華南新城可行性研究報(bào)告

年5月29日華南新城可行性研究報(bào)告文檔僅供參考更多企業(yè)學(xué)院:<中小企業(yè)管理全能版>183套講座+89700份資料<總經(jīng)理、高層管理>49套講座+16388份資料<中層管理學(xué)院>46套講座+6020份資料

<國(guó)學(xué)智慧、易經(jīng)>46套講座<人力資源學(xué)院>56套講座+27123份資料<各階段員工培訓(xùn)學(xué)院>77套講座+324份資料<員工管理企業(yè)學(xué)院>67套講座+8720份資料<工廠(chǎng)生產(chǎn)管理學(xué)院>52套講座+13920份資料<財(cái)務(wù)管理學(xué)院>53套講座+17945份資料

<銷(xiāo)售經(jīng)理學(xué)院>56套講座+14350份資料<銷(xiāo)售人員培訓(xùn)學(xué)院>72套講座+4879份資料華南新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一九九九年十月目錄一、項(xiàng)目名稱(chēng)2二、項(xiàng)目地點(diǎn)2三、項(xiàng)目背景2四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)概況3發(fā)展商簡(jiǎn)介3投資商簡(jiǎn)介3五、項(xiàng)目設(shè)想4總體規(guī)劃4主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)5形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃6住宅基本戶(hù)型6六、市場(chǎng)分析及發(fā)展前景699年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景分析6項(xiàng)目市場(chǎng)分析9優(yōu)越的地理位置9配套完善,生活便利9現(xiàn)有樓盤(pán)分析9項(xiàng)目的發(fā)展前景10七、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃11八、項(xiàng)目資金籌集11九、基本數(shù)據(jù)說(shuō)明12十、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度12十一、財(cái)務(wù)分析13銷(xiāo)售收益估算表13利潤(rùn)估算表13現(xiàn)金流量表14十二、項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果15華南新城可行性研究報(bào)告一·項(xiàng)目名稱(chēng)番禺華南新城二·項(xiàng)目地點(diǎn)廣州市番禺南村(番禺大橋東南地段),建設(shè)用地規(guī)劃許可證033341、033342、033343號(hào)。項(xiàng)目東側(cè)為規(guī)劃居住用地;南面緊靠城市骨干道路:南村鎮(zhèn)南大路;西側(cè)距華南快速干線(xiàn)僅一公里,是對(duì)外出勤交通和聯(lián)系廣州市區(qū)的交通軸向,由此往廣州天河中心區(qū)僅15分鐘車(chē)程,交通十分便捷;北面旁依珠江,與廣州市區(qū)隔水相望。三·項(xiàng)目背景98年11月份,國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行等四部門(mén)聯(lián)合發(fā)出通知,要求各地抓緊落實(shí)今年已下達(dá)的經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)劃。顯然,大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè),一方面是建立健全中國(guó)新的住房供應(yīng)保障體系的需要,另一方面,也是滿(mǎn)足廣大中低收入階層對(duì)住房的有效需求,進(jìn)而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的需要。這種由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一組織建設(shè)的、具有良好銷(xiāo)售前景的”大眾住房”,必將成為中低價(jià)位房地產(chǎn)的”主渠道”,進(jìn)而起到平抑房地產(chǎn)價(jià)格的作用。當(dāng)前,經(jīng)濟(jì)住房的開(kāi)發(fā)在北京、上海、西安、大連、福州、成都、等城市進(jìn)展迅速。據(jù)報(bào)導(dǎo),到當(dāng)前為止,北京已開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)住房237.5萬(wàn)平方米,售價(jià)大部分在—4000元/平方米之間;西安市預(yù)計(jì)在98年投資48.25億元,開(kāi)發(fā)410萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)住房;福州預(yù)計(jì)在98年開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)住房170萬(wàn)平方米。當(dāng)前,廣州市房地產(chǎn)價(jià)格偏高,在廣州發(fā)展經(jīng)濟(jì)住房,既是今后廣州市房地產(chǎn)政策的重點(diǎn)所在,也具有極為廣闊的市場(chǎng)前景。正是在這種大好環(huán)境下,在廣東省和番禺市政府的大力支持下,廣東珠江投資公司著手在番禺南村鎮(zhèn)建設(shè)一個(gè)經(jīng)濟(jì)住房生活小區(qū),為廣東省省直機(jī)關(guān)干部、廣州地區(qū)部分教師員工、廣州市中低收入階層提供美觀(guān)大方、舒適實(shí)用、環(huán)境優(yōu)美的家庭住房。四·項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)概況(一)發(fā)展商簡(jiǎn)況廣東華南新城房地產(chǎn)有限公司是由番禺珠江房地產(chǎn)有限公司和英屬處女島愛(ài)寶置業(yè)有限公司合作成立的中外合作公司,經(jīng)廣東省工商行政管理局批準(zhǔn)于二0六月九日注冊(cè)登記,注冊(cè)資金為46475萬(wàn)元,合作經(jīng)營(yíng)期限為20年。合作公司宗旨為:為社會(huì)提供環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、價(jià)格適宜的房地產(chǎn)商品,并從開(kāi)發(fā)中獲得合法利潤(rùn),發(fā)展各方經(jīng)濟(jì)。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)范圍是:在經(jīng)番禺市規(guī)劃局編號(hào)為033341、033342、033343號(hào)建設(shè)用地規(guī)劃許可證同意使用的位于番禺市南村鎮(zhèn)珠江邊以南、南大道以北、西至番禺市房地產(chǎn)公司用地紅線(xiàn)邊項(xiàng)目土地的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、出租以及管理自建的商業(yè)住宅樓宇。合作項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為614平方米,項(xiàng)目計(jì)劃分期進(jìn)行開(kāi)發(fā),首期開(kāi)發(fā)的用地面積為995793平方米,建筑面積約為140萬(wàn)平方米。合作公司設(shè)董事會(huì),實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。董事長(zhǎng)胡榮義系由愛(ài)寶置業(yè)公司委派,董事會(huì)成員共五人,由董事會(huì)決定合作公司的一切重大事宜。公司下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、設(shè)計(jì)室、開(kāi)發(fā)部、銷(xiāo)售部等部門(mén)。公司員工共80人,其中大專(zhuān)學(xué)歷20人,大學(xué)學(xué)歷40人,碩士、總工程師10人,共占職工總數(shù)的87.5%,聚集了一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)各方面的人才。(二)投資商簡(jiǎn)況中方番禺珠江房地產(chǎn)有限公司。該公司的合作股東為:廣東珠江投資有限公司,占89%股份;番禺市南村鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司,占1%股份;廣東珠江工程總承包有限公司,占10%股份。公司的兩大股東廣東珠江投資有限公司和廣東珠江工程總承包有限公司具有長(zhǎng)期的合作歷史,具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力。廣東珠江投資有限公司擁有完整合理的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及各方面專(zhuān)業(yè)人員,在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具備較大的優(yōu)勢(shì),并把控制成本放在各項(xiàng)工作的首位。公司利用大批量生產(chǎn)的優(yōu)勢(shì),從設(shè)計(jì)方案上大套用、小調(diào)整,原材料大批量采購(gòu),加上采用標(biāo)準(zhǔn)化管理模式施工建設(shè)等方式,有效地降低開(kāi)發(fā)成本,使公司能夠?qū)⒅懈邫n的樓盤(pán)按中低檔的價(jià)格出售,從而取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì),有效地提高了在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。近年來(lái),廣東珠江投資有限公司憑借其雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,良好的施工質(zhì)量,不斷強(qiáng)化其品牌優(yōu)勢(shì)。公司組織開(kāi)發(fā)的華景新城、暨南花園、愉景雅苑、駿景花園,在廣州市各具特色、燦爛一方,堪稱(chēng)典范。至99年10月,廣東珠江投資有限公司在廣州地區(qū)成功開(kāi)發(fā)樓盤(pán)11個(gè),建設(shè)用地面積約212萬(wàn)平方米,總建筑面積約593．6萬(wàn)平方米,已建成面積356萬(wàn)平方米。所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)銷(xiāo)售良好,已建樓盤(pán)平均銷(xiāo)售率達(dá)95％以上,市場(chǎng)反應(yīng)熱烈。公司在發(fā)展過(guò)中,與金融部門(mén)、合作單位建立了良好的信用關(guān)系。隨著綜合實(shí)力的增強(qiáng),公司除了繼續(xù)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展外,還有計(jì)劃參與橋梁高速公路等相關(guān)項(xiàng)目的投資建設(shè),同時(shí)還探索投資教育產(chǎn)業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)。公司有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力,產(chǎn)品銷(xiāo)售實(shí)力,具備開(kāi)發(fā)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的能力。外方愛(ài)寶置業(yè)有限公司(英屬處女島)是香港合生創(chuàng)展集團(tuán)旗下的投資公司,倚靠集團(tuán)的實(shí)力,在內(nèi)地投資創(chuàng)業(yè)。集團(tuán)自93年在內(nèi)地投資以來(lái),擁有在內(nèi)地注冊(cè)的十二個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的物業(yè)發(fā)展及投資權(quán)益,其總注冊(cè)資金為68054萬(wàn)元,總建筑樓面面積約為2621300平方米。98年公司股票在香港聯(lián)交所上市,籌集資金達(dá)64300萬(wàn)元,加上集團(tuán)對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的深刻認(rèn)識(shí),使本集團(tuán)成為廣州房地產(chǎn)界之翹楚。五·項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)華南新城將建設(shè)為廣州地區(qū)最大的經(jīng)濟(jì)住房小區(qū),以其優(yōu)越的地理位置、超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善的配套設(shè)施、幽雅的園區(qū)環(huán)境,專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理,徹底改變?nèi)藗兊淖》坑^(guān)念。(一)、總體規(guī)劃華南新城項(xiàng)目占地面積約200萬(wàn)平方米,總建筑面積約260萬(wàn)平方米。充分利用其優(yōu)越的地理位置,全部用于建造多、低層低密度、高尚的超大規(guī)模經(jīng)濟(jì)住房小區(qū),主要解決廣東省政府機(jī)關(guān)人員、廣州地區(qū)部分教師員工、以及廣州市中低收入階層的住房問(wèn)題,建筑成本力爭(zhēng)控制在元/平方米以?xún)?nèi),該項(xiàng)目將以多層建筑為主,并包含有超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、公交車(chē)場(chǎng)、餐廳酒店、學(xué)校醫(yī)療保健中心、體育場(chǎng)等全部公共配套設(shè)施,力求使項(xiàng)目規(guī)劃做到檔次高、價(jià)格低、環(huán)境優(yōu)美(綠化率達(dá)35.97%)、設(shè)計(jì)先進(jìn)(采用無(wú)梁無(wú)柱結(jié)構(gòu))、裝飾精美(鋪木地板)、配套齊全,使之成為我省經(jīng)濟(jì)住房示范小區(qū)。(二)、華南新城主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、規(guī)劃用地平衡表:2、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表:項(xiàng)目數(shù)量單位總征用地614平方米總規(guī)劃用地1874518.98平方米總建筑面積2602664.81平方米建筑占地面積329699.01平方米綠地面積674233.89平方米道路面積152086.88平方米綠地率35.97%容積率1.39建筑密度17.59%居住總戶(hù)數(shù)21575戶(hù)居住總?cè)丝?5513人人口毛密度403人/公頃(三)、形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃小區(qū)規(guī)劃總目標(biāo):特色鮮明、生態(tài)優(yōu)良、經(jīng)濟(jì)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的居住園區(qū)。具體目標(biāo):(1)充分利用其優(yōu)越地理環(huán)境,引入珠江與已有山崗,河涌景致,創(chuàng)造新的生態(tài)居住體系和住區(qū)景觀(guān)。(2)創(chuàng)造既有現(xiàn)代生活氣息又有獨(dú)特地域特點(diǎn)的園區(qū)文化,這種文化將以濱江風(fēng)景和嶺南特色為其主要素。(3)強(qiáng)調(diào)整個(gè)居住區(qū)的空間形態(tài)特色及個(gè)性特點(diǎn),創(chuàng)造豐富的園區(qū)空間和建筑體量。(4)分期建設(shè)、滾動(dòng)開(kāi)發(fā),使其成為可持續(xù)發(fā)展的范例。(5)強(qiáng)調(diào)住宅的自然化、健康化和節(jié)能化。同時(shí)為了適應(yīng)市場(chǎng)需求,注重戶(hù)型設(shè)計(jì)多樣化。住宅設(shè)計(jì)—健康、自然、戶(hù)型多樣。所有戶(hù)型設(shè)計(jì)均考慮到自然通風(fēng),創(chuàng)造良好的室內(nèi)氣候,依據(jù)人的生活模式,以起居室為中心,公私、潔污、鬧靜分區(qū)。廳、房朝向均以景觀(guān)視線(xiàn)為主,兼顧朝向。立面處理以具有現(xiàn)代化氣息的嶺南特色為目標(biāo)。底層部位架空結(jié)合布置環(huán)境藝術(shù)小品,娛樂(lè)設(shè)施等,將室外鋪地自然延伸進(jìn)入架空層,避免架空層無(wú)人光顧的情景,屋頂部分作綠化處理,頂蓋弧型飄板,局部漏空,體伸通透輕靈的特點(diǎn)。標(biāo)準(zhǔn)層處理為標(biāo)準(zhǔn)凸窗臺(tái),透空鐵飾陽(yáng)臺(tái)欄桿,同時(shí)戶(hù)型之間避免視線(xiàn)干擾。(四)、住宅基本戶(hù)型小區(qū)設(shè)計(jì)有A、B、C、D、E、F、G、H八種住宅類(lèi)型,共984棟,戶(hù)型從一房一廳一衛(wèi)至五房二廳三衛(wèi)等五種戶(hù)型,住宅面積從57.92—233平方米。六·市場(chǎng)分析及發(fā)展前景99年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景分析1999年,廣州市房地產(chǎn)發(fā)展存在許多有利條件,預(yù)計(jì)99年廣州市房地產(chǎn)仍將呈平穩(wěn)緩步上升趨勢(shì)。1·廣州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境分析房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與一個(gè)國(guó)家的政策、經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)。99年廣州市房地產(chǎn)環(huán)境存在許多有利因素,主要包括以下幾個(gè)方面:——房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境逐步改進(jìn)一是全國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)盡管遇到了一系列困難,但1998年經(jīng)過(guò)全國(guó)人民的共同努力,依然獲得了持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng),除了力爭(zhēng)達(dá)到8%的增長(zhǎng)率外,同時(shí)也為99年繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)打下了良好的基礎(chǔ)。二是為了刺激經(jīng)濟(jì)的加速回升,預(yù)計(jì)99年國(guó)家將適當(dāng)放松銀根。三是國(guó)際經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷了97、98年低谷后,99年將逐步走向復(fù)蘇。這些因素?zé)o疑會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)生積極的影響。廣州市作為國(guó)內(nèi)充滿(mǎn)活力的中心城市,98年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)位居國(guó)內(nèi)各大城市之首,為99年廣州市房地產(chǎn)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的后盾?！獓?guó)家及地方政府更加重視和支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展國(guó)家”九五”計(jì)劃中已明確把房地產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)加以培育和扶持。圍繞這一思路,近年來(lái)廣州市制定實(shí)施了一系列具有針對(duì)性的鼓勵(lì)、支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有關(guān)政策,包括停止審批新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、清理開(kāi)發(fā)用地、收回閑置用地、加強(qiáng)土地征用與拆遷的規(guī)范化管理、清理對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目、健全房地產(chǎn)中介管理、改進(jìn)房地產(chǎn)投資環(huán)境等。這些政策和措施的出臺(tái),對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要的推動(dòng)作用?！》恐贫雀母锏牧Χ冗M(jìn)一步加大廣州市住房制度改革一直走在全國(guó)的前面。1998年,廣州市進(jìn)一步加大力度,正式實(shí)施具有重要意義的貨幣分房政策。傳統(tǒng)的職工福利分房政策的終結(jié),以及即將推出的允許自購(gòu)房、房改房和解困房上市辦法,將使人們的住房觀(guān)念徹底改變,從而必將有更多的商品房屋進(jìn)入市場(chǎng)參與交換,也會(huì)有更多的貨幣吸引到市場(chǎng)流通領(lǐng)域,進(jìn)一步啟動(dòng)住宅消費(fèi),對(duì)刺激搞活房地產(chǎn)市場(chǎng),特別是住宅市場(chǎng)將產(chǎn)生積極作用。——住宅金融的推選及利率的調(diào)整有利于吸引資金投向房地產(chǎn)業(yè)已全面推開(kāi)。據(jù)了解,廣州市自1992年開(kāi)辦個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù),至98年5月份,全市商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款余額141億元,比去年同期增加58億元。其中,個(gè)人住房按揭余額52億元,比去年同期增加36億元。有關(guān)方面表示,今年下半年,廣州市金融業(yè)將配合市政府房改房政策以及即將出臺(tái)的住房公積金貸款管理辦法,大幅度增加房地產(chǎn)貸款額度。而銀行利率的一再下調(diào),不但有利于發(fā)展商降低開(kāi)發(fā)成本,而且有利于吸引民間儲(chǔ)蓄存款和股市資金投資樓市。——居民收入的增長(zhǎng)和樓價(jià)的回落促使社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)提高改革開(kāi)放以來(lái),伴隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng),廣州市居民收入水平一直保持較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭,收入水平在十大城市中始終高居首位。到1998年9月止,廣州市居民儲(chǔ)蓄存款余額已達(dá)到1752億元。由于供求關(guān)系的緩解,加上政府不斷清理各種稅費(fèi),廣州市商品住宅價(jià)格出現(xiàn)回落,預(yù)計(jì)1999年商品住宅價(jià)格漲價(jià)空間不大。因此,居民對(duì)商品房、特別是中低價(jià)商品房的購(gòu)買(mǎi)能力相對(duì)提高。2、1999年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本趨勢(shì):商品住宅一枝獨(dú)秀1999年廣州市房地產(chǎn)投資將保持平衡的增長(zhǎng)勢(shì)頭,預(yù)計(jì)全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資可望突破300億元,增幅為13%左右,其中住宅投資預(yù)計(jì)完成185億元,增幅為18%;寫(xiě)字樓投資為28億元,增幅為-12%,這將是繼97年投資減少后,連續(xù)第二年減少投資;商業(yè)用房預(yù)計(jì)完成投資45億元,增幅為-10%。商品住宅將繼續(xù)保持一枝獨(dú)秀。隨著福利分房政策的正式終結(jié),預(yù)計(jì)1999年價(jià)格適中的普通多層住宅將呈現(xiàn)較好的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì),增幅估計(jì)可達(dá)六成左右;規(guī)劃、設(shè)計(jì)、管理較好的豪華住宅小區(qū)將會(huì)繼續(xù)在銷(xiāo)售市場(chǎng)中占有一席之地,預(yù)計(jì)全年銷(xiāo)售面積會(huì)增長(zhǎng)兩成左右。部分素質(zhì)優(yōu)良、環(huán)境幽雅的近、遠(yuǎn)郊樓盤(pán),隨著人們選擇住房觀(guān)念的改變以及分期購(gòu)車(chē)措施的實(shí)施,也會(huì)得到越來(lái)越多人的青睞。商品住宅的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格,除少數(shù)優(yōu)質(zhì)熱銷(xiāo)樓盤(pán)有一、二成左右的升幅外,其余住宅供應(yīng)充分,估計(jì)調(diào)價(jià)的空間不大,總體上呈平穩(wěn)趨勢(shì)。(二)項(xiàng)目市場(chǎng)分析該項(xiàng)目地段位于番禺市南村鎮(zhèn),毗鄰番禺大橋,其市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)主要表現(xiàn)在如下:1、優(yōu)越的地理位置項(xiàng)目位于番禺南村番禺大橋東南地段,緊靠南村鎮(zhèn)政府新的搬遷地,其西面緊靠番禺大橋,北面直臨珠江水岸,西南面十分鐘車(chē)程是番禺市政府所在地,北面十五分鐘車(chē)程可到達(dá)廣州市天河區(qū)政府新址,其地理位置十分特殊。由于其處在番禺南村鎮(zhèn)政府所在地,離番禺市政府非常近,該地段將是番禺市今后發(fā)展的新興經(jīng)濟(jì)、文化中心地帶。而由于其緊靠廣州市南部,經(jīng)過(guò)番禺大橋、華南大橋,到廣州市中心地帶—天河區(qū)、只需十五分鐘車(chē)程,完善的道路網(wǎng)絡(luò),貫通廣州及番禺,而洛溪橋、虎門(mén)大橋、南沙港及蓮花山港咫尺可達(dá),無(wú)論往返廣州、珠海、深圳或香港皆路路暢通,而且該項(xiàng)目本身規(guī)劃的專(zhuān)線(xiàn)交通汽車(chē)及特設(shè)的穿梭巴士,將使該項(xiàng)目的交通極為方便。而廣州市受地理位置及城市規(guī)劃影響,正急速地向東、向南的方向發(fā)展,廣州市重心東移及南移的趨勢(shì)已是不容置疑,東邊天河區(qū)經(jīng)過(guò)近十年的高速發(fā)展,已初具現(xiàn)代化新城市特點(diǎn),作為今后廣州市房地產(chǎn)發(fā)展的重心地帶已成現(xiàn)實(shí)。西南邊番禺祈福新城、麗江花園、廣州碧桂園等樓盤(pán)推出及市場(chǎng)反映熱烈,說(shuō)明了越來(lái)越多又是十分適合作為廣州市近郊、遠(yuǎn)郊商品住房發(fā)展地。而且,該項(xiàng)目北面是珠江水面,項(xiàng)目地塊本身內(nèi)有三座天然生態(tài)山林和兩條天然溪流、環(huán)境優(yōu)美,空氣清晰,非常適合建設(shè)為大型住宅小區(qū)。2、配套完善,生活便利1)生活設(shè)施配套:小區(qū)內(nèi)設(shè)有大型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、士多店、酒店餐廳、理發(fā)店等、極大方便居民日常生活需要。2)健身娛樂(lè)、醫(yī)療保健設(shè)施:小區(qū)本身附設(shè)有醫(yī)療、娛樂(lè)設(shè)施,又臨近南村鎮(zhèn)、番禺市政府,市政各種設(shè)施,可滿(mǎn)足居民各種娛樂(lè)休閑、醫(yī)療健身需要。3)教育設(shè)施:小區(qū)本身附設(shè)有中學(xué)、小學(xué)、幼兒園。3、現(xiàn)有樓盤(pán)分析該項(xiàng)目屬于廣州市近郊、遠(yuǎn)郊類(lèi)樓盤(pán)。當(dāng)前該類(lèi)樓盤(pán)價(jià)格大致在—4000元/平方米之間,其開(kāi)發(fā)地點(diǎn)主要處于廣州市白云區(qū)、芳村區(qū)、番禺市、南海市黃岐鎮(zhèn)一帶,其中優(yōu)以番禺市靠近廣州市一帶的開(kāi)發(fā)樓盤(pán)令人注目。近幾年來(lái)的發(fā)展軌跡表明,該地區(qū)樓盤(pán)售價(jià)一直呈穩(wěn)步上升趨勢(shì),而且隨著開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的名聲越高,售價(jià)越高。比較典型的是麗江花園和珠江花園,麗江花園的售價(jià)從幾年前不到元/平方米攀升到現(xiàn)在的近4000元/平方米,珠江花園開(kāi)發(fā)初期為元/平方米,不到兩年的時(shí)間內(nèi),上升到現(xiàn)在的近4000元/平方米,這與廣州市近兩年來(lái)房地產(chǎn)售價(jià)小幅下調(diào)呈鮮明對(duì)比。下表是近期正在推售的同類(lèi)樓盤(pán)狀況表:項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目地點(diǎn)當(dāng)前銷(xiāo)售均價(jià)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)發(fā)展商麗江花園番禺大石鎮(zhèn)南浦島4000元/平方米低層、高層廣州市番禺粵海房地產(chǎn)有限公司華南碧桂園番禺南村鎮(zhèn)迎賓路4000元/平方米別墅、多層廣地花園番禺大石鎮(zhèn)迎賓路3800元/平方米多層、別墅廣地房地產(chǎn)有限公司富麗家園番禺大石鎮(zhèn)城西路3000元/平方米多層番禺市房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)總公司珠江花園番禺市沙窖島4000元/平方米28層番禺南英房地產(chǎn)有限公司與上述樓盤(pán)相比,華南新城在地理位置上占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì),而且,其開(kāi)發(fā)商合生創(chuàng)展集團(tuán)和珠江投資有限公司在廣州市具有強(qiáng)大實(shí)力,在廣州市開(kāi)發(fā)過(guò)多個(gè)大型享有極高聲譽(yù)的居民居住小區(qū),華南新城經(jīng)過(guò)國(guó)際招標(biāo)設(shè)計(jì),樓盤(pán)素質(zhì)與周邊樓盤(pán)比較,更勝一籌麗江花園和珠江花園。華南新城項(xiàng)目售價(jià)定位于3200元/平方米留有余地,隨著該項(xiàng)目的市場(chǎng)聲譽(yù)的提高,其售價(jià)也將步步走高,有望突破4500