘工地”。(2)制造”神