禹州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

禹州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研匯報(bào)河南省紅狐房地產(chǎn)顧問(wèn)有限企業(yè)8月1日目錄一、禹州市城市概況……………………3二、禹州市總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況…………………5三、禹州市地產(chǎn)市場(chǎng)總表現(xiàn)實(shí)狀況及走勢(shì)分析……………7四、禹州市消費(fèi)者分析…………………11五、項(xiàng)目分析……………………………25禹州市城市概況◆基本概況地理位置禹州市位于河南省中部，潁河上游，地處鄭州、洛陽(yáng)、平頂山三市中心地帶，禹州市東接許昌、長(zhǎng)葛，北靠新鄭、密縣，西北鄰登封，西及南部連汝州、郟縣、襄縣。交通情況禹州交通方便，鄭（州）南（陽(yáng)）公路和許（昌）洛（陽(yáng)）公路貫通全境，并經(jīng)過(guò)公路與京（北京）深（深圳）、隴海鐵路相接，沿鄭南公路北到省會(huì)鄭州80公里。人口情況下轄26個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦，其中4個(gè)街道辦事處，10個(gè)鎮(zhèn)，11個(gè)鄉(xiāng)，1個(gè)回族鄉(xiāng)，另有禹州市城市新區(qū)管委會(huì)和被列為河南省民營(yíng)科技園區(qū)禹州市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）管委會(huì)。城市建成區(qū)面積由18平方公里擴(kuò)大到現(xiàn)在40平方公里，總?cè)丝跒?21.36萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口39.4萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口81.96萬(wàn)人，位列河南省縣級(jí)城市第一位，城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝?2.46%，農(nóng)村人口占總?cè)丝?7.54%。文化醫(yī)療禹州市中小學(xué)校12所，分布在各個(gè)區(qū)位，一中、二中將合并為禹州市試驗(yàn)高中，為全市最大規(guī)模高中（即本項(xiàng)目所在地）。醫(yī)療方面包含禹州市中心醫(yī)院等多家醫(yī)院及小區(qū)保健院，基本能滿(mǎn)足本市人口就醫(yī)需要，預(yù)計(jì)到2025年每千人達(dá)成1.5張病床。市政府加強(qiáng)人民醫(yī)院和其它各類(lèi)醫(yī)院建設(shè)，大力開(kāi)展城鎮(zhèn)小區(qū)醫(yī)療服務(wù)體系建設(shè)，主動(dòng)推進(jìn)城鎮(zhèn)醫(yī)療保險(xiǎn)統(tǒng)籌實(shí)施。基礎(chǔ)設(shè)施情況1.市區(qū)禹州市對(duì)城區(qū)進(jìn)行了大規(guī)模改造，拓寬了城區(qū)四大出入口，城區(qū)形成了“六縱八橫”道路網(wǎng)架。截至現(xiàn)在，全市新建、擴(kuò)建城市道路125公里，道路長(zhǎng)度由25公里增加到150公里，道路面積由61萬(wàn)平方米增加到340萬(wàn)平方米，電力、供熱、供氣、供水等配套設(shè)施也同時(shí)完善。建成區(qū)綠地面積980.4公頃，綠化覆蓋率達(dá)成37.6%。市區(qū)新建成主次干道17條，市區(qū)道路網(wǎng)以大禹像為放射點(diǎn)，潁川路、畫(huà)圣路、禹王大道、遠(yuǎn)航路、鈞州大道為放射軸線(xiàn)，呈“十”方格放射網(wǎng)狀，組成了禹州向外擴(kuò)張主干道系統(tǒng)，對(duì)外交通聯(lián)絡(luò)便捷。2.城東新區(qū)城東新區(qū)初步規(guī)劃面積10平方公里，東至新豫01線(xiàn)以東、西至藥城路、南至鐵路、北至潁河。在規(guī)劃結(jié)構(gòu)上劃分為“一心、四軸、五片”?！耙恍摹笔侵感聟^(qū)多功效市級(jí)公共中心；“四軸”是指商貿(mào)軸線(xiàn)、商業(yè)服務(wù)軸線(xiàn)、居住休閑軸線(xiàn)、政治文化軸線(xiàn)；“五片”是指行政片區(qū)、商業(yè)服務(wù)片區(qū)、休閑活動(dòng)片區(qū)、文體活動(dòng)片區(qū)、居住片區(qū)?，F(xiàn)在城東新區(qū)建設(shè)已經(jīng)相對(duì)成熟，新區(qū)主要干道有禹王大道、勞動(dòng)路、府西路、府東路、華夏大道、潁川大路、柏山路、大同路、濱河?xùn)|路、建設(shè)東路、軒轅大路、陽(yáng)翟大道等。已經(jīng)入住服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)有禹州市圖書(shū)館、禹州市科技館、禹州市科技文化廣場(chǎng)、禹州禹王廣場(chǎng)、禹州開(kāi)元商業(yè)步行街、禹州市客運(yùn)東站、中國(guó)郵政、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行、國(guó)家電網(wǎng)企業(yè)禹州電力企業(yè)、中心醫(yī)院、四高、禹州市委黨校、人防指揮中心、疾病預(yù)防控制中心等，四星級(jí)開(kāi)元國(guó)際大酒店、禹州梨園大酒店、在建有禹州市體育中心、禹州市大禹物流園、禹州市試驗(yàn)學(xué)校等，行政單位有禹州市委、市政府、市人大、市政協(xié)、交通局、教育局、衛(wèi)生局、人民法院、人民檢察院、禹州市技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督局、司法局、煤炭局、林業(yè)局、環(huán)境保護(hù)局等。正在開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)有學(xué)府春天、人和家園、景順園、金桂滿(mǎn)園、維也納?春天、坪山永和苑、上東國(guó)際、駿景?中央公園、尚品1698等數(shù)十家開(kāi)發(fā)單位。3.潁北新區(qū)潁北新區(qū)位于禹州市潁河以北，S103線(xiàn)以西，西環(huán)路以東，北環(huán)路以南，范圍為12.1平方公里。依照禹州市總體規(guī)劃及潁北新區(qū)發(fā)展要求，潁北新區(qū)性質(zhì)為以發(fā)展休閑、居住、教育、商業(yè)等為主新型城區(qū)，從而實(shí)現(xiàn)禹州國(guó)家級(jí)園林城、衛(wèi)生城，使城鎮(zhèn)面貌得到較大改進(jìn)，初步實(shí)現(xiàn)建設(shè)繁榮、友好、平安新禹州奮斗目標(biāo)?，F(xiàn)在，第2、3橡膠壩已經(jīng)建成，3座跨河大橋也已建成通車(chē)；河北岸沿河大道正在建設(shè)中；正在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目包含安置小區(qū)潁河莊園、別墅區(qū)秀水苑、蘭荷楓橋等等。4.經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)禹州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)已初具規(guī)模，并成為河南省民營(yíng)科技園區(qū)?，F(xiàn)在，禹州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)總數(shù)已達(dá)成100多家，為加緊當(dāng)?shù)毓I(yè)化進(jìn)程奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)上設(shè)置產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)被河南省列為全省重點(diǎn)發(fā)展省級(jí)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。5．重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域及項(xiàng)目主要目標(biāo)是：到，全市城市建成區(qū)面積達(dá)成60平方公里，城鎮(zhèn)人口達(dá)成65萬(wàn)，市區(qū)人口突破50萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率超出50%，建成許昌西部集工業(yè)商貿(mào)、文化旅游為一體全省區(qū)域副中心城市和當(dāng)代化主要組團(tuán)城市。今年禹州市計(jì)劃實(shí)施城建項(xiàng)目110個(gè)，總投資約236億元，年度計(jì)劃投資70億元，其中包括新區(qū)管委會(huì)、住建部門(mén)有城市規(guī)劃、綠化工程、基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)事業(yè)、城市拆遷、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、行政商務(wù)七大類(lèi)56項(xiàng)城建項(xiàng)目，年度計(jì)劃投資9.4億元。重點(diǎn)抓好體育中心、廣電文化中心、大禹國(guó)際賽車(chē)場(chǎng)等項(xiàng)目，體育中心5月底要完成體育館建設(shè)，9月底要完成體育場(chǎng)建設(shè)；廣電文化中心10月底要完成生態(tài)停車(chē)場(chǎng)施工，年底完成主樓、演播廳及裙樓土建工程；大禹國(guó)際賽車(chē)場(chǎng)上六個(gè)月要完成路面硬化工程、綠化工程、賽車(chē)場(chǎng)看臺(tái)工程及賽道工程；華中醫(yī)藥品流年底要完成1、2號(hào)交易大廳及2—6號(hào)廠(chǎng)家辦事處施工任務(wù)；五星級(jí)大酒店上六個(gè)月要開(kāi)工建設(shè)，汽車(chē)城、第三污水處理廠(chǎng)、東區(qū)熱源廠(chǎng)等新建項(xiàng)目下六個(gè)月也要開(kāi)工建設(shè)。城市風(fēng)貌老城區(qū)禹州市老城區(qū)綠化很好，衛(wèi)生整齊，很多城中村仍影響整體環(huán)境進(jìn)步；護(hù)城河基本干涸，沿河綠化和景觀(guān)不錯(cuò)。護(hù)城河內(nèi)部分區(qū)域極其陳舊，最少落后城市水平，但老城區(qū)整體環(huán)境優(yōu)勢(shì)在縣級(jí)市中比較突出。新區(qū)新區(qū)屬行政區(qū)，規(guī)劃結(jié)構(gòu)合理，且城建部分相對(duì)成熟，景觀(guān)、綠化、衛(wèi)生水準(zhǔn)較高。道路寬大，高樓林立，高檔小區(qū)集中。能夠代表城市形象。居民消費(fèi)水平禹州市人均收入在河南省排在前列，且居民消費(fèi)能力強(qiáng)，當(dāng)?shù)匚飪r(jià)較高，沿街娛樂(lè)場(chǎng)所，購(gòu)物商場(chǎng)鱗次櫛比，由此看出禹州人高品質(zhì)生活追求和向往。禹州市總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況◆禹州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景1.經(jīng)濟(jì)總量據(jù)禹州市統(tǒng)計(jì)局資料顯示：禹州全市生產(chǎn)總值達(dá)成332.2億元，按可比價(jià)計(jì)算，比上年同期增加13.9%，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值26.6億元，增加4.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值240.8億元，增加15.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值64.8億元，增加9.9%。2.GDP指標(biāo)GDP完成332.2億元，增加13.9%；全部財(cái)政收入完成20.5億元，同比增加23%。城鎮(zhèn)人均可支配收入達(dá)成15239元，農(nóng)民人均純收入達(dá)成7565元。全省縣級(jí)城市中排名第三。3.固定資產(chǎn)投資，全市累計(jì)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資211億元，同比增加23.5%，其中城鎮(zhèn)以上完成固定資產(chǎn)投資166.5億元，增加23.8%；農(nóng)村50萬(wàn)元以上完成固定資產(chǎn)投資36.9億元，增加28.5%。4.金融機(jī)構(gòu)情況底，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額159.5億元，比年初增加24.2億元，增加17.9%，其中居民儲(chǔ)蓄增加10.4%；各項(xiàng)貸款增加21.4%。5.消費(fèi)品市場(chǎng)及居民消費(fèi)價(jià)格情況，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額921203萬(wàn)元，同比增加19.8%。批發(fā)業(yè)及零售業(yè)仍是拉動(dòng)消費(fèi)品市場(chǎng)增加主力軍。全市居民消費(fèi)價(jià)格累計(jì)上漲3.1%。其中食品類(lèi)認(rèn)識(shí)拉動(dòng)價(jià)格上漲主要力量，其中居住上漲1.8%。6.影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展原因首先，從宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形式連續(xù)從緊，國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控力度深入加大，主要表現(xiàn)在嚴(yán)控項(xiàng)目用地指標(biāo)、連續(xù)數(shù)次提升利率及存款準(zhǔn)備金、項(xiàng)目報(bào)批門(mén)檻深入提升，制約了城市經(jīng)濟(jì)尤其是投資和項(xiàng)目建設(shè)增加；另首先，發(fā)展瓶頸和生產(chǎn)要素制約依然存在；從投資看，受土地和資金等瓶頸原因制約，發(fā)展速度有所放緩；從工業(yè)看，生產(chǎn)要素制約依然突出，受原材料漲價(jià)，出口退稅政策影響，在很大程度上制約可工業(yè)快速發(fā)展?！粲碇菔猩狭鶄€(gè)月經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景1.經(jīng)濟(jì)總量上六個(gè)月全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行繼續(xù)保持平穩(wěn)較快發(fā)展態(tài)勢(shì)，生產(chǎn)總值完成169.5億元，同比增加14.6%；固定資產(chǎn)投資上六個(gè)月共完成81.1億元，比上年同期增加35.3%，總量居全許昌第一位。2.固定資產(chǎn)投資上六個(gè)月全市固定資產(chǎn)投資完成81.1億元，比上年同期增加35.3%，增速高于許昌市3.6各個(gè)百分點(diǎn)，總量居全許昌市第一位。3.金融機(jī)構(gòu)情況截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額179.3億元，比年初增加19.8億元；人民幣各項(xiàng)貸款余額85.9億元，比年初增加7.3億元。4.物價(jià)水平上六個(gè)月，市區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)（CPI）同比上漲4.4%。其中六月份上漲5.2%。其中居住類(lèi)上漲6.4%。5.發(fā)展規(guī)劃重點(diǎn)加大調(diào)控力度以及本市場(chǎng)融資力度；繼續(xù)加大項(xiàng)目推進(jìn)力度。抓住當(dāng)前有利時(shí)節(jié)，加緊在建項(xiàng)目進(jìn)度；繼續(xù)加大招商引資力度。加緊推進(jìn)“5368”招商引資行動(dòng)計(jì)劃，重點(diǎn)抓好60個(gè)億元以上招商項(xiàng)目；加大產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)推進(jìn)力度。認(rèn)真落實(shí)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)提升推進(jìn)計(jì)劃，著力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)提速增效。加緊項(xiàng)目建設(shè)，爭(zhēng)創(chuàng)全省示范產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。完善基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，強(qiáng)化投融資平臺(tái)建設(shè)，不停優(yōu)化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展軟硬環(huán)境；繼續(xù)加大新型城鎮(zhèn)化建設(shè)力度。全方面加緊城建基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和城中村及棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)，推進(jìn)老城區(qū)改造提升。小結(jié)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示，—上六個(gè)月禹州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于良好狀態(tài)，將保持連續(xù)增加狀態(tài)；按國(guó)際經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)計(jì)表明，當(dāng)一個(gè)地域經(jīng)濟(jì)增加速度大于5%時(shí)候，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)也就存在著極為寬廣發(fā)展前景；城鎮(zhèn)居民收入及城市居住前景深入顯現(xiàn)；城東新區(qū)及潁北新區(qū)規(guī)劃建設(shè)為經(jīng)濟(jì)增加帶來(lái)強(qiáng)勁動(dòng)力；六個(gè)月時(shí)間居住消費(fèi)增加6.4%，即地產(chǎn)行情仍被看好，房?jī)r(jià)增加幅度較大，發(fā)展空間寬廣。禹州市地產(chǎn)市場(chǎng)總表現(xiàn)實(shí)狀況及走勢(shì)分析市場(chǎng)供給整年土地出讓?zhuān)ň幼〖吧套。┕?96.5畝，擬計(jì)劃供給量（居住及商?。?900畝，1月1日至今，禹州市掛牌交易大約6宗（居住及商?。?，出讓面積共53.81畝，均價(jià)130萬(wàn)/畝。近3年間，在大部分縣市級(jí)市場(chǎng)中房?jī)r(jià)上漲同時(shí)，商品房供給也一直增加，按照通常經(jīng)濟(jì)規(guī)律，商品房供給伴隨需求增加同時(shí)，假如房?jī)r(jià)仍在上漲，說(shuō)明商品房供不應(yīng)求。且政府供給土地并未大量投入使用，也就是供給量實(shí)際比所得數(shù)據(jù)小，結(jié)合調(diào)盤(pán)結(jié)果，—商品房去化速度較慢，—銷(xiāo)售量較大，最近在售樓盤(pán)基本呈尾盤(pán)狀態(tài)。由此可見(jiàn)，禹州地產(chǎn)市場(chǎng)正大幅度升溫。這也促使了政府提升商品房用地供給量。近40萬(wàn)市區(qū)人口城市百姓需求加上周?chē)l(xiāng)鎮(zhèn)居民進(jìn)城購(gòu)房熱情，使市場(chǎng)需求表現(xiàn)得依然強(qiáng)勁。市場(chǎng)環(huán)境禹州市在售項(xiàng)目標(biāo)規(guī)模水平參差不齊，兼容性較強(qiáng)。正規(guī)軍：五證齊全，一房一價(jià)公告，操作規(guī)范，開(kāi)發(fā)流程正規(guī)有序，可與二線(xiàn)城市項(xiàng)目媲美。如人和嘉苑、城上城等。雜牌軍：城中村改造項(xiàng)目較多，項(xiàng)目五證不齊、違規(guī)開(kāi)發(fā)。如玫瑰園、金桂花苑等。黑戶(hù)：小產(chǎn)權(quán)房較多，且銷(xiāo)售好，首先政府監(jiān)管不力，另首先是購(gòu)房者對(duì)相關(guān)法規(guī)冷淡，貪圖低價(jià)位。外來(lái)開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)介入，使得禹州房地產(chǎn)發(fā)展日益成熟，銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)加劇?！魞r(jià)格特征房?jī)r(jià)差異區(qū)域化顯著：城東新區(qū)：因其區(qū)位優(yōu)勢(shì)，此區(qū)域樓盤(pán)均價(jià)在3300左右（如學(xué)府春天、中央公園等）。其中位于市政府東側(cè)項(xiàng)目更是達(dá)成4200高價(jià)。伴隨本區(qū)域土地存量降低，價(jià)格仍有上升可能。老城中心區(qū)：此區(qū)域包含城上城、中央豪庭、陽(yáng)光國(guó)際等品質(zhì)樓盤(pán)。均價(jià)在3000元左右。基本以無(wú)空地開(kāi)發(fā)，城中村改造將成為老城開(kāi)發(fā)重點(diǎn)。北區(qū)：包含秀水灣等，電梯洋房?jī)r(jià)格在2600左右，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)顯著。此區(qū)域規(guī)劃有大面積住宅區(qū)，伴隨政府對(duì)此區(qū)域環(huán)境改造力度加大，將形成新居住區(qū)，必定會(huì)抬高房?jī)r(jià)。西區(qū)：包含玫瑰園、金桂花苑等，價(jià)格在1900左右。區(qū)位較差，價(jià)格上升空間不顯著。國(guó)家政策影響即使禹州縣級(jí)市地位使其受?chē)?guó)十條政策影響不像大城市深刻，但放貸周期較長(zhǎng)，2—6個(gè)月，且審批嚴(yán)格。將影響開(kāi)發(fā)商資金回籠。未來(lái)市場(chǎng)行情城東新區(qū)基本無(wú)可開(kāi)發(fā)用地，但現(xiàn)在尚品1698、上東國(guó)際(約230畝)郁湖灣等幾個(gè)大盤(pán)即將推廣；潁北新區(qū)規(guī)劃有大面積住宅區(qū)域，但現(xiàn)在只有2—3家樓盤(pán)在售，此區(qū)域應(yīng)該是未來(lái)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要戰(zhàn)場(chǎng)（本項(xiàng)目于此區(qū)域一河之隔）。預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)，房?jī)r(jià)仍會(huì)上升，將有多個(gè)樓盤(pán)投放市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)格局加大。樓盤(pán)特征顯性分析1.總體特征禹州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體表現(xiàn)為處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展階段，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)參差不齊。規(guī)劃設(shè)計(jì)方面大盤(pán)較重視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整體性、及后期延展性等；小盤(pán)無(wú)品牌意識(shí)，操作不規(guī)范。產(chǎn)品供給以經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主，創(chuàng)新戶(hù)型設(shè)計(jì)較少出現(xiàn)；營(yíng)銷(xiāo)伎倆方面，以?xún)r(jià)格策略為主，活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)少之又少。2.樓盤(pán)規(guī)模及開(kāi)發(fā)模式禹州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)規(guī)模差異化較大，展現(xiàn)兩級(jí)分化特征，大規(guī)模樓盤(pán)與小盤(pán)項(xiàng)目形成鮮明對(duì)比，如上東國(guó)際230畝，大盤(pán)開(kāi)發(fā)有利于推進(jìn)銷(xiāo)售跟進(jìn)；開(kāi)發(fā)模式方面大盤(pán)開(kāi)發(fā)均采取分期開(kāi)發(fā)模式，通常項(xiàng)目分為2－3期開(kāi)發(fā)完成。（未考慮小產(chǎn)權(quán)房）3.區(qū)域分布因?yàn)槭艹鞘邪l(fā)展方向及老城區(qū)整體形象影響，禹州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目70％集中在城東新區(qū)及中心區(qū)位置，且都為中高檔項(xiàng)目，西區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，且為城中村改造，居民將居住傾向更青睞于城東新區(qū)。4.價(jià)格漲幅從銷(xiāo)售均價(jià)1200元/平米，到均價(jià)2600元/平米左右，得益于城東新區(qū)規(guī)劃建設(shè)，價(jià)格走勢(shì)基本持平于全國(guó)其它區(qū)域同等級(jí)市場(chǎng)。5.戶(hù)型設(shè)計(jì)戶(hù)型面積供給方面主要為經(jīng)濟(jì)實(shí)用性，以三房供給為主，面積集中在120—140平米，其次是四房與兩房，一房鮮有出現(xiàn)。之前消費(fèi)者青睞大面積戶(hù)型，伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟，對(duì)于戶(hù)型選擇也開(kāi)始重視實(shí)用性，且成熟開(kāi)發(fā)商進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)帶來(lái)更合理戶(hù)型設(shè)計(jì)及配比。市場(chǎng)上現(xiàn)在僅有一個(gè)別墅項(xiàng)目，現(xiàn)在剩下不多。6.建筑形態(tài)現(xiàn)在禹州市場(chǎng)上比較流行是電梯房，樓梯房已經(jīng)鮮有出現(xiàn)。開(kāi)發(fā)商開(kāi)始重視高層建筑形式推廣及理念宣傳，禹州市民也開(kāi)始逐步接收高層建筑，現(xiàn)在市場(chǎng)表現(xiàn)為小高層及高層建筑交叉供給，從調(diào)研資料分析，各項(xiàng)目在后期供給方面，均主要以小高層及高層建筑為主，能夠預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)于高層建筑居住認(rèn)識(shí)將會(huì)深入提升。7.建筑格調(diào)禹州市產(chǎn)品供給建筑格調(diào)方面，主要以當(dāng)代簡(jiǎn)約、簡(jiǎn)歐格調(diào)建筑為主，外在形式及外立面表現(xiàn)方面以中規(guī)中矩，格調(diào)創(chuàng)新主要表現(xiàn)為外立面顏色及屋頂設(shè)計(jì)方面，對(duì)建筑外觀(guān)營(yíng)銷(xiāo)伎倆比較少被應(yīng)用。8.營(yíng)銷(xiāo)策略銷(xiāo)售策略及推廣策略方面，操作方式上大同小異，價(jià)格制訂通常采取低開(kāi)高走，大盤(pán)較重視整體項(xiàng)目品質(zhì)培養(yǎng)，包含售樓部裝修，內(nèi)部沙盤(pán)，認(rèn)購(gòu)流程，推廣設(shè)計(jì)等方面較為規(guī)范，同時(shí)項(xiàng)目形象設(shè)計(jì)，包含LOGO、VI等方面設(shè)計(jì)更為精巧，在一定程度上促進(jìn)項(xiàng)目整體品質(zhì)提升。一些樓盤(pán)在一二期銜接上缺乏必要伎倆，一期僅剩尾盤(pán)二期儲(chǔ)客，但推廣并未開(kāi)展?；顒?dòng)營(yíng)銷(xiāo)做較少。9.內(nèi)部配套禹州市場(chǎng)上全部樓盤(pán)內(nèi)部配套都不完善，除了地下車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)以外再無(wú)其余。（玫瑰園配置有幼稚園、城上城內(nèi)部規(guī)劃建設(shè)有會(huì)所）缺乏一個(gè)具備真正大盤(pán)引領(lǐng)市場(chǎng)。10.物業(yè)管理現(xiàn)階段，禹州市整體物業(yè)管理水平不高，不重視物業(yè)管理，購(gòu)房者開(kāi)始逐步關(guān)注開(kāi)發(fā)商物業(yè)管理水平，同時(shí)物業(yè)管理好壞，將會(huì)影響消費(fèi)者購(gòu)置心理。附樓盤(pán)調(diào)研匯總表樓盤(pán)名稱(chēng)位置建筑類(lèi)型占地面積（畝）建筑面積（萬(wàn)平）主力戶(hù)型（M2）開(kāi)發(fā)周期（年）在售期數(shù)首期推出時(shí)間總體銷(xiāo)售率現(xiàn)在均價(jià)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)維也納?陽(yáng)光新區(qū)大道勞動(dòng)路公務(wù)員C區(qū)東鄰610戶(hù)12層14棟高層8010112-119兩房134-150三房200四房4尾盤(pán)商業(yè)95%3300緊鄰市政配套，現(xiàn)房商業(yè)氣氛較差東騰?人和嘉苑公務(wù)員C區(qū)路南300戶(hù)2棟12F2棟19F12.553135-143三房1.51期初70%3300周?chē)涮R全，戶(hù)型面積適中，期房，產(chǎn)品無(wú)特色，區(qū)內(nèi)配套少學(xué)府春天勞動(dòng)路南側(cè)528戶(hù)7F多層/9/12/14508.585-95兩房108-134三房140-176四房4尾盤(pán)98%3150教育資源，緊鄰市政配套戶(hù)型新奇，面積配比佳，現(xiàn)房環(huán)境及入住率通常上東國(guó)際勞動(dòng)路朱寨路交叉口戶(hù)33棟12F/17F高層2303690兩房/130三房/165四房51期700套5月22號(hào)認(rèn)籌0儲(chǔ)客（1萬(wàn)抵2萬(wàn)）大小區(qū)，大配套，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)很好周期長(zhǎng)，品牌塑造要跟進(jìn)尚品1698穎川大道南3000戶(hù)24棟高層18F/26F2003090兩房/122三房/144三房51期1500戶(hù)6月售樓部公開(kāi)0蓄客大小區(qū)，品質(zhì)感強(qiáng)，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)成熟密度高，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)樓盤(pán)名稱(chēng)位置建筑類(lèi)型占地面積（畝）建筑面積（萬(wàn)平）主力戶(hù)型（M2）開(kāi)發(fā)周期（年）在售期數(shù)首期推出時(shí)間總體銷(xiāo)售率現(xiàn)在均價(jià)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)中央公園禹王大道轉(zhuǎn)盤(pán)西南610戶(hù)5棟高層17F/26F601190兩房/130-140三房/177四房32期尾盤(pán)商業(yè)10月70%3100建材品質(zhì)好，品牌推廣好，開(kāi)發(fā)商經(jīng)驗(yàn)成熟密度大，無(wú)綠化城上城濱河路前進(jìn)路23棟電梯8F1001598兩房/100-145三房42期儲(chǔ)客一期100%2600市內(nèi)地段，中等價(jià)位，配套成熟周?chē)幼…h(huán)境陳舊帝苑陽(yáng)光國(guó)際商貿(mào)東路政府北200米780戶(hù)7棟電梯9F/18F103.4134三房/151三房（1期戶(hù)型如上。2期未公開(kāi)）1期尾盤(pán)3000元一期98%2期2月儲(chǔ)客交5萬(wàn)排號(hào)新老城區(qū)中心密度大，無(wú)區(qū)內(nèi)環(huán)境及配套中央豪庭鈞州大街濱河大道700戶(hù)8棟電梯9F/18F68.68.8135三房/150四房7月17期儲(chǔ)客已120號(hào)一期98%3900市政府原址，高端小區(qū)，繁榮氣氛密度大，無(wú)綠化玫瑰園西商貿(mào)對(duì)面1000戶(hù)18棟電梯8F/18F/22F60畝13120-130-140三房4月2期儲(chǔ)客已500戶(hù)5月8號(hào)一期100%西區(qū)高層引領(lǐng)違規(guī)操作無(wú)綠化無(wú)配套樓盤(pán)名稱(chēng)位置建筑類(lèi)型占地面積（畝）建筑面積（萬(wàn)平）主力戶(hù)型（M2）開(kāi)發(fā)周期（年）在售期數(shù)首期推出時(shí)間總體銷(xiāo)售率現(xiàn)在均價(jià)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)金桂花苑遠(yuǎn)航路西段1期6棟電梯8F，2期未規(guī)劃304135三房1期尾盤(pán)5月一期95%1650板式電梯房，平價(jià)城中村改造，周期長(zhǎng)，環(huán)境差秀水灣潁河橋段1期50棟別墅，2期電梯洋房14棟三期4棟電梯100畝300戶(hù)2.5110兩房/150三房63期3期30%2600式電梯房，低密度小區(qū)，路段改造帶來(lái)新契機(jī)。物業(yè)水準(zhǔn)低禹王宮市政府對(duì)面城市綜合體220畝41全業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)5月開(kāi)工一期招商7月04500-9000地段無(wú)可比擬，填補(bǔ)東區(qū)商業(yè)空白體積龐大，人氣氣氛有待加強(qiáng)◆禹州市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析從調(diào)研情況及各樓盤(pán)銷(xiāo)售情況分析，我方認(rèn)為禹州市房地產(chǎn)在未來(lái)幾年將展現(xiàn)以下幾方面特征：

區(qū)域發(fā)展方面將以城東新區(qū)及潁北新區(qū)為主，現(xiàn)在城東新區(qū)發(fā)展很好，各項(xiàng)配套設(shè)施逐步完善。若政府規(guī)劃方向不變，潁北新區(qū)將成為下個(gè)重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域。

價(jià)格方面將以穩(wěn)中求升為主，成交量仍不會(huì)降低，國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策對(duì)此層級(jí)城市影響有限。從現(xiàn)在禹州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，依舊處于房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)渡階段，主要以自主需求為主，所以房貸對(duì)于禹州市場(chǎng)造成影響較小，居住需求依舊成為未來(lái)2－3年禹州房地產(chǎn)市場(chǎng)主要需求。

產(chǎn)品規(guī)劃方面將主要以小高層、高層建筑為主，首先土地稀缺性促使土地資源高利用率，同時(shí)開(kāi)發(fā)商成本加大必定要求開(kāi)發(fā)利潤(rùn)增加