XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P

XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P2023/5/27XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P城市背景分析1項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略3項(xiàng)目初步規(guī)劃建議4市場機(jī)會點(diǎn)分析2XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P溧水縣經(jīng)濟(jì)逐年穩(wěn)步快速發(fā)展，2009年GDP總量186.4億元，同比增長16.8%。數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計(jì)局目前溧水整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與周邊區(qū)縣相比仍處于相對落后地位，但溧水經(jīng)濟(jì)逐年穩(wěn)步快速增長，發(fā)展態(tài)勢良好GDP分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第二產(chǎn)業(yè)所占比重較高，制造業(yè)基礎(chǔ)相對堅(jiān)實(shí)，第三產(chǎn)業(yè)所占比例不高，但處于快速發(fā)展階段，形式主要以旅游、休閑為主，而金融保險(xiǎn)業(yè)為代表的高端服務(wù)業(yè)較少，導(dǎo)致白領(lǐng)缺失。XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P08年之前，溧水縣歷年的金融機(jī)構(gòu)存款余額增幅呈下降趨勢，而貸款余額增幅呈上升趨勢，說明溧水居民消費(fèi)意識較強(qiáng)。受金融危機(jī)影響，08年儲蓄率大幅回升，居民整體消費(fèi)意識尚需進(jìn)一步引導(dǎo)。溧水居民人均可支配收入逐年增加，消費(fèi)意識較強(qiáng)，受金融危機(jī)影響，08年儲蓄率大幅回升，居民整體消費(fèi)意識尚需進(jìn)一步引導(dǎo)數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計(jì)局消費(fèi)指標(biāo)XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）排名財(cái)政總收入（億元）排名固定資產(chǎn)投資（億元）排名社會消費(fèi)品零售總額（億元）排名城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）排名浦口區(qū)196.5336.262186.42274.233212922江寧區(qū)411.1196.331420.411132.411226041六合區(qū)235.1234.193180.163111.442209093溧水縣159.6517.534118.99449.245198995高淳縣168.2414.585108.11556.694209084對比分析溧水縣的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況與周邊區(qū)縣相比仍處于落后地位。但近幾年穩(wěn)步快速增長，發(fā)展態(tài)勢良好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中以旅游休閑度假業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)正在興起，整個(gè)縣城可挖掘消費(fèi)潛力大，未來商業(yè)存在較大的發(fā)展空間，商業(yè)進(jìn)一步轉(zhuǎn)型是必然趨勢。XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P溧水的商業(yè)市場快速發(fā)展，正處于由多業(yè)態(tài)組合模式向都市mall轉(zhuǎn)變的階段，轉(zhuǎn)型期的溧水需要商業(yè)業(yè)態(tài)的進(jìn)一步升華，標(biāo)桿商業(yè)（Mall）的出現(xiàn)是大勢所趨商業(yè)發(fā)展階段800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展綜合業(yè)種的業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)形式轉(zhuǎn)型商業(yè)形式消費(fèi)者價(jià)格敏感多選擇，自由購物空間多種需求個(gè)性消費(fèi)——?dú)W美經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng)城市的人均GDP達(dá)到4000美金以上時(shí)，人們單純購物的時(shí)間會明顯縮短，此時(shí)融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。人均GDP城市化率25%45%70%85%95%+人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下人均GDP位于2000~4500美金；城市化水平在45%以上70%以下人均GDP位于4500~8000美金；城市化水平在70%以上90%以下人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級，取代了農(nóng)業(yè)時(shí)代的地?cái)?、集貿(mào)市場，商品為城市生活提供基本保障商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛躍，多樣化、規(guī)模化的現(xiàn)代商業(yè)出現(xiàn)，如超市、專賣店、精品店等超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，SHOPPINGMALL、大型購物中心、旅游商業(yè)地產(chǎn)、物流等綜合型商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)廣義性商業(yè)的升華轉(zhuǎn)型，主題性的購物公園等極具個(gè)性消費(fèi)的場所出現(xiàn)溧水所處階段XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P溧水商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃體現(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景和業(yè)態(tài)升級趨勢，本項(xiàng)目所處區(qū)域規(guī)劃為未來的城市商業(yè)核心溧水縣服務(wù)業(yè)十一五發(fā)展規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃縣級商貿(mào)網(wǎng)絡(luò)體系形成以通濟(jì)街商業(yè)廣場、城中商貿(mào)文化廣場、大東門美食步行街為核心的商貿(mào)圈。打造通濟(jì)時(shí)尚品牌商業(yè)街、大東門美食步行街、中大文化辦公商業(yè)街、珍珠橋農(nóng)副食品商業(yè)街五條特色商業(yè)街。鼓勵(lì)通過加盟、兼并、收購，組建連鎖超市、賣場。培育和發(fā)展重點(diǎn)骨干企業(yè)。加快發(fā)展專賣店和便利店，鼓勵(lì)國內(nèi)外知名品牌的專賣店、專業(yè)店進(jìn)入溧水。力爭10個(gè)商貿(mào)流通企業(yè)年銷售超億元，新增品牌專賣店50家。XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P縣城商業(yè)特點(diǎn)縣城經(jīng)濟(jì)以縣城為中心，鄉(xiāng)鎮(zhèn)為紐帶，鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，是一個(gè)縣范圍內(nèi)的全部經(jīng)濟(jì)活動總和，是國民經(jīng)濟(jì)各部門相互交織的綜合體我國縣城面積占國土面積的90%以上，縣城人口占全國人口的80%以上，縣城GDP占全國GDP的70%左右縣城經(jīng)濟(jì)作用縣城商業(yè)是城市商業(yè)和農(nóng)村商業(yè)的結(jié)合部，又是工業(yè)經(jīng)濟(jì)與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的交匯點(diǎn)，也是宏觀經(jīng)濟(jì)與微觀經(jīng)濟(jì)的銜接處縣城商業(yè)的發(fā)展依托縣城經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，是連接中心城區(qū)與廣大農(nóng)村區(qū)域的消費(fèi)紐帶，既發(fā)揮引導(dǎo)縣城消費(fèi)的方向，又接受中心城市的輻射縣城商業(yè)作用縣城經(jīng)濟(jì)與商業(yè)縣城經(jīng)濟(jì)縣城商業(yè)縣城商業(yè)是連接中心城區(qū)與廣大農(nóng)村區(qū)域的消費(fèi)紐帶，既發(fā)揮引導(dǎo)縣城消費(fèi)的方向，又接受中心城市的輻射XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P縣城商業(yè)承載著連接城市與農(nóng)村市場的作用，商業(yè)業(yè)態(tài)滯后于城市商業(yè)，沿街散鋪廣泛存在縣城商業(yè)更要關(guān)注消費(fèi)的流失，尤其交通、距離等因素影響消費(fèi)流失的程度零售的便利性、價(jià)格優(yōu)勢及物流成本等要素是決定縣城商業(yè)的重要因素縣城商業(yè)特點(diǎn)主要輻射當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)人口或者下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口，他們的購買能力都較低

商業(yè)經(jīng)營集中在零售業(yè)為主的，價(jià)值低的，便利性質(zhì)的產(chǎn)品價(jià)值最大的產(chǎn)品容易受到上一級城市的沖擊流失部分高收入人口到更高級別的城市高檔次商品容易受到大城市的沖擊，大部分高收入客群存在流失現(xiàn)象XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P縣城商業(yè)特點(diǎn)縣城商業(yè)與城市商業(yè)差異分析輻射范圍功能差異服務(wù)人口縣城商業(yè)與城市商業(yè)服務(wù)功能差異大，城區(qū)功能集聚性強(qiáng)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著統(tǒng)領(lǐng)作用城市是人口密集區(qū)域，服務(wù)人口廣泛縣城是人口集中區(qū)域，服務(wù)人口相對較少城市商業(yè)輻射范圍廣，依照不同的規(guī)模等級輻射的范圍不一，但包括縣區(qū)在內(nèi)的廣泛區(qū)域縣城商業(yè)與城市商業(yè)無論從服務(wù)功能、輻射范圍還是服務(wù)人口數(shù)量都存在明顯差異，本項(xiàng)目商業(yè)定位必須符合縣城商業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)與規(guī)律XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57PGDP持續(xù)增長，人均可支配收入不斷增加，具備可挖掘的消費(fèi)潛力溧水的新規(guī)劃新發(fā)展，商業(yè)輻射能力將進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境本項(xiàng)目啟示——抓住城市發(fā)展的機(jī)遇，把握商業(yè)升級換代的機(jī)會，但同時(shí)必須符合縣級商業(yè)發(fā)展的規(guī)律，適度超前，以符合當(dāng)?shù)乜腿盒枨蟮臉I(yè)態(tài)撬動市場商業(yè)發(fā)展總結(jié)城市的商業(yè)發(fā)展規(guī)律，以及溧水的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，體現(xiàn)了溧水商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景和業(yè)態(tài)升級換代的趨勢商業(yè)環(huán)境溧水具有縣城商業(yè)的共性特點(diǎn)，與城市商業(yè)具有一定的差異，在商業(yè)升級的過程中，要切合縣城實(shí)際消費(fèi)需求，考慮高端消費(fèi)流失等因素，適度超前，進(jìn)行精準(zhǔn)業(yè)態(tài)定位商業(yè)特點(diǎn)XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P城市背景分析1項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略3項(xiàng)目初步規(guī)劃建議4市場機(jī)會點(diǎn)分析2商圈分析消費(fèi)客群分析業(yè)態(tài)機(jī)會點(diǎn)分析XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P商業(yè)的核心城市輻射性：由于受中心城市輻射影響，邊緣地區(qū)的商業(yè)層級普遍較低，客戶有去中心城市消費(fèi)的驅(qū)動力?！爸苣ツ暇┵徫铩⑼?，早上去，下午就可以回來?！薄M(fèi)者訪談受南京市區(qū)強(qiáng)大輻射力的影響，溧水中高端消費(fèi)存在明顯外流現(xiàn)象，縣城以中端和中低端商業(yè)為主，服裝、餐飲、零售成為主要業(yè)態(tài)45分鐘車程南京溧水商業(yè)環(huán)境XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P溧水整體商業(yè)格局是以通濟(jì)街為核心的單核商圈結(jié)構(gòu)，商業(yè)較為集中，整個(gè)商業(yè)處于起步階段往高淳往南京蘇果超市蘇果超市國美電器五星電器通濟(jì)街大東門商業(yè)街蘇寧電器中心商業(yè)區(qū)交通路通濟(jì)街大東門街中大街珍珠路后巷通濟(jì)街商業(yè)廣場大東門商業(yè)步行街溫州商貿(mào)文化廣場商業(yè)格局中心商業(yè)區(qū)包括以通濟(jì)街為核心的“三縱三橫”六個(gè)主要商業(yè)街區(qū)及三大主題商業(yè)廣場。XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P商業(yè)形態(tài)體量（萬㎡）鋪位數(shù)量主力戶型租金水平（元/㎡·天）主力商家通濟(jì)街沿街商業(yè)＋集中商業(yè)1.56880－1002.5－3.5百貨大樓、安踏、李寧中大街沿街商業(yè)＋專業(yè)市場1.8118100－1201－1.5柒牌、七匹狼、利朗后巷沿街商業(yè)110130－500.9－1.2無主力門店大東門街沿街商業(yè)＋集中式商業(yè)＋專業(yè)市場1.56980－1000.8-1.8跨世紀(jì)美食城、文峰服飾珍珠路沿街商業(yè)＋集中式商業(yè)3.510360－801.0-1.5小尾羊、阿迪達(dá)斯交通路沿街商業(yè)＋集中式商業(yè)1.510150－800.9-1.2五星電器、曼德夫、圓夢KTV通濟(jì)街商業(yè)廣場沿街商業(yè)3.526780－1002.6-3.3優(yōu)仙美地、通靈翠鉆、安踏大東門商業(yè)步行街沿街商業(yè)3.523280－1000.8－1.5宇明手機(jī)大賣場、絕代佳人KTV溫州商貿(mào)文化廣場沿街商業(yè)1.26880－1200.6－1.0錢柜KTV、美的、金伯利鉆石蘇寧電器專業(yè)市場0.3－－－－五星電器專業(yè)市場0.25－－－－國美電器專業(yè)市場0.4－－－－蘇果超市（通濟(jì)街店）集中式商業(yè)0.75－－1－1.5（周邊商鋪）－蘇果超市（珍珠路店）集中式商業(yè)0.6－－1－1.5（周邊商鋪）－文峰服飾（大東門店）專業(yè)市場0.2－－－－文峰服飾（珍珠路店）專業(yè)市場0.3－－－－招商城小商品市場3.5－20－400.8－1.5服裝城、商海娛樂城總計(jì)－25.31127－－溧水中心商業(yè)區(qū)主要商業(yè)體量約25萬平米，鋪位數(shù)量約1127個(gè)，經(jīng)營業(yè)態(tài)以服裝、餐飲及專業(yè)市場為主業(yè)態(tài)類型鋪位數(shù)量業(yè)態(tài)占比零售504%服裝36733%餐飲27624%社區(qū)服務(wù)17716%專業(yè)市場15914%休閑娛樂474%其他515%商業(yè)格局XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P通濟(jì)街商業(yè)廣場——經(jīng)過整體規(guī)劃打造成為縣城中心中高檔商貿(mào)街區(qū)地理位置：北至交通路，南至通濟(jì)街，東至廟街，西至望京路商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)商業(yè)規(guī)模：總營業(yè)面積約3.5萬㎡商鋪數(shù)量：共267家主力戶型：40－50㎡，開間5－6m，進(jìn)深8－10m80－100㎡，開間8－10m，進(jìn)深10－12m租金水平：單層鋪位租金約2.6-3.3元/㎡·天業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以服裝類為主占60％，其次為社區(qū)服務(wù)類（醫(yī)療、美容美發(fā)、電信郵政），餐飲類商業(yè)定位：中高檔商業(yè)主力客戶：中心城區(qū)以及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶輻射區(qū)域：輻射整個(gè)城區(qū)包括其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)營狀況：位于商圈核心區(qū)位，人流量大，商業(yè)經(jīng)營狀況較好。主力商家：夢巴黎KTV、優(yōu)仙美地、通靈翠鉆、上海老廟銀樓、安踏、紅豆家紡、虎豹男裝、五星電器、蘇果超市中大街珍珠路通濟(jì)街大東門街后巷交通路通濟(jì)街商業(yè)廣場典型個(gè)案XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P地理位置：東至珍珠路，西至中大街商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)＋集中商業(yè)，多為單層街鋪。商業(yè)規(guī)模：街區(qū)總長430米，總營業(yè)面積約1.5萬㎡商鋪數(shù)量：共68家主力戶型：40-50㎡：開間4-5米，進(jìn)深10-12米80-100㎡：開間8-10米，進(jìn)深10-12米150-200㎡：開間14-16米，進(jìn)深10-12米租金水平：單層鋪位租金約2.5-3.5元/㎡·天業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以服裝鞋帽(運(yùn)動、品牌服裝專賣）為主占75％，其次為其他類（眼鏡、首飾、手表）、社區(qū)服務(wù)類、餐飲類商業(yè)定位：高中檔品牌店主力客戶：中心城區(qū)客戶為主輻射區(qū)域：輻射整個(gè)城區(qū)，對溧水其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射力較強(qiáng)經(jīng)營狀況：人流量高，商業(yè)經(jīng)營狀況極佳，目前街區(qū)正進(jìn)行整體景觀園林改造，逐步形成高檔購物氛圍。主力商家：法萊服飾大賣場、百貨大樓、安踏、李寧、森馬等望京街中大街珍珠路通濟(jì)街通濟(jì)街——主要經(jīng)營服裝百貨類商品，滿足主城區(qū)消費(fèi)需求典型個(gè)案XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P中大街——位于核心商圈西側(cè)，與通濟(jì)街存在同質(zhì)化競爭，商業(yè)經(jīng)營狀況受到一定影響地理位置：北至交通路，南至大東門街商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)＋專業(yè)市場，以單層門面為主商業(yè)規(guī)模：街區(qū)總長720米，總營業(yè)面積約1.8萬㎡商鋪數(shù)量：共118家主力戶型：100－120㎡為主，開間7－8m，進(jìn)深12-14m租金水平：單層鋪位租金約1-1.5元/㎡·天業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以服裝為主占44％，其次為社區(qū)服務(wù)類（美容美發(fā)、婚慶鮮花）、零售類、其他類（金店、飾品、房地產(chǎn)）商業(yè)定位：中檔商業(yè)主力客戶：中心城區(qū)居民輻射區(qū)域：主要輻射中心城區(qū)經(jīng)營狀況：人流量不高，商業(yè)氛圍一般。

主力商家：柒牌、七匹狼、利朗、金伯利鉆石、寶慶銀樓等中大街珍珠路大東門街交通路典型個(gè)案XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P交通路——北側(cè)以五金、餐飲為主，南側(cè)與通濟(jì)街商業(yè)廣場相呼應(yīng)形成以蘇果、五星為紐帶的商業(yè)街區(qū)地理位置：東至珍珠路，西至中大街商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)＋集中式商業(yè)，以單層商鋪為主商業(yè)規(guī)模：街區(qū)總長420米，總營業(yè)面積約1.5萬㎡商鋪數(shù)量：共101家主力戶型：20－40㎡，開間4－5m，進(jìn)深5－8m50－80㎡，開間6－8m，進(jìn)深8－10m租金水平：單層鋪位租金約0.9-1.2元/㎡·天業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以社區(qū)服務(wù)類（美容美發(fā)、藥店、酒店）為主占40％，其次為綜合服務(wù)類（醫(yī)療、美容美發(fā)、婚紗攝影），餐飲類商業(yè)定位：中低檔商業(yè)主力客戶：中心城區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶輻射區(qū)域：輻射整個(gè)城區(qū)及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)營狀況：人流量較大，南側(cè)明顯商業(yè)氛圍優(yōu)與北側(cè)。主力商家：五星電器、蘇果超市、來來永和豆?jié){、曼德夫、圓夢KTV中大街珍珠路通濟(jì)街大東門街后巷交通路典型個(gè)案XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P后巷——以服裝、零售為主的商業(yè)街區(qū)，街道歷史久遠(yuǎn)，商業(yè)形象不高地理位置：北至通濟(jì)街，南至大東門街商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)，以單層門面為主商業(yè)規(guī)模：街區(qū)總長350米，總營業(yè)面積約1萬㎡商鋪數(shù)量：共101家主力戶型：30－50㎡，開間3－5m，進(jìn)深9－10m80－100㎡，開間8－10m，進(jìn)深10－12m租金水平：單層鋪位租金約0.9-1.2元/㎡·天業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以服裝為主占40％，其次為零售類（便利店、茶葉店）、社區(qū)服務(wù)類、專業(yè)市場類（電腦城、電動車行）商業(yè)定位：中低檔商業(yè)主力客戶：街道附近居民輻射區(qū)域：輻射力較弱，街道附近中心城區(qū)經(jīng)營狀況：人流量一般，歷史久遠(yuǎn)形象較差，商業(yè)氛圍不高。主力商家：無主力門店中大街珍珠路通濟(jì)街大東門街后巷典型個(gè)案XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P大東門街——形成以手機(jī)、電腦為主營業(yè)態(tài)的專業(yè)型街區(qū)，業(yè)態(tài)聚集效應(yīng)明顯地理位置：西至中大街，東至珍珠路商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)＋集中式商業(yè)＋專業(yè)市場，以單層門面為主商業(yè)規(guī)模：街區(qū)總長520米，總營業(yè)面積約1.5萬㎡商鋪數(shù)量：共69家主力戶型：10－25㎡，開間2－4m，進(jìn)深5－8m80－100㎡，開間8－10m，進(jìn)深10－12m租金水平：單層鋪位租金約0.8-1.8元/㎡·天業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以專業(yè)市場（書店、電腦、手機(jī)、電動車等）為主占46％，其次為社區(qū)服務(wù)類（醫(yī)療、通訊服務(wù)類），餐飲類商業(yè)定位：中檔商業(yè)主力客戶：中心城區(qū)客戶輻射區(qū)域：輻射整個(gè)城區(qū)經(jīng)營狀況：靠近珍珠路一側(cè)人流量較大，專業(yè)性市場聚集效應(yīng)明顯，整體經(jīng)營狀況良好。主力商家：跨世紀(jì)美食城、宇明手機(jī)城、領(lǐng)潮手機(jī)城、溧水3G手機(jī)大賣場、文峰服飾中大街珍珠路通濟(jì)街大東門街后巷典型個(gè)案XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P大東門商業(yè)步行街——南側(cè)形成手機(jī)、電腦專業(yè)賣場，中部及北部形成餐飲、休閑娛樂街區(qū)地理位置：北至通濟(jì)街，南至大東門街，東至珍珠路，西至后巷商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)，以雙層聯(lián)體商鋪為主（部分拆分出租）商業(yè)規(guī)模：總長度約500米（水街50米，旱街450米），總營業(yè)面積約3.5萬㎡商鋪數(shù)量：共232家主力戶型：80－100㎡，開間6－8m，進(jìn)深10－12m120－200㎡，開間6－8m，進(jìn)深10－12m（2層）租金水平：單層鋪位租金約1.2－1.5元/㎡·天(水街沿街)雙層鋪位租金約0.8-1.2元/㎡·天（旱街內(nèi)鋪）業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以餐飲類為主占80％，其次為專業(yè)市場類（手機(jī)、電腦），娛樂類（KTV、網(wǎng)吧、足療）商業(yè)定位：中檔商業(yè)主力客戶：中心城區(qū)輻射區(qū)域：輻射整個(gè)城區(qū)經(jīng)營狀況：街區(qū)內(nèi)人流量不足，鋪面空置率高，南北兩側(cè)商業(yè)優(yōu)于中間沿街商鋪。主力商家：溧水宇明手機(jī)大賣場、溧水3G手機(jī)大賣場、絕代佳人KTV、禪悅國際瑜珈、武王府大酒店、聚鑫源酒樓中大街珍珠路通濟(jì)街大東門街后巷交通路大東門商業(yè)步行街典型個(gè)案XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P珍珠路——南北主干道之一，整體跨度較大，業(yè)態(tài)豐富，以招商城小商品市場、文峰服飾為代表地理位置：北至交通路，南至大東門街商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)＋集中式商業(yè)，集中式商業(yè)2－3層，沿街門面多為單層商業(yè)規(guī)模：街區(qū)總長950米，總營業(yè)面積約3.5萬㎡商鋪數(shù)量：共103家主力戶型：18－40㎡，開間3－5m，進(jìn)深6－8m60－80㎡，開間6－8m，進(jìn)深10－12m租金水平：單層鋪位租金約1.0-1.5元/㎡·天業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以專業(yè)市場（機(jī)電、手機(jī)、文具等）為主占40％，其次為社區(qū)服務(wù)類（醫(yī)療、美容美發(fā)、婚紗攝影），餐飲類商業(yè)定位：中低檔商業(yè)主力客戶：中心城區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶輻射區(qū)域：輻射整個(gè)城區(qū)及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)營狀況：人流量較大，專業(yè)市場密集分布，餐飲業(yè)比較發(fā)達(dá)。主力商家：招商城、溧水手機(jī)大賣場、文峰服飾等中大街珍珠路通濟(jì)街大東門街后巷典型個(gè)案XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P溫州商貿(mào)文化廣場——業(yè)態(tài)規(guī)劃與中心商圈有一定重疊，整體商業(yè)氛圍較差地理位置：北至通濟(jì)街，南至大東門街，東至后巷，西至中大街商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)，以雙層商鋪為主商業(yè)規(guī)模：總營業(yè)面積約1.2萬㎡商鋪數(shù)量：共68家主力戶型：80－120㎡，開間4－6m，進(jìn)深10－12m（2層）租金水平：鋪位租金約0.6－1.0元/㎡·天業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以服裝類為主占71％，其次為娛樂休閑類（KTV、網(wǎng)吧、足療）商業(yè)定位：中檔商業(yè)主力客戶：中心城區(qū)輻射區(qū)域：城市中心區(qū)域經(jīng)營狀況：街區(qū)體量較小，空間閉塞未建立較強(qiáng)的昭示面，整體商業(yè)氛圍較差。主力商家：錢柜KTV、美的空調(diào)、金伯利鉆石中大街珍珠路通濟(jì)街大東門街后巷交通路溫州商貿(mào)文化廣場典型個(gè)案XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P溧水目前商業(yè)格局仍以通濟(jì)街為核心的單核商圈結(jié)構(gòu)，整體定位多以沿街商鋪形式出現(xiàn)，輻射整個(gè)城區(qū)受南京市區(qū)強(qiáng)大輻射力的影響，溧水中高端消費(fèi)存在明顯外流現(xiàn)象整體檔次以中端和中低端為主，業(yè)態(tài)提升升級需求明顯商圈發(fā)展現(xiàn)狀項(xiàng)目處于核心商圈地帶，商業(yè)氛圍成熟，應(yīng)抓住目前市場上存在的業(yè)態(tài)空白，進(jìn)行商業(yè)的提檔升級商圈與項(xiàng)目之間關(guān)系本項(xiàng)目啟示——對市場存在的業(yè)態(tài)空白進(jìn)行引領(lǐng)，深入了解客群需求，對市場現(xiàn)有業(yè)態(tài)逐步分析，了解未來發(fā)展趨勢，進(jìn)行提檔升級通過商圈發(fā)展現(xiàn)狀及商圈與項(xiàng)目關(guān)系的分析可以看出，本項(xiàng)目處于溧水核心商圈地帶，商業(yè)氛圍成熟，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)體現(xiàn)城市商業(yè)的提檔升級，引領(lǐng)城市商業(yè)的發(fā)展商圈總結(jié)XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P溧水消費(fèi)客群來源主要客群次要客群游離客群目標(biāo)消費(fèi)家庭消費(fèi)及商務(wù)消費(fèi)特色體驗(yàn)消費(fèi)游離客群—南京市區(qū)體驗(yàn)式消費(fèi)區(qū)域來源：南京市區(qū)為主消費(fèi)原因：出差、旅游、路過或目標(biāo)消費(fèi)消費(fèi)目的：商務(wù)或體驗(yàn)式價(jià)格敏感：對價(jià)格不敏感，看中特色與服務(wù)次要客群—周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域來源：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主消費(fèi)原因：目標(biāo)消費(fèi)消費(fèi)目的：滿足目標(biāo)需求價(jià)格敏感：對價(jià)格較敏感，多為中年或中老年人主要客群—溧水縣區(qū)客群區(qū)域來源：溧水縣區(qū)消費(fèi)原因：居住在此，就近消費(fèi)消費(fèi)目的：滿足家庭生活需求價(jià)格敏感：家庭消費(fèi)較為敏感，商務(wù)消費(fèi)不敏感對消費(fèi)客群來源進(jìn)行分析，對本項(xiàng)目客群進(jìn)行挖掘及鎖定XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P溧水消費(fèi)客群特點(diǎn)購物餐飲娛樂休閑溧水主要供給通濟(jì)街、中大街、后巷、珍珠路等，包含服裝、電器賣場、超市等多類業(yè)態(tài)中心商圈的餐飲業(yè)態(tài)除大東門商業(yè)步行街較為集中之外，在其他商業(yè)街體量小，較為分散；目前運(yùn)營項(xiàng)目包括錢柜KTV、夢巴黎KTV、圓夢KTV、絕代佳人KTV等，分布不集中，以中檔、中低檔為主，缺少知名品牌主力店的引進(jìn)以茶社、咖啡為主，如優(yōu)仙美地等供給特點(diǎn)中低檔消費(fèi)，服飾類購物下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群占了大部分餐飲較為火爆，中高低均有覆蓋，但中高端餐飲整體供給不足

檔次、服務(wù)等較低，規(guī)模、形象都較為落后

新近發(fā)展起來，生意較好，具備發(fā)展空間

溧水居民消費(fèi)特點(diǎn)家庭日常生活類就近超市購物，服飾等基本流入南京，特別是年輕人購物受南京沖擊較大

餐飲消費(fèi)觀念開始轉(zhuǎn)換，外出就餐頻率每年都有遞增

娛樂項(xiàng)目較少，不能滿足需求，酒吧類流入南京消費(fèi)

消費(fèi)觀念引導(dǎo)較快接受，未來發(fā)展將更快

對本項(xiàng)目消費(fèi)傾向服飾類購物如有，高于現(xiàn)有水平，會滿足部分需求，但流失率依然會很大

如有，欣然接受，但特色、服務(wù)、硬件等需要高于現(xiàn)有水平

如有，需要提升檔次及服務(wù)，升級現(xiàn)有娛樂

如有，會給予消費(fèi)者更多的選擇空間

生活、家庭消費(fèi)特點(diǎn)明顯，對餐飲娛樂業(yè)態(tài)升級需求較強(qiáng)在了解客群需求的基礎(chǔ)之上，對各類業(yè)態(tài)的可行性進(jìn)行研判XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P百貨目前在運(yùn)營的購物業(yè)態(tài)大部分為臨街店鋪零售形式，分布散亂，檔次較低，中高端百貨業(yè)態(tài)存在市場空白分布區(qū)域業(yè)態(tài)主力面積（平方米）特點(diǎn)通濟(jì)街服裝百貨80－100分布：運(yùn)營項(xiàng)目分散于核心商業(yè)圈的各個(gè)商業(yè)街內(nèi)規(guī)模：規(guī)模普遍較小，缺乏集中式經(jīng)營檔次：目前運(yùn)營項(xiàng)目以中檔、中低檔為主，中大街服裝零售100－120大東門街手機(jī)電腦餐飲娛樂80－100后巷服裝零售30－50珍珠路機(jī)電手機(jī)小商品60－80交通路五金餐飲娛樂50－80交通路通濟(jì)街大東門街中大街珍珠路后巷XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P商業(yè)街商業(yè)街是溧水的主要商業(yè)形態(tài)，業(yè)態(tài)方面多為零售和專業(yè)市場，主要還是以傳統(tǒng)商業(yè)為主，缺少主題化、特色化街區(qū)交通路通濟(jì)街大東門街中大街珍珠路后巷商業(yè)形態(tài)主要業(yè)態(tài)體量主力面積主力商家商業(yè)檔次通濟(jì)街沿街商業(yè)＋集中商業(yè)服裝百貨1.5萬㎡80－100百貨大樓、法萊服飾大賣場中高端中大街沿街商業(yè)＋專業(yè)市場服裝零售1.8萬㎡100－120柒牌、七匹狼、利朗中端大東門街沿街商業(yè)＋集中式商業(yè)＋專業(yè)市場手機(jī)電腦餐飲娛樂1.5萬㎡80－100跨世紀(jì)美食城、溧水3G手機(jī)大賣場中端后巷沿街商業(yè)服裝零售1萬㎡30－50無主力門店中低端珍珠路沿街商業(yè)＋集中式商業(yè)機(jī)電手機(jī)小商品3.5萬㎡60－80招商城、溧水手機(jī)大賣場中低端交通路沿街商業(yè)＋集中式商業(yè)五金餐飲娛樂1.5萬㎡50－80五星電器、曼德夫、圓夢KTV中低端XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P大型超市項(xiàng)目規(guī)模業(yè)態(tài)客戶經(jīng)營狀況蘇果超市（交通路店）7500㎡1F（服裝、首飾、小電器）2F（家紡、日用品）3F（食品）城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶位于人氣最旺的通濟(jì)街商圈，人流量集中，帶動了附近商鋪的客源。蘇果超市（灣子口店）6000㎡1F（食品、日用品）2F（家紡、服裝）外側(cè)沿街以餐飲為主中心城區(qū)及城東片區(qū)形成以蘇果為中心的小型商貿(mào)中心，人流量匯聚，蘇果兩側(cè)沿街門面經(jīng)營狀況均高于周邊。溧水主城區(qū)現(xiàn)有兩家大型蘇果超市，未來交通路店將搬至萬辰華潤蘇果內(nèi)，整體超市規(guī)模較大，未來萬辰華潤蘇果將與本項(xiàng)目共融共生，為本項(xiàng)目帶來人流，不建議引入新的超市蘇果社區(qū)店（交通路店）蘇果社區(qū)店（灣子口店）華潤蘇果（萬辰店）XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P項(xiàng)目規(guī)模（平米）經(jīng)營狀況客戶特點(diǎn)蘇寧電器3000較差，相對區(qū)域位置較偏城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶家電、電腦賣場五星電器2500良好城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶家電大型賣場國美電器4000良好城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶家電為主大型賣場家電賣場目前核心商圈區(qū)域已有三大家電賣場的布點(diǎn)，基本處于飽和狀態(tài)，不建議引入此類業(yè)態(tài)交通路通濟(jì)街大東門街中大街后巷五星電器蘇寧電器國美電器XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P餐飲娛樂大部分為中低端消費(fèi)，餐飲知名品牌少，規(guī)模均較小，娛樂以網(wǎng)吧、KTV為主，檔次有限餐飲娛樂分布：中心商圈的餐飲業(yè)態(tài)除大東門商業(yè)步行街較為集中之外，在其他商業(yè)街體量小，較為分散；整體市場的休閑娛樂業(yè)態(tài)體量有限。檔次：目前運(yùn)營項(xiàng)目以中檔、中低檔為主，缺少知名品牌主力店的引進(jìn)“大型餐飲只有小廚娘做的還不錯(cuò)，天天都爆滿，整體需求明顯沒有得到滿足。”——消費(fèi)者訪談XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P家居市場現(xiàn)有主要集中式家居市場分布在珍珠路東面，形象差、檔次低，供應(yīng)量不大金寶市場恒隆家居項(xiàng)目功能及業(yè)態(tài)檔次規(guī)模目前情況金寶市場家居、裝飾材料、日用百貨中低檔3萬業(yè)態(tài)較為全面，輻射城區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)恒隆家居家居、家紡、家裝中高檔1萬引入了掌上明珠等多家家居主力店和部分裝飾公司XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P影院情況溧水市場目前缺乏高品質(zhì)的大型影院，本項(xiàng)目可引進(jìn)大型品牌影院，引領(lǐng)城市商業(yè)發(fā)展，樹立標(biāo)桿“去年我還是特地跑到南京去看的阿凡達(dá)。其實(shí)新電影院不一定要多大，但各方面條件要跟上?！?/p>

——消費(fèi)者訪談溧水影劇院位于珍珠路是溧水縣最老的影視劇院，現(xiàn)在已逐步被淘汰，主要用于各種商業(yè)性質(zhì)租賃溧水影劇院XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P本項(xiàng)目在發(fā)展百貨、商業(yè)街、餐飲娛樂及家居廣場等業(yè)態(tài)上都具備市場基礎(chǔ)，打造具備目的性、特色性的綜合一站式商業(yè)是本項(xiàng)目的主要發(fā)展方向核心商圈內(nèi)大型超市規(guī)模大，距離本項(xiàng)目近，本項(xiàng)目應(yīng)共享其人流；家電賣場趨于飽和狀態(tài)，避免進(jìn)入激烈競爭超市，家電賣場核心商圈的商業(yè)街，整體業(yè)態(tài)檔次不高，以傳統(tǒng)商業(yè)為主，缺乏特色類主題類商業(yè)街區(qū)商業(yè)街溧水市場目前尚無大型影院，本項(xiàng)目可通過影院的引入，提升整體客群的消費(fèi)認(rèn)知度影院溧水高檔餐飲娛樂缺乏，項(xiàng)目可著力打造集中式餐飲娛樂，構(gòu)建目的型要素餐飲娛樂溧水目前缺乏純粹的百貨業(yè)態(tài)，多以臨街商鋪的零售形式運(yùn)營，形象檔次不高，項(xiàng)目可著重打造集中式百貨業(yè)態(tài)百貨現(xiàn)有家居廣場整體檔次不高，建議對此類業(yè)態(tài)進(jìn)行提檔升級家居建材市場空白市場空白提檔升級市場飽和提檔升級提檔升級業(yè)態(tài)分析總結(jié)XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P城市背景分析1項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略3項(xiàng)目初步規(guī)劃建議4市場機(jī)會點(diǎn)分析2XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P本項(xiàng)目——將承載溧水核心商圈的商業(yè)領(lǐng)頭角色將承擔(dān)溧水商業(yè)提檔升級的發(fā)展將代表以購物、餐飲、娛樂、休閑等多元化、體驗(yàn)化、綜合功能為發(fā)展趨勢將展示“享受城市之美”的新都市主義生活精神旗幟將體現(xiàn)多元的、休閑的生活消費(fèi)形式1〉溧水商業(yè)不斷發(fā)展與崛起，其向心力將吸引更多不同層次的商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)入；2〉更多需求便利的就近消費(fèi)者，促成溧水中心商圈輻射力進(jìn)一步放大；3〉地價(jià)和租金對行業(yè)區(qū)位的作用，導(dǎo)致市場聚焦點(diǎn)的形成；4〉新興的各種行業(yè)自身激發(fā)集聚效應(yīng)，將產(chǎn)生新功能的交疊空間；5〉項(xiàng)目自身具有極為優(yōu)質(zhì)的綜合性資源，具有承載中心商圈輻射的良好條件。占位思考XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢—以小博大殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機(jī)會主義者區(qū)域的資源特質(zhì)以及多種優(yōu)勢資源共生互補(bǔ)，形成強(qiáng)大的聚合效應(yīng)，若進(jìn)行深入挖掘和合理利用，將會產(chǎn)生巨大的綜合效應(yīng)，本項(xiàng)目應(yīng)承擔(dān)起溧水商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的使命商業(yè)占位XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P招商主力店招商次主力店招商品牌店招商中小散鋪招商試運(yùn)營期銷售銷售導(dǎo)入銷售強(qiáng)銷銷售持續(xù)尾盤銷售開業(yè)運(yùn)營對現(xiàn)有商圈的提檔升級，打造核心商圈大型商業(yè)MALL，租售雙輪驅(qū)動招商銷售階段擬定第一階段：招商銷售前期，即籌備期。此階段為招商推廣的導(dǎo)入期。第二階段：招商銷售期，即實(shí)施期，此階段為招商推廣的推進(jìn)期。第三階段：開業(yè)期，即運(yùn)營初期，此階段為招商與開業(yè)的銜接期。第四階段：運(yùn)營期，即正式運(yùn)營期，此階段為以運(yùn)營及管理為主的發(fā)展期。商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略核心商圈大型商業(yè)MALLXX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P文化-濃縮-時(shí)尚的展示場第一，豐富的業(yè)態(tài)滿足消費(fèi)者對商品的需求和生活品質(zhì)的追求；第二，是在一個(gè)開放的環(huán)境中，而不像傳統(tǒng)購物中心是在一個(gè)封閉的環(huán)境里；第三，停車方便，有足夠的停車位；第四，更加注重環(huán)境和建筑風(fēng)格的營造。LIFESTYLEMALL商業(yè)形象定位新融合

推行三元互融休閑新城市文化迎客松人本新升級

創(chuàng)造全新亮點(diǎn)新文化新名片新業(yè)態(tài)

實(shí)現(xiàn)三層結(jié)合城市空間升華文化發(fā)展飛躍消費(fèi)休閑領(lǐng)袖XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P休閑娛樂中購物的方式順應(yīng)城市商業(yè)發(fā)展規(guī)律LifestyleMall有別于傳統(tǒng)商業(yè)，是集購物、娛樂、休閑、餐飲，文化于一身的一站式體驗(yàn)消費(fèi)場所。引領(lǐng)國際時(shí)尚潮流，傾心打造風(fēng)靡全球的“LifestyleMall”商業(yè)理念，為張揚(yáng)個(gè)性的不同人群創(chuàng)造風(fēng)格各異又相互融合的天堂與娛樂消費(fèi)歡聚空間，在這里，可以找到最寵愛自己的生活方式。最大特點(diǎn)是將豐富業(yè)態(tài)與環(huán)境資源相融合，為城市中的精英群體營造閑適輕松的購物氛圍，是都市水泥森林中的一處稀有風(fēng)景。XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P商業(yè)產(chǎn)品建議——建議商業(yè)建筑為集中式商業(yè)+商業(yè)街為主的開放式街區(qū)，同時(shí)注重整體商業(yè)氛圍以及豐富景觀的打造，營造出強(qiáng)烈的文化休閑氛圍建議商業(yè)以集中式商業(yè)+商業(yè)街為主，充分體現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)氣派中央以綠地廣場為依托，設(shè)置音樂噴泉，優(yōu)雅的環(huán)境，豐富的景觀，將使商業(yè)氛圍更富情趣廣場以體現(xiàn)濃郁的商業(yè)文化為特色，通過露天舞臺安排演出，展賣宣傳等商業(yè)文化活動，為溧水市民提供一個(gè)開放的、參與性較強(qiáng)的城市客廳沿秦淮河打造景觀帶，結(jié)合高檔餐飲娛樂進(jìn)行設(shè)計(jì)

商業(yè)產(chǎn)品建議XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P盡可能引進(jìn)符合當(dāng)?shù)乜腿盒枨蟮臉I(yè)態(tài)，以造成對原有業(yè)態(tài)的強(qiáng)烈沖擊，顛覆舊有商業(yè)格局要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證本案開業(yè)以后對周邊物業(yè)形成競爭態(tài)勢，銷售力強(qiáng)，以吸引人氣，集聚商氣強(qiáng)調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢互補(bǔ)，降低整體運(yùn)營成本，提高利潤率，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)業(yè)態(tài)組合依據(jù)業(yè)態(tài)組合分析XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)功能物業(yè)形態(tài)核心競爭力輻射客群購物集中式百貨（含影城）購物街區(qū)以購物街區(qū)和集中式百貨業(yè)態(tài)為依托，滿足消費(fèi)者的一站式購物需求注重兩者在業(yè)態(tài)上的錯(cuò)位經(jīng)營溧水全城市客群家居集中式家居賣場引入知名家居品牌。進(jìn)行集中式管理，形成中高檔的家居裝飾一條龍服務(wù)溧水全城市客群餐飲中餐特色餐飲設(shè)置中餐主力店——大型中餐，滿足小業(yè)主和政府客戶的招待和聚餐需求，引入在南京口碑很好的飯店，起到帶動人氣的作用特色餐飲——如不同口味的世界風(fēng)情餐飲或各地口味餐飲，包括當(dāng)?shù)氐奶厣敛损^餐飲部分將成為項(xiàng)目聚集人氣的關(guān)健，通過主力店的引入，帶動商業(yè)街整體價(jià)值的提升服務(wù)溧水全城市客群的同時(shí)，以特色化餐飲業(yè)態(tài)吸引南京客群娛樂休閑影院、KTV、商務(wù)會所等以電影院為龍頭，KTV和夜總會為核心融合咖啡廳、電玩城、足浴、桑拿等多種業(yè)態(tài)打造娛樂休閑生活中心服務(wù)溧水全城市客群的同時(shí)，以高檔休閑業(yè)態(tài)輻射南京客群出色的購物、餐飲、休閑、娛樂的消費(fèi)價(jià)值，服務(wù)溧水各檔次消費(fèi)客群的同時(shí)，以目的型業(yè)態(tài)輻射部分南京客群，實(shí)現(xiàn)客群面及影響力的擴(kuò)容XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P休閑娛樂購物體驗(yàn)為溧水居民帶來全新的生活方式、全新的消費(fèi)方式、全新的體驗(yàn)感受消費(fèi)功能定位XX南京萬辰溧水交通路項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展建議57P城市背景分析1項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略