房地產(chǎn)行業(yè)專題報(bào)告需求側(cè)的六種工具

房地產(chǎn)行業(yè)專題報(bào)告-需求側(cè)的六種工具1銷售恢復(fù)是解決問題的起點(diǎn)供給側(cè)資金騰挪無法根本上解決問題房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題不少，其中比較緊迫的，又包括開發(fā)企業(yè)房屋無法如期交付和信用違約之下債權(quán)人的權(quán)益保護(hù)問題。例如，市場(chǎng)熱議的放寬預(yù)售監(jiān)管。實(shí)際上，預(yù)售監(jiān)管是在風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境之下保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的最后防線，地方加強(qiáng)預(yù)售監(jiān)管的原因是注意到開發(fā)企業(yè)可能動(dòng)用預(yù)售房款，導(dǎo)致項(xiàng)目無法如期竣工。從全局來看，大量無法按期交付的項(xiàng)目存在充分說明預(yù)售監(jiān)管并不存在整體性過于嚴(yán)格的問題（不否認(rèn)可能存在個(gè)別問題）。如果指望系統(tǒng)性釋放被監(jiān)管的預(yù)售資金，等于承認(rèn)為了債權(quán)人的利益可以犧牲買房人的利益——我們這違反政策基本邏輯。再如，能否通過推動(dòng)資產(chǎn)負(fù)債表比較健康的企業(yè)發(fā)起并購項(xiàng)目，來化解資金困難企業(yè)的問題呢？我們認(rèn)為，資產(chǎn)負(fù)債表健康的企業(yè)，歷史上融資成本就比較低，開展并購并無資金的阻力，只有并購項(xiàng)目本身吸引力的問題。如果資金困難的企業(yè)按照市場(chǎng)價(jià)格出讓項(xiàng)目，在目前冷清的市況之下可能對(duì)高信用企業(yè)沒有吸引力。如果資金困難企業(yè)大幅打折出讓項(xiàng)目，又可能導(dǎo)致債務(wù)無法全額清償。所以，除了并購合作項(xiàng)目等案例外，并購市場(chǎng)尚有待回暖?？偠灾?，在房屋終端銷售持續(xù)降溫，企業(yè)經(jīng)營(yíng)性回款趨勢(shì)性下降時(shí)，無論如何騰挪供給側(cè)，都很難解決行業(yè)整體投資動(dòng)力不足，企業(yè)個(gè)體還款能力不足的問題。銷售恢復(fù)是解決行業(yè)問題的起點(diǎn)我們認(rèn)為，當(dāng)銷售恢復(fù)，房?jī)r(jià)止跌時(shí)，企業(yè)的投資信心才有穩(wěn)住的可能性，信用問題、交付問題、投資問題、拿地問題才有解決的希望。房地產(chǎn)需求是一種高度政策敏感的需求。一方面，需求受限制購房人群范圍，購房資金成本，購房所能取得的貸款額度，貸款定價(jià)等多重因素影響，另一方面，貨幣化安置還能增加購房需求。我們認(rèn)為，我國房地產(chǎn)政策在需求側(cè)空間仍然很大，有望在2022年3月陸續(xù)推出政策，穩(wěn)定市場(chǎng)。鄭州——并不特殊的一個(gè)案例鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)供給偏大，房?jī)r(jià)下降較快，但我們并不認(rèn)為鄭州市場(chǎng)已經(jīng)特殊到獨(dú)一無二的地步。鄭州出臺(tái)一系列綜合性舉措，充分說明：1、相關(guān)舉措也大概率適用于絕大多數(shù)二三線城市市場(chǎng)；2、一線城市即便不適用這類政策，也可能存在程度不同的其他政策；3、以需求側(cè)為核心的政策落實(shí)情況值得緊密觀察。2優(yōu)化限購空間較大，但出臺(tái)或謹(jǐn)慎限購政策步步加碼限購政策最早起源于2010年4月，北京市率先提出每戶家庭只能新購一套商品房。2011年初，全國已有24個(gè)城市出臺(tái)限購令，對(duì)有房家庭新買房的套數(shù)進(jìn)行限制。2011年1月，國務(wù)院要求各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施，“限購令”進(jìn)一步升級(jí)。2014年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面進(jìn)入低估，房地產(chǎn)行業(yè)去庫存的開始，各地紛紛取消限購政策。2014年6月呼和浩特率先取消限購，到2014年底，47個(gè)限購城市中有42個(gè)城市先后放松或取消限購，只有北京、上海、廣州、深圳、三亞等城市沒有取消限購。2016年，由于房?jī)r(jià)和地價(jià)的快速上升，一線城市開始升級(jí)限購措施，一些此前已經(jīng)取消限購的二三線城市也重啟限購，且在后續(xù)持續(xù)加碼限購政策，提升限購要求。此后一直到2021年，限購政策也一直在朝著更緊的方向變化。只不過最近幾年，因?yàn)橄拶徱呀?jīng)很緊，故而政策上補(bǔ)丁并不多。理論放松空間很大，但實(shí)際優(yōu)化可能慎重推進(jìn)理論上，限購政策放松的空間是很大的。在鄭州的實(shí)踐中，也存在對(duì)限購政策的突破。鄭州規(guī)定，鼓勵(lì)老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房。這事實(shí)上小幅放松了政策的執(zhí)行尺度。我們認(rèn)為，如果市場(chǎng)情況繼續(xù)快速惡化，限購政