產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的十二條準(zhǔn)則

的十二條準(zhǔn)則面在市場層面會有問題，輕則招商運(yùn)營障礙重重去化艱難，重則資金鏈斷裂一潰千里，另一方面可能會導(dǎo)致泥沙俱下?lián)斓交@子里就是菜，最后招來什么印刷企業(yè)那就完蛋了，在政策審核方面也很難過，政在這個行業(yè)，千萬不要拍腦袋說我想做什么樣什么樣的產(chǎn)品，情懷滿滿，現(xiàn)實(shí)骨感，這往往是死亡的前兆，一點(diǎn)兒不夸張，一定是市場客戶的真實(shí)需求推動園區(qū)產(chǎn)品的設(shè)計規(guī)劃和建設(shè)，這個行這個行業(yè)與住宅最大的不同在于，客戶都是對物業(yè)空間專業(yè)性與實(shí)用性要求相當(dāng)強(qiáng)的實(shí)業(yè)企業(yè)，客戶對產(chǎn)品需求的理解和研究才是最深的，一定要從客戶使用便利與實(shí)用的角度出發(fā)去規(guī)劃設(shè)計這也是為什么在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，很多老板就是園區(qū)產(chǎn)品的首席設(shè)計師和工程師，因?yàn)樗目蛻粢彩抢习?，老板才能對接老板，才市面上很多設(shè)計院、規(guī)劃院都受傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，與產(chǎn)業(yè)和客戶需求的結(jié)合不足，因此在打造產(chǎn)品時一定要與產(chǎn)品設(shè)計院要緊密配合，引導(dǎo)設(shè)計院的思路，在早期就要把調(diào)研的數(shù)據(jù)和客戶的需求，詳細(xì)整理成一份材料給設(shè)計院，一起研究如何做產(chǎn)品——所以現(xiàn)在很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商都著力培養(yǎng)自己的產(chǎn)品設(shè)計院，從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的成本與去化，在產(chǎn)品建好之前就基本定了，建完之后再改造，一是成本巨大，二是有些前期規(guī)劃設(shè)計的錯誤，根本沒2尋求客戶導(dǎo)向與盈利導(dǎo)向的平衡點(diǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品要算兩筆賬，一個是從市場客戶需求的角度，一個是從開發(fā)商盈利的角度。就以最通用和標(biāo)準(zhǔn)化的廠房為例，對客戶來說，一到兩層的廠房肯定是最喜歡的產(chǎn)品，通道、動線都很清爽，通用性也是最強(qiáng)的，但從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商層面來看，如果全是這類產(chǎn)品，土地不集約物未盡其用，也意味著可售貨值的減少，不經(jīng)濟(jì)不劃算；還有的園區(qū)操盤手別出心裁做出三拼廠房這種奇葩產(chǎn)品，認(rèn)為這樣可以省成本又提高總貨值，但是從客戶的角度，左邊那套賣掉，右邊那套賣掉，中間的一套就特別不好賣，就跟高鐵一樣ABC座中間的B座一樣，憋屈，啥也占不到，還要和兩邊搶車位過道—如何在保證盈利點(diǎn)與滿足企業(yè)客戶需求之間尋得平衡，是產(chǎn)品設(shè)十大警世恒言有云：“園區(qū)項(xiàng)目沒有死于低端的，都是死于高端?！辈俦P時切忌盲目打造容積率高、單價投入高的產(chǎn)品，如獨(dú)棟寫字樓、高端研發(fā)樓、多層廠房等——聯(lián)東老板劉振東認(rèn)為，在這個領(lǐng)域研發(fā)辦公產(chǎn)品就是個偽命題，是想拿工業(yè)地產(chǎn)賺商業(yè)這種產(chǎn)品必須要謹(jǐn)慎，除非當(dāng)?shù)卮_實(shí)有市場實(shí)實(shí)在在的支持，一旦沒有市場，你的資金沉淀量相當(dāng)大，項(xiàng)目現(xiàn)金流的風(fēng)險就會大大增加。當(dāng)沒有客戶定制需求和市場需求積累時，就老老實(shí)實(shí)調(diào)研市場，打造最適宜本地市場的通適類標(biāo)準(zhǔn)廠房，這些物業(yè)類似有的時候高端不是不可以做，但是上來就做高端一般就是死路一條。如果你所處的是一個產(chǎn)業(yè)需求非常集聚繁榮的地區(qū)，一期產(chǎn)品又確實(shí)實(shí)實(shí)在在賺到錢，政府在死盯著的時候，你有把握的話可以做一些升級版的提升，比如加一些玻璃幕墻，加一些中庭花園，加一些地標(biāo)性的配套，一方面滿足政府的訴求，另一方面確。市場比較低迷的時候尤其要做剛需，相比較而言生產(chǎn)就是剛需，寫字樓則是奢侈品，處于創(chuàng)業(yè)、發(fā)展階段的中小企業(yè)，需要務(wù)實(shí)的載體，需要加速器類的廠房，而不要寫字樓。退一萬步說，由儉入奢易，由奢入儉難，廠房可以改造做辦公，辦公的能改造做4對癥下藥：不同行業(yè)對產(chǎn)品要求截然不同、智能制造、大數(shù)據(jù)、生物醫(yī)藥、軟件信息、高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等多個行業(yè)，不同行業(yè)對空間產(chǎn)品與園區(qū)配套的需求截然不同，一定要在清晰產(chǎn)業(yè)定位指導(dǎo)的基礎(chǔ)上，由專業(yè)的人做專業(yè)的事，打造符合產(chǎn)業(yè)定位的產(chǎn)品和相關(guān)配套服務(wù)——這個在主題園區(qū)里非常關(guān)鍵，是緊緊依附在產(chǎn)品絕不能拆分的一個重要組成部分。比如做非常精細(xì)的智能制造，大家覺得好像對承重層高要求不高，可以上樓，但是越往上可能這種極細(xì)微的震動就越強(qiáng)烈，有些精密制造是不可接受的，只能選擇在一層；比如一些生物制藥行業(yè)，除了要有污水處理和蒸汽這些比較通用的配套之外，采光和燈的溫度也都有相當(dāng)精細(xì)的要求，否則對生物藥物的生產(chǎn)造成極大影響，另外煙井管道的預(yù)留尺寸到底要多少都是相當(dāng)有講究的，多了浪費(fèi)，少了更麻煩，需要對行業(yè)和客戶有非常強(qiáng)的把握和經(jīng)驗(yàn)才能拿捏得準(zhǔn)；即便是生物制藥行業(yè)，里面還是會有很多細(xì)分：如果產(chǎn)業(yè)定位是選擇做某種當(dāng)量的原料，在現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)環(huán)境下考慮把載體如何做成可拆可合的公共平臺，來的人只要帶著技術(shù)團(tuán)隊就能把技術(shù)手冊、工業(yè)用電、?；饭芸?、消防和中央能源管理等配套設(shè)施做好；如果選擇是體外診斷，要考慮的是就近哪里有產(chǎn)品轉(zhuǎn)化環(huán)節(jié)；如果做制劑，就要結(jié)合現(xiàn)有法規(guī)，思考如何在藥證轉(zhuǎn)移，集中藥證資源上尋求突破；如果是醫(yī)療器械類，還要考慮材料的處理，電子元器件組裝環(huán)境，以及設(shè)計人的測試環(huán)境等——生物醫(yī)藥門類一般的生產(chǎn)型園區(qū)，容積率不宜過高，以1.0-1.2為宜，最好不，這一點(diǎn)肯定和當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)的要求會有矛盾，需要跟政府比有些新選手一拿到工業(yè)用地就想著調(diào)容，越高越好，以為這樣我的貨值就爆棚了，就能賺更多的錢，但產(chǎn)業(yè)園區(qū)與住宅殊為不同，對控制成本與投入要求極為嚴(yán)苛，因?yàn)閳@區(qū)拿地成本其實(shí)相對較低，而客戶對價格的敏感度又極高，高容積率對地價攤薄的邊際效應(yīng)并不像住宅那么強(qiáng)，容積率越高意味著投入越大、成本越高，不過現(xiàn)在長三角、珠三角越來越多城市以M0為代表的創(chuàng)新型用要求產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)前期投入大，對產(chǎn)業(yè)層級要求也更高，去化和運(yùn)營的難度也就更大，雖然有一半的體量可以分割銷售，但操盤園區(qū)產(chǎn)品，沒有中間路線傳統(tǒng)住宅，客戶覺得產(chǎn)品不好，降點(diǎn)價，免點(diǎn)兒物業(yè)費(fèi)，可能就湊合買了；產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品，如果客戶覺得不能用，那就真賣不掉或租不出去，白送都未必有人要，這是非死即活的兩條路，沒有園區(qū)產(chǎn)品設(shè)計一定要貼合產(chǎn)業(yè)客戶的生產(chǎn)與研發(fā)需求，層高不夠，進(jìn)寬、進(jìn)深不夠，集裝箱轉(zhuǎn)不過彎，這些細(xì)節(jié)設(shè)計方面都容易交不同行業(yè)的生產(chǎn)型企業(yè)對面積大小，坡度、角度、尺寸、生產(chǎn)工藝動線的要求非常苛刻，完全是生產(chǎn)流程、管理流程在空間載體。有些行業(yè)新手擔(dān)心沒有市場，不知道客戶到底在哪里，就索性做多樣性和通用性，做得曖昧一些，生產(chǎn)不行可以做研發(fā)，研發(fā)不行可以做辦公，不辦公還可以改成老板私人空間工業(yè)墅，以為總有一款適合你。殊不知越是這樣走模棱兩可的中間路線自以為擴(kuò)大了功能可能性，其實(shí)就越?jīng)]有市場，因?yàn)榭蛻粢氖蔷珳?zhǔn)化，是個性化，產(chǎn)業(yè)園區(qū)與住宅不一樣，產(chǎn)品做錯了，沒有改正的機(jī)7不同產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)下的產(chǎn)品差異化操作如果是全國化布局的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，可以因地制宜，采取標(biāo)準(zhǔn)化和個性化兼顧的策略，在二線城市更多采取標(biāo)準(zhǔn)化保證銷售去化，而在一線核心城市基本不用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，可以請國際知名的設(shè)計師、事務(wù)所進(jìn)行個性化、潮流化的設(shè)計升級(當(dāng)然還是以成本控制為前提，不宜投入過大，除非是上海和深圳核心區(qū)，收益能夠包得住)，打造一些叫好又叫座的標(biāo)桿產(chǎn)品，并且以租為主，一方面享受長期的資產(chǎn)升值收益，便于上市和做金融資本運(yùn)作，另一方面出租可以更好地把控入駐企業(yè)的素質(zhì)，對政府觀感和未來需求改善型、金領(lǐng)公寓型和奢侈豪宅型等等。在產(chǎn)業(yè)活躍、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且較為熟悉區(qū)域的園區(qū)，可以多推3-5層的定制廠房；而在產(chǎn)業(yè)能級偏弱、較為陌生的區(qū)域，則多推機(jī)械廠房這種“硬通貨”，成本可以控制在1500元/平方米以下，售價放低，滿足基生產(chǎn)需求，好出手，是“剛需滿足型+現(xiàn)金流導(dǎo)向性”產(chǎn)品；而更為成熟，產(chǎn)業(yè)能級有保障的區(qū)域，才能考慮小獨(dú)棟研發(fā)樓，這、園區(qū)要有產(chǎn)品動態(tài)迭代升級的理念，做下一個園區(qū)的時候要考慮上一個園區(qū)哪個戶型客戶不喜歡、不好用，然后規(guī)避掉。產(chǎn)業(yè)園區(qū)涉及的不是南北地理位置的差異，而是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品需求的差異，在一個區(qū)域成功的產(chǎn)品，不一定換個區(qū)域還受歡迎，各地忌房地產(chǎn)思維我們強(qiáng)調(diào)的“去房地產(chǎn)化”，并不是說就去掉園區(qū)的地產(chǎn)屬性了，傳統(tǒng)房地產(chǎn)一切以銷售為目的，房子賣出去閉環(huán)就結(jié)束了，但產(chǎn)業(yè)園區(qū)房子賣出去是第一步，后續(xù)產(chǎn)業(yè)培育、孵化，運(yùn)營服務(wù)等同樣重要，這個閉環(huán)要圈得更大，而且要一環(huán)套一環(huán)，像太極一樣，太極生兩儀，兩儀生四象，四象生八卦，連連綿綿，無使斷絕。目前的政策下，各地產(chǎn)業(yè)園通常還有很大一部分持有要求，而且會愈演愈烈，這部分資產(chǎn)的運(yùn)營和后續(xù)管理服務(wù)，既決定了另外，另一個不要被房地產(chǎn)思維誤導(dǎo)的就是“產(chǎn)城融合”，其實(shí)在單體項(xiàng)目上產(chǎn)、城單元根本就是不融合的，如果有配套住宅的話，一定要注意園區(qū)與配套住宅間動線的分離，工作場景與生活場景區(qū)分，否則園區(qū)客戶的體驗(yàn)感會非常差——試想一下在你的9園區(qū)產(chǎn)品要滿足專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化和智慧化專業(yè)化，園區(qū)需要有相對明確的產(chǎn)業(yè)定位，園區(qū)產(chǎn)品團(tuán)隊的主要標(biāo)準(zhǔn)化，直接關(guān)乎產(chǎn)品規(guī)?；瘮U(kuò)張的效率和成本，通過標(biāo)準(zhǔn)化模塊的設(shè)計，形成可拼接和組合的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，控制開發(fā)成本，方便企業(yè)二次利用。如軟件信息業(yè)，打造一個適合軟件企業(yè)辦公，各類設(shè)備配套齊全的空間，最小需要面積150平方米。這個簡單的數(shù)字背后，是對空調(diào)擺放、新風(fēng)系統(tǒng)設(shè)置、機(jī)房承重、電路接駁等上百項(xiàng)細(xì)節(jié)的歸納和整理得出的，標(biāo)準(zhǔn)化細(xì)到要不要做架空地板，做了架空地板之后怎么和電梯間走道高度對接，怎么解決空調(diào)和新風(fēng)問題，機(jī)房放哪，機(jī)房局部承重多少，不同保密層級的門禁怎么做，怎么拼接節(jié)約公攤面積還能保證看出去的景觀，水景怎么做、做多深等，可以梳理出上百條細(xì)則，全部依托于軟產(chǎn)型的較低端園區(qū)慢慢也會有很強(qiáng)的智慧化需求，打造智慧園區(qū)管理系統(tǒng)逐漸會成為一個剛需，可以集成科技企業(yè)服務(wù)、團(tuán)隊創(chuàng)業(yè)服務(wù)、員工生活服務(wù)、配套商業(yè)服務(wù)的一站式園區(qū)O2O平臺慢慢也會成為主流——未來這一定是一片運(yùn)營藍(lán)海，尤其建立在規(guī)10成本控制永遠(yuǎn)排在第一位題。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶是最理性(也是最摳門)的實(shí)體企業(yè)家，他們不你的產(chǎn)品建安成本就要3000塊，街對面的競品可能售價只有3000塊，面對的是同一批客戶，除非你有讓客戶非為你產(chǎn)品買單的極強(qiáng)理由(一般來說都是沒有的)，否則你只能是死路一條。我們在浙江的一些小微園調(diào)研中，哪怕政府限價很低，很多企業(yè)還是有螺螄殼里做道場的空間和本事，比如把建筑成本控制在1200元/平方米以下，并做出符合生產(chǎn)企業(yè)基本需求的廠房產(chǎn)品，所有配套能砍則砍，或者放到后期規(guī)劃中，能讓政府建的絕不自己建，然后產(chǎn)品只賣1800-2000塊，迅疾招商速戰(zhàn)速決，一年可以去化100萬方，通過這種極為嚴(yán)苛的成本控制與項(xiàng)目規(guī)?；熘苻D(zhuǎn)來實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤率20%以上；而我們看到一家中西部企業(yè)，同樣做這種廠房，建安成本就做到7000元/平方米以上，加上資金成本綜合成本每平方米上萬元，在周邊豪宅售價只有1萬元/平方米的情況下，這個資產(chǎn)就只能沉11產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計必須提前摸透政府政府各部門的要求產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計階段，房管、土地、規(guī)劃三個部門一定要全部提前溝通，因?yàn)橛行┑貐^(qū)三個部門對同一個政策的解讀都可能不完全如對可分割銷售面積、規(guī)劃的配套比例認(rèn)定等，必須在產(chǎn)品落地之前分析各個部門的要求，再落到實(shí)際的產(chǎn)品上，萬不能似是而非。政府部門其實(shí)也是園區(qū)的“重要客戶”，一定要滿足這些部門的規(guī)劃指標(biāo)、產(chǎn)品設(shè)計、面積區(qū)間、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)定位等方二級產(chǎn)業(yè)園主流客戶為中小成長型企業(yè)，他們的常規(guī)需求區(qū)間在600-1000平方米，當(dāng)然最好可分割銷售面積爭取到300平方米是最好的，并且一定要爭取預(yù)售許可，其他的政府優(yōu)惠甚至可有可無，簡單粗暴點(diǎn)說，就單個項(xiàng)目操盤而言，預(yù)售就是最好的政12小而精的產(chǎn)業(yè)空間大有可為這個行業(yè)此前受到所謂的行業(yè)標(biāo)桿和房地產(chǎn)思維的