泰安市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

泰安市房地產(chǎn)市場調(diào)查匯報*企業(yè)山東分企業(yè)客戶及營銷部8月一、城市發(fā)展情況1、城市概況泰安市位于山東省中部，東西長約176.6公里，南北寬約93.5公里。北依山東省會濟(jì)南，南臨儒家文化創(chuàng)始人孔子故里曲阜，東連瓷都淄博，西瀕黃河。轄泰山、岱岳兩個市轄區(qū)，寧陽、東平兩個縣，代管新泰、肥城2個縣級市。是一座著名文化旅游城市，行政區(qū)面積7761平方公里，常駐人口556余萬。以下是泰安市區(qū)位圖。2、人口、規(guī)模依照第六次全國人口普查公布最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，泰安常住人口達(dá)556萬人同第五次全國人口普查11月1日零時533.46萬人相比，十年共增加了15.96萬人。增加2.99%，年平均增加0.30%。全市常住人口中，0-14歲人口為85.74萬人，占15.60%，15-64歲人口為411.06萬人，占74.82%；65歲及以上人口為52.62萬人，占9.58%。其中，全市常住人口分布以下（單位：萬）。泰安泰山區(qū)岱岳區(qū)寧陽東平新泰肥城共計第六次人口普查799876.4675.16132.5995.665563、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)泰安市主要以旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，泰安市共接待國內(nèi)游客3021.23萬人次，實(shí)現(xiàn)國內(nèi)旅游收入241.1億元。豐富礦產(chǎn)資源也早就了新汶礦務(wù)局等特大型煤炭企業(yè)。全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值2304.3億元，年均增加13.1%。，地域生產(chǎn)總值在山東省17個地市中位列中游，排名第7。三產(chǎn)結(jié)構(gòu)比重為9.3:52.2:38.5。以下是泰安市全省經(jīng)濟(jì)排名及近五年期間，泰安市地域生產(chǎn)總值及增速走勢情況。消費(fèi)方面，居民收入增加加緊，且近兩年物價調(diào)控初見成效。截至底，，市區(qū)居民人均可支配收入22687元，比上年增加13.7

%；人均消費(fèi)性支出14888元，增加

10.9

%，市區(qū)居民恩格爾系數(shù)（食品支出占人均消費(fèi)性支出比重）為34.8

%。農(nóng)民人均純收入8974元，增加18.2%；人均生活消費(fèi)支出4855元，增加13.6%，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為38.3%。在崗職員平均工資35415元，增加14.6%。4、固定資產(chǎn)投資泰安市工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增加，企業(yè)效益繼續(xù)提升，全市1560家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入4550.2億元，完成固定資產(chǎn)投資1473億，，固定資產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為平穩(wěn)。以下是近五年期間，泰安市固定資產(chǎn)投資及增速走勢情況?！拘〗Y(jié)】地理位置優(yōu)越，旅游、自然資源豐富，有較深文化底蘊(yùn)。人口規(guī)模較小，分布相對集中，城市建設(shè)起點(diǎn)高，投入大，格調(diào)獨(dú)特。經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，人均消費(fèi)水平逐年快速提升，固定資產(chǎn)投入加大，房地產(chǎn)投資自以來穩(wěn)中趨緩。二、房地產(chǎn)市場發(fā)展情況1、泰安市城市空間發(fā)展情況城市建設(shè)以向南發(fā)展為主、重點(diǎn)建設(shè)南部新城；東、西依靠泰山、岱岳兩區(qū)適度發(fā)展；禁止跨越環(huán)山路向北發(fā)展。對西北天平湖、西南金牛山、東南泮河—徂徠山、東北碧霞湖和南部龍泉湖五片生態(tài)斑塊進(jìn)行嚴(yán)格控制。中心城規(guī)劃形成“一主、一副、兩組團(tuán)”空間布局結(jié)構(gòu)。主城、副城和外圍組團(tuán)之間以生態(tài)綠廊相隔，以快速路和主干路相連。一主為泰城，一副為南部開發(fā)區(qū)新城，兩組團(tuán)為主城東西兩側(cè)青春創(chuàng)業(yè)園組團(tuán)和泰山科技園組團(tuán)。建設(shè)策略：開發(fā)新城區(qū)、提升老城區(qū)、保護(hù)風(fēng)景區(qū)（1）拉開城市空間布局，形成“一城一區(qū)兩團(tuán)”城市大格局，即泰城、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、青春創(chuàng)業(yè)園組團(tuán)和泰山科技園組團(tuán)。城市近期以向南為主要發(fā)展方向，東西方向適當(dāng)發(fā)展。（2）疏解老城，改進(jìn)老城區(qū)生活環(huán)境，提升老城區(qū)綜合環(huán)境。（3）保護(hù)風(fēng)景區(qū)，恢復(fù)其自然環(huán)境和歷史人文環(huán)境。2、泰安市房地產(chǎn)市場分析1）房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。整年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資86.1億元，增加13.0%。2）土地供給情況及成交情況土地成交高達(dá)316.9萬，城市土地市場開始步入集中放量期，商品房市場需求較為顯著。，泰安市土地供給高達(dá)316.9萬㎡，其中，31宗土地為純住宅用地，規(guī)模核實(shí)為131.3萬㎡，40宗土地為商辦金融綜適用地，規(guī)模核實(shí)為185.6萬㎡。從土地成交成本分析（容積率按1.0折算，取平均值），住宅用地成本約為每畝143萬元，樓面地價約為2149元/㎡。綠地公館，樓面價960元/㎡泰豪名稱，樓面價966元/㎡御都國際，樓面價1020元/㎡泰安恒大城，樓面價62綠地公館，樓面價960元/㎡泰豪名稱，樓面價966元/㎡御都國際，樓面價1020元/㎡泰安恒大城，樓面價620元/㎡國山墅，樓面價1880元/㎡3）市場成交與價格情況3月最高峰值市區(qū)新建商品房共成交956套,到9月份成交561套呈每個月成交下降趨勢。到10月出現(xiàn)整年第二次回暖827套月成交，自此至今又展現(xiàn)每個月下降趨勢。截至4月份，泰安市一手商品房累計可售面積達(dá)成了202.69萬平方米，環(huán)比增加5%，商品房住宅可售套數(shù)12945套，可售面積154.44萬平方米，環(huán)比增加7%，預(yù)測12下六個月年市場還將增加150萬平方米商品房供給量，到時將達(dá)成300萬~400萬平方米市場存量，是泰安整年銷售面積4~5倍。【小結(jié)】片區(qū)價格差異大，靠近泰山附近多為別墅及多層洋房，價格多為萬元以上。中心城區(qū)價格約在7000元左右，而南部片區(qū)多開發(fā)為5000元左右剛需產(chǎn)品。土地貯備總量豐富，土地成交較為活躍，總體呈上升趨勢，但多數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊已基本被已當(dāng)?shù)亻_發(fā)商持有，且政策性住房建設(shè)力度逐年加大。泰安作為三線城市，并不執(zhí)行限購政策，但受現(xiàn)在全國房地產(chǎn)市場不景氣影響，進(jìn)入以來，成交量快速萎縮，價格亦出現(xiàn)下降趨勢。三、區(qū)域指標(biāo)樓盤分析1、指標(biāo)項目區(qū)域分布環(huán)山路以南東岳大街以北環(huán)山路以南東岳大街以北東岳大街以南泰山大街以北國山墅，銷售均價1元/㎡泰安恒大城，銷售5000元/㎡（1500精裝）綠地公館，預(yù)計銷售5000元/㎡御都國際，銷售均價9000元/㎡泰豪名城，銷售均價6500元/㎡紅線區(qū)域是泰安市去化比較高區(qū)域，在市場不好情況下，憑借稀缺地段與北山風(fēng)水氣象，仍有固定購置人群。泰安市一類地塊幾乎聚集了泰安市多數(shù)售價一萬以上高端項目，如國山墅、御園、玉都國際等。泰安當(dāng)?shù)鼐用駥μ┥接绕湔J(rèn)識，普遍地段概念就是，離山（背山）越近地段越好所以其余區(qū)域樓盤因位置局限，價格較低，4000~5000之間包含恒大城。標(biāo)桿項目詳細(xì)信息樓盤名國山墅位置泰安市政府西300米占地面積182畝總建面17萬平米建筑類型多層/雙拼/聯(lián)排容積率1.04建筑格調(diào)蘇格蘭開盤時間.4年戶型配比多層：130-160㎡；別墅：260-400㎡價格多層15000元別墅0以上開發(fā)分期一期已基本售罄，二期已全部封頂，三期未定客戶分析1、高端圈層客戶；2、企事業(yè)單位高管；樓盤特色處于泰安政府西側(cè)，背靠泰山處于絕版位置。樓盤名寶龍國際小區(qū)位置泰安市泰山區(qū)溫泉路北首占地面積23.73萬平米總建面30萬平米建筑類型商住一體容積率

建筑格調(diào)當(dāng)代開盤時間12月戶型配比商鋪戶型為38-80平米；溫泉小戶型為30-70平米；別墅戶型為550平米價格均價7000元/㎡開發(fā)分期

客戶分析1、婚前購房者約占40%；2、投資購房者約占40%；3、商品房購置者約占10%；4、養(yǎng)老購房者約占10%。樓盤特色集五星級酒店、娛樂、美食、購物、游樂、居住、休閑、運(yùn)動八大功效于一體大型購物、休閑中心樓盤名綠地公館位置泰山大街與大河路交叉口（岱岳區(qū)政府西臨）占地面積15萬平米總建面59萬平米建筑類型住宅容積率

3.5建筑格調(diào)當(dāng)代開盤時間未開戶型配比一期推售4棟，共計300余套，面積92-120平米戶型價格預(yù)計均價5000元/㎡開發(fā)分期

4-5年客戶分析樓盤特色Artdeco建筑15萬方超大景觀園林?！拘〗Y(jié)】產(chǎn)品層面，高層是泰安市場供給主流產(chǎn)品，因為靠近泰山土地有限，別墅等豪宅產(chǎn)品較為稀缺；銷售層面，暢銷戶型為100㎡左右兩居以及125—140㎡左右三居，這也是市面上主流產(chǎn)品。價格層面，住宅市場價格集中在6500—8000元/㎡，市中心價格已基本抵達(dá)高位，伴隨城市規(guī)劃，南部片區(qū)及西部片區(qū)價格還有較大幅度提升。開發(fā)企業(yè)以當(dāng)?shù)鼐佣啵鈦碇科筝^少，開發(fā)項目多以一到兩個為主，后續(xù)基本無貯備用地。四、泰安市城市進(jìn)入性判斷1、泰安市房地產(chǎn)市場SWOT分析S（優(yōu)勢）魯中地域地理位置較佳，發(fā)展較為快速，城市進(jìn)程化較快；經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本面良好，固定資產(chǎn)投入加大，人均消費(fèi)水平逐年快速提升；房地產(chǎn)各指標(biāo)（房地產(chǎn)投資，房屋完工面積、房屋銷售面積、商品房銷售額）連年創(chuàng)新高，沒有經(jīng)過激烈市場變動，不過伴隨開發(fā)量增加，現(xiàn)在市場存量較大。W（劣勢）城市人口基數(shù)較小，聚集度集中，需求相對微弱，且人口年紀(jì)結(jié)構(gòu)較為年輕，購置力有限；煤礦及旅游業(yè)為其支柱產(chǎn)業(yè)，客群相對單一，市中心客戶主要起源于新泰等地煤場主，資源類產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展存在不確定性；整體房地產(chǎn)市場產(chǎn)品過于單調(diào)，主要以高層為主，需求相對固定，對未來價格拔升造成妨礙。O（機(jī)會）三線城市，并不執(zhí)行限購限貸政策；城市擴(kuò)張利好，京滬高鐵沿線帶動西部片區(qū)中高端項目標(biāo)利好；T（威脅）投資性需求不足，自主需求消化遲緩，進(jìn)入以來，量價齊跌，展現(xiàn)出發(fā)展疲軟態(tài)勢；近年來，有影響力房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)進(jìn)入泰安市場，包含恒大、綠地，不論在產(chǎn)品還是營銷動作都給當(dāng)?shù)厥袌鲈斐闪瞬恍_擊，后續(xù)競爭