萬物云研究報告物業(yè)科技先鋒30年厚積薄發(fā)

萬物云研究報告-物業(yè)科技先鋒30年厚積薄發(fā)1、“三駕馬車”，30年來持續(xù)引領行業(yè)發(fā)展萬物云致力于服務城市居民基于“住”的消費，承接政府與企業(yè)基于營造宜人環(huán)境的服務管理外包，以及建設基于空間效率改善的云平臺。公司前身為萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司，業(yè)務開始于1990年。2022年9月29日，萬物云在港交所掛牌上市。1.1、公司近30年發(fā)展歷程（1990-2022年）嶄露頭角，開創(chuàng)業(yè)委會、第三方物業(yè)管理先河1990年，萬科地產(chǎn)受到SONY售后服務啟示，決定從第一個房地產(chǎn)項目開始即引入物業(yè)管理業(yè)務。8月，物業(yè)服務業(yè)務部門率先在中國深圳天景花園提供住宅物業(yè)服務，標志著萬科物業(yè)管理業(yè)務的開端。1991年3月22日，萬科物業(yè)在深圳天景花園組織成立中國第一個“業(yè)主委員會”，開創(chuàng)了“業(yè)主自治與專業(yè)服務相結合”的物業(yè)管理新模式。該模式于1994年被納入《深圳市經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》，在同行業(yè)中廣泛應用。1992年，萬科物業(yè)正式注冊成立。1996年，深圳萬科物業(yè)管理公司順利通過ISO9002第三方國際認證，成為國內(nèi)首家被國際機構承認符合國際質(zhì)量標準的物業(yè)管理公司。同年，公司在全國首次物業(yè)管理公開招標中一舉奪魁，獲得了深圳“鹿丹村”小區(qū)的物業(yè)管理權，從而打破了“誰開發(fā)，誰管理”的局面。注重服務品質(zhì)，持續(xù)引領行業(yè)發(fā)展2000年，萬科物業(yè)簽約國家建設部大院辦公樓、住宅樓的物業(yè)管理服務，并于2001年獲得建設部首批頒發(fā)的物業(yè)管理一級資質(zhì)證書。2002年，在物業(yè)管理行業(yè)首創(chuàng)與國際知名調(diào)查公司蓋洛普合作，對下屬各服務小區(qū)業(yè)主滿意度進行第三方的獨立調(diào)查評價。2005年，萬科物業(yè)率先于同行將“物業(yè)管理處”更名為“物業(yè)服務中心”，2007年，萬科物業(yè)通過將旗下“物業(yè)管理有限公司”統(tǒng)一更名為“物業(yè)服務有限公司”，管理精進的同時提升服務品質(zhì)。2009年，萬科集團正式成立物業(yè)事業(yè)部。2010年，公司榮獲由中國指數(shù)研究院評選的“中國物業(yè)服務百強企業(yè)”第一名。2011年，公司被中國物業(yè)管理協(xié)會評為全國物業(yè)服務企業(yè)綜合實力百強第一名。開展增值服務，引入戰(zhàn)略投資者2012年“幸福驛站”在廣州萬科藍山花園首次亮相，引入增值服務業(yè)務。2013年，專門供住戶和其他互聯(lián)網(wǎng)用戶（如業(yè)主、商戶及服務供應商）連接的社區(qū)手機應用程序“住這兒”上線，公司推出專有客戶關系管理系統(tǒng)和呼叫中心。2014年，公司發(fā)布睿服務體系。2017年，成功引入博裕資本與58集團兩家戰(zhàn)略投資者成為公司新股東。公司于2017年及2018年連續(xù)被中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和中國房地產(chǎn)測評中心評為中國物業(yè)管理企業(yè)品牌價值第一名，被國務院發(fā)展研究中心、中指研究院評為中國物業(yè)服務質(zhì)量領先品牌第一名。住宅、商企、公服“三駕馬車”驅(qū)動2018年，公司推出“樸鄰”，提供房屋銷售及租賃經(jīng)紀服務，增值服務體系進一步完善；2018年萬科物業(yè)成為中國第一家年收入超過人民幣100億元的物業(yè)服務公司，同年轉(zhuǎn)為股份有限公司。2019年12月12日，萬物云公布與戴德梁行形成戰(zhàn)略伙伴關系的計劃，合并及鞏固雙方在品牌、人才管理和提供物業(yè)及設施管理服務方面的優(yōu)勢，著重于商業(yè)物業(yè)及設施管理方面的強強聯(lián)合。2020年，萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司正式更名為萬物云空間科技服務股份有限公司，并發(fā)布全國首個城市服務品牌“萬物云城”；同年推出了萬物梁行品牌，以及城市空間運營品牌“CityUp”。公司正式公布了社區(qū)、商企及城市空間（“三駕馬車”）。2021年，為實現(xiàn)業(yè)務擴張，提高重點布局城市的項目布局密度，公司收購了伯恩物業(yè)、陽光智博，新增在管面積超1億平方米，二者分別于2021年9月、2021年10月并表。1.2、股東實力雄厚，員工激勵到位2022年9月29日公司IPO全球發(fā)售完成后，母公司萬科企業(yè)持股51.41%，萬科企業(yè)附屬公司持股5.19%，RadiantSunbeamLimited（博裕資本間接全資擁有的公司）持股15.42%，DreamLandingHoldingsLimited（58同城間接全資附屬公司）持股2.57%，員工持股平臺持股7.71%，公眾股東持股10%，其他股東持股7.69%。萬物云發(fā)售的基石投資人為中國誠通以及旗下的混合所有制改革基金、瑞銀資管、高瓴旗下HHLR基金及YHC投資、潤暉投資、淡馬錫及Athos資本。根據(jù)公司公告，萬物云以49.35港元/股發(fā)售，基石投資者合計投資約2.76億美元。公司的高層管理人員從事相關行業(yè)多年，對物業(yè)管理及開發(fā)，公司治理與運營，業(yè)務發(fā)展投資等方面有著豐厚的實踐經(jīng)驗，對行業(yè)發(fā)展有著深刻理解。公司的執(zhí)行董事和高級管理團隊在各自領域擁有超過10年的專業(yè)經(jīng)驗。公司董事長兼總經(jīng)理朱保全先生于萬科集團任職超過22年，于萬科物業(yè)任職超過12年，在房地產(chǎn)和物業(yè)服務行業(yè)擁有豐富經(jīng)驗和旗幟性的業(yè)界地位。作為萬物云的掌舵人，朱保全先生提出并引領了多次萬物云的業(yè)務結構、流程的調(diào)整和戰(zhàn)略的創(chuàng)新升級。在員工激勵方面，萬科企業(yè)于2015年6月為其物業(yè)服務業(yè)務的員工引入并采納一項內(nèi)部事業(yè)合伙人機制，以吸引和留住人才，增強公司的競爭力，實現(xiàn)長期發(fā)展。事業(yè)合伙人機制已經(jīng)進一步修訂并合并為公司的員工持股計劃，員工持股平臺合計直接持有全球發(fā)售完成后已發(fā)行股份總數(shù)的7.7%（根據(jù)2022年中報披露，股份已經(jīng)授予394名核心骨干員工）。公司已設立睿達第一有限公司、睿達第二有限公司（前稱WkGrouthLimited）、睿達第三有限公司、睿達第四有限公司和睿達第五有限公司作為境外員工持股平臺。1.3、“三駕馬車”協(xié)同驅(qū)動，造就多元化增長動力萬物云引領并推動了中國物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展。32年來，公司始終堅守為客戶做好服務的初心，依托于領先的品牌優(yōu)勢和服務質(zhì)量，成為了中國領先的全域空間服務提供商，也是稀有的由社區(qū)、商企和城市空間“三駕馬車”業(yè)務體系協(xié)同驅(qū)動的服務供應商。公司業(yè)務主要分為三大板塊：社區(qū)空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務、AIoT及BPaaS解決方案服務。社區(qū)空間居住消費服務：為滿足業(yè)主和居民多元化的住宅居住消費需求，萬物云提供包括住宅物業(yè)服務、居住相關資產(chǎn)服務和其他社區(qū)增值服務。公司通過

“萬科物業(yè)”品牌，為所服務的社區(qū)空間的業(yè)主和居民提供住宅物業(yè)服務。作為住宅物業(yè)服務的延伸，萬物云還推出了包括“樸鄰”等在內(nèi)的一系列品牌，開展包括房屋經(jīng)紀及租賃管理服務以及房屋修繕和美居服務。商企和城市空間綜合服務：包括(i)物業(yè)及設施管理服務：為商業(yè)客戶提供基礎物管服務及綜合后勤服務，綜合后勤服務主要有：公用事業(yè)開支優(yōu)化服務，環(huán)境、健康及安全管理，綜合行政支持服務，活動支持服務，禮賓服務。(ii)開發(fā)商增值服務。(iii)城市空間整合服務：包括城市空間治理（如城市環(huán)衛(wèi)服務及市政設施維護保養(yǎng)服務）及城市資源整合運營（如為國有物業(yè)提供招商租賃以及為事業(yè)單位提供組織者服務）。公司也與街道辦事處密切合作，以協(xié)助解決老舊小區(qū)的公共服務改進需求，為城市營造宜人環(huán)境，實現(xiàn)城市空間管理的專業(yè)化及數(shù)字化。解決方案服務：(i)AIoT解決方案：向開發(fā)商、業(yè)主及其他企業(yè)和機構客戶提供的AIoT解決方案，覆蓋智能物業(yè)生命周期從初始工程設計、施工到交付后運營的各個階段。(ii)BPaaS解決方案：向企業(yè)客戶提供遠程企業(yè)運營服務，以支持企業(yè)客戶的非核心業(yè)務流程；遠程空間運營服務，如智能城市空間工作流程管理服務及運營數(shù)據(jù)分析服務，主要提供予從事城市空間整合服務的合營企業(yè)及聯(lián)營公司。1.4、智慧物業(yè)建設行業(yè)領先萬物云科技板塊主要包括第五空間和萬睿科技。第五空間運營的“住這兒”APP與“鄰居”公眾號承載萬物云旗下社區(qū)到家服務，萬睿科技從事基于智慧社區(qū)、智慧園區(qū)、智慧樓宇、智慧工地、智慧城市的設計、施工、運營一體化服務。萬物云具備行業(yè)領先的科技能力，構建了從底層智能物聯(lián)系統(tǒng)集成和云邊協(xié)同能力，中層空間云服務、遠程服務及BPaaS解決方案，至頂層人工智能解決方案的科技體系：底層（感知層）：智能物聯(lián)系統(tǒng)集成和云邊協(xié)同能力萬物云通過搭建智能物聯(lián)系統(tǒng)，實現(xiàn)了千萬數(shù)量級的傳感器和攝像頭等智能硬件產(chǎn)生的數(shù)據(jù)的連接，構建云邊的AI體系，實時監(jiān)測和處理突發(fā)事件。智能物聯(lián)系統(tǒng)的標志產(chǎn)品有智慧社區(qū)、智慧工地、智慧城市，分別代表消費端、企業(yè)端和政府端的服務。智慧小區(qū)解決方案圍繞業(yè)主、物業(yè)、合作方三大客戶群體，為客戶提供安全、高效、便捷的智慧化服務和管理方式，全面提升客戶的生活與滿意度。智慧工地以智能監(jiān)控為前端主要設備，通過信號傳輸(5G/4G)至數(shù)據(jù)存儲和服務器，以指揮中心大屏、web端及手機APP方式呈現(xiàn)。智慧城市解決方案創(chuàng)新性地引入物業(yè)城市市場化和一體化機制，聯(lián)手解構多元復雜的城市治理問題，實現(xiàn)多元主體協(xié)同治理的模式。旨在提升城市數(shù)字運營服務，樹立“建設與運營并重”的智慧城市全要素運營理念，將運營推向體系化、平臺化、敏捷化、智能化，助力客戶數(shù)字化成功轉(zhuǎn)型。中層（服務層）：覆蓋全域空間的BPaaS解決方案萬物云已建設了基于數(shù)據(jù)和算法，結合空間云服務和遠程運營能力的各類BPaaS解決方案，對傳統(tǒng)的空間服務進行標準化、數(shù)字化和智能化的運營。頂層（智能調(diào)度層）：空間服務的人工智能解決方案萬物云科技體系的頂層仍在內(nèi)部開發(fā)中?；诘讓雍椭虚g層的空間科技服務一體化解決方案，公司正積極努力地建設用于復雜場景的相關產(chǎn)品，并最終實現(xiàn)空間服務的人工智能解決方案。萬物云的科技技術解決方案擴大并加快了在減少對人工勞動的依賴和提高服務效率方面的規(guī)模和速度，實現(xiàn)遠程操作現(xiàn)場空間服務。在AI應用方面，萬物云圍繞物業(yè)行業(yè)特有應用場景，面向內(nèi)部及外部合作伙伴，構建多個領域的AI能力，幫助物業(yè)企業(yè)快速構建智能化方案。如社區(qū)秩序管理、社區(qū)服務管理、工地安全監(jiān)控等多種AI應用能力。公司已集成多個社區(qū)視頻監(jiān)控，通過萬物云人工智能服務中心（AISC）實現(xiàn)社區(qū)視頻安防智能化；交叉整合資源羅盤（人員、設備、耗材數(shù)據(jù)等）和資產(chǎn)羅盤

（設備狀態(tài)、屬性及位置等信息）兩個羅盤，形成時空羅盤，通過時空羅盤回溯員工軌跡、事件、設備狀態(tài)等信息分析計算出潛在風險，并根據(jù)操作建議自動派發(fā)和跟進工單處理，以時空羅盤、時空分析、工單管理、設備控制四大能力，形成萬物云空間OS（操作系統(tǒng)）。2、物管行業(yè)集中度低，業(yè)績中高速增長2.1、市場持續(xù)擴容，龍頭市占率仍不足5%中國物管行業(yè)市場規(guī)模持續(xù)擴大，呈現(xiàn)出分散且競爭激烈的特點。根據(jù)公司招股說明書，中國物管公司的在管總建筑面積由2016年的309億平方米增至2021年的372億平方米，整體年復合增長率為3.8%。中國住宅物業(yè)在管總建筑面積在2021年達到319億平方米，2016年至2021年整體年復合增長率為3.4%；非住宅物業(yè)在管總建筑面積達53億平方米，2016年至2021年的整體年復合增長率為6.3%。弗若斯特沙利文預計2026年中國住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)合計在管建筑面積將達447億平方米。整體市場規(guī)模穩(wěn)健增長，在管總建筑面積不斷擴大。根據(jù)弗若斯特沙利文，中國商企和城市空間綜合服務市場的總收入已由2016年的人民幣1.6萬億元增至2021年的人民幣4.1萬億元，整體年復合增長率約21.2%，且預計2026年此值將達人民幣8.8萬億元，2021-2026年整體年復合增長率為16.8%。截至2021年末，中國物管行業(yè)約有11萬名參與者，對于中國物管公司而言，大部分收入來自基礎物業(yè)管理服務，約占74.4%。2021年，按基礎物業(yè)管理服務收入計，行業(yè)排名第一公司（萬物云）的市場份額約為4.28%，整體市場呈現(xiàn)出分散狀態(tài)。由于市場高度分散，物管企業(yè)上市后資本實力增強，通常通過收并購快速擴大業(yè)務規(guī)模，提升區(qū)域布局密度，補充服務業(yè)態(tài)，根據(jù)我們重點關注的物管公司并購情況，2020年至2022年8月底，重點公司共發(fā)生70余起收并購事件，大部分收并購集中發(fā)生在2020年與2021年。2.2、服務類型多樣化，近期政策指引智慧物業(yè)發(fā)展物管公司除提供基礎物業(yè)管理外，還積極擴展各類增值服務（包括案場服務、銷售服務、美居服務、資產(chǎn)管理服務等），整個行業(yè)呈現(xiàn)出多樣化特點。在先進技術發(fā)展的推動下，龍頭公司開始探索物業(yè)管理服務市場的技術應用，通過將基礎物業(yè)管理服務及增值服務與技術賦能解決方案（如智慧物業(yè)咨詢服務、綜合智慧空間解決方案、遠程企業(yè)運營服務及遠程空間運營服務）相結合，開始探索新的盈利方式。物管公司的定位也從“物業(yè)管理服務提供商”轉(zhuǎn)向“物業(yè)管理及商業(yè)運營服務提供商”、“綜合城市運營服務提供商”。利好政策的出臺是中國物管行業(yè)健康發(fā)展的重要基礎，早在2014年5月，住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳印發(fā)《智能社區(qū)建設指南（試行）》，鼓勵透過數(shù)字化及智能管理升級傳統(tǒng)物業(yè)管理服務，這為物業(yè)智慧化服務發(fā)展帶來廣闊前景。同年8月，國家發(fā)改委發(fā)布《關于促進智慧城市健康發(fā)展的指導意見》，對中國智慧城市建設進行全面部署。此后，其他相關政府部門陸續(xù)頒布與智慧城市建設和智慧小區(qū)建設各方面相關的具體政策。此等政策為物管公司的智慧小區(qū)和智慧城市建設提供了清晰指引。2022年5月20日，民政部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關于深入推進智慧社區(qū)建設的意見》（以下簡稱《意見》），明確了智慧社區(qū)建設的總體要求、重點任務和保障措施等?！兑庖姟诽岢?，到2025年，基本構建起網(wǎng)格化管理、精細化服務、信息化支撐、開放共享的智慧社區(qū)服務平臺，初步打造成智慧共享、和睦共治的新型數(shù)字社區(qū)，社區(qū)治理和服務智能化水平顯著提高；健全完善政府指導、多方參與的智慧社區(qū)建設資金投入機制，鼓勵社會力量參與“互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)服務”，創(chuàng)新提供服務模式和產(chǎn)品。根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，中國智慧城市云服務市場的總收入由2016年的人民幣256億元增至2021年的人民幣1278億元，整體年復合增長率約38.0%，且預計2026年此值將達人民幣5132億元，2021-2026年整體年復合增長率為32.1%。2.3、物管公司業(yè)績中高速增長，毛利率保持穩(wěn)定2019年物管公司開始集中亮相資本市場，2019-2021年，行業(yè)營業(yè)收入基本維持40%以上高速增長，且增速逐年提高，民企物管營收增速高于國企物管。22H1受房地產(chǎn)行業(yè)下行和疫情影響，行業(yè)營收增速下滑至32%，其中國企物管增速為27.4%，民企物管增速為34.5%。22H1行業(yè)歸母凈利潤同比增速呈現(xiàn)下降的趨勢，部分民企受到母公司影響導致其歸母凈利潤同比增速大幅度下降。剔除受到母公司影響較大的部分民企（融創(chuàng)服務和世茂服務），22H1行業(yè)平均歸母凈利潤同比增速為10.2%。其中，國企物管歸母凈利潤增速為28.8%，民企物管為1.2%。22H1，物管公司毛利同比增長19%，國企組與民企組增速收斂至相近水平，其中民企組毛利同比增長17.3%，國企組同比增長22.9%。2018-2021年行業(yè)毛利率由23%穩(wěn)步提升至26%，民企組毛利率顯著高于國企組；22H1整體毛利率回落至24.5%，其中民企組26.1%，國企組21.4%。截至2021年末，物管行業(yè)約有11萬名參與者。行業(yè)內(nèi)主要有兩類參與者：1）以碧桂園服務、雅生活服務、綠城服務為首的民企；2）以保利物業(yè)、招商積余

為首的國企。根據(jù)弗若斯特沙利文的數(shù)據(jù)，2021年中國基礎物業(yè)管理服務市場的總收入達3229億元，其中萬物云排名第一，市場份額為4.28%，緊隨其后的便是碧桂園服務、雅生活服務等。2021年中國商企和城市空間綜合服務市場的總收入達40629億元，其中萬物云排名第一，市場份額約為0.21%，緊隨其后的便是雅生活服務、招商積余、碧桂園服務等。在管規(guī)模來看，截至2022H1，重點物管企業(yè)中，碧桂園服務以在管面積8.43億平排名第一。其次為萬物云，萬物云在管面積約為8.4億平。緊隨其后是雅生活服務、保利物業(yè)、綠城服務。從合約儲備來看，截至2022H1，重點物管企業(yè)中，碧桂園服務以合約面積16.09億平排名第一。其次為萬物云，萬物云合約面積約為10.9億平。緊隨其后是保利物業(yè)、綠城服務、雅生活服務。由于增量和存量市場空間較大，公司業(yè)務鋪排能力和管理能力有限，物管公司可以通過從關聯(lián)方獲取大量項目，而第三方外拓市場主要考慮地區(qū)項目密度，以及投入成本，總體而言第三方外拓市場競爭持續(xù)存在，品牌力強的頭部物管公司擴張速度將會快于行業(yè)。相比于競爭對手，萬物云具備規(guī)模優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢，塑造的品牌名譽對于公司開展基礎物管業(yè)務和空間綜合服務起到重要作用，在長期服務中逐漸積累的運營及管理能力幫助公司積累了豐富優(yōu)質(zhì)的客戶資源，30年來保持穩(wěn)定的規(guī)模擴張速度。3、萬物云“三駕馬車”驅(qū)動，利潤增長穩(wěn)定隨著在管規(guī)模擴張，萬物云收入（早期作為萬科物業(yè)管理業(yè)務條線列示在萬科A年報里）由2004年的2億元增長至2018年的98億元，培育了多業(yè)務條線并發(fā)展成熟，形成住宅物業(yè)為基本盤，增值服務、科技服務、商企服務和城市服務等多元板塊均衡發(fā)展的模式，業(yè)績保持中高速增長。綜合來看，公司最近三個會計年度（2019-2021）經(jīng)營和業(yè)績表現(xiàn)較好。2019-2021年，公司營收從139.3億元增加至237億元，且年均增速維持在30%左右，營業(yè)收入快速上升；歸母凈利潤則從10.2億元增至16.7億元。2022H1，公司實現(xiàn)營業(yè)收入142億元，同比增長38.2%；歸母凈利潤8.7億元，同比增長16.6%。盈利能力方面，公司總體回報率較為穩(wěn)定。2019-2021年，萬物云

ROE（攤?。┓謩e為18%、22.3%和16.2%，保持較高水平；ROA則分別為6.3%、8.3%和7.0%。3.1、利潤率較為穩(wěn)定，銷售管理費用率較低從利潤率來看，近年公司的毛利率、營業(yè)利潤率、歸母凈利潤率一直保持穩(wěn)定水平：其中毛利率基本保持在17%左右，營業(yè)利潤率在10%左右，歸母凈利潤率在7.5%左右。2022H1，公司毛利率降至14.9%，主要因為過往收并購帶來無形資產(chǎn)攤銷的影響；剔除該影響的毛利率為16.9%，較2021H1小幅提升0.1pct。從期間費用率來看，公司的銷售費用率+管理費用率基本維持穩(wěn)定，于同業(yè)而言相對較低，管理費用率維持在7.6%附近，2022H1有所優(yōu)化，為6.8%；由于銷售及推廣力度加強，銷售費用率近年逐年提升，2021年為1.1%，2022H1進一步提升至1.4%。在流動性方面，萬物云貨幣資金占總資產(chǎn)比例在2019-2021年間分別為32.2%、28.4%和22.4%，2021年因為收購伯恩物業(yè)使得公司定期存款減少約12.2億元；

2021年12月宣派股息約35.4億元，公司貨幣資金大幅減少；截至2022年6月30日，公司沒有長期和短期借款/債券存續(xù)。現(xiàn)金流方面，公司2019-2021年間經(jīng)營活動現(xiàn)金凈額分別為20.9、25.6和28.3億元，凈現(xiàn)比在1.65水平以上，現(xiàn)金流狀況較好。22H1貿(mào)易應收款、按金及預付款大幅增加，扣除營運資本變動前的經(jīng)營活動現(xiàn)金流為14.6億元，營運資本變動影響下，經(jīng)營活動現(xiàn)金凈額為-18.5億元。3.2、商業(yè)與科技板塊收入兩年翻倍，科技業(yè)務商業(yè)化，毛利率逐年走高2021年，公司收入結構優(yōu)化。其中社區(qū)空間居住消費服務收入占比由2019年的63.4%降低至55.5%，商企和城市空間綜合服務與解決方案服務迎來較快發(fā)展，收入分別由2019年的42.9億元/8.1億元增長至2021年的86.9億元/18.5億元，收入在兩年內(nèi)基本實現(xiàn)翻倍，營收占比也由2019年的30.8%/5.8%提升至36.7%/7.8%。毛利和毛利率方面，拆分板塊來看：

1）小區(qū)空間居住消費服務板塊的毛利從2019年的14.19億元，增加至2021年的20.84億元，板塊毛利率在2020年提升至18.7%，2021年回落至15.8%，主要因為2020年，公司享受了政府在社會保障方面的優(yōu)惠政策，以降低Covid-19的影響，這部分優(yōu)惠政策于2021年被取消。2）商企和城市空間綜合服務板塊的毛利從2019年的8.78億元增加至2021年的13.83億元，對應毛利率從20.5%下降至15.9%。主要是由于板塊內(nèi)開發(fā)商增值服務的毛利率由2019年的28.1%降至2020年的22.4%，并進一步降至2021年的19.5%。3）AIoT及BPaaS解決方案服務板塊的發(fā)展勢頭迅猛，毛利從2019年的1.71億元，增加至2021年5.53億元，對應毛利率從2019年的21.2%上升至2021年的29.9%。3.3、萬科物業(yè)：在管規(guī)模第一梯隊，多年蟬聯(lián)百強榜首萬科物業(yè)成立于1990年，是萬物云空間科技服務股份有限公司旗下品牌，以住宅物業(yè)為主提供高品質(zhì)服務，連續(xù)十年蟬聯(lián)中國物業(yè)管理綜合實力第一

（2010-2019），是行業(yè)領跑者。公司社區(qū)空間居住消費服務板塊下包括住宅物業(yè)服務、居住相關資產(chǎn)服務及其他社區(qū)增值服務。公司社區(qū)空間居住消費服務板塊為支柱板塊，歷年營收占比均超過50%。板塊內(nèi)拆分來看，2022H1，住宅物業(yè)服務收入72.7億元，占板塊收入比重高達90.9%，居住相關資產(chǎn)服務及其他社區(qū)增值服務在該板塊收入占比則在10%左右。住宅物業(yè)服務第三方在管項目占比逐年上升，外拓能力增強。2019-2021年住宅物業(yè)管理服務業(yè)務總在管項目個數(shù)分別為1764、2054和2823個，其中第三方在管項目個數(shù)為886、1023和1605個，第三方在管面積占比約42.2%、43.1%及50.5%，第三方項目收入占比分別為33.5%、35.5%、39%。3.3.1、住宅基礎物業(yè)管理規(guī)模穩(wěn)健增長，合管比穩(wěn)步提升公司住宅基礎物業(yè)管理規(guī)模保持了穩(wěn)健增長，合管比穩(wěn)步提升。公司住宅合約面積從2019年5.57億平方米增至2021年8.78億平方米；在管面積從2019年4.31億平方米增加到2021年6.6億平方米，合管比由1.29上升至1.33。截至2022年6月30日，公司住宅在管面積7億平方米，合約面積9.3億平方米。聚焦于客戶消費水平高的區(qū)域，華東華南收入貢獻最大萬物云致力于為位于中國經(jīng)濟最發(fā)達的高線級城市的核心空間以及客戶提供優(yōu)質(zhì)服務，并將戰(zhàn)略聚焦于增加重點區(qū)域內(nèi)的業(yè)務濃度。截至2022年3月31日，公司空間服務覆蓋了中國32個省市自治區(qū)的159個城市。其中，一線及香港、新一線及二線城市社區(qū)項目在管面積占總社區(qū)項目在管面積的比例為89.0%，對應區(qū)域商企項目合約面積占總商企項目在管面積的比例約為90.2%。萬物云在一線城市平均在管項目個數(shù)為228個。受益于聚焦高線級城市的戰(zhàn)略，萬物云為大量、優(yōu)質(zhì)的城市居民提供物業(yè)服務和社區(qū)空間增值服務。2021年，公司在管社區(qū)項目的平均物業(yè)管理費為3.13元/平方米/月，客戶擁有較高的可支配收入水平和較強的消費能力。隨著項目組合不斷擴展，公司高密度布局策略取得了一定成果。2019、2020及2021年，萬物云在一線城市及香港、新一線城市及二線城市的社區(qū)空間居住消費服務收入分別為人民幣83.5億元、100億元及122.5億元。按照區(qū)域劃分，住宅物業(yè)最大的收入貢獻者來自華東和華南地區(qū)，于2019年、2020年及2021年分別占總收入的53.4%、52.8%及53.1%；2021年，華東和華南住宅在管面積分別為2.28億平方米和1.3億平方米。3.3.2、依托物管優(yōu)勢開展社區(qū)增值服務與同業(yè)相比，萬物云尚未大力鋪排多條業(yè)務線，而是選擇聚焦核心業(yè)務：房屋經(jīng)紀和租賃、美居服務，同時協(xié)助開發(fā)商銷售車位。公司以“樸鄰”品牌開展房屋銷售及租賃經(jīng)紀服務?！皹汔彙逼放撇捎眯^(qū)中心戰(zhàn)略。資產(chǎn)管家與所管理的住宅物業(yè)業(yè)主有更緊密的聯(lián)系，并對其有更深入的了解，從而產(chǎn)生巨大的房屋銷售及租賃經(jīng)紀服務需求。截至2021年12月31日，“樸鄰”在50多個城市擁有超過600個小區(qū)實體店面。萬物云居住相關資產(chǎn)服務產(chǎn)生的收入由2020年的人民幣9.5億元增至2021年的12.6億元，其中房屋銷售及租賃經(jīng)紀服務2021年收入8.2億元，房屋再裝修及美居服務收入4.4億元。這主要是由于其在管物業(yè)數(shù)量增加，與公司業(yè)務擴張相一致；公司自其他社區(qū)增值服務（主要為車位銷售服務）產(chǎn)生的收入由2019年的人民幣6.9億元減至2021年的人民幣5.4億元，主要因停車位出售量減少。毛利率方面，2021年居住相關資產(chǎn)服務毛利率為30.3%，與2020年31.7%的毛利率相比稍有下降；其他社區(qū)增值服務的毛利率則從2020年的59%上升至2021年的80.8%。3.4、萬物梁行：融合中外基因，打造國內(nèi)IFM龍頭商企空間服務主要通過萬物梁行開展。萬物梁行是國內(nèi)首家兼具中外基因的商企服務公司，于2019年12月12日由萬物云（萬科物業(yè)）與戴德梁行強強聯(lián)合成立，業(yè)務聚焦于商企空間全生命周期管理服務的解決方案，包含：物業(yè)管理（PM）、綜合設施管理（IFM）、泛行政定制化服務、營銷中心管理服務，以及圍繞商企空間衍生的各類生態(tài)業(yè)務等。綜合設施管理（Integratedfacilitymanagement，IFM）是指不局限于管理對象（如住宅、商辦、公建物業(yè)）安保和維修等，更重要的是“進入企業(yè)”，支持客戶核心業(yè)務發(fā)展，滿足客戶更高層次個性化需求。該概念起源于美國并在美國發(fā)展成熟，后傳入歐洲。亞太地區(qū)由于工業(yè)標準化程度相對較低，以及部分終端用戶對IFM等外包業(yè)務的接受度不如發(fā)達國家，因此IFM整體發(fā)展水平目前落后于歐美國家（澳大利亞、新加坡相對成熟）。但隨著未來亞太地區(qū)發(fā)展中國家經(jīng)濟實力的崛起和成熟，對外包業(yè)務的認可度的提升，結合各國對經(jīng)濟、能源節(jié)省的高度需求，IFM在這些地區(qū)也會日趨成熟。一般物管企業(yè)主要提供傳統(tǒng)商管業(yè)務，如保安、保潔、維修等，部分公司為購物中心和寫字樓提供商業(yè)運營服務，萬物云走出差異化路線，深挖企業(yè)綜合后勤板塊需求，以客戶為中心，進一步拓寬物業(yè)管理服務范疇，向國際物管龍頭看齊，打造新的增長曲線。近年來，中國在全球生產(chǎn)分工體系日漸占據(jù)重要位置，中國產(chǎn)業(yè)全球競爭力不斷。在“雙循環(huán)”戰(zhàn)略大背景下，中國經(jīng)濟發(fā)展和企業(yè)全球化進程持續(xù)加速。伴隨經(jīng)濟發(fā)展的良好勢頭，企業(yè)服務外包也為大勢所趨，這為IFM賽道帶來了巨大的發(fā)展空間，詳見我們2021年11月23日外發(fā)報告，《物業(yè)服務行業(yè)國際巨頭對標系列專題研究報告（二）：借鑒索迪斯（SW.PA），五十年領跑全球IFM》。作為行業(yè)內(nèi)首家，也是唯一一家與房地產(chǎn)五大行成功合并業(yè)務的本土企業(yè)，萬物梁行兼具國際視野和本土資源。在企業(yè)客戶IFM服務端，具備在大中華區(qū)獨立自主且靈活地發(fā)展IFM業(yè)務的可能性。截至2021年12月31日，萬物梁行在管項目1565個，在管項目面積1.25億平方米。公司服務涵蓋寫字樓、購物中心、商業(yè)綜合體、研發(fā)中心、產(chǎn)業(yè)園、物流園、學校、城市公共建筑、城市更新特色街區(qū)等各業(yè)態(tài)，客戶廣泛分布于互聯(lián)網(wǎng)、地產(chǎn)、金融、科技、通訊、醫(yī)療、高端制造業(yè)等眾多行業(yè)，包括騰訊、阿里巴巴、海康威視、字節(jié)跳動、招商銀行、愛馬仕、拜耳等國內(nèi)頭部企業(yè)、獨角獸公司、國內(nèi)外知名金融企業(yè)及大型跨國公司等。收入水平來看，商業(yè)物業(yè)設施管理服務收入增長明顯，2019-2021年收入分別為25.7億元、40.23億元和52.88億元，其中2021年yoy+31.4%；開發(fā)商增值服務保持上升態(tài)勢，2019-2021年收入從16.9億元增長至30.65億元。在毛利方面，商業(yè)物業(yè)設施管理服務2019-2021年毛利率分別為15.5%、14.3%和13.7%，毛利率水平較為穩(wěn)定，2021年毛利7.26億元yoy+26.2%；開發(fā)商增值服務2019-2021年毛利率分別為28.1%、22.4%和19.2%，為提升運營效率，加大成本端開發(fā)力度，近兩年毛利率下降較為明顯。較高線級城市的覆蓋濃度仍是萬物云在商企和城市空間綜合服務方面的策略重點。2019年、2020年及2021年，公司在一線城市及香港、新一線城市及二線城市的商企和城市空間綜合服務收入分別為人民幣40.9億元、62.2億元及83億元，年復合增長率42.4%。商業(yè)在管面積按照業(yè)態(tài)拆分，辦公樓仍然占據(jù)主要地位，其2019-2021年在管面積分別為3318、5908和7763萬平方米，項目個數(shù)也由445個增長至933個。而包括商業(yè)綜合體和公建的其他項目在2021年上升速度迅猛，2020-2021年在管面積由2026萬平方米增至4693萬平方米，項目個數(shù)也從261個增長至632個。商業(yè)物業(yè)合管比呈現(xiàn)下降趨勢。2021年商業(yè)物業(yè)合約面積1.36億平方米，在管面積1.24億平方米，相比之下在管面積上升速度更快，合管比由2020年的1.10下降到1.09。2022H1商業(yè)合約面積約1.6億平方米，合管比提升至1.14。商業(yè)物業(yè)第三方交付占據(jù)主導，住宅物業(yè)第三方拓展逐步發(fā)力從在管面積拆分來看，2021年住宅物業(yè)在管面積的第三方占比為51%，商業(yè)物業(yè)則達到85%。2019-2021年的商業(yè)物業(yè)管理服務業(yè)務中，來自母公司及關聯(lián)方的在管面積分別為1126萬、1469萬和1910萬平方米，第三方為3699萬、6465萬和1.05億平方米，第三方面積在萬物云商業(yè)在管面積中比重較大。住宅物業(yè)方面，第三方在管面積占比逐年上升。2019-2021年的住宅物業(yè)管理服務業(yè)務中，總在管項目個數(shù)分別為1764、2054和2823個；其中第三方在管項目個數(shù)為886、1023和1605個，在管面積占比約42.2%、43.1%及50.5%。商企板塊，地產(chǎn)開發(fā)商是公司服務的客戶類別之一。萬物云利用專業(yè)知識及品牌實力，幫助地產(chǎn)開發(fā)商提升運營效率及更好地滿足終端客戶不斷變化的需求。萬物云開發(fā)商增值服務主要包括案場管理、交付前支持服務樓宇修繕服務。此外，公司還和地產(chǎn)開發(fā)商合作探討不同用例的技術解決方案。開發(fā)商增值服務中，案場服務為主要收入來源，2019-2021年間，公司案場服務收入分別為12.65、14.3和18.12億元；交付前支持服務收入占比穩(wěn)定，2021年收入達到6.83億元；樓宇修繕服務收入上升明顯，從2019年的0.37億元已經(jīng)發(fā)展到2021年收入5.7億元。3.5、萬物云城：城市空間整合數(shù)字化先行者城市空間主要包括政府建筑、學校、醫(yī)院、道路、街道及其他城市空間提供管理服務萬物云城是萬物云推出的第一個城市服務獨立品牌。通過線上線下的精細化運營，萬物云城智慧化的服務覆蓋站城一體化、產(chǎn)城融合等多業(yè)態(tài)在內(nèi)的城市復合空間，并管理城市數(shù)字資產(chǎn)，最終實現(xiàn)政府主導、社會參與、源頭治理、執(zhí)法保障、萬物互聯(lián)的新型智慧城市治理的“新生態(tài)圈”。橫琴粵澳深度合作區(qū)：2018年5月24日，珠海大橫琴投資有限公司與萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司正式簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將攜手推動“物業(yè)城市”

管理理念的落地。此項目是萬物云首個物業(yè)城市實踐，萬物云通過“專業(yè)服務+智慧平臺+行政力量”相融合的方式，以專業(yè)化的服務總包，開啟對城市公共空間與公共資源、公共項目進行全流程“管理+服務+運營”的政府、市場、社會多元主體協(xié)同治理模式。在智能城市空間工作流程管理服務及運營數(shù)據(jù)分析服務中，主要應用了BPaaS解決方案，因此城市空間整合服務的擴張也帶動了公司解決方案服務的快速增長。從收入上看，城市空間整合服務雖然收入占比目前仍在1%左右，但2019-2021年實現(xiàn)了收入從3000萬到3.4億的飛躍，增長近10倍。2019-2021年，公司城市空間整合業(yè)務與BPaaS解決方案收入維持較高增速，城市空間整合業(yè)務2021年收入3.4億元，yoy+233%（2020年1.02億元，yoy+233.7%）。3.6、萬?？萍迹篈IoT+BPaaS科技賦能萬物云科技板塊的萬?？萍?994年創(chuàng)立，為萬科地產(chǎn)智能化安防工程提供設計、施工和售后服務。2018年萬睿重新定位，聚焦建筑智能化和智能物聯(lián)兩大領域，輸出解決方案?？蛻羝刚埲f物云提供AIoT解決方案，通常會購買公司自主開發(fā)的創(chuàng)新型智能設備產(chǎn)品及軟件系統(tǒng)，如黑貓系列無人值守人行門禁系統(tǒng)及SmartGuest系列訪客登記和身份驗證系統(tǒng)以及萬睿數(shù)字孿生PaaS平臺，平臺致力解決各種異構問題下的數(shù)據(jù)融通和場景聯(lián)動，提供數(shù)字運營基礎能力底座，助力業(yè)務系統(tǒng)開發(fā)者快速搭建鏈接客戶的數(shù)字孿生應用。BPaaS解決方案主要包括（1）遠程企業(yè)運營服務：通過祥盈企服旗下的業(yè)務流程外包中心，以BPaaS解決方案提供全套遠程企業(yè)運營服務，其中包括財務流程運營、人力資源運營及信息技術咨詢臺服務;（2）遠程空間運營服務：向從事城市空間整合服務的公司提供遠程空間運營服務，如智慧城市空間工作流程管理服務（包括但不限于監(jiān)控、檢修及資源調(diào)度服務）及運營數(shù)據(jù)分析服務。2019-2021年，科技板塊收入由8.1億元增長至18.5億元，2022H1收入11.6億元（yoy+56.2%），占總收入比重8.1%。其中BPaaS解決方案2021年收入6.34億元，yoy+152.6%（2020年2.51億元，yoy+120.8%）；AIoT解決方案2021年收入12.16億元，yoy+55.4%（2020年7.83億元，yoy+13.0%）。毛利率方面，AIoT及BPaaS解決方案服務的毛利率呈上行趨勢。2019-2021年間，解決方案服務毛利率一路上升，2019-2021年分別為21.2%、24.6%和29.9%，其中AloT解決方案毛利率分別為26.7%、27.8%和24.7%。BPaaS解決方案在2019年虧損，2020年實現(xiàn)盈利，毛利率為14.6%，主要原因為：BPaaS解決方案于2019年仍處于開發(fā)的早期階段，并于2020年才開始商業(yè)化。2021年實現(xiàn)毛利率39.8%，實現(xiàn)較大提升，主要原因為：BPaaS解決方案服務逐漸成熟并商業(yè)化。4、核心競爭優(yōu)勢與未來增長驅(qū)動4.1、集團品牌勢能強大，資源豐富，推動可持續(xù)發(fā)展萬科集團是中國地產(chǎn)行業(yè)極具聲譽的品牌地產(chǎn)商，擁有非常高的品牌美譽度，亦是中國深圳證券交易所和香港聯(lián)交所兩地上市的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)。根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，截至2021年年底，萬科集團的品牌價值超過1,300億元人民幣。根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布的

“2021中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中國綜合實力測評”中，萬科集團排名第一位。在2021年《財富》500強榜單中，萬科集團位列160位。與此同時，萬科集團亦是少數(shù)始終保持三大國際評級機構一致授予投資級評級的中國房地產(chǎn)開發(fā)商。關聯(lián)方萬科集團銷售保持強勁，收入名列前茅2021年全年，萬科集團累計實現(xiàn)銷售面積3,807.8萬平方米，銷售金額人民幣6,277.8億元。根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，2021年萬科集團位列中國房企第二名。2022年上半年，萬科集團實現(xiàn)銷售面積1,290.7萬平方米，銷售金額人民幣2,153.9億元。拆分收入結構來看，萬科集團的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務為其主要收入來源，2022H1收入為2069億元，其中地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務收入為1917億元。毛利率方面，2022H1地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務毛利率為20.9%。截至2022H1，萬科凈負債率為35.5%，一年內(nèi)到期短債占比為22.4%，剔預后資產(chǎn)負債率為68.4%，“三道紅線”持續(xù)保持綠檔。萬物云與萬科集團長期持續(xù)的良好業(yè)務關系也為公司持續(xù)成長提供源源不斷的動力。萬科項目開發(fā)質(zhì)量高，且住宅項目主要為中高端住宅物業(yè)，萬物云來自于關聯(lián)方的住宅項目物業(yè)費高于獨立第三方項目，擁有一定的品牌溢價。4.2、萬物云自身優(yōu)質(zhì)服務建立的品牌力是核心競爭力隨著業(yè)務的持續(xù)擴大和服務范圍的拓寬，公司客戶類型不斷豐富，涵蓋業(yè)主、企業(yè)及其他機構客戶，并不依賴萬科集團獲取項目或產(chǎn)生收入。品牌是公司的重要資產(chǎn)，公司主要通過萬科物業(yè)、萬物梁行、CityUp和萬?？萍歼@些品牌開展社區(qū)空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務以及AI