商場經(jīng)營定位調(diào)研策劃報告

年4月19日商場經(jīng)營定位調(diào)研策劃報告文檔僅供參考東雅軒商場經(jīng)營定位東雅軒商場經(jīng)營定位調(diào)研策劃報告廣州星耀同行置業(yè)顧問有限公司二零零六年九月五日檔案項目名稱:東雅軒商場經(jīng)營定位調(diào)研策劃委托機構:廣東東雅軒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提案機構:廣州中地行房地產(chǎn)代理有限公司實施時間:8月項目顧問:袁曉輝項目負責:賈洪、梁瀾、劉俊辰項目組員:李波、周俊、吳紅潤索引前言市場調(diào)研報告一、調(diào)研目的和方法二、項目營商環(huán)境三、周邊競爭物業(yè)四、區(qū)域問卷調(diào)查五、項目SWOT分析六、調(diào)研分析結論前言在廣州,大量的住宅裙樓商用物業(yè)被不斷開發(fā)出來,同類產(chǎn)品的重復、過剩,使容量有限、競爭激烈的市場越來越難以消化。裙樓商場的招商與推廣,成為令廣州樓市頭痛的難題。缺少商業(yè)氣氛的區(qū)域如此,即使是在成熟的商業(yè)旺區(qū),裙樓商用物業(yè)如何盤活做旺也同樣是一個棘手的問題。如何找到到問題的突破口,為項目指出明確的操作方向,做好項目經(jīng)營定位就顯得至關重要。經(jīng)過對東雅軒營商環(huán)境及自身特性的艱苦調(diào)研分析,星耀同行認為:這樣一個在農(nóng)林下商圈,中華廣場商圈,海印商圈交叉輻射大格局中偏處旺地一隅的商用裙樓物業(yè),所擔當?shù)墓δ苤荒苁亲鳛闈M足社區(qū)需要的生活服務配套,是大格局中的一個小補充。這種”配套性”、”補充性”,正是本項目的角色屬性。雖然如此,我們還是要力爭獨辟蹊徑,標領新格,突出重圍,使本項目的市場空間和影響力更大,更遠。這樣的機會可能也是有的。本項目的經(jīng)營定位策劃,就是要從滿足周邊民眾物質(zhì)和文化生活上的需求著眼,把握市場新的增長點和機會點,利用教育強區(qū)的背景,突出文化優(yōu)勢,將項目打造成區(qū)域商業(yè)格局中有檔次,有內(nèi)涵、有特色的新亮點,使之成為一個精當?shù)摹迸涮住焙途实摹毖a充”。進而使之能夠空破區(qū)域限制,成為有獨特吸引力、輻射力的新事物。市場調(diào)研報告商鋪經(jīng)營最怕趟渾水,失敗之后重新來過,只會令項目的先天劣勢更加明顯。沒有市場調(diào)研,就沒有發(fā)言權。只有對市場、特別是周邊的街區(qū)功能有足夠的認識,才有可能找準本項目的定位方向。商鋪經(jīng)營最怕趟渾水,失敗之后重新來過,只會令項目的先天劣勢更加明顯。沒有市場調(diào)研,就沒有發(fā)言權。只有對市場、特別是周邊的街區(qū)功能有足夠的認識,才有可能找準本項目的定位方向。調(diào)研目的和方法調(diào)研目的和方法調(diào)研目的:剖析該商場營商環(huán)境及物業(yè)自身特性尋找最佳招商切入點并提供相應經(jīng)營定位建議調(diào)研范圍:分三個圈層進行核心圈層:東山口商圈第二圈層:東山區(qū)第三圈層:廣州市中心(主要集中在越秀、天河)調(diào)研方法:片區(qū)問卷訪問研究定點深訪定性研究片區(qū)商業(yè)環(huán)境觀察二手資料收集研究現(xiàn)場踩點調(diào)研對象:本物業(yè)業(yè)主周邊原住民周邊商戶同類物業(yè)經(jīng)營戶機會行業(yè)經(jīng)營戶地產(chǎn)投資專家營銷專家龍頭商家二、項目營商環(huán)境

項目在區(qū)域有著優(yōu)厚的人文環(huán)境支撐,人口素質(zhì)高,經(jīng)濟發(fā)展強勁,教育、醫(yī)療等公共事業(yè)發(fā)達,有著較大可操作市場空間。

區(qū)域產(chǎn)業(yè)類型以第三產(chǎn)業(yè)為主流,批發(fā)零售貿(mào)易、餐飲業(yè)和社會服務業(yè)貢獻最大。服飾、電器、摩托配件、日用百貨等批發(fā)零售業(yè)比較發(fā)達。

項目周邊生活配套較為完備和成熟,行業(yè)發(fā)展比較平衡,同類行業(yè)競爭相當激烈,在區(qū)域營建行業(yè)亮點有相當行業(yè)壁壘存在。局部商業(yè)格局由九成的臨街商鋪構成,商業(yè)重點東山百貨和王府井百貨各占東西一方。隨著新裕大廈商家的進駐、東山錦軒的開業(yè),原來商業(yè)格局將被刷新。項目地理位置雖屬農(nóng)林下商圈,同時又有中華廣場商圈和海印商圈的交叉輻射,但卻是商業(yè)旺地中的”盲點”,存在人流量受限因素。區(qū)域人文環(huán)境:人口:東山區(qū)地處廣州市中心,西連越秀區(qū),東接天河區(qū),南畔珠江,北依白云山,總面積15.83平方公里,末,全區(qū)常住人口62.73萬人,年末戶數(shù)17.93萬戶。歷史文化:歷史悠久,文化繁盛,歷來為達官貴人聚居之地,”東山少爺”之說由來已久。東山是民主革命的發(fā)祥地,有黃花崗、烈士陵園等國家級、省級文物保護單位。政治:東山區(qū)是廣東省的政治、軍事中心。廣東省委、省人大、省政協(xié)、省文化廳、省軍區(qū)、省團委、省教育廳、南方日報報業(yè)集團、羊城晚報報業(yè)集團等機構駐于區(qū)內(nèi)。教育:區(qū)內(nèi)教育機構近六十余所,有小學46所,在校學生36149人,普通中學14所,在校學生27537人,初中升學率達98.67％,高中升學率達91.72％。高校有中山大學(北區(qū))、廣州工業(yè)大學、中山醫(yī)科大學等。項目周邊主要教育單位見附表(一)。醫(yī)療:全區(qū)共有衛(wèi)生醫(yī)療機構220個,其中醫(yī)院有24個,門診部32個,社區(qū)衛(wèi)生服務站13個。分布于項目周邊的醫(yī)療機構見附表(二)。經(jīng)濟:7月份經(jīng)濟與去年同期相比,綜合指標第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值為159.82億元,增長11.20%;房地產(chǎn)開發(fā)投資額為15.26億元,增長44.05%;綜合市場成交額為33.26億元,增長21.19%,專業(yè)市場成交額為12.89億元,增長23.58%。整體經(jīng)濟呈強勁增長態(tài)勢,統(tǒng)計數(shù)據(jù)見附表(三)。城市商業(yè)規(guī)劃:在<廣州市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃(－)>報告中,項目座于商業(yè)規(guī)劃的核心圈層內(nèi)。其中,東山口列為八大都市會級商業(yè)功能區(qū)之一,農(nóng)林下商業(yè)街、中山路商業(yè)街位屬于二十大商業(yè)網(wǎng)點重點布局的商業(yè)區(qū);在區(qū)政府打造”一帶兩軸三場五中心”的商業(yè)規(guī)劃中,項目正處于”兩軸”的沿線部位,是東山口商業(yè)中心的直屬區(qū)域,有著良好的發(fā)展前景。區(qū)域行業(yè)特性與分布產(chǎn)業(yè)結構:在全部基本單位中第三產(chǎn)業(yè)單位總量占絕對優(yōu)勢,所占比重達93.91%,見附表(四)。行業(yè)分布:從基本單位行業(yè)分布情況來看,我區(qū)的基本單位比較集中在批發(fā)零售貿(mào)易和餐飲業(yè)和社會服務業(yè),這兩個行業(yè)的單位數(shù)占了全部基本單位總數(shù)的60.72%,其中批發(fā)零售貿(mào)易和餐飲業(yè)單位數(shù)達5799個,占總數(shù)的40.17%。行業(yè)變化增長幅度較大的行業(yè)是:科學研究和綜合技術服務業(yè)、農(nóng)林牧漁業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、交通運輸倉儲及郵電通信業(yè)和其它行業(yè)等,而采掘業(yè)和制造業(yè)的單位數(shù)則明顯減少,見附表(五)。專業(yè)市場:項目周邊如農(nóng)林街、大東街、大塘街、白云街、東湖街等街區(qū)的專業(yè)市場主要從業(yè)于服飾、電器、電信、金融、布藝、摩托車配件等行業(yè),成型早,發(fā)展成熟,見附表(六)。生鮮市場:項目周邊生活配套的生鮮市場也相當?shù)耐陚?能夠滿周邊民眾日常生活需要,見附表(七)。酒吧歌廳:作為生活休閑娛樂形式之一的酒吧歌廳,稍有規(guī)模的主要集中在環(huán)市東路一帶,見附表(八)。美食餐飲:餐飲特色除粵味外、東西南北中各地風味也非常豐富,見附表(九)?？刁w娛樂:區(qū)域內(nèi)康體分健身場館除人民體育場,軍區(qū)體育館等事業(yè)型運動場外,投資性娛樂場館也占很大比重,經(jīng)營項目包括游泳、健美操、球類、健身器械、桑拿等,見附表(十)。家居:家居經(jīng)營項目有衛(wèi)浴系列、櫥柜、床上用品,日用器具等,見附表(十一)周邊行業(yè)主要類型:除專業(yè)市場外,周邊行業(yè)呈自然配套構架,豐富而多樣化,見附表(十二)。周邊商鋪普通行業(yè)比重:市場環(huán)境除多樣化外,也講求成行成市,街區(qū)不同,其行業(yè)比重也各有側(cè)重,見附表(十三)。周邊臨街商鋪租金情況:交通優(yōu)越,商業(yè)較旺中山二路、中山三路、農(nóng)林下路,署前路、龜崗路租金水平明顯居高,同一街區(qū)不同位置,租金也有較大差異,如在農(nóng)林下路表現(xiàn)為西高東低,見附表(十四)。三、周邊競爭物業(yè)項目周邊的競爭物業(yè),以東山錦軒和新裕大廈為代表,二者在交通環(huán)境、物業(yè)硬件,操作時機等因素均領先于東雅軒。東川大廈運作較為成功,招商動作已基本完成。地王廣場正在招商過程中,雖然物業(yè)性質(zhì)與東雅軒相異,但在操作方法上值得學習。其它如洛桑美地等商場物業(yè)招商雖尚未啟動,但也是本項目潛在的競爭對象。東山錦軒項目名稱東山錦軒開發(fā)商廣州錦城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司地理位置農(nóng)林下商業(yè)街東山口地鐵上蓋(C出口)交通狀況好 經(jīng)營規(guī)模負一層至地面六層,負二、三層為車庫裝修標準高檔租金/售價策劃中,未公開發(fā)售/租(據(jù)悉擬九月十九日公開招商,只租不售)出租/售率物業(yè)性質(zhì)大型商住樓管理費未定鋪面面積約0平米經(jīng)營模式未定經(jīng)營效果人流量商場定位大型集購物、休閑、娛樂為一體綜合性商場。經(jīng)營規(guī)劃擬六層為影視廳,五層為肯德基,二層”好又多”進駐,其余未定優(yōu)勝點居農(nóng)林下商業(yè)街,東山口地鐵上蓋物業(yè),負一層與地鐵相通,交通流暢,;輻射力好劣勢在區(qū)域市場凸現(xiàn)飽和趨勢下不易培出旺勢綜合評述交通便利,位置優(yōu)越,具有巨大輻射力的高檔大型綜合性商場新裕大廈項目名稱新裕大廈開發(fā)商廣州市新裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置廣州市農(nóng)林下路81號(王府井對面)交通狀況良好經(jīng)營規(guī)模1-6層為商場,7層以上為寫字間裝修標準中高檔租金/售價首層售8萬元/平方米,二層6.8萬元/平方米、三層4.9萬元/平方米,寫字間售8880元/平方米起首層租金350元/平方米,二層250元/平方米,三層150元/平方米,四-五層約100元/平方米,寫字間租約75元/平方米出租率30%物業(yè)性質(zhì)商貿(mào)大廈管理費寫字間管理費28元/平方米,商場45元/平方米鋪面面積約1平方米經(jīng)營模式先自營做旺,再租售招商商場定位無明確定位經(jīng)營規(guī)劃由發(fā)展商組織經(jīng)營”新百貨”,首層主營化妝品和鞋業(yè),二層以上主營女性服飾,采取一邊做旺,一邊租售的策略。當前六層日本料理已進駐。四-五層擬引進四川”三只耳”火鍋。七-八層為新裕集團寫字間,十-十一層為羊城晚報寫字間.優(yōu)勝點物業(yè)三面臨街,交通極為便利,劣勢經(jīng)營規(guī)劃模糊綜合評述交通便利高檔商貿(mào)大廈東川大廈項目名稱東川大廈開發(fā)商廣州志聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置東川路6號交通狀況好經(jīng)營規(guī)模一至四層裝修標準中檔租金首層租價350元/平方米出租/售率90%物業(yè)性質(zhì)商住樓管理費2元/平方米鋪面面積約8000平方米經(jīng)營模式分散式租售經(jīng)營效果好人流量15人/分鐘商場定位傳統(tǒng)商場經(jīng)營規(guī)劃首層有臨街散鋪,其一開間一至三層為東山書城,四層為拆遷戶用優(yōu)勝點交通便利,文化氛圍好,親和力高.劣勢經(jīng)營手法過于傳統(tǒng),吸引人氣不夠足.綜合評述認同度較好的商用物業(yè)粵運大廈項目名稱粵運大廈地理位置中山二路(東山人區(qū)人民醫(yī)院旁)交通狀況好經(jīng)營規(guī)模一至六層為商場,七層以上為寫字間裝修標準中檔租金商場首層150元/平方米二層65元/平方米,三層55元/平方米,寫字間60元/平方米出租率30%物業(yè)性質(zhì)商貿(mào)大廈鋪面面積約1平方米經(jīng)營模式分散式經(jīng)營效果差人流量1人/分鐘商場定位無明確定位經(jīng)營規(guī)劃首層為臨街散鋪,有興業(yè)銀行入駐,二層為另類女人美容院與純色攝影影樓,三層為天雅姿美容院優(yōu)勝點交通便利,設施齊備劣勢無策劃,無人氣綜合評述經(jīng)營困難的商貿(mào)樓置地大廈項目名稱置地大廈地理位置較場西路4號交通狀況好經(jīng)營規(guī)模一至五層裝修標準中檔租金首層105元/平方米,能夠極低租價進場,做旺后再加收出租率18%物業(yè)性質(zhì)商住樓管理費5元/平方米鋪面面積約8000平方米經(jīng)營模式統(tǒng)一經(jīng)營經(jīng)營效果差人流量0.5人/分鐘商場定位專業(yè)摩托配件城經(jīng)營規(guī)劃無明確規(guī)劃,首層40%為倉庫58%為商鋪,二層入駐率20%,三-五層空置.優(yōu)勝點交通便利,物業(yè)外圍摩配經(jīng)營氣氛濃劣勢經(jīng)營呆板,無貨梯,無規(guī)劃,無法與周圍臨街商鋪競爭綜合評述位置好步履維艱的專業(yè)商場富力盈澤苑項目名稱富力盈澤苑開發(fā)商廣州富力地產(chǎn)股份有限公司地理位置較場東路(英雄廣場旁)交通狀況一般裝修標準中高檔售價28000-43000元/平方米(鋪面首層二層整體銷售)售率60%物業(yè)性質(zhì)大型高尚商住樓鋪面面積約8000平方米經(jīng)營模式分散式臨街商鋪經(jīng)營效果一般商場定位無明確定位優(yōu)勝點品牌物業(yè),口碑好劣勢交通稍遜,車輛出入不利、人氣不足綜合評述商業(yè)氛圍培養(yǎng)中的商用物業(yè)輝煌大廈項目名稱輝煌大廈開發(fā)商廣州市拓展輝煌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置東華南路151號交通狀況好經(jīng)營規(guī)模一至四層裝修標準施工未完,出現(xiàn)中斷租金/售價未定出租/售率未出租售物業(yè)性質(zhì)商住樓管理費未定鋪面面積約10000平方米經(jīng)營模式未定商場定位未定經(jīng)營規(guī)劃未定綜合評述樓盤形象差,呈爛尾狀態(tài)群星大廈項目名稱群星大廈開發(fā)商廣州市群星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置東華西路180號交通狀況好經(jīng)營規(guī)模一至三層裝修標準正在施工,進度極慢租金/售價尚未租售物業(yè)性質(zhì)商住樓管理費未定鋪面面積約6000平方米經(jīng)營模式未定商場定位未定經(jīng)營規(guī)劃未定德心軒綜合商住樓項目名稱德心軒綜合商住樓開發(fā)商廣州德心軒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置廟前西街18號交通狀況一般經(jīng)營規(guī)模一至三層裝修標準未定租金/售價正在下樁打基,未租售物業(yè)性質(zhì)小區(qū)綜合商住樓管理費未定鋪面面積約6000平方米經(jīng)營模式未定商場定位未定經(jīng)營規(guī)劃未定廣東省郵電通信樞紐綜合樓項目名稱廣東省郵電通信樞紐綜合樓開發(fā)商廣東郵電建設開發(fā)公司地理位置東山口(農(nóng)林下路與中山二路交匯處)交通狀況良好經(jīng)營規(guī)模未定裝修標準施工未完便中斷(僅完成外立面85%)租金/售價不明確出租/售率未租/售物業(yè)性質(zhì)商貿(mào)樓管理費未定鋪面面積未定經(jīng)營模式未定商場定位未定經(jīng)營規(guī)劃未定洛桑美地項目名稱洛桑美地開發(fā)商廣州市東誼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置廣州市東川路云海通津11號交通狀況良好經(jīng)營規(guī)模地上三層商鋪,負一層為車庫裝修標準施工中租金/售價未租/售出租/售率未租/售物業(yè)性質(zhì)商住樓管理費未定鋪面面積約6000平方米經(jīng)營模式未定商場定位未定經(jīng)營規(guī)劃未定綜合評述商鋪在東華西路臨街,緊靠東川商業(yè)街,鄰近中華廣場,地王廣場,屬具有較好發(fā)展優(yōu)勢商住物業(yè),但商場當前不易定位。地王廣場項目名稱地王廣場開發(fā)商廣州桂鑫實業(yè)有限公司地理位置廣州市較場西路18號交通狀況良好經(jīng)營規(guī)模地下三層裝修標準中等租金負一層250元/平方米左右,負二層202—306元/平方米,與流行前線相通口處商鋪租金較高。出租/售率未租/售物業(yè)性質(zhì)大型商場管理費48元/平方米鋪面面積約25000平方米經(jīng)營模式統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一管理商場定位時尚服飾化妝品零售綜合商場經(jīng)營規(guī)劃負一層:飛越前線,服飾、鞋業(yè)等;負二層:動感秀色,服飾,化妝,美容等。綜合評述毗連中華廣場,和流行前線相通,構成中華廣場商圈三位一體綜合商業(yè)板塊。四、區(qū)域問卷調(diào)查樣本量:200個(經(jīng)營戶與住戶各100個),收回實效問卷量130份(經(jīng)營戶60份、住戶各70份),回收率65%。樣本分配:農(nóng)林下路至執(zhí)信南路區(qū)域40個(經(jīng)營戶與住戶各20個),中山二路至東川路區(qū)域40個(經(jīng)營戶與住戶各20個),中山三路至東華西路區(qū)域40個(經(jīng)營戶與住戶各20個),東華南路至東湖路區(qū)域40個(經(jīng)營戶與住戶各20個),東華北路至新河浦路區(qū)域40個(經(jīng)營戶與住戶各20個)。樣本構成:從業(yè)類型包含金融、飲食、服裝、五金、電器、娛樂、醫(yī)藥、文具、音像、家居、美容、健身、通信等。個體男女比例約各占50%,年齡18-55歲,受過中等教育以上知識水平。調(diào)查結果:(具體分析見附表十五)傳統(tǒng)經(jīng)營思想在項目所處片區(qū)占主流,傳統(tǒng)的區(qū)域功能配套有較高認同率,較高比例的被調(diào)查者認為項目經(jīng)營茶樓/咖啡吧、美食城、夜總會、百貨、康體中心等行業(yè)合適項目周邊商業(yè)拓展滯凝慣性較強,較多被調(diào)查者商業(yè)拓展期望與項目招商目標有相當距離,項目不宜局限于周邊消化消費方式多元化、消費行為的差異對項目定位方向無較大影響,品牌創(chuàng)立,人氣營造有較強吸引力五、項目SWOT分析項目基本材料項目名稱東雅軒地理位置中山二路菜園東19號占地面積6280平方米容積率6.5開工日期一九九九年十月三日整體交樓日期二零零二年十二月三十一日前商場交樓日期待定商場樓層第一層、第一層夾層、第二層、第三層每層層高1/F:7米(含1/F夾層3.6米)、2/F:4米、3/F:4米可租(售)用樓層第一層至第三層(總面積:8383平方米)每層建筑面積1/F:1900.7平方米、1/F夾層:1317.1平方米、2/F:2539.2平方米、3/F:2625.9平方米可供電量1350KVA(千瓦)有無飲食功能隔油池:可考慮?排污管:可考慮?煙道:可考慮?煤氣:可考慮?基本設施中央空調(diào)、消防設施、電梯車庫位置地下負一層、負一層夾層、負二層車位數(shù)量129商場交樓標準現(xiàn)為毛坯樓層承重350KG/平方米卸貨區(qū)西面S優(yōu)勢地段優(yōu)勢:毗鄰廣州市最繁華的三大商業(yè)帶之一——農(nóng)林下-署前路商業(yè)帶,坐享東山口商圈的成熟商業(yè)氛圍。時機優(yōu)勢:地鐵一號線開通已有三年,與東山口地鐵站一路之隔的本項目,正好享受到地鐵繁榮鼎盛期的巨大商業(yè)效應。歷史底蘊:東山自古就是文人官宦之地,至今仍有眾多政府機構、學校、黨政機關大院及鐵路、水電、電信等行業(yè)寡頭機構匯聚于此,消費力高居廣州十區(qū)之前列。交通優(yōu)勢:優(yōu)良的歷史底蘊造就本區(qū)獨特的交通優(yōu)勢,暢達、現(xiàn)代化的立體交通網(wǎng)與成熟、市民化街區(qū)馬路兼而復得,十分鐘車程圈已覆蓋廣州市最為繁華的區(qū)域?！霈F(xiàn)樓優(yōu)勢:本項目已建成并有住戶入住,項目立面形象較佳,成熟、整潔的現(xiàn)場感,是商鋪招商的一大利好點。W劣勢位置劣勢:本項目位于內(nèi)環(huán)環(huán)路高架橋旁,四面不臨街,屬內(nèi)進式社區(qū)裙樓商鋪,雖位處繁華商圈,但只能算是二級輻射區(qū),直接享受到的客流及人氣比較有限。交通劣勢:東南面的東曉南路暫無路口直落本項目,巨大車流穿梭而過,并無停留或入內(nèi)的意念或機會。西北面由中山二路經(jīng)菜園西街進來,由天河方向來要兜一大個圈才能調(diào)頭,由西關方向來也暫無明顯標示來指示。這是本項目招商及銷售工作開展急需解決的地方。硬件劣勢:本項目為毛坯交樓,場內(nèi)的梁柱位較多較大,首次入場裝修量較大,且本項目無隔油池、排污管、煙道,使較有前途的餐飲行業(yè)無法進駐。銷售劣勢:從近三年的市場狀況,一般商鋪起到現(xiàn)樓,銷售就比較緩慢,位置較偏的甚至出現(xiàn)短期的停滯。原因就是商鋪銷售主要是針對投資客,帶有強烈有投資行為及夢想色彩,真正現(xiàn)樓一出,加之營業(yè)氛圍還未夠成熟的話,難以打動投資者即刻行動。反而是期樓時可經(jīng)過廣告進行包裝,激發(fā)無限想像。O機會量不算太大,相對而言還是比較容易操控,龍頭商家的面和量都不算太大,容易做出品牌?，F(xiàn)樓是把雙刃劍,對銷售不利,但對招商還是有一定促進作用。地段已具備一定的先天優(yōu)勢,若能對交通進行適量的、低成本的改進,辟如在東曉南路直辟天橋通本項目二樓,并連入地庫,又或者在菜園西街的中山二路口及正對內(nèi)環(huán)路的樓體立體樹大型霓虹燈招牌,將對本項目的短、長遠利益均有較大的促進作用。雖說是內(nèi)進式小區(qū)裙樓商鋪,但周邊旺盛的人氣及東山區(qū)強勁的消費力將是本項目的一個重大啟示:能夠避重就輕,面向中高端消費者作適當?shù)墓δ芏ㄎ?由本次實地的調(diào)查數(shù)據(jù)也可顯示——中高檔社區(qū)配置型機構是本項目的一個重要發(fā)展方向。T威脅同屬本商圈的東山錦軒也正在緊密的開業(yè)籌備中,已開業(yè)的新裕大廈貴為農(nóng)林下一線商城,經(jīng)營也遠遠未達到投資者當時的預期,而王府井、東山百貨等大型商城也趨于飽和,這無論對于本項目的銷售還是招租都將是一大考驗。本項目周邊800米范圍內(nèi)已聚集了地王廣場、中華廣場、流行前線、農(nóng)林下商業(yè)街、王府井、東百等一大批以零售為主的百貨類購物消費場所,這就注定的本項目必須在定位方面有所創(chuàng)新——與原有的街區(qū)功能形成互補共榮。六、調(diào)研分析結論經(jīng)過對項目的區(qū)位及營商生態(tài)環(huán)境的調(diào)研,分析項目本身的具體條件,能夠看到:該項目位處傳統(tǒng)旺地中山口門戶之一隅、中山二路主軸線之側(cè)翼,農(nóng)林下商圈、中華廣場商圈、海印商圈交叉輻射,區(qū)域內(nèi)寫字樓林立,商業(yè)繁盛,醫(yī)院、學校眾多,居住人口稠密,消費檔次較高,大環(huán)境可謂優(yōu)越。但本項目獨處旺地一角,屬鬧市中的一片”靜土”。因此,本項目在商業(yè)功能上只能作為滿足社區(qū)需要的生活服務配套,是”大格局”中的一個”小補充”。這種”配套性”、”補充性”,正是本項目的角色的屬性。同時本項目的經(jīng)營還應該有檔次,有內(nèi)涵,有特色,有獨有的感召力,使之能夠突破商圈限制,成為本區(qū)域乃至更大范圍內(nèi)的商業(yè)新軍。結語:為期一個月的市場調(diào)研與項目經(jīng)營定位策劃工作,在雙方的密切協(xié)作下得以順利完成,工作是辛苦的,也是愉快的。感謝貴司在合作過程中的大力支持,特別要感謝鄒東華女士在工作上的友好配合。成果屬于大家。第一階段工作的完成為進入下一階段的操作打下了一個基礎,明確了前進的方向。而要取得新的進展和成果,還需要做好后續(xù)的工作。必須指出的是:招商工作在將思路變?yōu)樾袆又?需要一個獲取具體契機的落實過程。本策劃所提出的項目市場經(jīng)營定位方案雖分別提煉出特色概念與功能區(qū)劃,但其總體精神與大的取向是一致的、貫通的,那就是做一個有文化特色和內(nèi)涵的”精當配套”和”精彩補充”,使之滿足廣大市民高雅、健康的文化與休閑生活需求。因此,在實際的招商過程當中,必須考慮到這些方案的彈性、兼容性,在功能組合和樓層分布上,應根據(jù)招商落實的具體實際靈活掌握,相機調(diào)整,不能夠生搬硬套,作繭自縛。星耀同行東雅軒項目組二○○六年九月五日附表(一)項目周邊學校名錄:學校名稱級別地址省育才幼兒二院省一級農(nóng)林東路6號之4安安幼兒園農(nóng)林上路二橫路13號市教工幼兒園一類一級中山三路58號東方幼兒園省一級寺貝通津15號東山區(qū)教工幼兒園省一級寺貝通津8號煙敦路幼兒園省一級煙敦路18號農(nóng)林下路小學農(nóng)林下路76號執(zhí)信南路小學省一級竹絲崗三馬路11號培正小學培正路5號之6署前路小學署前路署前橫街5號育才小學寺貝通津11號廣州市第七中學省一級煙敦路28號育才中學省一級福今路2號培正中學省一級培正路2號廣州市第十六中省一級中山二路37號執(zhí)信中學省一級執(zhí)信南路152號附表(二)項目周邊主要醫(yī)療機構:中山醫(yī)科大學附屬第一醫(yī)院中山二路58號省人民醫(yī)院中山二路106號中山醫(yī)科大學附屬眼科醫(yī)院先烈南路54號東山區(qū)人民醫(yī)院中山二路1號東山區(qū)婦幼保健醫(yī)院中山三路東臬大道6號東山區(qū)華山醫(yī)院寺右新馬路南三街三巷4號廣州鐵路中心醫(yī)院農(nóng)林下路19號廣州腫瘤醫(yī)院東風東路627號附表(三)東山區(qū)主要經(jīng)濟指標完成情況表單位:億元指標名稱本月止累計同比+/-%綜合國內(nèi)生產(chǎn)總值168.1212.60第二產(chǎn)業(yè)8.3045.00第三產(chǎn)業(yè)159.8211.20二、三產(chǎn)業(yè)比例4.94:95.06一般預算財政收入(含專款收入)4.2413.72一般預算財政支出(含?？钪С?6.504.57工業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值10.2727.64工業(yè)增加值4.8254.20工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)(％)128.836.18工業(yè)產(chǎn)品銷售率(％)91.11-5.76固定資產(chǎn)投資情況固定資產(chǎn)投資額(含房地產(chǎn)開發(fā))21.0238.69其中:房地產(chǎn)開發(fā)投資額15.2644.05商品房實際銷售面積(萬平方米)7.6616.08實際銷售合同金額5.11-11.79市政建設投資額(萬元)617-54.90職工工資期末職工人數(shù)(萬人)27.49-6.52職工工資總額52.9114.62職工月平均工資(元/人)271021.52市場情況社會消費品零售總額104.323.98其中:限額以上企業(yè)38.498.48商品銷售總額370.4816.11其中:限額以上企業(yè)323.9218.64商品交易市場數(shù)(個)60持平商品交易市場成交額16.1523.09其中:綜合市場成交額3.2621.19專業(yè)市場成交額12.8923.58私營個體經(jīng)濟私營個體經(jīng)濟營業(yè)額75.3213.77私營個體企業(yè)戶數(shù)(戶)1583122.98私營個體人數(shù)(人)2844167.11民營企業(yè)超億元民營企業(yè)戶數(shù)(個)3712.12超億元民營企業(yè)營業(yè)額162.231.14倍對外經(jīng)濟外貿(mào)出口總值(萬美元)397041.47本月止引進外資項目(個)2547.06實際使用外資金額(萬美元)2794-34.80合同外資金額(萬美元)1162附表(四)東山區(qū)基本單位三次產(chǎn)業(yè)構成及變動情況單位數(shù)(個)比重(%)總數(shù)14436100.00第一產(chǎn)業(yè)60.04第二產(chǎn)業(yè)8736.05第三產(chǎn)業(yè)1355793.91東山區(qū)基本單位行業(yè)分布情況行業(yè)單位數(shù)(個)比重(%)全區(qū)14436100.00農(nóng)林牧漁業(yè)120.08采掘業(yè)00.00制造業(yè)2972.06電力煤氣及水的生產(chǎn)和供應業(yè)120.08建筑業(yè)5643.91地質(zhì)勘察、水利管理業(yè)280.19交通運輸倉儲及郵電通信業(yè)3862.67批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)579940.17銀行保險業(yè)3832.65房地產(chǎn)業(yè)9076.28社會服務業(yè)296620.55衛(wèi)生0、體育和社會福利業(yè)1210.845213.61科學研究和綜合技術服務業(yè)5363.71國家機關、政黨機關和社會團體8125.63其它行業(yè)10927.57附表(六)東山區(qū)專業(yè)市場情況摸查表序號市場名稱地址/郵編投資單位法人代表建筑面積硬件自評固定攤檔交易品種經(jīng)營特點聯(lián)系人、電話備注農(nóng)林街4多利通高級時裝廣場農(nóng)林下路廣鐵醫(yī)院綜合樓首層(510080)廣州市利通實業(yè)有限公司黃榮華723好115服裝、皮具、精品零售李芳、871396065流行色彩商貿(mào)城農(nóng)林下路2號大院12-16號嚴曉坤6金仕蘭服裝商場農(nóng)林下路2號大院臨鋪肖文忠877552027東山區(qū)執(zhí)信商業(yè)街執(zhí)信南路1-37號地段臨鋪林棠8農(nóng)林經(jīng)濟貿(mào)易發(fā)展公司農(nóng)林商場農(nóng)林下路26號臨鋪周桂青877755009廣州市康雅倩商貿(mào)有限公司公主商場農(nóng)林下路42號(510080)王衛(wèi)賓800好38服裝、鞋批零結合張懷錦、87775506大東街10金凱商業(yè)城中山三路53號二-三樓(510055)廣州市東山區(qū)金凱商業(yè)城有限公司李建3000中282服裝、化妝品、食品零售張宇明、8382718411流行前線商業(yè)有限公司中山三路25-27號(510055)邵建明21800中341服裝、文化娛樂用品蘇曼婉、8380149912偉超置業(yè)公司摩托車配件商場東華西175-215號首層、夾層二層(510100)廣州市偉超置業(yè)發(fā)展有限公司劉偉雄3070中115摩托車配件零售8387676113置地大廈摩托車配件商場較場西路2號1-5層王爽0摩托車配件黃素萍、8385819914新蒂濠電子通信設備城中山三路55號夾層(510055)廣州新蒂濠電子通信設備有限公司何溢洪1500好80通訊設備零售郭基、8383957315金蒂濠通信設備城中山三路56號首層(510055)廣州金蒂濠通訊商業(yè)城有限公司何溢洪1500好100服裝零售郭基、8383957416東山區(qū)景華摩托車配件總匯東華西路144-148號首層、二層(510100)廣州市東山區(qū)景華摩托車配件總匯郭小平2491好120摩托車配件批零結合岑潔芳、8386172317中華廣場摩托車配件城較場西路23號(510055)中國人民解放軍第三五一八工廠鄭學偉14000好418摩托車配件批零結合鄭學偉、8373841118廣州市海印東川名店運動城廣州市東川路93號(510100)廣州市海印東川名店運動城有限公司邵建佳7000好120運動用品批零結合邵建佳、8379823019廣州嶺南藝術品商城中山三路3號(510000)廣州畫院藝術品展覽中心熊德琴6000中200藝術品批零結合張宏、83871628大塘街20東山區(qū)好運商場中山四路241號吳建平83393937*21中電貿(mào)易公司商場文德北路83號陳兌鵬83351238*22東興順老街商業(yè)城中山四路地鐵上蓋JY6、JY7地段(510030)廣州市東興順商業(yè)有限公司何溢洪1200好244百貨零售何光榮、8333445523東興順購物中心中山四路地鐵上蓋JY6、JY7、JY8地段(510050)廣州市東興順商業(yè)有限公司何溢洪4000好62百貨零售唐秀麗、8387703924廣州市紅棉花花藝廊廣州市陵園西路東側(cè)地段市政園林局萬偉權2722好23園林批零結合萬偉權、8384094325中訊通訊城廣州市陵園西路13號首層南側(cè)何業(yè)華83802060、83869105不愿提供資料26廣信通訊設備電腦總匯廣州市陵園西路1號首層南邊黃銳雄*未能到聯(lián)絡負責人27廣州市陵園西路通訊交易市場廣州市陵園西路13號(510055)廣州市凌霄企業(yè)投資顧問有限公司王俊4200中33通訊批零結合鄧惠敬、8380773328文悅軒文德路67號(510030)蔡世梅3600中156藝術品批零結合張克莉、8330160829文德文化城文德北路71號(510030)廣州市粵墾文德市場發(fā)展有限公司劉元寬1200好57藝術品批零結合王偉炎、83370372白云街31海印電器總匯東湖西路56-58號邵建明5000500家電吳經(jīng)理、8379822532海印電器廣場大沙頭路21號(510100)廣州市海印廣場商業(yè)有限公司邵建明2250電器、電腦鄧國堅、8379384833海印電腦城大沙頭四馬路14號二樓(510100)邵建明240089電腦、電子器材陳健強、83792934海印商貿(mào)中心東湖路168號(510100)邵建明386040電器陳志洪、83798235星之光電器城大沙頭三馬路11號(510100)廣州市星之光家電市場有限公司黃榮新12272197家電葉健、83843774、、朱耀林、36金海印電器廣場大沙頭三馬路8號(510100)顏基民4500182電器、音像顏基民、8379380637信和電器市場大沙頭三馬路9號(510100)王少和100026家電周彩霞、8379241138盛賢鴻運電器二手交易市場攝影器材、二手電器*未全面開業(yè)41興中通訊智韜廣告有限公司梁小芬20012通訊蔡先生、8379848240大沙頭舊貨交易市場沿江東路414號廣州市中原拓展公司吳振忠舊貨陳經(jīng)理、83839313*市專業(yè)市場管理局管理43一騎大沙頭特價商城(瀝北電器)沿江東路414號觀綠時裝公司陳立民舊貨83801561,,李永榮、,袁海健、*市專業(yè)市場管理局管理44廣州市澳訊商場沿江東路414號之3-5號首層廣州市東山區(qū)澳訊商行勞麗萍舊貨陳先生、83805668*市專業(yè)市場管理局管理45海印舊貨交易市場沿江東路466號海印實業(yè)集團有限公司邵建明舊貨8739307246海印舊機動車交易市場沿江東路410號海印實業(yè)集團有限公司邵建明10000舊機動車8739307247海印布料總匯(一)沿江東路429號海印大廈1-4層廣州市海印布藝總匯有限公司邵建明7500380紡織品、服裝李志文、8379657248海印布料總匯(二)沿江東路431號之一、之五1-3層邵建明400024349海印二沙體育精品廊二沙島體育訓練基地門口內(nèi)北側(cè)(510100)邵建佳110043體育用品石惠靜、8735122250廣州市建翎貿(mào)易有限公司大通體育精品總匯二沙島大通路28號首、二層(510105)郭凱翎155029體育用品批零結合吳文彪、8735177851新海印毛線布匹廣場東湖布料城東湖路62、64、66號首、二層(510100)彭瑩倫布料批零結合譚生、王小姐83799568、83792100傳真多次催交,仍未交表52省圖書批發(fā)市場合群一馬路111-127號海印苑A2棟(510100)沈爾廉393762圖書大批發(fā)鐘景倫、8379062453廣州粵圖文化發(fā)展有限公司合群一馬路99-107號(510100)張穗華9000圖書大批發(fā)馬佩玲、8379037554新東濠涌商業(yè)街東湖路39號(510100)洪毅1000100日用百貨零售為主8766324858珠光工業(yè)品市場珠光路祖廟前街、三益街5000101日用工業(yè)品羅國文、83322678*臨時東湖街62益隆商貿(mào)城寺右二馬路與寺右新馬路交界西南面詹錦雄87377421*63名雅商貿(mào)城寺右二馬路與寺右新馬路交界西北面陳志敏*64廣州市酒類飲料綜合批發(fā)市場寺右一馬路6、8、10號丘馬里87372712*附表(七)項目周邊生鮮市場摸查表序號市場名稱地址開業(yè)時間面積(平方米)檔位數(shù)(個)現(xiàn)出租檔位數(shù)從業(yè)人員人數(shù)合約期限租金水平(元/M)自評物業(yè)產(chǎn)權情況經(jīng)營單位經(jīng)濟成份聯(lián)系人\電話1東山市場龜崗大馬路2號之二、之三196911001101091519月175好東山國有資產(chǎn)經(jīng)營公司(-11)廣州市東新盈蔬果食品有限公司私有吳紹培877694652福今市場福今路51號19526146855150中東山蔬菜公司(-12)廣州市金裕富貿(mào)易有限公司私有黃衛(wèi)紅-877768863大東市場中山三路東昌大街17號199950049464612月80聯(lián)封制衣常()國有李俊堯-838399764東川新街市東川路92號21019025012月70好市蔬果集團東川新街市國有曾玉英-837094535永勝綜合市場東華西路15號首層、底層1998831.611090180100中東山百貨總公司()永勝肉菜綜合市場股份合作吳美容-838057896龜崗市場龜崗大馬路江嶺東街4號199610001601022307月120好廣州天心藥業(yè)股份有限公司()廣東省寶安物業(yè)管理公司國有馮國安-873027907東富肉菜市場東華南車路邊37號之一1600857878(戶)6月60中自有廣州市公用事業(yè)物資貿(mào)易公司事業(yè)單位羅文877692618*農(nóng)林農(nóng)貿(mào)市場竹絲崗四馬路新南街1979114350中集體9糙米欄肉菜綜合市場廣州市東華西路糙米欄59-63號199848080668036中廣州市皮革公司()大東街經(jīng)濟科股份合作陳榮儉-8383852310*農(nóng)林市場農(nóng)林下路62號19683009差國有附表(八)區(qū)域內(nèi)部分酒吧歌廳:名稱地址電話大象堡酒吧環(huán)市東路363號83593309大蓬車酒吧環(huán)市東路360號珠江大廈西地下83875177和平路酒吧環(huán)市東路華僑新村和平路2號83581720駿馬地吧(酒廊)先烈南路23號華泰賓館迎賓館樓內(nèi)87789888-88825TAKEFIVEJAZZCAFé環(huán)市東路淘金街11號地下83596681木子吧環(huán)市東路水蔭路口華信大廈東座二樓87619909貝殼酒吧環(huán)市東路360號珠江大廈東側(cè)83863660金芒果酒吧環(huán)市東路361號83597564華泰駿馬酒廊先烈南路23號華泰賓館迎賓館樓內(nèi)87789888-88825三里屯酒吧下塘西路6號二樓83506567光陰的故事淘金路正平南街金源樓1號83586989爵士酒吧環(huán)市東路326號亞洲國際大酒店39樓61206122路點酒吧環(huán)市東路360號、和平路4號83880059講講吧先烈中路云鶴北街8號云山大酒店鳳凰城87698908藍色音符酒吧淘金路165號83593384附表(九)項目周邊部分特色餐飲名稱地址電話萬年酒樓越秀南路22號83828128紅高粱川菜酒樓五羊新城店五羊新城寺右一馬路10號87375662北京東來順飯莊廣州分店恒福路338號83586998-3578老蜀人火鍋城建設大馬路(橫馬路2號)83806853客家王酒家五羊新城分店廣州市寺右新馬路10號87160218重慶小洞天酒樓廟前西街30號87754888-6621龍海宮寺右新馬路長城賓館首層87766888-2466絲綢南海城海鮮酒家東風東路752號絲綢大廈1－3層87777778云香酒樓東華東路342號37638807東山酒家龜崗大馬路1號87776108附表(十)區(qū)域內(nèi)主要康體機構名稱地址電話廣州二沙島保齡球館有限公司二沙頭廣東體育館87373085金橋健體中心廣州市寺右新馬路金橋賓館首層87381168海印康樂城健美中心廣州市東湖路39號87765917廣州軍區(qū)游泳場健美樂苑廣州市寺右一馬路5號87778512廣州軍區(qū)體育館東山達道路10號大院87160720東山游泳場東湖路39號87765917廣東省人民體育場較場西路18號83809911廣州市康正保齡球館廣州市水蔭路70號側(cè)門87666937獅子湖高爾夫球渡假俱樂部廣州市環(huán)市東路368號83871686東方健美樂苑中山二路92號(烈士陵園內(nèi))83874818廣州華泰保齡球館先烈南路23號華泰賓館內(nèi)83826600廣東體育館二沙島廣東體育館87789888-82167廣州新世界溜冰俱樂部中山二路烈士陵園83829370附表(十一)部分家居用品機構表名稱地址電話廣州家居樂商貿(mào)有限公司東華東路547號87660596東山區(qū)恒達裝飾布藝商行東華東路409號87659546科勒衛(wèi)浴系列萬福路182號之二首層83309055歐典廚柜寺右新馬路131號87396616-1007夢美舒床上用品店中山四路地鐵口B4檔83328470美嘉樂床上用品店東川路70號83821025中華現(xiàn)代家居城中山三路中華廣場5樓附表(十二)周邊行業(yè)類型表街道名稱行業(yè)類別行業(yè)典型備注東川路飲食雅苑健康飲食世家、東川酒家、麥當勞240m2、800文化東山書城1500銀行工商銀行、中國銀行美容魅力嘉美容美體連鎖、花之彩女子俱樂部200m2、康體海印東川名店運動城4000醫(yī)藥百源堂、寶芝林、100m2超市勝佳超市800典當廣州市公開拍賣行電器松廈冷氣公司80眼鏡康華清視光配鏡中心100中山三路飲食云南大班米線400文化嶺南藝術商城1通信中國聯(lián)通60醫(yī)藥保健深圳綠愛天然螺旋藻100眼鏡海得近視矯正1000東華西路飲食雄輝臘粉80便利店快客便利店40(續(xù)1)街道名稱行業(yè)類別行業(yè)典型備注醫(yī)藥采芝林、梅康連鎖藥店60m2五金超力商店40通信佳力通訊30摩配廣宇摩托配件70文化廣州新華書店100化妝品雅芳化妝品25康體錦繡休閑康體中心東華東路飲食云香酒樓400家居東宏家私150銀行農(nóng)業(yè)銀行糧油東華糧油食品公司200摩配豪盛摩配80醫(yī)藥采芝林40綜合商場大昌島貨倉商場200文具新生文具60電器豐寧電器東山交電商場80東湖西路醫(yī)藥信心藥店20文具詠豪文具35通信中國移動、中國聯(lián)通80m2(續(xù)2)街道名稱行業(yè)類別行業(yè)典型備注飲食美京酒家800銀行中國銀行超市金田超市400東湖路銀行中國農(nóng)業(yè)銀行康體海印康樂中心1200醫(yī)藥康之健藥業(yè)80飲食新南海城400新河浦路文化廣東省圖書批發(fā)中心銀行中國農(nóng)業(yè)銀行證券民安證券飲食新月酒家800康體新康寶盲人按摩中心200美發(fā)海倩美發(fā)形象設計60茶葉瑞豐名茶30合群路超市家誼超市1000飲食東北人風味餃子館400龜崗大馬路藝術典藝琴行80飲食東山酒家200美食圣安娜餅屋80(續(xù)3)街道名稱行業(yè)類別行業(yè)典型備注服飾質(zhì)頂服飾20醫(yī)藥采芝林、寶芝林大藥房20m2美容欲亮美容美體中心100便利店快客便利店20鞋業(yè)大學鞋25銀行中國農(nóng)業(yè)銀行眼鏡東方眼鏡店30廟前西街服飾東圖南韓港臺時裝店30布藝雅蘭輝布藝15文具東山文化用品商店30五金建明五金機電商場25康體飛一般休閑中心200廟前直街鐘表首飾國營東山鐘表首飾行45文化新華書店15美食薩比諾蛋糕作坊30服飾時尚基地80沖印吉化沖印店20眼鏡明鐘眼鏡店15署前路綜合商場東山百貨8000(續(xù)4)街道名稱行業(yè)類別行業(yè)典型備注服飾卡迪士服飾80眼鏡明廊眼鏡15飲食肯德基200美發(fā)水佰美發(fā)80美容賽萊拉美容院180銀行工商銀行、建設銀行農(nóng)林下路銀行交通銀行、中國銀行飲食大東飯店、彩記茶餐廳麥當勞、100m2、80服飾多利通女人世界1000醫(yī)藥保健瑞德藥店、寶生圖保健、北京同仁堂 40m2、20眼鏡東方眼鏡店20鞋業(yè)多美安路20攝影名人婚紗影樓120文化雯雯書店5茶葉天福名茶18皮具Blank皮具15首飾廣東黃金公司、點石珠寶12m2(續(xù)5)街道名稱行業(yè)類別行業(yè)典型備注沖印黃金時代沖印60家居富安娜床上用品80美容保健新標榜沐足美容美發(fā)100綜合商場王府井百貨美食雪貝爾藝術蛋糕18執(zhí)信南路綜合商場佳旺百貨商場80文化嶺南醫(yī)學教材銀行工商銀行、建設銀行茶葉廣坪名茶行18糧油執(zhí)信糧油店30水果鮮花大銘食品水果鮮花20裝璜華英裝飾工藝10五金達迅五金店8保健品賽凡神奇昆蟲健康品10便利店快客便利店40家居威龍衛(wèi)浴5通信廣東一穗通信器材8飲食味然香粉面35m眼鏡明朗眼鏡店15(續(xù)6)街道名稱行業(yè)類別行業(yè)典型備注醫(yī)藥中粵藥材公司美發(fā)名發(fā)城30音像中國唱片音像店20中山二路美容SPA美容生活館120音像長生音像20首飾景福寶玉行50醫(yī)藥景然藥店、中山藥店30m2飲食喜運來海鮮野味食家80銀行中國銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、招商銀行證券華夏證券附表(十三)越秀路經(jīng)營類型藥店辦公設備士多店餐飲店其它門面數(shù)量21551所占比例15%8%35%35%8%從圖表中能夠看出餐飲店和士多店是主要經(jīng)營類型,其街區(qū)功能以居家型服務為主。東川路:經(jīng)營類型皮鞋藥店士多店餐飲店服裝音響其它門面數(shù)量531582714所占比例8%5%23%13%42%2%7%服裝店占絕對比例,從其幾類的數(shù)量分布能夠看出東川路是一條發(fā)展較為成熟的商業(yè)街。東華西路:經(jīng)營類型皮鞋皮具藥店文體用品士多店餐飲店服裝摩托配件門面數(shù)量5221231118所占比例11%5%5%2%5%7%25%41%摩托車配件、服裝兩類商鋪數(shù)量最大,東華西路應以摩托車配件為主營的商業(yè)商業(yè)街。東華東路:經(jīng)營類型藥店士多店餐飲店服裝音響電器五金綜合商場門面數(shù)量18781362所占比例3%22%19%22%3%8%17%6%街區(qū)內(nèi)經(jīng)營的各種類型分布較為均勻,是成熟的生活街區(qū)慣有的分布狀況。農(nóng)林下路:經(jīng)營類型皮鞋皮具藥店辦公設備文體用品士多店餐飲店服裝音響電器門面數(shù)量3255118107942所占比例24%3%3%1%1%6%7%61%3%1%從上圖能夠看出,農(nóng)林下路是一條發(fā)展成熟,商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)商業(yè)街,其中服裝占總量的61%,其是皮鞋占24%,本街區(qū)是以這兩類為主打產(chǎn)品的商業(yè)旺區(qū)。注:農(nóng)林下路有王府井百貨,是東山區(qū)百貨居民消費的重要場所,故此本街區(qū)是東山中心商業(yè)旺區(qū)之一。署前路:經(jīng)營類型皮鞋餐飲店服裝音響電器門面數(shù)量131312所占比例5%15%65%5%10%署前路較短,卻集中了十多家服裝品牌店,街區(qū)有良好的商業(yè)氛圍,是街區(qū)居民重要的消費場所之一;注:署前路上有東山百貨商場,是東山區(qū)居民生活消費的又一次中心。執(zhí)信南路:經(jīng)營類型皮鞋皮具藥店文體用品士多店餐飲店服裝音響電器門面數(shù)量315710104211所占比例5%1%9%13%18%18%7%3%20%本街區(qū)功能較為齊全,經(jīng)營種類豐富多樣,電器、餐飲店、士多店比例較大;能夠看出本街區(qū)主要功能依然限于是只滿足居民基本生活消費的經(jīng)營狀況。中山二路、中山三路:經(jīng)營類型藥店文體用品士多店餐飲店服裝音響電器其它門面數(shù)量103171015253所占比例15%5%26%15%23%3%855%中山二路中山三路均是東山區(qū)發(fā)展最成熟的商業(yè)區(qū)和商務區(qū),從圖中能夠看出士多店和服裝店和餐飲店比例略為突出,但所占比例數(shù)額均不高;區(qū)內(nèi)的中華廣場是周邊居民購物休閑的重要場所,也是東山區(qū)的商業(yè)消費中心。注:中華廣場將與緊鄰的地王廣場,挾地鐵物業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢將同共營造本街區(qū)的商業(yè)地位。廟前直街、廟前西街街:經(jīng)營類型藥店辦公設備文體用品士多店餐飲店服裝音響電器門面數(shù)量141843112所占比例2%8%2%15%8%59%2%4%本街區(qū)服裝占比例最大,占69%,其次是士多店,占8%,能夠本街區(qū)是一條以服裝經(jīng)營為主的商業(yè)街;廟前街也是東山區(qū)人氣較旺、半步行街式的商業(yè)街,服裝品牌店林立,緊鄰東山百貨,是東山區(qū)內(nèi)又一商業(yè)旺地。附表(十四)周邊街區(qū)商鋪租金情況(單位:元/平方米)路段租金越秀路東川路東華西路東華東路農(nóng)林下路署前路新河浦路執(zhí)信南路中山三路中山二路龜崗路廟前街東湖路福今路最低價6815015015035025018010030020025017030045最高價75300350300680490210200650600400210500100附表(十五)問卷調(diào)查分析表經(jīng)營戶對裙樓商場的經(jīng)營定位:從周邊市場的經(jīng)營者意向看來,”夜總會、茶樓/咖啡吧、康體中心、美食城、百貨商場”等經(jīng)營方向為高比例;而銀行、電信等商業(yè)機構被選的機率則相對較低,調(diào)查組認為這與經(jīng)營