社區(qū)商業(yè)破局空置率、同質(zhì)化困局

疫情以來使得人們對(duì)于就近消費(fèi)的需求激增，加之商業(yè)疫情以來使得人們對(duì)于就近消費(fèi)的需求激增，加之商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入“存量時(shí)代”，社區(qū)商業(yè)發(fā)展迎來巨大機(jī)遇。電商對(duì)實(shí)體店的沖擊，使得“最后一公里”消費(fèi)也不能幸免，社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營面臨了較大的壓力。加之當(dāng)下國內(nèi)社區(qū)商業(yè)普遍還停留在傳統(tǒng)散售型沿街商鋪無論什么風(fēng)口，盲目跟風(fēng)者結(jié)果可能是“一路踩坑”。Part1社區(qū)商業(yè)面臨的困境以上海為例，以上海為例，有數(shù)據(jù)顯示，過去12年新增的商業(yè)項(xiàng)目中，5萬平方米以下的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的新增比例最多，比例達(dá)區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，樣本項(xiàng)目平均空鋪率17%，最高已達(dá)55%。社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目平均空鋪率已高出購物中心8%。當(dāng)下社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目遇到的難題大致為以下四點(diǎn)：當(dāng)下社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目遇到的難題大致為以下四點(diǎn)：運(yùn)營乏力：服務(wù)配套落后，甚至無序和雜亂，未建立情感成功案例，忽略因地制宜，定位不準(zhǔn)不清，沒有特色和吸引力。不過，我們也要看到，隨著國內(nèi)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，社區(qū)商業(yè)依然潛力巨大。尤其是萬科、龍湖、綠地、保利、新城等頭部房企入局，互聯(lián)網(wǎng)巨頭阿里、京東等也積極探索等頭部房企入局，互聯(lián)網(wǎng)巨頭阿里、京東等也積極探索線Part2未來發(fā)展破局之道全天候化，集中運(yùn)營上上文提到的調(diào)研中，像華潤五彩城、綠城富匯廣場等統(tǒng)一運(yùn)營的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目空鋪率都低很多。而社區(qū)商業(yè)的物業(yè)條件更為寬松，營業(yè)時(shí)間更為靈活，完全可以突破時(shí)間限制，全天候經(jīng)營，滿足社區(qū)客群24小時(shí)的消費(fèi)需求。近年來，商業(yè)地產(chǎn)頭部紛紛開發(fā)社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線，在探索項(xiàng)目也不乏有之，如龍湖的“星悅薈”圖源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考分別取得100%招商率和99%招商率的好成績，并依托頭部強(qiáng)大的運(yùn)營能力，布局24小時(shí)全天候的服務(wù)業(yè)態(tài)。悉，街區(qū)內(nèi)多品牌創(chuàng)下業(yè)績新高，燒烤品牌小破店更是拿下街區(qū)內(nèi)“銷冠”，火鍋品牌什么哥則創(chuàng)下杭州新店開業(yè)電影、之光開放麥等系列活動(dòng)，引爆客流和銷售新高潮；小破店、玖拾、什么哥重慶火鍋、弄堂風(fēng)燒烤、川恩道還有三不朽居酒屋等多家商戶熱情迎客，屬于夜晚的肆意有三不朽居酒屋等多家商戶熱情迎客，屬于夜晚的肆意與的汽車品牌與主打夜經(jīng)濟(jì)的商業(yè)街區(qū)相交于此，咖啡美酒還有鮮花，被統(tǒng)統(tǒng)裝進(jìn)后備箱里還有鮮花，被統(tǒng)統(tǒng)裝進(jìn)后備箱里。物友好的天空納涼派對(duì)聚合超人氣，開業(yè)即登頂大眾點(diǎn)評(píng)TOP0+筆記霸榜年輕人生活方式平臺(tái)——小同樣同樣是“小藤街”系產(chǎn)品，依據(jù)周邊客群的不同消費(fèi)需求，之光·小藤街定位“沸藤青年聚集地”，在業(yè)態(tài)規(guī)劃組合上重視年輕人的“體驗(yàn)”和“社交”，而天空·小藤街則客群類化，精準(zhǔn)定位只有因地制宜，才能做到“差異化”。且消費(fèi)者需求對(duì)社要盡可能融入社區(qū)生活，增強(qiáng)與客群日常生活的粘性。TREE。將目光聚焦在城市中的家庭客群，細(xì)化家庭中存在的各類它始終是日本最受歡迎的商場之一。根據(jù)板塊內(nèi)上班族、白領(lǐng)群體人數(shù)居多，育齡婦女和孩子傳統(tǒng)商場的的化妝品、服飾、雜貨等幾大類來劃分樓層業(yè)態(tài)，而是按照家庭顧客的需求為主題來進(jìn)行業(yè)態(tài)劃分。比如，商場一樓食品超市和品牌服裝店、西餐廳和雜貨商店竟是對(duì)門，表面雜亂的業(yè)態(tài)搭配背后是GRANDTREE運(yùn)營方精心設(shè)計(jì)，目的是滿足時(shí)尚女性在享受美食后逛街、美容等關(guān)聯(lián)需、親子為主業(yè)態(tài)，輔以其他關(guān)聯(lián)類型商鋪。如此設(shè)置，讓顧客能在最短的距離內(nèi)實(shí)現(xiàn)家庭成員不同的消費(fèi)需求。GRANDTREE對(duì)于母嬰群體的陪伴式服務(wù)也做到了極致，在更暖心的是，母嬰室里還為寶媽提供兒童成長教育、兒童特色空間，增加曝光度自媒體時(shí)代，對(duì)商業(yè)來說，謀求“二次傳播”是必不可少的出圈路徑。這就需要商業(yè)在空間打造上有吸睛的“創(chuàng)新之處”和“獨(dú)特之處”。另一方面，社區(qū)商業(yè)要突破同質(zhì)布局業(yè)態(tài)，更需要?jiǎng)?chuàng)造屬于自己的審美標(biāo)簽，從而擴(kuò)大輻射范圍，吸引更多客流。流個(gè)項(xiàng)目分為集裝箱群落和雙層建筑物，并由一個(gè)長長的緩坡及綠色景觀連接。其中占地面積最大的中庭由世界各地超100種的特色植物景觀組成，命名“天空植物園”，將開放與綠開放與綠色結(jié)合到極致。再如曼谷TheCommonsSaladaeng(第二店)，以“魔幻工業(yè)風(fēng)”賺足眼球。外觀設(shè)計(jì)融入了Saladaeng(在泰語中的意思是“紅色屋頂?shù)耐ぷ印?的歷史元素，采用大片的紅的紅色屋頂，不僅為建筑注入了當(dāng)?shù)氐奈幕閼?，而且引人注目人注目，成為?xiàng)目專屬的記憶點(diǎn)。Part3總體來說，國內(nèi)社區(qū)商業(yè)發(fā)展尚在起步階段。城市更新大潮中，這樣一個(gè)亟待開拓又并不算新鮮的領(lǐng)域，對(duì)入局者消費(fèi)主力，人們對(duì)社區(qū)商業(yè)的要求也在不斷提