內(nèi)蒙國(guó)際中心項(xiàng)目前期定位報(bào)告

固陽(yáng)廣眾國(guó)際中心

項(xiàng)目前期定位報(bào)告2012.03報(bào)告提綱二．宏觀環(huán)境一．項(xiàng)目屬性解讀三．項(xiàng)目診斷五．寫(xiě)字樓/公寓/LOFT部分四．商業(yè)分析六．營(yíng)銷建議報(bào)告說(shuō)明：本報(bào)告旨在通過(guò)對(duì)固陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，深入解析固陽(yáng)商品住宅及寫(xiě)字樓、商業(yè)的市場(chǎng)特征、客戶特點(diǎn)，并為項(xiàng)目提供合理的產(chǎn)品建議。報(bào)告提綱及報(bào)告說(shuō)明一.項(xiàng)目屬性解讀目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)交通區(qū)位地塊屬性周邊配套項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)—19萬(wàn)㎡大型城市綜合體，規(guī)劃分為住宅、辦公、商業(yè)三大組團(tuán)，考慮到區(qū)位優(yōu)勢(shì)，其中住宅組團(tuán)為中等規(guī)模的高端社區(qū)。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積82599㎡建筑密度33.4%容積率2.27地上建筑面積188155㎡商品住宅主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積91113㎡高層建筑面積68013㎡多層建筑面積22050㎡底商建筑面積51055㎡商辦主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)大商業(yè)總建筑面積42193㎡（地上）寫(xiě)字樓及公寓總建面45301㎡（地上）項(xiàng)目屬性解讀一.商品住宅及底商購(gòu)物中心寫(xiě)字樓公寓商業(yè)及寫(xiě)字樓商業(yè)酒店項(xiàng)目屬性解讀——固陽(yáng)縣核心位置，屬黃金地段，交通便利項(xiàng)目屬性解讀一.舊區(qū)固陽(yáng)老城區(qū)本案包頭白云鄂博固陽(yáng)固陽(yáng)新城區(qū)項(xiàng)目位于固陽(yáng)縣區(qū)，地處城市主干道阿拉塔大街和新建路交匯處，是連接舊城區(qū)和新城區(qū)的橋梁，駕車6分鐘即達(dá)縣政府，是固陽(yáng)縣核心商務(wù)區(qū)域，同時(shí)也是呼包鄂經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展要地。地理位置距離地標(biāo)距離：距離中心城區(qū)：0公里距離汽車站：2.5公里交通樞紐城市主干道：阿拉塔大街（接駁包白線貫通全縣）、新建路等配套學(xué)校:固陽(yáng)二中、小鴻雁雙語(yǔ)幼兒園、新城小學(xué)、縣黨委等醫(yī)院:包頭市中心醫(yī)院固陽(yáng)分院、中蒙醫(yī)院等項(xiàng)目屬性解讀——地塊性質(zhì)綜合用地，地形方正，原縣政府和公務(wù)員小區(qū)，屬于高素質(zhì)人群聚集區(qū)域地塊位置：西靠阿拉塔南大街，南依新建路利好因素：項(xiàng)目處于固陽(yáng)商務(wù)區(qū)核心位置，緊鄰兩條城市主干道，獨(dú)享縣中心廣場(chǎng)，比肩廣眾假日酒店，利于塑造高端形象，地塊周邊住宅項(xiàng)目多為6層住宅房，為公務(wù)員居住區(qū)，人口素質(zhì)較高。不利因素：附近高端商業(yè)項(xiàng)目銷售不暢，辦公項(xiàng)目去化緩慢。項(xiàng)目屬性解讀一.原行政辦公區(qū)宗地廣眾購(gòu)物中心（商圈之二居住區(qū)、商業(yè)底商居住區(qū)、商業(yè)底商居住商業(yè)與服務(wù)區(qū)居住商業(yè)與服務(wù)區(qū)縣中心廣場(chǎng)廣場(chǎng)天和商廈（商圈之一）項(xiàng)目屬性解讀——固陽(yáng)作為“包頭城鎮(zhèn)一體化經(jīng)濟(jì)圈”重心之一,具備很強(qiáng)的輻射力，為項(xiàng)目塑造高起點(diǎn)、廣泛引入客群奠定基礎(chǔ)固陽(yáng)是包頭市城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃，固陽(yáng)縣是包頭城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈的重心之一，本案位置為“重心的重心”根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)包頭城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈將形成以固陽(yáng)縣為中心的城市群，按照“兩軸—多點(diǎn)”的產(chǎn)業(yè)空間結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)推動(dòng)沿S211和包白交通干線兩條軸線的工業(yè)園區(qū)和資源富集地的產(chǎn)業(yè)發(fā)展

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項(xiàng)目屬性解讀一.包頭白云鄂博固陽(yáng)黃河發(fā)展軸呼包沿線發(fā)展軸主要鐵、石礦分布7項(xiàng)目界定：具有較強(qiáng)輻射力三線，是縣城核心區(qū)域大規(guī)模綜合體項(xiàng)目屬性具象詮釋區(qū)位城市核心區(qū)域城市發(fā)展方向，商務(wù)商業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域交通組織便利臨一條城市主干道，昭示性強(qiáng)環(huán)境生活設(shè)施完善周邊擁有完善的生活配套輻射力呼包鄂重心較強(qiáng)的輻射力對(duì)客群引入有推動(dòng)作用項(xiàng)目大規(guī)模建面91113平方米低容積率容積率2.27項(xiàng)目屬性解讀一.本報(bào)告要了解的關(guān)鍵問(wèn)題固陽(yáng)的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響如何？問(wèn)題一固陽(yáng)商辦市場(chǎng)研究？重點(diǎn)商圈調(diào)研？目標(biāo)客群尋？商辦產(chǎn)品建議？問(wèn)題三固陽(yáng)目前在售項(xiàng)目總體及各戶型段供應(yīng)量、成交量、價(jià)格分析？固陽(yáng)客群研究？本項(xiàng)目產(chǎn)品建議？問(wèn)題二二.宏觀環(huán)境固陽(yáng)宏觀經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)分析市場(chǎng)需求量分固陽(yáng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈二、一、三形態(tài)，第二產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯，城市規(guī)劃依據(jù)產(chǎn)業(yè)布局，形成單核心狀態(tài)，商務(wù)商業(yè)資源集中于老城區(qū)2007年，固陽(yáng)縣完成生產(chǎn)總值46.5億元，同比增長(zhǎng)18%；工業(yè)增加值完成19.5億元，同比增長(zhǎng)25.7%；財(cái)政收入完成5.5億元，同比增長(zhǎng)25.24%；固定資產(chǎn)投資完成43.8億元，同比增長(zhǎng)29.1%;社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成7.1億元，同比增長(zhǎng)13.9%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12006元，同比增長(zhǎng)20%；農(nóng)牧民人均純收入4739元，同比增長(zhǎng)15.4%。

區(qū)域產(chǎn)業(yè)特征鮮明：全縣第三產(chǎn)業(yè)滯后消極、第二產(chǎn)業(yè)基地格局，分布于固陽(yáng)外圍；中部以舊區(qū)是全縣行政與商務(wù)中心。二.宏觀環(huán)境鐵礦工業(yè)園區(qū)石礦工業(yè)園區(qū)縣行政與商務(wù)中心農(nóng)業(yè)綠色園區(qū)產(chǎn)業(yè)布局及城市格局決定了固陽(yáng)75%的常住人口分布在市縣區(qū)內(nèi)，主要集中于舊區(qū)和新區(qū)城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)促進(jìn)高素質(zhì)人口導(dǎo)入；資源型企業(yè)、公務(wù)員、員工收入水平良好11年末，包頭市全市常住人口21.3萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口占5.1萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口占16.2萬(wàn)人；近年新興消費(fèi)人群主要由當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、鋼鐵、煤化工等工業(yè)企業(yè)員工、科研骨干及構(gòu)成。本案主要除當(dāng)?shù)乜腿和?，需擴(kuò)容吸納外源客群。二.宏觀環(huán)境核心商務(wù)區(qū)人均年收入3-5萬(wàn)居住區(qū)鋼鐵、礦石煤化工、電力產(chǎn)業(yè)基地高層領(lǐng)導(dǎo)人均年收入5-10萬(wàn)鋼鐵、煤化工、電力產(chǎn)業(yè)基地普通工人人均年收入4-5萬(wàn)居住區(qū)農(nóng)牧業(yè)業(yè)人均年收人口約2-3萬(wàn)居住區(qū)作為城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈的組成城市，固陽(yáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。其經(jīng)濟(jì)總量在包頭市內(nèi)排名第一，是包頭城鎮(zhèn)的中心發(fā)展區(qū)域，具備一定的輻射力，礦產(chǎn)資源豐富及土特產(chǎn)貿(mào)易發(fā)達(dá)，出現(xiàn)了私營(yíng)礦主和企業(yè)主的頂級(jí)財(cái)富階層包頭、白云鄂博與固陽(yáng)距離較近，由于礦產(chǎn)資源的致富之路，吸引了周邊很多投資者，使得礦主這一財(cái)富階層大量在固陽(yáng)縣城置業(yè)二.宏觀環(huán)境

固陽(yáng)礦產(chǎn)資源豐富，其中最為著名的鐵礦。礦場(chǎng)資源的分布：全縣各類礦山企業(yè)均分布在縣區(qū)周圍以及邊遠(yuǎn)地區(qū)；包固陽(yáng)礦場(chǎng)多為國(guó)有，，也存在一部分私營(yíng)礦主。

近年來(lái)包頭市GDP持續(xù)高速增長(zhǎng)，固陽(yáng)也隨著城市的進(jìn)程發(fā)展，人均GDP決定了包頭房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于快速發(fā)展期，同時(shí)，也決定了固陽(yáng)房地產(chǎn)的快速發(fā)展期。固陽(yáng)人均可支配收入均保持較快增速，在包頭城鎮(zhèn)市位居前列，購(gòu)買能力和消費(fèi)潛力顯著增長(zhǎng)二.宏觀環(huán)境固陽(yáng)商品房?jī)r(jià)格逐季度穩(wěn)步提升，2009年出現(xiàn)需求爆發(fā)式增長(zhǎng)，房地產(chǎn)提速，相關(guān)政策頻出，2010年供應(yīng)量和成交量下跌，價(jià)格保持平穩(wěn)綜合目前主要的政策面、經(jīng)濟(jì)面、市場(chǎng)面的因素進(jìn)行對(duì)比，雖然固陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)房人群以當(dāng)?shù)乜蛻魹橹?，外?lái)自住及投資性需求相對(duì)較少，但市場(chǎng)大環(huán)境的變化（主要指國(guó)家調(diào)控帶來(lái)的影響）對(duì)固陽(yáng)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)仍然會(huì)有一定影響，入市時(shí)機(jī)的不同把握，給樓市造成了觀望氛圍，從而使企業(yè)放緩了開(kāi)發(fā)節(jié)奏。2010年，由于受政策調(diào)控等方面的綜合影響，市場(chǎng)中的有效需求受到一定抑制，樓市中的觀望氛圍日益濃重，從而使得成交量較2011年出現(xiàn)大幅度下滑。但近期從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，全國(guó)大部分城市的銷售情況都出現(xiàn)了不同程度的回暖，但仍然無(wú)法恢復(fù)到去年同期水平。因此，我方預(yù)測(cè)，固陽(yáng)縣的商品房成交量也會(huì)隨著全國(guó)銷量的回升而逐步上升，但總量無(wú)法比擬2009年市場(chǎng)反彈現(xiàn)象。投資和自主需求的減弱，購(gòu)房人群范圍的狹窄，決定了商品住宅價(jià)格變化幅度有限。固陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房屋去化動(dòng)力主要來(lái)自于當(dāng)?shù)鼐用?，外地移民較少，導(dǎo)致自住及投資性需求較弱，使得當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的消化能力有限。此外，置業(yè)者購(gòu)買力不足也是制約價(jià)格上漲的主要因素。因此，我方預(yù)測(cè)未來(lái)成交價(jià)格上漲動(dòng)力不足，仍將維持相對(duì)穩(wěn)定的走勢(shì)。二.宏觀環(huán)境市場(chǎng)結(jié)論-經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了主流消費(fèi)人群

作為“城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈”城鎮(zhèn)群的核心城市，具備較強(qiáng)的輻射力，其經(jīng)濟(jì)總量和人均收入水平日益凸顯;

固陽(yáng)第二產(chǎn)業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)，礦產(chǎn)采掘業(yè)以及大型工業(yè)企業(yè)和科研單位形成了較大量的城市財(cái)富人群，是固陽(yáng)中高端消費(fèi)市場(chǎng)的有力支撐；房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然增速減緩，但仍處于快速發(fā)展期，未來(lái)市場(chǎng)潛力看好，但競(jìng)爭(zhēng)程度將會(huì)加劇。二.宏觀環(huán)境（三肉）項(xiàng)散目診鴨斷市場(chǎng)很認(rèn)知項(xiàng)目出自身陷診斷戰(zhàn)略譯定位產(chǎn)品謹(jǐn)定位氧建議選擇酒研究栽產(chǎn)品根據(jù)蹦項(xiàng)目替屬性魯及區(qū)浪位條咱件，輕確定庭以舒很適型慰戶型掙為主鄙力的詢住宅擊項(xiàng)目醬、標(biāo)槽準(zhǔn)辦齊公以固及小勻戶型伯公寓車、商號(hào)鋪為檢本次廟報(bào)告跨研究常的產(chǎn)徹品對(duì)調(diào)象。項(xiàng)目冶容積包率2.悔27，住仁宅產(chǎn)舍品多索為小靠高層淋產(chǎn)品羨，但有因區(qū)縱域市逝場(chǎng)小沫高層帝產(chǎn)品嘉處于值起步玩階段色，可攪比案剖例較憶少，鬧因此扎該部幣分著安重研半究舒上適型榮戶型嚇產(chǎn)品堪。商業(yè)伍、辦晝公部堅(jiān)分體等量較墻大，育且項(xiàng)喪目屬艷于核會(huì)心商賞務(wù)區(qū)增域，心應(yīng)重嬸點(diǎn)考完量標(biāo)船準(zhǔn)普草通式檢辦公歲和具蹈有投丙資功佳能的議產(chǎn)權(quán)簽式辦被公，編兼具須居住示功能壘，以頌降低遵風(fēng)險(xiǎn)宵快速朋去化狐。項(xiàng)目開(kāi)診斷（一駁）住鋸宅部曉分三.無(wú)小套型限制區(qū)位良好高端容積率約2.13舒適戶型區(qū)位條件檔次多層、小高層項(xiàng)目港條件需研煮究的脅產(chǎn)品耕屬性屬性住宅首改哭型商辦屬性核心區(qū)位容積率約3.1小高層企業(yè)需求個(gè)人需求核心區(qū)位項(xiàng)目廁條件需研句究的斗產(chǎn)品具屬性屬性商辦標(biāo)準(zhǔn)辦公產(chǎn)權(quán)于式辦公（公勵(lì)寓）二次或多功次改善胖型市場(chǎng)繡分析—固陽(yáng)玩土地勺成交謊量相鋒對(duì)較女少，禁近年央成交籌價(jià)格身變動(dòng)厭平穩(wěn)項(xiàng)目昏診斷（一摟）市場(chǎng)幅認(rèn)知三.老城區(qū)土工地成心交量柱較小萬(wàn)，新城拜區(qū)是成秋交重串點(diǎn)區(qū)抵域，負(fù)土地活用途商多為住宅用地20舒09-2音010虜，包橋頭商達(dá)品房閣年度狗供求妥比波鍵動(dòng)落鉆差較朽大。杠受市瞇場(chǎng)大期環(huán)境暈向好機(jī)的影嚇響，20勞09年惹整體愚市場(chǎng)幸看好褲，供柱求比元接近迫均衡轉(zhuǎn)，而赴到了2011年，固商品劉房供揮求比蕉走勢(shì)敵大幅棄下挫抱，市訴場(chǎng)失籌衡，今供大營(yíng)于求湯局面竟加深扒；從2011年1季度證至20肚12年1季度鐘供求論及價(jià)抹格看拼，受欲大市拿場(chǎng)調(diào)忽控政陰策打鐘壓，鄰成交壺價(jià)格津略有秒下滑舅，且充成交賄量均戴小于升供應(yīng)什量，朝。項(xiàng)目斧診斷（一錯(cuò)）市場(chǎng)蛙認(rèn)知三.市場(chǎng)共分析——固陽(yáng)壞縣重點(diǎn)暑在售傅住宅亦項(xiàng)目未成交缸價(jià)格捷主要專分布堡于23訓(xùn)00-2800道元/柜平方包米之命間，添部分要高端己項(xiàng)目姐成交順均價(jià)概突破3000宇元大夫關(guān)固陽(yáng)線商品窄住宅黑成交符價(jià)格厲分級(jí)憂具有掙自身幅明顯膽特點(diǎn)旨，單酸價(jià)與套戶型承居室趟數(shù)成續(xù)正相臂關(guān)，隨著描戶型嫂面積樣的增尼大，低成交連均價(jià)洪走高揭，一房羊成交竊價(jià)格犬為25豬14元/平方糧米、攏二房茫成交錘價(jià)格匙增加旁至29葛18元/平方脈米、花三房魔成交倆價(jià)格廳為31許46元/平方戰(zhàn)米、侄別墅搖成交鵝價(jià)達(dá)爆到了50哲00元/平方對(duì)米。這主炊要是碗由于遵兩房軍、三疏房、屋四房兄都是列以高撥端形愈象入帳市，莖且多辜分布還于昆胃區(qū)和浴青山奪區(qū)，短所以叨單價(jià)浸較高部分屋項(xiàng)目謹(jǐn)由于樓地段改位置時(shí)、社額區(qū)環(huán)富境、乖品牌給物業(yè)乖等因叨素價(jià)鉤格已擾突破300奔0元/㎡。固陽(yáng)桿縣商品希住宅喪價(jià)格亦分級(jí)誓與戶鍋型面懇積成財(cái)正比錢關(guān)系孝，戶面型面在積越脖大，紀(jì)單位肝成交柱價(jià)格黑越高。市場(chǎng)色分析痛——固陽(yáng)蘭縣在售緩項(xiàng)目斥中二迎房為銀主流屬供應(yīng)象和成書(shū)交戶糾型，小三都房也存換在一榆定的蛇市場(chǎng)青空隙項(xiàng)目獻(xiàn)診斷（一修）市場(chǎng)到認(rèn)知三.固陽(yáng)天在售輕項(xiàng)目讓供應(yīng)謝以80扮-110m2的二松房居多流，90-律120m2面積級(jí)段三接房供觸應(yīng)較沉少，描并輔掌有少重量120-疑16哈0㎡三房固陽(yáng)栗縣在祝售項(xiàng)腎目二毅房成目交主剩要集胡中在80練-110m2之間網(wǎng)、三嬸房成緣瑞交主歷要集污中在12加0m2左右委，輔尼以一剪定數(shù)隱量130-撓160m2的三崖房，頸躍層可銷售浪較好，市幣場(chǎng)空雄缺產(chǎn)姿品；訓(xùn)固陽(yáng)賊客群趙對(duì)于君小高糊樓層密的接桂受度絹有抗館性，銹價(jià)格芬偏高裂，總經(jīng)價(jià)超啟過(guò)心馳理承忌受預(yù)期期。舊區(qū)怨發(fā)展搭相對(duì)像較早膝，目區(qū)前該廁區(qū)域內(nèi)可開(kāi)宜發(fā)的其土地被資源揪已經(jīng)抽不多附，因威此推日案規(guī)驚模有錢限。新區(qū)狀均呈虛現(xiàn)供化大于管求的方態(tài)勢(shì)嗽。去妹年受棚大市再場(chǎng)影異響余殘留的泄存量寇，預(yù)襯計(jì)2012飽年，芝該區(qū)揭域仍門將延朋續(xù)以文消化奏市場(chǎng)禾存量吳為主津?？蛻襞P分析奔—受機(jī)工作鞏及區(qū)碎域認(rèn)敘知的勤影響革，客獎(jiǎng)戶普綢遍有眨較強(qiáng)戴的置船業(yè)區(qū)把域傾憲向，不最高誕承受欄總價(jià)30-4飼0萬(wàn)嶺元，際對(duì)單辱價(jià)提礙升幅棍度有鹿較大狂抗性意向柿購(gòu)房濾區(qū)域削中：舊區(qū)糖占50伐%，其攏次是蝕新區(qū)蓋，占注三成凳多。對(duì)裝每修房較的接獵受度舞較低近：選擇蠻豪裝辜和精謝裝房鹿的比梳例只滴有10摔%左右屋。價(jià)格祥承受熟方面廟：?jiǎn)蝺r(jià)旅承受破力比胡例最艷高的淋是3000河-3500元/平方申米（52序.6枕%），鐮其次幣是2500拜-3000元/平方杜米（30鐮.3窩%）。丹總價(jià)秋承受粘方面獅，62爭(zhēng).3狹%的意鉗向購(gòu)欲房者欣最高渾承受朵的總名房款?yuàn)^在30-4由0萬(wàn)元奇之間街，能忠承受40萬(wàn)元儀以上秧的被飲訪者外占35駱.1填%。項(xiàng)目翁診斷（一殺）市場(chǎng)慕認(rèn)知三.兩房市場(chǎng)晶供應(yīng)稅量較秤大，扒且市乎場(chǎng)接概受度宵高，雨在同慨一個(gè)覆項(xiàng)目僻中銷京售速痕度明小顯快么于其換他戶妻型。兩房以上筆的大暈戶型肌由于唱總價(jià)術(shù)過(guò)高上，市越場(chǎng)供鋤應(yīng)量巧偏少濾，且觀銷售他狀況撓欠佳乓?？蛻羲嚪治鐾小獮槲髯非缶呤孢m躲型居烏住，安三居哀室是宋主要班需求躬戶型鋪，置衫業(yè)目定的改陸善型拌居住面積奶需求臉以中鴿等偏滴小戶滾型為柴主。80-馬110平方細(xì)米占躺比74女%。比挎例最僻低的勢(shì)是120-160平方泉米。戶型約需求石五成協(xié)多為蜓三居隆室，蓋其次洞是二無(wú)居室利（36妖%）。購(gòu)房虜目的婆以改擔(dān)善型很需求瘡為主舊（70盼.1腔%）。項(xiàng)目按診斷（一洞）市場(chǎng)楚認(rèn)知三.價(jià)格維是首坦要關(guān)選注因賭素，辮未來(lái)晶定價(jià)勞需謹(jǐn)抽慎意向辮購(gòu)房暴者選餅擇住古宅小獅區(qū)時(shí)帶，最提關(guān)注膽的因星素依種次是陣價(jià)格下、地慶段、謙公共資交通虜、周蕩邊生陸活配悠套設(shè)雖施、須會(huì)所冬設(shè)施召、物象業(yè)管蜓理等叔。對(duì)區(qū)敞域規(guī)雁劃、性建筑包風(fēng)格臘的關(guān)隙注度稍最弱謙?？蛻敉路治鲮`—“織圈層司文化嚷”的僚口碑避傳播瞎是主旨要渠遷道，勾由于杠當(dāng)?shù)厍f營(yíng)銷靠理念庸的滯但后，浪對(duì)活動(dòng)蛇與D投M桿運(yùn)用燥較少質(zhì)，造秤成人卻們接寬受度繳較低固陽(yáng)恰意向沫購(gòu)房冷者獲污取房蛾屋信酸息的物主要璃渠道酷是朋濤友介軋紹、撞戶外悟廣告擾。意向訴購(gòu)房劣者關(guān)辮注的鴉配套魄需求請(qǐng)依次暑是超與市/便利戀店、便郵局封銀行精、醫(yī)趨療設(shè)叛備等儀。項(xiàng)目農(nóng)診斷（一車）市場(chǎng)占認(rèn)知三.35壺-4釀5歲宗，有村年輕牙化趨輕勢(shì)，雕本科宵及大秤專高揀學(xué)歷裝，見(jiàn)趙識(shí)廣客戶痕分析妻—家庭惹年收恥入較簽高，圣追求耽生活悅舒適機(jī)型近七拐成家決庭年敲收入英在5-15萬(wàn)元臥之間睬。年秧收入鉗10萬(wàn)元乞以上諒的占23繩.7健%。擁有的私家刻車的鈔占四燭成。私家紐奉車以10萬(wàn)元銷以內(nèi)行的經(jīng)鑒濟(jì)型蒸轎車你為主嫩，部違分擁奴有20萬(wàn)元紋以上鍬的中婚高檔誓轎車辰。休閑坑活動(dòng)仿比較漿多元蕉：選憲擇朋等友聚霞會(huì)比恩例最羞高，啄其次滲是補(bǔ)椅充睡附眠，腫第三嫌是購(gòu)狼物消間費(fèi)。腎此外好，運(yùn)躺動(dòng)健績(jī)身的省比例耗較少珍。項(xiàng)目婦診斷（一協(xié)）市場(chǎng)莊認(rèn)知三.客戶在城炊市中之有多備套物奏業(yè)，競(jìng)置業(yè)杏經(jīng)歷屬豐富個(gè)，對(duì)送現(xiàn)狀刮居住淋條件伍基本男滿意睛，再兆次置勝業(yè)20背23坊/5鐮/1歸3較強(qiáng)蘿的置咱業(yè)區(qū)緒域傾化向，掩主要幸選擇隆舊區(qū)叮；對(duì)裝顛修房代認(rèn)可路程度襯較低貿(mào)；最高疑承受證總價(jià)30咸-4截0萬(wàn)元請(qǐng)，對(duì)狐單價(jià)飽提升相幅度今有較流大抗累性；兩居無(wú)室是泛主要糖需求相戶型；追求憶舒適境性，累改善粘生活椒環(huán)境需求激偏好關(guān)注豆要素置業(yè)個(gè)要素寫(xiě)排序旱：價(jià)格您、地惰段、盯交通壯、配貢套設(shè)踐施獲取醋信息繡渠道：口碑鐵是首縫要傳宮播途帖徑，“圈層”很重劈燕要35率-5轟5歲之述間；職業(yè)心以礦幫業(yè)、公務(wù)企員等中該高層斧管理尖人員角以及萍私營(yíng)窄企業(yè)挑主和黎礦主配；主要掛來(lái)自筋固陽(yáng)歉縣內(nèi)爐，一淹部分靠來(lái)自綁周邊通縣市夠；客戶溉特征市場(chǎng)六調(diào)查炸和深輩入訪尚談顯機(jī)示的固陽(yáng)中高門端客遍戶客螺戶特售征及丙偏好項(xiàng)目?jī)?chǔ)診斷（一錫）市場(chǎng)左認(rèn)知三.26固陽(yáng)商品倡住宅鞠市場(chǎng)勾總結(jié)項(xiàng)目餅診斷（一付）市場(chǎng)憲認(rèn)知三.一級(jí)市場(chǎng)112兩房辟成交裹總價(jià)歌為27仇-30萬(wàn)元蹲、三裂房成顫交總揚(yáng)價(jià)為35-45萬(wàn)元縱；3追求菠舒適釋型生宜活的腔改善好型購(gòu)懸房需鳳求客基群占忙首要盯位置6市場(chǎng)末平臺(tái)扣內(nèi)兩偽房（80位-110平方灶米）組、三皺房（90-抖130平方翠米）析去化勵(lì)快，絲式需求集量大此，14叔0平方訂米以恥上大聽(tīng)?wèi)粜妥砣セ八俣认^慢對(duì)價(jià)挑格較厘為敏縣感，憲單價(jià)300辜0元基飲本為教“坎簽”，4000元是樂(lè)提價(jià)雜心理沾底線盟；對(duì)小皇高層蟻產(chǎn)品已有一唐定抗綱性，榜此類棉產(chǎn)品肢較少恩，主雹要原狂因?yàn)樯３擎?zhèn)徑人口植居住南相對(duì)憶較少鄭；4舊區(qū)斬是仍鄰是首燈要置貪業(yè)區(qū)責(zé)域5典型刪項(xiàng)目擔(dān)分析三.固陽(yáng)急國(guó)際項(xiàng)廣場(chǎng)美源媽豪庭廣場(chǎng)護(hù)項(xiàng)目佳雨掏花苑12341234競(jìng)品謹(jǐn)比選濫原則慕：根據(jù)為項(xiàng)目縫的情最況，套項(xiàng)目翼所處羨位置奸、預(yù)臟期價(jià)滑格、險(xiǎn)定位首客戶側(cè)和戶冶型面絨積四盾個(gè)方訊面的去條件棉對(duì)固寸陽(yáng)住抹宅項(xiàng)記目進(jìn)離行篩蠅選。我們租對(duì)固惕陽(yáng)在熄售住肝宅項(xiàng)嶺目中攜進(jìn)行漠比對(duì)東尋找宅，結(jié)卷合位售置市知中心需、戶肉型中悟等偏虛大、問(wèn)高單陰價(jià)、折高總校價(jià)、考客戶淹定位傅在中弄高端綢人群齡的特喘點(diǎn)，慕最終拐圈定4個(gè)核再心競(jìng)打爭(zhēng)項(xiàng)不目，養(yǎng)他們動(dòng)是固敗陽(yáng)國(guó)訓(xùn)際廣誰(shuí)場(chǎng)、即美源踢豪庭鑒、廣洞場(chǎng)項(xiàng)設(shè)目、允佳雨蒸花苑仍。同樣傳的過(guò)載程，籃我們藍(lán)對(duì)即融將入層市項(xiàng)鐮目進(jìn)執(zhí)行篩銀選對(duì)樓比，機(jī)最終韻圈定輩，固碼陽(yáng)國(guó)贊際廣法場(chǎng)項(xiàng)田目為使未來(lái)潔的主泰要競(jìng)租爭(zhēng)項(xiàng)薪目。項(xiàng)目慨診斷（二籮）典型躁項(xiàng)目設(shè)分析位置戶型價(jià)格客戶核心競(jìng)品項(xiàng)目1234三.項(xiàng)目野診斷（二洞）項(xiàng)目騎屬性商品格住宅朵及底妥商購(gòu)物連中心寫(xiě)字震樓公寓商業(yè)何及寫(xiě)僻字樓商業(yè)酒店主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積82599㎡建筑密度33.4%容積率2.27地上建筑面積188155㎡商品住宅主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積91113㎡可銷售面積68013㎡底商建筑面積8862㎡商辦主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)大商業(yè)總建筑面積42193㎡（地上）寫(xiě)字樓及公寓總建面45301㎡（地上）大盤拐與小別盤的允優(yōu)勢(shì)秋在于糠生活盤方式澆的營(yíng)敞造，獲項(xiàng)目量需要身提升名項(xiàng)目侵地塊擁價(jià)值映，擴(kuò)罪容吸冰附整懸個(gè)包垂頭周懲邊市低場(chǎng)客饅群。三.項(xiàng)目鬼診斷（二巾）問(wèn)題壟診斷區(qū)域賽屬性區(qū)域錦認(rèn)知項(xiàng)目漆屬性做地通過(guò)瞞“做淋地”采，逐脾步消不除區(qū)告域非端中心謝感認(rèn)誼知，旋提升差項(xiàng)目餃地塊僑價(jià)值烏，擴(kuò)各容吸燒附整諒個(gè)包苦頭周筒邊市凱場(chǎng)客陣群，奶達(dá)到幕開(kāi)發(fā)伍目標(biāo)嬸。三.項(xiàng)目貢診斷（二諸）以什愛(ài)么方屠式做劉地？區(qū)位努屬性項(xiàng)目補(bǔ)規(guī)模做地問(wèn)題遺診斷以什文么方伯式做紅地？新市劇鎮(zhèn)開(kāi)寸發(fā)模曾式我們狐有什禮么？——82遭59煤9㎡、老窮區(qū)與棋新區(qū)晃相接割、環(huán)匠境好千，但芹區(qū)域赴發(fā)展握滯后遇，配憤套缺況乏我們跨要做凝什么笑？——消除會(huì)消費(fèi)壘者的熱陌生茶認(rèn)知我們爭(zhēng)的出臘路？——完善肚生活籮配套外部故功能番內(nèi)部評(píng)化三.兩室耳兩廳剪一衛(wèi)11距4.織61由M2兩室也兩廳軟一衛(wèi)11梅7.議47餅M2三室饒兩廳蓄兩衛(wèi)15椒0.危18相M2三室羅兩廳去兩衛(wèi)15翁0.卷71貧M2“做面地”導(dǎo)的弊眉病競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)境容易調(diào)千篇盟一律高，缺坦乏性再格1造城棟有余暮，生苗活不介足2有“剃城”拆沒(méi)“波市”3固陽(yáng)疾城市呈廣場(chǎng)固陽(yáng)仙需要炕重新樂(lè)建立趕綜合幟服務(wù)沒(méi)體系路新標(biāo)訪準(zhǔn)此盤捏“做印地”會(huì)，直糖接“逢做產(chǎn)絡(luò)品”地理昆位置盈之后窯，缺竿乏人眉?xì)馊狈Z性格秩，產(chǎn)膨品有沈余而鏈生活師不夠項(xiàng)目哥診斷（二更）如何果才能鐵有所屈不同醋？三.項(xiàng)目愉診斷（二夫）固陽(yáng)樣綜合滑體大獲盤新教標(biāo)準(zhǔn)城市念中的焰理想轎家園新市牽鎮(zhèn)功別能的煙復(fù)合凡性，僵避免喬單一谷帶來(lái)活的市葡場(chǎng)風(fēng)絮險(xiǎn)，新市例鎮(zhèn)應(yīng)條滿足壞不同棟人群芒的居題住理扶想，謎具有低很強(qiáng)懲的和莫諧性糾與包層容性筒。營(yíng)造緣瑞不同磚客戶蹈群的批多種霜生活缸方式太。社區(qū)敲形態(tài)計(jì)應(yīng)符渣合主名題化棕生活葵方式覽，具痛有識(shí)沿別力辟。造城——新市劈燕鎮(zhèn)?；笫嚼硐肽募覉@——造生主活新城沫性格33三.三室器二廳戶一衛(wèi)11蛇0.襲5M2三室報(bào)二廳菠二衛(wèi)14馬4.誓6M2三室憲二廳威二衛(wèi)12救6.盒1M2二室張二廳歡一衛(wèi)96已.6姨M2二室版二廳撫一衛(wèi)89長(zhǎng).6扮M2項(xiàng)目親診斷（三擱）戰(zhàn)遭略定亂位——生態(tài)旱居住·國(guó)際論化標(biāo)富準(zhǔn)·新市閥鎮(zhèn)市場(chǎng)橡機(jī)會(huì)戰(zhàn)略羞定位產(chǎn)品艦定位突出丹本案贈(zèng)區(qū)域鏡最大薯的優(yōu)壇勢(shì)——生態(tài)寇性；重點(diǎn)箭挖掘西地段笛資源朵，塑費(fèi)造固成陽(yáng)第畜一全湖民服累務(wù)體眼系社皂區(qū)；將國(guó)智際化刺定標(biāo)以準(zhǔn)，聲重塑薦國(guó)際豬化價(jià)艷值，顆突出控本案微的檔捏次性忌及差水異性看；固陽(yáng)攻綜合刻體大本盤新夠標(biāo)準(zhǔn)三.戰(zhàn)略午定位（三票）客群燦定位跨階降層戰(zhàn)序略：竭囊括魔相同純居住燒理想紋的客寸群，態(tài)兼容鐘不同運(yùn)需求死的客旱群。改善擔(dān)型客舉群：襲區(qū)域笛認(rèn)知弄度高穩(wěn)，最廢容易共認(rèn)同趟本項(xiàng)北目;固陽(yáng)講縣中疊高端蟲(chóng)改善煩客群機(jī)：通住過(guò)生戰(zhàn)態(tài)環(huán)基境及贊新市購(gòu)鎮(zhèn)的況生活階方式王進(jìn)入坊中高辜端改代善市靠場(chǎng)，舞搶占?xì)W“固鬼陽(yáng)城撲市廣稿場(chǎng)”父客群;性價(jià)竿比客棄群：蹦適當(dāng)嘉打造藝產(chǎn)品誼性價(jià)存比吸繡引投資灑客：飲看中貼投資宅升值狠潛力連，全蛙市及犯周邊始城市典。固陽(yáng)滾高端課改善閥客群漿：以揭差異種化產(chǎn)廟品進(jìn)益入高看端市遵場(chǎng)，挎搶占賄“佳碰雨花葉苑”奪客群;主力紙客群次主汗力客遲群輔助姨客群三.表情奶社區(qū)齒營(yíng)造匠緯度繞生活表情輪社區(qū)空間鴿形態(tài)歸的多抄樣性+產(chǎn)品嘗形態(tài)敘的多餃樣性+建筑敵風(fēng)格乓的多也樣性社區(qū)謀主題遺化建筑概表情推化生活雖故事店化空間連戲劇乏化三.三.項(xiàng)目安診斷（三同）戰(zhàn)海略定吊位三.三.整個(gè)叢地塊煎昭示惠性最攀好的縮慧位置率，為雜沿阿呢拉塔嬸大街魔與新坊建路球兩側(cè)堪；為環(huán)提高匪項(xiàng)目掘產(chǎn)品潮的整煙體品獲質(zhì)個(gè)發(fā)形象計(jì)，把戴項(xiàng)目窩可劃桑分為暫三個(gè)幟組團(tuán)隱；第一段組團(tuán)美：價(jià)瘋值產(chǎn)逮品（動(dòng)為項(xiàng)扒目提籌高整鼓體品戶質(zhì)）第二途組團(tuán)船：主唯線產(chǎn)藥品海（為歉項(xiàng)目傷提升傍形象算）第三唯組團(tuán)扮：附遇線產(chǎn)糾品很（因?yàn)轫?xiàng)管目補(bǔ)伯充服壓務(wù)）商品票住宅箱及底祥商第一府組團(tuán)第二信組團(tuán)第三窗組團(tuán)底商駐圍樓崇大型緒購(gòu)物秩中心酒店純寫(xiě)乒字樓Lo逐ft公寓風(fēng)情商業(yè)步行街商業(yè)敵街小高膊層住氏宅多層嗽住宅推貨注策略麥：商觀業(yè)體狂量較夾大，拍需引演進(jìn)品補(bǔ)牌商昌業(yè)引芒導(dǎo)投資責(zé)；寫(xiě)吉字樓勺市場(chǎng)夢(mèng)處于寄初級(jí)近階段鼓，現(xiàn)苦為滯黃銷，粒后期需豎把握醋推盤孤節(jié)奏菜與推鋒貨量仇。項(xiàng)目王診斷（四蛇）產(chǎn)品惱定位曠建議——產(chǎn)品板解讀37商業(yè)百功能孝定位忽劃分者：裙舅樓外班圍設(shè)1F底商撫（為巧提升外部豆整體競(jìng)感觀絲式效果仗，經(jīng)揭營(yíng)者釋多為捉品牌悠），襯室內(nèi)1-2F為大喇型超哭市及姨百貨如，室核內(nèi)3F整體最做品雪牌餐兔飲，室內(nèi)4F做大嗚型娛捷樂(lè)、錦休閑宗影院性。打造巨全面矮性服衫務(wù)模胡式，音成就腦商業(yè)佩極點(diǎn)謙。三.三.項(xiàng)目港診斷（四座）產(chǎn)品卵功能瞇定位稍建議固陽(yáng)耽首個(gè)拖高端納商業(yè)山綜合紫體，臨一站糟式生鎖活商猾業(yè)服辦務(wù)體監(jiān)系，扎推動(dòng)盯固陽(yáng)收縣走民上新睜的階只梯，圓具有箱象征途性的本標(biāo)志匙。商業(yè)責(zé)功能爛定位三棟禍裙樓買商業(yè)逮建議省做連阻廊式殖通體稻商業(yè)燥，創(chuàng)碼造固雜陽(yáng)第袋一規(guī)逝模室理內(nèi)步嚷行街曉，提簡(jiǎn)高商予業(yè)規(guī)乓模型咸，聯(lián)跪動(dòng)發(fā)絡(luò)展，醉凸顯胖一站素式服竿務(wù)三.三.項(xiàng)目鈴診斷（四棄）產(chǎn)品枕功能岡定位潤(rùn)建議三.三.項(xiàng)目北診斷（四清）產(chǎn)品陷定位衰建議——業(yè)態(tài)底表現(xiàn)打造功固陽(yáng)蹄縣第交一都棍市時(shí)汽尚風(fēng)戚情步饒行街綜合頃大盤予的“啟社區(qū)起業(yè)態(tài)拐與環(huán)塞境表獄情”標(biāo)是其覆差異鍵于競(jìng)糕爭(zhēng)對(duì)滔手最麻直接簽的符育號(hào)。固陽(yáng)瘦縣前很所未泄有的沙體驗(yàn)?zāi)潦嚼硐嘞爰忆P園，叨集餐冊(cè)飲、中娛樂(lè)儉、休俯閑于怒一體賴的體速驗(yàn)式昨服務(wù)此前沫，他泄們對(duì)跟這樣懷的生?；钪晃墚?dāng)奴作是遵向往展，只喚能離森開(kāi)自令己的鳳家園販才能澆享受塞到這樣的質(zhì)生活暮；——廣眾浩國(guó)際扁中心亞的到景來(lái)將曲實(shí)現(xiàn)違他們轎理想存中的悅新都漂市生派活業(yè)態(tài)槳多源觀化業(yè)態(tài)等情景取化業(yè)態(tài)鉤功能尖化業(yè)態(tài)最富麗勝化三.三.項(xiàng)目伙診斷（四叮）產(chǎn)品屢定位賽建議——業(yè)態(tài)乘規(guī)劃◆隨跳著今餃年房巴地產(chǎn)驕?zhǔn)袌?chǎng)斤的興犧起，柔固陽(yáng)閱房放地瓦產(chǎn)市歸場(chǎng)正問(wèn)在逐藝漸走窯進(jìn)萌尊芽期中，市蓄場(chǎng)發(fā)遲展尚掉未成風(fēng)熟；◆固誤陽(yáng)縣梅主要皂以農(nóng)妥牧產(chǎn)蛋業(yè)為柱主，畝城鎮(zhèn)霉人口逗較少曲，支匠柱產(chǎn)眼業(yè)有出限?！舻诓萌a(chǎn)馬業(yè)相盤對(duì)滯似后，絹市場(chǎng)禍寫(xiě)字饒樓產(chǎn)域品較奸少，燦主要訓(xùn)源于章寫(xiě)字球樓在尼市場(chǎng)看上的挖消極渴狀態(tài)鍵；——根據(jù)貼市場(chǎng)釘推論障，建芳議做囑獨(dú)立較寫(xiě)字癥樓純寫(xiě)負(fù)字樓建議喪優(yōu)勢(shì)淹：獨(dú)立翠寫(xiě)字紙樓在攏戶型并面積替和建順筑結(jié)厲構(gòu)上淚可以靈沾活運(yùn)飽用，袍根據(jù)乏后期利銷售字市場(chǎng)男反應(yīng)賊，我們劈燕可以照隨即丟變動(dòng)新戶型江面積障。獨(dú)立賄寫(xiě)字帳樓在大形式奮與商奴業(yè)是挺相容所的，桑但在實(shí)夜質(zhì)上穴是區(qū)喜分開(kāi)炮的，洞可以森找到山一個(gè)墓安逸的枝工作竹環(huán)境鵝。產(chǎn)品結(jié)功能匪劃分旋：1-權(quán)2F做外匠圍底奸商（脂為利陣于銷江售面間向阿惱拉塔刮大街鵝做寫(xiě)洗字樓易正門機(jī)入口葡，做量入口啄大堂場(chǎng)）；3-凱8F做小匹平米學(xué)結(jié)構(gòu)恒辦公霉，9-蓄17籮F做豪基華型禁大平葵層辦稼公，18搏F做大休型會(huì)饞議室透，可英為下售面單康位共珍用。寫(xiě)字極樓功圖能定虹位三.三.項(xiàng)目嚷診斷（四述）產(chǎn)品頑定位婆建議——業(yè)態(tài)享規(guī)劃Lo金ft公寓目前給，Lo嫩ft公寓咬產(chǎn)品歲在市絹場(chǎng)上尊表現(xiàn)寨空缺逢，以影前市扶場(chǎng)上主也出指現(xiàn)過(guò)曬此類育產(chǎn)品伸，市相場(chǎng)表眾現(xiàn)較評(píng)為暢最銷；Lo供ft公寓助樓是蜘市場(chǎng)攪新型牌產(chǎn)品魔，品請(qǐng)質(zhì)勝笛于普濟(jì)通平翻層，衰他具揪有氣喂勢(shì)魂盡魄的幻玉生活護(hù)空間臺(tái)，是朗新一狹代年話輕人狗和當(dāng)家今時(shí)減代追裁求的瓜主流酒產(chǎn)品座。建議細(xì)優(yōu)勢(shì)?。寒a(chǎn)品源功能查劃分好：1-叼2F做外絡(luò)圍底桿商（羽為提予升產(chǎn)粉品價(jià)奇值利揚(yáng)于銷頁(yè)售，牲面向肚阿拉鑒塔大寶街做于寫(xiě)字懼樓正略門入際口，西做入開(kāi)口大駁堂）姑；3-售18管F做小怎戶型lo弟ft公寓佩，面開(kāi)積區(qū)揮間為50都-8雪5㎡，壯小面合積lo逮ft公寓種總價(jià)土低，殖市場(chǎng)購(gòu)易于田承受吼。Lo慨ft公寓罵功能鵲定位三.三.項(xiàng)目改診斷（四之）產(chǎn)品膏定位頌建議——業(yè)態(tài)棵規(guī)劃公寓近幾摧年，只隨著暗固陽(yáng)柄縣周總邊的敗礦產(chǎn)卵資源插逐漸耳增加摸與大涂量開(kāi)摟采，誰(shuí)吸引剝了周克邊很幣多城算市的滲投資急者，敵他們映居住垂在另擴(kuò)一個(gè)火城市飼，卻軋立足糊于固棄陽(yáng)，絨這些資人正趟是我皺們公酷寓產(chǎn)康品的身主要輛目標(biāo)疾客戶世群。押公寓押產(chǎn)品景在市駕場(chǎng)表?yè)醅F(xiàn)較澇為暢列銷,市場(chǎng)釋供不渣應(yīng)求捏。建議泊優(yōu)勢(shì)什：產(chǎn)品角功能巾劃分童：裙毅樓1F做外璃圍底漲商（償樓體彎東面堪做入爽口大套庭，咐出行襪與商藍(lán)業(yè)區(qū)撿分）罪；5-混12憂F做小盯戶型協(xié)公寓貨，面牧積區(qū)列間為30挑-1適20㎡，復(fù)小面磁積公起寓總默價(jià)低溝，市哪場(chǎng)易陽(yáng)于承秧受。公寓豈是拉片升銷碗售額嚷度和喊回款極率最幟有效崖的產(chǎn)品卵線，可建議亞公寓信建于定此位袋置，36株0度采光豪劫華型叛高端仰公寓醫(yī)。公寓右功能框定位三.三.項(xiàng)目違診斷（四揮）產(chǎn)品嬌定位羞建議——業(yè)態(tài)仰規(guī)劃酒店酒店楚選取柏位置差至關(guān)節(jié)重要翁，根麻據(jù)整善體業(yè)幅態(tài)規(guī)陸劃布駐局，麥酒店晉必須名面向火主干沙道阿厲拉塔岸大街坐，客撲流量誦指數(shù)皆與交顧通的喂便利疼直接稿決定查著酒載店的琴位置臉。可以蟻引進(jìn)熊四星獲級(jí)服挪務(wù)酒肝店，聲提高翅項(xiàng)目偶的整戰(zhàn)體品竭質(zhì)建議蠟優(yōu)勢(shì)駝：產(chǎn)品湊功能莖劃分皂：裙各樓1F做入虎口大畝堂（踏樓體冠正面俊迎街秤做入嶺口大采庭，總層高中高達(dá)5米，菜宏觀袋氣魄估）；1F打造荒四星半級(jí)豪境華型程酒店坑大堂柴，5-棉8F為豪餅華型都公寓預(yù)式套夸房，9-慎12打造醬豪華積型總鋒統(tǒng)套刊房，柔面積椒區(qū)間檢為30全-2尊00㎡。酒店秘功能恐定位三.三.項(xiàng)目講診斷（四商）產(chǎn)品倡功能億定位找建議規(guī)劃牙布局蹦總結(jié)莊：1、整腹體規(guī)嚴(yán)劃最印大的坑體現(xiàn)泳區(qū)域揪生態(tài)翠的、兔開(kāi)放好型城靈市意裹向；2、充煎分考影慮到泊既有抖市政滋配套珠設(shè)施政與項(xiàng)耗目配華套的冤互動(dòng)張和相痰互促進(jìn)黨，提菠升區(qū)粱域的哄城市熱配套脆；3、考畢慮地愚塊各遍組團(tuán)作外部酷與開(kāi)子放區(qū)詠域的久過(guò)渡膝及組亡團(tuán)內(nèi)敘部的戴私密性慰；4、商呢業(yè)規(guī)尊模應(yīng)晝?cè)趨^(qū)辰域型警及社告區(qū)型擴(kuò)之間壯，合城理布適置距恨離；5、考臥慮分頁(yè)期施耽工開(kāi)笛發(fā)和知銷售勻的獨(dú)閱立性貝，規(guī)斧劃調(diào)瞎整的慈彈性朵，以及挪各期植成本虧的投渣入。規(guī)劃持布局笛總結(jié)二.商業(yè)顏分析商業(yè)直解讀房地趟產(chǎn)市搜場(chǎng)指雨標(biāo)分移析市場(chǎng)蘿需求或量分20銜23斑/5膛/1齒3Mi腹ni窄M濤al倚l(wèi)顧St走re刊et——具備Sh減op擋pi梁ng蓬M產(chǎn)al北l的一待切功臣能，飯但均召按比限例縮婦小——體驗(yàn)油式的添、情酬景化遙的、元特色毒的四.商業(yè)碼部分（一乏）核心野問(wèn)題嘆解析商業(yè)呼定位5/浮13餐/2參02奏3特色趨化是宵本項(xiàng)尤目的細(xì)核心屬競(jìng)爭(zhēng)愉力，具名有全嫁業(yè)態(tài)孤和區(qū)漏域輻釀射性譜兩大勺特點(diǎn)市場(chǎng)缺定位全業(yè)隙態(tài)規(guī)敏劃，叉固陽(yáng)垃縣第賊一都故市時(shí)聲尚風(fēng)與情步糞行街以項(xiàng)亭目自翼身及叼周邊趕居住瓣人口滔為核衰心消雀費(fèi)群威，輻驅(qū)射整具個(gè)青詞山區(qū)須、昆腫區(qū)人廉口主題甚設(shè)計(jì)鄰里策中心需步行炕商業(yè)桑街；扶休閑謙購(gòu)物鋸之城珠；動(dòng)獄感娛做樂(lè)之驕顛；連星級(jí)憑專業(yè)汪化美活食【綜合催服務(wù)借品牌】役【餐飲味娛樂(lè)】便利切走廊——社區(qū)吧店、朵水果鋒超市襪、書(shū)敏店、籮精品膽店美食醬天下——好清宿香美睛食中喚心、是慶蘭暖餅屋縱等特絡(luò)色小薯吃【潮流魚(yú)天地】SP孕A生活測(cè)館、激活力粗護(hù)理踩健城——桑拿花、足扛浴、SP幕A文化崖?tīng)I(yíng)地——書(shū)吧融、影叮像店屋、美秋容院涌、美門發(fā)廳鹿、茶井館、翁婚慶娘夢(mèng)幻嫌室內(nèi)長(zhǎng)娛樂(lè)撞城——量販膜式KT見(jiàn)V、RT幅V時(shí)尚來(lái)名店——數(shù)碼菊電子哀、服參裝、雞鞋帽磁、服卸飾、邪化妝并品業(yè)態(tài)規(guī)劃四.商業(yè)宏部分（二塑）核心涂問(wèn)題野解析客戶辛定位——經(jīng)營(yíng)蜂者通過(guò)償訪談琴發(fā)現(xiàn)：大多膛中小謎經(jīng)營(yíng)互者鑒尸于經(jīng)詠濟(jì)實(shí)講力目惕前沒(méi)葵有買俱鋪意始向，立傾向渠于租億賃經(jīng)繩營(yíng)。如果瞇購(gòu)買淺商鋪蕉，總鄙價(jià)10岸0萬(wàn)內(nèi)棉可以鴨承受；經(jīng)多娃年經(jīng)估商積洽累了榨一批狀購(gòu)買則能力備較強(qiáng)段，有竹意愿歡買鋪吃的商堡家，伴占全獎(jiǎng)部商叛家比霧例不籌超過(guò)10柄%；很多望經(jīng)營(yíng)淋者會(huì)玩就近象開(kāi)店，商誰(shuí)業(yè)核部心區(qū)剛的鋪習(xí)能吸落引外賣圍商省圈經(jīng)蠶營(yíng)者志進(jìn)入悅；固陽(yáng)析縣的傷商鋪奪經(jīng)營(yíng)竭者是駝項(xiàng)目疊經(jīng)營(yíng)膊者主亂要來(lái)申源業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)者來(lái)源店鋪來(lái)源精品零售舊城區(qū)天和商廈商圈、廣眾購(gòu)物中心服裝、飾品、禮品等商鋪經(jīng)營(yíng)者為主，少量市域范圍內(nèi)的經(jīng)營(yíng)者多為租賃少量購(gòu)買休閑娛樂(lè)市級(jí)休閑娛樂(lè)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)者租賃餐飲餐廳經(jīng)營(yíng)者大多為街面底商，如小不點(diǎn)燒烤等。主力店餐飲為縣級(jí)品牌餐飲，如廣眾假日酒店等多為租賃少量購(gòu)買四.商業(yè)酷部分（二火）核心跨問(wèn)題芹解析客戶胳定位——投資館者主要許由權(quán)閱力公敲務(wù)員能和生濕意人泡構(gòu)成度，兩小者比領(lǐng)例相惰當(dāng)，穩(wěn)各約黎占投戰(zhàn)資者餃的40紐奉%，其聲他20饒%為收興入水堡平較看高的遺企業(yè)詞管理蒙層等賺；外地墓客戶撥約占侍固陽(yáng)繁商鋪慰投資暢者總介量的塔約15憶%，周株邊市筋縣生遙意人箱和權(quán)還力公旁務(wù)員胸是外啞地客舞戶主睡要來(lái)瞞源；商鋪囑投資宇客比天較謹(jǐn)并慎，川對(duì)商硬鋪市棋場(chǎng)會(huì)毀進(jìn)行費(fèi)較為傷理性牲的分棵析，鉛多懂洽得商淘鋪投翅資及幣經(jīng)營(yíng)癥的一賞般規(guī)可律；投資者分類投資實(shí)力客戶背景頂級(jí)投資者500萬(wàn)以上專業(yè)投資客，外地人在固陽(yáng)縣數(shù)量很少實(shí)力投資者200-300實(shí)力雄厚的本地生意人+周邊市縣生意人數(shù)量較少小投資者<100萬(wàn)本地生意人，權(quán)力公務(wù)員，企業(yè)高管，少量外地人是固陽(yáng)商鋪投資市場(chǎng)主流客戶本項(xiàng)姿目投數(shù)資客合戶：小投松資者稠為主絕，少新量大恰面積憑單位岸面向牙實(shí)力蘇投資蔑客四.商業(yè)乓部分（二那）核心醒問(wèn)題突解析鋪面罷劃分俊原則—由購(gòu)誘買客衫戶確柿定店材鋪面愚積為保絹?zhàn)C投竟資的萌進(jìn)入記性，蔑盡可晨能保冊(cè)證較靠高比籃例小頸鋪面解，從刮而將廚總價(jià)殖控制瞎在10脂0萬(wàn)元以內(nèi)柔，面速積10哀0平方靈米以下叨；主癢流店碌鋪總餅價(jià)不超繩過(guò)10皮0萬(wàn)，面奴積50平米效左右勸；為保泳證鋪破面的附實(shí)用串性，男面寬牙進(jìn)深捧比盡膊量不滾小于1：2。臨街巴可以溜劃分蜂較大玻鋪面色，吸飛引品教牌主賄力店翅的進(jìn)豬入，對(duì)提升笛項(xiàng)目褲的整塞體價(jià)陵值，斤保證躁投資她的安泉全性款；四.商業(yè)盆部分（二貝）核心尼問(wèn)題姨解析商鋪購(gòu)買者總價(jià)承受力對(duì)應(yīng)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位的店鋪面積投資者<100萬(wàn)<100平米經(jīng)營(yíng)者<30萬(wàn)<50平米商業(yè)碑部分商業(yè)您定位四.商業(yè)議店鋪你切割A(yù)、沿獎(jiǎng)街店效鋪面寬（m）進(jìn)深(m)店鋪面積(㎡)配套8—1210-1250—120獨(dú)立上下水、空調(diào)B、餐標(biāo)飲店惠鋪面寬（m）進(jìn)深(m)店鋪面積(㎡)配套8—1615—20120—200上下水、廚房荷載：450kn/㎡C、社輕區(qū)配踩套商渣業(yè)面寬（m）進(jìn)深(m)店鋪面積(㎡)配套4—106—830—80獨(dú)立上下水、空調(diào)業(yè)態(tài)面積（㎡）健身房350網(wǎng)吧1000美容美體、足療保健120—200電玩1000茶藝棋牌300D、休居閑娛當(dāng)樂(lè)商默業(yè)五.寫(xiě)字的樓部材分辦公初部分我們內(nèi)怎么告做？固陽(yáng)馳第三裙產(chǎn)業(yè)盾比重盛較低啞，未飾來(lái)產(chǎn)劈燕業(yè)結(jié)裙構(gòu)不訊會(huì)有奴重大防調(diào)整飽，通川過(guò)評(píng)騰估模濃型的鴉橫向賊比較蠅判斷塌，固掩陽(yáng)寫(xiě)綿字樓憐市場(chǎng)部發(fā)展旁水平疲相對(duì)糟較低絞，對(duì)棋于高飾端寫(xiě)楊字樓侵的需丈求一恢段時(shí)宰間內(nèi)申不會(huì)航出現(xiàn)助；寫(xiě)字算樓部?jī)x分（一干）市鳳場(chǎng)解洪讀五.固陽(yáng)窗是一魯個(gè)以迎農(nóng)牧降業(yè)為嶄主的綱城鎮(zhèn)珍，第劈燕三產(chǎn)垂業(yè)不忍發(fā)達(dá)材。根悠據(jù)十精一五探規(guī)劃留，未事來(lái)的塘產(chǎn)業(yè)這結(jié)構(gòu)嚷不會(huì)戴有重欲大調(diào)組整。對(duì)高恨端寫(xiě)嬸字樓治需求燃的產(chǎn)辰業(yè)在售固陽(yáng)罷縣第湖三產(chǎn)爺業(yè)中丑占比繭很低統(tǒng)，市梢場(chǎng)高腳端需標(biāo)求不完足。寫(xiě)字岡樓-爽--誼-低匠成本團(tuán)，高倘形象低成陣本高形川象其公共部分采用中央空調(diào)，每個(gè)單位內(nèi)采用分體式空調(diào)；中央空調(diào)類幕墻外立面，同時(shí)在外立面的造型上予以創(chuàng)新外立面干練，挺拔類幕墻新穎，時(shí)尚造型的創(chuàng)新地標(biāo)性，權(quán)威性激光束富麗堂皇夜晚燈光五.寫(xiě)字吵樓部善分（二守）核心泳問(wèn)題抄解析外立設(shè)面簡(jiǎn)杰潔、庸現(xiàn)代兵、時(shí)喜尚——使建增筑具拋有強(qiáng)查烈的赴視覺(jué)餡沖擊架力和吐昭示貴性，晶并能凍節(jié)約脆成本要點(diǎn)把：節(jié)約桐成本覺(jué)，采壯用類幸幕墻拜。在建槐筑設(shè)愁計(jì)上結(jié)做出病通透法感、頁(yè)現(xiàn)代日感，寬突出苦大平劈燕面、寺整體行性、井適當(dāng)肅大玻捎璃形腥成幕方墻感中性漏顏色化但不亭能過(guò)斑冷，淘突出已召示真性五.寫(xiě)字弱樓部杰分（二熟）核心蛇問(wèn)題擾解析夜晚滋燈光恰的襯輕托富揮麗堂里皇成功錢的建乓筑夜末景照國(guó)明形旗成獨(dú)攀特的貝城市礦景觀滴，并彈能提然升物旺業(yè)形懇象：白天克物業(yè)摟形象晚間紫物業(yè)拖形象注重垮寫(xiě)字蒙樓大避堂與養(yǎng)電梯商間等圖公共圍部分拔細(xì)部涼營(yíng)造趨，通賀過(guò)軟燙性裝綠飾，室有效喬控制還成本折，并魂體現(xiàn)險(xiǎn)大氣允，堂若皇五.寫(xiě)字軋樓部智分（二齒）核心乘問(wèn)題唐解析寫(xiě)字丸樓最尿頂層恒建議松做大豆空間聞會(huì)議蛇室，苦增加士賣點(diǎn)友，易步于銷舒售。電梯腔廳大堂走廊大堂建議牲寫(xiě)字編樓做甩入戶創(chuàng)大堂售，提停高產(chǎn)優(yōu)品品慚質(zhì)五、配公寓潮樓部電分核心使問(wèn)題亡解析五.公寓脹樓部變分（一持）核心刊問(wèn)題峰解析固陽(yáng)企公寓斑產(chǎn)品笑比重斯較低僑，根游據(jù)市婆場(chǎng)勘鑼察公輝寓產(chǎn)歐品較稠為暢產(chǎn)銷，尤近年怨公寓菠產(chǎn)品輩市場(chǎng)欲出現(xiàn)嗓供不寺應(yīng)求啦；但甲未來(lái)究市場(chǎng)朝必然水會(huì)大泄量浮機(jī)出此潑類產(chǎn)孫品，蓋必須塌隨時(shí)膠更新曾市場(chǎng)守?cái)?shù)據(jù)預(yù)，把煌握好陵時(shí)機(jī)態(tài)入市換。根據(jù)虛光線廚的向膝好性搜和受無(wú)限性基，建斑議這巡壽棟做常公寓古產(chǎn)品侮，拉浮升產(chǎn)蘋品主神線，該提升質(zhì)總銷臥售額粥。利用愛(ài)商業(yè)菜裙樓器樓頂吐，設(shè)害置平冊(cè)臺(tái)花汁園，割充分忠體現(xiàn)感寫(xiě)字常樓的稈品質(zhì)放與生回態(tài)環(huán)兆境，芹提升滲其核睛心競(jìng)解爭(zhēng)力五.公寓粥樓部萬(wàn)分（一坑）戶型茂定位道建議戶型質(zhì)定位類建議戚：建議醋戶型沿面設(shè)揚(yáng)立在30香-1啊20平米械區(qū)間陡，銷壤售均便價(jià)為35延00針-4景00云0元/㎡。五.LO米FT產(chǎn)品彩部分核心快問(wèn)題療解析五.LO慰FT公寓陡產(chǎn)品聯(lián)部分（一久）核心書(shū)問(wèn)題盆解析固陽(yáng)lo請(qǐng)ft產(chǎn)品俯比重轉(zhuǎn)較低并，根砌據(jù)市呀場(chǎng)勘四察lo睡ft產(chǎn)品張較為托暢銷悟，lo縮慧ft產(chǎn)品野為新嘆型需爹求產(chǎn)型品，葉特受趴市場(chǎng)態(tài)青睞辣；近貢年lo桐ft產(chǎn)品野市場(chǎng)鋪出現(xiàn)償供不爺應(yīng)求頁(yè)；固和陽(yáng)在嶄售房榆地產(chǎn)幣項(xiàng)目闖中尚班沒(méi)有服此類告產(chǎn)品爽，市早場(chǎng)潛濟(jì)力很糊大。根據(jù)郵市場(chǎng)脂產(chǎn)品清空缺勤性，勒建議撓這棟原樓宇或整體稅做lo離ft公寓爛產(chǎn)品建議lo暖ft公寓獸裙樓稅正面顏?zhàn)鋈胴悜舸笾?，偉提高炮產(chǎn)品銹品質(zhì)Lf刊ot公寓繼戶型該是受純市場(chǎng)吸青睞辛的新域型產(chǎn)藏品，承載塞著現(xiàn)籃代簡(jiǎn)葬約舒白適型片的生培活，里建議迫層高為5.隆4m堂,戶型醬面積更為50透-8虜5㎡所.五.LO祥FT公寓刻產(chǎn)品極部分（二幫）戶型可結(jié)構(gòu)蹲定位違建議六.營(yíng)銷絮策略怨建議核心要問(wèn)題鐵解析核心門因素俯提煉一、牽城市仿地標(biāo)浸，獨(dú)昂一無(wú)傭二——黃金風(fēng)地段設(shè)、超吐高層北、大甲體量絞、綜拒合體二、肝品牌棉價(jià)值刺，獨(dú)異領(lǐng)風(fēng)附騷——市場(chǎng)魚(yú)品牌狡領(lǐng)先掛、易盡于樹(shù)僵立形赴象三、揮全新爸模式也，獨(dú)纏享聚銀焦——大型應(yīng)城市捆綜合斥體、趙物業(yè)犧類型還多樣珍，城嚇市焦宏點(diǎn)四、督社會(huì)矛效益賽，廣殊泛關(guān)奪注——政府珠支持云、媒脂體熱管點(diǎn)、蓄百姓激關(guān)注本項(xiàng)逐目獨(dú)甘一無(wú)