數(shù)碼產(chǎn)品集散地市場調查報告

年4月19日數(shù)碼產(chǎn)品集散地市場調查報告文檔僅供參考靖江數(shù)碼產(chǎn)品集散地項目調研報告目錄第一部分宏觀、微觀環(huán)境分析……………………1一、靖江概況二、城市發(fā)展總體規(guī)劃………………3三、城市交通…………6四、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設對靖江經(jīng)濟的推動……………8第二部分靖江的商業(yè)環(huán)境研究…………………11一、靖江的商業(yè)概況二、靖江人的商業(yè)消費習慣…………12三、靖江人的餐飲、娛樂消費………18第三部分本項目定位的可能性分析……………27一、本項目的SWOT分析二、本項目定位建議…………………30附錄一:泰州的戰(zhàn)略地位及發(fā)展機遇……………35附錄二:反思江蘇省域發(fā)展………38

第一部分宏觀、微觀環(huán)境分析一、靖江概況1、城市沿革及概況靖江歷史上又名馬馱沙、陰沙、驥江、驥渚、牧城等。隋唐時屬靖江(海陵);宋朝時隸屬泰興;明朝洪武初年改屬江陰;明成化七年(1471年)建縣,”因地處金陵下游,又扼江海之門戶,捍衛(wèi)全吳,屹然重鎮(zhèn),且以江海多警而立,故名靖江”。建縣后,隸屬關系經(jīng)常變更,明清時隸屬常州府,辛亥革命后屬蘇常道,廢道后直屬江蘇省公署,1932年隸屬靖江專區(qū)。建國后屬揚州專區(qū),1993年7月經(jīng)國務院同意撤銷靖江縣,設立靖江市。1996年隸屬泰州市。靖江市地處長江中下游、上海至南京”黃金水道”中心地北岸,與蘇、錫、常隔江相望,屬國家沿海、沿江兩個開發(fā)地帶的交匯處。靖江市位于江蘇省中部,蘇北平原南端,地理座標為東經(jīng)120°15′,北緯32°01′,南與張家港、江陰市、武進市隔江相望,北與如皋、泰興兩市接壤毗連,全市總面積673.1k㎡,其中水面面積198.9k㎡。靖江扼守長江黃金水道的黃金節(jié)點,長江航道與全國南北交通的主要通道在此交匯,區(qū)域交通地位極為重要,素有”南北咽喉”、”蘇北南大門”之稱,是江蘇中部南北交通的重要樞紐。靖江地貌屬長江三角洲平原,市內(nèi)地形平坦,北稍高于南;屬北亞熱帶季風濕潤性氣候,四季分明,雨量充沛,無霜期短。常年主導風向為東南風,平均風速為3.9m/s,年平均氣溫15℃,年平均降雨量1119.95mm。境內(nèi)土地肥沃,氣候溫和,物產(chǎn)豐富,人文薈萃,名勝眾多,有”蘇中小江南”全市總面積665.04平方公里,耕地面積44.63平方公里,長江水域17萬畝?？側丝?6.46萬人,其中非農(nóng)業(yè)人口21.07萬人,轄12個鎮(zhèn)、1個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、6個國營場圃。2、國民經(jīng)濟,國民經(jīng)濟較快增長。預計完成國內(nèi)生產(chǎn)總值84.41億元,同比增長11.9%;全社會固定資產(chǎn)投資19.5億元,同比增長16.9%;財政收入7.62億元,同比增長31.7%。農(nóng)業(yè)經(jīng)濟穩(wěn)定增長。產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營規(guī)模進一步擴大,增加值同比增長5.5%;農(nóng)業(yè)內(nèi)部結構調整趨于合理,種植業(yè)結構調優(yōu)、養(yǎng)殖業(yè)比重調高、特色經(jīng)濟規(guī)模調大的階段性目標基本完成。工業(yè)經(jīng)濟提速增效。全部工業(yè)增加值同比增長14.5%,其中系統(tǒng)工業(yè)銷售收入、利稅、利潤同比分別增長14.6%、18.1%和18.6%;實施技改項目223個,完成投資11.1億元,其中3000萬元以上投資項目25個;民營經(jīng)濟長足發(fā)展,新辦私營企業(yè)640家,其中工業(yè)企業(yè)320家,私營工業(yè)企業(yè)銷售收入46億元,同比增長21.3%,占全部工業(yè)銷售收入的35.3%。建筑業(yè)結構調整取得成效,外埠市場開拓取得新突破,建筑業(yè)增加值和施工產(chǎn)值同比分別增長10.3%、25%。服務業(yè)持續(xù)發(fā)展。3、國內(nèi)貿(mào)易,全年實現(xiàn)社會消費品零售總額26.44億元,比上年增長6.8%,擁有各類市場47個,消費品市場成交總額22.1億元,比上年增長15.8%。,服務業(yè)增加值同比增長11.1%,社會消費品零售總額同比增長7.3%;金融保險平穩(wěn)運行,信貸總量繼續(xù)增長,年末各類存款、貸款余額分別比年初增長19.1%、13.2%。4、人民生活,商品零售價格指數(shù)95.7%,比上年下降了1.5個百分點;居民消費價格指數(shù)101.3%,下降1.7個百分點,城鄉(xiāng)居民年末儲蓄余額56.04億元,城鎮(zhèn)職工年平均工資8656元,農(nóng)民人年均純收入3939元,全市城鎮(zhèn)在崗職工6.57萬人,私營個體從業(yè)人員1.44萬人,城鎮(zhèn)登記失業(yè)率2.98%.5、概而述之,靖江的經(jīng)濟成就如下,完成國內(nèi)生產(chǎn)總值84.41億元,同比增長11.9%;全社會固定資產(chǎn)投資19.5億元,同比增長16.9%;財政收入7.62億元,同比增長31.7%;全部工業(yè)增加值同比增長14.5%,其中,系統(tǒng)工業(yè)銷售收入、利稅、利潤同比分別增長14.6%、18.1%和18.6%。實施技改項目223個,完成投資11.1億元,其中,3000萬元以上投資項目25個。招商引資取得新突破,實際利用外資2384.9萬美元,同比增長98.6%;利用民資7.5億元,同比增長1倍以上;外貿(mào)出口持續(xù)增加,自營出口1.32億美元,同口徑增長14.9%;對外合作領域擴大,外經(jīng)營業(yè)額同比增長73.5%。城市基礎設施建設加快,總投資達5.9億元,完成了新區(qū)和沿江開發(fā)區(qū)”三園三區(qū)”規(guī)劃的編制、審定。這些數(shù)據(jù),標志著靖江的經(jīng)濟和社會事業(yè)的發(fā)展完成了由恢復增長向創(chuàng)新發(fā)展的跨越,標志著靖江的改革開放和現(xiàn)代化事業(yè)進入了一個新的發(fā)展階段。二、城市發(fā)展總體規(guī)劃(一)發(fā)展目標1、經(jīng)濟發(fā)展目標到,全市基本實現(xiàn)現(xiàn)代化,形成比較完善的社會主義市場經(jīng)濟體制,經(jīng)濟運行基本與國際接軌,產(chǎn)業(yè)結構符合市情,科技進步成為經(jīng)濟增長的主要動力,把靖江建設成為開放、繁榮、富裕、文明的現(xiàn)代化港口工業(yè)城市。2、社會發(fā)展目標到全市社會文明化程度進一步提高,科技文化發(fā)達,各項社會事業(yè)協(xié)調發(fā)展。精神文明建設提高到新水平,城鄉(xiāng)人民生活質量大大提高。3、城市建設目標在規(guī)劃期內(nèi),把靖江市建設成為既具有良好生態(tài)環(huán)境,又具有高度的社會主義文明、高效、舒適、優(yōu)美的現(xiàn)代化城市。4、環(huán)境保護目標經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益協(xié)調發(fā)展,環(huán)境污染得到根本治理,生態(tài)系統(tǒng)良性循環(huán),城市環(huán)境質量優(yōu)良。(二)城市性質和規(guī)模1、城市性質:市域的行政、經(jīng)濟、文化中心,江蘇省長江下游中部北岸重要的交通要沖、有良好發(fā)展前景的港口工業(yè)城市。2、城市規(guī)模:人口規(guī)模近期20萬人,遠期30萬人;用地規(guī)模近期1904.8ha,人均建設用地95.24㎡遠期2981.8ha,人均建設用地99.39㎡(三)建設用地規(guī)劃1、用地發(fā)展方向發(fā)展方向主要是向南,城市向西、西北作適度發(fā)展,沿江形成相對獨立的組團。2、結構形態(tài)規(guī)劃城市結構形態(tài)為一城一區(qū)一帶一組團的結構形態(tài)。形成一城(靖城)一區(qū)(新區(qū))一帶(沿江帶),城區(qū)同新區(qū)連成一片,沿江帶自成獨立組團。整個用地順應同三國道、新長鐵路的走向,以人民路、南京路為城市發(fā)展主軸向南發(fā)展,老城區(qū)以商業(yè)、居住為主,其西、西北、東北為工業(yè)用地,新區(qū)考慮了市政府的新址,同時設有居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、商業(yè)服務、體育、醫(yī)院等設施。沿江帶依托八圩鎮(zhèn)和長江大橋橋頭設施,形成生長點,逐步發(fā)展,最終由點到面,與新區(qū)形成一體。3、各類用地規(guī)劃城市建設用地由居住用地、公共設施用地、工業(yè)用地、倉儲用地、對外交通用地、道路廣場用地、市政公用設施用地、綠地、特殊用地等各項用地組成。⑴居住用地新區(qū)開發(fā)和舊城改造均需有計劃、有步驟地進行,做到統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施。新區(qū)建設要以居住小區(qū)為單元,舊城改造以居住街坊為單元,堅持開發(fā)一片,配套一片。居住用地分為8個居住區(qū),總用地834.9ha。⑵工業(yè)用地根據(jù)環(huán)境保護的要求,為充分利用交通運輸條件和基礎設施配套條件,滿足工業(yè)各部門協(xié)調運轉的要求,工業(yè)用地采取相對集中的原則。對城區(qū)有嚴重污染的工廠逐步進行搬遷,或調整用地性質,對不能搬遷和調整的工廠,限期治理,使其”三廢”排放和噪音達到國家環(huán)保的標準。市中心區(qū)一律不準新建工廠。工業(yè)用地布局整個城市的工業(yè)用地分為三片:城西南工業(yè)區(qū),在城西南的新區(qū)開辟新工業(yè)區(qū),以一類工業(yè)為主。城北原有工業(yè)區(qū),以化學、機械、紡織為主導,規(guī)劃保持原有結構不變,并控制其發(fā)展。城西片工業(yè)區(qū),依托現(xiàn)有的工業(yè),適當發(fā)展二類工業(yè),可設置少量三類工業(yè)。⑶倉儲用地規(guī)劃按照相對集中,便于管理的原則安排倉儲用地。生活資料供應倉庫宜貼近城區(qū);生產(chǎn)資料供應倉庫宜貼近工業(yè)區(qū)且鄰近交通干道;安排碼頭港區(qū),充分發(fā)揮水陸聯(lián)運的優(yōu)勢。倉儲用地布局各工業(yè)區(qū)內(nèi)劃出相應的面積作為倉儲面積。在火車站附近建一集中倉庫,用地面積28ha。⑷公共設施用地行政辦公:市政府遷至開發(fā)區(qū)內(nèi),行政辦公用地宜在市政府附近相對集中布置,形成全市新的行政管理中心。在大橋立交下安排大橋管理機構。商業(yè)金融市中心:強化現(xiàn)有驥江路商業(yè)中心,結合舊城改造,實施產(chǎn)業(yè)置換,優(yōu)化土地使用,商業(yè)設施由沿街”一層皮”向縱深發(fā)展,成片建設,提高城市中心的服務水平和輻射能力。中級商業(yè)金融業(yè):除了市中心外,在長江邊新十圩港至老十圩港的沿江地帶建設以高層建筑為主的商業(yè)金融貿(mào)易區(qū),并結合濱江大道和濱江風景綠化帶的建設,形成靖江的外灘。區(qū)中心:在城西、城北、城東、開發(fā)區(qū)、東北區(qū)分別建設居住區(qū)級中心?；鶎臃站W(wǎng)點:在舊城改造和新區(qū)開發(fā)時,應按國家有關標準配套建設相應的基層服務網(wǎng)點,按500m左右服務半徑增設農(nóng)貿(mào)市場。文化娛樂:完善現(xiàn)有居住區(qū)的文化娛樂設施,另在開發(fā)區(qū)新建市博物館,展覽中心和青少年活動中心及大型游樂場。體育設施:老體育場就地改造,新區(qū)建市級體育中心。醫(yī)療衛(wèi)生:在完善現(xiàn)有設施的基礎上,增設3所綜合性醫(yī)院,規(guī)劃期末床位數(shù)達到2100張,平均7床／千人。教育科研:開辟教育科研區(qū),建設人才培訓基地,保留現(xiàn)有教育科研單位,并適當擴大規(guī)模。綠地系統(tǒng):公共綠地:人民公園,以山水盆景為特色的綜合性公園;水上公園,綜合性公園;北郊游樂園,綜合性公園;橫港植物園,以杉類為主的植物園;長江大橋游覽園,綜合性公園;居住區(qū)級公園,在城西居住區(qū)、新區(qū)居住區(qū)、城南居住區(qū),各建一個居住區(qū)級公園;小游園,結合保護四眼井、鐘樓、奎星閣等文物古跡,建設街頭小游園;濱河綠化帶,在市區(qū)主要河流兩側控制寬度為3m以上的綠化帶。生產(chǎn)防護綠地:園林生產(chǎn)綠地,規(guī)劃園林生產(chǎn)綠地有:大橋游覽區(qū)苗圃、橫港苗圃、康興變電站苗圃、靖江花圃;防護林帶:在垃圾處理場:污水處理廠、工業(yè)區(qū)與居住區(qū)之間設置30m一50m寬的隔離綠帶。在新長鐵路、同三國道、寧通一級公路兩側分別設置50m、40m和30m寬的防護林帶;水土保持林。在八圩鎮(zhèn)長江大堤外側設置50m一100m寬的水土保持林。三、城市交通(一)、對外交通1、鐵路新長鐵路(國家一級干線)從規(guī)劃區(qū)的東部經(jīng)過,跨越長江,過江方式是先渡后橋,新長鐵路將在越江鄉(xiāng)宏盛莊輪渡過江,在業(yè)盛圩設待渡場,同時在小橋港西預留橋位,車站設在柏木鄉(xiāng)劉家場。輪渡站位置預留500m一600m的用地控制帶,供鐵路具體定線和設置輪渡站、待渡站、車輛準備場等設施。2、公路城市對外公路主要有:同三國道(高速公路)、寧通公路(一級)、江平公路、姜八公路。同三高速公路在與西南環(huán)路和同康路交叉處各設一個互通式立交。江陰長江公路大橋建成通車后,八圩港和九圩港兩汽渡停用,八圩港客渡保留,渡運旅客和非機動車。在七圩預留長江過江隧道位置,以備長江大橋飽和后作為第二通道。在西南環(huán)路東側新建長途客運服務中心,在火車站附近增設長途汽車站一座,貨運站場一座。3、內(nèi)河十圩港保持六級航道,新橫港重新治理,達六級航道,真武河、老橫港需疏浚治理達七級航道。十圩港北環(huán)路北、無錫路南各設一內(nèi)河港口作業(yè)區(qū)。(二)、城市道路交通1、城市道路網(wǎng)規(guī)劃城市道路網(wǎng)絡采用以方格網(wǎng)式為主的布局形式,城市主干道網(wǎng)由五條縱向和六條橫向主干道組成。五條縱向主干道從西向東依次為:西環(huán)路——西南路、車站路——姜八路、人民路——南京路、東環(huán)路、站前路。六條橫向主干道由南向北依次為:北環(huán)路、江山路——江安路、江平路、南環(huán)路、無錫路、同康路,城市次干道網(wǎng)由10條縱向和15條橫向次干道組成。2、停車場和廣場規(guī)劃在火車站、客運服務中心前設置集散廣場。汽車站和公交公司應結合改擴建、擴大集散廣場的用地。設社會停車場和廣場16個。在城市主要出入口附近設兩個停車場,配設相應的設施,為過境車輛服務。所有新建改建公共設施、住宅區(qū)等必須在自身用地范圍內(nèi)按標準設置相應的停車泊位。(三)、公共交通規(guī)劃1、公交線路規(guī)劃7條公交線路,聯(lián)系汽車站、火車站、市中心區(qū)、生活區(qū)、工業(yè)區(qū),形成公共交通網(wǎng)絡。2、公交站場規(guī)劃在老汽車站設公交總站場用地,另在火車站附近及揚州路布設公交車站用地,在各條線路的起訖點配設始末站用地。四、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設對靖江經(jīng)濟的推動兩岸聯(lián)動,”雙招雙引”,潛在資源正在變?yōu)樾碌慕?jīng)濟優(yōu)勢位于長江南岸的江陰市,多年來的沿江開發(fā),使這個市35公里的長江岸線資源幾乎用盡,而與江陰隔江相望,隸屬于江蘇省泰州市的靖江市,境內(nèi)52.3公里的長江岸線,尚余39.8公里有待開發(fā)。2月,泰州市委、靖江市委與無錫、江陰的領導就加強兩岸統(tǒng)一規(guī)劃、開通兩地間城市公交線路、共同開發(fā)港口資源、聯(lián)合推動沿江開發(fā)基地建設等問題達成共識。5月下旬,靖江、江陰就口岸合作達成協(xié)議,內(nèi)容包括靖江口岸的開放管理納入江陰口岸工作范疇,江陰支持靖江規(guī)劃和利用長江岸線等。根據(jù)協(xié)議,江陰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)在靖江市建立工業(yè)園區(qū),名成為江陰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)靖江園區(qū),園區(qū)總規(guī)劃60平方公里,首期實施8.6平方公里。園區(qū)根據(jù)靖江市市域總體規(guī)劃和沿江開發(fā)規(guī)劃的要求,按照”統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施,政府推動、市場運作,封閉運作、沿江開發(fā)”的原則進行,主要有江陰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)出資在靖江注冊成立投資有限公司負責操作。按照經(jīng)濟開發(fā)與社會管理相協(xié)調的原則,靖江園區(qū)內(nèi)經(jīng)濟管理事務由江陰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)負責,社會管理事務由靖江委托園區(qū)管理。靖江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位處靖江市區(qū)南部,1992年被國家批準為省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū),規(guī)劃面積40平方公里。靖江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)濱臨長江,岸線資源豐富。按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理分工、錯位發(fā)展的原則,靖江沿江功能定位初步確定為”三園三區(qū)”:機電工業(yè)園、重化工業(yè)園、新材料工業(yè)園,行政商貿(mào)區(qū)、旅游度假區(qū)、倉儲碼頭區(qū)。機電工業(yè)園。規(guī)劃面積4平方公里,發(fā)展機械、汽車配件、電子、微特電機等產(chǎn)業(yè)。重化工業(yè)園。規(guī)劃面積10.8平方公里,開發(fā)船舶修造、冶金、石化以及造紙、紙漿等大運輸量、大用水量項目。新材料工業(yè)園。規(guī)劃面積9.38平方公里,發(fā)展具有貨主碼頭的產(chǎn)業(yè)項目,重點引進以新材料為主的產(chǎn)業(yè)。行政商貿(mào)區(qū)。新的城市中心,集行政辦公、文化教育、商貿(mào)于一體。旅游度假區(qū)。規(guī)劃面積4.62平方公里,開發(fā)建設旅游、娛樂、休閑、會館、展館、住宅小區(qū)等項目。倉儲碼頭區(qū)。規(guī)劃面積6.68平方公里,重點開發(fā)倉儲碼頭,形成油品、建材、燃料、工業(yè)物資等中轉儲運的碼頭群。,靖江的經(jīng)濟工作將著力實施”三大轉移”(工作重心向沿江、新區(qū)、園區(qū)轉移),突出”四個重點”(載體建設、項目建設、體制創(chuàng)新、環(huán)境創(chuàng)新),繼續(xù)保持業(yè)已開創(chuàng)的經(jīng)濟工作的新局面。能夠預見,靖江市將憑借強勢經(jīng)濟助推社會各項事業(yè)的快速發(fā)展,并率先在蘇中地區(qū)迅速崛起。隨著靖江”城市南移”戰(zhàn)略目標的實施,內(nèi),一批開發(fā)區(qū)城市建設項目告捷。3月3日,總投資1.2億元,一期工程投入6000萬元的中燃3萬噸級碼頭項目,落戶靖江沿江開發(fā)帶倉儲碼頭區(qū)。經(jīng)濟專家盛贊靖江、江陰聯(lián)動開發(fā)——認為此舉為長三角區(qū)域經(jīng)濟一體化提供了新的模式靖江江陰分屬不同地級市管轄,兩市打破行政區(qū)域限制,簽約建立江陰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)靖江園區(qū),共同開發(fā)長江岸線,為江蘇省蘇南、蘇中跨江發(fā)展帶了個好頭。南京大學長三角經(jīng)濟社會發(fā)展研究中心執(zhí)行主任、商學院副院長、博導劉志彪教授認為:這堪稱長三角區(qū)域經(jīng)濟一體化進程中的又一創(chuàng)舉,為長三角區(qū)域經(jīng)濟一體化提供了新模式。劉教授將江陰、靖江跨江合作的動因概括為三點,一是江陰經(jīng)濟飛速發(fā)展,開始出現(xiàn)極化現(xiàn)象,急需向外發(fā)展;二是江陰長江大橋建成后,使得江陰企業(yè)向北擴張的成本大大降低,三是靖江市認識到,靖江最大的優(yōu)勢就是長江岸線資源豐富,只有充分發(fā)揮自身優(yōu)勢,接軌發(fā)達地區(qū),才能增強本市活力。江陰靖江的合作必將帶動靖江經(jīng)濟總量再上新臺階,同時能夠帶動靖江與園區(qū)內(nèi)相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,擴大靖江就業(yè)等。爭創(chuàng)經(jīng)濟比較優(yōu)勢,實現(xiàn)靖江新的跨越在今后一個時期,靖江還將強化三個方面的建設,一是強化項目建設,重點解決技改項目源、,招商引資項目源、基礎設施項目源不足的問題;二是強化載體建設,加快建設開發(fā)區(qū)和沿江開發(fā)帶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)私企工業(yè)園、重點骨干企業(yè)工業(yè)園;三是強化環(huán)境建設,在加強硬環(huán)境建設的同時,不遺余力的在改進軟環(huán)境、爭創(chuàng)經(jīng)濟比較優(yōu)勢。具體地說,有兩個方面:在硬環(huán)境建設上,靖江市按照”加快新區(qū)發(fā)展、逐步改造老城、推動沿江發(fā)展”的思路,加快城市建設步伐,完善城市功能,提升城市品位,加快交通基礎設施建設。同時,靖江市委市政府積極理順開發(fā)區(qū)管理體制,擴大開發(fā)區(qū)管委會管理權限,實行”條塊結合、以塊為主、獨立運作”的管理體制,并出臺了一系列優(yōu)惠政策、實施財政扶持傾斜,重點實施基礎設施”八路一橋”工程,拉開載體框架,現(xiàn)已完成投資3000萬元,同時投入2500萬元加大拆遷工程力度,增強引進項目的承載能力。,靖江市政府計劃投資8000萬元建設”八路四橋”,即馬洲路及跨十圩港橋、人民南路延伸段、新洲路、興業(yè)路、副陽路及跨八圩港橋、天倫新區(qū)路、靖城工業(yè)園區(qū)路及跨八圩港橋、八圩工業(yè)園區(qū)路及跨八圩港橋。在團環(huán)境建設上,靖江市委市政府圍繞保障招商引資和經(jīng)濟快速發(fā)展,組織經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境整治,9月份起,靖江市委市政府開展作風整頓活動,進一步深化”機關就是服務”的觀念,杜絕無依據(jù)的收費和無價值的服務,以此來積極營造加快發(fā)展的輿論環(huán)境、開放開明的政策環(huán)境、優(yōu)質高效的服務環(huán)境、嚴明規(guī)范的法治環(huán)境和健康文明的人文環(huán)境。

第二部分靖江的商業(yè)環(huán)境研究一、靖江的商業(yè)概況3月19日—28日,我們對靖江市的商業(yè)狀況進行了掃街形式的實地調研和實地訪談,訪談對象主要是靖江市商業(yè)業(yè)內(nèi)人士和靖江的消費者;從經(jīng)營業(yè)態(tài)方面,我們關注的重點主要是綜合性商場、超級市場、專業(yè)(專賣)商店、餐飲業(yè)及其它的主要狀況。在本報告正文,主要對靖江的商業(yè)分布作一個簡單介紹,其進一步信息請詳見附錄:<靖江商業(yè)簡況>。主要商場:總體而言,靖江的商場檔次和規(guī)模都非常一般,主要有:百貨大樓、一百、千家惠服飾、太平洋服飾、靖江購物中心等,這些商場全部分布于人民路和驥江路上。主要超市:靖江基本沒有規(guī)模比較大的超市,而只有一些面向生活區(qū)或社區(qū)的連鎖小超市,如蘇果超市、友誼超市、華聯(lián)超市。餐飲:根據(jù)調研,靖江市的餐飲業(yè)特別”火”,僅人民路和驥江路上的酒樓、餐館就有32家,而做得非常好的餐飲主要有德士堡、有意思、和氣堂、城市客、肯德基等,而檔次稍高的則是一些賓館中酒店,如揚子江大酒店、靖泰賓館、龍門賓館等。商業(yè)街(專賣店):靖江主要的商業(yè)街主要有:人民路、驥江路、車站路、還有老的商業(yè)街如新建路、勝利街。其中,人民路、驥江路上主要是各種類型和規(guī)模的專賣店、專門店;而車站路的特色則是以新世界招商城為中心所形成的小百貨批發(fā)市場。新建路和勝利路則以一些百貨和小商品為特色。無論從當前靖江的商業(yè)狀況,還是從靖江的城市規(guī)劃(整個用地順應同三國道、新長鐵路的走向,以人民路、南京路為城市發(fā)展主軸向南發(fā)展,老城區(qū)以商業(yè)、居住為主,其西、西北、東北為工業(yè)用地,新區(qū)考慮了市政府的新址,同時設有居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、商業(yè)服務、體育、醫(yī)院等設施。沿江帶依托八圩鎮(zhèn)和長江大橋橋頭設施,形成生長點,逐步發(fā)展,最終由點到面,與新區(qū)形成一體。)看,以人民路和驥江路為中心所形成的商業(yè)中心在靖江已經(jīng)形成。二、靖江人的商業(yè)消費習慣為了進一步了解靖江商業(yè)和餐飲、娛樂業(yè)的主體消費群的消費習慣、消費能力和市場容量,我們在靖江進行了樣本量為150的定量調研,其主要結果如下:(一)、調查對象的背景資料調查對象的收入狀況個人月收入家庭月收入500元以下13.2501-800元17.91.3801-1000元11.33.31001-1200元15.961201-1500元9.310.61501-元7.36.6-2500元210.62501-3000元3.315.93001-4000元3.310.64001-5000元6.65001元以上213.3缺損14.515.3調查對象的職業(yè)狀況百分比政府機關職員2.6企業(yè)管理人員1.3企業(yè)技術人員7.3企業(yè)職員17.9事業(yè)單位管理人員0.7事業(yè)單位技術人員2.6事業(yè)單位職員17.2IT業(yè)管理人員1.3IT業(yè)技術人員0.7IT業(yè)職員0.7軍人0.7自由職業(yè)者12.6私營企業(yè)主17.9其它15.9缺損0.7本次調查基本覆蓋了靖江幾乎各個行業(yè)和職位的人員,從收入而言,其基本呈正態(tài)分布,經(jīng)過加權平均得到,其個人月均收入為1083元,家庭月均收入為2504元,在蘇中地區(qū)處于前列。調查對象的地域構成百分比靖江88.1泰州2上海2蘇州1.3姜堰0.7江陰0.7湖南0.7淮陰0.7江西0.7連云港0.7南通0.7山東0.7浙江0.7根據(jù)調查結果,靖江的外地人比例較少,這和靖江的城市規(guī)模、經(jīng)濟上處于開放初期有關,而外地人在靖江主要是做生意、打工和走親戚。

(二)、商業(yè)消費習慣1、對不同物品的購物場所傾向為了發(fā)現(xiàn)靖江商業(yè)的專門化和差異化程度,我們分別從服飾、鞋、家用電器、小家電、日常見品這幾個角度,測試人們的購物場所。調查結果發(fā)現(xiàn):服飾鞋家電小家電日常見品百貨大樓23.819.221.820.52靖江購物中心11.39.99.911.32新世界招商城1.31.30.72.62品牌專賣店39.738.41.32電器專門店4742.4超市2.05.34.09.492.1私營的小店21.225.86.75.30.7合計99.399.991.493.598.8靖江還沒有具有絕對強勢的綜合性商場,經(jīng)營較好的就是百貨大樓和靖江購物中心;在服飾、鞋類的消費方面,人們更青睞品牌專賣店或專門店;而家電、小家電購買則傾向于電器專賣店,在靖江,這樣的專賣店或專門店僅在人民路和驥江路上就有17家。超市由于其規(guī)模較小,它當前占據(jù)的主要是日常見品市場;而象新世界招商城這樣的百貨批發(fā)市場,則還沒有被靖江人所普遍接受。2、人們逛街時對距離的敏感性之因此要考察人們逛街時對距離的敏感性,一方面是由于靖江的城區(qū)較小且商業(yè)集中,我們想知道她們在逛街時有沒有形成一種心理上的惰性,另一方面,則是因為我們的項目地處新區(qū)和老城區(qū)的接合部,這對處于小城中的人們而言,可能會造成一種心理上的距離感。因此,我們想在這兩個方面做一個測試。事實是,靖江人逛街時對距離還是相當敏感的,具體情況如下:逛街時的代步方式靖江人逛街時主要是步行、騎(坐)摩托車、騎自行車,這充分體現(xiàn)了靖江城區(qū)的狹小和商業(yè)的集中的特點。交叉分析表明,靖江人逛街能夠接受的距離普遍在20分鐘之內(nèi),達64.7%,而在10分鐘之內(nèi)的占1/3以上,達35.3%,這說明,雖然靖江的城區(qū)較小,但就本項目而言,由于距離的原因,其對老城區(qū)居民的輻射能力和吸引力并不是很強。步行騎自行車騎(坐)摩托車坐三輪車坐公共汽車開車打的合計10分鐘以內(nèi)30.930.848.3100.066.720.035.310-15分鐘21.315.413.866.740.020.015-20分鐘7.415.417.29.320-25分鐘3.27.72.725-30分鐘4.37.76.933.320.06.030-40分鐘5.315.43.45.350分鐘以上4.37.73.3愿意花任何時間23.410.333.320.018.0合計1001001001001001001001003、靖江人購物時的消費方式從靖江人的消費方式看,休閑、餐飲、購物在靖江人的生活眾所占的比重不相上下,這也從另一個方面驗證了靖江的餐飲、娛樂業(yè)很好的狀況。4、對服飾類商品的消費方式服飾的消費情況既能反映本地居民的消費能力,也能反映本地商業(yè)滿足人們需求的程度,甚至能夠從一個側面反映靖江商業(yè)的市場機會。靖江人一般到什么地方購買服飾類商品?調查結果顯示,絕大多數(shù)靖江人在靖江市內(nèi)購買服飾類商品,但仍有超過1/3的人或家庭(共37.7%)到南京、上海等地購買服飾類商品。這是已經(jīng)表現(xiàn)為實際行為的對現(xiàn)有商業(yè)的欲求不滿。而根據(jù)經(jīng)驗,實際和潛在的對現(xiàn)有商業(yè)的不滿應該高于這個比例。靖江市內(nèi)南京上海泰州江陰無錫蘇州其它合計人數(shù)941220161322151百分比62.37.913.20.74.08.61.32.0100.0靖江人在服飾(包括鞋)上的花費如何?個人消費500元以下501-800元801-1000元1001-1500元1501-元-2500元百分比6.69.610.324.39.610.3個人消費額2501-3000元3001-4000元4001-5000元5001-6000元6000元以上百分比117.47.40.73全家消費1000元以下1001-1500元1501-元-2500元2501-3000元3001-4000元4001-5000元百分比4.15.13.411.915.34.214.4全家消費5001-6000元7001-8000元8001-9000元9001-10000元10001-1元1-15000元15001元以上百分比13.66.84.22.56.80.85.9個人服飾消費家庭服飾消費均值1600元左右4100元左右中位值1001-1500元4001-5000元眾數(shù)1001-1501元2501-3000元就靖江人的服飾消費能力而言,它高于蘇中地區(qū)的其它城市,如泰州等地。統(tǒng)計結果顯示,靖江人及其家庭在服飾上的花費基本呈中間高、兩頭低的正態(tài)分布,其中,個人花費的中位值在1001-1500元,全家花費的中位值為4001-5000元。這表明,靖江無疑有一部分的中高檔消費需求和消費能力,由于靖江商業(yè)的現(xiàn)狀(中高檔以上的綜合商業(yè)不多),這種需求一方面可能被具有很強輻射能力的城市(如南京、上海、甚至無錫、蘇州、江陰等地)吸引,另一方面,這種需求可能處于潛伏狀態(tài),沒有激發(fā)出來。而這,將是未來靖江商業(yè)的機會所在。三、靖江人的餐飲、娛樂消費1、辦酒席的地點選擇調查顯示,有近一半的靖江人在外邊辦酒席,而人們首選的酒店依次是靖泰賓館、南園賓館、揚子江大酒店、靖江賓館,而她們選擇的原因,主要有實惠、規(guī)模、排場等因素,具體如下所示。選擇特定酒店或賓館的原因百分比酒菜比較實惠20.3親戚朋友大多選擇那里8.5檔次比較好,比較有面子7.8有排場,也比較實惠7規(guī)模比較大,比較有排場5.6朋友關系2.1方便實惠0.7服務好0.7環(huán)境好0.7離家近0.7在南園工作0.7自己開店0.7

2、靖江市酒席的市場容量每桌酒席的價格150元200元250元300元350元400元450元500元百分比3.54.25.615.34.29.74.913.9每桌酒席的價格550元600元650元700元750元800元900元1000元以上百分比0.711.10.72.82.890.711.1對上面的數(shù)據(jù)進行交叉分析,并進行推斷得到,靖江人每次擺酒席的加權平均費用是2946元,而每年平均擺酒席請客2.5次,則在外面擺酒席請客的靖江人,每戶每年的加權平均花費為7304元(詳見下面的計算)。百分比加權次數(shù)消費金額1-2次64.11.02834.2553-4次26.20.92702.1935-6次6.20.31005.7037-8次3.40.3761.8966合計100.02.57304.048對于靖江市內(nèi)而言,現(xiàn)有人口20.06萬人,同時有46.4%的人會在外面擺酒席,則靖江市在酒席這個市場每年的市場容量為:7304元*20.06萬人*46.4%/3.66=元(根據(jù)統(tǒng)計資料,現(xiàn)代家庭規(guī)模的均值為3.66左右),即1.86億元。3、一般餐飲的市場容量外出就餐的頻率每次就餐的人數(shù)每次外出就餐的花費30元以下31-50元51-80元81-100元101-150元151-200元百分比2.613.211.313.220.57.3每次外出就餐的花費201-250元251-300元351-400元401-500元500元以上缺損百分比5.33.31.30.72.617.2每次就餐的人均花費10元以下12-20元25-45元50元60元以上缺損百分比8.123.229.814.63.421.2靖江人外出就餐的頻率以每周2-4次和每周一次為最多,每次就餐的人數(shù)以3-4人為最多,對數(shù)據(jù)進行進一步交叉分析,并進行推斷得到:靖江人每次外出就餐的加權平均費用是127.6元。而本次調查的人中,每人每年的人均外出就餐費用為12074元。

4、外出就餐的伙伴靖江人外出就餐的伙伴多數(shù)是好朋友、家人的有較密切關系的人,而生意伙伴、客戶等則較少。5、外出就餐的地點人數(shù)百分比有意思5435.8肯德基4328.5德士堡2818.5和氣堂2617.2城市客2013.2小餐館96.0南園賓館74.6揚子江大酒店42.6龍門賓館42.6丹尼斯42.6靖泰賓館32.0靖江賓館32.0四川民間小吃32.0小飯店32.0王中王21.3人們就餐時考慮的最重要因素是菜的味道好、經(jīng)濟實惠,而這在靖江當屬有意思、6、外出就餐考慮的因素人數(shù)百分比菜的味道好55.036.4經(jīng)濟實惠50.033.1口碑好14.09.3檔次高12.07.9方便9.06.0環(huán)境好6.04.0名氣大4.02.6規(guī)模大2.01.3環(huán)境2.01.3氣氛好2.01.3干凈1.00.7環(huán)境比較好1.00.7浪漫些1.00.7離家近1.00.7休閑一點1.00.7和氣堂、城市客、德士堡等,這和我們定性調研的結果一致。

7、靖江人的娛樂休閑活動人數(shù)百分比到KTV唱歌5737.7到網(wǎng)吧上網(wǎng)5234.4洗浴桑那4328.5到茶館喝茶4026.5到舞廳跳舞3120.5打臺球1912.6到迪廳蹦迪149.3沒有娛樂休閑活動149.3打保齡85.3到酒吧喝酒53.3打牌53.3打羽毛球10.7健身房10.7看書10.7溜冰10.7學習10.7游泳10.7在自己家休閑10.78、靖江人認為缺少的休閑娛樂場所人數(shù)百分比保齡球館5033.1茶館(吧)2818.5酒吧(夜總會)2516.6迪廳2315.2KTV106.6臺球館64.0洗浴中心42.6書吧/店/城32.1舞廳21.3網(wǎng)吧21.3公園21.3高爾夫21.3泳池10.7溜冰場10.7咖啡館10.7健身房10.7鍛煉10.7博物館10.7不知1610.69、靖江人喜歡的休閑、娛樂活動人數(shù)百分比到KTV唱歌5939.1到網(wǎng)吧上網(wǎng)4227.8到茶館喝茶3623.8洗浴桑那2919.2到舞廳跳舞2013.2到迪廳蹦迪2013.2打臺球1912.6都不喜歡138.6打保齡球85.3到酒店喝酒74.6逛街21.3逛公園10.7健身房10.7溜冰10.7旅游10.7體育10.7在家上網(wǎng)10.7

10、靖江人在洗浴桑那上的消費靖江人消費的洗浴服務項目和金額服務的項目人數(shù)百分比擦背2617.2刮腳159.9修腳42.7洗澡42.7捏腳32按摩21.3敲背10.7消費金額百分比加權平均值100.70.1151.30.2201.30.32000.71.4200.70.1401.30.5500.70.4109.40.9131.90.2153.80.6205.71.1257.51.93024.57.4359.43.3409.43.8453.81.7507.53.8703.82.7901.91.71009.49.41501.92.9合計10044.2根據(jù)調研結果,有高達82.8%的男性有洗浴的習慣,有17.2的女性有洗浴的習慣,總共有38.4%的人到洗浴中心消費,有23.2%的人消費頻率在每周2次以上,加權平均每個人每月消費3.6次,而每個人每次的加權平均消費金額為44.2元,則到洗浴中心消費的人們每年的消費費用為:44.2元*3.6次*12=1909元。

11、靖江的特色菜肴靖江的特色菜肴人數(shù)百分比湯包6341.9刀魚1811.9長江三鮮1610.6肉脯1510河豚138.6蟹64.1全羊席42.8芋頭32.1雙魚32.1魷魚10.7蟹黃粉魚10.712、靖江的主要產(chǎn)業(yè)人數(shù)百分比肉脯1610.6紡織138.7造船106.7服裝53.3電子53.3制藥42.8光芒42.8汽配21.4空調21.4機械21.4電器21.4這是靖江人自述的靖江的特色菜肴和主要產(chǎn)業(yè),這可能能夠為本項目的定位提供一些線索。

第三部分本項目定位的可能性分析一、本項目的SWOT分析1、SWOT分析簡介SWOT分析法是競爭情報分析常見的方法之一。所謂SWOT(態(tài)勢)分析,就是將與研究對象密切相關的各種主要內(nèi)部優(yōu)勢因素(Strengths)、弱點因素(Weaknesses)、機會因素(Opportunities)和威脅因素(Threats),經(jīng)過調查羅列出來,并依照一段的次序按矩陣形式排列起來,然后運用系統(tǒng)分析的思想,把各種因素相互匹配起來加以分析,從中得出一系列相應的結論(如對策等)。2、本項目的SWOT分析優(yōu)勢分析(Strengths)本項目的優(yōu)勢在很多方面和很大程度上是和靖江這個城市的優(yōu)勢緊密結合在一起的,這主要包括區(qū)域優(yōu)勢、經(jīng)濟潛力和輻射能力。區(qū)域優(yōu)勢由于本項目臨近靖廣高速公路,位于靖江的老城區(qū)和新區(qū)的接合部,因此,靖江所具有的所有區(qū)域優(yōu)勢,都能夠視為本項目的區(qū)域優(yōu)勢。而靖江所具有的得天獨厚的區(qū)域位置包括:航空運輸:靖江有高速公路直達上海、南京等地航空港,距離上海虹橋國際機場160km、上海浦東國際機場220km、南京祿口國際機場190km,車程都在兩個小時以內(nèi);距離南通機場70km、常州機場60km,車程都在一個小時以內(nèi)。這些機場共有300余條國際、國內(nèi)航線。海上運輸:距國家開放港口上海港180km,距張家港港、江陰港5km,海運直通世界主要港口。內(nèi)河運輸:靖江境內(nèi)有多條可常年行駛中小型船舶的河流,北通蘇中、蘇北腹地,向南連接長江,貨物運輸便捷、價廉。公路運輸:國家交通干道京滬(北京至上海)高速公路、廣靖(廣陵至靖江)高速公路、寧通(南京至南通)高速公路、同三(黑龍江同江至海南省三亞)高速公路,均從靖江穿境而過。鐵路運輸:新長鐵路縱貫靖江,南連滬寧鐵路、北接隴海鐵路,靖江設有客運站、貨運站。巨大的經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿附?0多公里長江深水岸線資源,江陰長江大橋以及靖滬高速公路、新長鐵路等先后建成,是靖江的區(qū)位條件更加突出,經(jīng)過多年發(fā)展,靖江已經(jīng)具備了一定的工業(yè)基礎和比較繁榮的商貿(mào)流通業(yè),發(fā)展?jié)摿^大,省委、省政府關于沿江聯(lián)動開發(fā),加快沿江經(jīng)濟帶建設的決策,對于靖江來說,又是一個極好的發(fā)展機遇。以上海為中心,以蘇、浙兩省為兩翼的長江三角洲城市群,以其優(yōu)異的表現(xiàn)和良好的成長性,受到國內(nèi)外傳媒的高度關注,被評為世界第六大城市群落。地處長江三角洲的蘇州、無錫等地,從改革開放初期聘請上?！毙瞧诹こ處煛睍r起,就處在大上海強烈的經(jīng)濟輻射之下,今天,無論是在資金、技術、人才,還是在生活方式和文化習俗上,都帶有濃郁的”海派”特征。而江陰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)靖江園區(qū)的簽約,標志著兩岸聯(lián)動開發(fā)的實質性啟動,對拓展江陰的發(fā)展空間,讓靖江早日融入蘇南板塊和上海經(jīng)濟圈都具有重大意義。強勁的輻射能力靖江乃至本項目的輻射能力是和它所處的區(qū)域位置密切相關的,靖江市地處長江中下游、上海至南京”黃金水道”中心地北岸,既是扼守長江黃金水道的黃金節(jié)點(長江航道與全國南北交通的主要信道在此交匯),又素有”南北咽喉”、”蘇北南大門”之稱,是江蘇中部南北交通的重要樞紐,對蘇中地區(qū)的輻射能力不可低估。同時,本項目處于城郊結合部,既對老城區(qū)和新區(qū)有一定的輻射能力,更重要的是,它可充分利用靖江市所特有的向外,特別是向整個蘇中地區(qū)、部分蘇南地區(qū)的輻射能力。隨著改建現(xiàn)有汽車站,在西南環(huán)路東側新建長途客運服務中心,在火車站附近增設長途汽車站和貨運站場,本項目所具有的輻射能力將更加明顯。消費習慣雖然新區(qū)的商業(yè)設施建設基本處于初級階段,比較冷清、沒有人氣,但本項目周圍有靖泰賓館、龍門賓館、王中王餐飲、甚至揚子江大酒店等賓館、娛樂和休閑場所,靖江人已經(jīng)養(yǎng)成了到本項目所處位置進行餐飲、娛樂和休閑的習慣。同時,這些賓館紅火的生意和客源,也為本項目定位于餐飲、娛樂、休閑奠定了基礎。劣勢(Weaknesses)本項目處于靖江老城區(qū)和新區(qū)的接合部,由于歷史原因,此處商鋪的租價和售價都不高(如本項目對面的建安大樓,1層到5層捆綁銷售的售價僅為1400元/平方,一層商鋪的租賃價格只有100元/平方·年),因此,本項目的成功增值必須建立在成功定位基礎上。本項目已經(jīng)幾易其手,都因為種種原因而未能真正成功,這會給后期的運作和招租、招商造成一定的影響。本項目處于靖江老城區(qū)和新區(qū)的接合部,周邊沒有相應的商業(yè)設施相呼應,不容易營造濃厚的商業(yè)氛圍、不容易吸引人流。本項目所處位置的特點是:”人流小、車流大”,這種特點決定了本案定位宜充分利用這”車流”,但在硬件設施上,它卻沒有足夠的停車場,這也在一定程度上限制了其定位。本項目的規(guī)模比較尷尬,對某些定位來說,它可能面積偏大,而對某些定位來說——如集散基地和物流中心,則其面積可能偏小,滿足不了現(xiàn)代物流中心的多功能需求。機會(Opportunities)靖江巨大的經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿?、強勁的輻射能力和本地產(chǎn)業(yè)的可能結合,將是本項目的機會所在,根據(jù)定量調研和定性調研結果,本項目定位有可能結合的產(chǎn)業(yè)有:機電及汽車配件業(yè):發(fā)展以汽車鎖、傳動軸、制動器、轎車結構沖壓件、車內(nèi)飾為主的汽車零部件生產(chǎn),進一步提升已初具規(guī)模的微特電機、大中小型電機、家電電機業(yè)水平,鼓勵以直接投資和技術貿(mào)易方式參與工程機械、叉車、數(shù)控鍛壓設備的產(chǎn)品升級和技術改造。醫(yī)藥及精細化工業(yè):主要發(fā)展生物化工、精細化工、醫(yī)藥、農(nóng)藥產(chǎn)品、光氣衍生產(chǎn)品、鉛鹽系列產(chǎn)品、新型藥品包裝材料、先進制藥設備。輕工、紡織服裝業(yè):發(fā)展高支高密織物、針織面料、織物染整及后整理加工;中高檔服裝面料;造紙及相關增效、環(huán)保設施。船舶修造業(yè):重點發(fā)展大中型船舶制造、修理、拆解,發(fā)展船用機電、錨鏈、涂料等船用相關產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)。電子信息產(chǎn)業(yè):發(fā)展計算機外圍產(chǎn)品、電子元器件、網(wǎng)絡及通訊產(chǎn)品元器件。商貿(mào)流通業(yè):鼓勵投資商貿(mào)設施,發(fā)展大型零售、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)代農(nóng)業(yè):主要發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品種植、養(yǎng)殖、加工業(yè),重點引進肉制品加工、蔬菜加工、糧油加工、花卉種養(yǎng)、長江特種水產(chǎn)養(yǎng)殖加工項目。旅游觀光業(yè):發(fā)展現(xiàn)代旅游、休閑旅游、文化旅游和生態(tài)旅游。重點進行以江陰長江公路大橋北橋頭堡為中心,集旅游、娛樂、觀光于一體的旅游區(qū)建設。就本項目而言,其定位方案能夠結合靖江的某些產(chǎn)業(yè)——如電子信息產(chǎn)業(yè)、機電和汽車配件業(yè)等,利用其優(yōu)越的區(qū)域位置和輻射能力,考慮將其發(fā)展為集散基地和物流中心的可能性。也能夠根據(jù)當前靖江的市場空缺或機會進行定位,如娛樂餐飲業(yè)等。威脅(Threats)就本項目的定位而言,雖然存在諸多機會和可能性,但也可能存在對本項目定位構成威脅的項目,在當前主要有:本項目旁邊的”汽貿(mào)大廈”,當前正在進行裝修,據(jù)稱是規(guī)模很大的娛樂、休閑、洗浴中心。驥江路337號,太平洋服飾上面的4-6層(每層平米),當前正在招租,根據(jù)了解,當前有意向前往洽談的主要是想做洗浴中心、餐飲等,該項目的租金為4層:20元/平米·月;5層:15元/平米·月;6層:10元/平米·月。該項目不但可能在功能定位和本項目類似,更重要的是,它的租賃價格可能會成為我們目標客戶的重要參照系?！獏^(qū)域位置懸殊的商鋪,是否應該有相近的價格,將是我們的造夢和營銷必須解決的問題。二、本項目定位建議本項目的定位在當前而言,只是一種框架或可能性,根據(jù)討論,本項目的經(jīng)營方向有可能是以下一種或幾種定位的結合。1、定位于商業(yè)的可行性分析根據(jù)靖江的商業(yè)狀況,以及我們對無錫、常州、揚州、南通等幾個臨近城市的商業(yè)所作的考察,我們發(fā)現(xiàn)在中小規(guī)模的城市,很難形成兩個以上的商業(yè)中心(一個主商業(yè)中心和一個次商業(yè)中心)。同時,就當前而言,本項目也不具備定位商業(yè)運作的所具備的條件,此處車流大、人流小,并不適合定位于以服飾、鞋類為主的零售商業(yè)。另外,根據(jù)我們的定量調研結果,靖江人購物并不青睞批發(fā)市場,本次調研中,只有不到3%的人常到新世界招商市場去購物,這也和我們所了解的新世界招商市場的生意不好相吻合,因此,就現(xiàn)狀而言,本項目也不適合定位于以靖江市居民為主體客群的百貨批發(fā)市場。根據(jù)這樣的分析,我們基本能夠排除本項目定位為商業(yè)零售、批發(fā)的可行性。2、定位于餐飲、娛樂業(yè)(包括賓館)的可行性分析優(yōu)勢靖江的餐飲、娛樂業(yè)比較興旺,在僅有20萬人口的小城,就有涉外旅游賓館酒店10多家,其中三星級2家、二星級3家,如揚子江大酒店、靖泰大酒店、大橋度假村、新潮賓館、金都大酒店等,其它如和氣堂、城市客、有意思、德士堡、肯德基等餐飲,以及酒店的生意都非常好,娛樂場所則有豪維納、星光燦爛、田園等。(從另一個方面來說,這既是優(yōu)勢,也是劣勢,因為一個中小城市的市場容量畢竟有限)靖江人的消費習慣:靖江人擺酒席、外出就餐、到洗浴中心享受的比例和頻率都相當高,有相當大的市場容量。本項目所處位置就有靖泰賓館、龍門賓館、幸福大廈等賓館和酒店,且生意很好,如果定位于餐飲、娛樂及賓館,則能夠很好的借勢。規(guī)模優(yōu)勢,根據(jù)對靖江市場的調研,無論餐飲、娛樂、還是休閑、洗浴,規(guī)模是形成其競爭力和取勝的一個重要因素,而本項目所擁有的體量,足能夠在某些方面創(chuàng)造靖江的幾個”第一”,從而提升本項目的價值。劣勢如果定位于餐飲、娛樂,則使項目有效增值的空間、余地并不大,從而使本項目的獲利能力降低。因為這些行業(yè)的經(jīng)營者對設施、布局、裝修等可能有自己的需求,而無需投資商考慮。這無疑會增強本項目的潛在客戶的談判能力,從而使售價和租賃價格都不可能很高(驥江路337號的樓層就是一例。)機會靖江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的建設,特別是靖江的旅游觀光業(yè)發(fā)展,以江陰長江公路大橋北橋頭堡為中心,集旅游、娛樂、觀光于一體的旅游區(qū)的建設,將進一步促進靖江的餐飲、娛樂業(yè)的發(fā)展。當前餐飲業(yè)的特征是:個性化消費日趨明顯,特色餐飲更趨突出。餐飲市場消費從價格選擇為主,向價格、品位、氛圍、服務和品牌文化等方向轉變,選擇性和理性化消費特點明顯增強。本項目能夠經(jīng)過引入有特色的連鎖餐飲、地方菜系來形成核心競爭力。這樣,本項目的價值在很大程度上取決于我們招商引進的項目。威脅”汽貿(mào)大廈”、驥江路337號的項目,將在定位和價格上給本項目造成威脅。定位于餐飲、娛樂和休閑,則和本項目周邊的賓館、娛樂、洗浴場所定位雷同,必須營造自身的核心競爭力,才能避免周圍項目的威脅。概而述之,本項目定位于餐飲、娛樂有其可行性,可是在方案設計、招商和營銷的過程中,必須考慮到項目本身固有的劣勢,以及定位于餐飲、娛樂的劣勢和潛在的威脅,未雨綢繆,方能立于不敗之地。3、定位于數(shù)碼產(chǎn)品集散地的可行性分析根據(jù)江蘇信息產(chǎn)業(yè)廳提供的信息,江蘇信息化指數(shù)達31.09,位居全國第6位。江蘇信息服務業(yè)的發(fā)展居全國前列(前五名內(nèi)),人均水平列北京、上海、天津之后,與廣東接近。1999年,江蘇信息服務業(yè)的總營業(yè)額達285億元,其中信息內(nèi)容服務業(yè)、信息傳輸服務業(yè)約205億元,信息技術服務業(yè)約80億元。當前,全省從事信息服務的企事業(yè)單位已超過1萬家,從業(yè)人員超過10萬人。全省專線及撥號上網(wǎng)用戶數(shù)由98年的10萬戶迅猛發(fā)展到150萬戶,占全國的6%,居全國第四位。省內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)上的中文網(wǎng)站數(shù)已達150個,其中”金陵熱線”成為全國第二個上網(wǎng)訪問量超千萬人次的站點。江蘇省公眾多媒體網(wǎng)上的信息資源總數(shù)已超過700個,并開發(fā)和推廣了40多個網(wǎng)上應用系統(tǒng),已有1萬多家企業(yè)、150個政府有關部門上網(wǎng)安家。順應這個形勢,也結合本項目本身所具有的優(yōu)勢,能夠將本項目定位為經(jīng)營電腦、網(wǎng)絡產(chǎn)品、音響音像綜合性數(shù)碼市場,其定位于數(shù)碼產(chǎn)品集散地的優(yōu)劣勢分別如下:優(yōu)勢本項目定位于數(shù)碼產(chǎn)品集散地的最大優(yōu)勢在于其區(qū)域優(yōu)勢,如前所述,靖江乃至本項目的輻射能力是和它所處的區(qū)域位置密切相關的,靖江市地處長江中下游、上海至南京”黃金水道”中心地北岸,既是扼守長江黃金水道的黃金節(jié)點(長江航道與全國南北交通的主要信道在此交匯),又素有”南北咽喉”、”蘇北南大門”之稱,是江蘇中部南北交通的重要樞紐,對蘇中地區(qū)的輻射能力不可低估。電子信息產(chǎn)業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè),也是靖江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)未來的熱點投資產(chǎn)業(yè)之一,該定位不但和靖江的產(chǎn)業(yè)相切合,而且具有廣闊的發(fā)展前景,同時能提升本項目的檔次。機會高新技術產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所占比重,逐年提升,行業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。就當前而言,數(shù)碼產(chǎn)品在江蘇地區(qū)的輻射源依然是南京和上海,在靖江、泰州、乃至整個蘇中地區(qū),尚沒有成規(guī)模的數(shù)碼城或數(shù)碼港。南京的珠江路正在進行拆遷、改造。從南京玄武區(qū)政府傳來的消息表明,昔日珠江路一家一店,店店相連的格局將不復存在,大象和螞蟻共存的日子將不會太久了,玄武區(qū)政府已經(jīng)決定在春節(jié)過后對珠江路進行時間跨度長達三年的全面改造,啟動十個開發(fā)項目,三年后的珠江路,將看不到沿街小店的身影,取而代之的是一座座大型IT賣場和電腦商城,在這個過程中,被”掃地出門”的經(jīng)營數(shù)碼產(chǎn)品的中小企業(yè)、乃至大賣場正在尋找合適的落腳之地。這對本項目而言,這是一個空前絕后的機會。從上海電腦市場整體來看,已經(jīng)從規(guī)模戰(zhàn)進入到連鎖戰(zhàn),換句話說,整合資源、連鎖經(jīng)營已成為賣場間相互競爭的”殺手锏”,太平洋電腦市場、百腦匯、賽博電腦廣場等正在進行市場擴張,這為本項目和她們的合作提供了機會。4、本項目定位和靖江的支柱產(chǎn)業(yè)結合的可能方案本項目定位的核心,是充分利用其區(qū)位優(yōu)勢和輻射能力,按照這個思路,能夠將它和火車站附近的貨運站相結合,定位為產(chǎn)品集散基地或物流中心,而如前所述,可資利用的靖江的產(chǎn)業(yè)主要有:機電及汽車配件業(yè):形成以汽車鎖、傳動軸、制動器、轎車結構沖壓件、車內(nèi)飾為主的汽車零部件集散基地和摩配中心。電子信息產(chǎn)業(yè):成為計算機外圍產(chǎn)品、電子元器件、網(wǎng)絡及通訊產(chǎn)品元器件的批零中心,也能夠和上面的數(shù)碼產(chǎn)品集散地定位相結合。靖江農(nóng)業(yè):結合靖江在農(nóng)副產(chǎn)品種植、養(yǎng)殖、加工業(yè)方面的優(yōu)勢,在此處建設花卉、長江特種水產(chǎn)等的批零中心。根據(jù)4月2日晚的討論,當前確定本案項目的初步定位是”數(shù)碼、機電城,同時結合客房、洗浴和餐飲”。5、關于本項目定位和方案營銷的一點思考雖然從操作而言,方案營銷是以項目定位為基礎,可是,就本案而言,本項目的定位應該是和方案營銷相輔相成的,初步確定的項目定位必須在市場營銷的實踐中加以檢驗和應證。雖然機電、數(shù)碼城結合客房、洗浴和餐飲的定位可能會使經(jīng)營業(yè)態(tài)更加豐滿、面積應用更加充分,可是,這樣的定位能否符合我們的初衷——充分利用其區(qū)域優(yōu)勢和輻射能力呢?因為數(shù)碼、機電城要有一定的輻射能力,必然是以規(guī)模為基礎的,而根據(jù)我們的調研,在靖江,洗浴和餐飲經(jīng)營成功的一個關鍵是規(guī)?；蛱厣?。因此,面積是否會成為本項目綜合定位的”瓶頸”,是我們要在方案營銷的過程中了解和解決的問題,這也是本項目市場調研的進一步深化。另外,就定位于數(shù)碼產(chǎn)品而言,其成功的最大可能性就在于地理優(yōu)勢、可能的輻射能力,但就輻射能力而言,它是和本項目的招商密切結合的。而我們認為,數(shù)碼產(chǎn)品項目的招商成功的關鍵,在于抓住商機、盡快動手。因為昔日珠江路上的那些已被拆遷的、”日金斗金”的商鋪商家是不可能”坐以待斃”的,她們正將焦急的目光投向大大小小的電腦商城,根據(jù)了解,近日商城的鋪面已經(jīng)成為炙手可熱的香餑餑,租金正節(jié)節(jié)升高。根據(jù)4月8日的消息,位于南京太平北路西面的某珠江路大型電腦商城,籍”經(jīng)營區(qū)域重新劃分”為由,將不同程度的提高鋪面租金,平均漲幅高達30%,屆時,其二樓鋪面平均每平方米月租金將近600元。位于珠江路東段的某大型電腦商城,也擬將每平方米租金上調15元左右,在建的各大電腦商城的預期租金也將紛紛上揚。這樣的情況,對于本項目而言,是一個極大的商機,經(jīng)過適當?shù)摹痹靿簟?我們有可能以無可比擬的價格優(yōu)勢吸引相當?shù)慕?jīng)營數(shù)碼產(chǎn)品的散戶。

附錄一:泰州的戰(zhàn)略地位及發(fā)展機遇一、泰州歷史上的戰(zhàn)略地位泰州是一座有著2100多年歷史的文化名城。古代泰州濱海臨江,交通發(fā)達,經(jīng)濟繁榮,文化積淀深厚,素有”漢唐古郡,淮海明區(qū)”之稱,是蘇中和里下河地區(qū)入江達海的重要樞紐,蘇北的門戶和商品集散地。漢唐時,泰州的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和煮鹽業(yè)已具有相當規(guī)模,有”海陵紅粟,倉儲之積靡窮”之說。宋代,泰州是淮南地區(qū)以鹽、糧集散為主的內(nèi)河港口城市。<宋史·食貨志>記載:紹興末年(1160年前后),泰州一帶之鹽賦已超過唐時全國鹽賦總數(shù)。二、江蘇省域經(jīng)濟全面發(fā)展的戰(zhàn)略機遇江蘇是公認的經(jīng)濟大省,不少經(jīng)濟指針多年來居全國前列,魚米之鄉(xiāng)、人文薈萃,有口皆碑。但江蘇高企的經(jīng)濟指針主要是靠蘇錫常等少數(shù)地區(qū)支撐著的(況且還有相當?shù)呐菽?,欲使全省經(jīng)濟總量持續(xù)穩(wěn)步上臺階,有效挖掘中北部廣闊地域的潛力、真正協(xié)調南北共同發(fā)展是必然選擇。泰州市與南通市、揚州市并稱蘇中三市,地處沿海和沿江兩大經(jīng)濟帶的結合部,地理位置比較優(yōu)越,具有接納上海、蘇南經(jīng)濟輻射并向蘇北腹地傳遞的重要功能,在我省實施的區(qū)域共同發(fā)展戰(zhàn)略中起著承南啟北的關鍵作用。在新世紀,促進蘇中快速崛起,呼應南北發(fā)展,既是蘇中大事,更是全省大計。泰州市水陸交通便捷,區(qū)位優(yōu)勢明顯,以國家一類開發(fā)口岸——泰州港為主體的港口群初具規(guī)模。泰州引江河被譽為”中國的萊茵河”。寧通高速公路、京滬高速公路、廣靖高速公路、寧靖鹽高速公路以及建設中的新長鐵路均在泰州境內(nèi)貫通。江陰長江大橋的通車,更使泰州與蘇南、上海連為一體?？傮w上看,泰州市真正位于江蘇省的”中心”(地理中心)。經(jīng)濟發(fā)展雖落后于蘇南,但普遍超過蘇北,在區(qū)域發(fā)展中具有一定的”居中”特征。這為泰州經(jīng)濟在今后的發(fā)展中創(chuàng)造條件、抓住機遇、快速崛起奠定了較好的基礎。三、泰州市融入”長三角經(jīng)濟圈”的戰(zhàn)略機遇長江三角洲是由滬、蘇、浙三地的15個地級以上城市組成的復合型區(qū)域。這15個城市分別是上海,江蘇的南京、蘇州、無錫、常州、揚州、鎮(zhèn)江、南通、泰州,以及浙江省的杭州、寧波、湖州、嘉興、紹興、舟山。當前已形成以上海為核心的城市群發(fā)展態(tài)勢。長江三角洲經(jīng)濟帶占中國國土面積的1%,匯聚了中國6%的人口和20%以上的國內(nèi)生產(chǎn)總值,堪稱中國經(jīng)濟、科技、文化最發(fā)達的地區(qū)之一。近年來,當國內(nèi)很多地方為經(jīng)濟”疲軟”、欲振乏力困擾之時,長三角地區(qū)的經(jīng)濟卻呈現(xiàn)出令人驚呼的”井噴”行情:年均10%以上的增長速度、占全國20%以上的國內(nèi)生產(chǎn)總值、近30%的的進出口總額、近40%的引進外資總額。在全國經(jīng)濟實力最強的35個城市中,長三角地區(qū)占了10個,最新選出的全國綜合實力十強市中,長三角地區(qū)占了4個。這一中國經(jīng)濟發(fā)展速度最快、經(jīng)濟總量規(guī)模最大的區(qū)域,已被公認為世界六大城市帶之一。專家認為,就區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展而言,長三角區(qū)域正踏在邁入新一輪更高層次發(fā)展——經(jīng)濟一體化的門檻上。早在1993年,上海就正式提出長三角”大都市圈”的概念,并積極部署上海與長江三角洲經(jīng)濟一體化,把長江三角洲的發(fā)展,納入上?！遍L三角城市化”的規(guī)劃之中。1995年,中央提出:上海要為長江沿岸服務。8月28日,由國家經(jīng)貿(mào)部、上海市政協(xié)、社科院主辦的”11月3日,第十四次上海市市長國際企業(yè)家咨詢會議上,提出以上海為中心,連蘇浙15市,建設”當前,長江三角洲地區(qū)已建立了滬、蘇、浙經(jīng)濟合作與發(fā)展座談會工作機制。三省市正著手建設多種運輸方式相互配套、快速便捷的區(qū)域綜合大交通體系;建立物流平臺;營造區(qū)域信用環(huán)境;強化三地信息資源的共享與合作;聯(lián)手打破條塊分割的要素配置體制,建設相互融通的區(qū)域經(jīng)濟功能與服務體系;以人力資源的聚散帶動區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)要素的整合?！遍L三角”在飛速發(fā)展。對于地處長江之濱的泰州而言,能不能抓住上海打造世界級都市圈的機遇,乘勢而上,贏得主動,形成后發(fā)優(yōu)勢,成為泰州能不能在蘇中率先崛起的關鍵所在。四、中國上海世界博覽會提供的戰(zhàn)略機遇專家預測:上海世博會,直接投資將達到30億美元,由此帶動的其它投資將分散到長江三角地區(qū)的其它城市。隨著申博的成功,長三角地區(qū)的旅游、會展、物流、建筑、商貿(mào)、城市規(guī)劃和建設等領域的合作首當其沖。世博會除了給上海帶來持續(xù)的、無法計算的后續(xù)效益,亦將成為長三角的新的”動力源”。泰州將在旅游、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、建筑等方面盡可能分享世博會這道大餐。五、泰州近期戰(zhàn)略地位及發(fā)展戰(zhàn)略簡析江蘇省域經(jīng)濟全面發(fā)展的要求和”長三角經(jīng)濟圈”飛速發(fā)展的推動,以及泰州市位于江蘇省的地理中心,具有承南啟北、南北呼應的天然使命,決定了泰州市的重要的戰(zhàn)略地位。省委、省政府組建地級泰州市,就是想在這縱貫東西、承接南北的”節(jié)點”上,培育一個區(qū)域性的中心城市,形成一個新的經(jīng)濟增長極,從而帶動整個蘇中的崛起,全面優(yōu)化江蘇的生產(chǎn)力布局。能夠說,培育一個區(qū)域性的中心城市,是新泰州與生俱來的歷史使命。在蘇中三市中,如果說南通市將更大程度地接受上海的輻射,揚州市的旅游休閑更具特色,則泰州市的快速崛起特別是制造業(yè)的快速崛起對江蘇省域經(jīng)濟的全面發(fā)展將更具重要意義。因此,泰州市的發(fā)展,在蘇中三市中將可能贏得更多的省級政府的支持和幫助。針對江蘇省域經(jīng)濟全面發(fā)展和”長三角經(jīng)濟圈”飛速發(fā)展的歷史性機遇,泰州市的發(fā)展戰(zhàn)略很可能包括以下內(nèi)容:制造業(yè)尋求突破跨江發(fā)展農(nóng)型企業(yè)積極拓展上海市場積極引進大型連鎖商業(yè)企業(yè),提高泰州市作為中心城市的影響力和輻射力建設蘇北的門戶和商品集散地

附錄二:反思江蘇省域發(fā)展一、反思的必要江蘇是公認的經(jīng)濟大省,不少經(jīng)濟指針多年來居全國前列,魚米之鄉(xiāng)、人文薈萃,有口皆碑。但江蘇高企的經(jīng)濟指針主要是靠蘇錫常等少數(shù)地區(qū)支撐著的(況且還有相當?shù)呐菽?,欲使全省經(jīng)濟總量持續(xù)穩(wěn)步上臺階,有效挖掘中北部廣闊地域的潛力、真正協(xié)調南北共同發(fā)展是必然選擇,決策層也有過種種努力,而效果卻不盡如人意。江蘇發(fā)展的難點實際上可歸結為如何使中北部特別是淮北地區(qū)發(fā)展起來。與沿海兄弟省份比較,在不少領域如外向型經(jīng)濟、私營企業(yè)、海洋產(chǎn)業(yè)、高新技術的產(chǎn)業(yè)化等等,江蘇的現(xiàn)狀不容樂觀。這就有必要對以往所采取的對策進行深層思考,及時加以調整。二、歷史的變遷占全省四分之三的所謂蘇北——江蘇長江以北的大部地區(qū)近代以來落伍了,這是事實。其主要原因是兵災、水災等使得民眾流離失所、元氣大傷,真乃國難當頭,厄運難逃。而外國殖民者的入侵,客觀上加速了上海成為國際大都會的進程。從純經(jīng)濟的角度,在國家動蕩、內(nèi)憂外患而暗無天日之時,上海及其周邊的所謂蘇南等地卻相對迎來了意外的發(fā)展機遇。由于長江的阻隔,雖相距不遠,江北接受上海的輻射則大打折扣,南北間的發(fā)展差異呈現(xiàn)出一種明顯的馬太效應。三、蘇北的喜與憂在底子薄弱、發(fā)展環(huán)境不佳的背景下,蘇北仍不乏可歌可泣、即便蘇南的精英們也不得不折服的閃光點。春蘭集團、揚子江藥業(yè)、森達集團等幾乎是白手起家,發(fā)展成為國內(nèi)外知名企業(yè)、民族工業(yè)的杰出代表,她們不只是蘇北的自豪,也確實為全省爭了光。此類企業(yè)的成功,人的因素起了決定作用,以充分發(fā)揮人的主觀能動性而消除了基礎設施等不利因素的影響。蘇南小城鎮(zhèn)發(fā)展聲譽卓著,能與興化戴南、張郭等鎮(zhèn)相比的也數(shù)不出多少;華西村家家有轎車,戴南的董北也是個富康(轎車)村。就面上而言,誰都不可能指望或要求多數(shù)經(jīng)營者都達到陶建幸、徐鏡人、朱湘貴等企業(yè)家所具備的膽識。各行各企業(yè)的發(fā)展皆有賴于一定條件的軟硬環(huán)境作支撐,而蘇北基礎設施的改進顯得過于遲緩。四、如此基礎設施南京長江大橋建成30年后,其下游約400公里江面上于1999年才有江陰公路大橋通車;南京祿口機場未能與南京二橋在建設時序上作些調整而選址六合,偏偏建于遠離蘇北的安徽馬鞍山附近;蘇北腹地通鐵路比滬寧線晚了近一個世紀;高速公路也是近二年有所起色;海邊深水岸線(呂四、洋口、大豐、濱海、灌河口)未進行有力度的開發(fā)(哪怕有意識地選一、二處做些象樣的嘗試,洋口、呂四可是公認的國內(nèi)不可多得的深水岸線),使江蘇擁有沿海的名義卻僅有沿江的底子,難怪江蘇電視、廣播的天氣預報節(jié)目喜歡稱”蘇北沿海海面…”;培養(yǎng)人才的高校多集中在偏離蘇北大部而處于蘇皖南邊緣的省會南京。南京的火車去徐州、連云港得從安徽繞,蘇北處于中國東部沿海南北要沖的天然優(yōu)勢長期被抑制著,難以發(fā)揮(此種局面看來維持不了多久了,因為上海至崇明島的鐵路、高速公路越江信道即將開工并與南通接軌。上海社科院賈繼鋒五、沿海省份?還是內(nèi)陸省?蘇南依江而不臨海,江蘇的海域皆處江北,而江北的基礎設施未適時改進,經(jīng)濟發(fā)展步履維艱,城市規(guī)模、面貌也就改觀較慢。因而江蘇被動地滿足于在蘇錫常、南京等既有基礎較好的小圈圈內(nèi)錦上添花,潛意識里對其不免有一種與生俱來的貴族感覺。人家的港口開發(fā)、臨海工業(yè)進展得熱熱鬧鬧,而江蘇省內(nèi)上千公里海岸線除小打小鬧地搞些種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)外,大部分處于睡眠狀態(tài)。人家在開發(fā)”海上山東”、”海上遼寧”,江蘇只敢戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢地跟著喊”海上蘇東”,就沒魄力叫一聲”海上江蘇”;人家是名符其實的沿海經(jīng)濟大省,江蘇則自覺不自覺地自我定位在內(nèi)陸省,如何比下去?照此趨勢,江蘇將不得不與沿江的安徽、湖北去爭雄為榮了。相關因素造成現(xiàn)今江蘇的大城市處在三個方向,于是江蘇有學者提出了看似驚人的”三大都市圈”概念,一個在東南角,一個在西南角,另一個在西北角,而遼闊的沿海及腹部似乎都成了遺忘之角。蘇錫常相互平衡,難分主次,與周邊縣級市構成城市群,本就是上海都市圈的組成部分;南京的腹地近乎一半在安徽;徐州則是蘇魯豫皖邊區(qū)的中心城市、交通樞紐。關于江蘇的城市化之路、綜合競爭力的提升真的沒有更好的思路?六、沿海的悲哀面對沿海兄弟省份咄咄逼人的發(fā)展態(tài)勢,江蘇是否有些力不從心?且看其它沿海各省哪家沒有幾個上規(guī)模的海港城市?江蘇真正意義上的海港城市僅有連云港,非但未能及早著力做大做強,早年還差點被貽誤前程。70年代初省內(nèi)某師范地理系的課題組對連云港的結論是:因為航道淤積,不能建萬噸級深水泊位(周總理親自過問后,重新組織論證,結論有所改觀)。山東石臼所港上馬的一個前提就是基于連云港建港條件不佳這樣的判斷(當然也有個別領導的主觀因素),而90年代初經(jīng)河海大學嚴愷老教授等港口專家論證認為,連云港東西連島外側具有建10萬噸級泊位的條件。寶鋼、寧波北侖港、石臼所港本應集中布局于連云港而形成較強國際競爭力,但因國內(nèi)相關人員知識缺乏而中了日本人的圈套,被分而治之。按當時運價,僅石臼所出口煤炭、北侖港進口礦石(再轉駁寶山)而皆空船返回一年便浪費1億多元。此案例作為反面教訓被寫進了北大、中科院研究生教材。1995年決策層曾將泰州、宿遷、東臺一并作為升格地級市的考慮對象,一念之差,東臺被舍棄了。東臺自17世紀設縣以來逐步發(fā)展為現(xiàn)國家級”大東海農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化示范區(qū)”(大豐、東臺、海安、如東)7000多平方公里、400多萬人口的中心城市,本可在沿海催生出一個新的經(jīng)濟增長點,但遺憾地給擱淺了。1983年南通、蘇州的GDP分別為120多億元、140多億元,如今二者差距成倍數(shù)關系,這在很大程度上是由于南通缺少越江信道因而對外資的吸引力不夠強。七、關于基礎設施的故事舉一個實例大致可說明基礎設施對經(jīng)濟發(fā)展的影響程度。1990年我將建議南通在一般汽渡一帶修建橋梁的一篇文章寄給南通市府,地方刊物也登載了。92年全國人代會期間,我去住地拜訪了南通市長。徐市長講:收到文章后,曾派人去省有關部門咨詢過,省里的同志說南通江面太寬,不可能造橋。臨別時,市長搖著頭自言自語道:不得了,不得了,江面這么寬,造橋難以想象。結果等到96年南通越江信道項目開始招商,國務院才正式批準建設蘇通大橋,一晃十年已過去。倘若南通早幾年建成越江信道,恐怕昆山100多億美元的外商投資得有二、三十億流向南通,與蘇州經(jīng)濟總量的差距也不至如此大。八、宏觀、微觀與中觀走進國內(nèi)高校,經(jīng)濟系里的碩導、博導們要么專長于”宏觀經(jīng)濟學”,要么專長于”微觀經(jīng)濟學”,而專攻屬于所謂”中觀”范疇的”區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展”領域的學者少之又少(能與國外同行有所交流的屈指可數(shù))。全國的經(jīng)濟總量以省、市等地域為載體,因此,對各省(區(qū))及其下屬各地、市的發(fā)展進行較有份量的研究顯得特別重要。雖然也有”江蘇發(fā)展研究院”、”蘇南(蘇中、蘇北)發(fā)展研究院”這類以區(qū)域發(fā)展為研究對象的機構,但從機構定位、人員配備、理論方法的認知、實際效用等方面考察,顯得流于形式。研究、咨詢力量的匱乏,也是決策難以準確、奏效的重要原因。區(qū)域發(fā)展的