工程測(cè)量學(xué)第四章第二講

工程測(cè)量學(xué)第四章第二講第一頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六第四章專題圖測(cè)繪§4-1.地下管線探測(cè)與管線圖測(cè)繪§4-2.地下管網(wǎng)地理信息系統(tǒng)§4-3.竣工圖測(cè)繪§4-4.房地產(chǎn)測(cè)繪與估計(jì)§4-5.建筑測(cè)繪第二頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六§4-3.竣工圖測(cè)繪竣工圖是設(shè)計(jì)總平面在施工后實(shí)際情況的全面反映，是真實(shí)地記錄各種地上地下建筑物、構(gòu)筑物、道路和管線等位置的工程實(shí)際狀況的技術(shù)檔案資料，是對(duì)工程進(jìn)行交工驗(yàn)收和工程交付使用后進(jìn)行維護(hù)、改建或擴(kuò)建的重要依據(jù)。第三頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六編繪竣工圖的目的：（1）在施工過程中可能由于設(shè)計(jì)時(shí)沒有考慮到的問題而使設(shè)計(jì)有所變更，這種臨時(shí)變更設(shè)計(jì)的情況必須通過測(cè)量反映到竣工圖上，以竣工圖作為檢驗(yàn)設(shè)計(jì)的正確性，闡明工程竣工最終成果的技術(shù)資料。（2）為改建、擴(kuò)建提供原有各項(xiàng)建筑物、構(gòu)筑物和地下各種管線的坐標(biāo)、高程等資料，作為改建、擴(kuò)建設(shè)計(jì)的依據(jù)。第四頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六（3）便于工程交付使用后進(jìn)行生產(chǎn)管理和各種設(shè)施的維護(hù)檢修工作，特別是地下管線等隱蔽工程的檢查和維修工作。第五頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六竣工圖的特點(diǎn)：（1）復(fù)雜性。（2）精度取決于細(xì)部特征點(diǎn)的坐標(biāo)和高程的測(cè)量精度。（3）竣工總圖的比例尺，一般應(yīng)為1：500

圖例與原設(shè)計(jì)圖保持一致。第六頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六竣工圖的內(nèi)容：（1）新建工程竣工圖的編繪和滿足改建、擴(kuò)建工程規(guī)劃設(shè)計(jì)（2）日常維護(hù)管理的需要而對(duì)原有的工業(yè)與民用工程現(xiàn)狀圖的補(bǔ)測(cè)與編繪。第七頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六一、新建工程竣工圖測(cè)繪新建工程竣工圖的測(cè)量，應(yīng)隨著工程的階段性竣工及時(shí)進(jìn)行相應(yīng)的竣工測(cè)量與竣工圖編繪。竣工總圖的編繪，包括室外實(shí)測(cè)和室內(nèi)資料編繪兩方面的內(nèi)容。第八頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六（一）竣工測(cè)量竣工測(cè)量主要是對(duì)施工過程中設(shè)計(jì)有所更改的部分，直接在現(xiàn)場(chǎng)指定施工的部分，以及資料不完整無法查對(duì)的部分，根據(jù)施工控制網(wǎng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)，或加以補(bǔ)測(cè)。竣工總平面圖的內(nèi)容主要包括測(cè)量控制點(diǎn)、廠房輔助設(shè)施、架空及地下管線、道路的轉(zhuǎn)向點(diǎn)等建筑物或構(gòu)筑物的坐標(biāo)和高程，以及留置空地區(qū)域的地形。第九頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六注意竣工圖的實(shí)測(cè)和對(duì)已有資料的實(shí)地檢測(cè)，應(yīng)在已有的施工控制點(diǎn)上進(jìn)行?？⒐y(cè)量完成后，應(yīng)提交完整的資料，包括工程的名稱、施工依據(jù)、施工成果，作為編繪竣工總平面圖的依據(jù)。第十頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六（二）竣工圖編繪新建工程竣工圖編繪通常是根據(jù)設(shè)計(jì)資料、施工資料和竣工測(cè)量資料，在數(shù)字化的設(shè)計(jì)總平面圖的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，保留設(shè)計(jì)總平面圖中在施工中未更改的內(nèi)容，把竣工測(cè)量獲得的竣工資料補(bǔ)充到圖上去，即獲得竣工平面圖。第十一頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六編繪各種竣工圖，必須在施工過程中，及時(shí)做好隱蔽檢驗(yàn)記錄，整理好建設(shè)變更文件，確?？⒐D質(zhì)量。1.總平面及交通運(yùn)輸竣工圖2.給、排水管道竣工圖3.動(dòng)力、工藝管道竣工圖4.輸電及通訊線路竣工圖5.綜合管線竣工圖第十二頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六二、已建工程竣工圖測(cè)繪繪制實(shí)測(cè)竣工總平面圖時(shí)，應(yīng)盡可能收集原有的測(cè)量、設(shè)計(jì)、施工測(cè)量和竣工測(cè)量的圖紙和數(shù)據(jù)資料，作為重新編繪實(shí)測(cè)竣工總平面圖的基礎(chǔ)資料。第十三頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六已建工程竣工圖測(cè)繪也包括室外實(shí)測(cè)和室內(nèi)資料編繪兩個(gè)方面，方法和內(nèi)容與新建竣工圖測(cè)繪基本相同，只是與新建工程竣工圖測(cè)繪相比，有幾個(gè)應(yīng)該注意的問題：（1）控制測(cè)量系統(tǒng)應(yīng)盡可能與原有坐標(biāo)系統(tǒng)一致最好能直接利用原有的系統(tǒng)。（2）由于工程已全部完工，很多隱蔽工程無法根據(jù)收集的資料現(xiàn)場(chǎng)檢核或直接實(shí)測(cè)，為確?？⒐D質(zhì)量，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，采取相應(yīng)的措施。第十四頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六§4-4.房地產(chǎn)測(cè)繪與估計(jì)房地產(chǎn)測(cè)繪與房地產(chǎn)估計(jì)是城市房地產(chǎn)管理的兩個(gè)重要組成部分，為其提供了可靠的數(shù)據(jù)和資料。第十五頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六內(nèi)涵：物質(zhì)、產(chǎn)權(quán)和財(cái)產(chǎn)內(nèi)涵屬性：自然、法律和經(jīng)濟(jì)屬性概念：是土地、建筑物以及固著于土地、建筑物上不可分離的部分及其由它們衍生的各種權(quán)益。房地產(chǎn)的概念與類型房地產(chǎn)的概念第十六頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六

1.

土地2.建筑物3.房地第十七頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六概念：指不能被移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)破壞其功能或損失其價(jià)值的財(cái)產(chǎn)。內(nèi)涵：土地及其定著物。不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)概念：是單元性房地產(chǎn)。房地產(chǎn)類型第十八頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六第十九頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六(二)房地產(chǎn)測(cè)繪的任務(wù)和目的房地產(chǎn)測(cè)繪的任務(wù)就是對(duì)房屋本身以及與房屋相關(guān)的建筑物和構(gòu)筑物進(jìn)行測(cè)量、調(diào)查和繪圖工作，對(duì)土地以及土地上人為的、天然的荷載物進(jìn)行測(cè)量、調(diào)查和繪圖工作，對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬、位置、質(zhì)量、數(shù)量、利用狀況等進(jìn)行測(cè)定、調(diào)查和繪制成圖的工作。第二十頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六房地產(chǎn)測(cè)繪的目的：（1）為房地產(chǎn)管理服務(wù)（2）為評(píng)估、征稅、收費(fèi)、仲裁、鑒定等活動(dòng)提供基礎(chǔ)圖、表、數(shù)據(jù)、資料和相關(guān)信息。（3）為城市規(guī)劃、城市建設(shè)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。（4）為保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。第二十一頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六（三）房產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容和特點(diǎn)2.房產(chǎn)測(cè)量的基本內(nèi)容根據(jù)房產(chǎn)測(cè)量的任務(wù)，房產(chǎn)測(cè)量的基本內(nèi)容包括：

⑴房產(chǎn)平面控制測(cè)量；⑵房產(chǎn)調(diào)查；⑶房產(chǎn)要素測(cè)量；⑷房產(chǎn)圖繪制；⑸房產(chǎn)面積測(cè)算；⑹房產(chǎn)變更測(cè)量；⑺成果資料的檢查與驗(yàn)收等。第二十二頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六2.房產(chǎn)測(cè)繪與地形圖測(cè)繪、地籍測(cè)量的區(qū)別和聯(lián)系共同點(diǎn)，房產(chǎn)測(cè)繪最終形成的房產(chǎn)圖，其內(nèi)容與地形測(cè)量形成的地形圖及地籍測(cè)量形成的地籍圖均要根據(jù)城市控制網(wǎng)來進(jìn)行細(xì)部測(cè)量，而且最大比例尺都是1：500，圖面上都要表示出城市地面上的主要地物。區(qū)別，地形圖是一種多用途的基本圖；地籍圖突出土地的權(quán)屬關(guān)系，主要用于土地管理；房產(chǎn)圖突出房產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系，主要用于房產(chǎn)管理。第二十三頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六3.房產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)（1）測(cè)圖比例尺較大（2）測(cè)繪內(nèi)容與地形圖測(cè)繪的差別（3）測(cè)繪成果差別較大（4）測(cè)繪內(nèi)容與地籍測(cè)量的差別（5）測(cè)繪成果具有法律效率（6）精度要求不同（7）各類房產(chǎn)圖的修測(cè)、補(bǔ)測(cè)、變更測(cè)量應(yīng)及時(shí)。第二十四頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六(四)房產(chǎn)圖測(cè)繪房產(chǎn)圖測(cè)繪是以房產(chǎn)調(diào)查和控制測(cè)量為基礎(chǔ)的。1.房產(chǎn)調(diào)查房產(chǎn)調(diào)查分房屋調(diào)查和房屋用地調(diào)查，以權(quán)屬單元進(jìn)行，包括對(duì)每個(gè)權(quán)屬單元的位置、權(quán)界、權(quán)屬、數(shù)量和利用狀況等基本情況以及地理名稱和行政境界的調(diào)查。第二十五頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六2.房產(chǎn)平面控制測(cè)量房產(chǎn)平面控制點(diǎn)布設(shè)，應(yīng)遵循從整體到局部、從高級(jí)到低級(jí)、分級(jí)布網(wǎng)的原則，也可越級(jí)布網(wǎng)。房產(chǎn)平面控制測(cè)量包括基本控制測(cè)量和圖根控制測(cè)量?；究刂泣c(diǎn)和圖根控制點(diǎn)的密度，根據(jù)測(cè)圖比例尺和成圖方法由技術(shù)設(shè)計(jì)書規(guī)定，且應(yīng)盡量利用已有的控制點(diǎn)和固定地物點(diǎn)。第二十六頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六3.房產(chǎn)圖測(cè)繪房產(chǎn)測(cè)繪最重要的成果是房產(chǎn)圖，分為房產(chǎn)分幅平面圖、房產(chǎn)分丘平面圖、房屋分層平面圖。（1）房產(chǎn)分幅圖測(cè)繪（2）房產(chǎn)分丘圖（3）房產(chǎn)分戶圖第二十七頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六房產(chǎn)分丘(分宗)平面圖第二十八頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六（3）、房產(chǎn)分層分戶平面圖第二十九頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六（五）、房產(chǎn)面積測(cè)算的內(nèi)容

房產(chǎn)面積測(cè)算是指水平面積測(cè)算。分為房屋面積和房屋用地面積測(cè)算兩類。其中房屋面積測(cè)算包括房屋的建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積測(cè)算等等。第三十頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六1.房屋建筑面積的測(cè)算方法房屋建筑的平面圖形一般為簡單的幾何圖形：如矩形、梯形、三角形、圓形、扇形、弓形等。因此，可以按丈量過的房屋邊長用簡單幾何圖形的面積計(jì)算公式計(jì)算面積。如果用解析法實(shí)測(cè)或用數(shù)字化儀量測(cè)到房角點(diǎn)坐標(biāo)，則可以用房角點(diǎn)坐標(biāo)解析法的面積公式計(jì)算房屋建筑面積。第三十一頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六2.房屋用地面積的測(cè)算⒈房屋用地面積測(cè)算的范圍

房屋用地面積以丘為單位進(jìn)行測(cè)算，包括：房屋占地面積、其他用途的土地面積測(cè)算，各項(xiàng)地類面積的測(cè)算。第三十二頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六（六）房產(chǎn)變更測(cè)量隨著我國住房制度改革的不斷深入和城市建設(shè)的快速發(fā)展，舊城改造、房屋商品化的進(jìn)程不斷加快，使得房地產(chǎn)的動(dòng)態(tài)變更不斷發(fā)生。為了滿足房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的需要和保持房產(chǎn)資料的現(xiàn)勢(shì)性和連續(xù)性，房產(chǎn)管理部門要經(jīng)常地進(jìn)行房產(chǎn)變更測(cè)量，所以，房產(chǎn)變更測(cè)量是房產(chǎn)產(chǎn)籍管理部門的日常工作。第三十三頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六房產(chǎn)變更測(cè)量的內(nèi)容房產(chǎn)變更測(cè)量是指房屋發(fā)生買賣、交換、繼承、新建、拆除等涉及權(quán)屬調(diào)整和面積變化而進(jìn)行的更新測(cè)量。房產(chǎn)變更包括面積現(xiàn)狀變更和權(quán)屬主(產(chǎn)權(quán)主)變更，所以房產(chǎn)變更測(cè)量又分為：

⑴現(xiàn)狀變更測(cè)量

⑵權(quán)屬變更測(cè)量第三十四頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六一、房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)：是指專業(yè)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用合適的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。簡單定義：指為特定目的評(píng)估房地產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值的活動(dòng)。二、房地產(chǎn)估價(jià)第三十五頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六（一）專業(yè)估價(jià)人員；是經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)人員資格考試合格或認(rèn)定，取得執(zhí)業(yè)資格或從業(yè)資格，由有關(guān)主管部門審定注冊(cè)，專門從事房地產(chǎn)估價(jià)的人員。具備的條件：有扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)良好的職業(yè)道德第三十六頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六（二)估價(jià)目的：時(shí)估價(jià)項(xiàng)目的期望用途。1、不同的估價(jià)目的要影響到估價(jià)結(jié)果2、估價(jià)目的決定價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)（三）估價(jià)原則：是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡明扼要的、在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)。主要有合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、公平原則。第三十七頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六房地產(chǎn)估價(jià)程序——房地產(chǎn)估價(jià)全過程中各項(xiàng)具體工作按其內(nèi)在聯(lián)系所排列的先后順序明確基本事項(xiàng)→擬定作業(yè)方案→搜集所需資料→→實(shí)地查勘對(duì)象→選定方法計(jì)算→確定結(jié)果→→撰寫估價(jià)報(bào)告→估價(jià)資料歸檔第三十八頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六（五）常用房地產(chǎn)估價(jià)方法常用的房地產(chǎn)估價(jià)方法有：市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。第三十九頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六3.房地產(chǎn)估價(jià)方法3.1比較法比較法，是將待估房地產(chǎn)與其所在區(qū)域近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)成交價(jià)作相應(yīng)的修正，以此估算待估房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)情況下的價(jià)格或價(jià)值得一種方法。適用范圍：不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)交易案例與待估案例有較強(qiáng)相關(guān)性一般來說，比較法計(jì)算的過程也常常較少，因此，評(píng)估判斷出錯(cuò)的可能性和數(shù)學(xué)錯(cuò)誤的可能性都較少。其所得出的估價(jià)判斷要比其他方法所得出的判斷更可靠。第四十頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六

估價(jià)程序收集交易案例案例1案例2案例3交易情況、期日、房地產(chǎn)狀況因素修正比準(zhǔn)價(jià)格1比準(zhǔn)價(jià)格2比準(zhǔn)價(jià)格3均值V=∑Vi/n評(píng)估價(jià)第四十一頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六步驟：⑴調(diào)查最近銷售。對(duì)交易案例的銷售進(jìn)行調(diào)查；確定買主和賣主的動(dòng)機(jī)；找出有關(guān)銷售日期、價(jià)格、條件等方面資料；⑵分析銷售。分析交易案例并將交易案例與待估不動(dòng)產(chǎn)（財(cái)產(chǎn)標(biāo)的）進(jìn)行比較，考慮銷售時(shí)間、位置以及其他影響市場(chǎng)價(jià)值的因素。這個(gè)過程包括兩個(gè)部分，第一是找出各比較案例之間的不同以及比較案例與估價(jià)對(duì)象之間的不同；第二是將交易案例之間的銷售價(jià)格差異與財(cái)產(chǎn)特征的差異相比較。我們應(yīng)努力發(fā)現(xiàn)是什么原因使這種類型的財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)價(jià)格差異。⑶差別調(diào)整。判斷觀察到的差異是如何對(duì)被研究資產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生影響的。通常將這些差異作為對(duì)交易案例價(jià)格進(jìn)行“調(diào)整的因素”。⑷得出評(píng)估價(jià)值。根據(jù)交易案例的銷售對(duì)待估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值做出結(jié)論。第四十二頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六

交易情況修正

是指通過排除交易案例房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為中的一些特殊原因所造成的交易價(jià)格偏差。

⑴有利害關(guān)系人之間的交易；

⑵急于出售或急于購買的交易；

⑶交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易；

⑷交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易；

⑸交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；

⑹相鄰房地產(chǎn)的合并；

⑺交易方式的差異。

交易情況修正的方法：

可比實(shí)例的成交價(jià)格*交易情況修正系數(shù)=正常價(jià)格

交易情況修正系數(shù)=待估房地產(chǎn)交易情況指數(shù)/交易案例交易情況指數(shù)第四十三頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六交易期日修正是指將可比交易實(shí)例在成交期日的價(jià)格修正到待估房地產(chǎn)估價(jià)期日的價(jià)格。修正公式：交易實(shí)例在成交日期的價(jià)格*交易日期修正系數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格交易日期修正系數(shù)=待估房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/交易案例價(jià)格指數(shù)一般采用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來進(jìn)行修正。定基價(jià)格植樹、環(huán)比價(jià)格指數(shù)。第四十四頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六例：評(píng)估某宗房地產(chǎn)2001年9月末的價(jià)格，可比實(shí)例成交價(jià)3000元/平方米，成交日期2000年10月，另調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)價(jià)格2000年6月末到2001年2月末平均每月比上月上漲1.5%，2001年2月末到2001年9月末平均每月上漲2%。3000*（1+1.5%）4*（1+2%）7=3658（元/平方米）第四十五頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六（5）區(qū)域因素修正

區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格水平產(chǎn)生影響的因素。=區(qū)域因素修正后的比較案例價(jià)格比較交易案例價(jià)格×待估房地產(chǎn)區(qū)域因素條件指數(shù)比較案例房地產(chǎn)區(qū)域因素條件指數(shù)第四十六頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六（6）個(gè)別因素修正個(gè)別因素是指構(gòu)成房地產(chǎn)的個(gè)別特性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。（7）確定房地產(chǎn)估價(jià)額待估房地產(chǎn)價(jià)格=比較交易房地產(chǎn)價(jià)格交易情況修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)××××第四十七頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六2收益法收益還原法是對(duì)土地、房屋、或其他具備收益性資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的基本方法。它是指在估算不動(dòng)產(chǎn)未來若干年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，將評(píng)估對(duì)象未來收益還原為評(píng)估時(shí)日收益總和的一種方法。適用范圍：以獲取收益為目的不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)。第四十八頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六收益法的計(jì)算公式⑴最一般的公式⑵無限年且其他因素不變的公式⑶有限年且其他因素不變的公式V是房地產(chǎn)價(jià)格，a為房地產(chǎn)純收益，r為房地產(chǎn)還原利率，n為房地產(chǎn)使用年期或僅有收益的年期。第四十九頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六估價(jià)程序收益法資本化率r確定凈收益測(cè)算A=Ag-Ac毛收入測(cè)算Ag經(jīng)營成本測(cè)算Ac收益價(jià)格測(cè)算評(píng)估價(jià)第五十頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六凈收益的求?、艃羰找娴那笕」絻羰找?潛在毛收入-空置等造成的收入損失-運(yùn)營費(fèi)用

=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用凈收益是由有效毛收入扣除運(yùn)營費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。第五十一頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六⑵不同收益類型房地產(chǎn)的凈收益的求取凈收益的求取因估價(jià)對(duì)象的收益類型的不同而有所不同，可歸納為以下幾種情況：①出租型房地產(chǎn)凈收益的求取出租型房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象，其凈收益根據(jù)租賃資料求取。通常為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)等后的余額。租賃收入包括有效毛收入和租賃保證金、押金等的利息收入。實(shí)際求取時(shí)，維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)是否扣除取決與租賃契約。*注意：租金收入中是否含有動(dòng)產(chǎn)的租金收入。是否扣除取決于評(píng)估價(jià)值是否包含此部分。第五十二頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六②直接經(jīng)營型房地產(chǎn)凈收益的求取直接經(jīng)營型房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)就是房地產(chǎn)所有者又是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開，需要從利潤中將屬于房地產(chǎn)租金的部分剝離出來。A.商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)，凈收益等于商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤。B.工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)，凈收益等于產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤。C.農(nóng)地，凈收益等于農(nóng)地平均年產(chǎn)值扣除種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、材料費(fèi)、水利費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)、稅費(fèi)、投資利息等。第五十三頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六例子：1.待估房地產(chǎn)概括待估房地產(chǎn)為一24層寫字樓，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，占地面積2500平方米，建筑總面積26000平方米，土地使用期50年，1998年落成，要求評(píng)估2003年5月的收益現(xiàn)價(jià)。2.評(píng)估過程⑴評(píng)估方法改房地產(chǎn)主要以出租方式經(jīng)營，故選用收益還原法⑵數(shù)據(jù)資料該房地產(chǎn)可供出租面積16900平方米，每平方米租金100元/月，出租率為95％，建筑物原值為2600萬元，輔助設(shè)施原值260萬元，日常開支5萬元，土地稅.房產(chǎn)稅及其他稅費(fèi)合計(jì)為總收入的8％⑶計(jì)算總收益16900*100*12*95％＝1926.6萬元第五十四頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六⑷計(jì)算總費(fèi)用建筑物折舊期按50年計(jì)，殘值為0，輔助設(shè)施耐用年限為10年，殘值率5％年折舊費(fèi)＝2600/50+260/10*95%＝76.7萬元年日常開支＝5*12＝60萬元各項(xiàng)稅費(fèi)＝1926.6*8％＝154.1萬元年總費(fèi)用＝76.7+60+154.1＝290.8萬元⑸計(jì)算純收益年純收益＝1926.6-290.8＝1635.8萬元⑹計(jì)算價(jià)格按45年使用期，還原利率為10％，則房地產(chǎn)價(jià)格＝1635.8/10％*（1-1/（1+10％）45）＝16133.3萬元第五十五頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六3成本法成本法是指求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格（重置或重建價(jià)格），扣除折舊，以此估算對(duì)象房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格的方法。適用范圍：既無收益又行少發(fā)生交易的房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估。注意：開發(fā)成本高并不一定意味著價(jià)格就高，開發(fā)成本低也不一定說明房地產(chǎn)價(jià)格就不應(yīng)該高。

第五十六頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六估價(jià)程序成本法經(jīng)濟(jì)耐用年限確定重置成本、重建成本確定折舊計(jì)算D成本價(jià)格測(cè)算V=C-D評(píng)估價(jià)第五十七頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成下面以取得土地建成房屋銷售這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)類型為例，并從便于各構(gòu)成項(xiàng)目估算的角度，來劃分房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價(jià)格通常由下列6大項(xiàng)構(gòu)成：⑴土地取得成本；⑵開發(fā)成本；⑶管理費(fèi)用；⑷投資利息；⑸銷售稅費(fèi)；⑹開發(fā)利潤。⑴土地取得成本：是取得開發(fā)用地所需的費(fèi)用、稅金等。⑵開發(fā)成本：是在取得開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用、稅金等。在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。第五十八頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六⑶管理費(fèi)用：包括開發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。在估價(jià)時(shí)通?？砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以某一比率來估算。⑷投資利息：它包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息⑸銷售稅費(fèi)：銷售稅費(fèi)是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用及應(yīng)由開發(fā)商（賣方）繳納的稅費(fèi)，可以分為以下3類：銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費(fèi)（如由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)）等。在估價(jià)時(shí)，通常按售價(jià)的一定比率來估算。⑹開發(fā)利潤：是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個(gè)別開發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤，也不是個(gè)別開發(fā)商所期望獲得的利潤。在估算開發(fā)利潤時(shí)，應(yīng)注意計(jì)算基數(shù)與利潤率的對(duì)應(yīng)，盡管從理論上講，結(jié)果不會(huì)發(fā)生改變。第五十九頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六成本法的基本公式⑴最基本的公式積算價(jià)格=重新購置價(jià)格-折舊⑵適用于新開發(fā)土地的基本公式新開發(fā)土地價(jià)格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積/開發(fā)區(qū)總用地面積⑶適用于新建房地產(chǎn)的基本公式新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建筑成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤在求取建筑物部分時(shí)，不含土地土地取得成本、土地開發(fā)成本及投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤中所含的土地部分。⑷適用于舊有房地產(chǎn)的基本公式舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價(jià)格-建筑物折舊舊建筑物價(jià)格=建筑物的重新購建價(jià)格-建筑物折舊第六十頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六建筑物折舊⑴建筑物折舊的概念和原因折舊—是會(huì)計(jì)學(xué)中用于衡量由于時(shí)間流逝、技術(shù)過時(shí)和市場(chǎng)變化等因素而引起的固定資產(chǎn)的磨損消耗和其他價(jià)值損失的術(shù)語。①物質(zhì)上折舊—指建筑物隨著時(shí)間推移、風(fēng)吹日曬、使用等在物質(zhì)實(shí)體方面的磨損所造成的建筑物價(jià)值的損失。自然老朽—主要由自然力的作用引起，如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、老化、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等，與建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)有關(guān)，同時(shí)也要看所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件。正常使用的磨損—主要由人工使用引起，與建筑物的使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用年數(shù)有關(guān)。意外的破壞損失—主要是因突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的，包括自然方面的：如地震、水災(zāi)、風(fēng)災(zāi)和人工方面的：如失火、碰撞等意外的破壞損毀。延遲維修的損壞—由于沒有適時(shí)地采取預(yù)防、保養(yǎng)措施或修理不夠及時(shí)，造成不應(yīng)有的損壞或提前損壞，或已有的損壞仍然存在，如門窗損壞仍然存在、墻或地面有裂縫或洞等。第六十一頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六②功能折舊指隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步、人們居住習(xí)慣的改變等，建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價(jià)值得損失。一般憑經(jīng)驗(yàn)評(píng)估功能上的缺陷，對(duì)于可改造的則用所需費(fèi)用為其折舊額。③經(jīng)濟(jì)上的折舊指建筑物以外（如噪音、污染、環(huán)境的改變等）的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值得損失。評(píng)估造成的資產(chǎn)貶值或消除這種不利影響需要投入的資金量。⑵求取建筑物折舊的方法（自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命，實(shí)際經(jīng)過年數(shù)、有效經(jīng)過年數(shù)）在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)。直線法—最簡單的迄今使用最廣泛的一種折舊方法，它在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。定率法—用某一固定比率乘以房地產(chǎn)重新建造價(jià)格中扣除以折舊部分的余值，計(jì)算每年的折舊額。成新法—根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。第六十二頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六折舊計(jì)算時(shí)注意：

(1)應(yīng)注意估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別⑵應(yīng)注意土地使用權(quán)年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響估價(jià)實(shí)務(wù)中，通常以年限為基礎(chǔ)計(jì)算折舊，然后根據(jù)實(shí)際觀察法進(jìn)行修正。

第六十三頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六例子某宗房地產(chǎn)土地面積1000平方米，是10年前征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時(shí)每畝地花費(fèi)18萬元，現(xiàn)時(shí)取得該類土地每平方米620元；地上建筑物總建筑面積2000平方米，是8年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)造價(jià)每平方米600元，現(xiàn)時(shí)每平方米1200元，估計(jì)建筑物八成新。試選用所給資料估算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。⑴土地現(xiàn)值=620*1000=620000元⑵建筑物現(xiàn)值=1200*2000*0.8=1920000元⑶估價(jià)對(duì)象現(xiàn)時(shí)總價(jià)=620000+1920000=2540000元⑷估價(jià)對(duì)象現(xiàn)時(shí)單價(jià)=2540000/2000=1270元第六十四頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六例子⑴估價(jià)對(duì)象概況某房地產(chǎn)為企業(yè)辦公大樓，土地面積為1500平方米，建筑物總面積為5100平方米，建造日期為1992年，鋼混結(jié)構(gòu)。⑵估價(jià)要求需要評(píng)估該房地產(chǎn)2003年10月的市場(chǎng)價(jià)格⑶評(píng)估過程①選取估價(jià)方法，因無類似辦公大樓的交易實(shí)例，擬采用成本法估價(jià)。②估價(jià)公式：房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)格=土地的重新建造價(jià)格+建筑物重新建造價(jià)格-折舊⑷估價(jià)計(jì)算①求取土地的重新建造完全價(jià)值利用市場(chǎng)資料比較，得出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格為1200元/平方米，則土地總價(jià)為1500平方米*1200元/平方米=180萬元第六十五頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六②求取建筑物的重新建造完全價(jià)值經(jīng)過調(diào)查，建造與待估房地產(chǎn)類似的辦公大樓（鋼混結(jié)構(gòu)），其現(xiàn)時(shí)建筑物造價(jià)為1100元/平方米，以此作為該建筑物部分的重置單價(jià)，則建筑物總造價(jià)為5100平方米*1100元/平方米=561萬元③求取建筑物折舊簡單采用定額法，鋼混結(jié)構(gòu)的耐用年限為60年，殘值率為0，則建筑物的折舊總額為561*12/60=112.2萬元④計(jì)算估價(jià)額房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)格=180+561-112.2=628.8萬元每平方米單價(jià)=628.8/0.51萬平方米=1233元/平方米第六十六頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六假設(shè)開發(fā)法是在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣相關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤、稅收等費(fèi)用后，以剩余之?dāng)?shù)來確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。適用范圍：待開發(fā)土地、待拆遷改造和再開發(fā)的房地產(chǎn)的估價(jià)等。注意：1.假設(shè)開發(fā)法是從開發(fā)商的角度分析，測(cè)算其所能支付的最高場(chǎng)地購置費(fèi)。其可靠性如何，取決于以下幾點(diǎn)：是否根據(jù)土地估價(jià)的最有效使用原則合理確定土地最佳利用方式；是否正確掌握地產(chǎn)市場(chǎng)行情及供求關(guān)系，并正確判斷了開發(fā)完成后的物業(yè)總價(jià)值。2.假設(shè)開發(fā)法以一定的假設(shè)或限制條件為前提。通常有以下幾方面的假設(shè)：估價(jià)中涉及到的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、租金和成本數(shù)據(jù)在開發(fā)期內(nèi)不會(huì)發(fā)生大的變化；假設(shè)租金和不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格在開發(fā)期間不會(huì)下降，而且不考慮物價(jià)上漲的因素；假設(shè)在開發(fā)期間各項(xiàng)成本是均勻投入的。房地產(chǎn)資料大全4.假設(shè)開發(fā)法第六十七頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六假設(shè)開發(fā)法的基本公式⑴最基本的公式待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-投資者購買時(shí)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)⑵按估價(jià)對(duì)象細(xì)化的公式求生地價(jià)值、求毛地價(jià)值、求熟地價(jià)值、求在建工程價(jià)值、求舊房價(jià)值的公式。第六十八頁，共七十二頁，編輯于2023年，星期六假設(shè)開發(fā)法的操作步驟：運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)一般分為以下6個(gè)步驟：⑴調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；⑵選擇最佳的開發(fā)利用方式；⑶估計(jì)開發(fā)經(jīng)營期；⑷預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；⑸估計(jì)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；⑹進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。