地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)指導(dǎo)手冊

WK財務(wù)預(yù)警分析一.WK情況簡介

WK企業(yè)股份有限公司是一個以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的上市公司，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。是世界上最大的房地產(chǎn)企業(yè)。WK成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)1988年進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，同年發(fā)行股票2800萬股，資產(chǎn)及經(jīng)營規(guī)模迅速擴大。1991年開始發(fā)展跨地域房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，同年發(fā)行新股,A股在深交所掛牌交易,是首批公開上市的企業(yè)之一。1992年,確定以大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，進行業(yè)務(wù)調(diào)整。1993年,4500萬股B股發(fā)行并在深交所上市，募集資金主要用于房地產(chǎn)開發(fā)，核心業(yè)務(wù)突顯。1997和2000年,共增資配股募集資金10.08億元，實力增強。2001年,轉(zhuǎn)讓萬佳百貨股份有限公司股份，完成專業(yè)化。2002和2003年，發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券34.9億元，進一步增強了資金實力。1984至2005年，WK營業(yè)收入從0.58億元到105.6億元，增長182倍；凈利潤從0.05億萬元到13.5億元，增長270倍,業(yè)務(wù)擴展到19個大中城市，樹立了住宅品牌。

該公司經(jīng)營的基本情況有：公司已中國大陸市場為目標，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，設(shè)計進出口貿(mào)易及零售投資、工業(yè)制造、娛樂及廣告等業(yè)務(wù)。投資重點主要集中在上海、北京、天津、深圳等中國區(qū)域經(jīng)濟中心。2009年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實現(xiàn)銷售金額478.7億元，結(jié)算收入404.9億元，凈利潤40.3億元。WK6月份實現(xiàn)銷售面積85.7萬平方米，實現(xiàn)銷售額87.7億元，環(huán)比五月分別增長82.3%和71.6%，同比分別增長27.8%和27.9%。至此，WK今年上半年累計實現(xiàn)銷售面積320.2萬平方米，銷售金額367.7億元。銷售金額相比去年同期增長19.5%，成為目前房地產(chǎn)行業(yè)中唯一一家半年銷售額過300億元的企業(yè)。

WK分別于2000和2001年入選世界權(quán)威財經(jīng)雜志—福布斯的全球最優(yōu)秀300家和200家小型企業(yè)，獲“2005中國房地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力TOP10評選”第一，在規(guī)模性、盈利能力專項評選中分列第一和第四，在行業(yè)中業(yè)績優(yōu)異。其良好的業(yè)績、企業(yè)活力及盈利增長潛力為投資者帶來了穩(wěn)定增長的回報，受到市場廣泛認可。2010年3月26日，“2010中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究成果發(fā)布會暨第七屆中國房地產(chǎn)百強企業(yè)家峰會”在北京釣魚臺國賓館舉行。WK獲得“2010中國房地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力TOP10”、“2010中國房地產(chǎn)百強企業(yè)規(guī)模性TOP10”與“2010中國房地產(chǎn)年度社會運營效率TOP10”，并且榮獲“2004-2010連續(xù)七年中國房地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力TOP10”.1月7日，WK榮登由觀點地產(chǎn)網(wǎng)評選的“2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)年度30強企業(yè)總評榜（G30）”。二.行業(yè)分析2008年，住宅市場經(jīng)歷了深刻調(diào)整。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，08年各季度住房成交面積的同比變動幅度依次為-0.3%、-10.8%、-27.2%和-25.3%，成交金額的同比變動幅度依次為5.2%、-4.9%、-33.9%和-26.0%，調(diào)整呈現(xiàn)漸次深入的態(tài)勢。2008年全國商品住宅的成交面積和成交金額分別下降了20.3%和20.1%，這在中國房地產(chǎn)行業(yè)近十多年來尚屬首次。而東部地區(qū)及大城市的調(diào)整更為明顯，WK重點關(guān)注的14個城市，成交面積萎縮普遍在50%上下。

報告期內(nèi)的深幅調(diào)整，一方面源自2007年行業(yè)過熱后必將出現(xiàn)的理性回歸，另一方面源自于全球性金融危機的波及。2009年公司將加強對期間費用的控制，提升經(jīng)營效益水平。目前在管理費用方面，已經(jīng)采取提升工作效率、簡化管理動作，實行費用預(yù)算硬約束和嚴格執(zhí)行與監(jiān)督信息反饋等措施：在營銷管理上，已經(jīng)開展加強市場和客戶研究、優(yōu)化廣告投放與銷售渠道等的行動，以進一步降低銷售費用。公司計劃在2009年將管理費用、銷售費用占營業(yè)收入的比例較2008年降低20%。在融資管理上，將通過提高資金使用效率、選擇融資方式等，降低融資費用。2010年，行業(yè)資金整體緊張局面不會改變，市場調(diào)整在帶來挑戰(zhàn)的同時，也為企業(yè)以相對較優(yōu)的價格獲取未來發(fā)展所需的資源創(chuàng)造了有利的條件。為此，公司將進一步拓展融資去打，并在條件許可的情況下考慮進行一次股權(quán)融資。但正如公司此前所表示過的，在此為題上，公司將高度謹慎，充分考慮資本市場和投資者的承受力。只有在獲得廣大股東認可的前提下，股權(quán)融資才能提上議事日程；此外公司在融資的時機、規(guī)模、方式上也會盡一切努力，避免融資本身可能對證券市場造成重大不利影響，同時確保融資將為股東帶來盈利增長。

三.經(jīng)營環(huán)境分析報告期內(nèi)市場形勢發(fā)生顯著變化。1-4月份，全國商品住宅市場延續(xù)了09年以來的旺銷局面，成交面積和成交金額同比分別上升30.3%和51.5%。4月中旬，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》后，市場迅速反應(yīng)。5、6月份全國商品住宅成交面積和成交金額同比分別下降5.9%和11.1%。WK重點關(guān)注的14個主要城市，5、6月份的成交面積和金額同比分別下降62.4%和59.8%。從產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)來看，投資性購房需求逐步淡出，大戶型、高檔商品房的去化速度明顯放緩，中小戶型普通商品住房占成交的比例進一步提高。此外，部分前期投資比例較高、房價上漲過快的城市，價格逐漸出現(xiàn)松動跡象。目前來看，大多數(shù)城市的新房存量仍然處于近年來的低位，但受成交量回落的影響，主要城市的新房庫存開始結(jié)束自09年市場回暖以來的持續(xù)下降。6月份，WK關(guān)注的14個主要城市的成交批售比（成交面積/新增批準銷售面積）下降至1以下，達到09年1月以來的最低水平。隨著下半年新盤上市高峰的到來，預(yù)計新房可售庫存量的增加速度將有所上升。上半年，全國商品住宅新開工面積和開發(fā)投資額繼續(xù)保持著65.4%和34.4%的較高增速。從過去幾年的經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)新開工面積和開發(fā)投資的變化一般也都滯后于成交量的變化。成交速度的下降和存貨量的上升，可能使開發(fā)企業(yè)面臨一定庫存壓力和資金壓力，其投資能力可能受到抑制，土地購置和新開工活動可能趨緩，進而影響一年后的住宅供應(yīng)。土地市場方面，盡管今年一、二季度主要城市的土地供應(yīng)面積基本持平，但二季度土地成交面積相比一季度大幅萎縮；價格方面，盡管目前的土地出讓底價仍然處于高位，但成交均價和成交溢價率已明顯下降，這說明隨著市場心態(tài)回歸理性，企業(yè)對未來過于樂觀的預(yù)期已經(jīng)得到修正，購地意愿有所下降。分城市看，二季度部分一線城市的土地成交均價下滑較為明顯，二三線城市的降幅則相對較小。09年以來，針對部分熱點城市房價上漲過快、土地購置競爭過于激烈的情況，公司保持了充分的謹慎。當前的市場調(diào)整一定程度上驗證了公司此前對土地市場的判斷，并有可能為公司在這些城市獲取項目資源提供更有利的時機。四.WKSWOT分析

優(yōu)勢（Strengths）：

1、

持有較多現(xiàn)金；

2、09年工廠化生產(chǎn)開始產(chǎn)生效果；

3、品牌優(yōu)勢；

4、管理技術(shù)成熟；

5、企業(yè)競爭力強，市場占有份額大

劣勢（Weaknesses）：

1、土地成本較高，毛利率偏低；

2、關(guān)注客戶需求方面做得不夠；

3、短期負債較多，資產(chǎn)負債率偏高；

機會（Opportunities）：

1、國家需要房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展來穩(wěn)定經(jīng)濟，整體形勢有利于行業(yè)的穩(wěn)定；

2、行業(yè)洗牌有利于企業(yè)通過兼并重組擴大經(jīng)營規(guī)模；

3、如果國內(nèi)房地產(chǎn)和土地價格不會急劇下挫，WK就沒有必要預(yù)提5.6億的跌價損失，其利潤率將提升20%威脅（Threats）：

1、早年拍有較多高價地，這些項目可能沒有收益；

2、受整體形勢影響，產(chǎn)品銷售率較低，可能影響其經(jīng)營現(xiàn)金流；

3、率先降價清理庫存的行動將導(dǎo)致毛利率降低；

4、生產(chǎn)成本的增加以及部分地區(qū)房地產(chǎn)銷售高峰的回落

在根據(jù)以上對WK集團的優(yōu)劣勢、機會及威脅的總結(jié)提煉，WK集團內(nèi)部優(yōu)勢主要集中在較為規(guī)范的管理體制,品牌優(yōu)勢等，品牌優(yōu)勢除了WK的資金實力、產(chǎn)品所體現(xiàn)出的品質(zhì)優(yōu)勢以外，WK物業(yè)為客戶提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)也是重要一點，而管理優(yōu)勢則體現(xiàn)在其在制度和流程管理上的創(chuàng)新，把很多具體事務(wù)性的工作上升到了制度和流程層面，使企業(yè)系統(tǒng)更加健全和成熟；主要劣勢為土地成本高，短期負債多，與客戶聯(lián)系不夠及員工滿意度較低;外部機遇為房地產(chǎn)行業(yè)當前發(fā)展較快，全國興起新一輪的房地產(chǎn)熱；外部威脅主要來自生產(chǎn)成本的增加以及部分地區(qū)房地產(chǎn)銷售高峰的回落，更值得關(guān)注的是潛在的房地產(chǎn)泡沫。根據(jù)以上分析，我們認為WK集團的內(nèi)部優(yōu)勢明顯，把握機會和規(guī)避風(fēng)險的能力也處于行業(yè)上等水平，但其在行業(yè)中的競爭地位處于領(lǐng)先程度，可以得出基本結(jié)論：WK集團發(fā)展須依托集團強大的內(nèi)部優(yōu)勢，開發(fā)高附加值的房地產(chǎn)產(chǎn)品，穩(wěn)固在房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先地位，并利用上市的優(yōu)勢，更好發(fā)揮WK集團的資本融資平臺。WK集團戰(zhàn)略方向可選擇ST戰(zhàn)略作為未來發(fā)展的戰(zhàn)略，利用集團內(nèi)部的優(yōu)勢回避或減輕來自外部的威脅。報告期內(nèi)，公司堅持主流市場定位，以活躍成交為目的，積極促進銷售，取得良好成效。累計實現(xiàn)銷售面積320.2萬平方米，銷售金額367.7億元，銷售金額同比增長19.5%。截至報告期末，公司銷售額占全國商品住宅成交額的比例為2.18%，在15個城市的占有率排名較09年上升，其中，在北京、天津、青島等城市的排名升至市場第一，在深圳、無錫、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江等城市繼續(xù)保持市場占有率第一的位置。房地產(chǎn)項目的竣工時間分布具有不均勻性。年初公司計劃全年竣工面積為504萬平方米，截止6月底，已完成的竣工面積為128萬平方米，僅占全年計劃數(shù)的25.4%。受此影響，報告期內(nèi)公司實現(xiàn)結(jié)算面積150.5萬平方米，比去年同期下降39.4%，結(jié)算收入164.5億元，比去年同期下降23.8%。公司實現(xiàn)營業(yè)收入167.7億元，比去年同期下降23.1%。由于公司大部分項目竣工集中在下半年，隨著這些項目陸續(xù)竣工并轉(zhuǎn)入結(jié)算，預(yù)計下半年的結(jié)算收入和營業(yè)收入相比上半年將有五.營銷分析較大增長。由于去年中期結(jié)算中包含大量08年市場低谷期售出的房屋，利潤率處于近年來的低位，因此今年中期的凈利潤多于去年。報告期內(nèi)公司實現(xiàn)凈利潤28.1億元，同比增長11.4%。上半年由于公司銷售情況良好，且轉(zhuǎn)入結(jié)算的資源量不多，公司的已售未結(jié)資源大幅增長。截止報告期末，公司尚有530萬平方米已銷售資源未參與本期結(jié)算，合同金額合計約573億元，分別比年初增加41.3%和50.0%，為未來業(yè)績增長奠定了穩(wěn)固的基礎(chǔ)。期內(nèi)，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為28.95%，比上年同期提高5.26個百分點。由于房地產(chǎn)結(jié)算存在滯后性，毛利率的上升主要反映了09年市場回暖所帶來的項目利潤率回升，同時，也在一定程度上反映了公司近年來在控制成本、提高盈利能力方面所取得的成效。期內(nèi)，公司根據(jù)最新的市場及銷售情況，對計提了跌價準備的項目進行了跟蹤評估。根據(jù)評估結(jié)果，公司將南京金域藍灣項目和成都海悅匯城項目計提的存貨跌價準備人民幣16,688萬元和人民幣8,150萬元全部轉(zhuǎn)回。剩余2個計提減值準備項目成都金色領(lǐng)域和福州金域榕郡的計提金額維持不變。截止報告期末，公司的各類存貨中，已完工開發(fā)產(chǎn)品（現(xiàn)房）的比例約4.8%，比09年末的5.9%進一步降低。存貨結(jié)構(gòu)得到進一步改善。報告期內(nèi)，公司繼續(xù)發(fā)揮戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢，控制拿地風(fēng)險，獲取價格合理的項目資源。上半年公司新增項目大多仍位于房價、地價上漲較少的二、三線城市，新進入昆明、貴陽、唐山、吉林等城市，累計新增項目38個，對應(yīng)的按WK權(quán)益計算的規(guī)劃建筑面積合計893萬平方米。新增項目的平均樓面地價在2300元左右，繼續(xù)保持在較低水平。下半年公司將密切關(guān)注市場調(diào)整中可能出現(xiàn)的機遇，尤其關(guān)注在一線城市以合理價格獲取項目資源的機會。

09年下半年公司已經(jīng)對部分熱點城市房價上漲過快提出預(yù)警，10年的新開工計劃已經(jīng)考慮到市場調(diào)整的可能性。因此盡管報告期內(nèi)市場氛圍發(fā)生了巨大變化，但公司暫無需考慮對新開工計劃進行調(diào)整。目前公司開發(fā)進度按計劃進行，部分年內(nèi)新增的項目也將在本

開工。截至報告期末，公司持有資金191.1億元，相比一季度末的179.2億進一步增加。雖然公司的凈負債率較一季度的36.4%有所上升至40.8%，但仍處于行業(yè)內(nèi)較低的水平。穩(wěn)健的財務(wù)和良好的資金狀況有利于公司在各種市場情況下保持經(jīng)營安全，也有利于公司更好的把握可能出現(xiàn)的市場機會。報告期內(nèi)，公司對近幾年的市場變化以及WK經(jīng)營中的經(jīng)驗教訓(xùn)進行了全面梳理。以此為基礎(chǔ)，下半年公司將對未來三到五年的發(fā)展規(guī)劃和經(jīng)營管理要點進行進一步的完善。在堅持主流住宅市場定位的基礎(chǔ)上，公司將更為重視運營效率和投資回報率的提升。報告期內(nèi)，繼09年完成C級裝修房部品的全國招標后，公司進行了A、B級裝修房標準化的首次集中采購，進一步拓展了標準化產(chǎn)品體系范圍。通過對標準化裝修房產(chǎn)品體系的研發(fā)，以及全國范圍內(nèi)的統(tǒng)一招標，公司有望更好的發(fā)揮集團的規(guī)模效益，促進供應(yīng)鏈優(yōu)秀資源的整合，在裝修產(chǎn)品中獲得更強的競爭優(yōu)勢。未來公司將繼續(xù)完善包含“產(chǎn)品庫、風(fēng)格、精裝修、景觀堵、性款能”巨等部武分的鼻全方醬位標蜘準化邪產(chǎn)品折體系蠻，提臟供適培應(yīng)集標團發(fā)蠟展規(guī)推模、蘭具有基更高赤性價腔比的專產(chǎn)品收，提壟高運怒營效能率和鞭產(chǎn)品乏競爭役力。期內(nèi)嚴上海聰世博攤會正親式拉璃開帷授幕，碑迎接布四海溫賓朋部。W頂K館金截至剃目前另已經(jīng)驗接待售訪客骨超過60萬人時次，各獲得延政府嗚、媒濁體、留同行渡、游勿客等尾社會贏各方奔的高春度認氣可及兼好評疊，提認升了辜WK你的品凈牌美阿譽度橡。在拼低碳襲經(jīng)濟礎(chǔ)的背方景下惕，世躬博會皇WK洪館作帥為公編司推紹廣綠駝色理逗念的潛重要項平臺梅，有海助于平推廣僅公司梢在綠站色建撿筑方蘿面的較市場監(jiān)口碑像和競草爭優(yōu)業(yè)勢，郵并推削動公蓄司完姨成向引綠色侍企業(yè)最的轉(zhuǎn)啞型。六.WK紡資產(chǎn)藍分析項目萬元2008年6月2009年6月新增%2008年占比%2009年占比%流動資產(chǎn)10,638,431.5511,880,877.6511.68%95.75%95.41%長期投資273,304.85283,974.303.90%2.46%2.28%固定類資產(chǎn)104,010.65140,238.5034.83%0.94%1.13%其它長期資產(chǎn)94,377.14146,902.4355.65%0.85%1.18%資產(chǎn)總計11,110,124.1812,451,992.8712.08%100.00%100.00%凈利潤102,128.63109,077.816.80%------總資產(chǎn)收益率2.00%2.00%0.00%------資產(chǎn)架結(jié)構(gòu)銀及變憑動表根據(jù)20幫09年中期親財務(wù)芒報表，W灰KA資產(chǎn)遣總額績?yōu)?2川,4鳥51籃,9鏟92何.8惕7萬元評，其墾中流膨動資暫產(chǎn)為11蝦,8易80躬,8叫77芝.6倚5萬元歪，占膨比為95哥.4頓1%，流呀動資和產(chǎn)占導(dǎo)比很各高，隱它的抵盈利遣能力之和周倆轉(zhuǎn)效悟率對史公司級的經(jīng)鏡營狀據(jù)況起沒決定斤性作粱用；殘長期畝投資超為28股3,乘97障4.層30萬元脊，占猜比為2.需28堅%；固轟定資輔產(chǎn)為14感0,揀23姿8.摟50萬元林，占既比為1.杯13篇%；無忽形資雪產(chǎn)及吸其它經(jīng)資產(chǎn)念為14象6,監(jiān)90饒2.乓43萬元齊，占缺比：1.更18外%。而摩上期支上述盆指標框分析沃別為95喉.7蓮5%、2.臣46租%、0.賓94竄%、0.糟85底%。資產(chǎn)票總額的比上幼期增娘加1,溜34狼1,偶86讀8.好68萬元饞，增櫻長率穩(wěn)為12霧.0辦8%。資疤產(chǎn)總億額增咳加的森原因銹如下瞎：流砌動資劉產(chǎn)增懂加1,些24合2,剃44擱6.胞10萬元麻，長賀期投捷資增明加10堂,6伯69缸.4度4萬元橋，固論定資拴產(chǎn)增像加36喂,2露27君.8守5萬元券，無構(gòu)形資逆產(chǎn)及柄其它偵資產(chǎn)脖增加52成,5亦25逃.3宵0萬元驗；相找比較塔而言誼，流妨動資姥產(chǎn)大倦幅增西加，惜增加11笑.6戰(zhàn)8%，長輸期投劇資有咱所增貢加，掏增加3.窮90揮%，固延定資肉產(chǎn)大歡幅增疫加，非增加34探.8返3%，無超形資摧產(chǎn)及續(xù)其它丸資產(chǎn)浮大幅趁增加價，增詠加55仔.6豪5%。由此決可見鴨，從哀企業(yè)呈資產(chǎn)貴數(shù)量友來看國，長悉期資劍產(chǎn)、缸流動糧資產(chǎn)撒都較絹上期凝增加劈燕，長啄期資網(wǎng)產(chǎn)增割加的茄速度導(dǎo)快于降流動樓資產(chǎn)明，資定產(chǎn)總飲額增氣加，無長期臥資產(chǎn)覽的比豆重增臺加，緩企業(yè)他調(diào)整旱了資寇產(chǎn)構(gòu)許成的逼結(jié)構(gòu)位。從草資產(chǎn)跌的質(zhì)毯量來蜻看，鋒資產(chǎn)壞總額殼增加芽，凈布利潤查增加球，資今產(chǎn)增外加的尸速度醉與凈遇利潤降相同規(guī)，總園資產(chǎn)市凈利熟率保持持不巾變，己企業(yè)每資產(chǎn)龜從質(zhì)侄量上兇與上塌期相掛同，芹新增敬資產(chǎn)釀并沒像有帶狐來過測多的膚新利侵潤。其中早，固訓(xùn)定資顧產(chǎn)總濟額為14愧0,脅23豈8.干50萬元村，其暑中固孔定資喂產(chǎn)為11煮6,具57厭7.忘50萬元風(fēng)，占煎比為83路.1俯3%，在妙建工虛程為23腫,6甜61鍋.0川0萬元狡，占賢比為16脹.8符7%，工鏡程物竟資為0.歇00萬元花，占捷比為0.擇00仔%，固定禾資產(chǎn)岡清理億為0.申00萬元燥，占曾比為0.允00鞋%；而億上期畏上述融指標峰分析席別為61亡.5員8%、38俯.4勁2%、0.鉛00擔%、0.母00捕%。固定盛資產(chǎn)隸結(jié)構(gòu)圈及變恢動表項目萬元2008年6月2009年6月新增%2008年占比%2009年占比%固定資產(chǎn)64,051.01116,577.5082.01%61.58%83.13%在建工程39,959.6423,661.00-40.79%38.42%16.87%工程物資000.00%0.00%0.00%固定資產(chǎn)清理000.00%0.00%0.00%固定資產(chǎn)總額104,010.65140,238.5034.83%100.00%100.00%營業(yè)收入1,725,501.302,180,865.2426.39%------固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率3.683.83.26%------固定速資產(chǎn)掀總額鐮比上戒期增安加36擋,2恭27坊.8覺5萬元恥，增美長34蘋.8伐3%；固甲定資凱產(chǎn)總護額增筋加的鉗原因斃如下丑：固蕩定資俊產(chǎn)增轎加52員,5書26兄.4決9萬元模，共繭計增翁加固傅定資笛產(chǎn)52球,5罪26撲.4涌9萬元雄；在早建工煌程減捆少16京,2乒98嫌.6止4萬元誰，共綁計減蔑少固浴定資襖產(chǎn)16舅,2繳98堂.6趨4萬元部；從雹單項較科上期擺相比進較而消言：嬌固定舊資產(chǎn)溝大幅擇增加秧，增端加82申.0朱1%；在更建工謝程大瓣幅減醒少，腫減少40片.7放9%；工估程物昨資基蜘本上膊沒有線變化寶；固翻定資城產(chǎn)清統(tǒng)理基航本上卸沒有地變化岸。由此透可見慢，企凝業(yè)固五定資甘產(chǎn)總?cè)~較固上期繼上升號，并于且營足業(yè)收南入較聯(lián)上期溪上升胡，固逗定資帶產(chǎn)周丘轉(zhuǎn)率行較上計期上捏升，筆說明爬企業(yè)乳資產(chǎn)未從量圍上、精質(zhì)上鴉都好姥于上暈期，房誠并且遍營業(yè)哥收入恐增長舟大于紫固定候資產(chǎn)棒增長抽速度填，固亭定資交產(chǎn)利袋用情秘況比毯較良從好。存貨沫變化摘表在存嚇貨搭燥配分拖析中狗，可廟以看振出存細貨為8,售41兄6,章57舉9.漿93萬元甩，營片業(yè)成禾本為1,悅50仁0,指73撲0.勤34萬元劍；而霸上期嫩上述毅指標鎮(zhèn)分析殼別為模為8,呆11脹5,俱98釣7.尖41萬元愧、為1,箭01罪7,侄14朝1.氏15萬元戀。從單她項較漂上期稅相比泉較而承言，望存貨鐮有所岸增加象，增煙加3.括70下%，項目萬元2008年6月2009年6月新增%存貨8,115,987.418,416,579.933.70%營業(yè)成本1,017,141.151,500,730.3447.54%毛利率0.410.31-24.39%存貨周轉(zhuǎn)率0.140.1828.57%21營業(yè)巡壽成本態(tài)大幅輛增加貓，增麗加47幫.5吉4%?！敬尕浰苻D(zhuǎn)敬率（祥次數(shù)債）＝幣銷售需成本÷平均關(guān)存貨臉其中星：平孟均存捎貨＝懸（存駐貨年態(tài)初數(shù)悅＋存科貨年褲末數(shù)拍）÷2大】通過混毛利功率及但存貨菌周轉(zhuǎn)并率的追變化勝分析善，可態(tài)以看吊出企瞎業(yè)毛掃利率吳的下紐奉降，中促進役了存暫貨的季加速靠周轉(zhuǎn)擦，說碌明市冤場上叛的同潤類產(chǎn)上品已瓶經(jīng)處醋于相串對的債過剩泉狀態(tài)悶，降鈔價是跑可以票帶動僑市場其購買寬者的呀購買弊欲望稼的。目企業(yè)山可以誕充分陵利用倉當前購的時影機，斗進一狗步鞏英固已嶼取得搜的成燙績；釣另外桐通過業(yè)存貨憲的搭哭配分培析可津以看退出：伯企業(yè)走存貨裕的變楚化與豎營業(yè)垃成本客變化熄協(xié)調(diào)眼。七.籌資次與投透資分低析穩(wěn)健似一直豎是W慕K的內(nèi)風(fēng)格殺，有釋時寧炭可錯冒過偉逆大的艇成功談也要纖避過原萬劫框不復(fù)斥的危甚機，宏所以忍WK淺的投金資有灰著嚴鍛格的處限制曉，非蓋房地拘產(chǎn)項按目收務(wù)到嚴甘格的箭審核數(shù)與控米制。倆這樣廁可以評保障點資金麗集中聰在主駁要項蜜目上夢，使塵得房毫地產(chǎn)吼項目晨的資帶金有柔所后功續(xù)，鑒避免嚼了由閑于資驕金鏈蠻斷裂繁導(dǎo)致圓的嚴來重后使果。20楊07年的何下半五年，音土地桑價格誘甚至查高于晌房價磨，W沃K在著這種援情況糠下依馳舊在亞一定勺程度捏上增俘加了燒土地脹的持栽有量年。這券是因悶為對章于房丘地產(chǎn)冠商而喇言，祖土地停是重香要的告生產(chǎn)切資料豎，是算可遇旺而不井可求大的，獸為了柱企業(yè)臭的持底續(xù)經(jīng)次營，氏房地曲產(chǎn)企筋業(yè)需貞要留攀有一肺定的聲土地題。企悲業(yè)可毛以做團出不抬持有聲土地搞的極斷端策椒略，翅以避寸免經(jīng)悅濟危戶機帶體來的賞損失鈔，可粘這樣姿不符庫合W援K穩(wěn)辮健的撈風(fēng)格敢，不論持有綢土地旬雖然醒可以尚帶來邪偉大磁的成撐功，晝但是怖其對擁持續(xù)堪經(jīng)營聾的挑赤戰(zhàn)是簡不容塵忽視常的，貸寧可療錯過抗偉大丟的成標功，箭也不刺容出需現(xiàn)毀亂滅性悔的錯卡誤。在20乏07畫-2質(zhì)00竿9年期煮間，陽WK畜主要孤通過餡增發(fā)礙新股救的方骨式來浮籌集新資金虎。增傲發(fā)新佛股進妙行籌麥資，罷籌集驚來的辰資金屑不需怕要返東還，證沒有解固定罩的利線息費絡(luò)用，繼可以絲式供企哀業(yè)自譜由使毅用，棟具有沃極強路的靈襖活性洽。八.財務(wù)旦報表榮分析資產(chǎn)襪負債喪表：科目科目貨幣資金23,001,923,830.80短期借款1,188,256,111.11交易性金融資產(chǎn)740,470.77交易性金融負債

應(yīng)收票據(jù)

應(yīng)付票據(jù)30,000,000.00應(yīng)收賬款713,191,906.14應(yīng)付賬款16,300,047,905.75預(yù)付款項8,736,319,500.73預(yù)收款項31,734,801,163.76其他應(yīng)收款7,785,809,435.41應(yīng)付職工薪酬806,504,472.20應(yīng)收關(guān)聯(lián)公司款

應(yīng)交稅費1,176,877,640.28應(yīng)收利息

應(yīng)付利息122,643,721.10應(yīng)收股利

應(yīng)付股利

存貨90,085,294,305.52其他應(yīng)付款9,258,734,468.30其中:消耗性生物資產(chǎn)

應(yīng)付關(guān)聯(lián)公司款

一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)

一年內(nèi)到期的非流動負債7,440,414,366.78其他流動資產(chǎn)

其他流動負債

流動資產(chǎn)合計130,323,279,449.37流動負債合計68,058,279,849.28可供出售金融資產(chǎn)163,629,472.66長期借款17,502,798,297.11持有至到期投資

應(yīng)付債券5,793,735,805.14長期應(yīng)收款

長期應(yīng)付款

長期股權(quán)投資3,565,383,001.51專項應(yīng)付款

投資性房地產(chǎn)228,143,157.99預(yù)計負債34,355,814.95固定資產(chǎn)1,355,977,020.48遞延所得稅負債802,464,465.02在建工程593,208,234.13其他非流動負債8,408,143.82工程物資

非流動負債合計24,141,762,526.04固定資產(chǎn)清理

負債合計92,200,042,375.32生產(chǎn)性生物資產(chǎn)

實收資本(或股本)10,995,210,218.00油氣資產(chǎn)

資本公積8,557,716,583.44無形資產(chǎn)81,966,325.94盈余公積8,737,841,436.85開發(fā)支出

減:庫存股

商譽

未分配利潤8,808,398,744.05長期待攤費用31,318,689.65少數(shù)股東權(quán)益8,032,624,392.93遞延所得稅資產(chǎn)1,265,649,477.66外幣報表折算價差276,721,078.80其他非流動資產(chǎn)

非正常經(jīng)營項目收益調(diào)整

非流動資產(chǎn)合計7,285,275,380.02所有者權(quán)益(或股東權(quán)益)合計45,408,512,454.07資產(chǎn)總計137,608,554,829.39負債和所有者(或股東權(quán)益)合計137,608,554,829.39利潤錘表：科目2009年度科目2009年度一、營業(yè)收入48,881,013,143.49二、營業(yè)利潤8,685,082,798.00減:營業(yè)成本34,514,717,705.00加:補貼收入

營業(yè)稅金及附加3,602,580,351.82營業(yè)外收入70,678,786.74銷售費用1,513,716,869.35減:營業(yè)外支出138,333,776.65管理費用1,441,986,772.29其中:非流動資產(chǎn)處置凈損失1,577,638.38堪探費用

加:影響利潤總額的其他科目

財務(wù)費用573,680,423.04三、利潤總額8,617,427,808.09資產(chǎn)減值損失-524,239,596.14減:所得稅2,187,420,269.40加:公允價值變動凈收益2,435,350.77加:影響凈利潤的其他科目

投資收益924,076,829.10四、凈利潤6,430,007,538.69其中:對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資權(quán)益541,860,864.68歸屬于母公司所有者的凈利潤5,329,737,727.00影響營業(yè)利潤的其他科目

少數(shù)股東損益1,100,269,811.69現(xiàn)金姨流量泛表：科目2009年度科目2009年度銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金57,595,333,545.50取得子公司及其他營業(yè)單位支付的現(xiàn)金凈額2,975,942,928.47收到的稅費返還

支付其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金

收到其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金1,889,792,191.43投資活動現(xiàn)金流出小計5,359,472,575.73經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計59,485,125,736.93投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-4,190,660,596.40購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金34,560,212,561.89吸收投資收到的現(xiàn)金829,084,667.00支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金1,197,521,164.61取得借款收到的現(xiàn)金20,731,516,740.82支付的各項稅費6,537,312,459.48收到其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金

支付其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金7,936,728,231.40籌資活動現(xiàn)金流入小計21,560,601,407.82經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計50,231,774,417.38償還債務(wù)支付的現(xiàn)金21,640,510,970.25經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額9,253,351,319.55分配股利、利潤或償還利息支付的現(xiàn)金2,948,745,658.43收回投資收到的現(xiàn)金210,421,893.79支付其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金

取得投資收益收到的現(xiàn)金392,060,350.54籌資活動現(xiàn)金流出小計24,589,256,628.68處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額142,450,545.00籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-3,028,655,220.86處置子公司及其他營業(yè)單位收到的現(xiàn)金凈額119,164,800.00四、匯率變動對現(xiàn)金的影響-9,546,494.83收到其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金304,714,390.00四(2)、其他原因?qū)ΜF(xiàn)金的影響

投資活動現(xiàn)金流入小計1,168,811,979.33五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額2,024,489,007.46購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金806,062,156.74期初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額19,978,285,929.92投資支付的現(xiàn)金1,577,467,490.52期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額22,002,774,937.38（一皆）短運期償遮債能卸力分往析

200720082009流動比率1.961.761.92速動比率0.590.430.5920糧07暢-2磁00羊9流動框比率巡壽、速書動比饒率呈剖現(xiàn)下冤降后和上升殲的趨躲勢，飄整體和的財懷務(wù)風(fēng)鄰險是碼增大旦了。圣這一垮現(xiàn)象昨的出券現(xiàn)于沃經(jīng)濟瞧危機手可謂百不無柏關(guān)系繁。流振動資杯金的改多少配直接據(jù)關(guān)系焦到企銅業(yè)的壇日常餡運轉(zhuǎn)虎與短秤期債付務(wù)的點償還謝，房互地產(chǎn)稍企業(yè)繳是資山金密炕集型孩的企解業(yè)，使多以猾他的鑄流動態(tài)比率元往往器高于1，這照也是猾他與捆制造淺業(yè)的洲不同憂之處飼。（二乓）長穩(wěn)期償秧債能俗力分羊析

200720082009資產(chǎn)負債率66.1167.4467.00股東權(quán)益比率33.8932.5633.00房地木產(chǎn)行鐘業(yè)屬泡于資癢金密趣集型憂行業(yè)鋸，往職往企剛業(yè)自蝕身的肉資金房誠難以蟻滿足顆需求殖，所技以會上向銀顆行申腹請大毫量的隨貸款餅。單箭從指蛛標上給說，竟WK題保有咽大量勝的負飲債，聰其長藝期債混務(wù)的網(wǎng)償還栗能力亡有待攪商榷術(shù)。可院是房寸地產(chǎn)紙企業(yè)匆有國幟家作爸為擔偶保，宿并且蕩國家轉(zhuǎn)占了講第一災(zāi)股東露的大矩位，隨如此?？梢娨玻讵{債務(wù)養(yǎng)問題鉗上一各般不撫會出枝現(xiàn)大爐的紕閉漏，暗除非艷國家朽政策剝有重坡大調(diào)林整。（三灑）營該運能譜力分紫析

200720082009應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率57.7945.8659.76存貨周轉(zhuǎn)率0.410.330.39固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率66.0844.5437.31總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.470.370.38WK鐵集團萍的存次貨周牛轉(zhuǎn)率站雖然琴在20膽08年出屠現(xiàn)了曠下滑芽，但滋是整惕體上喜是前燈進的郵，提淘高了軋企業(yè)雜資產(chǎn)區(qū)的變物現(xiàn)能峰力，像為其浴短期程償債架能力刺提供倆了保撤障。20天09年比20垂08年的召應(yīng)收連賬款幸周轉(zhuǎn)適率有圣了大庭幅度本提升很，證完明應(yīng)細收賬說款的鏡收回冷加快籠，資及金滯漫留在濫應(yīng)收洗賬款嫁上的隔數(shù)量些減少貍，資太金使硬用效裙率有濕所提理升?？鸽m然20蕉08、20稼09年比注起20墊07年的議周轉(zhuǎn)吸率有界所下里降，嚷那是粘由于兵經(jīng)濟支危機熱的影品響，爹屬于糠正常濁規(guī)律盾的表歪現(xiàn)，透不是竄企業(yè)搞內(nèi)部菌的財金務(wù)問齡題所心導(dǎo)致忙的結(jié)者果。餐WK光經(jīng)過抵了20鼓07年的營經(jīng)濟享危機燒的沖勤擊，梢通過擠一系儉列的根措施佳使得20喂09年的遙業(yè)績毛得以隨穩(wěn)步藏的提斥升，罷使得臉企業(yè)共銷售怠能力航增強素，利罩潤增脖加。（四筐）盈團利能鑄力分樂析

200720082009銷售毛利率42.0039.0029.39銷售凈利率14.9711.3213.15資產(chǎn)報酬率5.624.194.95凈資產(chǎn)報酬率16.5512.8715.01每股收益0.730.370.48每股現(xiàn)金流量-1.5189-0.00310.8416每股凈資產(chǎn)4.262.903.40銷售悲毛利批的下劃降與驗銷售麥凈利圾的增引加同致時出宰現(xiàn)的罩情況縫說明般WK驅(qū)優(yōu)化載了產(chǎn)辯品結(jié)霜構(gòu)與鴨內(nèi)部股管理墻程序結(jié)，成瞧功的朵降低私了銷斜售費看用?？圻@樣紡在銷盡量下廳降的接情況呀下保腦證了洗利潤卵的增級加。職每股恩收益遭的上鉗升說元明W梁K為儉投資跳者贏槍得更搖多的外利潤炕。在經(jīng)厚濟危蘭機的餐沖擊春下，棉雖然歷各項鹽指標擇比起20綁07年容京器有墳大幅沉下滑肥，但輪是在20剖09年出印現(xiàn)了伸穩(wěn)定錢的上屋升，峰充分灘體現(xiàn)嫌了W無K財沖務(wù)的記穩(wěn)定汁以及么對風(fēng)遮險的箏抵御何能力注。（五見）成該長能示力分耗析

200720082009主營業(yè)務(wù)收入增長率98.2715.3819.25凈利潤增長率119.46-12.7438.58凈資產(chǎn)增長率94.3414.4416.98總資產(chǎn)增長率100.5119.1215.41通過僑上述業(yè)數(shù)據(jù)仍，我易們可萬以明去顯看狗到，離WK具在20澡07年有知了長仆足的遭發(fā)展福，這弦也與鑰當時互的經(jīng)色濟現(xiàn)比狀有腎關(guān)。劇同事蜻過高療的增禽長速宇度也乒是一糧種對殿經(jīng)濟昆危機兼的警告示與護信號種。危支機爆啦發(fā)后尊，國雷內(nèi)的允政策講發(fā)生怨了一仙系列墾的變陽化，小加上壓危機澇本身駁的影偏響，跌使得瓦WK或的發(fā)錘展速集度大步幅下怕降。曠但是徹經(jīng)過貪一年賞的修及整后致，W左K的鉤復(fù)蘇量說名用額W蟲K自說身結(jié)觸構(gòu)的如穩(wěn)定原性與傾發(fā)展薪性。擦通過瘡上述伴分析掃，我腳們可刪以看萍到，洲WK強為了爭應(yīng)對訓(xùn)經(jīng)濟抵危機紗這個供宏觀炕環(huán)境告采取租了保厚守的頑經(jīng)濟骨措施余，并次且努暮力提刃高自允己的鬧收益撇質(zhì)量霜，使?jié)h財務(wù)宜結(jié)構(gòu)閣更加戒穩(wěn)固學(xué)，抵物御風(fēng)塑險的尾能力贊更強快，是亮成功覆抓住勒在經(jīng)體濟危向機這隸一特躺殊環(huán)行境下鉤進行銜企業(yè)斷內(nèi)部評財務(wù)辛變革盜的成五功典百范。（六筋）現(xiàn)寸金流長量分糖析

200720082009經(jīng)營現(xiàn)金流量對銷售的比率-0.2938-0.00080.1893資產(chǎn)的經(jīng)營現(xiàn)金流量回報率-0.1043-0.00030.0672經(jīng)營現(xiàn)金流量與利潤的比率-1.9629-0.00741.4391經(jīng)營現(xiàn)金流量對負債的比率-0.1577-0.00040.1004現(xiàn)金流量比率-21.4002-0.052913.5962現(xiàn)金戒流量棗的各送項指鴿標都花有提賓高的憑這一拆趨勢中，說岸明W橫K加醉速了逼資金襯的回臨籠，艇采取訂保守元的財杠務(wù)政渾策。課這一給現(xiàn)象柔的原前因是醋多方仿面的貼，經(jīng)胖濟危蛛機的碧爆發(fā)績以及何政府賴的政完策變鈴化，窄價值蝕房地秀產(chǎn)企但業(yè)對腦資金罷有較音強的惑依賴忘性促斗使W當K采判取這暴樣的魂舉動復(fù)。資產(chǎn)鏡與經(jīng)睛營現(xiàn)勝金回迷報率黎的提汗高明料確說壇明了址WK刑資金仇利用拿率得達到提苗高，屢收益僚質(zhì)量敞有所表提升載?？梢钥菘闯鼍衷诮?jīng)母濟危飽機下裂，W碗K更甚加注逼重內(nèi)羨部利續(xù)潤的誓挖掘?qū)W，努巡壽力提瓜高自近己的曬財務(wù)瓜質(zhì)量拋。WK都這樣揀的財模務(wù)方客針可貌以顯夢著的坡提高悠其償晉債能謊力，責雖然客現(xiàn)金繞的周哥轉(zhuǎn)總?cè)铝繙p納少，奶但是擴獲得盼收益陽所需囑承擔手的風(fēng)刮險明枯顯下闖降。討總體敗而言永，財誰務(wù)質(zhì)權(quán)量是辨獲得蔥了提練高。九.存在歌的問腥題1.資金配需求床的壓轎力日弱益增電大。名為了攪滿足識未來賓的資若金需第求，消建議訊WK坑繼續(xù)招加快否銷售搞，增競加經(jīng)策營活蒜動現(xiàn)容金流耀入，賤充分簽運用界財務(wù)昨杠桿竭，積恨極尋塑找戰(zhàn)糕略合奇作機拋會，梯并進持一步沿開拓揮融資俯渠道噸。而鵝規(guī)模共擴張然帶來盲的風(fēng)榆險控騙制又梨將對何WK報的專蜓業(yè)能勤力和讓組織革能力同提