從澀谷都市圈再開發(fā)看ESG(環(huán)境、社會(huì)和公司治理)實(shí)際落地

前言隨著“雙碳”戰(zhàn)略的不斷推進(jìn)，作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)業(yè)也在積極實(shí)踐更為綠色更有社會(huì)價(jià)值的發(fā)展模式，因而ESG也受到了全行業(yè)關(guān)注，并已做出了很多積極探索。由于社會(huì)及治理的評(píng)價(jià)體系尚未完全建立且不同行業(yè)存在一定ESG層面，對(duì)社會(huì)及的忽視。本文在上篇對(duì)ESG的理解基礎(chǔ)及中篇對(duì)環(huán)境議題策略盤點(diǎn)基礎(chǔ)上，通過(guò)分析日本在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域具有領(lǐng)先地位的企業(yè)東急不動(dòng)產(chǎn)的ESG報(bào)告，來(lái)洞社會(huì)議題為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)全新發(fā)展視角ESG也很關(guān)鍵。這種觀點(diǎn)不僅需要考慮ESG中的“E-環(huán)境”，也需要同時(shí)考慮“S-社會(huì)”和“G-治理”。除了氣候變化等緊迫的環(huán)境問(wèn)題外，社會(huì)和治理問(wèn)題也不能被忽視，只有全面考慮才能實(shí)現(xiàn)真正的可持續(xù)戰(zhàn)略。相比于環(huán)境維度，社會(huì)維度的議題明顯具有行業(yè)特定性，且社會(huì)維度較環(huán)境和治理維度擁有更多的指標(biāo)，不同評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)響程度及該行業(yè)受該指標(biāo)影響的時(shí)間，賦予指標(biāo)以不同的權(quán)重以區(qū)分行業(yè)重要性。其中包含以員工雇傭、供應(yīng)鏈員工準(zhǔn)則為主的人力資本主題，以產(chǎn)品質(zhì)量與安全為主的產(chǎn)品責(zé)任主題，以供應(yīng)商權(quán)益為主的利益相關(guān)方主題及公益活動(dòng)等為MSCI的主題和指標(biāo)是目前企業(yè)應(yīng)用較為廣泛的一種披露方法，國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)企業(yè)也大多對(duì)社會(huì)角度的披露相對(duì)集中在員是通過(guò)分析日本各企業(yè)的ESG報(bào)告，展示了作為房企城市塑造者的另一層社會(huì)使命。由于疫情影響，房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)因素，如公共空間的恢復(fù)，市民居住環(huán)境的保障及互利機(jī)構(gòu)的建設(shè)等領(lǐng)域正受到越來(lái)越多的關(guān)注。此時(shí)對(duì)于社會(huì)(S)的解讀不止限于企業(yè)對(duì)員工的社會(huì)作為生活方式的塑造者，以創(chuàng)造多彩的生活方式、活力的城市和生活、數(shù)字化時(shí)代的新社會(huì)價(jià)值為己任，展現(xiàn)一直隨著時(shí)代發(fā)展伴隨社會(huì)課題和社會(huì)需求而不斷進(jìn)化的企業(yè)使命愿景。商業(yè)地產(chǎn)為城市帶來(lái)超越商業(yè)之上的價(jià)值ESG報(bào)告中，主要回顧了企業(yè)隨著時(shí)代不斷東急的主要課題放在解決人口飛速增長(zhǎng)所帶來(lái)的住宅難問(wèn)題，大量集合住宅入市，改變了日本一直以來(lái)的獨(dú)棟獨(dú)戶居的富足，社會(huì)、文化、生活的多樣化不斷發(fā)展。東急集團(tuán)推進(jìn)管理、中介、商業(yè)、度假等多元化業(yè)務(wù)，成長(zhǎng)為提供生活生活方式和價(jià)值觀的變化，集團(tuán)也將業(yè)務(wù)重心從郊區(qū)住宅開發(fā)轉(zhuǎn)移到辦公、商業(yè)設(shè)施等的租賃服務(wù)。走到現(xiàn)在，應(yīng)對(duì)全Z需求，東急致活場(chǎng)景的融合”，將居住方式、工作方式、生活方式多元組生活的方向成長(zhǎng)。反觀我國(guó)，目前對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，住宅開發(fā)的業(yè)務(wù)仍一頭獨(dú)大，而日本商業(yè)地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的占比在近年來(lái)逐步提升，達(dá)到將近40%的占比。隨著人口增速降緩，住房不炒及商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化體系逐漸完善，相信商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)企業(yè)的決戰(zhàn)后半場(chǎng)。而日本的思路提供了一定的可借鑒性，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也將隨著時(shí)代需求的不同不商業(yè)”由澀谷再開發(fā)洞悉商業(yè)中心社會(huì)價(jià)值重塑策略要的著力點(diǎn)即是對(duì)于澀谷都市圈的重新開發(fā)，而這一大規(guī)模開發(fā)舉措展現(xiàn)了企業(yè)對(duì)于社會(huì)(S)角度價(jià)值貢獻(xiàn)的實(shí)績(jī)?！鴸|急不動(dòng)產(chǎn)澀谷廣域更新計(jì)劃，圖源網(wǎng)絡(luò)澀谷經(jīng)歷了太平洋戰(zhàn)爭(zhēng)的破壞后逐步開始重建，建設(shè)了眾多著80年代泡沫經(jīng)濟(jì)和站乘降人數(shù)開始降紐為核心的「都市再生特別地區(qū)」，東急電鐵作為開發(fā)方，試圖通過(guò)一系列更新手段重?zé)ǔ鞘械幕盍?。年輕人因商業(yè)集中而來(lái)到澀谷，成就了澀谷的繁華，又因?yàn)樯虡I(yè)的老化吸引商業(yè)設(shè)施及相關(guān)的公共空間上。共生的公共空間與商業(yè)過(guò)去十年，東急依照澀谷區(qū)發(fā)布的《澀谷站中心地區(qū)城市建設(shè)方針》，以“充滿活力、步行友好、環(huán)境共生的廣場(chǎng)與沿步行道路、停車設(shè)施、地下河流和給排水管道、防災(zāi)、生態(tài)環(huán)境、國(guó)際功能等八方面的內(nèi)容，重點(diǎn)關(guān)注提升人群的使用感受，優(yōu)化流線、提供大量新商業(yè)空間和周邊地區(qū)缺乏的市政設(shè)施，強(qiáng)化城市功能。澀谷未來(lái)之光：站前空間功能提升，創(chuàng)造多層次的復(fù)合文化澀谷未來(lái)之光是澀谷再開發(fā)計(jì)劃中首個(gè)建成項(xiàng)目，直接連接澀谷站，是匯聚商業(yè)、辦公和文化的多元城市綜合體，主要面向20~40歲新中產(chǎn)人群，定位中高端商業(yè)和文化交流空與城市的界面已經(jīng)被無(wú)界化處理。地下三層至地上四層建立一個(gè)由自動(dòng)扶梯、直梯和人行步道共同構(gòu)成，直接連接軌道交通換乘平臺(tái)、地面廣場(chǎng)等不同標(biāo)高的空間，帶動(dòng)了車站周邊的商業(yè)活力。多層次的立體步行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，鏈接商業(yè)功能和城市公共職能，消解城市的割裂現(xiàn)美除此之外，澀谷未來(lái)之光還將原地塊上的東急文化會(huì)館功能搬入建筑的高層。東急文化會(huì)館原為澀谷重要的文化設(shè)施，活力，澀谷未來(lái)之光一方面繼承了東急文化中心的理念，即“提供最尖端的流行文化和憧憬的生活方式的場(chǎng)所”，還通過(guò)復(fù)合功能的垂直設(shè)計(jì)，提供與生活息息相關(guān)的全套服務(wù)。未來(lái)之光D和藝術(shù)的美術(shù)展廊和店鋪、以及藝術(shù)創(chuàng)作者的辦公室MOV。來(lái)之光成為了代表日本的谷未來(lái)之光成為了創(chuàng)新、科技、娛樂(lè)的信息發(fā)源地?！鴿日菊境呛似是惺疽鈭D，圖源網(wǎng)絡(luò)澀谷ScambleSquare：城市中令人激動(dòng)的公共空間ScambleSquare車站高度一體通的連廊，從而擴(kuò)大了澀谷站內(nèi)的換乘路徑，實(shí)現(xiàn)了無(wú)障礙換乘，連通了更多的公共空間，也為商業(yè)部分吸引了四面八 (共享休息區(qū))等業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)了消費(fèi)者對(duì)于在家、公司以外共空間為消費(fèi)者提供了一連串驚喜體驗(yàn)感。澀谷stream：水景步行空間與商業(yè)的和諧再生stream大的特色在于重現(xiàn)澀谷川水流，以及周圍設(shè)是一條用于工業(yè)污水排放、蓋在水泥之下不見(jiàn)天日的地下臭水溝變?yōu)?00米長(zhǎng)、綠植豐富的河畔生態(tài)步行街，提升對(duì)各類人群活動(dòng)的綜合吸引力。stream一邊欣賞淙淙流水，一邊在河岸的露天咖啡館享用美食、逛集市或參與活動(dòng)，盡享河畔的美妙一刻?！脑旌鬂却▊?cè)商業(yè)區(qū)，圖源網(wǎng)絡(luò)澀谷2.0：功能本位向人本位的價(jià)值轉(zhuǎn)換基礎(chǔ)上進(jìn)化深化，制定了新戰(zhàn)略“Greatershibuya2.0”。在這一戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，推進(jìn)百年一遇的澀谷大規(guī)模再開發(fā)的第二階段。到目前為止，除了“澀谷solast”“澀谷f(wàn)lasu”谷站櫻丘口地區(qū)再開發(fā)事業(yè)”“神宮前六丁目地區(qū)再開發(fā)事▲神宮前六丁目地區(qū)再開發(fā)事業(yè)效果圖，圖源網(wǎng)絡(luò)多樣性邁向包容性，以“人”為主角開展思考，為各類人群提供“愉快舒適的澀谷都市生活”以及“具有包容性和吸引力的空間”。這些新項(xiàng)目將更注重商業(yè)與城市的關(guān)系，突破的交流及活動(dòng)而生的空間，帶來(lái)更廣泛的社會(huì)利好。東急正在用行動(dòng)證明其作為一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)擔(dān)當(dāng)，為商業(yè)地產(chǎn)賦予超越商業(yè)價(jià)值，重塑社會(huì)生活的使命。社會(huì)價(jià)值反哺于資產(chǎn)價(jià)值2012年開業(yè)的澀谷未來(lái)之光作為澀谷地區(qū)第一個(gè)落成的城市更新項(xiàng)目，在企業(yè)肩負(fù)了社會(huì)責(zé)任的同時(shí)，獲得了一系列未來(lái)之光的容積率獎(jiǎng)勵(lì)，首先未來(lái)之光形成了連接多層的步行者網(wǎng)絡(luò)，并且通過(guò)設(shè)置劇場(chǎng)、文化展廳等豐富了澀谷的文化產(chǎn)業(yè)，形成了市民交流空間；同時(shí)建筑利用節(jié)能手法降低環(huán)境負(fù)荷，并且具備收容的防災(zāi)功能，最終通過(guò)未來(lái)之光的開發(fā)形成了連鎖效應(yīng)，推進(jìn)了澀谷一帶整體的基礎(chǔ)設(shè)施改良。由于澀谷未來(lái)之光形成了系列的社會(huì)價(jià)值正向輸出，其用地原規(guī)定的容積率為8.15，通過(guò)一系列的容積率獎(jiǎng)勵(lì)政策，最終達(dá)到了13.7，大大提升了開發(fā)的資產(chǎn)價(jià)值回報(bào)。SHIBUYASCRAMBLESQUARE一期竣工并營(yíng)業(yè)，現(xiàn)已躍然成為日本令和時(shí)代開啟后年輕人的最新潮流圣地。這兩個(gè)項(xiàng)目的盈利和訪問(wèn)人數(shù)均超過(guò)原先預(yù)計(jì)。從澀谷站周邊地區(qū)的地價(jià)于日本來(lái)說(shuō)，這個(gè)漲幅已經(jīng)非?？捎^了。對(duì)于在澀谷持有大量物業(yè)的元。這歸功于東急對(duì)外部環(huán)境和社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)的有效回應(yīng)。結(jié)語(yǔ)是交出滿意財(cái)務(wù)報(bào)表的開發(fā)商企業(yè)，同樣也是交出華麗ESG報(bào)告的城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，可能是房地產(chǎn)企業(yè)走過(guò)快速開發(fā)去作為最具有形