2022-2023年度房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理高分通關(guān)題型題庫附解析答案

2022-2023年度房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理高分通關(guān)題型題庫附解析答案

單選題（共54題）1、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的四個開發(fā)經(jīng)營方案F1、F2、F3、F4的開發(fā)經(jīng)營期相同，投資大小為F1＞F2＞F3＞F4。方案兩兩比較計算出的差額投資內(nèi)部收益率分別為ΔIRR1－2＝19%、ΔIRR2－3＝12%、ΔIRR3－4＝14%、ΔIRR1－4＝16%，當最低可接受收益率MARR＝15%時，四個方案中最優(yōu)的方案是（）。A.F1B.F2C.F3D.F4【答案】A2、下列開發(fā)商定價法不屬于競爭導(dǎo)向定價的是（）。A.領(lǐng)導(dǎo)定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.價值定價法D.隨行就市定價法【答案】C3、王某擬購買一套面積為120m2、單價為7800元/m2的住房，首付款為30%，其余申請年貸款利率分別為4.8%和7.2%的公積金和商業(yè)貸款組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為20萬元，則商業(yè)貸款的最低月還款額為（）元。A.1297.91B.3584.01C.4881.93D.5158.71【答案】B4、房地產(chǎn)投資者的實際收益較預(yù)期收益增加的部分，通常稱為()。A.超額利潤B.投資回報C.內(nèi)部收益D.風(fēng)險報酬【答案】D5、某城市規(guī)劃將一個污染嚴重的企業(yè)南該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的物業(yè)投資將會減少，這主要是由于房地產(chǎn)投資()的特性。A.區(qū)位選擇異常重要B.變現(xiàn)性差C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移【答案】D6、市場最低量與市場潛量間的距離表示需求的（）。A.市場營銷空間B.市場營銷總量C.市場營銷敏感性D.市場營銷需求量【答案】C7、生姜瀉心湯中，干姜與生姜的用量比例是A.1：1B.1：2C.1:3D.1:4【答案】D8、2015年某市商品住宅實際銷售量為400萬m2，預(yù)測銷售量為350萬m2，如果平滑指數(shù)=0.65，則用指數(shù)平滑法預(yù)測的2016年該城市商品住宅銷售量為（）萬m2。A.367.5B.382.5C.523.5D.543.0【答案】B9、注冊房地產(chǎn)估價師張某采用市場法和收益法對一間辦公用房的市場價值進行評估，測算出的估價對象比準價格為10000元/m2，收益價格為12000元/m2，兩個測算結(jié)果存在一定差異。A.對房屋征收評估，比準價格權(quán)重大于收益價格權(quán)重B.對房屋征收評估，比準價格權(quán)重小于收益價格權(quán)重C.對房地產(chǎn)抵押估價，比準價格權(quán)重等于收益價格權(quán)重D.對房地產(chǎn)抵押估價，比準價格權(quán)重小于收益價格權(quán)重【答案】B10、項目投資現(xiàn)金流量表中在運營費用中不應(yīng)該扣除下列哪項費用（）A.財務(wù)費用B.折舊費C.攤銷費D.修理費【答案】D11、某家庭向銀行申請了一筆個人住房抵押貸款，若年利率為6％，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長率為0.2％，則該家庭第8年最后一個月的還款額為（）元。A.3627.06B.3634.31C.4818.34D.4842.43【答案】A12、李某從銀行貸款150萬元購一套450萬元的商用房，貸款期限2年，年利率8%，按季計息，采用到期一次付清的還款方式，問2年后，他應(yīng)該向銀行償還的利息為（）萬元。A.38.47B.18.39C.25.75D.24.96【答案】C13、因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失，故通貨膨脹會導(dǎo)致折現(xiàn)率()。A.提高B.降低C.無變化D.為零【答案】A14、從工程費用計算角度，工程計價的順序一般為（）。A.單位工程總價→分部分項工程單價→工程項目總價→建設(shè)項目總造價B.分部分項工程單價→單位工程總價→工程項目總價→建設(shè)項目總造價C.分部分項工程單價→單位工程總價→建設(shè)項目總造價→工程項目總價D.分部分項工程單價→工程項目總價→單位工程總價→建設(shè)項目總造價【答案】B15、租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風(fēng)險屬于（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險B.資本價值風(fēng)險C.比較風(fēng)險D.未來運營費用風(fēng)險【答案】D16、地下室防潮、防水構(gòu)造做法中，當常年靜止水位和豐水期最高水位都高于地下室地坪時，應(yīng)采用（）的做法。A.防潮B.防潮與排水相結(jié)合C.卷材防水D.鋼筋混凝土防水【答案】C17、動態(tài)投資回收期是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以（）所需的時間。A.經(jīng)營收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出D.全部現(xiàn)金流入抵償全部投資【答案】B18、（）是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。A.差額投資內(nèi)部收益率B.內(nèi)部收益率C.基準收益率D.期望投資收益率【答案】A19、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的（）彌補，下一年度稅前利潤不足以彌補的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補。A.所得稅前利潤B.所得稅后利潤C.應(yīng)分配利潤D.未分配利潤【答案】A20、某筆總額10萬元，按季付息的貸款，每季支付利息為1400元。則該筆貸款的實際貸款利率為（）。A.1.40%B.5.60%C.5.72%D.6.09%【答案】C21、某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債表上顯示，負債合計為2500萬元，資產(chǎn)合計為4000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動比率為（）。A.6.25%B.80.00%C.133.33%D.200.00%【答案】D22、地下室防潮、防水構(gòu)造做法中，當常年靜止水位低于地下室地坪，豐水期最高水位高于地下室地坪，但不超過500mm時，應(yīng)采用（）的做法。A.防潮B.防潮與排水相結(jié)合C.卷材防水D.鋼筋混凝土防水【答案】B23、當可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般宜采用（）進行比選。A.凈現(xiàn)值法B.等額年值法C.差額內(nèi)部收益率法D.費用現(xiàn)值法【答案】B24、目標市場選擇中，最簡單的模式是（）模式。A.市場集中化B.選擇專業(yè)化C.產(chǎn)品專業(yè)化D.市場專業(yè)化【答案】A25、某商鋪的購買價格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為7%，預(yù)計該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報率為（）。A.5.00%B.7.50%C.18.36%D.28.85%【答案】C26、在房地產(chǎn)資本市場中，上市發(fā)行股票融資渠道屬于（）。A.私人權(quán)益融資B.私人債務(wù)融資C.公開權(quán)益融資D.公開債務(wù)融資【答案】C27、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有()。A.位置固定性B.各異性C.適應(yīng)性D.相互影響性【答案】D28、若房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，則說明該項目的獲利能力（）基準收益率的要求。A.未達到B.正好達到C.已超過D.接近于【答案】C29、在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，屬于財務(wù)費用的是（）。A.折舊費B.審計費C.金融機構(gòu)手續(xù)費D.無形資產(chǎn)攤銷費【答案】C30、盈虧平衡分析結(jié)果顯示：甲項目售價下降30%、成本上升60%時，開發(fā)利潤（稅前）為0；乙項目當售價下降20%、成本上升50%時，開發(fā)利潤（稅前）為0。因此，在抵御售價和成本變動風(fēng)險的能力方面，（）。A.甲項目強于乙項目B.乙項目強于甲項目C.甲項目與乙項目一樣強D.不能確定哪個項目強【答案】A31、根據(jù)消費者（）的差異，市場營銷學(xué)將他們所購商品（包括服務(wù)）分為三類：便利品、選購品和特殊品。A.購買行為B.購買習(xí)慣C.購買動機D.購買心理【答案】A32、房地產(chǎn)市場的（）特征，給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷售控制能力，包括銷售時間控制、銷售數(shù)量控制和銷售價格控制等。A.移動B.異質(zhì)C.壟斷競爭D.買賣【答案】C33、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境中，（）涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題之一。A.社會環(huán)境B.政治環(huán)境C.經(jīng)濟環(huán)境D.金融環(huán)境【答案】B34、資本金凈利潤率＝年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額與()之比。A.經(jīng)營收入B.資本金C.經(jīng)營成本D.銷售收入【答案】B35、關(guān)于預(yù)算，下列說法錯誤的是（）。A.可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營收入的變動，估算在某一時間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況B.當一項未預(yù)計到的費用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時，預(yù)算可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項費用的支出C.預(yù)算有許多類型，主要有年度運營預(yù)算，資本支出預(yù)算和長期預(yù)算D.年度運營預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的時間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會有哪些變化【答案】D36、關(guān)于實際利率和名義利率的說法，錯誤的是（）。A.名義利率對應(yīng)一年中計息周期的單利計息B.實際利率對應(yīng)一年中計息周期的復(fù)利計息C.實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值D.當計息周期為“月”時，實際利率小于名義利率【答案】D37、對房地產(chǎn)投資者而言，購買熟地比購買生地進行開發(fā)建設(shè)，有()的特點。A.土地費用高B.無投資風(fēng)險C.投資者易與政府溝通D.開發(fā)周期長【答案】A38、某房地產(chǎn)公司，負債合計為3000萬元，資產(chǎn)合計為5000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為2500和1250萬元，存貨為1500萬元。則其速動比率為（）。A.60%B.80%C.100%D.200%【答案】B39、房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析中，不包括（）。A.最低租售價格B.最低租售數(shù)量C.最低建安成本D.最高土地取得價格【答案】C40、編制房地產(chǎn)項目招標工程標底是由()來完成。A.開發(fā)商B.承包商C.設(shè)計部門D.建委【答案】A41、所謂的“五M”包括廣告的目標、資金、應(yīng)傳送的信息、應(yīng)使用的媒體和()。A.任務(wù)B.可用的費用C.廣告效果評估D.企業(yè)信譽【答案】C42、債務(wù)融資籌集的資金具有使用上的時間性，需到期償還，這體現(xiàn)了債務(wù)融資具有（）特點。A.短期性B.可逆性C.負擔性D.流通性【答案】A43、某市2017年新開工的房屋建筑面積為90萬㎡，2016年未完工轉(zhuǎn)入2017年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬㎡，2017年竣工的房屋建筑面積為80萬㎡，那么，2017年該市房屋的平均建設(shè)周期為（）。A.0.5年B.1.5年C.2年D.3年【答案】B44、房地產(chǎn)市場調(diào)查人員有時采取在夜間到居住小區(qū)測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調(diào)查方法屬于（）。A.觀察法B.實驗法C.討論法D.問卷調(diào)查法【答案】A45、站在開發(fā)商的角度上，企業(yè)稅后利潤等于利潤總額減去()。A.管理費B.財務(wù)費C.經(jīng)營費D.所得稅【答案】D46、房地產(chǎn)市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（）子市場。A.租賃B.銷售C.保險D.抵押【答案】C47、在房地產(chǎn)定價方法中，名牌策略屬于（）。A.成本加成定價法B.目標定價法C.認知價值定價法D.領(lǐng)導(dǎo)定價法【答案】C48、下列房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價參數(shù)中，屬于評價標準類基礎(chǔ)參數(shù)的是（）。A.出租率B.貸款利率C.基準收益率D.資本金投入比例【答案】C49、假設(shè)某房地產(chǎn)投資項目的折現(xiàn)率分別取i1＝15%、i2＝16%、i3＝17%、i4＝18%時，其對應(yīng)的凈現(xiàn)值分別為NPV1＝300萬元、NPV2＝100萬元、NPV3＝－50萬元、NPV4＝－150萬元，則依此測算的內(nèi)部收益率精度最高的是（）。A.16.67%B.16.71%C.16.80%D.17.00%【答案】A50、投資者從取得土地開始，通過在土地上的進一步投資活動是指（）。A.房地產(chǎn)管理投資B.房地產(chǎn)置業(yè)投資C.房地產(chǎn)開發(fā)投資D.房地產(chǎn)資產(chǎn)和經(jīng)營投資【答案】C51、為把兩個投資項目的組合風(fēng)險降到最低，各投資項目之間應(yīng)有一個（）。A.負協(xié)方差B.正協(xié)方差C.正敏感度D.負敏感度【答案】A52、有一房地產(chǎn)，土地面積2500m2，為7年前通過有償出讓取得，當時地價為700元/m2，土地使用權(quán)年限60年的地價為1200元/m2。地上建筑物總建筑面積3000m2，于3年前交付使用，當時的建筑物建造價為600元/m2，現(xiàn)在建造同類建筑物需800元/m2，估計該建筑物上可使用45年，殘值為2%。若土地的資本化率為8%。該房地產(chǎn)建筑物部分的總價為（）萬元。A.100B.149C.232.3D.180【答案】C53、某房地產(chǎn)開發(fā)項目采用20％的折現(xiàn)率計算出的項目凈現(xiàn)值為16萬元，該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為（）。A.小于20%B.滿足目標收益率要求C.大于20％D.不滿足目標收益率要求【答案】C54、治療甘溫除熱的代表方是A.參苓白術(shù)散B.補中益氣湯C.六君子湯D.香砂六君子湯【答案】B多選題（共14題）1、通常將房地產(chǎn)市場劃分為()。A.土地市場B.一級市場C.二級市場D.三級市場E四級市場【答案】BCD2、下列房地產(chǎn)定價方法中，屬于競爭導(dǎo)向定價的有（）。A.認知價值定價法B.價值定價法C.領(lǐng)導(dǎo)定價法D.挑戰(zhàn)定價法E.隨行就市定價法【答案】CD3、商標權(quán)保護的對象是指（12）。A.商品B.商標C.己使用商標D.注冊商標【答案】D4、房地產(chǎn)項目敏感性分析的步驟主要包括（）。A.確定用于敏感性分析的經(jīng)濟評價指標B.確定不確定性因素可能的變動范圍C.分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率D.計算不確定性因素變動時，評價指標的相應(yīng)變動值E.通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，作出進一步的分析【答案】ABD5、收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有()。A.潛在毛租金收入B.經(jīng)營費用C.租金損失D.其他收入E報酬率高低【答案】ACD6、甲、乙兩個項目均為出售型住宅項目，開發(fā)經(jīng)營期為2年。對這兩個項目進行比選時，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標有（）。A.利潤總額B.投資利潤率C.資產(chǎn)負債率D.財務(wù)凈現(xiàn)值E.償債備付率【答案】AB7、決定房地產(chǎn)投資項目基準收益率大小的主要因素有（）。A.銷售價格B.土地費用C.開發(fā)規(guī)模D.資金成本E.項目風(fēng)險【答案】D8、經(jīng)濟評價基礎(chǔ)參數(shù)中，時間類參數(shù)包括（）。A.計息期的起始時間點B.開發(fā)期的起始時間點C.建設(shè)期的起始時間點D.出租經(jīng)營期的起始時間點E.投資回收期的起始時間點【答案】BCD9、依代理委托方的不同，物業(yè)代理可以分為（）。A.聯(lián)合代理B.買方代理C.獨家代理D.賣方代理E.雙重代理【答案】BD10、以下關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營凈收入、利潤和稅金的數(shù)量關(guān)系表達式中，不正確的是()。A.經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入B.利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額C.稅后利潤=利潤總額-所得稅D.經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費用-銷售稅金E銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅【答案】D11、融資風(fēng)險分析，通常需要分析的風(fēng)險因素包括（）。A.政策風(fēng)險B.資金供應(yīng)風(fēng)險C.經(jīng)營風(fēng)險D.利率風(fēng)險E.匯率風(fēng)險【答案】BD12、從企業(yè)角度出發(fā)，不論從何種角度進行市場細分，所確定的細分市場必須具備（）。A.可轉(zhuǎn)換性B.可區(qū)分性C.可營利性D.可實現(xiàn)性E.可衡量性【答案】BCD13、下列關(guān)于基礎(chǔ)利率的表述中，正確的有（）。A.等于銀行存款利率B.等于銀行貸款利率C.是投資者所要求的最低利率D.是銀行同業(yè)之間的短期資金借貸利率E.一般使用無風(fēng)險的國債收益率作為其代表【答案】C14、依代理委托方的不同，物業(yè)代理可以分為（）。A.聯(lián)合代理B.買方代理C.獨家代理D.賣方代理E.雙重代理【答案】BD大題（共2題）一、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結(jié)果