項(xiàng)目前期工程實(shí)施準(zhǔn)備工作講座

項(xiàng)目前期工程實(shí)施準(zhǔn)備工作工程項(xiàng)目全過程開發(fā)大致分前期、中期、后期，其中前期包括立項(xiàng)辦證、規(guī)劃設(shè)計(jì)；中期包括工程施工、營銷招商；后期包括物業(yè)管理、財(cái)務(wù)核算。項(xiàng)目的前期工作的程序內(nèi)容和作用一個(gè)項(xiàng)目一旦籌劃成熟，就要扎實(shí)做好項(xiàng)目的前期工作。工程項(xiàng)目的前期管理工作，是指工程項(xiàng)目施工前的決策和規(guī)劃階段的項(xiàng)目管理，主要包括項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究、行政報(bào)批、規(guī)劃設(shè)計(jì)和開工前的合同、采購等方面的準(zhǔn)備工作。項(xiàng)目管理是綜合管理工程，它涉及建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)決策階段的管理、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理、項(xiàng)目的施工管理、項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目的后評價(jià)，以下著重給大家講解項(xiàng)目的前期工作的程序內(nèi)容和作用。附：項(xiàng)目的前期階段概要土地的獲取可研報(bào)告市場研究（宏、中、微）環(huán)境分析市場定位

規(guī)劃投資和開發(fā)

設(shè)計(jì)方案總規(guī)施工圖設(shè)計(jì)單體景觀

其中還包括各項(xiàng)報(bào)建和勘測一、工程項(xiàng)目審批程序和內(nèi)容

工程項(xiàng)目建設(shè)的很多環(huán)節(jié)都要按照有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)，這也是工程項(xiàng)目前期管理的重要內(nèi)容。也是需遵循的項(xiàng)目建設(shè)程序，工程項(xiàng)目審批主要是對項(xiàng)目前期工作進(jìn)行審核和批準(zhǔn)，包括對項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和開工前準(zhǔn)備等審批。

程序和內(nèi)容1.1

項(xiàng)目建議書

項(xiàng)目建議書也稱立項(xiàng)報(bào)告，是項(xiàng)目建設(shè)程序的第一步。項(xiàng)目建議書是建設(shè)單位通過對投資機(jī)會的研究，從項(xiàng)目建設(shè)的必要性出發(fā)，對擬建項(xiàng)目的初步輪廓設(shè)想。

項(xiàng)目建議書一般由項(xiàng)目建設(shè)單位委托有資質(zhì)的咨詢機(jī)構(gòu)編制。

項(xiàng)目建議書的內(nèi)容視項(xiàng)目的特點(diǎn)而繁簡不一，但一般包括以下幾個(gè)方面內(nèi)容：

★項(xiàng)目概況

★項(xiàng)目的背景和必要性

★項(xiàng)目建設(shè)初步選址及建設(shè)條件

★項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容

★環(huán)境影響

★建設(shè)進(jìn)度初步設(shè)想

★投資估算及資金來源

★經(jīng)濟(jì)效益和社會效益初步估算

★結(jié)論

1.2項(xiàng)目建議書前需要做的工作

（1）申請規(guī)劃要點(diǎn)（規(guī)劃局）。

（2）取得建設(shè)項(xiàng)目選址地形圖（城近郊為1：2000；遠(yuǎn)郊區(qū)線為1：1000）。表明建設(shè)占地范圍和占地范圍內(nèi)及附近地區(qū)地上建筑物現(xiàn)狀。

1.3項(xiàng)目建議書的審批權(quán)限和申報(bào)渠道

新建項(xiàng)目、更新改造項(xiàng)目的審批權(quán)限和申報(bào)渠道，主要是根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、資金來源、建設(shè)單位的隸屬關(guān)系以及建設(shè)地點(diǎn)的不同來劃分的。

工程建設(shè)項(xiàng)目大多數(shù)投資數(shù)額較大，按照審批權(quán)限一般由建設(shè)單位主管部門報(bào)送市計(jì)委審批，規(guī)模較大經(jīng)市計(jì)委初審?fù)夂笥墒杏?jì)委上報(bào)省或國家計(jì)委。

1.4規(guī)劃要點(diǎn)

規(guī)劃要點(diǎn)是辦理規(guī)劃手續(xù)的第一步，規(guī)劃要點(diǎn)通知書給出的建設(shè)用地面積、代征城市公共用地面積、用地性質(zhì)、建筑控制規(guī)模、控制高度等，是項(xiàng)目繼續(xù)深入進(jìn)行規(guī)劃前期研究工作的依據(jù)。規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)能反映出可研報(bào)告的思想應(yīng)與營銷中的賣點(diǎn)相結(jié)合在車位、智能化等方面具有一定的超前意識考慮風(fēng)水（心里暗示）考慮經(jīng)濟(jì)成本2.

可行性研究報(bào)告

項(xiàng)目的可行性研究是對擬建項(xiàng)目在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上是否可行進(jìn)行的分析論證和評價(jià)。經(jīng)過對項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、適用、可靠，規(guī)模上是否合理，經(jīng)濟(jì)上是否能得到預(yù)期效益等各方面進(jìn)行系統(tǒng)的分析、論證，通過多方案比較，提出評價(jià)意見。通過可行性研究報(bào)告，向政府和項(xiàng)目建設(shè)單位推薦最佳方案。

可行性研究的作用是：

★是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)

★作為籌集建設(shè)資金的依據(jù)

★作為投資方與有關(guān)部門簽定協(xié)議、合同的依據(jù)

★作為編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)

可行性研究報(bào)告可由項(xiàng)目建設(shè)單位委托有資質(zhì)的咨詢機(jī)構(gòu)編制。

2.1可行性研究報(bào)告前需要做的工作

★取得項(xiàng)目建議書審批文件

★申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件★選定建設(shè)地址★做出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

★落實(shí)取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃?xì)饪偣荆⒂晡鬯欧牛ㄊ姓偣荆?、電信（電信局）等市政公用設(shè)施書面咨詢方案。

★落實(shí)環(huán)保（環(huán)保局）、節(jié)能（節(jié)能辦）、消防（消防部門）措施。

★委托環(huán)保局指定的環(huán)境評價(jià)機(jī)構(gòu)編制環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告書

★委托地勘部門作出項(xiàng)目建設(shè)用地的地質(zhì)勘察報(bào)告書

★落實(shí)資金籌措方案

2.2申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃要點(diǎn)做深入的規(guī)劃前期工作，待有關(guān)部門批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書后，向規(guī)劃部門申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，取得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件是規(guī)劃要點(diǎn)的細(xì)化和深入，是編制可行性研究報(bào)告的依據(jù)性文件。

建設(shè)單位取得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書后，可委托具有相關(guān)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書所注明的用地面積、用地性質(zhì)、用地使用強(qiáng)度、建筑設(shè)計(jì)、城市設(shè)計(jì)以及市政配套等方面的要求進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。

3.

審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理，我國目前分為初步設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段對業(yè)主而言項(xiàng)目設(shè)計(jì)要達(dá)到下列三大目標(biāo)：安全可靠、適用和經(jīng)濟(jì)。工程設(shè)計(jì)的選擇是為了保證工程的安全可靠，要保證工程項(xiàng)目的大部分或全部使用價(jià)值不致喪失、投資不致浪費(fèi)；工程項(xiàng)目要具有良好的使用功能和優(yōu)美的生產(chǎn)和生活環(huán)境；在保證工程安全可靠和適用的前提下，盡量保證建設(shè)周期短、工程成本低、投產(chǎn)使用后經(jīng)濟(jì)效益高，以此實(shí)現(xiàn)投資的目的和投資的靈魂。從選址、可行性研究開始直到竣工驗(yàn)收，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)貫穿于工程建設(shè)的全過程。

設(shè)計(jì)階段的不同，業(yè)主對設(shè)計(jì)的控制也有所不同，控制的重點(diǎn)一般放在可行性研究和項(xiàng)目的決策階段，而一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的成敗，則主要集中于建設(shè)項(xiàng)目前期工作上，項(xiàng)目前期工作是控制項(xiàng)目規(guī)模和投資的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是項(xiàng)目能否管好的基礎(chǔ)和前提。項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)完畢、可行性研究報(bào)告批準(zhǔn)后，建設(shè)單位向規(guī)劃部門申報(bào)設(shè)計(jì)方案，經(jīng)規(guī)劃部門審定后，核發(fā)審定設(shè)計(jì)方案通知書。審定設(shè)計(jì)方案通知書是編制項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的依據(jù)。

圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段問題：完全委托給設(shè)計(jì)院做，在過程中沒有采取控制措施這步是控制成本的關(guān)鍵控制點(diǎn)控制內(nèi)容：鋼筋用量基礎(chǔ)及基坑支護(hù)(事前控制）建材的選擇設(shè)備的選擇（必要性）給設(shè)計(jì)院足夠的設(shè)計(jì)周期4.申報(bào)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

建設(shè)用地許可證是許可用地的法律憑證。建設(shè)單位取得選址規(guī)劃意見書后，到市規(guī)劃局申報(bào)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；使用國有土地的，持該通知書到市房地局，由該局征詢用地范圍內(nèi)有關(guān)單位和居民的拆遷安置意見，并填寫對拆遷安置方案的審查意見，待項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案審定后，建設(shè)單位申報(bào)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

5.左申報(bào)免初步匙設(shè)計(jì)初步劈燕設(shè)計(jì)呼是依明據(jù)已承批準(zhǔn)核的可乓行性駐研究巡壽報(bào)告濕和城魔市規(guī)紙劃部蠟門審紙定的床設(shè)計(jì)處方案濫而編聲制的敏設(shè)計(jì)悠文件泊，初犬步設(shè)師計(jì)是按編制辛施工枕圖和凱安排懶年度帝投資垮計(jì)劃身的重莊要依算據(jù)。橫初廈步設(shè)向計(jì)由址建設(shè)宵單位嗚委托狼具有找相關(guān)疾資質(zhì)正的設(shè)雷計(jì)單牙位進(jìn)像行。6.劍轉(zhuǎn)入武正式武計(jì)劃訓(xùn)（項(xiàng)調(diào)目轉(zhuǎn)妹正）設(shè)計(jì)陷方案歪已得亮到批董準(zhǔn)、桃施工浴圖紙鋒已出通齊或點(diǎn)基本化出齊窄，地餐價(jià)款戒已按籌規(guī)定商繳納址完畢浮，征尿地拆轟遷工文作已物經(jīng)完籍成，竄建設(shè)米資金期已經(jīng)幅落實(shí)滔后，協(xié)是建甜設(shè)項(xiàng)拿目從棍籌建妨階段煎轉(zhuǎn)入施工披階段的第木一步農(nóng)。6.砍1轉(zhuǎn)招入正陳式施叉工前膠建設(shè)斜單位券的主偵要工喂作★持薄批準(zhǔn)孕設(shè)計(jì)票文件首以及雪審定滿設(shè)計(jì)浙方案醋通知干書要嘉求征架求其遼他行踏政主果管部惰門審扭查意堆見和揀要求鳴取得居的有會關(guān)協(xié)城議，鏟到市校規(guī)劃譜局辦轉(zhuǎn)理建更設(shè)工然程規(guī)偉劃許彎可證牛。和建設(shè)棉工程顫規(guī)劃艱許可伸證是漢許可糕建設(shè)倆各類褲工程頸的法加律憑艱證。亭申亮請建竿設(shè)開四工證頑，建撈設(shè)開嘆工證朽由市增建委完核發(fā)承。6.象2.處辦理惑建設(shè)必開工僻證前潔的工歷作★領(lǐng)靠取市妖建設(shè)黨工程蠟開工佩審批浩表（撒市建伶委）風(fēng)?！镉膳薪ㄋ馕斜?biāo)辦顛簽署補(bǔ)辦理途招投夸標(biāo)意饞見。喂建設(shè)釣單位賄編制消標(biāo)底節(jié)經(jīng)招閉標(biāo)辦兇審核胸，并傳在招昆標(biāo)辦遷組織抖下招雪標(biāo)?！锎_掉定施秩工承束包單播位?！飻y室?guī)徛貌楸硌蠹笆┨斯ぴS應(yīng)可證異到市勉質(zhì)量陷監(jiān)督甩和安更全監(jiān)賀督總帶站辦短理登賊記手援續(xù)。6.誕3.鴿領(lǐng)取島建設(shè)檢開工晝證后搬的工遼作開始僵施工鈴前，婦需到馬有關(guān)志部門繡辦理矩工地態(tài)防火沿、施針工占映地、地渣土鎮(zhèn)消納植、伐舌樹等去手續(xù)腔。二、樂工程茫項(xiàng)目椒的前仗期工芽作的恒作用有這拋樣一絞個(gè)冶附金項(xiàng)拆目，哄由于扒單位笛沒有繁前期益工作劍意識埋，不癢重視零項(xiàng)目爪的前浪期工謝作，儀拍腦數(shù)袋上毀項(xiàng)目括，造鬧成投腸資沉欲淀頗以多。查這是紹一個(gè)倚盲目作投資挖的典屬型，噸由于歡該項(xiàng)克目缺殲少前跨期工躲作這品個(gè)關(guān)塔鍵環(huán)寇節(jié)，盼造成助實(shí)建仆工廠母規(guī)模捧與行興業(yè)規(guī)揮模要山求相姑沖突春。簡神單的飄說，悔由于劉規(guī)模信不符耽合行撞業(yè)標(biāo)渡準(zhǔn)要曠求，樓該廠仁建成甚后即柏被列突入關(guān)蛛停并伯轉(zhuǎn)的委對象須，生貍產(chǎn)產(chǎn)會品屬搭高耗購能粗勢加工吐產(chǎn)品定，在她市場呼上沒丟有競兇爭力鑒。未勺建該妹廠時(shí)許，我脾國生源產(chǎn)該觸產(chǎn)品根的企藝業(yè)已夠過剩害，加管上此方單位兩在原滾材料銀方面專無任棍何優(yōu)促勢，抹在上建該項(xiàng)牌目時(shí)蜜根本貨沒考伯慮能課源問妄題，胸工廠將建成騎后才尾想到投了用暑電問雄題。版對這鼓樣一積個(gè)高體耗能留的企站業(yè)，嫌能源弱就是壟產(chǎn)品揉生產(chǎn)薄的生來命線甜，況再且項(xiàng)建目業(yè)練主對飼設(shè)計(jì)宗不予蓄控制滋，更般談不憶上方扔案比烏選，膀致使乓工廠償剛建皂成所厲安裝位的主線設(shè)備政已是存行業(yè)位淘汰楚產(chǎn)品月，使市企業(yè)斑一投朱產(chǎn)就搬面臨泡著更淡新改眨造的殺問題炎。現(xiàn)夫在該震工廠勾面臨扶多方另面的和壓力辭，要典么關(guān)蹤蝶停，后要么擔(dān)增容廚，且絕治污披上環(huán)胃保又顆刻不畜容緩暈，對央這個(gè)妻工廠澆來說寫真是茫雪上希加霜版。原苦上項(xiàng)愛目的伴初衷萬是帶艱來收遣益，框結(jié)果漠利潤益未獲纏得，歡反倒課成了斗企業(yè)霞的沉觸重負(fù)扁擔(dān)。我認(rèn)蘋為，超造成區(qū)該結(jié)皮果的堪直接址原因矛就是留沒有伐做好雀項(xiàng)目虎前期卷工作恰，因謀此做彩好項(xiàng)鉗目前上期工籃作是盈項(xiàng)目央管理盜的基碰礎(chǔ)和晝前提貨。不修管是盡哪一盤個(gè)業(yè)主主或豪投資桂者都挎應(yīng)特協(xié)別重艱視項(xiàng)鞋目前冒期工境作，肚這是鴨工程甘項(xiàng)目算前期藏工作項(xiàng)內(nèi)容臉和性誰質(zhì)所改決定艇的，衫也是暴工程刮所應(yīng)期具的釀基本魚要素艱，不改然會智給國厘家或拋集體酒和個(gè)筍人造埋成血看本無子歸的聾損失挽。2.莊1項(xiàng)袋目前嗎期工振作對溪項(xiàng)目鍬投資愛的影著響工程錢項(xiàng)目平的前醋期工茅作工幕程項(xiàng)檔目管糾理中疏占據(jù)胸著至必關(guān)重釋要的替地位閱。因傾為工榨程項(xiàng)懲目的荷前期婚管理球工作爬決定鏟了項(xiàng)蝦目能拾否存幟在和悼繼續(xù)沙發(fā)展貫，也牌基本撈預(yù)測據(jù)了項(xiàng)望目實(shí)露施后計(jì)的投追資效初果，緣瑞同時(shí)陪還為暢工程保項(xiàng)目查的實(shí)鍛施提攝供了叨理論挨依據(jù)侄。顯以誤策劃賽階段仗、設(shè)絨計(jì)階臘段為絹重點(diǎn)仁的建甜設(shè)全果過程臣造價(jià)胳控制夏。工桂程項(xiàng)逝目造帆價(jià)控層制貫這穿于寨項(xiàng)目稈建設(shè)禽全過患程，劣但是勢必須扒重點(diǎn)吃突出報(bào)。顯位然，扭工程榮造價(jià)幕控制飽的關(guān)賴鍵在糟于項(xiàng)床目實(shí)旋施前香的投夠資決億策和槐設(shè)計(jì)勸階段靠，在棗項(xiàng)目嶼做出舟投資護(hù)決策兄后，裁控制顆工程純造價(jià)爹的關(guān)捐鍵在吐于設(shè)扶計(jì)。既據(jù)多繩年的沫設(shè)計(jì)倒經(jīng)驗(yàn)無分析治，設(shè)鴨計(jì)費(fèi)定用一傲般只你相當(dāng)科于建盜設(shè)工琴程全暈部壽妖命費(fèi)渡用的浸１％載以下免，但歸是這驅(qū)少于槐１％和的費(fèi)攀用對伍施工謝項(xiàng)目示造價(jià)繭的影畫響度摔達(dá)到猾５％泛以上員，由浸此，撓可見將設(shè)計(jì)枝階段鄙的重晚要性柴。要皂有效羞的控當(dāng)制工葉程造浴價(jià)，艱就要查把控咬制的點(diǎn)重點(diǎn)四轉(zhuǎn)移浙到工引程項(xiàng)陸目建扒設(shè)的溪前期教階段變——沸策劃研階段亦和設(shè)非計(jì)階歲段上業(yè)來。2.丘2項(xiàng)文目前鎮(zhèn)期工峰作對辨項(xiàng)目袍投資敢的影帝響程逼度分驅(qū)析，項(xiàng)目俗前期益工作位對項(xiàng)著目投蹦資的條影響芳程度強(qiáng)為案70島%—頁—9仆0%叫，霸設(shè)計(jì)馳和計(jì)譽(yù)劃階艇段對共項(xiàng)目戀投資讓的影估響程演度為鵝60詳%—新—7鈴0%武，遙項(xiàng)目施工槍階段對項(xiàng)唯目投語資的凍影響航程度占還不醒足4增0%義。價(jià)而前并期工默作費(fèi)嶺用只蹦占建惱筑物腐全壽覆命費(fèi)礙用的追1‰余——宴2‰婚，正夠是這臘1‰棕——炒2‰扇的費(fèi)輛用卻奧決定肅了幾赴