2023年商業(yè)地產(chǎn)可行性研究報告

2023年商業(yè)地產(chǎn)可行性研究報告

書目

第一篇：商業(yè)地產(chǎn)項目可行性探討報告其次篇：投資可行性探討報告商業(yè)地產(chǎn)第三篇：商業(yè)地產(chǎn)可行性報告第四篇：商業(yè)地產(chǎn)探討報告第五篇：商業(yè)項目可行性探討報告正文

第一篇：商業(yè)地產(chǎn)項目可行性探討報告

最近中國產(chǎn)業(yè)競爭情報網(wǎng)發(fā)布的《商業(yè)地產(chǎn)項目可行性探討報告》，就是通過對項目的市場需求、資源供應、建設規(guī)模、工藝路途、設備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利實力等方面的探討，從技術、經(jīng)濟、工程等角度對項目進行調查探討和分析比較，并對項目建成以后可能取得的經(jīng)濟效益和社會環(huán)境影響進行科學預料，為項目決策供應公正、牢靠、科學的投資詢問看法。假如對內容感愛好的話，可以去華經(jīng)縱橫詢問問一下。

以下內容是報告的具體書目，可以給你做個參考：

第一部分商業(yè)地產(chǎn)項目總論

總論作為可行性探討報告的首要部分，要綜合敘述探討報告中各部分的主要問題和探討結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性探討的審批供應便利。

一、商業(yè)地產(chǎn)項目背景

（一）項目名稱

（二）項目的承辦單位

（三）擔當可行性探討工作的單位狀況

（四）項目的主管部門

（五）項目建設內容、規(guī)模、目標

（六）項目建設地點

二、項目可行性探討主要結論

在可行性探討中，對項目的產(chǎn)品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額籌措、項目的

財務效益和國民經(jīng)濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：

（一）項目產(chǎn)品市場前景

（二）項目原料供應問題

（三）項目政策保障問題

（四）項目資金保障問題

（五）項目組織保障問題

（六）項目技術保障問題

（七）項目人力保障問題

（八）項目風險限制問題

（九）項目財務效益結論

（十）項目社會效益結論

（十一）項目可行性綜合評價

三、主要技術經(jīng)濟指標表

在總論部分中，可將探討報告中各部分的主要技術經(jīng)濟指標匯總，列出主要技術經(jīng)濟指標表，使

審批和決策者對項目作全貌了解。

四、存在問題及建議

對可行性探討中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。

其次部分商業(yè)地產(chǎn)項目建設背景、必要性、可行性

這一部分主要應說明項目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。

一、商業(yè)地產(chǎn)項目建設背景

（一）國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

（二）項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由

（三）

二、商業(yè)地產(chǎn)項目建設必要性

（一）

（二）

（三）

（四）

三、商業(yè)地產(chǎn)項目建設可行性

（一）經(jīng)濟可行性

（二）政策可行性

（三）技術可行性

（四）模式可行性

（五）組織和人力資源可行性

第三部分商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品市場分析

市場分析在可行性探討中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必需在對市場需求狀況有了充分了解以后才能確定。而且市場分析的結果，還可以確定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性探討報告中，要具體探討當前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

一、商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品市場調查

（一）商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品國際市場調查

（二）商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品國內市場調查

（三）商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品價格調查

（四）商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品上游原料市場調查

（五）商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品下游消費市場調查

（六）商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品市場競爭調查

二、商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品市場預料

市場預料是市場調查在時間上和空間上的持續(xù)，利用市場調查所得到的信息資料，對本項目產(chǎn)品

將來市場需求量及相關因素進行定量與定性的推斷與分析，從而得出市場預料。在可行性探討工作報

告中，市場預料的結論是制訂產(chǎn)品方案，確定項目建設規(guī)模參考的重要依據(jù)。

（一）商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品國際市場預料

（二）商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品國內市場預料

（三）商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品價格預料

（四）商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品上游原料市場預料

（五）商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品下游消費市場預料

（六）商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展前景綜述

第四部分商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品規(guī)劃方案

一、商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案

二、商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案

（一）工藝設備選型

（二）工藝說明

（三）工藝流程

三、商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品營銷規(guī)劃方案

（一）營銷戰(zhàn)略規(guī)劃

（二）營銷模式

在商品經(jīng)濟環(huán)境中，企業(yè)要依據(jù)市場狀況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩(wěn)定

銷售價格，提高產(chǎn)品競爭實力。因此，在可行性探討報告中，要對市場營銷模式進行具體探討。

1、投資者分成

2、企業(yè)自銷

3、國家部分收購

4、經(jīng)銷人代銷及代銷人狀況分析

（三）促銷策略

其次篇：投資可行性探討報告商業(yè)地產(chǎn)

房地產(chǎn)商業(yè)項目

成都環(huán)達通廣場

思路總結

房地產(chǎn)商業(yè)項目，可行性探討報告主體有七大部分，分別為項目總論、市場分析及前景預料、建設單位基本狀況、項目建設方案、投資估算資金籌措及貸款償還安排、財務評價、項目風險分析。

我們小組仔細學習了該報告，對整個項目的流程有了大致的了解。根據(jù)報告所示，在實際操作中首先要到實地考察該項目，對項目名稱（成都環(huán)達通泰盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司環(huán)達通商業(yè)項目）、項目建設單位概況，建設地點、規(guī)模、期限及建設內容、投資估算及資金籌措、可行性探討報告編制依據(jù)等做到心中有數(shù)，然后再進行市場分析和財務評價。

現(xiàn)在詳細操作如下：

一、市場分析與前景預料。首先要對投資環(huán)境及城市規(guī)劃和成都市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展狀況

有一個大致的了解，在此基礎上再進行項目分析，項目分析的內容包括項目概況、南部新區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展狀況（在做這個的同時，可以參考類似商業(yè)物業(yè)重點個案和區(qū)域互補商業(yè)物業(yè)兩種，對他們的基本狀況要有所了解）、項目swot分析、項目定位分析、項目運營分析、項目運營分析是重點。包括確定推廣及招商時機，租賃價格的預料。租賃價格的預料所包含的內容許多。主要用到的方法是將來現(xiàn)金流的貼現(xiàn)加總。

作為報告中很重要的一塊，市場分析和前景預料我們總結其主要內容如下：

1.投資環(huán)境，包括宏觀環(huán)境和區(qū)域環(huán)境.在宏觀政策里面包括土地、金融、

稅收、產(chǎn)業(yè)調整等一些政策。而區(qū)域環(huán)境則主要包括區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、區(qū)域

產(chǎn)業(yè)結構改變、區(qū)域發(fā)展趨勢、相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及具名消費水平，收入

水平和消費習慣等。

2.城市規(guī)劃，主要包括城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點分布、城市規(guī)劃重點、城市規(guī)劃

調整、城市布局以及項目所在區(qū)發(fā)展規(guī)劃等。

3.項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況，主要包括項目商業(yè)格局，商業(yè)業(yè)態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)特征，

商業(yè)地產(chǎn)趨勢預料等

4.項目分析。主要包括項目概況，商業(yè)物業(yè)需求，參考商業(yè)物業(yè)，個案分析

以及swot分析，項目定位和運營分析。

二、建設單位與項目不同，建設單位是成都環(huán)達通泰盈房地產(chǎn)有限公司。要對他的基

本狀況比如注冊資本，公司總經(jīng)理等有肯定了解。然后發(fā)覺建設單位優(yōu)勢，這里的優(yōu)勢是成都子公司是環(huán)達通泰盈成都房產(chǎn)發(fā)展有限公司是環(huán)達通泰盈成都房產(chǎn)發(fā)展有限公司的全資子公司，作為強強聯(lián)合的產(chǎn)物，能夠形成集西方管理和本土運作相依存的新型團隊，使其項目從規(guī)劃、設計以及將來的建設和運營中擁有超前的理念和較好的發(fā)展前景。建設單位財務狀況也是重點。

三、項目建設方案。項目建設方案的內容包括建設內容和規(guī)模，綜合技術經(jīng)濟指標，

建設工期支配及目前進度，建設設計，結構設計，給排水設計，電氣設計，暖通設計等。

四、投資估算、資金籌措及貸款償還安排。在對投資進行估算之前，要找到估算依據(jù)，

估算依據(jù)一般包括建設部、四川省建設廳、財務廳、發(fā)改委、物價局、成都市造價站、建設部、成都市房管部門的官方網(wǎng)站上去找尋相關文件和資料。之后，再進行投資估算，包括項目總投資估算和詳細估算，詳細估算包括土地取得費用，前期工程費用，基礎設施建設費用，建筑安裝工程費用，開發(fā)間接費，財務費用，開發(fā)期稅費，其他費用，不行預見費，開辦費用，推廣和招商代理等費用及鋪地運營資金。這些費用的估算主要是結合或某些標準或企業(yè)類型、組織架構、管理特點和項目的經(jīng)營方向及目標客戶群和以往的操作閱歷進行估算。除了投資估算以外還包括項目資金籌措以及資金運用安排和還款安排。

五、財務評價財務評價是可行性探討報告里的另外一個重點部分。財務評價是在上面

投資估算的基礎上進行的。首先要獲得基礎財務數(shù)據(jù)，但這些基礎財務數(shù)據(jù)不同于上面的費用，應當包括營業(yè)收入估算、折舊和攤銷、經(jīng)營成本估算、利息支出。而預料的依據(jù)是項目的盈利狀況、公司對所得稅、公積金、公益金及應付利潤分類進行估算。（按現(xiàn)行稅收制度，成都市企業(yè)應繳納營業(yè)稅為營業(yè)收入的5%，城市維護建設稅為營業(yè)稅的7%，教化費附加為應納營業(yè)稅的3%，地方教化費附加為應納營業(yè)稅的1%，副食品調控基金為營業(yè)收入的1‰.經(jīng)營稅金及附加合計為銷售收入的5.65%，除此之外，作為房屋全部權人，企業(yè)還應當繳納房產(chǎn)稅，其計稅依據(jù)是房產(chǎn)的計稅價值的1.2%或者房產(chǎn)的租金收入的12%，本次根據(jù)房產(chǎn)計稅價值的1.2%估算房產(chǎn)稅。）

在獲得基礎財務數(shù)據(jù)的基礎上，再進行財務分析，項目評價各基本報表的編制，財務分析指標計算，項目不確定性分析，敏感性分析和財務分析結論。

六、項目風險分析這些風險主要來自：招標和承包模式、自然條件風險、工期拖延和

質量風險、項目開發(fā)成本、施工索賠、出租運營階段、市場定位、項目招商、租金方案和出租策略的制定及運營管理等階段。總之，在風險發(fā)生之前，對項目開發(fā)經(jīng)營存在的風險因素以及產(chǎn)生的緣由，要從系統(tǒng)的觀點動身，做出推斷。很多風險具有隱藏性，各種風險往往交織在一起，這個識別風險帶來困難，因此針對成都環(huán)達通項目應建立特地班子，聘請專業(yè)顧問，實行科學方法，對風險因素識別和限制。

七、據(jù)以上分析，得出項目可行性探討結論。并編制可行性要就報告。

資料相關

因為房地產(chǎn)市場是一個政策為主要導向的市場，政府從供應結構、土地管理、外匯準入、稅收杠桿、貨幣政策、市場監(jiān)管等方面對房地產(chǎn)進行了組合調控。數(shù)據(jù)主要從建設部、國土資源部、國家外匯管理局、中國人民銀行、國家稅務總局和地方對應機構等部門的官方網(wǎng)站上下載相關文件及資料。還有《成都市統(tǒng)計年鑒》，成都市商務局，南部新區(qū)商業(yè)用房供需量、參考性物業(yè)等基礎數(shù)據(jù)來源于世邦魏理仕，同時參加項目的各相關方都是數(shù)據(jù)的來源處。各大門戶網(wǎng)站和探討機構的數(shù)據(jù)，以及各大數(shù)據(jù)庫都是數(shù)據(jù)來源。為該項目所做的專項分析報告，并以此報告為依據(jù)對本項目將來租金水平做出預料，以及項目的平面圖。

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)可行性報告

商業(yè)地產(chǎn)可行性報告

1.0項目概要

1.1項目公司

1.2項目簡介

1.3客戶基礎：商業(yè)區(qū)人群，居住市民，來京物務工人員，商業(yè)區(qū)客戶，過路的等。

1.4市場機遇：北京進入城市郊區(qū)化發(fā)展，其中間區(qū)域會有很大的發(fā)展空間，北京逐步完善在政治

經(jīng)濟文化中心的城市化建設。

1.5項目投資價值：其中有許多城市內部未開發(fā)的農村居民，地處中心城和衛(wèi)星城之間，是

城市化發(fā)展紐帶，具有協(xié)助和完善影響城市的整體開發(fā)。

1.6項目資金及合作

1.7項目勝利關鍵：整合信息，整合人才，協(xié)調統(tǒng)一，貴在執(zhí)行。

a核心是信念：

b關鍵是推廣

c根本是銷售

d支持是物業(yè)：有自己的物業(yè)評價

1.8公司使命：促進城市建設，生活環(huán)境，公司共同全面發(fā)展。

1.9經(jīng)濟目標：實現(xiàn)提高社會效應和經(jīng)濟效益。

2.0公司介紹

2.1項目公司與關聯(lián)公司

2.2公司組織結構

2.3[歷史]財務經(jīng)營狀況

2.4[歷史]管理與營銷基礎

2.5公司地理位置

2.6公司發(fā)展戰(zhàn)略

2.7公司內部限制管理

3.0項目介紹和商業(yè)經(jīng)營項目的市場前景分析

項目位于cbd南約三公里，十里河商業(yè)和新老社區(qū)之間，鄰近北京東南四環(huán)內，交通便利，連通三四環(huán)，南邊和東邊距亦莊約和通州兩大衛(wèi)星城二公里。。。。周遍有大面積的綠化帶，廠庫房，物流中心，工業(yè)基地和將要建立大面積住宅和現(xiàn)代化商業(yè)。預料面積；

其周邊開發(fā)起步晚，樓盤品質相對較高。東南四環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)規(guī)模也就在２００２年前后。而由于起點晚，東南區(qū)域的樓盤無論是較老的世紀東方城、山水文園，還是新出的華僑城、沿海賽洛城等樓盤，社區(qū)規(guī)劃和樓盤品質都借鑒了北京樓市老樓盤的閱歷

和教訓，品質相對較高。新規(guī)劃提升了區(qū)域價值。北京兩軸兩帶多中心的新規(guī)劃明確了今后北京城市建設的發(fā)展方向，東南部將是北京今后的重要發(fā)展地帶，世紀東方城近兩年價格的飆升甚至部分戶型單價已經(jīng)過萬元，這樣熱銷的局面自然離不開政策利好。生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢漸顯。從山水文園往東，到世紀東方城、華僑城等項目，無一不是坐落在綠化隔離帶中的項目，三環(huán)、四環(huán)的綠化隔離帶給這個區(qū)域帶來的一片綠色，再加上老的公園和新修的公園都使該區(qū)域成為了ｃｂｄ最近的綠肺。交通和生活配套比較符合現(xiàn)代生活方式。便利快捷的交通四環(huán)路、五環(huán)路以及京沈高速、京通高速使這個區(qū)域能順當直達國貿、亦莊及奧運村和中關村；２萬平米燕莎ｏｕｔｌｅｔｓ名品店二期擴建已經(jīng)完成。２００８年奧運球類場館選址于此使許多買房人感到，這個區(qū)域將是符合現(xiàn)代生活方式，即上班進城，下班回綠色家園，出家門購物、休閑一站解決的生活方式等商業(yè)格局。

3.1商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)目標：打造北京東南商業(yè)的典范，成為最優(yōu)秀良性發(fā)展的商業(yè)聯(lián)合體。

3.2商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)思路

用視察法和從北京整體發(fā)展和將來十年北京東南方向商業(yè)發(fā)展狀況來看，加上周遍有大型商業(yè)區(qū)，又位于新老社區(qū)連接處，東南四環(huán)和京津輕軌交接處，所以應考慮大型商業(yè)，大型社區(qū)服務和有巨大潛力的新興行業(yè)為主。要考慮，利益，長遠，品牌，相宜性等原則，易多元化綜合，相輔相成和相宜行業(yè)運作。敬重市場導向，順應消費者心愿?？山I(yè)和敏捷的商業(yè)市場。

3.3商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資源狀況

幫助政府完成城市郊區(qū)農村改造，完善協(xié)調其周邊已有的建筑和新舊商業(yè)項目的綜合利用。十里河商業(yè)區(qū)發(fā)展了十幾年，以成為具有品牌和文化的綜合成熟以建材為主的商業(yè)區(qū)，十八里店緊鄰十里河商區(qū)，又接近山水文園等社區(qū)商業(yè)區(qū)和東南四環(huán)，周遍有大量的商業(yè)環(huán)境，其位置在將來發(fā)展前景可觀，將來商業(yè)漸漸完善，而且可能三年一小變，五年一大變。

3.4項目建設基本方案

3.4.1規(guī)劃建設年限與階段

3.4.2項目規(guī)劃建設依據(jù)

3.4.3商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基礎設施建設內容

3.5項目功能分區(qū)及主要內容

4.0所在城市房地產(chǎn)市場分析

4.1國家宏觀經(jīng)濟政策

4.1.1國家宏觀經(jīng)濟形勢對房地產(chǎn)的影響

4.1.2房地產(chǎn)宏觀政策

4.2城市周邊區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境

4.3城市市城市規(guī)劃

4.3.1城市總體規(guī)劃的布局與定位

4.3.2城市中心城區(qū)的五大問題

4.4城市土地和房地產(chǎn)市場供需

4.4.1城市市土地出讓狀況

4.4.2商業(yè)地產(chǎn)市場供需

4.5城市商業(yè)地產(chǎn)供需

4.5.1商圈分布

4.5.2商業(yè)業(yè)態(tài)分析

4.5.3城市商業(yè)現(xiàn)狀分析

4.5.4居民消費特征分析

4.5.5城市商鋪價格分析

4.5.6商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)供需分析

4.6消費者調查

4.6.1居民消費特點

4.6.2商業(yè)地產(chǎn)潛在消費者問卷調查

4.7競爭分析

4.7.1競爭分析的方法

4.7.2競爭項目分析

8.0項目實施進度

8.1項目工程進度安排表

8.2項目工程進度管理體系

8.2.1三級安排進度管理體系的建立與執(zhí)行

8.2.2三級安排進度管理體系的工作流程

一級安排總限制進度安排

二級安排階段性工期安排或分部工程安排

三級安排月、周安排

9.0項目風險分析與規(guī)避對策

9.1項目風險分析

9.1.1項目市場風險分析

9.1.2項目工程風險分析

9.2項目風險的防范對策

9.2.1市場風險規(guī)避對策：周遍隨時可能有其他商業(yè)取代和競爭的危急，所以要建立敏捷機動和長期有效的發(fā)展規(guī)劃，建立有品牌有文化有特色的商業(yè)模式，和有效的管理機制，

9.2.2工程風險的防范對策

9.2.3平安風險限制措施

6.0投資估算和開發(fā)安排

6.1項目投資估算

6.1.1項目開發(fā)成本估算

6.1.2開發(fā)費用估算

6.1.3項目總成本費用估算

6.2項目開發(fā)安排

6.2.1開發(fā)分期

6.2.2項目開發(fā)進度安排表

6.3項目人員和組織機構配置

6.3.1組織保障

6.3.2組織機構

6.4項目融資安排和財務費用

以找尋誠信合作融資，5%返利的原則進行

7.0財務與投資價值分析

7.1銷售收入

7.1.1銷售價格

7.1.2銷售收入

7.1.3項目稅費率

7.2項目現(xiàn)金流量

7.2.1全部資金的投資現(xiàn)金流量表

7.2.2自有資金的現(xiàn)金流量表

7.2.3主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)指標匯總

7.3不確定性和風險分析

7.3.1盈虧平衡分析

7.3.2敏感性分析

7.4結論

7.4.1項目投資決策結論

7.4.2項目總體效益評價

11.0公司無形資產(chǎn)價值分析

11.1分析方法的選擇

運用多行業(yè)合理的營銷閱歷，集策劃界，勝利學，實戰(zhàn)閱歷，品牌戰(zhàn)略策劃，符合實際狀況的營銷管理和工程管理為指導，用統(tǒng)籌學、心理學、社會經(jīng)濟學、不拘一格用人才的觀點，民主集中等原則，科學的分析和執(zhí)行項目

11.2收益年限的確定

考慮三年收回成本，三年以后靠建立的經(jīng)營模式穩(wěn)步發(fā)展，積累經(jīng)濟效益

11.3基本數(shù)據(jù)

11.4無形資產(chǎn)價值的確定

在項目中企業(yè)順應社會發(fā)展，視察和熬煉了人才，積累了閱歷，為企業(yè)持續(xù)發(fā)展基礎奠定，相識和聯(lián)系大量的社會人脈財寶

附件

.1財務報表

.2相關證明文件

商業(yè)業(yè)態(tài)分析及招商工作建議書

目錄

一、商業(yè)地產(chǎn)總體開發(fā)覺狀和預料

二、商業(yè)形態(tài)簡析

1、體育場館

2、連鎖超市

3、便利店

4、折扣店

5、商業(yè)街

6、專賣店

7、shoppingmall（銷品茂）

三、招商中微觀經(jīng)營主體的選擇與協(xié)作

1、影響商業(yè)地產(chǎn)價值的因素

2、幾類商業(yè)投資的特點

3、一般的商鋪選擇基本分析法

4、項目中經(jīng)營主體選擇和協(xié)作的要素

四、項目實際操作中須要處理的關系與招商簡述

1、面臨的投資客戶

2、面臨的租賃戶

3、必需考慮的問題

五、項目的大致工作步驟

1、市場條件推斷

2、項目位置選擇

3、推斷可發(fā)展規(guī)模

4、項目土地取得及政府許可

5、項目定位細化

6、項目規(guī)劃設計

7、設計方案的市場化

8、項目設計、市場調整方案及財務方案的系統(tǒng)化整合

9、項目方案的政府許可

六、項目招商的工作簡潔步驟

1、提前招租項目內的大型主力戶

2、品牌商家的引進和規(guī)劃

3、充分駕馭客戶需求

4、多渠道進行招商溝通

5、商戶的最終確定

第四篇：商業(yè)地產(chǎn)探討報告

創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)的生命力

在停發(fā)第三套房貸、限購令出臺、央行加息、提高公積金貸款利率等樓市調控政策頻出的背景下，人們已經(jīng)留意到，限購令限購的是住宅，非住宅的商業(yè)地產(chǎn)等不在限購范圍內。因此，商業(yè)地產(chǎn)無疑將是各房地產(chǎn)商實現(xiàn)逆市突圍的一把利器、加速此類產(chǎn)品的創(chuàng)新力度將實現(xiàn)集團階段性的企業(yè)目標。目前，遼寧事業(yè)部有沈陽棋盤山國賓館項目、本溪綠地中心項目和大連綠地中心項目三個涉及商辦類產(chǎn)品的項目。但三個項目仍處在方案規(guī)劃階段，商辦類產(chǎn)品的定位仍舊沒有明確的敲定。因此，這里僅對創(chuàng)新在將來我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向進行一些探討。

一、商業(yè)地產(chǎn)模式的創(chuàng)新

1.商業(yè)地產(chǎn)模式創(chuàng)新的本質是需求的改變

商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的不同在于商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)系到商場，商業(yè)地產(chǎn)最終就是探討商業(yè)。經(jīng)濟發(fā)展的不同的階段，人們對商品的追求、消費的追求是不同的，這樣就會產(chǎn)生不同的需求。創(chuàng)新的本質是因為新的需求的出現(xiàn)，新的需求是商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的根本動力。人們對生活的追求是不會有終點的，而且隨著社會的發(fā)展，新的生活方式也會不斷地出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新成為必定。

2.商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新模式介紹

XXXX年，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式上，以萬達廣場等為代表的城市綜合體、購物中心仍舊是主流模式，同時出現(xiàn)了文化與商業(yè)地產(chǎn)、藝術與商業(yè)地產(chǎn)結合以及首創(chuàng)奧特萊斯新城市主義等商業(yè)地產(chǎn)新模式：誠品書店融書店、文化創(chuàng)意商店和餐飲旅游服務為一體，打造文化創(chuàng)意城中城；內地首個ｋ１１藝術購物中心將藝術觀賞、人文體驗、自然綠化與購物想結合，引領購物休閑新體驗；首創(chuàng)推出新城市主義，在奧特萊斯周邊，有酒店、電影院、餐飲、大賣場以及住宅等，打造集品牌購物、嘉年華游樂、影視消遣中心三位一體的商業(yè)新模式。

3.商業(yè)地產(chǎn)非標準化模型的創(chuàng)新

將來十年將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年。在這黃金十年里，以購物中心為主體的商業(yè)綜合體將成為發(fā)展的焦點。萬達集團是較早進入商業(yè)地產(chǎn)領域并勝利創(chuàng)建了萬達廣場，創(chuàng)建出了所謂的訂單模式。那么在后起之秀中若要發(fā)展，就不能完全走萬達的訂單商業(yè)模式，必需開拓屬于綠地集團的富有競爭力的模式。如今的消費者講求體驗式經(jīng)濟，體驗不一樣的感受，而標準化就是在扼殺這種客戶的體驗。而無錫哥倫布廣場所追求的非標準則是每一個產(chǎn)品依據(jù)項目所在地的消費群的結構、消費實力和周邊的競爭環(huán)境，而做出不同的業(yè)態(tài)組合和里面商鋪品牌的組合，以及內部環(huán)境的設計。XXXX年3月28日新

區(qū)哥倫布廣場實行了盛大的奠基儀式，除了已落成的廣益哥倫布廣場，五洲國際集團還將會在無錫洛社投資第三個哥倫布廣場，但是每一個哥倫布廣場都會給市民不一樣的感受。哥倫布廣場模式的勝利正是五洲國際在萬達訂單式模式之下的一種創(chuàng)新。

二、商業(yè)地產(chǎn)綠色節(jié)能的創(chuàng)新

據(jù)最新探討顯示，XXXX年上半年全球商業(yè)地產(chǎn)投資額累計為1320億美元，遠超XXXX年上半年的760億美元。與XXXX年上半年相比，今年上半年亞太地區(qū)的交易額上升了40%。XXXX年僅其次季度，亞太地區(qū)干脆商業(yè)房地產(chǎn)投資額就達到160億美元。近來，以中國市場為例，北京、上海、廣州三大城市寫字樓新增供應面積大幅上漲，最高單月環(huán)比漲幅達到179.70%；銷售面積同樣出現(xiàn)強勢增長的態(tài)勢，環(huán)比增長71.41%。因此，在關注商業(yè)地產(chǎn)將來發(fā)展的同時，更進一步強調的是低碳經(jīng)濟背景之下的商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新之路，尤其是商業(yè)地產(chǎn)在綠色節(jié)能方面的創(chuàng)新。

有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，建筑的能耗約占全社會總能耗的30%。根據(jù)住建部的政策要求，從XXXX年起先，城鎮(zhèn)新建建筑要達到90%以上是節(jié)能型建筑。因而，低碳節(jié)能正在成為商業(yè)地產(chǎn)新一輪的發(fā)展趨勢。環(huán)保時代來臨，商業(yè)地產(chǎn)如何通過打好環(huán)保牌來推動地產(chǎn)進一步發(fā)展，更成為亞太地區(qū)新一輪焦點。此外，依據(jù)XXXX年美國圣地亞哥高校和世邦魏理仕聯(lián)合完成的一項名為《綠色建筑的錢景和前景》的探討發(fā)覺，在綠色建筑中工作的人員病假天數(shù)削減，辦公面積的空置率低，且租金回報較高。

在低碳經(jīng)濟的背景之下，商業(yè)地產(chǎn)節(jié)能化已成主流。創(chuàng)新運用更多的綠色產(chǎn)品，推動商業(yè)地產(chǎn)的不斷創(chuàng)新，并進一步促進經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。

三、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的創(chuàng)新

1.商業(yè)地產(chǎn)功能要全面，創(chuàng)新要滿意客戶需求

現(xiàn)在許多城市綜合體項目，都談一個叫我們要打造城市標記，或者標記性建筑。標記性的兩個方面，第一個方面是體量。比方說全球最大的，要么就是最高，這兩個都具有標記。假如講高度的話，我覺得我們也比不了。比如拿上海來說，東方明珠原來是最高的，后來是金茂，后來金融中心。我覺得盲目地追求高沒有意義。假如是標記，我們功能是一個集中，功能是一個復合，同時功能肯定要全面，這才是我們的標記。我們不貪大，但是我們肯定要全面，肯定要符合全客群的需求，做到功能上的互補。

2.商業(yè)地產(chǎn)建筑風格要符合城市的定位及風格

談到建筑設計，整體建筑風格的統(tǒng)一性?，F(xiàn)在我們許多城市綜合體也好，許多都是在建筑，我們跟國際的建筑業(yè)在一起溝通，許多都是從藝術性和從美觀性，要做標記性的，要做一個城市的名片，都是這樣說。事實上業(yè)內也會常常談到一個話題，有幾個項目能像故宮一樣流芳百世。前一階段剛起先請了許多日韓設計師，現(xiàn)在是歐美系。我前

一陣看到一個報道，說是在江西某一個新興的城市，設計了幾棟特別前衛(wèi)的綜合體項目，后來許多專家爭論，說整個把我們中國市場作為國外設計師練筆的地方，我們希望我們中國新興的市場，我們希望我們中國這么好的市場，成為國外設計師的搖籃曲，我不希望做這個。我講到的建筑風格的統(tǒng)一性，只是講要符合城市的定位和城市的風格，整個城市的沿襲。

四、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合的創(chuàng)新

1.商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合要特性化，招攬客源

在整個招商過程中，每一個購物中心要對地區(qū)有探討，否則這個購物中心就像卵生兄妹一樣，每個購物中心蓋出來以后大家都一樣?，F(xiàn)在就遇到同行溝通，現(xiàn)在大家都以我們要引進獨特的，假如全上海都是這樣，沒有特性化在里面，可能逛了一下不會再去其次家。包括臺灣有一個店，24小時，開的風風火火，對人消費的探討，包括業(yè)態(tài)的組合等等都特別重要。

記得我有一次特地看過在日本有一家店，這家店把業(yè)態(tài)組合做的很好，便利店加音響店加咖啡店，加夜校店，到了12點和早晨的時候營業(yè)額最好。所以購物中心招商的時候，商家組合，品牌組合，業(yè)態(tài)組合和消費行為的組合都要考慮，這樣做出來的購物中心，再加上大的主力店集群，可能我們有10個主力店，甚至有15個主力店。主力店許多開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)認知不足的時候，都覺得租金太低，為什么要引進資金。但是他能給你奠定最基本的客源，他有極強的攬客的實力。我們講要做到旺鋪，一個好的開發(fā)商，加好的經(jīng)營者，再加好的管理者才能經(jīng)營好。同樣我們在招商的時候，假如不考慮這些因素的話，后續(xù)的進行很困難。所以在我們整個招商過程中，而且在招商先行的時候要重視這些品牌商家業(yè)態(tài)公投的組合，包括購物中心業(yè)態(tài)分類，適合哪一類人群，你的跨度有多少，都是你日后勝利與否的關鍵。前面粗略地講了一些招商，大家在購物中心招商的時候基本兩個原則。

2.商業(yè)地產(chǎn)要做好業(yè)態(tài)組合，品類組合，品牌組合，品種組合

業(yè)態(tài)綜合hopsca本身就是一個業(yè)態(tài)組合，無論是酒店，還是寫字樓，還是商業(yè)，還是停車等等，這個配置不是說誰多，都希望多，但是先有容積率等因素，怎么樣最佳組合，包括里面購物占多少，餐飲占多少，消遣占多少，配套占多少，這都有合理。各個綜合體不同的項目也不完全一樣，以前聽說有個532的觀念，這一個理論上的數(shù)字。事實上不完全這樣，我們是各商業(yè)為主，所以我們許多商業(yè)體會有60%以上的商業(yè)，因為這樣才會給大家?guī)砀玫氖找?，餐飲只是帶來更多的豐富和協(xié)作的概念。

我們假如做城市綜合體的業(yè)態(tài)，假如有一個酒店，對我們整個奢侈品的提升會好。會把非核心業(yè)態(tài)作為自己的配置，我們的立足點會在商業(yè)部分。同時寫字樓和酒店公寓，

特殊酒店公寓是比較新的業(yè)態(tài)。包括寫字樓也是這樣的功能，提升了流行和時尚品牌，這是不行或缺的幾個部分，但是我認為不是城市綜合體主要的。

其次個品類組合，最近有一些臺灣的學者探討區(qū)域，事實上就是一個分類，我認為他講的很有道理。比方說拿女裝品牌來說，假如到了每一個地方，這個女裝有職業(yè)女裝，淑女女裝等分類，但是這樣的分類還不夠，應當有更加細分的，小分類的概念。我們現(xiàn)在探討商業(yè)布局當中，我們會分的很細，假如能夠做到這一點的話對我們后面的組合會有更好的布局。這也是我們在設計當中所探討的新的課題。

第三個品牌組合，主力店，次主力店，然后是一般品牌。

第四個是品種組合，商業(yè)綜合體，一個商業(yè)中心可能有許多百貨店。我們希望在不同的購物中心，不同的城市綜合體當中他的品種都應當不一樣。我們不是說請您進來，你賣什么不管你，那不行。你賣的不好的話請你出去，再吸引新的品牌進來，只有這樣才會把我們的商業(yè)做的更加豐富，否則一潭死水。

五、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)要注意提高自身的素養(yǎng)

因為商業(yè)地產(chǎn)我雖然接觸不多，但是商業(yè)地產(chǎn)感覺到地產(chǎn)商業(yè)投資的雙重綜合性行業(yè)。對我們從事這個行業(yè)的一些企業(yè)，和企業(yè)的員工提出的在素養(yǎng)上更高的要求。我覺得個人從事商業(yè)地產(chǎn)，可能在融資實力方面，財務管理方面，規(guī)避風險的實力方面，要比住宅高。另一方面，我們怎么樣建立咱們的信息技術，互聯(lián)網(wǎng)的技術，這也是須要探討的課題。現(xiàn)在從總體來說，咱們要提倡精密化的管理。另外基于商業(yè)地產(chǎn)方面還有重要的課題，怎么樣努力和上下游的企業(yè)建立戰(zhàn)略性的伙伴關系，削減交易的緩解，降低交易的成本，提高運行的效益，實現(xiàn)合作共贏是重大的課題。所以我希望大家在這方面努力提高自身的素養(yǎng)，通過自身素養(yǎng)的提高，促進產(chǎn)業(yè)的升級，通過產(chǎn)業(yè)的升級，促進咱們商業(yè)地產(chǎn)的平穩(wěn)健康持續(xù)發(fā)展。

第五篇：商業(yè)項目可行性探討報告

商業(yè)項目可行性探討報告

一、市調工作，市場調查與分析

目標：主要通過市場調查確立項目的商業(yè)定位、概念定位、經(jīng)營定位、管理定位、商業(yè)布局、商鋪面積、商鋪銷售價格、租賃價格。

調查提綱：

1．總體商業(yè)業(yè)態(tài)調查與分析

（1）商業(yè)中心分析

（2）商業(yè)業(yè)態(tài)布局

（3）商業(yè)發(fā)展方向

（4）商業(yè)的風險

以此確定地區(qū)或者區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)開發(fā)的機會與風險

2．周邊區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃與商業(yè)項目調查與分析

（1）已建成的項目

（2）正在建設的項目

（3）將來規(guī)劃的項目

（4）本區(qū)域總體商業(yè)策劃

3．競爭性（對手）商業(yè)項目的調查與分析

（1）業(yè)態(tài)形式

（2）建筑規(guī)模

（3）經(jīng)營狀態(tài)

（4）管理方式

（5）租金水平

（6）優(yōu)勢與劣勢

4．商圈調查與分析

（1）主要區(qū)域商圈

（2）次要區(qū)域商圈

（3）邊緣區(qū)域商圈

（4）人口因素

（5）收入狀況

（6）購物規(guī)律

城市性質

交通設施

商業(yè)建筑特點

居住分布特點

居民生活狀況

消費特點

品牌偏好

流淌范圍

人口規(guī)律分析

5．購物方式的調查與分析

（1）顧客來源

（2）附加顧客來源

（3）汽車購物人的狀況

（4）自行車購物人的狀況

（5）公交車購物人的狀況

（6）步行購物人的狀況

（7）正常工作購物狀況

（8）節(jié)假日購物的狀況

（9）購物觀念的改變狀況

6．外部環(huán)境的調查與分析

商業(yè)街的規(guī)模調研

（1）商業(yè)街的長度、寬度

（2）商業(yè)街的構成與層數(shù)

（3）地勢與氣候特點

（4）當?shù)刂鲗эL向

（5）擬建項目的朝向

（6）比鄰項目的衛(wèi)生狀況、照明狀況

（7）廣告位置

公共設施的調研與分析

（1）公交車停靠站

（2）街道指示牌

（3）廣告牌

（4）電話亭

（5）綠化

（6）噴泉

（7）小品

（8）消防

（9）垃圾箱

城市文脈的調研與分析

（1）商業(yè)街名稱

（2）歷史文化特點

（3）地域特色

（4）周邊人口特色

（5）家庭特征

（6）環(huán)境狀況

7、商鋪投資人調查

投資類型

收入

投資方向

投資閱歷

職業(yè)

教化狀況

社會階層

投資實力

價格認知度

區(qū)域投資狀況分析

8、商鋪租賃人調查

單位、個人

面積

租金

類型

經(jīng)營品類

經(jīng)營閱歷

周邊商業(yè)經(jīng)營者經(jīng)營分布與狀況調查分析

各租賃人支付實力與方式

租賃需求分析

9、項目位置調查

人流量、人流分布

人流、車流、物流的方向

將來人流分布

人流類別

交通狀況

進出口狀況

停車狀況

10、商業(yè)物業(yè)分析

商業(yè)物業(yè)供應分析

（1）大型購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

（2）區(qū)域購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

（3）社區(qū)購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

（4）郊區(qū)購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

（5）購物中心的分類

（6）出租率

（7）租金水平

商業(yè)物業(yè)需求分析

（1）百貨店

（2）超市

（3）專業(yè)店

（4）專賣店

（5）便利店

（6）餐飲店

（7）美容店

（8）特色店

（9）折扣店

（10）直銷點

（11）影劇院

（12）消遣中心

（