房地產(chǎn)運(yùn)營-物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊

最全的物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊第1頁共604頁物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊(最全面)第2頁共604頁第一章物業(yè)管理公司運(yùn)作技巧 5第一節(jié)物業(yè)管理公司的設(shè)立與管理運(yùn)作機(jī)制 5第二節(jié)業(yè)主代表大會與管理委員會 28第三節(jié)物業(yè)管理公司管理運(yùn)作機(jī)制范例精解 32第二章物業(yè)管理的勞動人事管理技巧及范例精解 37第一節(jié)招聘和簽約的過程與注意事項(xiàng) 37第二節(jié)人力資源管理技巧 43第三節(jié)員工培訓(xùn)技巧與員工檔案管理辦法 49第四節(jié)物業(yè)管理公司的勞動報(bào)酬和福利 60第五節(jié)物業(yè)管理獎懲的管理技巧 70第六節(jié)其他管理辦法 75第七節(jié)物業(yè)公司業(yè)務(wù)員的工作要則與素質(zhì)要求 78第八節(jié)物業(yè)公司經(jīng)理的素質(zhì)要求 86第九節(jié)物業(yè)管理人事管理制度 88第十節(jié)勞動人事管理范例精解 100第三章物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理技巧及范例精解 120第一節(jié)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理概述 120第二節(jié)物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)核算及其技巧 123第三節(jié)物業(yè)經(jīng)理應(yīng)掌握的財(cái)務(wù)操作 129第四節(jié)物業(yè)管理費(fèi)的核算技巧 135第五節(jié)財(cái)務(wù)造假對策 146第六節(jié)常見計(jì)算機(jī)會計(jì)“陷阱”及對策 168第四章物業(yè)管理資金運(yùn)籌技巧及范例精解 189第一節(jié)物業(yè)管理資金的籌集 189第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)籌資決策謀略 197第三節(jié)物業(yè)經(jīng)營企業(yè)的資金籌措技巧與融資決策 228第四節(jié)物業(yè)管理資金籌措的管理 251第五節(jié)物業(yè)管理資金運(yùn)作使用方法 254第3頁共604頁最全的物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊第六節(jié)維修基金的使用與管理技巧 279第五章物業(yè)管理公司正常避稅的操作技巧及范例精解 297第一節(jié)避稅的必讀知識 297第二節(jié)避稅產(chǎn)生的原因及后果 303第三節(jié)避稅的分類與判定 307第四節(jié)物業(yè)管理企業(yè)國內(nèi)避稅的方法與技巧 309第五節(jié)避稅的法律分析 317第六節(jié)避稅范例精解 322第六章物業(yè)價(jià)值及價(jià)格評估技巧及范例精解 333第一節(jié)物業(yè)價(jià)格的形成及特征 333第二節(jié)物業(yè)價(jià)格評估技巧 345第三節(jié)物業(yè)估價(jià)方法 354第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的管理技巧 365第五節(jié)物業(yè)估價(jià)范例精解 391第七章物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避技巧及案例分析 400第一節(jié)風(fēng)險(xiǎn)的概述 400第二節(jié)物業(yè)管理中不同市場風(fēng)險(xiǎn)程度分析 408第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)損失的控制 411永久性資金需要 430第四節(jié)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的承擔(dān) 433第五節(jié)物業(yè)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)進(jìn)技巧 455第六節(jié)物業(yè)管理中緊急情況的應(yīng)急技巧 478第七節(jié)物業(yè)保險(xiǎn) 483第八章物業(yè)管理糾紛規(guī)避的技巧及范例精解 512第一節(jié)物業(yè)管理糾紛的常見表現(xiàn)形式 512第二節(jié)物業(yè)管理公司的法律保障 514第三節(jié)怎樣打物業(yè)管理官司 518第四節(jié)房產(chǎn)物業(yè)糾紛的行政訴訟 524第五節(jié)常見物業(yè)糾紛的避免和處理技巧 527第六節(jié)物業(yè)糾紛處理范例精解 535第4頁共604頁最全的物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊第九章物業(yè)管理企業(yè)形象設(shè)計(jì)與良好公共關(guān)系的建立技巧 557第一節(jié)塑造企業(yè)形象 557第二節(jié)造就企業(yè)精神的方法 560第三節(jié)創(chuàng)立企業(yè)精品形象的方法與技巧 564第四節(jié)新聞在企業(yè)形象設(shè)計(jì)中的作用 575第五節(jié)物業(yè)形象宣傳的最好方法 580第六節(jié)企業(yè)良好的公共關(guān)系的建立 583第十章物業(yè)規(guī)劃及規(guī)劃技巧............................................................................................590第一節(jié)物業(yè)規(guī)劃的基本知識 590第二節(jié)物業(yè)規(guī)劃技巧 593最全的物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊第5頁共604頁第一章物業(yè)管理公司運(yùn)作技巧第一節(jié)物業(yè)管理公司的設(shè)立與管理運(yùn)作機(jī)制一、物業(yè)管理公司的設(shè)立條件(一)物業(yè)管理公司設(shè)立的法律規(guī)定1物業(yè)管理公司必須依法設(shè)立公司必須依法設(shè)立，是《公司法》所確定的基本制度。《公司法》作為規(guī)范公司組織和行為的基本法律，對設(shè)立有限責(zé)任公司和股份有限公司的條件和程序作了規(guī)定。概括起來講，公司必須依法設(shè)立包括了以下的內(nèi)容：(1)公司種類必須合法《公司法》第二條規(guī)定：“本法所稱公司是指依照本法在中國境內(nèi)設(shè)立的有限責(zé)任公司和股份有限公司?！币虼耍勒铡豆痉ā匪O(shè)立的公司，只能是有限責(zé)任公司或者股份有限公司。(2)股東人數(shù)必須符合法定條件《公司法》對公司股東的人數(shù)，規(guī)定了比較嚴(yán)格的要求。因此，無論是設(shè)立有限責(zé)任公司，還是設(shè)立股份有限公司，都必須符合法定條件，《公司法》規(guī)定：“有限責(zé)任公司由二人以上五十人以下股東共同出資設(shè)立。股份有限公司的股東人數(shù)，必須在五人以上，其中過半數(shù)的發(fā)起人必須在中國境內(nèi)有住所。國家授權(quán)的機(jī)構(gòu)或者國家授權(quán)部門可以單獨(dú)設(shè)立國有獨(dú)資公司?！?3)公司注冊資本必須達(dá)到法定限額《公司法》規(guī)定有限責(zé)任公司的注冊資本在公司登記機(jī)關(guān)登記的全體股東實(shí)繳的出資額。有限責(zé)任公司的注冊資本為在公司登記機(jī)關(guān)登記的全體股東實(shí)繳的出資額。有限責(zé)任公司的注冊資本不得少于下列最低限額：①以生產(chǎn)經(jīng)營為主的公司人民幣三十萬元；②以商品批發(fā)為主的公司人民幣五十萬元；③以商業(yè)零售為主的公司人民幣三十萬元；④科技、咨詢、服務(wù)性公司人民幣十萬元。特定行業(yè)的有限責(zé)任公司注冊資本最低限額需高于前面所定限額的，由法律、行政法規(guī)另行規(guī)定。最全的物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊第6頁共604頁股份有限公司的注冊資本必須是一千萬元以上；如果法律、行政法規(guī)特別規(guī)定公司的注冊資本高于上述要求的，從法律、行政法規(guī)的規(guī)定。(4)股東出資必須合法股東出資必須合法，包括兩個(gè)方面，一是必須以《公司法》所允許的出資方式出資，即可以用貨幣、實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)五種方式出資。《公司法》規(guī)定以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價(jià)出資的金額不得超過有限責(zé)任公司注冊資本的20％。股東應(yīng)當(dāng)足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認(rèn)繳的出資額。股東全部繳納出資后，必須經(jīng)法定的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)驗(yàn)資并出具證明。驗(yàn)資報(bào)告應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：①公司名稱；②股東的名稱或者姓名；③股東的出資額和出資方式；④開戶銀行和專用賬戶的賬號；⑤股東繳納出資情況；⑥以實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)出資的評估結(jié)果以及工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)所占注冊資本的比例。(5)公司的設(shè)立方式必須合法《公司法》對設(shè)立有限責(zé)任公司沒有規(guī)定特別的方式，但對國有企業(yè)改組為公司以及股份有限公司的設(shè)立方式，規(guī)定了方式，所以設(shè)立公司必須符合《公司法》規(guī)定的方式。(6)設(shè)立公司的程序必須合法設(shè)立公司的程序必須合法，包括了以下要求，一是《公司法》規(guī)定必須報(bào)經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的，必須報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)；二是必須準(zhǔn)備的文件如公司章程等必須準(zhǔn)備好；三是必須經(jīng)過公司登記機(jī)關(guān)的登記。等等。2物業(yè)管理公司必須制定公司的章程《公司法》第十一條第一款中規(guī)定：“設(shè)立公司必須依照本法制定公司章程。公司章程是記載有關(guān)公司組織和行動基本規(guī)則的文件，它對公司、股東、董事、監(jiān)事都具有約束力。(1)有限責(zé)任公司章程應(yīng)載明下列事項(xiàng)1)公司名稱和住所；2)公司經(jīng)營范圍；3)公司注冊資本；4)股東的姓名或者名稱；5)股東的權(quán)利和義務(wù)；6)股東的出資方式和出資額；7)股東轉(zhuǎn)讓出資的條件；8)公司的機(jī)構(gòu)及其產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則；最全的物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊第7頁共604頁9)公司的法定代表人；10)公司的解散事由與清算辦法；11)股東認(rèn)為需要規(guī)定的其他事項(xiàng)。股東應(yīng)在公司章程上簽名、蓋章。(2)股份有限公司的公司章程股份有限公司的公司章程是規(guī)定股份有限公司的性質(zhì)、宗旨、組織機(jī)構(gòu)、經(jīng)營范圍、內(nèi)部權(quán)利義務(wù)分配等內(nèi)容的基本文件，是股份有限公司組織及運(yùn)作的基本規(guī)范。股份有限公司的公司章程應(yīng)載明下列事項(xiàng)：1)公司名稱和住所；公司名稱應(yīng)符合《企業(yè)名稱登記管理規(guī)定》，并須標(biāo)明股份有限公司字樣。公司住所即公司主要辦事機(jī)構(gòu)所在地。2)公司經(jīng)營范圍；3)公司設(shè)立方式；4)公司股份總數(shù)、每股金額和注冊資本；股份有限公司的注冊資本為在公司登記機(jī)關(guān)登記的實(shí)收股本總額。其最低限額為人民幣一千萬元。5)發(fā)起人的姓名或者名稱、認(rèn)購的股份數(shù)；發(fā)起人為自然人，應(yīng)當(dāng)載明其姓名，發(fā)起人為法人，應(yīng)載明其名稱。6)股東的權(quán)利和義務(wù)；7)董事會的組成、職權(quán)、任期和議事規(guī)則；8)公司法定代表人；公司董事長為公司法定代表人。董事長由董事會以全體董事的過半數(shù)選舉產(chǎn)生。9)監(jiān)事會的組成、職權(quán)、任期和議事規(guī)則；10)公司利潤分配辦法；11)公司的解散事由與清算辦法；12)公司的通知和公告辦法；13)股東大會認(rèn)為需要規(guī)定的其他事項(xiàng)。3公司必須有自己的名稱《公司法》的基本制度之一是公司必須有自己的名稱，否則不能設(shè)立公司。一個(gè)公司如何為自己取名是一件很講究的事情，一個(gè)好的名稱能夠給公司帶來很大的好處。從法律角度最全的物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊第8頁共604頁看，根據(jù)公司法的規(guī)定，有限責(zé)任公司必須在公司名稱中標(biāo)明“有限責(zé)任”字樣。股份有限責(zé)任公司的名稱中同樣要有“股份有限公司”的字樣，否則審批機(jī)關(guān)不會審批，登記機(jī)關(guān)也不會登記。法律對公司名稱還有如下規(guī)定。(1)公司取名時(shí)，不得使用外國國家或者地區(qū)的名稱、國際組織的名稱等。(2)除全國性公司外不得在公司名稱中加“中國”、“中華”等字樣，否則應(yīng)到國家工商行政管理局核準(zhǔn)、申請。(3)公司名稱中應(yīng)當(dāng)加入公司所在地的名稱，如在北京設(shè)立的公司就應(yīng)在公司前面加“北京”的字樣，如有特殊情況應(yīng)到工商行政管理機(jī)關(guān)主管部門核準(zhǔn)。(4)一個(gè)公司只能取一個(gè)名稱，確有必要的須報(bào)請工商部門核準(zhǔn)，若公司由中外合資興辦的可以取一個(gè)中文名稱同時(shí)也可以取一個(gè)外文名稱。4物業(yè)管理公司必須有確切的住所《公司法》規(guī)定公司以其主要辦事機(jī)構(gòu)所在地為住所。主要辦事機(jī)構(gòu)是指執(zhí)行公司的業(yè)務(wù)活動，決定處理公司事物的機(jī)構(gòu)的所在地。在公司的辦事機(jī)構(gòu)有多個(gè)并分別位于不同的地方時(shí)則可以以主要辦事機(jī)構(gòu)為公司住所。還規(guī)定，公司的章程中須載明公司的住所。因此，確定公司的住所十分重要，具有以下法律意義。(1)可以確定公司的訴訟管轄地《民事訴訟法》第二十二條第二款規(guī)定：“對法人或者其他組織提起的民事訴訟，由被告住所地人民法院管轄。”公司做為民事活動的重要主體，在經(jīng)營活動中可能與其他經(jīng)濟(jì)組織發(fā)生各種糾紛。因此，確定公司的住所地、對于解決糾紛、維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)秩序、保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。(2)可以確定公司的受送達(dá)地點(diǎn)公司在經(jīng)營活動中，必然會與外界發(fā)生各種聯(lián)系，確定了公司的住所地，有利于其他組織能夠及時(shí)、迅速地與公司取得聯(lián)系，也有利于公司能夠以自己的住所地為據(jù)點(diǎn)向外進(jìn)行聯(lián)系。同時(shí)，在各種經(jīng)濟(jì)糾紛案件中，無論公司是原告還是被告，有了明確的住所地，人民法院就能夠及時(shí)、迅速地送達(dá)各種法律文書，為公司或者其他當(dāng)事人依法維護(hù)自己的合法權(quán)益提供了保障。(3)有利于確定債務(wù)的履行地《民法通則》第八十八條關(guān)于“履行地點(diǎn)不明確，給付貨幣的，在接受給付一方的所在地履行，其他標(biāo)的在履行義務(wù)一方的所在地履行”的規(guī)定，在合同雙方就履行地點(diǎn)約定不明確或者沒有達(dá)成協(xié)議的情況下，以所在地為準(zhǔn)來確定履行地點(diǎn)。對公司來說，此時(shí)的履行地最全的物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊第9頁共604頁就是其住所地。因此，確定了公司的住所，對于對方當(dāng)事人來講，等于也就為自己確定了債務(wù)的履行地。(4)有利于確定公司的登記機(jī)關(guān)公司成立必須經(jīng)過登記，按照1989年6月國務(wù)院制定的《企業(yè)法人登記管理?xiàng)l例》的規(guī)定，除了全國性的公司等以外，其他一般企業(yè)的登記，都在企業(yè)的所在地工商行政管理部門進(jìn)行登記。因此，確定了公司的住所地，等于也就確定了該公司的登記管理機(jī)關(guān)，為檢舉、控告公司違法活動提供了便利，有利于維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。5物業(yè)管理公司的經(jīng)營范圍必須合法《公司法》第十一條規(guī)定，公司的經(jīng)營范圍由公司章程規(guī)定，并依法登記。公司的經(jīng)營范圍中屬于法律、行政法規(guī)限制的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)過批準(zhǔn)。公司應(yīng)當(dāng)在登記的經(jīng)營范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動。對于公司的經(jīng)營范圍應(yīng)從以下幾方面理解(1)公司的經(jīng)營范圍必須依法進(jìn)行登記。確定公司的經(jīng)營范圍涉及到多方面的規(guī)定。根據(jù)《企業(yè)法人登記條例》第十三條規(guī)定企業(yè)法人的經(jīng)營范圍應(yīng)當(dāng)與其資金、場地、設(shè)備從業(yè)人員以及技術(shù)力量相適應(yīng)。公司的經(jīng)營范圍應(yīng)依法進(jìn)行登記。(2)公司必須在經(jīng)營范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動《企業(yè)法人登記條例》規(guī)定“擅自改變主要登記事項(xiàng)或者超出核準(zhǔn)登記的經(jīng)營范圍從事經(jīng)營活動登記機(jī)關(guān)可以根據(jù)情況分別給予警告、罰款、沒收非法所得、停業(yè)整頓、吊銷營業(yè)執(zhí)照的處罰，構(gòu)成犯罪的依照《中華人民共和國刑法》的規(guī)定處罰。(3)公司可以變更經(jīng)營范圍但必須要經(jīng)過法定程序，具體操作有以下幾個(gè)步驟：①提出變更經(jīng)營范圍的申請；②要經(jīng)過原批準(zhǔn)設(shè)立公司的機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)；③在批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后30日內(nèi)向稅務(wù)、工商等登記機(jī)關(guān)申請變更登記。6物業(yè)管理公司必須有權(quán)責(zé)分明的管理體制《公司法》第六條規(guī)定：“公司法實(shí)行權(quán)責(zé)分明、管理科學(xué)、激勵和約束相結(jié)合的內(nèi)部管理體制。”公司實(shí)行權(quán)力、經(jīng)營、監(jiān)督三個(gè)機(jī)構(gòu)相結(jié)合的管理體制。內(nèi)部機(jī)構(gòu)由股東會、董事會、監(jiān)事會三個(gè)機(jī)構(gòu)組成。這三個(gè)機(jī)構(gòu)相互獨(dú)立，權(quán)責(zé)分明相互制約，體現(xiàn)了一種激勵和約束相結(jié)合的體制，為實(shí)現(xiàn)公司的科學(xué)高效管理提供了可靠保障。(1)公司的權(quán)力機(jī)構(gòu)是股東會。公司是由投資者即股東投資設(shè)立的，股東以自己的出資對公司承擔(dān)責(zé)任，所以投資者即股東有權(quán)決定公司的重大問題。但同時(shí)，一個(gè)公司的投資者即股東往往有多個(gè)，特別是在股份有限公司，購買公司的股票后，即可成為公司的股東，最全的物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊第10頁共604頁人數(shù)更是眾多。因此，公司往往要為投資者即股東設(shè)立專門的行使股東權(quán)利的機(jī)構(gòu)，按照《公司法》的規(guī)定，在有限責(zé)任公司，要設(shè)立股東會；在股份有限公司，要設(shè)立股東大會。由于股東會(股東大會)行使涉及公司前途命運(yùn)問題的職權(quán)，如決定公司的經(jīng)營方針和投資計(jì)劃、選舉和更換董事等，所以它是公司的權(quán)力機(jī)構(gòu)。(2)公司的經(jīng)營機(jī)構(gòu)是董事會。投資者即股東投資公司后，即不再直接占有、控制自己的財(cái)產(chǎn)，該財(cái)產(chǎn)即構(gòu)成公司的財(cái)產(chǎn)，由公司依法自主經(jīng)營。負(fù)責(zé)公司經(jīng)營管理工作的，有一個(gè)專門的機(jī)構(gòu)，即董事會(或者執(zhí)行董事)。董事會由董事組成，董事由股東會選舉產(chǎn)生，這樣，股東可以選擇自己信得過的人員經(jīng)營管理自己投資的財(cái)產(chǎn)。(3)公司的監(jiān)督機(jī)構(gòu)是監(jiān)事會，按照《公司法》的規(guī)定，在股份有限公司為監(jiān)事會，在有限責(zé)任公司為監(jiān)事。監(jiān)事會做為公司的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)，具有檢查公司的財(cái)務(wù)，對公司的董事和經(jīng)理執(zhí)公司職務(wù)的行為監(jiān)督等職權(quán)。7公司職工的權(quán)利必須保障《公司法》規(guī)定公司職工依法組織工會開展工會活動，維護(hù)職工的合法權(quán)益。根據(jù)《公司法》的規(guī)定“在中國境內(nèi)的企業(yè)事業(yè)單位、機(jī)關(guān)中以工資收入為主要生活來源的體力勞動者與腦力勞動者不分民族、種族、性別、職業(yè)、宗教信仰都依法參加一組工會的權(quán)利。公司研究生產(chǎn)經(jīng)營的重大問題，制定重要的規(guī)章制度，應(yīng)當(dāng)聽取公司工會和職工的意見和建議。(二)物業(yè)管理公司成立的物質(zhì)條件、人力資源條件1設(shè)立物業(yè)管理公司必須同時(shí)具備的資質(zhì)條件(1)擁有或受托管理建筑面積1萬平方米以上的物業(yè)(2)有20萬元以上的貨幣注冊資金(3)有合法的管理章程(4)有固定的辦公及經(jīng)營場所(5)有物業(yè)管理所需的管理機(jī)構(gòu)及各類機(jī)構(gòu)人員，各類專業(yè)人員按建筑面積10萬平方米計(jì)算，多層房屋配6人，高層大樓配8人，不是10萬平方米的不得少于5人，其中有中級以上專業(yè)技術(shù)職稱的人員不少于3人2物業(yè)管理公司資質(zhì)等級分類(1)一級物業(yè)管理需具備條件①管理物業(yè)一般在50萬平方米以上或者管理涉外物業(yè)在20萬平方米以上；②管理物業(yè)的類型三種以上或管理涉外物業(yè)兩種以上，物業(yè)類型是指多層、高層住宅、別墅、商住樓、辦公樓、商場、廠房等以及其它特殊房屋；最全的物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊第11頁共604頁③管理的物業(yè)必須有兩個(gè)以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，且所管的物業(yè)達(dá)標(biāo)面在50％以上；④企業(yè)經(jīng)理或常務(wù)副經(jīng)理必須從事專業(yè)物業(yè)管理工作3年以上；⑤具有經(jīng)濟(jì)類、工程類、中級職稱管理人員10人以上；⑥企業(yè)經(jīng)營年限必須在3年以上；⑦企業(yè)注冊資本100萬元以上(含100萬元)。(2)二級物業(yè)管理需具備的條件①管理規(guī)模一般在20—50萬平方米或者涉外物業(yè)在5—20萬平方米；②管理物業(yè)的類型兩種以上或管理涉外物業(yè)；③管理的物業(yè)必須有一個(gè)以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，所管的物業(yè)達(dá)標(biāo)面在30％以上；④具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級職稱管理人員6人以上；⑤企業(yè)經(jīng)營年限必須在2年以上；⑥企業(yè)注冊資本50萬元以上(含50萬元)。(3)三級物業(yè)管理企業(yè)需具備的條件：①管理物業(yè)規(guī)模一般在3~20萬平方米，或者管理涉外物業(yè)在1~5萬平方米；②有中級專業(yè)技術(shù)職稱管理人員3人以上；③企業(yè)注冊資本10萬元以上(含10萬元)。管理物業(yè)規(guī)模3萬平方米以下或涉外物業(yè)1萬平方米以下的暫不定級。二、物業(yè)管理公司的設(shè)立程序(一)設(shè)立前的準(zhǔn)備工作1設(shè)立公司的章程按照公司法的規(guī)定，設(shè)立公司首先必須訂立公司的章程。(1)設(shè)立有限責(zé)任公司對于有關(guān)問題出資人進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商后以書面的形式表現(xiàn)出來即公司的章程。若沒有這個(gè)章程公司將不予登記。(2)設(shè)立股份有限公司首先經(jīng)過國務(wù)院的授權(quán)部門或者省級人民政府批準(zhǔn)。服務(wù)有限公司章程以書面形式表現(xiàn)出來關(guān)于于公司的組織及行動規(guī)則。章程由公司發(fā)起人制定。2繳納出資有限責(zé)任公司除了具有人合的因素外，還具有一定的資合因素。公司沒有出資，就不能設(shè)立。也就是說公司的出資人在認(rèn)購自己的出資額以后必須予以繳納。不繳納者不能成為有限責(zé)任公司的股東，如果因此造成公司的不能設(shè)立，給他人造成損失的還要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。最全的物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊第12頁共604頁1根據(jù)公司法的規(guī)定繳納出資有以下幾種形式(1)貨幣。公司的設(shè)立必須需要一定數(shù)量的貨幣，用以支付創(chuàng)建公司時(shí)的開支費(fèi)用。所以股東可以用貨幣進(jìn)行出資。股東以貨幣出資的應(yīng)當(dāng)將貨幣一次足額存入準(zhǔn)備設(shè)立有限責(zé)任公司開設(shè)的臨時(shí)賬戶。出資的各方都不得用以合營企業(yè)的財(cái)產(chǎn)和權(quán)益或者分營他方的財(cái)產(chǎn)和權(quán)益為出資擔(dān)保。(2)實(shí)物?！豆痉ā穼?shí)物出資規(guī)定中外合資經(jīng)營企業(yè)，作為外國合營者的實(shí)物出資，必須符合下列各項(xiàng)條件：為合營企業(yè)生產(chǎn)所必不可少；中國不能生產(chǎn)，或者雖能生產(chǎn)但價(jià)格過高或者在技術(shù)性能和供應(yīng)時(shí)間上不能保證需要；作價(jià)不得高于同類機(jī)器設(shè)備或者其他物料當(dāng)時(shí)國際價(jià)格；應(yīng)當(dāng)經(jīng)過中國合營者的批準(zhǔn)。(3)工業(yè)產(chǎn)權(quán)和非專利技術(shù)。工業(yè)產(chǎn)權(quán)和非專利技術(shù)作為一種無形財(cái)產(chǎn)一樣也可以作為出資?！吨型夂腺Y經(jīng)營企業(yè)法》及其實(shí)施條例規(guī)定，外國合營者可以技術(shù)作為出資，但其出資必須符合法定條件：即能生產(chǎn)中國急需的新產(chǎn)品或者出口適銷產(chǎn)品；能顯著改進(jìn)現(xiàn)有產(chǎn)品的性能、質(zhì)量，提高生產(chǎn)效率；能顯著節(jié)約原材料、燃料、動力。外國合營者作為出資的工業(yè)產(chǎn)權(quán)或者專有技術(shù)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過中國合營者的企業(yè)主管部門審查同意，報(bào)審批機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。需要說明的是，《公司法》所講工業(yè)產(chǎn)權(quán)是指商標(biāo)權(quán)和專利權(quán)。非專利技術(shù)是指未公開的沒有取得專利權(quán)的技術(shù)。但是出資金額不得超過注冊資本的20％。(4)土地使用權(quán)。公司取得土地使用權(quán)的方式有兩種：一種是股東以土地使用權(quán)作價(jià)后向公司出資而使公司取得土地使用權(quán)；二是公司向所在地的市(縣)級土地管理部門提出申請，經(jīng)過審查批準(zhǔn)后，通過訂立合同而取得土地使用權(quán)，公司依照規(guī)定繳納場地使用費(fèi)。前者為股東的出資方式，按照《公司法》第二十五條的規(guī)定，股東以土地使用權(quán)出資時(shí)必須履行法律手續(xù)。比如以房產(chǎn)出資必須到房管部門辦理轉(zhuǎn)移所有權(quán)手續(xù)。2股東出資必須實(shí)際繳納(1)根據(jù)《公司法》第二十三條的規(guī)定，公司的注冊資本是實(shí)繳注冊資本。公司章程規(guī)定多少注冊資本，股東必須繳納多少注冊資本?！豆痉ā芬?guī)定，有限責(zé)任公司成立后，發(fā)現(xiàn)作為出資的實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)的實(shí)際價(jià)額顯著低于公司章程所定的價(jià)額的，應(yīng)當(dāng)由交付出資的股東承擔(dān)補(bǔ)交其差額的責(zé)任。交付出資的股東不能補(bǔ)交其差額的，其他股東負(fù)連帶責(zé)任?！豆痉ā愤@樣規(guī)定主要是基于以下三個(gè)方面的考慮：一是為了保護(hù)公司債權(quán)人的利益。有的單位和個(gè)人之所以同該公司進(jìn)行正常的業(yè)務(wù)往來，有可能會以公司的注冊資本為依據(jù)而進(jìn)行的，即公司的注冊資本多，就有可能有信譽(yù)，給其他單位和個(gè)人以有“信譽(yù)”的直觀感覺，認(rèn)為同其進(jìn)行業(yè)務(wù)往來，自己的債權(quán)就有可能有所保障。如最全的物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊第13頁共604頁果股東不交付其出資，公司一方面就會“欺騙”了同其進(jìn)行業(yè)務(wù)往來的單位和個(gè)人；另一方面也有可能使債權(quán)人的利益得不到保證。二是有限責(zé)任公司不僅注重資合因素，而且也注重人合因素。有責(zé)任公司有股東不繳付出資，其他股東就應(yīng)當(dāng)負(fù)有這一義務(wù)。三是這是國際通行的原則。對于這一責(zé)任國際上稱之為“出資的填補(bǔ)責(zé)任”。關(guān)于如何填補(bǔ)，國際的做法不完全一致，日本、韓國、法國均規(guī)定對于有限責(zé)任公司的公司章程所規(guī)定的資本總額，應(yīng)當(dāng)由股東全部繳足后方能登記成立，如果公司的股東出資額低于資本總額，公司的各個(gè)股東負(fù)連帶填補(bǔ)其差額責(zé)任。這就是說公司的股東主要是填補(bǔ)其虛虧。(2)股東出資必須進(jìn)行驗(yàn)證。按照《公司法》第二十六條的規(guī)定，股東應(yīng)當(dāng)足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認(rèn)的出資額。股東全部繳納出資后，必須經(jīng)過法定驗(yàn)資機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)資并出具證明，出資證明須載明下列事項(xiàng)。①公司的名稱。這樣有利于股東行使股權(quán)主張股東權(quán)益，有利于公司對股東的管理。②公司登記日期。即公司須取營業(yè)熱照的日期。③公司的注冊資本。以使主管部門掌握出資比例。④股東的姓名、或者名稱、繳納出資的數(shù)額和出資日期。⑤出資證明書的編號和核發(fā)日期。出資證明書的核發(fā)日期是一個(gè)極為重要的法律事實(shí)，從出資證明書的核發(fā)之日起股東便可對公司行使股東權(quán)。⑥公司的出資證明書必須加蓋公司的印章。(二)公司注冊登記1.登記管轄(1)國家工商行政管理局負(fù)責(zé)下列公司的登記：①國務(wù)院授權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的股份有限公司；②國務(wù)院授權(quán)投資的公司；③國務(wù)院授權(quán)投資的機(jī)構(gòu)或者部門單獨(dú)投資或者共同投資設(shè)立的有限責(zé)任公司；④外商投資的有限責(zé)任公司；⑤依照法律的規(guī)定或者按照國務(wù)院的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由國家工商行政管理局登記的其他公司。司(2)省、自治區(qū)、直轄市工商行政管理局負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)下列公司的登記：①省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的股份有限公司；②省、自治區(qū)、直轄市人民政府授權(quán)投資的公司；③國務(wù)院授權(quán)投資的機(jī)構(gòu)或者部門與其他出資人共同投資設(shè)立的有限責(zé)任公司；最全的物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊第14頁共604頁④省、自治區(qū)、直轄市人民政府授權(quán)投資的機(jī)構(gòu)或者部門單獨(dú)或者共同投資設(shè)立的有限責(zé)任公司；⑤國家工商行政管理局委托登記的公司。(3)市、縣工商行政管理局負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)上述所列公司以外的其他公司的登記，具體登記管轄由省、自治區(qū)、直轄市工商行政管理局規(guī)定。2.受理、核準(zhǔn)公司登記機(jī)關(guān)收到申請人提交的符合規(guī)定的文件后，發(fā)給《登記受理通知書》登記機(jī)關(guān)在30日內(nèi)作出核準(zhǔn)登記或者不予登記的決定。受理的文件有如下幾種：1.企業(yè)法人申請開業(yè)登記注冊書組建負(fù)責(zé)人簽字：申請日期：年月日中華人民共和國國家工商行政管理局制(一)申請開業(yè)登記事項(xiàng)企業(yè)法人名稱住所經(jīng)營場所地址法定代表人電話號碼經(jīng)濟(jì)性質(zhì)從業(yè)人數(shù)(人)合計(jì)其中：管理人是數(shù)技術(shù)人員數(shù)生產(chǎn)(業(yè)務(wù))人員數(shù)其他人員數(shù)注冊資金(萬元)合計(jì)其中：固定資金流動資金經(jīng)營方式經(jīng)營主營第15頁共604頁最全的物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊范圍兼營經(jīng)營期限自年月日至年月日止主管部門批準(zhǔn)文件文號及日期審批機(jī)關(guān)審批文件文號及日期經(jīng)營場所合計(jì)其中：生產(chǎn)加工占用營業(yè)占用倉庫占用其他續(xù)表企業(yè)主要設(shè)備和主要服務(wù)設(shè)施名稱單位數(shù)量名稱單位數(shù)量分支機(jī)構(gòu)簡況(可附紙續(xù)填)企業(yè)名稱地址法定代表人(負(fù)責(zé)人)執(zhí)照號第16頁共604頁最全的物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊(二)提交文件、證件及有關(guān)部門意見申請開業(yè)登記提交文件、證件有關(guān)部門簽署意見年月日(公章)注：企業(yè)法人申請開業(yè)登記時(shí)，填寫、提供(一)、(二)兩欄的內(nèi)容。2.企業(yè)法人法定代表人登記表法定代表人姓名家庭地址委派單位法人代表產(chǎn)生形式企業(yè)法人住所法定代表人任職時(shí)間個(gè)人簡歷委托單位審查意見(蓋章)年月日法定代表人簽字年月日最全的物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊第17頁共604頁3.主要管理人員技術(shù)人員名單姓名性別年齡現(xiàn)任職務(wù)文化程度或職稱由何處調(diào)入備注4.經(jīng)營場所使用證明企業(yè)名稱：(企業(yè)法人或營業(yè)單位)，地址在市縣(區(qū))路號，經(jīng)營場所使用面積共平方米，使用期年月日止，其產(chǎn)權(quán)歸所有(附協(xié)議或產(chǎn)權(quán)證)，特此證明。組建單位(或主辦單位)(蓋章)產(chǎn)權(quán)單位(蓋章)對于有經(jīng)營權(quán)的企業(yè)但又不具備企業(yè)法人資格的登記參照其他法律規(guī)定。3.發(fā)照公司登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記的，應(yīng)當(dāng)自核準(zhǔn)登記之日起15日內(nèi)通知申請人發(fā)給《企業(yè)法人民共和國營業(yè)執(zhí)照》。營業(yè)執(zhí)照分為正本和副本，為了維護(hù)營業(yè)執(zhí)照的法律效力，保護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益，維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)制度，必須加強(qiáng)對營業(yè)執(zhí)照的管理：(1)營業(yè)執(zhí)照由國家工商行政管理局統(tǒng)一制定，由各級工商行政管理局統(tǒng)一頒發(fā)，其他任何單位和個(gè)人均無權(quán)制作、頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照。(2)《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》正本或者《營業(yè)執(zhí)照》正本應(yīng)當(dāng)置于公司住所或者分公司營業(yè)場所的醒目的位置。最全的物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊第18頁共604頁未將營業(yè)執(zhí)照置于住所或者營業(yè)場所醒目位置的，由公司登記機(jī)關(guān)責(zé)令改正；拒不改正的，處以1000元以上5000元以下的罰款。(3)任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓營業(yè)執(zhí)照。偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓營業(yè)執(zhí)照的，由公司登記機(jī)關(guān)處以1萬元以上10萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷營業(yè)執(zhí)照。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。(4)營業(yè)執(zhí)照遺失或者毀壞的，公司應(yīng)當(dāng)在公司登記機(jī)關(guān)指定的報(bào)刊上聲明作廢，申請補(bǔ)領(lǐng)。(5)按照國家有關(guān)規(guī)定，公司向有關(guān)單位提交的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件需要公司登記機(jī)關(guān)加蓋印章的，公司登記機(jī)關(guān)可以在復(fù)印件上加蓋印章。(6)公司登記機(jī)關(guān)對需要認(rèn)定的營業(yè)執(zhí)照，可以暫時(shí)扣留，扣留期限不得超過10天。(7)營業(yè)執(zhí)照正本、副本樣式，由國家工商行政管理局統(tǒng)一制定。每年1月1日至4月30日，公司登記機(jī)關(guān)對公司進(jìn)行年度檢驗(yàn)。公司應(yīng)當(dāng)按照公司登記機(jī)關(guān)的要求，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)接受年度檢驗(yàn)，并提交年度檢驗(yàn)報(bào)告書、年度資產(chǎn)負(fù)債表和損益表、《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》副本。設(shè)立分公司的公司在其提交的年度檢驗(yàn)材料中，應(yīng)當(dāng)明確反映分公司的有關(guān)情況，并提交分公司《營業(yè)執(zhí)照》的復(fù)印件。公司登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)公司提交的年度檢驗(yàn)材料，對與公司登記事項(xiàng)有關(guān)的情況進(jìn)行審查，以確認(rèn)其繼續(xù)經(jīng)營的資格。公司應(yīng)當(dāng)向公司登記機(jī)關(guān)繳納年度檢驗(yàn)費(fèi)。年度檢驗(yàn)費(fèi)為50元。公司不按照規(guī)定接受年度檢驗(yàn)的，由公司登記機(jī)關(guān)處以1萬元以上10萬元以下的罰款，并限期接受年度檢驗(yàn)；逾期仍不接受年度檢驗(yàn)的，吊銷營業(yè)執(zhí)照。年度檢驗(yàn)中隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假的，由公司登記機(jī)關(guān)處以1萬元以上5萬元以下的罰款，并限期改正；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷營業(yè)執(zhí)照。4繳納登記費(fèi)與發(fā)布公告公司辦理設(shè)立登記、變更登記，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向公司登記機(jī)關(guān)繳納登記費(fèi)。領(lǐng)取《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》的，設(shè)立登記費(fèi)按注冊資本總額的千分之一繳納；注冊資本超過1000萬元的，超過部分按千分之零點(diǎn)五繳納；注冊資本超過1億元的，超過部分不再繳納。領(lǐng)取《營業(yè)執(zhí)照》的，設(shè)立登記費(fèi)為300元。變更登記事項(xiàng)的，變更登記費(fèi)為100元。公司登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將核準(zhǔn)登記的公司登記事項(xiàng)記載于公司登記簿上，供社會公眾查閱、最全的物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊第19頁共604頁復(fù)制。公告是登記注冊機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記程序的最后一個(gè)步驟。股份有限公司應(yīng)當(dāng)在其設(shè)立、變更、注銷登記被核準(zhǔn)后的30日內(nèi)發(fā)布設(shè)立、變更、注銷登記公告，并應(yīng)當(dāng)自公告發(fā)布之日起30日內(nèi)將發(fā)布的公告報(bào)送公司登記機(jī)關(guān)備案。公司發(fā)布的設(shè)立、變更、注銷登記公告的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與公司登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記的內(nèi)容一致；不一致的，公司登記機(jī)關(guān)有權(quán)要求公司更正。吊銷《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《營業(yè)執(zhí)照》的公告由公司登記機(jī)關(guān)發(fā)布。5物業(yè)管理公司稅務(wù)登記物業(yè)管理公司和其他企業(yè)一樣須依法納稅，而稅務(wù)登記又是納稅人在開業(yè)、歇業(yè)前，以及經(jīng)營期間發(fā)生較大變動時(shí)，向所屬當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)辦理的一項(xiàng)必不可少的法定手續(xù)。1辦理稅務(wù)登記的要求(1)納稅義務(wù)人必須親自辦理稅務(wù)登記，以便直接明確和承擔(dān)登記責(zé)任。(2)納稅義務(wù)人須持有批準(zhǔn)開業(yè)部門的證件和工商行政管理部門核準(zhǔn)的工商企業(yè)或個(gè)體經(jīng)營的副本。屬特種行業(yè)的，還須持有關(guān)部門的特業(yè)許可證。(3)納稅義務(wù)人必須按規(guī)定的辦理稅務(wù)登記的時(shí)限，申報(bào)辦理稅務(wù)登記手續(xù)。(4)納稅義務(wù)人須如實(shí)填寫登記的內(nèi)容，填寫的字跡要工整、清晰，填寫時(shí)應(yīng)用鋼筆或毛筆書寫。(5)審核、受理登記的稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅義務(wù)人的登記內(nèi)容，要全面認(rèn)真地審核，經(jīng)審核無誤后，予以登記，發(fā)給《稅務(wù)登記證》。2稅務(wù)登記表的內(nèi)容<BR>稅務(wù)登記表的內(nèi)容主要包括：(1)納稅人名稱、經(jīng)營地址或居住地址、主管部門、經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、職工人數(shù)、預(yù)算級次、核算形式、所屬行業(yè)、批準(zhǔn)開業(yè)部門、開戶銀行等；(2)納稅人的注冊資金(包括固定資金和流動資金)等；(3)納稅人的營業(yè)執(zhí)照(包括執(zhí)照名稱、執(zhí)照號碼、有效期限、發(fā)照日期)、法定代表人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等；(4)納稅人的經(jīng)營方式、生產(chǎn)經(jīng)營范圍、經(jīng)營場所占地面積等；(5)納稅人所屬非獨(dú)立核算的分支機(jī)構(gòu)或聯(lián)營機(jī)構(gòu)；(6)其他有關(guān)事項(xiàng)。3有關(guān)登記注意事項(xiàng)在申辦、填寫稅務(wù)登記表時(shí)，應(yīng)注意以下事項(xiàng)：最全的物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊第20頁共604頁(1)申辦稅務(wù)登記前，須做好各項(xiàng)開業(yè)準(zhǔn)備，履行開業(yè)的各種法定手續(xù)，將稅務(wù)登記表所要求的各項(xiàng)證件、材料準(zhǔn)備齊全，不得有任何疏忽和缺漏。(2)納稅義務(wù)人在填寫稅務(wù)登記表時(shí)，應(yīng)據(jù)實(shí)填寫，如有不明白之處，應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢。(3)稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)申請人報(bào)送的各種申請文件，對稅務(wù)登記表的內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)真審核，確認(rèn)無誤后，在表格上加蓋稅務(wù)機(jī)關(guān)印章，并向申請人簽發(fā)《稅務(wù)登記證》。(4)納稅人在填報(bào)稅務(wù)登記表、辦理稅務(wù)登記后，凡發(fā)生改變經(jīng)營方式或經(jīng)營范圍或稅務(wù)登記時(shí)所登記的應(yīng)納稅項(xiàng)目等、轉(zhuǎn)業(yè)或改組、分設(shè)或合并或聯(lián)營或遷移或歇業(yè)或停業(yè)或破產(chǎn)等變化之一者，均應(yīng)自有關(guān)部門批準(zhǔn)之日起30日內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理變更登記或重新登記或注銷登記手續(xù)。凡經(jīng)工商行政管理部門注銷或吊銷營業(yè)執(zhí)照的納稅人，應(yīng)一律向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理注銷稅務(wù)登記。三、物業(yè)管理公司的法律責(zé)任(一)法律責(zé)任概述法律責(zé)任可以分為三類：一類是刑事責(zé)任，另一類是民事責(zé)任，還有一類是行政責(zé)任。(1)根據(jù)《公司法》第十章“法律責(zé)任”中的規(guī)定，需要追究刑事責(zé)任的行為有下列幾種：①違反《公司法》規(guī)定，在辦理公司登記時(shí)虛報(bào)注冊資本、提交虛假證明文件或者采取其他欺詐手段隱瞞重要事實(shí)取得公司登記，情節(jié)嚴(yán)重的；②公司的發(fā)起人、股東未交付貨幣、實(shí)物或者未轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)，虛假出資，欺騙債權(quán)人和社會公眾，情節(jié)嚴(yán)重的；③公司向股東和社會公眾提供虛假的或者隱瞞重要事實(shí)的財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告，情節(jié)嚴(yán)重的；④董事、監(jiān)事、經(jīng)理利用職權(quán)收受賄賂、其他非法收入或者侵占公司財(cái)產(chǎn)，挪用公司資金或者將公司資金借貸給個(gè)人，情節(jié)嚴(yán)重的；⑤其它危害社會情節(jié)嚴(yán)重行為。(2)承擔(dān)民事責(zé)任的方式有多種，根據(jù)我國《民法通則》第一百三十四條的規(guī)定，承擔(dān)民事責(zé)任的方式主要有：1)停止侵害；2)排除妨礙；3)消除危險(xiǎn)；4)返還財(cái)產(chǎn)；5)恢復(fù)原狀；6)修理、重作、更換；7)賠償損失；8)支付違約金；9)消除影響、恢復(fù)名譽(yù)；10)賠禮道歉。此外，人民法院在審理民事案件過程中，還可以予以訓(xùn)誡、責(zé)令具結(jié)悔過、收繳進(jìn)行非法活動的財(cái)物和非法所得，并可依法處以罰款、拘留。最全的物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊第21頁共604頁處罰有：①對登記過程中的違法行為的處罰違反《公司法》規(guī)定，在辦理公司登記時(shí)虛報(bào)注冊資本、提交虛假證明文件或者采取其他欺詐手段隱瞞重要事實(shí)取得公司登記的，責(zé)令改正，對虛報(bào)注冊資本的公司，處以虛報(bào)注冊資本金額5％以上、10％以下的罰款；對提交虛假證明文件或者采取其他欺詐手段隱瞞重要事實(shí)的公司處一萬元以上、十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，撤銷公司登記。②對制作虛假招股說明書等募集資金虛假出資的處罰③對抽逃出資擅自發(fā)行股票或者公司債券④承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗(yàn)資或者驗(yàn)證的機(jī)構(gòu)提供虛假證明文件的、沒收違法所得，處以違法所得一倍以上、五倍以下的罰款。因過失提供有重大遺漏的報(bào)告的，責(zé)令改正，情節(jié)較重的，處以所得收入一倍以上、五倍以下的罰款，并可由有關(guān)主管部門依法責(zé)令該機(jī)構(gòu)停業(yè)，吊銷直接責(zé)任人員的資格證書。(二)法律責(zé)任的分述1.有限責(zé)任公司股東應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任《公司法》針對有限責(zé)任公司的股東在不同情況下的違法行為，規(guī)定了二種民事責(zé)任。這二種民事責(zé)任是：(1)出資違約責(zé)任《公司法》在第二十五條中規(guī)定，有限責(zé)任公司在開辦過程中，股東應(yīng)當(dāng)足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認(rèn)繳的出資額；股東不按公司章程繳納所認(rèn)繳的出資的，應(yīng)當(dāng)向已足額繳納出資的股東承擔(dān)違約責(zé)任。(2)填補(bǔ)出資差額的責(zé)任《公司法》第二十八條規(guī)定，有限責(zé)任公司成立后，發(fā)現(xiàn)作為出資的實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)的實(shí)際價(jià)額顯著低于公司章程所定價(jià)額的，應(yīng)當(dāng)由交付該出資的股東承擔(dān)補(bǔ)交其差額的責(zé)任，該股東不能補(bǔ)交的，由其他股東承擔(dān)連帶責(zé)任。2.股份有限公司的發(fā)起人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任《公司法》針對股份有限公司的發(fā)起人在不同的情況下的違法行為，規(guī)定了不同的民事責(zé)任。(1)《公司法》第九十七條中規(guī)定，股份有限公司不能成立的，發(fā)起人須對設(shè)立行為所產(chǎn)生的債務(wù)和費(fèi)用負(fù)連帶責(zé)任。(2)《公司法》在第八十六條、第九十一條、第九十七條中都規(guī)定，在公司不能成立最全的物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊第22頁共604頁時(shí)，發(fā)起人承擔(dān)返還股款并加付利息的責(zé)任。按照《公司法》的規(guī)定，發(fā)起人承擔(dān)返還股款的責(zé)任。(3)《公司法》第九十七條中規(guī)定，在公司設(shè)立過程中，由于發(fā)起人的過失致使公司的利益受到損害的，應(yīng)當(dāng)對公司承擔(dān)賠償責(zé)任。發(fā)起人在進(jìn)行設(shè)立活動時(shí)，一定要從保護(hù)公司的利益出發(fā)，處處維護(hù)公司的利益不受非法侵害。如果發(fā)起人自己的過失，造成公司受到損害的，那么就必須對公司承擔(dān)賠償責(zé)任。四、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置(一)機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則1.統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與分級管理相結(jié)合原則這一原則是管理層次與權(quán)限劃分的一條行之有效的重要原則，以便統(tǒng)一指揮，逐級負(fù)責(zé)，有效管理幅度適中，集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合。2.合理分工與密切協(xié)作相統(tǒng)一原則物業(yè)管理公司各部門要有明確的分工和協(xié)作，要把公司的任務(wù)和目標(biāo)，進(jìn)行層層分解落實(shí)到每個(gè)部門和每個(gè)員工。要注意分工的合理性，分工與工作任務(wù)多少，工作量大小相匹配，能在一個(gè)崗位由一個(gè)人完成的責(zé)任，不分設(shè)兩個(gè)崗位、由兩個(gè)人去完成。分工過細(xì)或過粗都會影響工作效率。分工的同時(shí)要加強(qiáng)協(xié)作，協(xié)作分為縱向協(xié)作和橫向協(xié)作，縱向協(xié)作即搞好上下級之間的協(xié)作關(guān)系，橫向協(xié)作即搞好各部門、各崗位之間的協(xié)作關(guān)系。3.要立足管理，開拓經(jīng)營，走多元化道路物業(yè)管理要發(fā)展，必須走出一條多元化經(jīng)營的道路，來保證公司經(jīng)營業(yè)務(wù)的拓展。(二)機(jī)構(gòu)設(shè)置及崗位職權(quán)物業(yè)公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置通常包括公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)和對外作業(yè)機(jī)構(gòu)的設(shè)置，即管理層與作業(yè)層兩部分組成。香港往往把部門歸并為三塊：管理、服務(wù)和內(nèi)務(wù)。(如圖1-2所示)我們認(rèn)為這兩者都有各自的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。根據(jù)公司自己的特點(diǎn)靈活選用適合自己的機(jī)構(gòu)設(shè)置模式，不能犯文本主義的錯(cuò)誤，我們給出這兩種模式僅供借鑒。下面我們逐一介紹各個(gè)部門的崗位職責(zé)。1.股東會的職權(quán)。按照《公司法》的第三十八條的規(guī)定，有限責(zé)任公司的股東會具有以下職權(quán)：(1)決定方針計(jì)劃權(quán)(2)選舉更換董事權(quán)最全的物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊第23頁共604頁(3)選舉更換監(jiān)事權(quán)(4)審批董事會報(bào)告權(quán)(5)審批監(jiān)事會或者監(jiān)事報(bào)告權(quán)(6)審批預(yù)、決算方案權(quán)(7)資本增減決議權(quán)(8)決議轉(zhuǎn)讓出資權(quán)(9)合并、分立等事項(xiàng)決議權(quán)(10)修改章程權(quán)(11)決議發(fā)行債券權(quán)2.董事會的職權(quán)(1)負(fù)責(zé)召集股東會，并向股東會報(bào)告工作，提出建議方案。(2)執(zhí)行股東會決議。股東會是公司的最高決策機(jī)關(guān)，股東會所作出的有關(guān)公司業(yè)務(wù)方面的決議，只有公司的董事會才能執(zhí)行。(3)決定公司的經(jīng)營計(jì)劃和投資方案。公司的經(jīng)營計(jì)劃是指公司內(nèi)部的短期的管理公司內(nèi)外業(yè)務(wù)的方向和目標(biāo)。(4)制訂公司年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案。(5)制訂公司的利潤分配方案或者彌補(bǔ)虧損方案。(6)制訂公司的增加或者減少注冊資本的方案。(7)擬訂公司的合并、分立變更公司的形式解散的方案。(8)董事會有權(quán)根據(jù)公司的情況，來確定具體的經(jīng)營的職能部門。(9)董事會有權(quán)聘任或者解聘公司的經(jīng)理或者根據(jù)經(jīng)理的提名，聘任或者解聘公司的副經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，決定對其下屬的高級管理人員的報(bào)酬和支付方法。(10)制定公司的基本管理制度。董事長是董事會成員中最高的業(yè)務(wù)執(zhí)行人和法定代表人。董事任期由公司章程規(guī)定，但每屆任期不得超過三年。董事任期屆滿，連選可以連任。3.監(jiān)事會的職權(quán)有限責(zé)任公司，經(jīng)營規(guī)模較大的，設(shè)立監(jiān)事會，其成員不得少于三人。有限責(zé)任公司，股東人數(shù)較少和規(guī)模較小的，可以設(shè)一至二名監(jiān)事。董事、經(jīng)理及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人不得兼任監(jiān)事。監(jiān)事的任期每屆為三年，連選可以連任。監(jiān)事會或者監(jiān)事行使下列職權(quán)：第24頁共604頁監(jiān)事會財(cái)務(wù)部保潔部綠化部保安部培訓(xùn)部后勤部產(chǎn)業(yè)部房修部員工生活福利后勤生活道路與車輛管理安全與消防管理勞動人事管理文件檔案管理各類財(cái)務(wù)報(bào)表統(tǒng)計(jì)工作各種費(fèi)用收繳與使用會計(jì)與出納處理業(yè)主投訴對外聯(lián)絡(luò)與扶持工作行政管理與會議組織環(huán)境衛(wèi)生園庭綠化管理室內(nèi)裝修與監(jiān)督管理設(shè)監(jiān)事會財(cái)務(wù)部保潔部綠化部保安部培訓(xùn)部后勤部產(chǎn)業(yè)部房修部員工生活福利后勤生活道路與車輛管理安全與消防管理勞動人事管理文件檔案管理各類財(cái)務(wù)報(bào)表統(tǒng)計(jì)工作各種費(fèi)用收繳與使用會計(jì)與出納處理業(yè)主投訴對外聯(lián)絡(luò)與扶持工作行政管理與會議組織環(huán)境衛(wèi)生園庭綠化管理室內(nèi)裝修與監(jiān)督管理設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)培訓(xùn)員工房屋維修與養(yǎng)護(hù)房產(chǎn)與租賃管理最全的物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊(1)檢查公司財(cái)務(wù)；(2)對董事、經(jīng)理執(zhí)行公司職務(wù)時(shí)違反法律、法規(guī)或者公司章程的行為進(jìn)行監(jiān)督。(3)當(dāng)董事和經(jīng)理的行為損害公司的利益時(shí)，要求董事和經(jīng)理予以糾正；(4)提議召開臨時(shí)股東會；股東會董事會經(jīng)理、副經(jīng)理辦公室經(jīng)營業(yè)務(wù)的開拓與發(fā)展第25頁共604頁辦公室管理部清潔部辦公室管理部清潔部工程部保安部商場財(cái)務(wù)部后勤部最全的物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊經(jīng)理室財(cái)務(wù)部經(jīng)營部(5)公司章程規(guī)定的其他職權(quán)。監(jiān)事列席董事會會議。4經(jīng)理的職權(quán)根據(jù)《公司法》第一百一十九條的規(guī)定，行使下列職權(quán)：主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營管理工作，組織實(shí)施董事會決議；組織實(shí)施公司年度經(jīng)營計(jì)劃和投資方案；擬訂公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案；擬訂公司的基本管理制度；制定公司的具體規(guī)定；提請聘任或者解聘公司副經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人；任免除應(yīng)由董事會聘任或者解聘以外的負(fù)責(zé)管理人員；公司章程、董事會授予的其他職權(quán)。此外，經(jīng)理有權(quán)列席董事會會議。經(jīng)理一經(jīng)董事會任命，就應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：遵守公司章程，忠實(shí)履行職務(wù)，維護(hù)公司最全的物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊第26頁共604頁利益，不得利用在公司的地位和職權(quán)為自己謀取私利；不得利用職權(quán)收受賄賂或者其他非法收入，不得侵占公司的財(cái)產(chǎn)；不得挪用公司資金或者將公司資金借貸給個(gè)人；不得將公司資產(chǎn)以其個(gè)人名義或者以其他個(gè)人名義開立賬戶存儲；不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個(gè)人債務(wù)提供擔(dān)保；不得自營或者為他人經(jīng)營與其所任職公司同類的營業(yè)，或者從事?lián)p害本公司利益的活動，有從事這種營業(yè)或者活動的，所得收入應(yīng)當(dāng)歸公司所有；除公司章程規(guī)定或者股東會同意外，不得同本公司訂立合同或者進(jìn)行交易；除依照法律規(guī)定或者經(jīng)股東會同意外，不得泄露公司秘密。經(jīng)理如果不履行上述義務(wù)，執(zhí)行職務(wù)時(shí)違反了法律、行政法規(guī)或者公司章程的規(guī)定，給公司造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。5辦公室的職責(zé)辦公室在總經(jīng)理的指導(dǎo)下處理公司的勞動人事關(guān)系，文件檔案的管理、行政管理與會議組織召開。對外聯(lián)洽和接待工作，處理業(yè)主投訴，為了建立物業(yè)管理的正常秩序，促使物業(yè)管理向有利于城市建設(shè)和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、有利于改善人民群眾居住和工作條件。我們著重介紹一下行政工作的要點(diǎn)。(1)政策指導(dǎo)物業(yè)管理的行政機(jī)關(guān)要把物業(yè)管理的政策交給廣大的人民群眾，包括物業(yè)業(yè)主、使用人，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)，也包括地區(qū)街道、居委和相關(guān)部門。要把宣傳政策作為執(zhí)行政策的基礎(chǔ)條件，加強(qiáng)宣傳力度，通過各種形式普及物業(yè)管理的法律知識和相關(guān)的法律知識。要培訓(xùn)業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的有關(guān)人員，使得大家學(xué)習(xí)物業(yè)管理法、懂得物業(yè)管理法、用好物業(yè)管理法。(2)行政立法根據(jù)國家法律規(guī)定的基本原則，根據(jù)國家關(guān)于房地產(chǎn)和物業(yè)管理方面的方針政策，針對物業(yè)管理中出現(xiàn)的新情況和遇到的新問題，擬訂和制定各種物業(yè)管理法規(guī)、政府規(guī)章和規(guī)范性文件、制度等。(3)協(xié)調(diào)服務(wù)對物業(yè)管理中出現(xiàn)的業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主委員會之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)與各行政管理部門之間的關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)，對物業(yè)管理業(yè)與房地產(chǎn)、建筑裝修、市政環(huán)保、金融等行業(yè)組織協(xié)調(diào)。同時(shí)，要提供各種服務(wù)，包括政策咨詢，人才交流、培養(yǎng)、信息溝通和有關(guān)房地產(chǎn)稅費(fèi)、登記備案手續(xù)等方面。(4)執(zhí)法監(jiān)督最全的物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊第27頁共604頁行政管理要根據(jù)行政法規(guī)賦予的行政執(zhí)法職權(quán)進(jìn)行行政執(zhí)法，接受業(yè)主和有關(guān)各方的投訴，對物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛依法進(jìn)行行政監(jiān)督管理和處理。(5)市場調(diào)控通過地價(jià)、房價(jià)、稅收、信貸、服務(wù)費(fèi)用等經(jīng)濟(jì)手段，來調(diào)節(jié)物業(yè)管理中經(jīng)濟(jì)活動，扶助和培育物業(yè)管理市場，推動其健康規(guī)范發(fā)展。6財(cái)務(wù)部職責(zé)(1)財(cái)務(wù)部職責(zé)范圍1)認(rèn)真執(zhí)行國家財(cái)經(jīng)紀(jì)律和集團(tuán)公司財(cái)會規(guī)章制度，維護(hù)國家、單位、投資人、債權(quán)人等各方面的合法權(quán)益。2)制定本公司財(cái)務(wù)會計(jì)方面的規(guī)章制度。3)編制本公司年度財(cái)務(wù)計(jì)劃，并對計(jì)劃執(zhí)行情況按季度進(jìn)行分析和檢查。4)按月編制會計(jì)報(bào)表，及時(shí)準(zhǔn)確地為總經(jīng)理、投資者提供信息。5)按會計(jì)制度規(guī)定處理公司日常會計(jì)業(yè)務(wù)。6)發(fā)展同各金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系，積極籌措公司經(jīng)營和發(fā)展所需資金。7)加強(qiáng)與稅務(wù)部門的聯(lián)系，合理、合法地計(jì)算、代扣并繳納本公司有關(guān)稅金。8)負(fù)責(zé)公司資金的管理，保障本公司資金安全高效地運(yùn)作。9)參與本公司投資管理，重點(diǎn)管理資金投入和利潤回收。10)負(fù)責(zé)本公司的各項(xiàng)審計(jì)工作。11)完成總經(jīng)理交辦的其他工作。(2)財(cái)務(wù)部經(jīng)理崗位職責(zé)1)安排財(cái)務(wù)部人員的崗位分工，及時(shí)布置工作，檢查其完成情況，并適時(shí)予以指導(dǎo)。2)負(fù)責(zé)制訂公司財(cái)務(wù)管理與會計(jì)核算制度，報(bào)請上級主管部門批準(zhǔn)后貫徹執(zhí)行。3)負(fù)責(zé)編制公司年度財(cái)務(wù)計(jì)劃，并組織實(shí)施和檢查。4)負(fù)責(zé)組織公司的會計(jì)核算，及時(shí)向集團(tuán)財(cái)務(wù)部編報(bào)會計(jì)報(bào)表。5)在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)籌集并合理使用本公司的資金。6)參與重大經(jīng)營和投資項(xiàng)目可行性研究論證，參加其商務(wù)談判和合同擬定。7)參加有關(guān)的經(jīng)營管理會議，參與經(jīng)營決策。8)負(fù)責(zé)處理好同企業(yè)內(nèi)外各方面的財(cái)務(wù)關(guān)系，特別是同銀行、稅務(wù)、審計(jì)等部門的關(guān)系。9)組織會計(jì)人員學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)，參與對會計(jì)人員的考核，參與研究會計(jì)人員的任用和調(diào)配。最全的物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊第28頁共604頁10)完成公司的各項(xiàng)審計(jì)工作。11)完成總經(jīng)理交辦的其他事宜。(3)出納員崗位職責(zé)①按照現(xiàn)金管理制度和國家其他有關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)現(xiàn)金收付和登記現(xiàn)金日記賬，負(fù)責(zé)現(xiàn)金的管理，做到日清月結(jié)，錢賬相符。②按照銀行核算的要求和結(jié)算紀(jì)律規(guī)定，負(fù)責(zé)銀行日記賬的登記和管理，負(fù)責(zé)銀行票據(jù)的簽發(fā)與保管，負(fù)責(zé)及時(shí)與銀行對賬，月終編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。③負(fù)責(zé)公司員工工資、獎金、各項(xiàng)津貼及勞保費(fèi)用的發(fā)放。7.其它部門的職責(zé)房修部負(fù)責(zé)房屋維修養(yǎng)護(hù)、設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、室內(nèi)裝修的設(shè)備管理。產(chǎn)業(yè)部負(fù)責(zé)經(jīng)營業(yè)務(wù)的開拓與發(fā)展，房產(chǎn)與租貨管理。保潔部負(fù)責(zé)環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督與管理。保安部負(fù)責(zé)安全保衛(wèi)與消防安全管理，道路與車輛的停放管理。培訓(xùn)部負(fù)責(zé)培訓(xùn)員工的工作，使員工全面掌握工作。后勤部負(fù)責(zé)員工的后勤工作與員工的福利。第二節(jié)業(yè)主代表大會與管理委員會業(yè)主委員會是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理組織是物業(yè)管理中的重要法律關(guān)系的主體。因此我們單獨(dú)用一節(jié)學(xué)習(xí)業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會、管理委員會。一、業(yè)主代表大會一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)當(dāng)業(yè)主人數(shù)較多時(shí)應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主代表大會、代表成員由業(yè)主小組組。(一)業(yè)主大會的召開住宅區(qū)已交付使用且入住率達(dá)到50％以上時(shí)，區(qū)住宅管理部門應(yīng)會同開發(fā)建設(shè)單位及時(shí)召集第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，但已經(jīng)入住業(yè)主中，有過半數(shù)以上股票權(quán)的業(yè)主決>定，可以推遲召開業(yè)主大會。業(yè)主大會由本住宅區(qū)的業(yè)主組成。業(yè)主大會必須有持有半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會，未滿18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。業(yè)主大會由管委會負(fù)責(zé)召集，并每年至少召開一次管委會負(fù)責(zé)在會議召開大會前將業(yè)主大會召開日期和內(nèi)容送達(dá)每名業(yè)主。經(jīng)10％以上的業(yè)主提議，管委會應(yīng)于接到該項(xiàng)提議后十四天內(nèi)就其所指明的目的召開業(yè)主大會。業(yè)主大會的決定，由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的最全的物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊第29頁共604頁過半數(shù)通過。投票方式為一房一票，一百平方米以上的非住宅房屋，每一百平方米的建筑面積為一票，一百平米以下的有房地產(chǎn)權(quán)證書的非住宅房屋每證一票。(二)業(yè)主大會行使下列職權(quán)1.選舉、罷免管委會的組成人員；2.監(jiān)督管委會的工作；3.聽取和審查管委會的工作報(bào)告；4.決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；5.修改業(yè)主公約；6.改變和撤銷管委會不適當(dāng)?shù)臎Q定；7.批準(zhǔn)管委會章程。二、管委會新建住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格后，由市建設(shè)委員會牽頭，有關(guān)主管部門參加，辦理交接手續(xù)，由所在區(qū)人民政府接受管理，市公共環(huán)境委員會監(jiān)督。住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)建立健全管委會。管委會是在街道辦事處領(lǐng)導(dǎo)和區(qū)房管局指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)所在街道辦事處成員、區(qū)房地產(chǎn)部門、房屋所有人、住戶、居委會等代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)房屋所有人和住戶的合法權(quán)益。有條件的住宅小區(qū)可逐步建立業(yè)主委員會。(一)管委會的組成與任期1.管委會委員由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產(chǎn)生。管委會可聘請派出所、居民委員會等有關(guān)單位的人員擔(dān)任管委會委員。管委會委員的數(shù)額一般為十一至十七人，經(jīng)業(yè)主大會決定可以適當(dāng)增減，但最低不得少于五人。管委會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要工作時(shí)間的人士擔(dān)任。管委會聘請執(zhí)行秘書一至二名，負(fù)責(zé)處理管委會日常事務(wù)。2.管委會每屆任期三年，管委會委員可以連選連任。管委會委員為兼職，管委會主任可以為專職。管委會會議由管委會主任根據(jù)工作需要召集，并應(yīng)在會議召開七天前將會議通知書及有關(guān)材料送達(dá)每位委員。管委會召開會議時(shí)，可以邀請政府有關(guān)部門、居民委員會、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會議。(二)管理委員會的權(quán)利1.召集和主持業(yè)主大會；2.審議決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用；3.采取公開招標(biāo)或其他方式，聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，并與其簽訂委最全的物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊第30頁共604頁托管理合同；4.審議物業(yè)管理公司制訂的對本住宅區(qū)的年度管理計(jì)劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項(xiàng)目；5.審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；6.監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。前款第4.5.6項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)。管委會決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。(三)管委會的義務(wù)1.根據(jù)房屋所有人和住戶的意見和要求，對物業(yè)管理企業(yè)的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督；2.協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理工作；3.接受住宅小區(qū)內(nèi)房屋所有人和住戶的監(jiān)督；4.接受有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)。5.管委會向業(yè)主大會負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。(四)管委會章程管理委員會章程是管理委員會的行為準(zhǔn)則。是保障管理委員會達(dá)到其管理目標(biāo)的原則性文件。成立了管理委員會，必然要有一個(gè)章程。制定管理委員會章程，一般可以從以下幾個(gè)方面考慮：1.管理委員會成立的目的；2.管理委員會的宗旨；3.管理委員會的權(quán)利和義務(wù)；4.管理委員會成立的方法；5.管理委員會會議；6.管理委員會的任務(wù)；7.其它補(bǔ)充說明。根據(jù)這些原則，再考慮成立的管理委員會性質(zhì)，物業(yè)管理公司所管轄的物業(yè)類型，第一業(yè)主、業(yè)主(或使用人)、物業(yè)管理公司三方之間的關(guān)系等具體情況，便可制定出相應(yīng)的管理委員會章程。下面是××小區(qū)管理委員會章程。三、業(yè)主公約業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，并不意味著可以隨心所欲地使用該物業(yè)。因?yàn)樵谝粋€(gè)物業(yè)管理的區(qū)域內(nèi)，眾多業(yè)主不論是出于工作還是生活的目的使用物業(yè)，都需要有安全便利的環(huán)境最全的物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊第31頁共604頁條件。為了實(shí)行有效的管理，也必須建立人人知曉、共同遵守的物業(yè)使用行為規(guī)范，以妥善協(xié)調(diào)好各業(yè)主間相鄰關(guān)系。使物業(yè)得到科學(xué)、合理、安全、有效的使用。業(yè)主公約就是這種認(rèn)識的產(chǎn)物。業(yè)主公約由市住宅主管部門統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會可以根據(jù)本住宅區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，并報(bào)市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門備案。(一)業(yè)主公約的法律依據(jù)業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)及其管理等方面的行為。其法律依據(jù)主要是：1.我國《民法通則》第83條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方、應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神、正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系?！?.建設(shè)部1989年第5號令《城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定》第5條規(guī)定：“所有人和使用人對房屋的使用和修繕，必須符合城市規(guī)劃、房地產(chǎn)管理、消防和環(huán)境保護(hù)等部門的要求，并應(yīng)按照有利使用、共同協(xié)商、公平合理的原則，正確處理毗連關(guān)系?！钡?條規(guī)定：“所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院落、上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)?！睒I(yè)主公約正是依據(jù)這些法律規(guī)定由全體業(yè)主共同約定、相互制約、共同遵守的有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理服務(wù)活動的行為準(zhǔn)則，是實(shí)行自治管理的重要表現(xiàn)形式。(二)業(yè)主公約的特點(diǎn)1.公約主體是全體業(yè)主。在我國，盡管各地區(qū)在業(yè)主公約制定方式和產(chǎn)生效力等方面有所不同，但訂約人必須是業(yè)主或代表全體業(yè)主的權(quán)益主體——業(yè)主(代表)大會。2.公約客體是物業(yè)使用、維修和其他管理等方面的行為，是基于物權(quán)而派生的客觀行為，即可以做什么，不可以做什么，應(yīng)該怎樣做等。3.公約內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)與管理等方面的權(quán)利、義務(wù)的規(guī)定，其中既有法律規(guī)范的內(nèi)容，也有社會公共道德的內(nèi)容。4.公約是經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會審議通過而生效，對物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力。5.公約的立足點(diǎn)是訂約主體的自我意識與行為的把握。根據(jù)上述特點(diǎn)，可以看出，業(yè)主公約的實(shí)質(zhì)是在合法前提下，以民事約定形式對業(yè)主與非業(yè)主使用人行為的一種自律性的約束機(jī)制。通過這種約束機(jī)制，使業(yè)主和非業(yè)主使用人在社會公德與法律規(guī)范等方面對自己的行為實(shí)現(xiàn)自我控制和約束。當(dāng)業(yè)主或非業(yè)主使用人違反最全的物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊第32頁共604頁合約時(shí)，應(yīng)承擔(dān)違約的相應(yīng)的民事責(zé)任。必要時(shí)，業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人可依據(jù)公約，對違約人提起民事訴訟。(三)業(yè)主公約訂立的原則1.合法性原則。業(yè)主公約的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)、政策有關(guān)規(guī)定和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定，不得相抵觸。2.整體性原則。業(yè)主公約的訂立應(yīng)當(dāng)在全體業(yè)主自愿和充分協(xié)商的基礎(chǔ)上進(jìn)行，當(dāng)個(gè)別意見難以統(tǒng)一的情況下，應(yīng)當(dāng)以全體業(yè)主的整體利益為目標(biāo)，個(gè)人服從全體，少數(shù)服從多數(shù)。3.民主性原則。業(yè)主公約的訂立應(yīng)當(dāng)采取民主管理的形式，即通過業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的形式，反映全體業(yè)主或大多數(shù)業(yè)主的利益和要求。(四)業(yè)主公約的內(nèi)容業(yè)主公約一般由政府行政主管部門統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會可以根據(jù)本物業(yè)區(qū)域的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主(代表)大會通過后上報(bào)行政主管部門備案。以深圳市為例，按其《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定，業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：1.住宅區(qū)名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)；2.公共場所及公用設(shè)施狀況；3.業(yè)主大會的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項(xiàng)的方式；4.業(yè)主使用其住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場所及公用設(shè)施的權(quán)益；5.業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利；6.業(yè)主對管委會及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；7.住宅區(qū)物業(yè)各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用的繳交；8.業(yè)主在本住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；9.違反業(yè)主公約的責(zé)任；10.其他有關(guān)事項(xiàng)。第三節(jié)物業(yè)管理公司管理運(yùn)作機(jī)制范例精解范例一××小區(qū)業(yè)主管理委員會章程第一章總則第一條××小區(qū)業(yè)主管理委員會(以下簡稱管委會)是住宅區(qū)內(nèi)房屋業(yè)主(含房屋使用人)為了加強(qiáng)住宅區(qū)管理，自愿成立的組織，依據(jù)本章程開展活動并行使權(quán)利和義務(wù)。最全的物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊第33頁共604頁第二條管委會的宗旨是：支持、配合、監(jiān)督管理部門搞好住宅區(qū)管理；代表業(yè)主的利益，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，開展各種有益于居民身心健康的活動，建設(shè)文明住宅區(qū)。第三條××住宅小區(qū)住宅區(qū)的房屋業(yè)主均屬管委會會員，有履行會章的權(quán)利和義務(wù)，并從政治、經(jīng)濟(jì)等方面給予管委會支持和幫助。第四條管委會是由會員推選的常設(shè)組織，是業(yè)主表達(dá)愿望和意志的代表，負(fù)有對外聯(lián)系和組織業(yè)主的責(zé)任。第二章組織機(jī)構(gòu)第五條首屆管委會由物業(yè)管理公司出面組織，管委會委員由會員代表大會選舉產(chǎn)生。多層樓宇以每一樓梯口為單位推選出代表一名，高層樓宇每10~15戶推選代表一名。管委會委員候選人從代表中推選。第六條管委會由7~11人組成，設(shè)會長一名，副會長1—2名，執(zhí)行秘書一名。執(zhí)行秘書協(xié)助會長工作，并負(fù)責(zé)決議的執(zhí)行。執(zhí)行秘書由物業(yè)管理公司人員擔(dān)任。第七條當(dāng)選的委員須有代表半數(shù)以上的贊同。管委會每屆任期兩年，委員可連選連任。管委會委員任職期間，委員缺額應(yīng)及時(shí)補(bǔ)選。第八條會員代表大會每年開會一次，特殊情況可隨時(shí)召開。代表大會的主要任務(wù)是：一、聽取會員的意見或建議；二、研究決定涉及業(yè)主利益的重大問題；三、審議工作報(bào)告；四、選舉新的管委會；五、其它需要研究的問題。第九條會員代表大會閉會期間，由選出的管委會履行大會的權(quán)利和義務(wù)。第十條管委會一經(jīng)成立，即應(yīng)向市社團(tuán)登記和市房地局備案。第三章管委會會議第十一條××住宅小區(qū)業(yè)主管理委員會是本住宅區(qū)最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，管委會會議分為例會和特別會議。例會每半年舉行一次，由執(zhí)行秘書召集。在召開管委會會議的7天前，提交會議日期、地點(diǎn)和議題，并書面通知全體委員。有下列情況之一者，管委會應(yīng)召開特別會議：一、百分之七十以上委員認(rèn)為必要時(shí)；二、會長、副會長兩人以上認(rèn)為必要并書面呈述議題時(shí)。第十二條不能出席會議的委員，可以書面委托他人代表。第十三條會議進(jìn)行表決時(shí)，每一委員有一票表決權(quán)。委員可委托代表人行使表決權(quán)，最全的物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊第34頁共604頁但必須出具授權(quán)委托書。表決結(jié)果中同意票超過委員總數(shù)半數(shù)以上時(shí)，表決視為通過。若表決中出現(xiàn)贊成票與反對票票數(shù)相同之情形時(shí)，由會長或主持會議之人士投決定性一票。第四章管委會任務(wù)第十四條管委會的任務(wù)是：一、聽取和征求業(yè)主意見，及時(shí)反映住宅房屋業(yè)主或使用人的要求，并提出合理化建議，監(jiān)督物業(yè)管理公司履行管理職責(zé)，維護(hù)業(yè)主或使用人的合法權(quán)益。二、協(xié)助物業(yè)管理公司、派出所以及政府各級主管部門搞好住宅區(qū)管理工作。三、通過各種形式開展對住戶的宣傳、教育和文化娛樂活動。第十五條管委會執(zhí)行任務(wù)時(shí)，必須遵守以下原則：一、三分之一以上會員代表提議的議案必須在遞交議案之日一周內(nèi)作出答復(fù)。二、涉及會員的有關(guān)事項(xiàng)，應(yīng)書面或口頭通知，或在樓梯口處予以公布。三、所有決議、決定、議案不得違反有關(guān)政策規(guī)定。四、提請物業(yè)管理公司、派出所及政府有關(guān)部門處理的事項(xiàng)必須以書面形式送達(dá)。五、所辦事項(xiàng)應(yīng)設(shè)立專門檔案備查。第五章附則第十六條本章程未盡事宜，由會員代表大會補(bǔ)充。第十七條本章程的解釋權(quán)屬于本住宅區(qū)業(yè)主管理委員會。第十八條本章程經(jīng)業(yè)主管理委員會會議通過生效。范例二業(yè)主公約(示范文本)為加強(qiáng)(以下簡稱“本物業(yè)”)的管理，維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，維護(hù)公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，根據(jù)國家有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)政策制訂本公約。全體業(yè)主和物業(yè)使用人均須自覺遵守。一、在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時(shí)，應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策的規(guī)定。二、執(zhí)行業(yè)主委員會或業(yè)主大會的決議、決定。三、委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、保安、綠化等管理，全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)遵守物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)政策和業(yè)主委員會委托制定的各項(xiàng)規(guī)章制度。四、全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理企業(yè)的各項(xiàng)管理工作。五、業(yè)主或物業(yè)使用人對物業(yè)管理企業(yè)的管理工作如有意見或建議，可直接向物業(yè)管理企業(yè)提出，發(fā)生爭議時(shí)可通過業(yè)主委員會協(xié)調(diào)解決。最全的物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊第35頁共604頁六、加強(qiáng)安全防范意識，自覺遵守有關(guān)安全防范的規(guī)章制度，做好防火防盜工作，確保家庭人身財(cái)產(chǎn)安全。七、業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋，應(yīng)遵守有關(guān)物業(yè)裝修的制度，并事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對裝修房屋活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，并將注意事項(xiàng)和禁止行為告知業(yè)主和物業(yè)使用人。業(yè)主或物業(yè)使用人違規(guī)、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象(如滲、漏、堵、冒等)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)糾正，造成他人物業(yè)損失的應(yīng)承擔(dān)賠償損失，對拒不改正的，物業(yè)管理公司可采取相應(yīng)措施制止其行為，并及時(shí)告知業(yè)主委員會并報(bào)有關(guān)行政管理部門依法處理。八、業(yè)主如委托物業(yè)管理企業(yè)對其自用部位和毗連部位的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，應(yīng)支付相應(yīng)費(fèi)用。九、凡房屋建筑及附屬設(shè)施設(shè)備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全，或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的，按規(guī)定應(yīng)有由業(yè)主單獨(dú)或聯(lián)合維修、養(yǎng)護(hù)的，業(yè)主應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)；拒不進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，其費(fèi)用由當(dāng)事業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)?。十、與其他非業(yè)主使用人建立合法租賃關(guān)系時(shí)，應(yīng)告知并要求對方遵守本業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定，并承擔(dān)連帶責(zé)任。十一、在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為：(1)擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規(guī)格)、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等；(2)對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建；(3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設(shè)施及場地；(4)損壞、拆除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設(shè)施；(5)隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；(6)違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物質(zhì)等；(7)踐踏、占用綠化用地；損壞、涂畫園林建筑小區(qū)；(8)在公共場所、道路兩側(cè)亂設(shè)攤點(diǎn)；(9)影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌；(10)隨意停放車輛；最全的物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊第36頁共604頁(11)聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為；(12)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物；(13)法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。十二、人為造成公共設(shè)施設(shè)備或其他業(yè)主設(shè)施設(shè)備損壞，由造成損壞責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償經(jīng)濟(jì)損失。十三、按規(guī)定交納物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)收取的各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用。十四、業(yè)主使用本物業(yè)內(nèi)有償使用的文化娛樂體育設(shè)施和停車場等公用設(shè)施、場地時(shí)，應(yīng)按規(guī)定交納費(fèi)用。十五、自覺維護(hù)公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好。十六、加強(qiáng)精神文明建設(shè)，弘揚(yáng)社會主義道德風(fēng)尚，互助友愛，和睦相處，共同創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境。最全的物業(yè)服務(wù)公司全方位運(yùn)營手冊第37頁共604頁第二章物業(yè)管理的勞動人事管理技巧及范例精解第一節(jié)招聘和簽約的過程與注意事項(xiàng)一、招聘物業(yè)管理公司的招聘是通過招募、選拔、錄用來實(shí)施的。(一)招募招募是物業(yè)管理公司為吸引量多質(zhì)優(yōu)的候選人應(yīng)聘而展開的一系列活動。一般采用以下形式：①提拔。根據(jù)公司的空缺職位的具體需要。從公司內(nèi)部進(jìn)行提拔。如保安領(lǐng)班空缺，在保安員中挑選符合要求的員工填補(bǔ)保安領(lǐng)班職位空缺。一般來說，內(nèi)部提拔能給員工升職的機(jī)會，使員工感到自己在企業(yè)中有發(fā)展的機(jī)會，有利于激勵士氣。再者，內(nèi)部提拔上來的人員熟悉本單位情況，能較快適應(yīng)新環(huán)境。此方法也較省時(shí)省錢。②工作調(diào)換。也稱“平調(diào)”，將內(nèi)部員工平行調(diào)到空缺職位上，填補(bǔ)內(nèi)部空缺。此方法可供員工從事企業(yè)內(nèi)多種相關(guān)工作的機(jī)會，有助于以后的提拔，也可調(diào)整平衡企業(yè)人員比例。③工作輪換。輪換是一種短期的工作調(diào)換。此方法可以使那些有潛力的管理人員了解到組織的不同方面，也可減少一些員工長期從事某項(xiàng)工作而帶來的枯燥無聊感，往往可提高工作效率。(2)外部招募的方法及人力資源的來源。①招募廣告。這是企業(yè)獲得應(yīng)聘人員的常用方法。招募廣告內(nèi)容可包括：公司介紹、招聘職位介紹、招聘職位要求及待遇的介紹、聯(lián)系方式等等。好的招募廣告既可吸引更多的人應(yīng)聘，又?jǐn)U大了企業(yè)的知名度，可謂一舉兩得。但要注意選擇較好的媒體(介)。如著名報(bào)紙、電臺、電視臺，以達(dá)到較高的收閱率和收聽、收視率。②專業(yè)院校。這是企業(yè)招聘物業(yè)管理“準(zhǔn)人才”的重要基地。物業(yè)管理公司可以與房地產(chǎn)專業(yè)院校建立起橫向聯(lián)系，每年召開畢業(yè)生供需見面洽談會。甚至在這些院校里設(shè)立獎學(xué)金，贊助一些品學(xué)兼優(yōu)的學(xué)生，以吸引這些學(xué)生畢業(yè)后到自己的公司來工作。③人才交流中心和職業(yè)介紹機(jī)構(gòu)?，F(xiàn)有市、區(qū)、縣政府人才交流服務(wù)機(jī)構(gòu)，都儲有大量的人才信息，供用人單位挑選。具體做法是：物業(yè)管理公司持本公司營業(yè)執(zhí)照，到人才交流服務(wù)機(jī)構(gòu)，先填寫人才需求表，然后自己上機(jī)查詢(也可由人才交流服務(wù)中心人員查詢)。對選中的信息，可付費(fèi)打印出來，