房地產(chǎn)開發(fā)土地滯納金與土地閑置費(fèi)的稅務(wù)處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在招拍掛拿地后，可能由于資金問題或是其他原因，導(dǎo)致無法按期繳納土地出讓金，也無法按預(yù)期正常開發(fā)導(dǎo)致限制一。對(duì)于滯納金及閑置費(fèi)究竟應(yīng)該如何進(jìn)行涉稅處理？今天和大家探討案例：期每日按遲延支付款項(xiàng)的千分之一向出讓人支付土地滯納金，即向根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第六條及《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第一款規(guī)定：列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目中的"取得土地使用權(quán)所支付的金額"，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交滯納金的實(shí)質(zhì)是違約金，不是為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款；因?yàn)椴桓哆@筆滯納金，也是可以拿到這塊土地，這是因?yàn)殚_發(fā)商沒有按時(shí)繳納土地款，所以才沒拿到，本質(zhì)上這是一筆利息性質(zhì)的支它也不屬于按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，因?yàn)闇{金是在出讓合同中進(jìn)行約定的，地方政府可以調(diào)整，并非國(guó)家統(tǒng)一，因此不得根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅函〔2010〕220號(hào))第四條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納土增稅清算從嚴(yán)處理，不允許抵扣。不只是閑置費(fèi)、違約金不可以，甚至連銀行罰息也是不允許抵扣的土地閑置費(fèi)有明確規(guī)定不得抵扣，但需注意，有的時(shí)候土地滯納金這個(gè)主要取決于出讓合同關(guān)于滯納金的描述以及開出的財(cái)政票據(jù)名如果出讓合同約定土地出讓金可分期支付，且關(guān)于滯納金用利息來如果財(cái)政票據(jù)上就直接寫土地出讓金，土地出讓金就包含了這部分滯納金，是有可能爭(zhēng)取到土地增值稅稅前扣除的，但如果寫的是土。結(jié)論：大多數(shù)情況下，土地滯納金及土地閑置費(fèi)均不可土增稅，但如果土地滯納金在出讓合同及票據(jù)中被認(rèn)定為土地出讓金，極大可罰款不得在稅前扣除；需注意這里的滯納金，是指稅收滯納金，不包含其他任何經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的滯納金，土地滯納金屬于違約行為導(dǎo)致的違約金，不是行政罰款，據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)第二十七條第一款：指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用土地閑置費(fèi)可做為開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，在企業(yè)所得稅前扣除，因?yàn)樗腔谕恋睾贤慕?jīng)濟(jì)違約金，它不是罰金，不是罰款，不是行需注意土地滯納金不含在開發(fā)成本的計(jì)稅范圍之內(nèi)，故不能在開發(fā)結(jié)論：土地滯納金及土地閑置費(fèi)均可抵扣所得稅，但扣除項(xiàng)列支不根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)的通知》財(cái)稅[2016]140號(hào)第七條：向政府部門支付的土地價(jià)款，包括土地受讓人向政府部門支付的征其中，土地出讓收益未明確定義，延期支付土地款的利息，也可以按此條文，如果滯納金能夠定義為利息，可以爭(zhēng)取將利息納入土地如果取得財(cái)政票據(jù)，一般可計(jì)算銷項(xiàng)抵減，如果取得發(fā)票，則屬于房地產(chǎn)企業(yè)因自身原因未能按期開發(fā)而產(chǎn)生土地閑置費(fèi)，不屬于合結(jié)論：土地閑置費(fèi)不可抵扣，實(shí)務(wù)中土地滯納金大都不能抵扣，若問題4：土地滯納金是否需繳納契稅？(土地閑置不需考慮)根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》(財(cái)稅〔2004〕134號(hào))規(guī)定：一、出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨如果合同未約定分期付息，純粹是違約行為產(chǎn)生的滯納金，那在合如果分期付款利息是在合同中約定的，雖然金額不明確，但也屬于承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益，是契稅計(jì)稅依可參考部分地區(qū)公告及答疑：關(guān)于土地出讓金的違約金是否計(jì)入契稅計(jì)稅依據(jù)問題：用地人未按照土地出讓合同、補(bǔ)充協(xié)議或變更協(xié)議的約定及時(shí)繳納土地出讓金，被政府相關(guān)部門計(jì)收的違約金，由于不屬于土地出讓的成交價(jià)格，《吉林省地方稅務(wù)局關(guān)于契稅征收若干具體問題的通知》(吉地稅發(fā)〔2012〕24號(hào))文件第五條規(guī)定：納稅人與土地管理部門簽訂土地出讓合同，約定分期繳納土地出讓金，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為簽訂出讓合同的當(dāng)天，計(jì)稅依據(jù)為合同所載全部土地出讓金總價(jià)款。納稅人因分期支付土地出讓金而支付。2000一2601)規(guī)定：受讓人與出讓人簽訂土地使用權(quán)出讓合同，可以約定在限期內(nèi)一次性付清土地使用權(quán)出讓金，也可以約定在分期期限內(nèi)分期支付土地受讓人不能按約