房地產(chǎn)前期策劃的理論與實(shí)踐

房地產(chǎn)前期策劃的理論與實(shí)踐——山傳?？茖W(xué)營銷系統(tǒng)服務(wù).—2007.08——1溝通提綱房地產(chǎn)營銷的有關(guān)理論房地產(chǎn)前期策劃的程序與方法2第一篇：房地產(chǎn)營銷的基礎(chǔ)理論3一、兩種傳統(tǒng)的營銷理論

——4P理論與4C理論44P營銷組合1960年，美國的麥肯錫提出了著名的4P營銷組合PRODUCT——產(chǎn)品PLACE——地點(diǎn)\渠道PRICE——價(jià)格PROMOTION——促銷該理論在營銷循環(huán)中確立了非常崇高的影響力54C營銷理論

Consumer——首先研究消費(fèi)者的需求與欲望不要再賣你所制造的產(chǎn)品而要賣某人確定想購買的產(chǎn)品6

Cost——暫時(shí)忘掉定價(jià)策略先去了解消費(fèi)者要滿足其需要與欲望所須付出的代價(jià)7

Convenience——忘掉渠道策略應(yīng)當(dāng)思考如何給消費(fèi)者方便以購得商品8

Communications——最后要忘掉促銷現(xiàn)在的新名詞是溝通強(qiáng)調(diào)的是與消費(fèi)者的對(duì)話9對(duì)4P與4C的評(píng)價(jià)4P營銷組合在現(xiàn)今仍是一種基本的營銷策略它在很大程度上還是以生產(chǎn)觀念為基礎(chǔ)或者說是以企業(yè)為中心10而4C營銷理念更進(jìn)一步體現(xiàn)了以消費(fèi)者為核心的現(xiàn)代營銷理念實(shí)現(xiàn)了營銷重心的轉(zhuǎn)移即把對(duì)產(chǎn)品的首要關(guān)注轉(zhuǎn)移到對(duì)顧客的需要與欲望上來把以企業(yè)為中心轉(zhuǎn)移到以消費(fèi)者為中心11當(dāng)產(chǎn)品制造已經(jīng)完成，希望盡快實(shí)現(xiàn)銷售時(shí)，適合4P理論當(dāng)產(chǎn)品發(fā)展剛剛開始，希望符合消費(fèi)者需要時(shí)，適合4C理論或者說，4P理論回答的是狹義的營銷問題而4C理論回答的則是廣義的營銷問題12二、兩種新的營銷理論

——CI與CS13CI營銷理念Corporateidentity——從企業(yè)出發(fā)通過塑造良好的企業(yè)形象來吸引客戶是一種由內(nèi)向外的思維方式14CS營銷理念ConsumerSatisfaction——是直接從顧客的需求出發(fā)以提高顧客滿意度為目的一種由外而內(nèi)的思維方式15對(duì)CI與CS關(guān)系的評(píng)價(jià)企業(yè)營銷活動(dòng)應(yīng)該是CI與CS的統(tǒng)一CI具有企業(yè)自言自語的弱點(diǎn)通過CS的企業(yè)與顧客的雙向溝通來彌補(bǔ)基于顧客視角的CS，對(duì)基于企業(yè)視角的CI是一種超越16讓顧肆客滿臣意的短重要彈性是深顯而竿易見警的企業(yè)堡的產(chǎn)志品要嗽得到具市場蘋的接個(gè)受，聲必須憤讓顧罩客對(duì)俱企業(yè)拴的產(chǎn)慎品滿科意企業(yè)洋必須脾通過塵讓顧宰客滿綱意，畢才能珍贏得訴市場莫，獲燃得利轟潤因此傷，CS戰(zhàn)略桶是現(xiàn)簽代營未銷理屑念的文核心17現(xiàn)代搭營銷震理念城的核摟心理念鋤滿意(m強(qiáng)in協(xié)d拔sa咱ti刺sf跡ac捏ti魔on，簡棕稱MS淘)包括催對(duì)房錢地產(chǎn)誦企業(yè)活的經(jīng)障營宗趨旨滿行意經(jīng)營財(cái)管理殊哲學(xué)智滿意經(jīng)營觀價(jià)值姿滿意府等18行為演滿意(b愛eh逃av暖io奔r矩sa籌ti鋤sf集ac胞ti美on，簡蕩稱BS鍬)汽——包括印對(duì)房停地產(chǎn)笑企業(yè)鳥的投托資經(jīng)礎(chǔ)營管展理等狂行為概機(jī)制接滿意行為攜規(guī)則凳滿意行為允模式曬滿意涌等19視聽壟滿意(v勁is扣ua忘l獵sa蠟ti新sf本ac壘ti冶on，簡崖稱VS門)鈔——包括幅對(duì)房宣地產(chǎn)叉企業(yè)缺的名巴稱滿侵意標(biāo)志擊滿意標(biāo)準(zhǔn)穴色滿范意標(biāo)準(zhǔn)磁字體冊(cè)滿意洋以及嶄企業(yè)刺、產(chǎn)送品的雁應(yīng)用拜系統(tǒng)沸滿意匠等20產(chǎn)品您滿意(p姜ro械du階ct肉s穴at貢is馬fa輩ct舊io艦n，簡松稱PS床)升——包括詠對(duì)房蟻地產(chǎn)星企業(yè)蜻的質(zhì)凍量滿頃意產(chǎn)品論功能批滿意產(chǎn)品晝的外攤觀造朗型滿垃意產(chǎn)品距的特證色滿析意產(chǎn)品煮的價(jià)宮格滿蘿意等21服務(wù)弊滿意(s踩er異vi胡ce勒s恰at宴is閃fa奸ct顫io荒n，簡托稱SS修)堵——包括礎(chǔ)對(duì)物赤業(yè)的遞售后胖管理鑄滿意保障塵體系詞滿意物業(yè)束完好鉗整體印性的謹(jǐn)滿意顧客會(huì)方便促性的隸滿意顧客益情緒陜的滿晨意環(huán)境壁的滿謝意等22三、狹營銷孤理論疫的總幣結(jié)23營銷議的本顏意是齒通過析各種笑方法卷，用玩最快預(yù)的速師度實(shí)減現(xiàn)既煉定的挖長短逝期銷嗽售目錢標(biāo)這種轟目標(biāo)歷的實(shí)咐現(xiàn)，扣依賴給于終叢端消旦費(fèi)者劣的購姜買在他走們面自臨諸賊多選斗擇的嗚今天米，我徑們憑裳什么慈讓他堂們購優(yōu)買我恩們的疼產(chǎn)品姑，而貫不是軌別人扯的產(chǎn)夸品這是好營銷凝需要炊回答圓的最暈為核仆心的院問題24現(xiàn)代涼營銷爛理念棵的核醫(yī)心，斤就是筋注意屋消費(fèi)令者，細(xì)而不族是讓小消費(fèi)癢者注動(dòng)意這種蘋注意該應(yīng)是諷在產(chǎn)淹品研際發(fā)前謀就開央始的釀注意君，而納不是魚產(chǎn)品誓呈現(xiàn)爭后的舊注意25我們蟲所做拍的，見就是服打造核一種址客戶辨真正笨需要?dú)У?，僵而市?jù)場上弊目前曬并不里能提佛供的斧產(chǎn)品然后暖讓他盛們請(qǐng)寬求我限們把負(fù)產(chǎn)品鄰賣給伯他們26我們艱所追鉗求的兼，就散是在薦很少遣廣告枯，甚個(gè)至是木沒有緞廣告羞的情升況下責(zé)，實(shí)唯現(xiàn)產(chǎn)也品的供快速諒銷售并且碧在消蜘費(fèi)者旱使用拉產(chǎn)品弟的過堡程中爽，獲侄得對(duì)類產(chǎn)品低品牌由的持悲續(xù)滿克意度烈，以楚及對(duì)根生產(chǎn)幣企業(yè)低的持宜續(xù)忠彼誠度27這是紅房地籍產(chǎn)策沒劃尤其寸是房準(zhǔn)地產(chǎn)囑前期鼻策劃所要落追求水的目脹標(biāo)28第二棍篇：戶房地監(jiān)產(chǎn)前仆期策修劃的凈程序誤與方朝法29本次鍬溝通啄所論孔述的唐房地練產(chǎn)前鴿期策持劃，妻是指鉆土地爭獲得鏟以后茄，規(guī)漁劃設(shè)紀(jì)計(jì)完擔(dān)成之她前的灰策劃它不私包括宰在土怨地購肝買前猴的對(duì)坡土地痰投資努機(jī)會(huì)慶評(píng)價(jià)堂，及撐土地姥獲得邪之后形的營燈銷推副廣策害劃其核戶心工匯作目喪標(biāo)是韻保證捆產(chǎn)品艦設(shè)計(jì)校切實(shí)犬滿足謝消費(fèi)慘需要胖，能芹贏得丈市場距競爭杠，實(shí)宜現(xiàn)最流佳財(cái)廚務(wù)目待標(biāo)其核盾心成婦果是叫有效穿、合慨理的《規(guī)劃儉設(shè)計(jì)鋒任務(wù)鳳書》，并東在設(shè)墨計(jì)單子位規(guī)跌劃設(shè)敘計(jì)期招間進(jìn)山行有胃效的慕溝通胖與指昆導(dǎo)房地像產(chǎn)前閉期策員劃的輝界定30房地揉產(chǎn)前磁期策腰劃的噴流程籍與工穗作內(nèi)凈容一、防項(xiàng)目牢預(yù)判項(xiàng)目溪發(fā)展根條件錫研究項(xiàng)目培競爭很環(huán)境屋研究項(xiàng)目澇價(jià)格賀定位二、逃項(xiàng)目墾定位目標(biāo)電客戶經(jīng)群定損位產(chǎn)品乎定位31三、大投資飽分析投資枕收益?zhèn)麥y(cè)算經(jīng)濟(jì)飯指標(biāo)殖調(diào)整產(chǎn)品禿組合崇建議四、抖物業(yè)哀發(fā)展拼建議產(chǎn)品犁發(fā)展決總體肢思路產(chǎn)品婆形象睛要求產(chǎn)品蓮創(chuàng)新婆說明32一、堪項(xiàng)目駐預(yù)判嗚的內(nèi)膚容與桂方法1、項(xiàng)仔目發(fā)役展條若件研嚼究基地弟條件土地顧成本周邊棄配套行業(yè)耍形勢(shì)企業(yè)爛戰(zhàn)略根據(jù)般以上池發(fā)展撓條件默，概酬括出袖企業(yè)罪基本棋的產(chǎn)蹄品形針態(tài)，嗓確定項(xiàng)目兼發(fā)展協(xié)大的痕方向斗（重劉點(diǎn)是群產(chǎn)品骨的大珠致形給態(tài)和昌項(xiàng)目仁最低唉價(jià)）（一周）項(xiàng)極目預(yù)嚷判的稈內(nèi)容332、項(xiàng)賠目競惡爭環(huán)墓境分失析競爭嗚項(xiàng)目客戶絕特征產(chǎn)品舍特征價(jià)格家特征營銷培特征根據(jù)潔競爭米環(huán)境魚特點(diǎn)擇，尋貞找市帶場競鉆爭空取白點(diǎn)變或機(jī)格會(huì)點(diǎn)議，對(duì)胃上一捷階段孝確定悠的發(fā)析展方倆向與擇思路槍進(jìn)行消細(xì)化虹，形嘆成具仿有市警場競蹤蝶爭力陰的預(yù)販判定扔位（及關(guān)鍵彎是產(chǎn)配品戶科型配森比和愚銷售束均價(jià)鵲）34為什抵么要匠預(yù)判策劃躺必須咳在一桐定的銀框架御下開仿展，維對(duì)任肥何方否向都名進(jìn)行點(diǎn)考慮眠不太香可能房地尿產(chǎn)項(xiàng)扭目發(fā)震展實(shí)耗際上券受很旅多條族件的另制約其中洪兩個(gè)羽最為倦主要候的約林束，撕一個(gè)對(duì)是土晌地條煉件，沒另一境個(gè)是面土地礎(chǔ)成本項(xiàng)目括發(fā)展母必須牽在滿拿足這剛兩個(gè)卡條件添的前團(tuán)提下嫌開展（二虹）項(xiàng)梁目預(yù)截判的比理解35怎樣現(xiàn)進(jìn)行倉預(yù)判根據(jù)廢地塊顫位置蘆，確泄定未末來的欲產(chǎn)品繡基本倦屬性根據(jù)羊控規(guī)湯指標(biāo)聯(lián)，確鍬定未次來的拐產(chǎn)品曾大致側(cè)形態(tài)根據(jù)蜜成本團(tuán)指標(biāo)舞，確統(tǒng)定未畝來的僻產(chǎn)品再大致簽價(jià)格36預(yù)判鴿要回澇答的襖問題項(xiàng)目橫是以創(chuàng)什么公價(jià)格在什擴(kuò)么時(shí)暴間出牛售的什么乖樣的優(yōu)產(chǎn)品37主要還經(jīng)濟(jì)披技術(shù)爬指標(biāo)位置粗：青撓城前化山容積免率：0.汗4限高壯：10米建筑敏要求憲：坡利屋頂?shù)貎r(jià)伙：60萬元/畝（三唉）項(xiàng)鍬目預(yù)焦判的郊案例盡一：螺青城肯山某智項(xiàng)目38這塊緩?fù)恋貐^(qū)的大患概發(fā)京展方罷向是中怎樣納的？39容積你率0.私4：介識(shí)于完嶺全獨(dú)環(huán)棟別辦墅與易完全界聯(lián)排僅別墅分之間知的產(chǎn)擔(dān)品限高10米、悟坡屋滅頂：貢三層橋建筑地價(jià)60萬元/畝：搞樓面呢地價(jià)22蛙50元/平米沫，綜卷合成胃本45五00元/平米青城頃前山西：第蜜二居藍(lán)所回答躬：40項(xiàng)目鎮(zhèn)應(yīng)該扎是一咱年后萬銷售贏的銷售弊均價(jià)的在55紋00元以慢上的獨(dú)棟抹、雙謝拼、歌多拼軋別墅烈相組退合的用于燈第二斗居所筍的兩到重三層勵(lì)建筑獻(xiàn)群結(jié)果賽：41根據(jù)飾競爭習(xí)環(huán)境欣分析店發(fā)現(xiàn)砌，青血城山匯在售闖物業(yè)喚價(jià)格件主要果集中衡在60晶00元以控上和40薄00元以碰下，焰缺少素中間重價(jià)位虹產(chǎn)品同時(shí)剩還發(fā)異現(xiàn)，虎區(qū)域羞在售庸項(xiàng)目瓦戶型謀要么造過小聲，要瓜么過碑大，鉗缺乏夜中間尚戶型甚的產(chǎn)魄品因此穴，對(duì)眠本案逮來說析，如享果能罩夠提李供中腿等單跪價(jià)、顏中等球總價(jià)事產(chǎn)品單，則眼是一脹個(gè)很易少的嗽競爭乘機(jī)會(huì)根據(jù)捉競爭牙環(huán)境文分析摩的修愉正：42（1）主采要經(jīng)蟲濟(jì)技校術(shù)指少標(biāo)位置援：文榨殊院鑼片區(qū)地塊傷性質(zhì)士：住籍宅兼滅容商涌業(yè)商業(yè)伶比例勻：=<認(rèn)30駁%地塊卵面積抵：83計(jì)04平米容積詞率：6.娃0限高亂：主塑樓=<貨1盤00米，保裙樓=<踩1全6米建筑貞密度闊：=<傷50掉%地價(jià)短：11鑒60萬元/畝（四要）項(xiàng)王目預(yù)熊判的核案例字二：坊城市捉住宅維的某板個(gè)項(xiàng)劇目43這塊臟土地晴的大婚概發(fā)這展方圈向是終怎樣戰(zhàn)的？提問宅：44容積言率6.剛0：高斯層建以筑裙樓傅限高16米：織最好剃做三勇層商騾業(yè)，鵲最多盛做四享層商括業(yè)地價(jià)11樂60萬元/畝：娃樓面光地價(jià)29廚00元/平米浪，綜筑合成乏本60耀00元/平米文殊隸院片瘋區(qū)：繁城市怕住宅掃，城參市商羞業(yè)商業(yè)30芒%：商旺業(yè)面險(xiǎn)積最代多可糖做到15俱00爪0平米回答若：45項(xiàng)目連應(yīng)該史是一綿年半縮慧以后代銷售存的住宅因均價(jià)70因00元左綁右、巡壽商業(yè)窩均價(jià)90逆00元以燙上的下面忌四層妖為商反業(yè)上面切為兩厲棟塔魯樓的城市貨綜合未體結(jié)果盼：46根據(jù)止競爭款環(huán)境慰進(jìn)行露的預(yù)封判修睡正（謎略）泛：47（1）主電要經(jīng)纖濟(jì)技逃術(shù)指吩標(biāo)位置摸：金紛沙片姓區(qū)地塊復(fù)性質(zhì)姿：住筋宅用齒地地塊嫂面積換：92是14闊3平米容積舊率：2.弓6（五概）根劍據(jù)競嫌爭定摟價(jià)的護(hù)一個(gè)肅典型墊案例48（2）潛夸在競向爭樓偵盤價(jià)俘格預(yù)狂計(jì)博瑞倘新項(xiàng)艦?zāi)亢偷鹕碀澄鲌@韻是未磁來城亞西最潑有影導(dǎo)響的繩兩個(gè)追樓盤支，兩彈個(gè)樓甚盤都多臨近圍本案墻地塊這，開員發(fā)周已期會(huì)擇與本建案重蹤蝶合，曲因此燦將其盼作為世開發(fā)墾跟隨摸戰(zhàn)略凍和價(jià)絨格盯債住策繳略的問標(biāo)桿預(yù)計(jì)爛博瑞坦新項(xiàng)魯目將朱在明蠟?zāi)昵锞煲?0領(lǐng)00元/平米成的價(jià)灶格開宮第二猶期，僚金沙資西園檢明年油秋天彼會(huì)以38泡00的/平米絞的均斬價(jià)開謙第三增期。樓盤名稱今年夏天今年底明年秋博瑞新項(xiàng)目38004000金沙西園34003600380049（3）消吐費(fèi)者欣對(duì)本基案價(jià)畜格的欄認(rèn)可參程度56廁.5訓(xùn)%的被井訪者鑰認(rèn)為厚項(xiàng)目攻地塊膛未來凡售價(jià)朵在35懶00元/平米埋以上其中品認(rèn)為證項(xiàng)目蒙未來橋住宅采售價(jià)呢應(yīng)在40隙00元以序上的澇占到赤全部蠶被訪架者的18賣.1旺%根據(jù)樸競爭仗環(huán)境候定價(jià)扎得出旬的結(jié)遠(yuǎn)論，阻具有獵足夠曲的消鉗費(fèi)者礦支撐尤其繳是項(xiàng)俊目一殊期，漢如果搶產(chǎn)品達(dá)到位搭，定胸價(jià)在鉤市場擾接受亭范圍陽之內(nèi)50（4）成損都?xì)v姓年房過價(jià)上鋼漲情藍(lán)況據(jù)成購都房飲產(chǎn)管奴理局懂統(tǒng)計(jì)沈，20崇04年1-納5月市宇區(qū)商室品房研住宅柱銷售割均價(jià)讀為31疑19元/平方欠米，筑比去吧年全渴年價(jià)睡格水如平（29保23元/平方貞米）暑增長19誤6元/平方劃米51（5）本害案住疊宅各牛期價(jià)成格預(yù)腦判成都劫房價(jià)撈今年1-創(chuàng)5月比蒸去年幣全年惜上漲19知6元/平米才，假威設(shè)以20癢0元/平米津的漲黎幅持翠續(xù)三蘆年本案球的實(shí)剪際開筒盤時(shí)黨間應(yīng)伶在明放年下涼半年本，主暗力銷熟售期重應(yīng)在20恢06和20絕07年，句在20密08年完賽成銷匯售則項(xiàng)譽(yù)目在20告05、20賣06、20套07、20著08的預(yù)垃計(jì)銷安售均甩價(jià)分擊別為36趕00、38唱00、40紙00、42格00元/平米不考拿慮體贊量的梯加權(quán)尖因素代，則范整個(gè)射項(xiàng)目跪的銷答售均慶價(jià)為39宇00元/平米據(jù)。52（6）其缸他因炭素對(duì)傭未來須價(jià)格鏈的影臟響以上攜是基統(tǒng)于產(chǎn)所品本萄身與鏈競爭僑環(huán)境尼的定尾價(jià)策宋略，途實(shí)際速執(zhí)行默價(jià)格恐可能利會(huì)高旗于此綿，原餡因如壤下：土地羊稀缺冷性。渡成都陡人購瞞房首帶選城肯南，貿(mào)其次袋就是壺城西籌，城遠(yuǎn)西可肥供應(yīng)幼土地續(xù)有限潮，難鑼以滿鍵足大東量購翠房要雄求，英供需辨差異健會(huì)使己房價(jià)錘上升酷速度耀加快城市司發(fā)展患。成仁都作鴿為區(qū)耀域性鄭中心巡壽城市屆，會(huì)納有一秤輪快逃速發(fā)泄展的稻過程暖，城陸市化昏進(jìn)程卻加快隨會(huì)拉遺升房她地產(chǎn)減發(fā)展?jié)q，從橋而會(huì)復(fù)有一宮波房殘價(jià)加果快拉塵升的昏行情區(qū)域帽發(fā)展勵(lì)。青遲羊新辣區(qū)的亂發(fā)展亭會(huì)使摔地塊牲未來各不再強(qiáng)邊緣悶化，吃丁字句路口芝的改之變本嫁身也懸會(huì)提魄升地貪塊價(jià)更值，遭加之太片區(qū)汗配套跨越來疊越成棕熟，崖以及惰金沙羞公園類的興盜建，課還有雪片區(qū)幟園林濟(jì)景觀頭的規(guī)敲劃等婆，都鳳會(huì)使旦本案唯住宅摧價(jià)格影得到圓提升53（7）修兔正后獎(jiǎng)對(duì)住博宅未侮來價(jià)岔格的易預(yù)計(jì)綜上黑所述壘，本奔案住復(fù)宅價(jià)授格可納定在39知00唱-4蓬10邀0元/平米產(chǎn)品響設(shè)計(jì)兵可參聞?wù)?9轎00元/平米午的價(jià)幸格水防平來繳考慮垂成本半安排一期鳴規(guī)劃劇設(shè)計(jì)陪可按36抵00元/平米忘的均候價(jià)來違反推押成本54二、船項(xiàng)目花定位取的內(nèi)蹄容與近方法目標(biāo)扁客戶紫群定憲位產(chǎn)品意定位項(xiàng)目棋定位摩就是倘在前予期預(yù)乏判的框基礎(chǔ)飛上，宜結(jié)合價(jià)消費(fèi)彼者需闖求進(jìn)孩行驗(yàn)證，球并根接據(jù)消綢費(fèi)者絕需求旺特征翁進(jìn)行委調(diào)整巖，從旬而形倚成最獵終的甜產(chǎn)品細(xì)定位瘦。（一梳）項(xiàng)丙目定縱位的塌內(nèi)容551、目江標(biāo)客更戶群具細(xì)分市場籌上的竟物業(yè)冶消費(fèi)來者，歪大概搭可以用分為樣幾類貝？每一也類的串規(guī)模推總量文、人鹿口特丈征、膚經(jīng)濟(jì)冶水平饅各是遞怎樣醉的（二撐）目鍛標(biāo)客找戶群帥定位562、目紅標(biāo)客閱戶群改選擇在這怎些類戲別的待客戶巷中，盈哪些猶客戶航是我修們希斑望面解對(duì)的觸，哪芹些是籃我們把不希另望面瀉對(duì)的在這因些客洋戶中發(fā)，哪悟些是猾最有串可能棒購買頂我們問的產(chǎn)內(nèi)品的膏，哪拆些是著不太護(hù)可能梨購買笨我們鏈的產(chǎn)瓦品的573、目浩標(biāo)客械戶群享定位我們態(tài)最終越?jīng)Q定趙瞄向景哪些煙人群玩？這些籃人群泄的詳啄細(xì)特總征是樸怎樣候的？通過摔怎樣乒的方炭法，赴我們頂能夠果找到枯這些贏人群些？581、需生求調(diào)銷查的希方法定性繩調(diào)查消費(fèi)牢者深債度訪埋談焦點(diǎn)禾小組離座談紋會(huì)專家嘉深訪（三貌）需主求調(diào)贈(zèng)查的槍方法限與手郊段定量蘆調(diào)查概率禽抽樣狀入戶危調(diào)查非概鄭率抽母樣入漠戶調(diào)欣查攔截鋸訪問電話倒訪問問卷倍郵寄593、需遍求調(diào)籮查的煙程序?yàn)V與方殃法首先銳要準(zhǔn)扯確地糠描述遣目標(biāo)竟消費(fèi)元人群骨的特注征，失確定凍甄別羽條件禿，設(shè)充計(jì)問卻卷其次欠研究截客戶跟群的辨分布懷區(qū)域凍，以仇及有慢效的糠訪問榴途徑監(jiān)，設(shè)伐計(jì)抽槐樣方分法通過刃定性責(zé)與定坡量相徐結(jié)合棒的方嘉法，酬對(duì)目昂標(biāo)客箏戶進(jìn)繞行訪庫問604、需唱求調(diào)械查的陜質(zhì)量峽控制紛手段對(duì)入畝戶調(diào)拍查，論通過閥訪問倦員控場制、灣問卷演邏輯仰陷阱恰、電啦話回雁訪來半控制對(duì)攔趁截訪瘡問，危主要帽是督呼導(dǎo)的星現(xiàn)場昌監(jiān)督懇與控傅制對(duì)焦的點(diǎn)小肯組座左談會(huì)效，主襖要是至對(duì)與坊會(huì)人汁員的真條件哭甄別東來控諒制615、需危求調(diào)尺查的發(fā)實(shí)效鋸性真正痕對(duì)消辟費(fèi)者殘的有豪效把稀握，災(zāi)應(yīng)該半是客隊(duì)?wèi)纛A(yù)脂約登智記時(shí)但在服這一乞階段凡，產(chǎn)尖品設(shè)哄計(jì)已羅經(jīng)完授成，公產(chǎn)品徹更改呼基本琴?zèng)]有丸可能要?？茸C產(chǎn)呈品設(shè)喝計(jì)充筆分體穿現(xiàn)消缸費(fèi)者灘的要呆求，溝就必?fù)眄氃谑吃O(shè)計(jì)饒委托伏之前選完成成對(duì)消玻費(fèi)者渠的調(diào)蝴研626、需務(wù)求調(diào)蒜查的時(shí)連續(xù)示性對(duì)消促費(fèi)者享的調(diào)噸查是魂分幾品個(gè)階聾段來倘實(shí)現(xiàn)鐵的首先舊是意海向調(diào)傘查階歷段，業(yè)即對(duì)脅形成史預(yù)判噴的項(xiàng)笑目進(jìn)彎行驗(yàn)掀證式安調(diào)研其次員是深炊入調(diào)兇研，薦對(duì)消荷費(fèi)者嫂的目跡前居蓬住條薦件、虧物業(yè)綠消費(fèi)薪特征顛、地非塊測(cè)徒試、幻玉物業(yè)碑購買于目的技、背糊景資暫料等旺進(jìn)行礙詳細(xì)灘的調(diào)斗研當(dāng)產(chǎn)雞品形憑成初內(nèi)步設(shè)笑計(jì)方碰案后休，進(jìn)歇行產(chǎn)哲品測(cè)呢試631、目鬧標(biāo)客膏戶群六細(xì)分出說明進(jìn)行貼目標(biāo)傲客戶網(wǎng)群細(xì)溫分的因指標(biāo)槳有很叫多種卷，但貸就住濟(jì)宅產(chǎn)竟品來脖說，辯目標(biāo)暮客戶怠群細(xì)蝴分有婚三個(gè)貨指標(biāo)傾比較峰有效鎖，即事工作甘地、班收入招、年剖齡本項(xiàng)悅目目騾標(biāo)客備戶群您細(xì)分志主要舞根據(jù)豆定價(jià)徒來推鏈算月展均還乞款額圾，再拐根據(jù)癥經(jīng)驗(yàn)處數(shù)據(jù)谷來推妄算能拳夠承次擔(dān)該量月均寒還款板額的郊家庭腥年收次入，殖以收總?cè)胫柑?biāo)來因區(qū)分工目標(biāo)盛客戶縣群（四蝴）目汗標(biāo)客領(lǐng)戶群六定位個(gè)的案培例一袍：642、根覆據(jù)承使付能差力推鑰算的狂目標(biāo)恨客戶等收入盟水平月（一食期）戶型面積單價(jià)總價(jià)貸款本金月均還款家庭月收入家庭年收入8036002880002304001525381345750100360036000028800019074768572101203600432000345600228857206864014036005040004032002670667580100653、根難據(jù)承刮付能慚力推抓算的規(guī)目標(biāo)銷客戶線收入記水平弄（末索期）戶型面積單價(jià)總價(jià)貸款本金月均還款家庭月收入家庭年收入8042003360002688001780445053400100420042000033600022255563667501204200504000403200267066758010014042005880004704003114778593420160420067200053760035608900106800664、根陶據(jù)承悅付能耐力推脹算的悅目標(biāo)腳客戶喜收入般水平偉（全生案）戶型面積單價(jià)總價(jià)貸款本金月均還款家庭月收入家庭年收入8039003120002496001653413349590100390039000031200020665165619801203900468000374400247961987437014039005460004368002892723086760675、根倘據(jù)收塊入界社定的償本案曲目標(biāo)揪客戶壁群就本譯案一夠期來說企，目解標(biāo)客棍戶群露的家饑庭年批收入六應(yīng)在45況,0脅00元以壺上就本爛案最瀉后一躁期來遍說，發(fā)目標(biāo)遼客戶捆群的校家庭己年收秩入應(yīng)辟在53磚,0跪00元以狗上就項(xiàng)趨目全闊案來撓說，玩目標(biāo)劈燕客戶恨群的胃家庭把年收驅(qū)入應(yīng)肝在50黎,0歲00元以倦上68主力目標(biāo)客戶群重要目標(biāo)客戶群輔助目標(biāo)客戶群目前居住區(qū)域一環(huán)以內(nèi)一環(huán)以西城北、城南、城東年齡31-4025-3041-50家庭同住人口32/45家庭年收入5-7萬元7-12萬元4.5-5/12萬元以上職業(yè)個(gè)體經(jīng)營者專業(yè)技術(shù)人員私營業(yè)主/經(jīng)理人員距工作地距離自行車30分鐘以內(nèi)車程汽車30分鐘以內(nèi)車程更遠(yuǎn)范圍婚姻狀況已婚有18歲以下小孩已婚成年子女同住已婚6、目狐標(biāo)客起戶人封口統(tǒng)莊計(jì)特勺征69（1）目材標(biāo)客幻玉戶最霸喜歡堵的十靈個(gè)形殿容詞7、目忘標(biāo)客鋪戶心墾理與蜜行為眉特征以上年是被左訪者全最喜適歡的姥十個(gè)籃形容演記號(hào)冰，比叛較能鋤代表參目標(biāo)朱客戶漠群的顛心理景與行艙為傾堂向，明應(yīng)作惠為靈倘魂和性主線物貫穿炊項(xiàng)目龍發(fā)展浩的全傷部編號(hào)最喜歡的詞匯百分比1真實(shí)的6.82快樂的5.13溫暖的4.84隨和的4.45親切的46沉穩(wěn)的47安全的3.58年輕的3.39新穎的3.210友善的3.270（2）目翠標(biāo)客名戶了餓解房魚地產(chǎn)逼信息促的渠庫道由以上毫調(diào)查設(shè)結(jié)果交可知吧，目楚標(biāo)客蜻戶人割群了竿解房欄地產(chǎn)薦信息賊的主羞要渠胡道是待口碑愿相傳黑和房秩交會(huì)州，這控些需閱要在特營銷鈔推廣境上予頸以關(guān)霸注71（3）目鏟標(biāo)客歐戶報(bào)顆紙閱舅讀習(xí)款慣目標(biāo)槽客戶景群最竊經(jīng)常吼看的椒報(bào)紙玻是《成都掏商報(bào)》，其說次是《華西臂都市襪報(bào)》和《成都狐晚報(bào)》，這扛些報(bào)衛(wèi)紙應(yīng)賠作為依未來怕廣告席投放描的首拿選72（4）目父標(biāo)客屑戶期雪刊、估電視男接觸狗習(xí)慣目標(biāo)查客戶得群最繞經(jīng)常忙閱讀糧的雜濾志是《居周次刊》，其速中的鞋房產(chǎn)塵信息術(shù)是看肯得最牲多的輛欄目被訪枕者最釋?？次莸某烧摱茧娍h視臺(tái)是CD裝TV險(xiǎn)-1，最常幅看的男四川遺電視尿臺(tái)是SC俗TV室-5，最常亂看的套電視感欄目棄是新缺聞?lì)惏櫣?jié)目枕和電泡視劇735、小回高層藍(lán)產(chǎn)品盈市場船抗性爽分析從博里瑞都菜市花谷園的綿銷售尸上來向看，掉在同烤等定忽價(jià)甚綁至小對(duì)高層農(nóng)略低駐于多劈燕層的搏情況旗下，顏多層炎最先道完成崇銷售繼，尾兵盤在蛛銷的鼠基本各上都溝是小辮高層盼產(chǎn)品就小叮高層佩產(chǎn)品油本身載來說羨，頂斗層復(fù)督式比蒙較容刪易銷梅售；辦其次勇是樓緊層較素低的春容易粘銷售盾，樓粥層較垂高較扔難銷復(fù)售本案販消費(fèi)抖者調(diào)徹查中嫁，70愈%的被根訪者方傾向腳于購趣買多營層產(chǎn)頸品，酬對(duì)建暴筑高霜度越愧高的基產(chǎn)品些購買裝傾向崖性越赴低但同綁時(shí)，己有電怎梯上眾下樓蒜方便獻(xiàn)、通尸風(fēng)采墳光好慶、小薦區(qū)內(nèi)攻空地另多環(huán)福境更炊好、栗住得嫌高看魯?shù)眠h(yuǎn)暴和建疲筑質(zhì)農(nóng)量一慢般都烘較好過是被衡訪者混認(rèn)為奮小高她層住谷宅的擋優(yōu)點(diǎn)般，其再被提坦及率棉分別絹為：23怪.8茶%、22悅.6淺%、22呢.6乏%、20墾.9器%和10柳.1濤%，這論些因述素應(yīng)達(dá)作為扎未來戴營銷恰推廣私的主染訴求飾點(diǎn)746、小泳高層潤產(chǎn)品汪市場蘋抗性巾原因息分析消費(fèi)春者不越喜歡抱購買脅電梯巖公寓拾主要?dú)灮诨我韵禄顜讉€(gè)拴原因拍：電梯宅公寓昨的公酸攤大電梯玻公寓韻的物稻管費(fèi)圓高電梯害公寓玻的電厭梯維盟護(hù)維乎修權(quán)倉責(zé)不剝清電梯像公寓或高處丹的對(duì)災(zāi)視現(xiàn)煌象突團(tuán)出以上壟因素肥應(yīng)作絹為未杏來推遠(yuǎn)廣的檢主要梯規(guī)避叔內(nèi)容75三、其產(chǎn)品索定位761、對(duì)飽戶型變配比延的理點(diǎn)解戶型剝配比夢(mèng)對(duì)產(chǎn)電品的夢(mèng)成本阻與收怨益影救響不厭大但戶凳型合釘理與促否直軋接影室響消把費(fèi)者聚最終表購買棕決策因此會(huì)，戶青型安蘭配比絲式合理辦與否的，直帥接反咐應(yīng)產(chǎn)伸品適好應(yīng)市心場的名程度市場葵的問婆題不虧能依授賴設(shè)貿(mào)計(jì)單枕位實(shí)勸現(xiàn)，放必須豬靠策臭劃師你的指辛導(dǎo)完鮮成（一雜）戶活型配弄比是鬼產(chǎn)品柿定位紐奉的核宮心（新以住喉宅為窄例）772、戶抓型配眼比得愿出的熔方法競爭嗽樓盤虹的戶悔型配室比競爭妹樓盤卷消化介速度古最快鑼的戶癥型消費(fèi)尖者需考求最委多的糟戶型根據(jù)仆以上愧各因潮素，好來確臥定自錫己項(xiàng)聾目的幼戶型敲配比781、競遺爭樓喝盤戶連型比誼例樓盤名稱指標(biāo)細(xì)項(xiàng)第一主力第二主力第三主力博瑞都市花園面積（平米）135115180戶型比例40%20%15%博瑞新項(xiàng)目面積（平米）140120185戶型比例50%15%15%金沙園面積（平米）130170戶型比例50%20%金沙西園面積（平米）12211197戶型比例25%25%15%蜀風(fēng)花園城面積（平米）175160170/138戶型比例19%15%13%地塊子周邊穗在售禽項(xiàng)目不的第稻一主嫂力戶休型大垃都在13形0平米姿以上博瑞橡新項(xiàng)由目（頃未售巴）定良位為英高檔舒大盤怎，未擁來主固力戶賞型的蘋面積糾也比倉較大（二帆）對(duì)想戶型質(zhì)配比徑定位紅的案沃例：弱金沙欲片區(qū)尚某項(xiàng)盜目792、競霉?fàn)帢菢s盤最且熱銷葬戶型樓盤名稱最熱銷戶型博瑞都市花園120平米三房兩廳兩衛(wèi)金沙園130平米三房兩廳兩衛(wèi)金沙西園111平米三房兩廳兩衛(wèi)蜀風(fēng)花園城138平米三房兩廳兩衛(wèi)從各頂樓盤址的市襯場反工應(yīng)來著看，掘面積12敢0-待13耍0平米瞇的三烤房兩桶廳兩廳衛(wèi)銷箱售速項(xiàng)度最益快80723、消初費(fèi)者按戶型突需求望結(jié)構(gòu)以上紐奉是對(duì)釣調(diào)查擺有效本樣本葵（80蠶-1是60平米墓）戶饞型需誕求特夠征的汽統(tǒng)計(jì)頑表從表辨中可描以看取出，浸主流甩需求研是12濁0平米樂的三殿房兩汗衛(wèi)，遇其次退是11它0平米演的三占房兩綁衛(wèi)，鵲再次饞是80平米趙的兩勤房兩若衛(wèi)可以記看出步，目勒前住版宅市茶場供必應(yīng)戶區(qū)型偏域大，啊與主移流需飽求結(jié)獄構(gòu)存下在偏痛差金沙竊西園映的戶帝型配怪比比亦較好欲地符令合需半求結(jié)纏構(gòu)，構(gòu)是其儲(chǔ)熱銷碰的一胸個(gè)重太要支館撐814、消蜻費(fèi)者拖主力杰需求鑄結(jié)構(gòu)假如響只提戒供四基房、泳三房啟、兩士房產(chǎn)辨品，雨則消湖費(fèi)者未主力臨需求菜結(jié)構(gòu)申如上且表戶型面積（平米）比例四房兩廳兩衛(wèi)1404%三房兩廳兩衛(wèi)12029%10023%三房兩廳一衛(wèi)1009%兩房兩廳兩衛(wèi)10015%1208%兩房兩廳一衛(wèi)8012%合計(jì)100%825、消扮費(fèi)者高總價(jià)致承受席能力由上蔬圖可知鋸，80涉%的目攀標(biāo)消汁費(fèi)人兇群理站想購觀房總盟價(jià)在20桶-4漆0萬元每，能言夠承灶付41萬元衣以上凝總價(jià)茫的目商標(biāo)消象費(fèi)人客群不獅足10甚%因此所本案矛應(yīng)在游保證嘗功能惱的同嚇時(shí)，起控制爭單戶膊面積836、全亮案（盜尤其渴是一故期戶怒型）秤配比謹(jǐn)建議以上纖建議浮執(zhí)行抄的戶茫型結(jié)緩構(gòu)是濟(jì)介于都供給放與需盆求之疏間的險(xiǎn)方案抄，比熊目前氏市場門供應(yīng)違的主偽力戶即型偏脹小，數(shù)但比哲市場甩需求掌的主思力戶蹤蝶型偏獻(xiàn)大這是辜出于朋項(xiàng)目陜檔次設(shè)、方恐案設(shè)馳計(jì)的千經(jīng)濟(jì)房誠性、貢競爭碎樓盤寸銷售呆情況步以及法本案銹小高謊層特音點(diǎn)的屋考慮戶型面積（平方米）比例四房兩廳兩衛(wèi)1605%14510%三房兩廳兩衛(wèi)13515%12535%11515%三房兩廳一衛(wèi)10010%兩房兩廳一衛(wèi)9010%合計(jì)100%847、戶蒸內(nèi)功切能設(shè)棵置建肉議（懶根據(jù)銷消費(fèi)訴者調(diào)觸查）序號(hào)功能間沒有必要不太必要一般比較必要很有必要1獨(dú)立儲(chǔ)藏室3%12%17%48%20%2門廳/玄關(guān)2%13%35%40%10%3保姆/工人房15%40%30%13%2%4保姆/工人房設(shè)衛(wèi)生間26%42%23%8%1%5休閑大陽臺(tái)1%6%20%54%19%6書房/電腦房1%3%14%60%22%7閣樓9%21%41%23%6%8私家車位3%12%37%39%9%戶型茫設(shè)計(jì)訪要盡補(bǔ)量考傘慮書緊房/電腦尋房、肯獨(dú)立狡儲(chǔ)藏穗室、怨門廳/玄關(guān)陽臺(tái)上要盡疤量大罪，并毛在功主能設(shè)蝦置上半體現(xiàn)捷休閑忍概念保姆輝房、扇工人殿房及蜓其衛(wèi)昏生間仰基本止不用話考慮閣樓勸僅作穗為建熱筑美我學(xué)安弄排及交項(xiàng)目旺經(jīng)濟(jì)獅性考換慮，納作為也營銷育賣點(diǎn)攜的理駁由不鄰充分85五、聚投資社策劃86投資數(shù)策劃很的根適本目播標(biāo)是萍審查拋項(xiàng)目燃定位甩，是兇否符蛾合公度司財(cái)辮務(wù)目迫標(biāo)投資顆策劃頌的成摩果應(yīng)哨是對(duì)覆樓型基配比丹提出參建議因?yàn)槎虏煌鹊臉谴傩团湟r比相摧當(dāng)于說不同慎的投采資組衛(wèi)合方外案其對(duì)揀成果雀與收弦益以鄉(xiāng)豐及回碑款速紋度都居有很除大的丸影響（一吃）投宇資策朝劃的受工作俘內(nèi)容劫與方礦法1、投肝資策藍(lán)劃的秋理解87投資齒策劃叔不是厚對(duì)定考位成系果進(jìn)院行簡造單的差計(jì)算而是跑對(duì)定撤位成困果通施過不陸同的更建筑返方案不進(jìn)行濟(jì)比較等分析以此玻來選守?fù)裢跺a入最夢(mèng)少、狀收益趴最高唉、回?cái)】钭钍靠?、奸風(fēng)險(xiǎn)水最小賴的方阿案是前艙期策氣劃的輛最后匆一把圍尺子繪，具池有一慚票否朗決權(quán)2、投嫂資策醉劃的率方法881、經(jīng)良濟(jì)測(cè)友算基遠(yuǎn)礎(chǔ)指玻標(biāo)：土地梨成本忠，30萬元/畝，鋸按容正積率1.副71計(jì)算陸，樓控面地伸價(jià)約州為26臉3元/平米前期韻工程健費(fèi)，90元/平米儲(chǔ)（地慌上建達(dá)筑面私積）基礎(chǔ)仁設(shè)施坑建設(shè)敘費(fèi)，22障0元/平米饞（地冊(cè)上建屢筑面蒜積）政府銹征收陡的稅夫費(fèi)，15農(nóng)0元/平米綢（地敬上建像筑面放積）分?jǐn)偲魑词壅噹炫龀杀竞?0份0元/平米刺（地婦上建奶筑面駕積）（二汪）案爺例一社：合吸肥金雙色池遵塘樓由型配返比建宴議892、容累積率應(yīng)可不杜可以匹不做偽滿？發(fā)展物業(yè)內(nèi)容低層住宅全部多層全部小高層容積率0.751.301.71住宅建筑面積（95%）88163141060200471建筑密度19.3%18.7%17.5%利潤總額（億元）按即期價(jià)格測(cè)算1.001.041.09按未來價(jià)格測(cè)算1.621.341.80由上各表可掛以看震出，捏三期積如果雨不把檢容積細(xì)率做索足會(huì)珍損失鈴一部是分利含潤按即拔期價(jià)謊格測(cè)啄算，傾項(xiàng)目據(jù)全部鴉做多言層會(huì)賄損失50背0萬元送凈利齊潤按未陽來價(jià)度格測(cè)衣算，菠項(xiàng)目咸全部絞做多佛層會(huì)朵損失46叮00萬元挺凈利做潤因此多，我各們認(rèn)防為，范金色射池塘龍三期門應(yīng)該蛇按照殖滿容儉積率抹方案胞進(jìn)行猛考慮那么辟，可占不可瘡以全沖部安刪排疊岸加別撐墅或酒多層墳住宅制呢？兆以下海是相移應(yīng)測(cè)隊(duì)算：903、滿帝容積農(nóng)率情嚴(yán)況下奔應(yīng)優(yōu)準(zhǔn)先發(fā)仔展哪聰種物驢業(yè)？內(nèi)容超高層高層小高層多層低層前期工程費(fèi)9090909090基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)220220220220220政府征收的稅費(fèi)150150150150150分?jǐn)偽词圮噹斐杀?00300300300300建安工程費(fèi)2000160012009001000樓面地價(jià)263263263263263單方成本合計(jì)30232623222319232023單方銷售收入39803740350036004666單方毛利潤9571117127716772643由以弊上分孔析可接以看稈出，耳各類毅型物鋒業(yè)的泰單方安盈利墻能力倒是不喜同的州，基應(yīng)本是挎隨物骨業(yè)垂毯直高割度的臂增加葛而下縱降。遍因此滿，層聞數(shù)越弦低的銜物業(yè)哈越應(yīng)片該優(yōu)避先發(fā)選展914、從宮經(jīng)濟(jì)抓合理紙性考窗慮三別期物蛇業(yè)組宵合通過鉗經(jīng)濟(jì)雄測(cè)算狹，我聚們可治以總越結(jié)以該下幾百點(diǎn)：三期屠地塊辦全部務(wù)用來買發(fā)展顆疊加讓別墅茫最不震經(jīng)濟(jì)欄的，匙同樣文，全粒部發(fā)賞展多吩層住茅宅也史不經(jīng)瞇濟(jì)。礎(chǔ)這主慮要是熄因?yàn)槭馔恋馗≡鲋祲ㄊ找嫣贻^大豪，需鞏要在階較多教的物賞業(yè)上屢實(shí)現(xiàn)繼出來在項(xiàng)揉目做臨足容姐積率勞的前吐提下管，優(yōu)帥先發(fā)浸展低奮層住籮宅是碎最經(jīng)年濟(jì)的兄，其離次是雨多層抵住宅防，樓堤體越除高，陽盈利懼能力寬越差但因參建筑么密度圣與容吃積率行做滿泛要求填，項(xiàng)等目只腦能平恐均做8層左鉆右，滅低的輕太多萄，高思的也竭就太規(guī)多。偏增加廁的利懇潤也療會(huì)損岸失掉喘。二板者需稅要平忽衡92六、鎮(zhèn)物業(yè)追發(fā)展顆建議93物業(yè)著發(fā)展遮建議垂主要握是根貨據(jù)投戰(zhàn)資策圓劃的族基礎(chǔ)零，給欄出項(xiàng)守目的叔產(chǎn)品壁安排在這廳一過達(dá)程中嗎，需排要融裙入建齒筑策濃劃的狹一些令內(nèi)容績與方銷法因此秒，從皂這一勢(shì)意義堵上說濟(jì)，策綱劃師影必須廈懂一涂些規(guī)裝劃與棋建筑扭的知作識(shí)（一路）物憶業(yè)發(fā)陜展建怒議的創(chuàng)內(nèi)容參與方籃法941、從頸規(guī)劃睛合理澡角度屆來看（1）地剝塊主膨要經(jīng)冊(cè)濟(jì)技蒜術(shù)指練標(biāo)：地塊名稱占地面積建筑面積容積率東地塊971371578221.62西地塊26600532002.0總體1237372110221.71（二介）物值業(yè)發(fā)良展建蒼議的刊案例陸：合天肥金催色池董塘三惑期95（2）全倉部發(fā)犁展小召高層各時(shí)的腐建筑楊密度建筑形式層數(shù)面積百分比建筑面積基底面積三期占地建筑密度小高層11.595%2004711743212373717.5%公建2.55%105514220合計(jì)

100%21102221653由上恐表可剪以看欣出，抗項(xiàng)目菠三期樓全部晌發(fā)展遵小高株層時(shí)畏，建港筑密濟(jì)度僅尼為17告.5狂%，遠(yuǎn)迷低于刪控規(guī)務(wù)的23錦.5臣%，還冰有可礦繼續(xù)鑰利用羽的空文間，莫具有佛發(fā)展煎低多另層的公條件宴。以寸下是蒸典型醬項(xiàng)目雀的容扮積率標(biāo)利用寬參考96（3）典枯型案江例一崗：優(yōu)座品道春（成論都）方案一居住區(qū)用地面積224032居住區(qū)地上建面403278住宅建筑面積356911多層17%59670小高層62%219553高層22%77688商業(yè)及配套公建46367居住區(qū)容積率1.80方案二居住區(qū)用地面積224032居住區(qū)地上建面405394住宅建筑面積359029多層16%58995小高層70%251505高層14%49338商業(yè)及配套公建46367居住區(qū)容積率1.80方案三居住區(qū)用地面積224032居住區(qū)地上建面389937住宅建筑面積343571多層26%89505小高層53%180428高層21%73638商業(yè)及配套公建46367居住區(qū)容積率1.7497（4）優(yōu)雕品道潑項(xiàng)目燥簡介優(yōu)品盡道是茂成都另博瑞翻地產(chǎn)素開發(fā)眠的城影交結(jié)逮合部聞近50尺0畝大巧盤，成目前邊在區(qū)柳域板貫塊中證處于期價(jià)格向引領(lǐng)轟者地杠位，無均價(jià)48尤00元/平米濱且銷撓售迅濱速該項(xiàng)造目的秒住宅婆部分假由B+爹H主持恭，所酸示方寇案都胳是調(diào)武整方何案，枯非最紐奉終采取用方顫案從方自案上對(duì)來看斑，1.確8的容儉積率棒仍然捏發(fā)展殼了近20長%的多圈層，憑并且喬安排灶了近15膏00偶0平米蔬的中叛央綠紋化廣披場雖然腳區(qū)位震不同健，項(xiàng)聯(lián)目不驗(yàn)同，耕日照移要求姐也不里同，抽但城細(xì)郊結(jié)舉合部把謹(jǐn)慎歷發(fā)展隊(duì)電梯詞住宅淋以控弦制項(xiàng)胸目風(fēng)融險(xiǎn)的脖思路附，對(duì)教本案擁具有割較強(qiáng)瞞的參抬考意按義98（5）優(yōu)濱品道田總體旱規(guī)劃從規(guī)擇劃方箭案來安看，最建筑霧擺放塊略顯蚊擁擠礦，但15尤00云0平米楊的中詞心綠哨化廣蜜場，風(fēng)為全酬盤的共銷售和提供瓶了有課力支張撐§99（6）典席型案失例二鄙：金供沙西悼園（穩(wěn)成都片）總凈扶用地休面積巨（未碰含代咳征地胃和公遷共綠坡地）瓜：24抬4.強(qiáng)25畝總建頃筑面銜積：29乓49誰00韻㎡其中蜓：衫地上頸：26約61期80獵㎡住宅羊：20判03科00娘㎡商業(yè)放：65扶88拆0㎡（含生配套膛的派明出所皺、醫(yī)凍院）容積弱率：1.照63總戶倒數(shù)：16許4210甚0金沙界西園馳是由紙成都脆置信另房產(chǎn)次旗下嗎的宏脊信公望司職毛業(yè)經(jīng)金理人此隊(duì)伍域開發(fā)帶的項(xiàng)悉目，20啄04年上定半年名開盤果，一卸期以34抹00元/平米田的均傲價(jià)，艦開盤礦當(dāng)天渠即完虎成銷布售項(xiàng)目線以川滑西民艇居為犁建筑竟特色糕，以滿金沙投遺址睜為依僻托，久全部宰安排繞多層旅住宅容積準(zhǔn)率為1.某63，接糕近本香案容喚積率橫水平該項(xiàng)甚目全筒部安煩排多菜層是畏迫于靜控規(guī)辣要求泥，但偷在如膛此高據(jù)的容藥積率炒做實(shí)刷現(xiàn)建擴(kuò)筑擺閣放并牢被市葵場認(rèn)鳴可，鐮對(duì)本肚案具桃有參嶄考意醫(yī)義（7）金境沙西則園項(xiàng)鼓目簡衛(wèi)介10靠1（8）金農(nóng)沙西近園總移體規(guī)干劃因控迫規(guī)要效求，福建筑拍物只重能按獸行列萌式擺裳放，屈但中話心景疤觀呈喪線性滾安排此的規(guī)吊劃方座式，航仍能潔保證塞每戶毅景觀絹的均街好性10互2因此很，從深規(guī)劃下的豐噴富性貼來考視慮以虎及空發(fā)間的篇富足風(fēng)程度察來說宵，金焰色池貪塘三蜜期可眠以安寧排部桃分低懂層和輸多層同時(shí)嬸，三茶期距漸離董殃鋪水兆庫和援植物識(shí)園較蛾近，躬為充葛分利撐用景蠶觀資府源，授提升棗項(xiàng)目間品質(zhì)掉，可廊在臨晝景側(cè)制面安扇排高姜層甚州至超壟高層項(xiàng)目閘三期莫具有昌山地藥特征舌，山見地建慌筑最躍為出薪彩的真是低炮層建已筑，朵因此傭三期像可適贊當(dāng)考什慮部畜分低谷層住龍宅雖然醫(yī)有以薄上各搞種物乓業(yè)的仰安排聲，但轟因容技積率形特征攪，三章期物端業(yè)只毅能以騙小高山層住冬宅為嘆主也就棄是說糞，從限規(guī)劃瓶合理惡角度環(huán)來說游，金氏色池仇塘三沒期應(yīng)裕是高到層、賓小高螺層以落及低別多層輛的組積合（9）從統(tǒng)規(guī)劃瞎合理必角度送看三虜期物即業(yè)組釣合10冠32、從懷經(jīng)濟(jì)例合理憂性來絹說（1）經(jīng)骨濟(jì)測(cè)覆算基妄礎(chǔ)指朝標(biāo)：土地跌成本顧，30萬元/畝，示按容樓積率1.武71計(jì)算團(tuán)，樓眉面地灣價(jià)約縱為26康3元/平米前期薦工程條費(fèi)，90元/平米好（地泊上建周筑面瓦積）基礎(chǔ)總設(shè)施誓建設(shè)遭費(fèi)，22扯0元/平米燥（地概上建修筑面爪積）政府園征收愈的稅紐奉費(fèi)，15氧0元/平米催（地繩上建儲(chǔ)筑面伐積）分?jǐn)偺臀词劭总噹熳莱杀緮溃?0笑0元/平米號(hào)（地童上建耗筑面掠積）10許4（2）容針積率白可不復(fù)可以貫不做昆滿？發(fā)展物業(yè)內(nèi)容低層住宅全部多層全部小高層容積率0.751.301.71住宅建筑面積（95%）88163141060200471建筑密度19.3%18.7%17.5%利潤總額（億元）按即期價(jià)格測(cè)算1.001.041.09按未來價(jià)格測(cè)算1.621.341.80由上路表可學(xué)以看于出，顏三期攝如果個(gè)不把壇容積康率做暴足會(huì)路損失默一部誘分利政潤按即泰期價(jià)針格測(cè)掃算，涼項(xiàng)目陜?nèi)壳龆辔g層會(huì)夕損失50蜘0萬元頓凈利政潤按未躺來價(jià)汽格測(cè)結(jié)算，康項(xiàng)目她全部醬做多羨層會(huì)瓦損失46定00萬元艇凈利堅(jiān)潤因此承，我洽們認(rèn)結(jié)為，還金色喝池塘更三期藍(lán)應(yīng)該脾按照慨滿容跪積率教方案姐進(jìn)行若考慮那么錯(cuò)，可紀(jì)不可型以全害部安姿排疊灶加別忍墅或激多層羅住宅賓呢？頓以下屑是相耍應(yīng)測(cè)忽算：10稱5（3）滿詳容積眾率情衣況下手應(yīng)優(yōu)錫先發(fā)埋展哪率種物咳業(yè)？內(nèi)容超高層高層小高層多層低層前期工程費(fèi)9090909090基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)220220220220220政府征收的稅費(fèi)150150150150150分?jǐn)偽词圮噹斐杀?00300300300300建安工程費(fèi)2000160012009001000樓面地價(jià)263263263263263單方成本合計(jì)30232623222319232023單方銷售收入39803740350036004666單方毛利潤9571117127716772643由以姑上分亞析可候以看漆出，奶各類藍(lán)型物翠業(yè)的封單方越盈利剪能力保是不邪同的泥，基館本是具隨物脖業(yè)垂靜直高特度的蠢增加懷而下顯降?；我虼睡?，層她數(shù)越另低的胃物業(yè)船越應(yīng)栗該優(yōu)唐先發(fā)啟展10嫌6（4）從家經(jīng)濟(jì)仰合理陽性考脂慮三慌期物爽業(yè)組萌合通過客經(jīng)濟(jì)運(yùn)測(cè)算烘，我挖們可練以總送結(jié)以籍下幾蹤蝶點(diǎn)：三期暖地塊卵全部饞用來奴發(fā)展運(yùn)疊加蛋別墅棉最不帽經(jīng)濟(jì)趟的，消同樣建，全講部發(fā)針展多傭?qū)幼∑拚步圆唤?jīng)坡濟(jì)。固這主爬要是寸因?yàn)槠恋貢裨鲋德墒找嫒葺^大貢，需俊要在纏較多化的物蠅業(yè)上緞實(shí)現(xiàn)熄出來在項(xiàng)咽目做狐足容巾積率恨的前啊提下斃，優(yōu)釋先發(fā)幫展低析層住屢宅是竿最經(jīng)偉濟(jì)的柿，其剩次是黃多層例住宅連，樓勉體越序高，咬盈利口能力增越差但因乘建筑快密度灑與容過積率炭做滿奧要求圖，項(xiàng)基目只勤能平首均做8層左黎右，臭低的觸太多弟，高充的也嗓就太區(qū)多。脫增加殲的利奔潤也疼會(huì)損臂失掉禾。二歡者需攤要平洗衡10它73、從索需求惜角度案來說（1）潛秀在目攻標(biāo)客航戶群熄的產(chǎn)秩品偏勤好：33210握8以上禁調(diào)查躺對(duì)象敬必須案具有散兩個(gè)骨最為獎(jiǎng)主要圍的條雖件，貌一是龜個(gè)人光月收進(jìn)入≧25輛00元或秤家庭左年收稿入≧45存00組0元；鉆二是昨未來3年具卸有購緒買住描宅的藝可能孕性從調(diào)棒查結(jié)外果來意看，見多數(shù)猶被訪洞者傾貢向于遭購買家多層皂住宅薦，約饑占總毒被訪擊人數(shù)準(zhǔn)的58梳%就電競梯公卷寓來襖說，旋小高俱層住榴宅更轟受歡嚷迎，傷傾向尼購買麗的人摩群約塌占總動(dòng)被訪狼人群就的23瓣%，而歪傾向般購買輸高層宏住宅墓的只左占總燦被訪秩人群占的12掀%其中螞，傾匙向購營買花涼園洋栽房和足聯(lián)排斃別墅新的人阿群占惱總被恢訪人活群的6%（2）消喚費(fèi)者倦對(duì)多狡層住考宅的秧傾向盒性較太強(qiáng)10秤9（3）消顫費(fèi)者財(cái)對(duì)電種梯住摸宅的念抗性胖較大消費(fèi)伍者對(duì)舒電梯規(guī)住宅皆的長賢期費(fèi)例用最痛為敏久感，法如物顧業(yè)管舊理費(fèi)陰和電宜梯維鵲護(hù)費(fèi)搞；相對(duì)列來說挑，消各費(fèi)者黎對(duì)一余次性揭費(fèi)用朋不很分敏感語，如棵公攤枝大等拘；較多陣消費(fèi)肥者認(rèn)腰為電宋梯公憲寓是鍛高檔冷住宅古，價(jià)處格會(huì)帝比較殿貴，春這一撲點(diǎn)可炮通過女價(jià)格基策略待進(jìn)行并解決其中鏈約六蕉成的樓被訪虹者認(rèn)剛為電掌梯不憤安全愛，這尾一比歪例較侄成都柔等城桃市要固高，桌消費(fèi)為者對(duì)大電梯帝自身叔故障籍、停墾電、紡發(fā)生蓮意外斗災(zāi)害割、電璃梯作次案等可的心用理恐蠅懼可駝能是銀電梯從住宅占銷售共最大蹲的障千礙11拴0消費(fèi)徒者對(duì)收電梯份公寓伏的抗喪性有榜些能收夠解挪決，嚼如電拴梯住讓宅價(jià)教格貴麻；有誓些可罷以部聯(lián)分解診決，圖如公啞攤大但有涼些問憤題難似以解犁決，速如物棉業(yè)管剃理費(fèi)般、電銷梯維喪護(hù)費(fèi)漁、電高梯安旗全的睜心理讓恐懼義等，糖這些章抗性肆因素鹽短期有內(nèi)難瘦以完謊全解館決金色駝池塘肺一二這期雖啄然銷沒售一宴部分祝電梯糟住宅掙，但吊根據(jù)義調(diào)查而了解搏，這淹些人繼是喜倒歡整貪個(gè)樓霞盤，傳然后維到樓圍盤尋駝?wù)叶啻缹?，興在沒股有多脖層住端宅存授在的熱情況氣下，區(qū)被迫逝選擇概了電爺梯住灣宅由此闊可以功看出涉，合廚肥市刷場對(duì)延電梯除公寓貪的抗需性較苗大，灣對(duì)多剃層更液容易政接受章。為翅降低綿市場議風(fēng)險(xiǎn)按，項(xiàng)正目應(yīng)誰發(fā)展憂部分默多層貨住宅（4）電庸梯公鞋寓的呆市場亮抗性著短期絲式內(nèi)難如以消促化11詳1三期漲更為迎臨近譯董鋪村水庫蛇和植痕物園掀，具修有發(fā)敲展高別層觀跌景豪監(jiān)宅的覽基礎(chǔ)但從爹周邊爪項(xiàng)目褲銷售地來看圖，高婆層豪才宅的暢市場捎消化踐壓力尚較大比較籌典型霞的是抬東海芒花園諸和新避加坡鋒花園撈城，辣兩個(gè)鏟項(xiàng)目博都是班基于喪良好料環(huán)境嫌而發(fā)源展的喚高層嫩豪宅析，產(chǎn)童品也皇都不血錯(cuò)，以但銷對(duì)售狀看況非鍵常一敵般這一蚊方面比是開秋發(fā)商誦的發(fā)梁展理產(chǎn)念與黎營銷淚操作示問題佩，另蛙一方博面也磨存在孩城市齒化進(jìn)味程以榴及消書費(fèi)觀不念難初以克步服的閣障礙根據(jù)但花園贊洋房旦業(yè)主彩座談黎會(huì)了禿解到礙的信春息，慢更多芒的高延收入速人群脊認(rèn)為佛高檔陵住宅室應(yīng)是劇親地禾、親腿水的辮低層俯建筑社，他測(cè)們對(duì)揉電梯陸住宅栗的費(fèi)述用問朱題仍哲然較挑為敏屈感，州安全甘問題牌也存困在擔(dān)苦心（5）高脆檔豪總宅的遮市場緣瑞抗性秒更大11彩2我們蔽認(rèn)為踏，最烏能體筍現(xiàn)物羊業(yè)價(jià)腳值與減檔次柱的仍糖然是農(nóng)低層強(qiáng)住宅深圳謝、上晉海等鄙城市異發(fā)展唉高層然豪宅籍之所嶄以能隱夠成寨功，我是因什為城鐮市框光架拉線得較燙遠(yuǎn)，洋選擇烏低多定層必祖須付室出交啟通費(fèi)譯用與更交通糠時(shí)間哨的代服價(jià)而就風(fēng)合肥堪的情許況來起看，敞低層貞住宅族與電盯梯住論宅的凝區(qū)位會(huì)差異薄較小但，兩兵種產(chǎn)余品的寧替代穴性較堅(jiān)強(qiáng)。碎在這癢種競勸爭過芳程中祥，高兄層豪待宅會(huì)深處于茶明顯沿的劣聯(lián)勢(shì)再加痰上電肚梯住干宅的行市場殖抗性懇，以鉤及本足案地載塊在旗城市畢中的猶區(qū)位狹等因姻素，休高層兔豪宅吳的市升場風(fēng)驅(qū)險(xiǎn)會(huì)連比較村大，盆銷售后周期全會(huì)比道較長（6）項(xiàng)有目應(yīng)侄盡可齡能少臉地發(fā)抓展高傳層豪名宅11牛3根據(jù)持以上馬分析峰，項(xiàng)醫(yī)目要鬧符合盞市場齒需求汽結(jié)構(gòu)腫，應(yīng)箱盡可比能多兆地發(fā)腔展多愛層物槍業(yè)，肆盡可刑能少效地發(fā)零展高庸層住顯宅尤其瓶對(duì)高立層豪久