某國際新城市場調(diào)研報告

27五月2023某國際新城市場調(diào)研報告長沙房地產(chǎn)市場的基本特點(diǎn)

（一）商品住房同期供銷總量已基本平衡。2006年商品住房供銷比為.05:11,商品住房市場已經(jīng)由2005年的供不應(yīng)求發(fā)展到供求基本均衡。但各區(qū)供銷不均衡，岳麓區(qū)、雨花區(qū)供銷得到同步發(fā)展，而天心區(qū)供銷比差距已超過了50%，已經(jīng)有較明顯的滯銷跡象。

（二）2006年全市商品房平均價格為2991元/㎡，商品住宅平均價格為2691元/㎡，非住宅商品房平均價格為5468元/㎡，典型住宅樓盤均價為2950元/㎡，較去年同期分別上漲了-1.29%、5.99%、-5.13%、5.24%。四項(xiàng)總體價格指標(biāo)漲跌互現(xiàn)，價格保持基本穩(wěn)定，住宅價格漲幅平穩(wěn)。

（三）全年商品住房供應(yīng)套均面積為109.77㎡，非市場定價類住房供應(yīng)套均面積為109.81㎡，商品住房實(shí)際銷售的套均面積106.61㎡，90㎡以下戶型供應(yīng)套數(shù)總量占比為32.66%，90㎡以下戶型實(shí)際銷售套數(shù)占比為29.54%，與國家宏觀政策要求的90㎡以下中小戶型應(yīng)達(dá)到70%的比例仍有較大差距。2006年項(xiàng)目區(qū)域位置圖

陽光100

組合賣點(diǎn)下的優(yōu)勢地產(chǎn)長沙陽光100國際新城位于長沙市岳麓區(qū)，湘江三橋以西200米處，二環(huán)線北側(cè)。北邊臨近規(guī)劃中的大學(xué)城，西邊臨近正在熱銷當(dāng)中的香格里·麓山別墅，汀湘十里，該項(xiàng)目東邊部分可以享受到江景。項(xiàng)目占地面積1000畝，總規(guī)劃面積為120萬平方米，容積率2.49，綠化40%，規(guī)劃戶數(shù)為8000多戶。該項(xiàng)目由北京陽光100集團(tuán)投資開發(fā)，建筑設(shè)計為日本的安滕忠雄事務(wù)所和澳大利亞DCM事務(wù)所，園林設(shè)計單位為易道（EDAW），物管單位為湖南萬怡物業(yè)管理公司（由陽光100組建）。該項(xiàng)目的策劃和銷售由陽光100自行組建團(tuán)隊(duì)完成。陽光100國際新城分為四期開發(fā)。一期為品字型小高層，2期為板式，開盤時間為2005年9月20日，二期外立面色彩和建筑形象與一期風(fēng)格迥異（1棟分9個單元，1梯2戶板樓，年回報率10%），形成相對獨(dú)立的組團(tuán)。目前陽光100一期已經(jīng)基本交房。二期工程已經(jīng)全部封頂，湖南大學(xué)與之合建的教師公寓項(xiàng)目也已經(jīng)建好并交付湖大。陽光100國際新城項(xiàng)目的車戶比為1：1。品牌＋前景＋優(yōu)質(zhì)客戶群【陽光100資料】

【樓盤分析】

陽光100地處長沙樓市板塊中的大學(xué)城板塊，該板塊的房地產(chǎn)開發(fā)不活躍，僅有的天馬安置小區(qū)和教師村也是作為經(jīng)濟(jì)適用房的形式而存在，該處濃厚的人文價值沒有得到應(yīng)有的彰顯。長沙陽光100國際新城的落戶，將和創(chuàng)普公司的汀湘十里項(xiàng)目、深圳和晟公司的岳麓山公館項(xiàng)目、凱達(dá)財信公司的麓山別墅一起，填補(bǔ)了該板塊無中高檔小區(qū)的空白，目前這些項(xiàng)目都還處在建設(shè)當(dāng)中。陽光100國際新城以北規(guī)劃為大學(xué)城，項(xiàng)目投資50億于06年已經(jīng)啟動。與陽光100相鄰的中南大學(xué)新址正緊鑼密鼓地展開。屆時，湖南大學(xué)、中南大學(xué)、湖南師范大學(xué)將形成/.一02個完整的整體，實(shí)現(xiàn)資源共享，長沙市河西將成為一個巨大的教育基地和人才輸出地，這對于周邊的影響是非常巨大的。規(guī)劃中的過江遂道建成后，能縮短項(xiàng)目到勞動路的距離，很好地實(shí)現(xiàn)與市中心地對接。省政府的南遷一方面盤活了長沙南部有其是韶山南路、芙蓉南路一線，同時也縮短了河西（有其是河西南）和河?xùn)|的距離，縮短了河西與政務(wù)中心區(qū)的距離?？傮w而言，該項(xiàng)目位置較為偏遠(yuǎn)，但是將來地段的價值正隨著長株潭融城的進(jìn)程和城市建設(shè)而越來越明顯地體現(xiàn)。1.地段2、交通

該項(xiàng)目位于河西二環(huán)線邊，東面100米處有湘江三橋和河?xùn)|相接，東面瀟湘大道貫穿河西南北，客觀上交通比較便利，但是因?yàn)槟壳肮痪€路比較少（902、912），對于無車一族而言，實(shí)際交通不是很方便，陽光100即將開通業(yè)主直通車。據(jù)了解，該項(xiàng)目的客戶群當(dāng)中，有車一族占相當(dāng)大的比例，對于他們而言，道路交通狀況十分良好，交通方便快捷。3、外部配套

生活配套：該項(xiàng)目和現(xiàn)在的中南大學(xué)還有一定的距離，生活配套非常缺乏。往東通過湘江三橋到達(dá)韶山路和新中路，生活配套設(shè)施比較完善，但這些配套已經(jīng)超出了正常的步行范圍，不太現(xiàn)實(shí)。根據(jù)大學(xué)城的規(guī)劃，未來中南大學(xué)將把其今年并構(gòu)的鐵道學(xué)院和中醫(yī)學(xué)院搬遷至河西，屆時中南大學(xué)和陽光100只有一墻之隔，配套也會逐漸完善，另外，陽光100作為長沙的超級大盤，內(nèi)部配套必定十分完善。未來小區(qū)居民的生活方便度高是不言而喻的。景觀配套：陽光100臨近湘江，江景資源將得到充分的利用，背靠岳麓山，有山、有水、有洲，結(jié)合陽光100城的概念，在當(dāng)下長沙盛行的山水洲城的概念在這里得到很好的詮釋。教育配套：作為唯一臨近大學(xué)城的超級社區(qū)，其享受的外部教育資源將十分豐富。醫(yī)療配套：該項(xiàng)目附近的大型的綜合醫(yī)院，過湘江三橋到鐵道學(xué)院對面有長沙市中心醫(yī)院，書院路有金沙大藥房等醫(yī)療藥品機(jī)構(gòu)。4、小區(qū)規(guī)模及建筑形象

該項(xiàng)目占地面積近千畝，規(guī)劃建筑面積超百萬方，是長沙推出的第一個超級大盤，其規(guī)模優(yōu)勢影響巨大。其所彰顯的居住氛圍和完善的小區(qū)配套是該項(xiàng)目主要的賣點(diǎn)之一。該項(xiàng)目建筑設(shè)計可謂強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，日本的安滕忠雄和澳大利亞的DCM都是在國際上享受盛譽(yù)的建筑設(shè)計大師，他們所帶來的品牌效應(yīng)不可忽視。該項(xiàng)目一期建筑立面主體為白色涂料，局部搭配有淡綠、淡黃、紫紅等顏色，建筑立體感和色調(diào)跳躍感非常明顯，層次分明，視覺效果非常舒服。該項(xiàng)目二期建筑立面主體為銀灰色涂料，板樓設(shè)計。該項(xiàng)目的會所建在小區(qū)的東西線的中央位置，兩層。5、規(guī)劃設(shè)計和園林景觀該項(xiàng)目規(guī)劃的產(chǎn)品分布層次分明，整個小區(qū)的空中景觀良好：世界頂級建筑大師安藤忠雄與澳大利亞DCM，有感于湖南“芙蓉國”之美譽(yù)，以“水芙蓉”又名荷花為題，借鑒中國建筑與規(guī)劃的傳統(tǒng)手法和東方“禪宗”的空間理念，同時學(xué)習(xí)歐洲傳統(tǒng)空間設(shè)計理念。以完美的空間尺度與比例，在滿足現(xiàn)代生活需要同時，追求清新、自然、平衡、恬靜的優(yōu)美意境。整個陽光100國際新城如同一朵荷花，盛放在湘水之濱。小區(qū)中心是整個規(guī)劃的核心。規(guī)劃中寬達(dá)80余米的中軸綠化帶構(gòu)成了荷花的花蕊，綠化帶兩側(cè)集中排列48米高層塔樓形成強(qiáng)有力城市形象。中軸線上設(shè)計了多層次、逐步開放的小區(qū)開放空間，這些空間彼此由連廊串聯(lián)起來，這種設(shè)計手法來源于中國傳統(tǒng)四合院特別是岳麓書院的空間格局。軸線直指岳麓山，寬闊通透，與規(guī)劃中的大學(xué)城景觀中軸相銜接，順著“花蕊”看去，起伏的城市輪廓與麓山山際輪廓線和諧對話、水乳交融。

優(yōu)美的“花瓣”是兩側(cè)宛如太極的陰陽折線板樓，來自安藤忠雄空間魔術(shù)師式的創(chuàng)造。這些花瓣層層綻開，靈動飄逸，給人藝術(shù)享受的同時，使小區(qū)空間富于變化，同時其形成的東南折線在悶熱的夏季還能有效組織江面上吹來的東南風(fēng)在小區(qū)內(nèi)暢快流通。項(xiàng)目南端沿二環(huán)線展開的商業(yè)步行街如同一片荷葉，將這幅“出水芙蓉圖”烘托得更具神韻。這個出自DCM之手的建筑群，作為大學(xué)城的城邊，以其豐富鮮明的建筑立面，現(xiàn)代化、簡約化、高品位的設(shè)計風(fēng)格，在二環(huán)路上展示出一個全新城市形象，形成岳麓大學(xué)城南端的空間高潮與結(jié)點(diǎn)；同時也大量聚攏人氣，帶動整個岳麓區(qū)南片發(fā)展。澳大利亞DCM設(shè)計的“都市之門”，作為國際新城社區(qū)總?cè)肟诩爸休S端點(diǎn)，正對二環(huán)線打開。高達(dá)30米的雙柱，以巨大的體量、大紅色鮮艷的特點(diǎn)，產(chǎn)生形、色上巨大的震撼力。雙柱又如中國古代的華表，使整個項(xiàng)目在文化層面上與中國傳統(tǒng)文化產(chǎn)生一種共鳴。中心會所是整個項(xiàng)目的高潮所在，又形成大學(xué)城南疆和開放空間的視覺中心，為社區(qū)居民交流提供高尚平臺。除會所之外，社區(qū)其他配套設(shè)施也十分完備，規(guī)劃有游泳池、健身房、幼兒園、九年制義務(wù)學(xué)校等。從以上的描述我們可以看出，陽光100作為一個大型的社區(qū)，其規(guī)劃大氣磅礴。6、客戶群分析和景秀江山相似，陽光100項(xiàng)目因?yàn)槠淦放坪鸵?guī)模等優(yōu)勢，消費(fèi)群能夠極大突破河西的局限，吸引更多的河?xùn)|客戶前來購買，但整體而言，河?xùn)|客戶在整個客戶群中所占的比例也在20％左右。

按照職業(yè)來劃分，該項(xiàng)目的客戶群主要是老師、公務(wù)員、都市白領(lǐng)（二期）、外地來長定居人士和部分暴發(fā)戶。老師主要來自湖南大學(xué)、中南大學(xué)和湖南師范大學(xué)；公務(wù)員來自于省政府和市政府；外地來長定居人士主要來自于望城等地。老師和公務(wù)員雖然都會有住房分配，但相比之下，老師的單位房比公務(wù)員的單位房規(guī)格低，環(huán)境差，他們更希望有真正屬于自己的空間。而公務(wù)員和部分老師處于投資或者其他不透明的因素，也傾向于購置第二甚至第三居所，據(jù)了解，陽光100的客戶群當(dāng)中老師占到了40％以上（與湖大合建公寓除外）。對于來長定居人士和暴發(fā)戶而言，他們對城市生活的定位比較高，他們希望能夠附庸風(fēng)雅，希望能夠通過住房提高自己的地位和品位，選擇陽光100，能夠極大地滿足他們的心理需求。從客戶的個人特點(diǎn)來說，他們大多是有車一族。作為主力消費(fèi)客戶群，老師和公務(wù)員有其明顯的特征。他們對產(chǎn)品的研究不深，對戶型的選擇主要取決于兩個方面：一是房間夠不夠多，夠不夠用；二是面積夠不夠大，夠不夠氣派。他們有錢但是沒有時間和精力將金錢投放于其他的投資行當(dāng)，所以他們選擇一次性付款的比較多7、銷售價格

陽光100的一期普通商品房毛坯均價為2450元/平方米，精裝房均價為3000元/平方米，躍式房均價為3100元/平方米；一次性98折，按揭沒有折扣。二期最低價3000元/平方米，最高價4500元/平方米，均價在3200元/平方米左右。一次性99折，按揭995折。以上的價格只是其對外宣傳的均價，實(shí)際上，我們了解到，湖南大學(xué)曾以低價取得其大約100000平方米建筑面積的所有權(quán)和使用權(quán)，然后以2350元/平方米的均價轉(zhuǎn)讓給老師作為福利房，該部分售價極大地拉低了一期均價，據(jù)保守估計，陽光100對外銷售部分毛坯房均價在2600元/平方米左右。一期和沁園春、景秀江山、江岸錦城等河西的其他典型性樓盤相比，陽光100整體售價稍微偏低，二期則是為該區(qū)域的主導(dǎo)價格。但是結(jié)合該項(xiàng)目的開發(fā)成本和營銷周期，我們可以初步判斷，陽光100國際新城可以說是河西利潤最高的樓盤。戶型設(shè)計

陽光100戶型整體偏大，這和他們面向的客戶群有很大的關(guān)系。以上介紹過老師和公務(wù)員購房的主要特征，他們的一期主要是針對該兩個群體而來的，戶型設(shè)計方面自然考慮他們的需求特征。二期的戶型結(jié)構(gòu)比例為：戶型結(jié)構(gòu)建筑面積數(shù)量E1二房一廳一衛(wèi)110㎡52戶TB二房一廳一衛(wèi)88㎡32戶C1四房兩廳兩衛(wèi)155㎡49戶B1三房兩廳兩衛(wèi)140㎡90戶A1三房兩廳兩衛(wèi)152㎡90戶B三房兩廳兩衛(wèi)135㎡132戶TA二房半兩廳一衛(wèi)102㎡22戶。從以上的戶型面積結(jié)構(gòu)我們可以看出，陽光100除極少數(shù)房型較為緊湊外，大部分房型面積都較為奢侈。陽光100的戶型設(shè)計普遍存在兩個特點(diǎn)：戶戶均有入戶花園，入戶花園和陽臺以半面積計；戶戶均為先進(jìn)餐廳再進(jìn)客廳，且為開門即餐廳的形式。雖然說先進(jìn)餐廳為家庭主婦提供了便利，為干濕分區(qū)提供了可能性，但是餐廳太過于顯露似乎不是一種理想的居住環(huán)境。銷售現(xiàn)場陽光100的銷售現(xiàn)場是征用未來的業(yè)主會所，該會所建在陽光100東西向的中央，會所前為一個大型的廣場（5000平方米以上），廣場上現(xiàn)有一個長方形的淺水池和若干花壇、座椅。廣場臨近二環(huán)線處有豎立著幾幅大型的廣告牌，上面有安滕忠雄和DCM三個設(shè)計大師的畫像，可見，陽光100主推的是其建筑和園林規(guī)劃設(shè)計。銷售部門前有兩個身著制服的保安把守。陽光100銷售部有上下兩層，第一層為相關(guān)部門咨詢區(qū)（銀行、按揭、房地局現(xiàn)場辦公）、模型展示區(qū)、接待區(qū)、財務(wù)區(qū)等，二樓主要為樣板房。該項(xiàng)目現(xiàn)場共有10個左右銷售員，其中包括現(xiàn)場經(jīng)理和銷售總監(jiān)等。銷售員接待客戶由現(xiàn)場經(jīng)理/值班人員統(tǒng)一調(diào)配。該項(xiàng)目銷售現(xiàn)場的資料包括陽光100客戶服務(wù)手冊、陽光100俱樂部章程、陽光100樓書，沒有任何關(guān)于戶型和小區(qū)技術(shù)指標(biāo)的對外資料，根據(jù)我們的了解，陽光100的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)（包括容積率、綠化率、建筑密度等）在網(wǎng)絡(luò)上和銷售現(xiàn)場都無從查找。陽光100銷售現(xiàn)場內(nèi)外的硬件和軟件設(shè)施無不顯示出品牌房地產(chǎn)公司的實(shí)力：精致、大氣、突出細(xì)節(jié)。營銷特色2003年6月24日，陽光100以4.101億元的價格競到現(xiàn)有地塊，至此，陽光100長沙行正式拉開序幕。該事件入選湖南房地產(chǎn)十大新聞時間，這也標(biāo)志著陽光100營銷活動的正是展開。隨后，陽光100總經(jīng)理親自赴日本邀請安滕忠雄參與長沙項(xiàng)目的建筑和規(guī)劃設(shè)計，大手筆營造大社區(qū)。緊接著是每周在晨報、晚報等主流媒體一到兩次的廣告轟炸。陽光100的活動營銷

2003年12月，陽光100組織參加長沙冬季房地產(chǎn)交易展示會，正式將陽光100國際新城項(xiàng)目的形象公之于眾；2004年2月，組織陽光100俱樂部會員參加“青竹湖高爾夫體驗(yàn)之旅”；2004年3月，和百事可樂一起組織“飛躍瀟湘2004湖南國際時尚汽車展”，進(jìn)一步發(fā)展和培養(yǎng)會員；2004年4月，組織陽光100俱樂部會員參加“雞尾酒之夜”的酒會；2004年7月，安藤忠雄在岳麓書院講學(xué)。給項(xiàng)目營造高素質(zhì)人居印象；2004年9月，組織陽光100會員參加“陽光試駕”活動；2005年3月，聯(lián)合湖南房地產(chǎn)信息網(wǎng)組織陽光100會員和網(wǎng)絡(luò)活躍者參加植樹活動；9月10日推出以慶祝教師節(jié)為主題的活動。2006年活動:1、陽光100“暢游一下，清涼一夏”親水體驗(yàn)活動；2、陽光100俱樂部舉辦了激情四射的水上嘉年華3、長沙雪佛蘭spark車友會成立一周年慶典4、10月1日國慶節(jié)佳節(jié)，聯(lián)合長沙市兒童活動中心共同舉辦了慶國慶的藝術(shù)表演！5、10月2日——10月6日陽光100籃球協(xié)會首屆聯(lián)誼賽6、10月6日，中秋佳節(jié)到湘江畔的王陵公園享用中秋團(tuán)圓大餐、猜燈謎、看汽車幕語電影7、12月2日上午，業(yè)主撥河比賽8、12月2日下午，陽光100俱樂部聯(lián)手長沙知名教育機(jī)構(gòu)——英孚外語學(xué)校，舉行了“社區(qū)英語嘉年華”活動9、12月3日，攜手長沙凌鷹戶外俱樂部舉辦“挑戰(zhàn)自己幫助他人”陽光100國際新城白領(lǐng)定向拓展活動10、12月23日與麥當(dāng)勞攜手打造的冬日陽光系列活動之“陽光圣誕童話之旅”在會所廣場盛裝開啟11、舉行陽光100籃球隊(duì)與按揭銀行長沙農(nóng)業(yè)銀行井灣子支行職工籃球聯(lián)誼賽12、2007年１月６日晚，以“舉家展才華，社區(qū)共歡樂”為主題、主辦了“陽光·歡樂·家”首屆業(yè)主迎新家庭才藝大賽暨答謝晚會在神農(nóng)大酒店隆重上演。從以上陽光100活動營銷的主線來看，陽光100是以其俱樂部為核心開展?fàn)I銷活動?！熬銟凡俊狈绞綄蔀橐院蠓康禺a(chǎn)項(xiàng)目和公司積累意向客戶的主要方式物業(yè)管理

陽光100的物業(yè)管理公司是湖南萬怡物業(yè)管理公司，該公司由陽光100自行成立。該公司的服務(wù)理念為“金牌物管”，意圖打造“國際社區(qū)VIP物管”。陽光100國際新城的物業(yè)管理費(fèi)用為1.3元/平方米·月，為河西同類物業(yè)的最高水平。開發(fā)商品牌和實(shí)力

陽光100公司總部的全稱為北京陽光100置業(yè)集團(tuán)，曾經(jīng)開發(fā)的項(xiàng)目有北京陽光100國際公寓、北京陽光100香山別墅、天津陽光100國際新城、重慶陽光100國際新城、重慶陽光100國際廣場、濟(jì)南陽光100國際新城、沈陽陽光100國際新城、南寧陽光100城市廣場、南寧陽光100半山麗園、南寧歐景庭園、南寧澳洲麗園、柳州陽光100經(jīng)典時代、桂林陽朔陽光100商業(yè)街、長沙陽光100國際新城等14個陽光100系列項(xiàng)目，足跡遍及7個省份，9大城市，是一個在全國范圍內(nèi)有一定知名度的開發(fā)企業(yè)。陽光100為何暢銷？今年元月19日，在由長沙市房產(chǎn)局主辦的“中國·長沙樓市排行榜”2006年度頒獎盛典上傳來消息：陽光100國際新城以4.66億、15.3萬平米銷售業(yè)績一舉獲得長沙2006年度房地產(chǎn)市場銷售金額和銷售面積雙冠王。那么，是什么使陽光100會如此暢銷呢？通過與陽光100的營銷副總監(jiān)溝通了解到：陽光100賣的是品牌和前景。品牌是依附于陽光100系列產(chǎn)品而產(chǎn)生的；前景得益于規(guī)劃中的大學(xué)城和長株潭三市融城。通過筆者對陽光100的全程了解和思考，我們認(rèn)為陽光100的成功是眾多因素共同作用的結(jié)果，突出表現(xiàn)于品牌和前景兩個方面。首先是陽光100的品牌和實(shí)力，以及由這兩個因素所帶來的其他一些優(yōu)勢，如規(guī)模大，配套齊全，人居環(huán)境成熟；營銷活動大氣強(qiáng)勢；政府的優(yōu)惠政策和市民的盲目崇信，等等。其次，陽光100對建筑和園林的投入以及相關(guān)的炒作。建筑和園林設(shè)計單位都是聘請外國知名機(jī)構(gòu)完成，而且還邀請到安滕忠雄到岳麓書院講學(xué)，中國建筑界對安滕忠雄的評價非常高，此次演講造成了很大的影響。陽光100的大手筆引起媒體的追逐報告，為其品牌和形象的樹立打下了堅實(shí)的基礎(chǔ)。第三，湖南大學(xué)大客戶對一期銷售的影響。湖大10萬平方米合同的簽訂，一方面使陽光100實(shí)際銷售的面積大大減少，營銷周期縮短，營銷費(fèi)用大大減少；另一方面，給營銷減輕壓力，消費(fèi)者追逐熱點(diǎn)，自然趨之若騖；第三，湖大老師的集體購買行為使得老師成為陽光100業(yè)主的很大一部分，他們的社會地位和文化素養(yǎng)給很多消費(fèi)者以購買的信心，提高了小區(qū)的居住氛圍和人文。第四，陽光100俱樂部的功勞不可小覷。陽光100前期的活動都是以陽光100俱樂部的名義推出，定時鞏固和穩(wěn)定俱樂部會員對該公司和項(xiàng)目的信心度，而且還借活動機(jī)會不斷吸納新的會員進(jìn)入。對于鞏固業(yè)內(nèi)人士和業(yè)外人士、會員和非會員的信心大有裨益。第五，陽光100的優(yōu)質(zhì)客戶資源。陽光100因其優(yōu)勢吸引了大量老師和公務(wù)員前來購買，前面已經(jīng)說到這部分人群他們的消費(fèi)特征：他們有福利房，但是他們對福利房的品質(zhì)不滿意，追求更高的生活享受；他們有不為人知的收入來源，需要及時消化；他們想投資，但是沒有足夠的時間和精力進(jìn)行其他的投資活動，房產(chǎn)投資穩(wěn)定而無需過分操心；他們有不能公開的第二個“家”，需要在一個大社區(qū)里面隱身（“大隱隱于市”，大社區(qū)一樣存在缺乏人情關(guān)懷的問題，但這正是某些人想要的效果）。第六，陽光100所在區(qū)域的規(guī)劃前景?，F(xiàn)在的陽光100與中南大學(xué)還有一定的距離，但是未來中南大學(xué)會擴(kuò)建，中南大學(xué)校舍將會和陽光100接壤，屆時陽光100業(yè)主將會有生活在大學(xué)校園的感覺。而規(guī)劃中的過江遂道，縮短了項(xiàng)目到勞動路的距離，很好的使樓盤與城市中心實(shí)現(xiàn)了對接。06年9月全線貫通的二環(huán)，將陽光100環(huán)入未來城市的中心區(qū)域。今年1月28日開通的長株潭城市巴士，也使該項(xiàng)目在長株潭融城大勢中占據(jù)價值高位。第七，產(chǎn)品及相關(guān)。陽光100沒有宣傳其產(chǎn)品的任何細(xì)節(jié)，但是，我們應(yīng)該看到雖然其戶型面積有值得商榷之處，但是畢竟是針對特定的客戶群體而言，應(yīng)該客觀地看待。其建筑的外立面色澤鮮明，跳躍感強(qiáng)，立體感強(qiáng)，帶給人很好的感觀愉悅性。第八，二期吸取了一期的教訓(xùn)采服的是板式結(jié)構(gòu)，不但采光效果有所提高，且棟間距做到了非常理想的效果（40—60米）。第九，景觀優(yōu)勢：項(xiàng)目倚岳麓山，靠湘江，山、水、洲城盡收眼底。第十，周邊存在有香格里拉麓山別墅、汀湘十里等大盤名盤。對整個區(qū)域的品質(zhì)有很大提升。劣勢：

1、不論是1期還是2期都存在著暗房的現(xiàn)象（廚房、衛(wèi)生間普遍沒有窗戶）。（雖然銷售人員的解釋是：大師重在環(huán)境和公共設(shè)施的設(shè)計。但是公共設(shè)施也好、小區(qū)環(huán)境也好，它最終的目的都是作為房子本身的點(diǎn)綴的。不能本末倒置呀）2、2期板式公寓一樓花園建有水泥式封閉圍墻，既不美觀又會對2樓以上客戶的安全構(gòu)成潛在威脅。當(dāng)然這對一樓客戶自身有安全保護(hù)的作用。3、1期采取的是品字形結(jié)構(gòu)，這與目前市場上倡導(dǎo)的板式是有很大的劣勢的（通風(fēng)