2022-2023年度房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理綜合練習考試卷B卷附答案

2022-2023年度房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理綜合練習考試卷B卷附答案

單選題（共54題）1、某承租人的基礎租金為5萬元/月，營業(yè)額的10%作為百分比租金，如果其在一個月內(nèi)的營業(yè)額為150萬元，則其應支付的租金為()萬元。A.20B.15C.35D.50【答案】B2、對于相同的兩個房地產(chǎn)投資方案，其動態(tài)投資回收期（Pb）與靜態(tài)投資回收期（Pb＇）之間的關系是（）。A.Pb＜Pb＇B.Pb≤Pb＇C.Pb=Pb＇D.Pb＞Pb＇【答案】D3、某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，計息周期為一年，實際利率是（）。A.106.12%B.6.17%C.50.21%D.6.00%【答案】B4、某市2013年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（）。A.1年B.2年C.1個月D.2個月【答案】B5、對房地產(chǎn)投資項目進行風險分析時，主要是針對可判斷其()的風險因素。A.變動可能性B.影響重要性C.發(fā)生經(jīng)常性D.類型歸屬性【答案】A6、若商業(yè)性住房抵押貸款、住房公積金貸款的年利率分別為8.7%、5%，均按月計息，銀行的年存款利率為3.5%，則商業(yè)性住房抵押貸款與住房公積金貸款二者的實際年利率差是（）。A.1.5%B.3.57%C.3.70%D.3.94%【答案】D7、下列房地產(chǎn)投資風險中，屬于系統(tǒng)風險的是()。A.變現(xiàn)風險B.比較風險C.資本價值風險D.時間風險【答案】A8、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為20005元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年第6個月的還款額為()元。A.2277.4B.2281.9C.2728.8D.2741.95【答案】A9、銀行對個人發(fā)放住房抵押貸款時，如果對借款人資質(zhì)審查不嚴或放松貸款條件，則會給銀行帶來（）。A.操作風險B.法律風險C.信用風險D.管理風險【答案】D10、在（）授權開發(fā)企業(yè)負責實施土地開發(fā)時，由開發(fā)商負責籌措資金，辦理規(guī)劃、項目核準、土地征收等手續(xù)并組織實施。A.銀行B.經(jīng)銷商C.業(yè)主D.政府【答案】D11、在進行市場調(diào)查時，第一個原則是要采用（）的方法，首先要仔細觀察、形成假設、預測并進行檢驗。A.科學B.客觀C.準確D.全面【答案】A12、房地產(chǎn)的租金水平是由（）決定的。A.房地產(chǎn)資產(chǎn)市場的供求關系B.房地產(chǎn)資產(chǎn)價格C.房地產(chǎn)空間市場的供求關系D.家庭收入水平【答案】C13、某承租人的基礎租金為5萬元/月，如果營業(yè)額的10%作為百分比租金，當其月營業(yè)額超過()萬元時，才對超過部分的營業(yè)額收取百分比租金。A.50B.60C.70D.80【答案】A14、磚砌墻體是由砌墻磚與砂漿砌合而成，分為普通磚和空心磚兩大類?？招拇u是指孔洞率不小于（）的磚。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】D15、（）是反映房地產(chǎn)開發(fā)商對未來市場預期的指標。根據(jù)開發(fā)商對當前銷售、未來6個月內(nèi)銷售量的預期以及開發(fā)商對潛在購買者數(shù)量的調(diào)查結果構造。A.住房價格合理性指數(shù)B.量價彈性C.住房市場指數(shù)D.消費者信心指數(shù)【答案】C16、關于資金時間價值的說法，錯誤的是（）。A.現(xiàn)在的100萬元與5年后的100萬元的價值相同B.現(xiàn)在的100萬元可能與5年后的148萬元價值相同C.現(xiàn)在的100萬元可能與2年前的121萬元價值相同D.由于存在資金時間價值，不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量無法直接比較【答案】A17、目前我國采用的復式記賬法是（）。A.收付記賬法B.借貸記賬法C.支出記賬法D.收入記賬法【答案】B18、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中，經(jīng)營利潤與營業(yè)外收支凈額之和為（）。A.利潤總額B.投資利潤C.稅后利潤D.可分配利潤【答案】A19、在經(jīng)歷了2009～2010年中國城市住房價格普遍大幅度上漲、價格向下調(diào)整壓力日增的情況下，調(diào)查有意向在2011年購買商品住宅的家庭數(shù)量，該項調(diào)查屬于（）。A.科學性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.試探性調(diào)查D.因果性調(diào)查【答案】C20、某市去年住宅的實際銷售量為600萬平方米，預測銷售量為500萬平方米，平滑指數(shù)為0.8，則利用指數(shù)平滑法預測的今年的住宅銷售量是（）萬平方米。A.450B.475C.520D.580【答案】D21、下列有關房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資機會研究及相關知識的表述，不正確的是()。A.在投資機會研究階段，投資估算的精確度為±20%，研究費用一般占總投資的0.5%～0.9%B.投資機會研究階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預測為基礎，尋找最有利的投資機會C.特定項目的投資機會研究是要選擇確定項目的投資機遇，將項目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策D.投資機會研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等【答案】A22、對于開發(fā)－持有出租－出售模式和購買－持有出租－出售模式來說，兩者的共同點是（）。A.現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉售收入B.現(xiàn)金流入都包括銷售收入和銷售稅費C.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費和裝修費用D.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費、裝修費用和運營成本【答案】A23、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）。A.區(qū)位選擇異常重要B.投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風險C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉移【答案】D24、不屬于開發(fā)商對房地產(chǎn)租售定價方法的是（）。A.成本導向定價B.銷售導向定價C.購買者導向定價D.競爭導向定價【答案】B25、方案經(jīng)濟比選中決策準則包括三個原則，不應包括的原則是（）。A.最低可接受收益率原則B.不行動原則C.備選方案差異原則D.最高可接受收益率原則【答案】D26、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認為購買銷售玩具的店鋪比購買生產(chǎn)玩具的廠房的投資風險小，這是因為前者比后者（）。A.更適于進行長期投資B.變現(xiàn)性差C.具有更強的適應性D.具有更專業(yè)的物業(yè)管理【答案】C27、房地產(chǎn)投資之弊不包括()A.流動性差B.投資數(shù)額巨大C.提高投資者的資信等級D.投資回收期較長【答案】C28、小型購物商場一般并不依賴于吸引距離較遠的消費者，也就是說()對小型商場并不很重要。A.停車B.位置C.特色D.距離【答案】C29、下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（）A.在建工程B.車站C.購物中心D.科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)【答案】B30、從某房地產(chǎn)投資項目的資產(chǎn)負債表上，我們可以得到如下項目信息：負債合計為3000萬元，資產(chǎn)合計為5000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為2500萬元和1250萬元，存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資項目的速動比率為()。A.167%B.80%C.200%D.60%【答案】B31、某投資者以8000萬元購買一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，其中的40%為銀行提供的抵押貸款，其余為自有資金，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為1000萬元，所得稅率為25%，則該項投資的資本金凈利潤率為（）。A.9.38%B.12.50%C.15.63%D.20.83%【答案】C32、在住房市場中，存量住房市場的市場結構特征是（）。A.競爭多于壟斷B.壟斷多于競爭C.競爭與壟斷持平D.不存在競爭和壟斷【答案】A33、小兒蟲積，腹痛時作，面黃體瘦，肚腹脹滿，發(fā)熱口臭，大便失常者，治療宜用A.健脾丸B.桃核承氣湯C.肥兒丸D.補中益氣湯E.黃土湯【答案】A34、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的方法，屬于()。A.成本導向定價法B.購買者導向定價法C.競爭導向定價法D.市場導向定價法【答案】A35、房地產(chǎn)市場需求指標不包括（）。A.國內(nèi)生產(chǎn)總值B.空置率C.人口數(shù)量D.房屋空間使用數(shù)量【答案】B36、產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的基礎是（）。A.土地稀缺B.城市化進程快C.投機需求膨脹D.金融機構過度放貸【答案】A37、在房地產(chǎn)投資的“購買-持有出租-出售”模式中，現(xiàn)金流出不包括（）。A.購買成本B.土地取得費用C.裝修費用D.運營成本【答案】B38、按房地產(chǎn)用途對房地產(chǎn)市場進行細分時，倉儲用房市場屬于（）。A.居住物業(yè)市場B.商業(yè)物業(yè)市場C.工業(yè)物業(yè)市場D.特殊物業(yè)市場【答案】C39、確定用于敏感性分析的財務評價指標，通常采用的指標為（）。A.投資回收期B.內(nèi)部收益率C.財務凈現(xiàn)值D.開發(fā)商利潤【答案】B40、物業(yè)管理的核心工作是（）。A.根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn)，管理并評估物業(yè)服務公司的工作B.對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行日常的維護與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務，以保障其始終處在正常的運行狀態(tài)C.執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足房地產(chǎn)組合投資管理的目標D.擁有一個管理有序、高效率的辦公環(huán)境【答案】B41、某投資者購買一間商鋪用于出租經(jīng)營，名義收益率為12.0％，如果通貨膨脹率為5.5％，銀行貸款年利率為6.5％，存款年利率為3.0％，則該項目投資的實際收益率是（）。A.5.16％B.6.16％C.6.5％D.8.74％【答案】B42、潛在購買者一般具有三個特點：興趣、收入與（）。A.意愿B.途徑C.能力D.動機【答案】B43、某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場領導者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價比市場領導者的定價低，則其采用的是（）。A.領導定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.價值定價法D.隨行就市定價法【答案】B44、在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標×建筑面積，屬于（）。A.單元估算法B.概算指標法C.單位指標估算法D.工程量近似匡算法【答案】B45、編制房地產(chǎn)投資計劃與資金籌措表之前，應先編制（）。A.現(xiàn)金流量表B.利潤表C.項目總投資估算表D.資產(chǎn)負債表【答案】C46、當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難了解購買者和競爭者對企業(yè)產(chǎn)品價格變化的反應時，往往采用（）。A.挑戰(zhàn)定價法B.領導定價法C.目標定價法D.隨行就市定價法【答案】D47、（）是反映房地產(chǎn)開發(fā)商對未來市場預期的指標。根據(jù)開發(fā)商對當前銷售、未來6個月內(nèi)銷售量的預期以及開發(fā)商對潛在購買者數(shù)量的調(diào)查結果構造。A.住房價格合理性指數(shù)B.量價彈性C.住房市場指數(shù)D.消費者信心指數(shù)【答案】C48、以下不是房地產(chǎn)市場發(fā)生周期性波動的原因的是()。A.非理性預期B.價格機制C.容積率控制D.生產(chǎn)的時間落差【答案】B49、投資決策分析主要包括市場分析、（）和投資決策三部分工作。A.風險控制B.項目調(diào)研C.項目財務評價D.資金管理【答案】C50、某商品住宅項目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據(jù)，這種定價方法是（）。A.目標定價法B.領導定價法C.隨行就市定價法D.認知價值定價法【答案】D51、動態(tài)投資回收期是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以（）所需的時間。A.經(jīng)營收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出D.凈收益現(xiàn)值抵償全部投資【答案】B52、物業(yè)公司在選擇零信商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是()。A.零售商的財務能力B.零售商的聲譽C.零售商的組合與位置分配D.零售商的經(jīng)營內(nèi)容【答案】B53、竣工驗收時，（）負責組織有關單位進行驗收，并在驗收后給予認可或提出修改意見。A.開發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理機構D.建設主管部門【答案】A54、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供未婚青年居住的“博客公社”。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是()模式。A.選擇專業(yè)化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.大量定制D.市場集中化【答案】D多選題（共14題）1、房地產(chǎn)開發(fā)投資的清償能力指標一般有()。A.借款償還期B.利息備付率C.償債備付率D.資產(chǎn)負債率E速動比率【答案】ABCD2、收益性物業(yè)的經(jīng)營費用包括()。A.人工費B.公共設施設備日常運行、維修及保養(yǎng)費C.綠地管理費D.抵押貸款還本付息額E清潔衛(wèi)生費【答案】ABC3、政府在房地產(chǎn)市場中的主要職能有（）。A.制定市場規(guī)則B.進行市場監(jiān)管C.確定土地利用條件D.制定商品房價格E.提供商業(yè)貸款【答案】AB4、房地產(chǎn)技術發(fā)展環(huán)境調(diào)查包括（）等。A.社會擁有量B.新產(chǎn)品的國內(nèi)外先進水平C.新產(chǎn)品的技術現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢D.通訊及交通運輸E.能源與資源供應【答案】BC5、下列經(jīng)濟效果評價指標中，屬于衡量房地產(chǎn)開發(fā)項目“開發(fā)—銷售”經(jīng)營模式的指標有（）。A.投資收益率B.物業(yè)增值率C.開發(fā)利潤D.成本利潤率E.股權增加率【答案】ACD6、房地產(chǎn)開發(fā)投資的清償能力指標一般有（）。A.借款償還期B.償債備付率C.投資利潤率D.資產(chǎn)負債率E.利息備付率【答案】AD7、下列房地產(chǎn)市場價格指標中，屬于市場交易指標的有（）。A.吸納量B.新竣工量C.預售面積D.可供租售量E.房地產(chǎn)價格【答案】AC8、房地產(chǎn)投資之利包括()。A.較高的收益水平B.抵消通貨膨脹影響C.較少的投資D.可獲金融機構支持E能夠得到稅收方面的好處【答案】ABD9、下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的有（）。A.進行項目的財務評價B.獲取項目所需土地C.確定規(guī)劃設計方案并獲得批準D.對項目的建設工程進行招標E.提交項目開工申請并獲得批準【答案】BCD10、在房地產(chǎn)市場自然周期進入第四階段時，下列關于需求、供給和租金的變化水平描述正確的有（）。A.供給高增長B.需求高增長C.租金增長率開始下滑D.租金增長率開始上漲E.需求低增長或負增長【答案】AC11、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，投資機會研究的主要內(nèi)容有（）。A.地理環(huán)境B.經(jīng)濟政策C.項目投資估算D.市場情況E.市場需求與供給情況【答案】ABD12、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案時，與項目收益相關的基礎參數(shù)，通常有（）。A.基準收益率B.目標收益率C.出租率D.空置率E.運營費用占毛收入比率【答案】CD13、在履行合同中發(fā)生以下（）情形之一的，經(jīng)發(fā)包人同意，監(jiān)理人可按合同約定的變更程序向承包人發(fā)出變更指示。A.取消合同中任何一項工作，但被取消的工作可以轉由發(fā)包人或其他人實施B.改變合同中任何一項工作的質(zhì)量或其他特性C.改變合同工程的基線、標高、位置或尺寸D.改變合同中任何一項工作的施工時間或改變已批準的施工工藝或順序E.為完成工作需要施加的額外工作【答案】BCD14、關于商業(yè)物業(yè)投資的說法，正確的有（）。A.商業(yè)物業(yè)分割產(chǎn)權銷售越來越成為一種趨勢B.商業(yè)物業(yè)交易常在機構投資者之間進行C.區(qū)位選擇對商業(yè)物業(yè)投資有著特殊的重要性D.商業(yè)物業(yè)不適合長期投資E.商業(yè)物業(yè)投資收益全部來自出租收益【答案】BC大題（共2題）一、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關資料，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬