西安高端住宅項(xiàng)目容積率調(diào)整可行性報(bào)告

XXX項(xiàng)目容積率調(diào)整可行性研判建議報(bào)告目的Part

1XXX項(xiàng)目前期工作回顧項(xiàng)目本體現(xiàn)狀回顧項(xiàng)目團(tuán)購需求回顧項(xiàng)目3.2容積率方案定位回顧項(xiàng)目1.5容積率調(diào)整背景回顧原則界定提出項(xiàng)目1.5容積率產(chǎn)品定位建議

進(jìn)行1.5與3.2容積率比對(duì)研判希望通過本報(bào)告解決主要問題目的：對(duì)項(xiàng)目容積率調(diào)整可行性進(jìn)行研判，通過方案比對(duì)選擇開發(fā)周期短、風(fēng)險(xiǎn)小、去化能力強(qiáng)、溢價(jià)空間大的方案,為公司決策提供依據(jù)。報(bào)告目的Part

1項(xiàng)目回顧Part

2項(xiàng)目本體現(xiàn)狀回顧項(xiàng)目團(tuán)購需求回顧項(xiàng)目3.2容積率方案定位回顧項(xiàng)目1.5容積率調(diào)整背景回顧項(xiàng)目本體回顧項(xiàng)目回顧Part

2XXX項(xiàng)目位于XX東南部，昭慧路以南，XX氣象局以西，東臨昭慧廣場(chǎng)及G210國道，北接涇渭上城，地理位置優(yōu)越，交通便利。學(xué)校、公園、新縣城中心緊鄰項(xiàng)目，生活配套齊全。項(xiàng)目回顧Part

2宗地北側(cè)已建好的售樓中心，總建面約500平米。項(xiàng)目東1公里為XX第一中學(xué)中學(xué)南側(cè)為XX城市運(yùn)動(dòng)公園，占地75.88畝，是目前高陵縣面積最大、設(shè)施最全的開放性城市公園。項(xiàng)目回顧Part

2項(xiàng)目團(tuán)購需求回顧項(xiàng)目回顧Part

2條件：3.2容積率XX供電局團(tuán)購需求：138平方米（建筑面積）/戶，共105戶，合計(jì)面積14490平方米團(tuán)購定價(jià)溝通：均價(jià)2830元/平方米（暫無書面確認(rèn)）3.2容積率下，實(shí)現(xiàn)可售面積約4.55萬平方米。團(tuán)購銷售14490平方米（占比32%）市場(chǎng)銷售31010平方米（占比68%）項(xiàng)目3.2容積率方案定位回顧項(xiàng)目回顧Part

2原XX項(xiàng)目銷售部依據(jù)2013年初XX市場(chǎng)競(jìng)品項(xiàng)目物業(yè)熱銷類型及空缺、熱銷面積區(qū)間定位如下：物業(yè)定位：18層板式小高層、1梯2戶戶型定位：100平方米2室2廳1衛(wèi)；125平方米3室2廳2衛(wèi)設(shè)計(jì)要點(diǎn)：敞開式陽臺(tái)、落地玻璃、飄窗、地輻熱采暖、全明設(shè)計(jì)面積贈(zèng)送：建議每戶提供10平方米贈(zèng)送面積停車設(shè)置：地面設(shè)置停車位；地下一層，停車按1:0.5設(shè)置可售面積：4.55萬平方米；市場(chǎng)3.1萬方（含4000方商業(yè)），團(tuán)購1.45萬方項(xiàng)目1.5容積率調(diào)整背景回顧項(xiàng)目回顧Part

2為解決陜西地方XXXXX供電分公司眾多職工的住房問題，加速項(xiàng)目推進(jìn)，加快城市建設(shè)；我公司開展大量前期公關(guān)工作，爭(zhēng)取將地塊的規(guī)劃容積率調(diào)整為R≤3.5；

但因本項(xiàng)目地塊東側(cè)為是XX氣象局觀測(cè)站，根據(jù)《國家氣象設(shè)施和氣象探測(cè)環(huán)境保護(hù)條例》第十四條，在觀測(cè)場(chǎng)周邊800米探測(cè)環(huán)境保護(hù)范圍內(nèi)修建高度超過距觀測(cè)場(chǎng)距離1/8的建筑物、構(gòu)筑物的規(guī)定。

項(xiàng)目地塊距XX氣象局觀測(cè)場(chǎng)只有一墻之隔，按氣象保護(hù)條例規(guī)定和國家規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范要求，本項(xiàng)目容積率調(diào)整實(shí)施難度較大，因此本報(bào)告暫按用地指標(biāo)1.5容積率進(jìn)行產(chǎn)品定位調(diào)整及測(cè)算比對(duì)。項(xiàng)目用地東側(cè)待解決問題Part

3原則界定項(xiàng)目1.5容積率產(chǎn)品定位建議進(jìn)行1.5與3.2容積率比對(duì)研判

項(xiàng)目原設(shè)定容積率為3.2，在滿足XX供電局團(tuán)購(總共105套138m2住宅，團(tuán)購面積共計(jì)14490m2)的同時(shí)，仍有3.1萬m2的市場(chǎng)銷售面積；若維持規(guī)劃要求1.5容積率不作調(diào)整，項(xiàng)目?jī)H能滿足團(tuán)購需求，產(chǎn)品定位、交房及建造標(biāo)準(zhǔn)遵循團(tuán)購方需求即可。

因此建議本項(xiàng)目定位及測(cè)算原則明確如下：1、以遵循XX競(jìng)品市場(chǎng)為研判基礎(chǔ)；2、以市場(chǎng)銷售作為定價(jià)及測(cè)算依據(jù)；3、快開、快銷、快平衡的作為本項(xiàng)目的定位方向。

原則界定待解決問題Part

3項(xiàng)目1.5容積率產(chǎn)品定位建議——區(qū)域競(jìng)品待解決問題Part

3XX根據(jù)區(qū)域發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，可以分為三大板塊，且各板塊特征明顯，本項(xiàng)目屬于縣城板塊，主要競(jìng)品項(xiàng)目有維也納森林、鹿苑5號(hào)公館、天下榮郡和奧韻華庭。奧韻華庭天下榮郡維也納森林鹿苑5號(hào)公館待解決問題Part

3項(xiàng)目1.5容積率產(chǎn)品定位建議——區(qū)域競(jìng)品直接競(jìng)品-維也納森林直接競(jìng)品-維也納森林直接濟(jì)競(jìng)品-維也殖納森窩林目前全在售14端0-哥16釘0m2聯(lián)排蓬別墅夸產(chǎn)品泥（送箱私家吩車位坦）目前追在售65趨-1壁35蛛m2悅LO拍FT電梯銳洋房氏產(chǎn)品2T關(guān)10戶（濕地面慨停車晉）直接乞競(jìng)品-鹿苑5號(hào)公臥館1235611125#、6#為樓愛王（4個(gè)單踐元售玩罄）絡(luò)，15層純僑板，橫三居14摘3-午15規(guī)0m繪21#、2#、3#小高幫層南饑向兩占居87椅m2，三這居11喘8m衰2，均互價(jià)37譜50元/m預(yù)2（售歇罄）直接游競(jìng)品-鹿苑5號(hào)公鳴館直接甘競(jìng)品-天下險(xiǎn)榮郡1直接茄競(jìng)品-奧韻燃華庭2直接拘競(jìng)品-奧韻栗華庭目前2#樓產(chǎn)腦品調(diào)削整為13端6-壟21揚(yáng)3吊m2再改非型產(chǎn)售品，睬較1#樓產(chǎn)售品面圾積有駕較大濾提升來；預(yù)牛售價(jià)剝格35閥00元/蔬m2。物業(yè)爸類型賓篇：現(xiàn)在貫XX抬市場(chǎng)義上沒有筒真正弱意義銹上的哄洋房符產(chǎn)品，LO反FT形式戶的類阻洋房律產(chǎn)品損（維著也納存森林1T批10戶）轎售價(jià)劉甚至繡低于剩同區(qū)回域的弱高層膜產(chǎn)品悼，幾乎烈無溢廚價(jià)空重間；11年熱皆銷市代場(chǎng)的鎖洋房耽產(chǎn)品?。ㄌ斐钕聵s描郡）鳥僅起萍到28摩00元/平米鞠低價(jià)籃入市柏炒熱孟項(xiàng)目愁的作浙用，巧為后雕期開執(zhí)發(fā)的龜高層背、小肺高層左產(chǎn)品價(jià)的溢燦價(jià)做選了鋪頑墊；高層釋、小身高層積產(chǎn)品揚(yáng)屬于疏現(xiàn)在闖市場(chǎng)衰上的有主導(dǎo)強(qiáng)，純板牲式兩窩房產(chǎn)錫品尤根為熱顛銷，較我點(diǎn)板固產(chǎn)品連而言結(jié)，客濤戶接攏受20烏0-悅30鞏0元/m口2的銷花售溢邀價(jià)；奧韻踏華庭印和我沉司X繩XX挽項(xiàng)目意分居統(tǒng)氣象矛局東肥西兩屈側(cè)，店奧韻遮華庭克由于甜受到菌與氣凳象局芬關(guān)于扎房屋柴限高鼻糾紛例而影意響銷妖售，長為避癢免后梨期發(fā)給生類太似情用況，前期碗盡量弓不要臣規(guī)劃島高層星產(chǎn)品叉；市場(chǎng)爆上現(xiàn)房欄、準(zhǔn)生現(xiàn)房戀供應(yīng)老較大。待解皆決問下題Pa肥rt3項(xiàng)目1.偉5容積割率產(chǎn)惰品定搞位建鞠議——市場(chǎng)舍小結(jié)客戶很來源約篇：XX享縣城地緣拼性客絲式戶已直基本捧被涇嘆渭上姐城、越天下涉榮郡代等大材盤項(xiàng)果目前路期低都價(jià)產(chǎn)抗品“夏消化應(yīng)一空孤”；目前獻(xiàn)成交復(fù)客戶賓主要賭依托樣于渭植北工惑業(yè)園疼首置竭職工喉、西概安擠敬壓外廢溢的移投資爆客戶杯、縣報(bào)城周換邊村涌鎮(zhèn)務(wù)膝工人韻員自丘住購房碰需求舊占比毯愈加壩明顯歐，70黨-9柿0m2低總紹價(jià)的斷兩房眉產(chǎn)品弦是其快主要律選購竄對(duì)象。待解講決問甚題Pa紀(jì)rt3項(xiàng)目1.筐5容積姿率產(chǎn)擾品定石位建茫議——市場(chǎng)棗小結(jié)價(jià)格辜篇：XX錄縣城高層眼、小無高層友、洋瘋房產(chǎn)品仿在銷民售過輔程中離，基洽本無明崗顯產(chǎn)姓品溢狼價(jià)；價(jià)稻格銷蝦售區(qū)糟間32傲00玻-4應(yīng)00蔽0元/m2曾;主力遙成交均價(jià)35受00元/m哄2；維乎也納貝森林哲、涇懷渭上印城目突前有忠在售監(jiān)小面落積聯(lián)重排別剖墅，納但該準(zhǔn)產(chǎn)品就體量桶較少爆，主蝴要作繩為社板區(qū)品凍質(zhì)提術(shù)升及盤主產(chǎn)橡品線層補(bǔ)充校使用鐘，目助前去鍬化速危度極蔑為緩買慢；尿均價(jià)90月00元/起m2。戶型搞面積想篇：目前垂XX燦城產(chǎn)棗品供發(fā)應(yīng)主敞要以70浴-9窩5m2兩房垃，12農(nóng)0-瓜14損0m倍2三房晌產(chǎn)品艱為主趴；主流腥面積勤集中劫在80惜-1粥30銅m2?；诰I目前尊XX目城購猜房群改體發(fā)懼生變部化，賽低總笨?jī)r(jià)的手兩房答去化分速度公明顯邪優(yōu)于球三房脆產(chǎn)品抽，14捎0m摔2以上攻的大庭三房澆及四吩房產(chǎn)跡品基鄰本處姑于滯擁銷狀獲態(tài)。市場(chǎng)峰主流旬面積庫集中辮在70慌-1欣40述m2；戶型燙設(shè)計(jì)孫中規(guī)克中矩響無亮疫點(diǎn)，客戶批普遍漂對(duì)于羞戶型嫩缺乏幻玉辨析弦，對(duì)戶招型通命透青裝睞有皺加；后劑期可耕將南胞北通魚透的婚兩房戶型次設(shè)計(jì)腿作為躁突破警點(diǎn)，銷售枝時(shí)輔牽以引槐導(dǎo)或夸樣板碑間展祖示吸引柜客戶升，提卵升溢廈價(jià)。待解密決問喬題Pa米rt3項(xiàng)目1.綱5容積繩率產(chǎn)彈品定弊位建受議——市場(chǎng)綢小結(jié)車位爪篇：容積喊率≥3的在令建項(xiàng)賺目中愧，因粱無法住通過故地面尖車位僵解決句停車啄問題澆，則泊在個(gè)揪別組筑團(tuán)規(guī)雪劃設(shè)比置一遲層地僅下停種車位從，地賞面+地下只車位動(dòng)總數(shù)聽量實(shí)釘現(xiàn)1:壟0.逆8車戶資比；行（例廣如：煮天下元榮郡燭、鹿比苑5號(hào)公釀館等濃）容積憂率≤2的在雜建項(xiàng)混目中賄，個(gè)膨別高芹品質(zhì)略組團(tuán)限（別隱墅、LO震FT洋房這）車筐戶比陪實(shí)現(xiàn)1:撕1,但均距為地卷面車旺位;(維也雖納森爭(zhēng)林、齊涇渭諷上城課等)XX儉城在航建在世售項(xiàng)暫目基雙本以聚設(shè)置珠地面葉停車負(fù)為主，地綢面+地下幣車位翅總數(shù)框?qū)崿F(xiàn)伯車戶羽比1:盆0.小8-滲1；市把場(chǎng)售價(jià)預(yù)計(jì)10飄-1解2萬元/個(gè)，但席目前脆多數(shù)京項(xiàng)目予并未求開始獸正式宅銷售焦，銷時(shí)售人奇員（虜天下爸榮郡宋銷售購經(jīng)理蘆）反餅映目買前區(qū)巨域市誘場(chǎng)的押主力悶購房文客戶文消化壯車位邁能力晚有限明，地訪下車然位銷趕售抗性鼠大，存在投資候回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)。商鋪崖配套譯篇：XX依城在獎(jiǎng)建項(xiàng)啟目配滑套商牧業(yè)多艇為一穿托二強(qiáng)銷售右，面銳積60令-3常00平米蘆，層福高4.卸2-遣4.編8米，70年產(chǎn)突權(quán)；著依據(jù)河項(xiàng)目舉所處簡(jiǎn)位置宮商業(yè)鞋銷售漆價(jià)差庭較大訪，價(jià)殊格區(qū)鏡間90淺00糕-1緣瑞80膛00元/平米放；XX耳X項(xiàng)薄目所圍處位刃置的皮成交找均價(jià)斷預(yù)計(jì)久在15泰00嗽0元/平方坐米。待解欠決問凍題Pa食rt3項(xiàng)目1.工5容積硬率產(chǎn)放品定鳳位建療議——對(duì)標(biāo)賞方向區(qū)域咬競(jìng)品鳳項(xiàng)目贈(zèng)：1、總核體量校較大云（至針少百與畝大嬌盤）2、容采積率葡高（2.涉9-宵3.訊8）基于鎮(zhèn)以上顯原因乳XX柱X項(xiàng)氣目無紅法選園定適替合對(duì)浙標(biāo)項(xiàng)川目進(jìn)決行研純究，碌所以惹我們軋通過您研究等競(jìng)品秘項(xiàng)目將的對(duì)味標(biāo)產(chǎn)苦品并進(jìn)結(jié)合滑XX平X項(xiàng)鐵目自洗身?xiàng)l奮件，楊從而絞確定刪項(xiàng)目孝的整看體定備位及密產(chǎn)品蜘設(shè)計(jì)衣建議庫。XX固X項(xiàng)與目占地21屯.2油6畝容積溝率1.敗5總建米面21崇26券0平方住米遵循毀XX常競(jìng)品迅市場(chǎng)桶為定挪位原嬸則；以市唱場(chǎng)銷轎售作掏為定浩價(jià)及搖測(cè)算艷依據(jù)蕉；快開塊、快鬧銷、孤快平賺衡的敢作為刪本項(xiàng)眨目的扎開發(fā)各思路看。滿足信規(guī)劃德要求傅可以丹實(shí)現(xiàn)哪些滿物業(yè)副形態(tài)蔑？滿足債規(guī)劃勝要求陵采取叛單一延還是樸組合級(jí)物業(yè)分形態(tài)暫？采取炸開發(fā)虹分一德期還鎮(zhèn)是多冬期開廢發(fā)？在滿她足1.桑5容積捕率的然前提婦下，柿可以怠實(shí)現(xiàn)伸的物稠業(yè)形誘態(tài)有潤以下偷四種擴(kuò)：2、洋吼房（絞或多張層）現(xiàn)市電場(chǎng)上任沒有申真正頃意義輕的洋躁房產(chǎn)針品，11年熱娛銷市念場(chǎng)的學(xué)天下認(rèn)榮郡左洋房評(píng)也僅頓起到驗(yàn)低價(jià)籌造勢(shì)具的作磨用，咬成交忌價(jià)格陶甚至債低于忌同區(qū)嚷域高率層產(chǎn)淚品，甩類洋脹房的LO劇FT產(chǎn)品晃（維舉也納幼森林害）1T運(yùn)10戶，出二期偏僅規(guī)盾劃五兆棟，平與高潑層產(chǎn)曾品項(xiàng)些目相北比，列幾乎臉無溢摧價(jià)空須間；洋房遣（或午多層增）雖樣然成兩本較農(nóng)低，愿施工深周期尋較短殼，但貌區(qū)域肺認(rèn)可粉度有籠限，零且無振溢價(jià)噴空間吧，后但期銷蝦售壓鞋力較朋大，街所以撇不建忘議選頓取該猴類產(chǎn)捧品。4、小娃高層區(qū)域洲市場(chǎng)嗓上小頂高層撒產(chǎn)品伙供應(yīng)趟量占限比接齊近7成，狼且成杠交量會(huì)及成男交價(jià)攜格理榮想（參鹿苑5號(hào)公消館的蛛純板簽小高樸層均王價(jià)甚輪至突攝破40銷00元/m田2，天盡下榮咱郡的4期項(xiàng)遠(yuǎn)目核句心區(qū)腥規(guī)劃諸小高糖層僅霧剩少租量三戲房產(chǎn)此品）您；小高匯層產(chǎn)身品的定施工繳周期血相對(duì)愚高層杏較短拔，且魄市場(chǎng)軋認(rèn)可梯度包職括溢翻價(jià)空棗間相逼較理寶想，覆所以奧建議頁選取傘該類搜產(chǎn)品釋（打?yàn)V造X儀X唯施一的濁純板轉(zhuǎn)小高晶層社心區(qū)）趕。1、聯(lián)洽排別沙墅區(qū)域猾內(nèi)存賤在14花0-翻16董0m2聯(lián)排順別墅姨產(chǎn)品側(cè)的供聾應(yīng)（回維也徒納森腰林）呼，貨煮量規(guī)脫劃較陡少，祖均價(jià)90箱00元/m詳2，去注化速版度緩跌慢，挎不利芝于快茂速實(shí)西現(xiàn)項(xiàng)南目現(xiàn)眼金流尚平衡代；不今建議飼選取荒該類景型產(chǎn)智品。3、高撫層由于糟XX傳氣象諒局對(duì)震于周垃邊房承屋開興發(fā)的馬總高回有一催定要愛求，肅為避犧免后益期出擊現(xiàn)法申律糾器紛對(duì)傻銷售殲產(chǎn)生帝的負(fù)結(jié)面影塔響（療奧韻串華庭鴿項(xiàng)目汗），裝且高想層產(chǎn)煌品施想工周啦期長宴，開臥發(fā)成普本高各，不相利于追實(shí)現(xiàn)襪快速灶開發(fā)襲和最川優(yōu)的玻利潤觸率；母所以真不建杠議選及取該架類產(chǎn)唇品。待解擇決問浸題Pa肌rt3項(xiàng)目1.樓5容積央率產(chǎn)塑品定擠位建連議——物業(yè)奪篩排滿足傘規(guī)劃療要求潤可以陣實(shí)現(xiàn)哪些適物業(yè)姿形態(tài)質(zhì)？XX悲X項(xiàng)必目地惕塊面投積僅20余畝崖，總韻建面鄭約2萬m2；參車考X曬X20戲13年競(jìng)驅(qū)品單宵盤年呀均3萬平撈米的毛去化饞量；瘋結(jié)合鑒本項(xiàng)蛾目開灑發(fā)目胸標(biāo)——在滿絕足快案開、箏快銷好、快脾平衡映的前籍提下柿，項(xiàng)項(xiàng)目建議賠整體拐分一捧期開靜發(fā)。項(xiàng)目伙分一訴期開處發(fā)，紛且總析體量逼較小逮，若坦采取組合然物業(yè)計(jì)形態(tài)技會(huì)出寇現(xiàn)施崗工周砌期有尼差異奴，不位利于喂后期證交付換及物花業(yè)管暗理；參考效鹿苑5號(hào)公顛館一怠期的怕小高灣層組岔團(tuán)（絡(luò)成交瞇均價(jià)38戒00狀-4肺00胳0元/m勾2，實(shí)踩現(xiàn)區(qū)域看價(jià)值乒標(biāo)桿，且插基本終售罄搜），愚發(fā)現(xiàn)固“單斷一形飛態(tài)、足高品千質(zhì)產(chǎn)績(jī)品的飽純粹駁社區(qū)稻，配想合合速適的制戶型宅”，膀在市悉場(chǎng)有認(rèn)可州度高晶，能補(bǔ)夠?qū)嵟诂F(xiàn)去良化速娃度快，且銷售初溢價(jià)序明顯傷（20但0-光30膨0元/平米快），開虎發(fā)周洞期相沾對(duì)高段層較對(duì)短，遙所以秒建議稼該項(xiàng)叉目選討取單一忍的板婦式小潛高層碎物業(yè)貴形態(tài)。待解坊決問尾題Pa甩rt3項(xiàng)目1.絡(luò)5容積禮率產(chǎn)藏品定不位建蓮議——分期惜及組所合滿足月規(guī)劃載要求頓采取素單一倚還是雜組合貧物業(yè)開形態(tài)飲？采取址開發(fā)明分一漲期還摧是多閃期開思發(fā)？待解籌決問草題Pa雜rt3物業(yè)自定位擇：11拒+1層小搖高層木、1梯4戶、廊北廊賣戶型邁分離光式核削心筒寺、頂室層采附取躍槽層戶型屠設(shè)計(jì)戶型串定位毅：70格-9努5㎡舒適詠型二炊室沾（60助%）；11山0-嬸13頌0㎡緊湊鎖型三她居音（40纏%）；面積震贈(zèng)送話：采談取常摔規(guī)贈(zèng)工送方詢式（拴陽臺(tái)禮半面鎖積贈(zèng)連送）報(bào)，贈(zèng)泉送面接積控吼制在10固m2內(nèi)。停車詞設(shè)置投：約僅規(guī)者劃設(shè)誓置地纏面停浪車位鴨即可商業(yè)秧設(shè)置艦：沿街為設(shè)置40課00㎡兩鑒層底集商、貼采取平層遲及一汪拖二棕銷售銷；面積弟規(guī)劃40面-1尿50㎡，蒙層高4.輪5米。價(jià)格哪定位君：住除宅均負(fù)價(jià)37顧00元/㎡;商業(yè)手均價(jià)15視00歐0元/㎡。項(xiàng)目1.填5容積猛率產(chǎn)杏品定浩位園林照綠化受制悄于成末本壓良力及部銷售乒價(jià)格辣等因捆素的唉制約愚，本暢項(xiàng)目鼠無法紙?jiān)趫@代林綠負(fù)化方杠面進(jìn)蹄行大駁量投連入，比能滿伴足出伴入口南及中駁心廣格場(chǎng)的蜂基本腔景觀沒即可累；由于缺競(jìng)品稱項(xiàng)目瓦普遍傭綠化狹水平雞較低款，且以景觀醒的營窯造對(duì)桂于銷抬售溢執(zhí)價(jià)的桌幫助獻(xiàn)不明大顯，借同時(shí)堂受土袍地面玻積較韻小的竭影響鞋，為隙保證距快銷顏及合鎮(zhèn)理的敬銷售隔利潤沸，園瓶林綠薪化所妄占面期積建彼議不炕宜過硬多。項(xiàng)目姿客群結(jié)合哲前期粗市調(diào)聯(lián)及競(jìng)鋤品項(xiàng)鋸目成尸交客猜群的汽分析腿，得挺出本加項(xiàng)目禽的客醉群為詞：區(qū)域彈：渭北泊工業(yè)賀園首洞置職皺工、齡西安遞擠壓慮外溢止的投旅資客灰戶、婆縣城業(yè)周邊皺村鎮(zhèn)另務(wù)工艙人員年齡珍段：25柜-3父5歲置業(yè)彎特點(diǎn)礎(chǔ)：低洽總價(jià)稼、首蜓置首魔改家庭擱特點(diǎn)勁：具熟備一踩定經(jīng)彼濟(jì)實(shí)冠力的伯兩口宮之家統(tǒng)，過返渡及課投資沃用房東為主爽；婚嘉房需結(jié)求或侄小太里陽家頁庭為站輔。工作冒特點(diǎn)揚(yáng)：工諷業(yè)園兄區(qū)產(chǎn)齊業(yè)聚沉集為恭主待解街決問繼題Pa竊rt3待解謊決問供題Pa蚊rt3項(xiàng)目1.忘5容積霸率產(chǎn)鐵品定輕位建燃議XX狗X項(xiàng)殘目純粹奶品質(zhì)猶生活·地中娃海風(fēng)扶情社叮區(qū)70紐奉-1飽30平米陡獨(dú)一圈板式楚小高迫層（睜北廊者）社先區(qū)11反+1嘗F層（妻滿足宏氣象淺局對(duì)訴周邊忽項(xiàng)目什限高厲的要索求）1.焦5與3.慚2容積料率比堆對(duì)研滔判待解埋決問匠題Pa念rt31.賓5與3.粘2容積深率規(guī)化劃指耕標(biāo)比浴對(duì)待解王決問慰題Pa傳rt3以上紹兩版鑄指標(biāo)丈均為晃經(jīng)驗(yàn)怒估算雀；最蜓終以境設(shè)計(jì)全方案懼排布不后指再標(biāo)為唉準(zhǔn)。待解齒決問頑題Pa掉rt3測(cè)算射說明舉：1、可鮮售面押積為不住宅歉、商延業(yè)、賀地下占車位茅面積羅之和民，其驅(qū)中車士位面套積為達(dá)地下孩總面牽積除位去人早防和量設(shè)備的用房愉面積腿；住紗宅公螺攤均藏暫按25升%計(jì)算洗。2、測(cè)區(qū)算中遇暫未酬考慮孔團(tuán)購滑住宅辜，住柳宅面紐奉積、赴銷售偏單價(jià)某均按裙照市突場(chǎng)銷體售計(jì)麻算；3、測(cè)鋒算中泡均不相考慮碧地面裕停車納位銷串售收狼入；4、依村據(jù)X榜X市驅(qū)場(chǎng)現(xiàn)者狀，1.晨5容積街率不澤設(shè)置泳地下屠停車呀位；3.努2容積慈率車背戶比待按1:郊0.排5計(jì)算凍，地轎下車攝位按父照80童%銷售集計(jì)算筑，住紹宅和魯商業(yè)咽銷售岔額按犧照清定盤銷遇售計(jì)謎算；5、20其14年X坡X商柿品房發(fā)成交扶均價(jià)擇較20敢13年漲瓶幅不針明顯光，結(jié)索合對(duì)醬標(biāo)項(xiàng)效目參勒考售挪價(jià)、豬本項(xiàng)降目假勉定20彼15年中稅旬銷蓄售，扒產(chǎn)品粘價(jià)格濫建議石如下永：1.吹5容積眉率皆產(chǎn)品執(zhí)均價(jià)桌：11葛+1奪F小高遼層37城00元/m倆2商業(yè)15趕00郊0元/m撤23.喘2容積懸率絮產(chǎn)品漁均價(jià)霸：18重F小高撥層36腰00元/m障2商業(yè)15檔00駛0元/m我2車位10萬元/個(gè)1.也5與3.百2容積多率比證對(duì)說查明1.瞇5與3.化2容積隱率成舉本估驕算比瞞對(duì)待解余決問標(biāo)題Pa恢rt31.陷5與3.揀2容積勻率利硬潤率季比對(duì)待解偶決問肝題Pa蠟rt31.蘿5與3.話2容積鼻率測(cè)覆算比白對(duì)結(jié)定論待解疼決問罵題Pa伶rt3結(jié)論談二：通過瓶?jī)砂媪悍桨割D測(cè)算搬，住銜宅銷從售若農(nóng)遵循源市場(chǎng)技售價(jià)烏，則脊每平喘方米火低于贊開發(fā)另成本50篇0-遙90英0元，弦單一煮住宅桃產(chǎn)品震銷售纖呈現(xiàn)巖嚴(yán)重布虧損落；項(xiàng)團(tuán)目利臘潤全彈部依泥賴商腥業(yè)銷謝售；R=鄉(xiāng)豐1.標(biāo)5在滿濟(jì)足住西宅、巡壽商業(yè)10院0%去化申的條錦件下錢，呈障現(xiàn)合房誠理利飽潤率貝；R=朝3.施2在滿震足上爐述同產(chǎn)等另專實(shí)現(xiàn)膽地下青車位生去化80淡%的條償件下菠，基比本無餅利潤漁可言慰。結(jié)論醉一：R=抗3.徒2無法天通過錫地面添車位掉解決求業(yè)主遞停車瘋問題械，需濕配有鉤部分咳地下蟻車位北，地壓下車萬戶比掩暫按1:詳0.閃5設(shè)置吐，但秋因地州下車疾位開切發(fā)成鄉(xiāng)豐本較痛高，真按X沒X市丟場(chǎng)10萬元丑車位顏售價(jià)萄、按80評(píng)%樂觀撒去化唐估算甚，仍加致使半車位炒銷售貫虧損歡嚴(yán)重舉；1.獅5容積考率基顏本能屑?jí)蛲ǚQ過地哀面車鋤位解降決?？s慧車，樓所以在滿蒙足車豎位數(shù)狐量規(guī)炸劃要漆求的度前提炭下，扒盡量芒不設(shè)禮置地造下車腫位，R=嶼1.窄5的方鋼案更始符合金條件。1.聞5與3.斜2容積約率測(cè)羞算比沈?qū)Y(jié)眾論待解泳決問高題Pa心rt3結(jié)論幸三：在以翅上兩霞版測(cè)敘算中脆，均未帝將地日面車壓位銷堵售收董入計(jì)欣算在碌內(nèi)；經(jīng)治測(cè)算謠比對(duì)羞，開乒發(fā)成擱本R=博1.究5低于R=浪3.居2，稅易后利果潤率R=拌1.潑5明顯腿高于R=診3.遺2；且R=施1.抱5開發(fā)緩周期虜相對(duì)坊較短青，11帽+1棒F產(chǎn)品緒品質(zhì)者優(yōu)于18敞F小高洋層；譯符合遼快開粒發(fā)、藝快銷誼售、煉快平晨衡的腥定位疤方向的；基競(jìng)于綜會(huì)合多性方面貴因素衫，R=壤1.湯5的產(chǎn)筋品定艇位風(fēng)拔險(xiǎn)較既小、集可操液性較爽強(qiáng)、殖回報(bào)紅率合擊理。項(xiàng)目拆機(jī)會(huì)鞭點(diǎn)補(bǔ)戲充：（1）建流議做抱XX辟市場(chǎng)佩區(qū)域敲價(jià)格菊的遵補(bǔ)循者她，力掩爭(zhēng)在錯(cuò)產(chǎn)品布品質(zhì)柳上成往為X塞X市電場(chǎng)的隔引領(lǐng)丟者。（2）控福制產(chǎn)扔品面廈積、忌主打降兩房驅(qū)產(chǎn)品觸、小困三房矮產(chǎn)品墊做為米產(chǎn)品海線補(bǔ)忠充；逐控制職總價(jià)豈迎合刺首置利型及侮投資揉型客丟戶。（3）以文市場(chǎng)熱接受幫的價(jià)橋格打劣造區(qū)捉域創(chuàng)翅新型餓產(chǎn)品扒、品關(guān)質(zhì)高溜的北禾廊板年式戶順型。（4）快暖速開趕發(fā)、災(zāi)價(jià)格殼低開陳中走側(cè)實(shí)現(xiàn)江快速湖銷售偷，盤潔活項(xiàng)賄目以販實(shí)現(xiàn)隊(duì)項(xiàng)目楚現(xiàn)金秧流快總速平尸衡。綜合臘以上茶結(jié)論她，R=礦1.啊5更適道合X鍛X市段場(chǎng)，桶風(fēng)險(xiǎn)辜小、歷市場(chǎng)形適應(yīng)梨能力燈更強(qiáng)刃，建劃議按說此方鉛向進(jìn)綠行方爪案深勾化。1.撤5與3.捆2容積噴率測(cè)俊算比黃對(duì)總輩結(jié)待解病決問嘩題Pa叼rt3關(guān)于伏“市沖場(chǎng)研沒判”喘外的羞結(jié)論淺補(bǔ)充團(tuán)購騎與市造場(chǎng)銷詢售同共時(shí)兼隸顧面剖臨的洪選擇XX劫供電懸局團(tuán)崗購需黎求：13碌8平方飄米（精建筑鳴面積紙）/戶，歸共10梁5戶，斥合計(jì)嶄面積14醫(yī)49遵0平方斗米團(tuán)購籃定價(jià)瘦溝通蹲：均價(jià)28宅30元/平方種米（情暫無張書面餐確認(rèn)介）模式忌一：市銷借遵循謎團(tuán)銷：1.抖5容積思率下莊，實(shí)饑現(xiàn)住趙宅銷騎售面權(quán)積約17雁14醫(yī)9萬平少方米紗。團(tuán)購妖銷售14們49珍0平方稅米（乖占比85凍%）市場(chǎng)鼠銷售26盞59平方壇米（件占比15騾%）優(yōu)勢(shì)井：最大似程度澆降低您財(cái)務(wù)捷成本錯(cuò)；團(tuán)刑購需豎求訂件制靈爹活、塑以銷壯定產(chǎn)趕、避麗免庫醉存積洪壓，猶降低熱開發(fā)切風(fēng)險(xiǎn)喉。劣勢(shì)拿：受團(tuán)詠購單打位制菜約，川溝通是協(xié)調(diào)明難度前較大蝴、項(xiàng)使目工決作推訴進(jìn)緩政慢；你可能玩出現(xiàn)某團(tuán)購述談判配價(jià)格鄰過低束或余盲房面趣向市深場(chǎng)銷偏售可割能存兔在價(jià)曾格縮攀水、德去化開緩慢暈。若考口慮以游團(tuán)銷慕（定織位）敞為出姿發(fā)點(diǎn)乞，同垂時(shí)確美保市軌銷部胞分（15士%）售旨價(jià)、現(xiàn)去化域速度幣不受取影響膛，樓滋位排足