當(dāng)代置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告

當(dāng)代置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營

產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告二OO四年十二月目錄一、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)行業(yè)分析二、國外領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)三、國內(nèi)七家潛在合作伙伴的比較研究四、當(dāng)代置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略五、當(dāng)代置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略六、當(dāng)代置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)發(fā)展攻略一、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)行業(yè)分析（一）商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營簡述（二）商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營行業(yè)分析（三）商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式差異比較（一）商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營簡述商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)行業(yè)分析投資大，周期長商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營內(nèi)容豐富多彩業(yè)態(tài)經(jīng)營方式多種多樣高風(fēng)險，高回報

依賴專業(yè)經(jīng)營管理“持有與運(yùn)營”并重1、商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)具有造血功能包括特色商業(yè)街、體驗(yàn)式購物、SHOPINGMALL等需要工程、招商推廣、運(yùn)營管理的高級人才開發(fā)經(jīng)營模式不同于住宅；回收期長，面臨多種風(fēng)險，但同時售價高于住宅可以出租或出售，或者租售并存持有物業(yè)回報周期長，要求雄厚的資金實(shí)力2、影響商業(yè)地產(chǎn)價值的主要因素商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)行業(yè)分析運(yùn)營模式業(yè)態(tài)規(guī)劃養(yǎng)鋪旺鋪招商推廣物業(yè)管理品牌價值商業(yè)地產(chǎn)價值商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)行業(yè)分析提供商品發(fā)展商投資投資機(jī)構(gòu)開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理公司運(yùn)營管理商家終端消費(fèi)者招商推廣消費(fèi)3、“五位一體”商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營流程圖五方共同參與，結(jié)為一體，實(shí)現(xiàn)各方利益平衡，達(dá)到共贏目標(biāo)。入駐市場調(diào)查策劃定位業(yè)態(tài)規(guī)劃招商推廣運(yùn)營管理實(shí)現(xiàn)短期利益和長期利益的平衡；實(shí)現(xiàn)自身利益和社會效益的協(xié)調(diào)；實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營各參與主體的共贏；成功的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營是一部“造血機(jī)器”。李嘉誠先生的梅龍鎮(zhèn)廣場，1997年開業(yè)，通過8年的運(yùn)營，價值由6億增長為69個億。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)行業(yè)分析4、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的財富效應(yīng)（二）商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營行業(yè)分析1、商業(yè)地產(chǎn)供給增長迅速2003年全國商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，全年完成商業(yè)用房開發(fā)投資額1277.48億元，商業(yè)用房竣工面積達(dá)4540.83萬平方米，同比增長40.90%；2003年北京完成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額61.35億元，同比增長6.49%；新開工面積226萬平方米，同比增長78.62%；竣工面積117.5萬平方米，同比增長41.70%；2003年上海完成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額67.82億元，同比增長19.32%，新開工面積248.4萬平方米，同比增長81.68%?？⒐っ娣e163.0萬平方米，同比增長27.99%。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)行業(yè)分析指標(biāo)開發(fā)投資額新開工面積銷售面積銷售額銷售價格

數(shù)額61.35億元226萬平方米50.8萬平方米51.78億元10189元/平方米同比增長6.49%78.62%54.56%99.54%29.09%2003年北京商業(yè)用房統(tǒng)計指標(biāo)一覽表億元商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)行業(yè)分析商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)行業(yè)分析上海市歷年商服用房市場供應(yīng)情況年份投資額（億元）同比增長施工面積（萬平方米）同比增長新開工面積（萬平方米）同比增長竣工面積（萬平方米）同比增長199851.3374.65

75.6117.5199941.51-19.08%412.7310.16%64.21-15.07%114.03-2.95%200038.3-7.73%396.2-4.01%92.343.75%82.6-27.56%200158.5552.87%408.23.03%94.52.33%104.526.54%200256.84-2.92%432.96.05%136.744.74%127.421.85%200367.8219.32%564.030.29%248.481.68%163.027.99%商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)行業(yè)分析2、商業(yè)地產(chǎn)需求旺盛目前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)形成了三大需求群體：跨國零售企業(yè)：2004年底中國的零售業(yè)將全面對外開放，早已經(jīng)瞄準(zhǔn)中國零售市場的各國零售業(yè)巨頭紛紛搶占中國零售業(yè)市場，對商業(yè)地產(chǎn)形成巨大需求。北京市已獲批準(zhǔn)外商投資商業(yè)零售企業(yè)25家，已投入運(yùn)營21家，已開店鋪50家；國內(nèi)大型零售企業(yè)：截止2003年年底，北京市共有營業(yè)面積1萬平方米以上的各類大型零售商業(yè)店鋪100家，總營業(yè)面積約214萬平方米，其中大型百貨店63家，大型綜合超市26家，大型專業(yè)超市9家，倉儲式商場2家；中小投資者：“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)投資理念極大地促進(jìn)了中小投資者對于商業(yè)地產(chǎn)的投資需求。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)行業(yè)分析從以上兩圖可以明顯的看到北京商業(yè)用房的需求情況：2000年以前，商業(yè)用房需求不足，市場認(rèn)可度很低，每年的成交量都在10萬平方米以下，2000年以后，北京商服用房需求開始迅速上漲，2003年銷售額超過了50億元，銷售面積也超過50萬平方米，需求旺盛。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)行業(yè)分析年份銷售面積（萬平方米）同比增長率銷售額（億元）同比增長率199816.29.3199968.81324.75%13.9149.57%200032.8-52.39%17.727.25%200156.171.09%30.0369.66%200271.327.14%36.6922.18%200378.19.53%50.4337.45%上海市近年商服用房市場需求情況商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)行業(yè)分析3、商鋪?zhàn)饨鸨３殖掷m(xù)上漲態(tài)勢我們重點(diǎn)研究了北京市王府井、西單、建外三大成熟商圈，對1996年至2003年的商鋪價格走勢進(jìn)行了時間序列分析，同時對租金的價格差異進(jìn)行了比較分析。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)行業(yè)分析單位：元/平方米/天（使用面積）資料來源：北京商業(yè)物業(yè)網(wǎng)1996-2003年王府井商鋪?zhàn)赓U價格水平表年份19961997199819992000200120022003價格20-3020-4025-4525-5025-5025-6025-6035-70商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)行業(yè)分析由表可以看出，自1996年王府井進(jìn)行整體改造以來，商鋪?zhàn)赓U價格持續(xù)上漲。最低價格增長較為平穩(wěn)，而該區(qū)最高租賃價格則持續(xù)上揚(yáng)，1996年該區(qū)最高租賃價格只有30，而到2003年已經(jīng)達(dá)到70，增長幅度達(dá)到1倍有余。從價格差異來看，從1996年開始，價格差異呈不斷上升之勢。2001年此后，商鋪價差基本維持在此水平。（1）王府井商鋪?zhàn)赓U價格分析

1996-2003年西單商鋪?zhàn)赓U價格表年份19961997199819992000200120022003價格10-4010-4515-5020-7020-7020-7020-7015-80（2）西單商鋪?zhàn)赓U價格分析單位：元/平方米/天（使用面積）資料來源：北京商業(yè)物業(yè)網(wǎng)1996-2003年，西單商鋪價格總體上保持了上升勢頭。最低價格在1998年、1999年保持了持續(xù)增長，此后的幾年均維持在20的水平，到2003年下降到15。最高價格則保持了持續(xù)的增長，由1996年的40增長到2003年的80。從商鋪間的價格差異來看，從1996年開始，商鋪之間的價格差異呈不斷上升之勢。1996年，商圈內(nèi)價格差異為30，1999年價格差異繼續(xù)拉大，達(dá)到50，2003年更是達(dá)到55。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)行業(yè)分析1996-2003年建外商鋪?zhàn)赓U價格表年份19961997199819992000200120022003價格10-4010-4012-5020-4020-4025-4025-4030-50（3）建外商鋪?zhàn)赓U價格分析單位：元/平方米/天（使用面積）資料來源：北京商業(yè)物業(yè)網(wǎng)1996-2003年建外商鋪?zhàn)赓U價格來看總體上保持了上升勢頭，最高價格在2003年以前都維持在40的水平，在2003年則達(dá)到50。從價格差異來看，從1996年開始，價格差異總體呈下降之勢。1996年價格差異為30，1997年降到28，1999年縮小達(dá)到20，2001年更是達(dá)到15。盡管在2003年價格差異進(jìn)一步拉大，但價差較小在建外商圈商鋪之間表現(xiàn)得比較明顯。原因，在于商鋪?zhàn)畹妥赓U價格不斷提高，而最高價格沒有明顯增長。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)行業(yè)分析4、商鋪銷售價格快速增長2003年，北京市商鋪銷售均價由2002年的7893元/平方米漲至2003年的10189元/平方米，上漲了29.09%；最高銷售價格由2002年的3.5-4萬元/平方米上漲至6萬元/平方米以上，增幅達(dá)71.43%；上海市2000~2003年的平均銷售價格分別為5417元/平方米，5359元/平方米、5149元/平方米和6462元/平方米；03年以前價格連續(xù)兩年降低，但2003年價格迅速上漲，增幅為26%，市場處于高速度增長的態(tài)勢。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)行業(yè)分析商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)行業(yè)分析5、商業(yè)地產(chǎn)市場增長空間巨大國外發(fā)達(dá)國家的人均商業(yè)面積已經(jīng)達(dá)到1.5－1.8平方米；北京市統(tǒng)計局資料顯示，目前北京市人均商業(yè)面積僅為0.78平方米；根據(jù)商務(wù)部對北京商業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，到2010年人均商業(yè)面積達(dá)到1.0平方米；這就意味今后幾年，北京市商業(yè)面積將以每年平均新增50萬平方米的速度增長。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)行業(yè)分析總?cè)丝冢╩illion)土地面積(km2)零售商業(yè)房產(chǎn)面積(sqm)歐洲75823million67million美國2939.63million654million中國13009.6million18million面積：中國總土地面積≈美國總土地面積中國的總零售商業(yè)面積=美國的2.7%；人口：美國人均商業(yè)面積—2.2平米/人；中國人均商業(yè)面積—<0.02平米/人（二）國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式差異比較

1、不同稅收制度造成的運(yùn)營模式差異國外以租為主：美國稅收制度規(guī)定，地產(chǎn)商出售物業(yè)要交納高昂的稅金，出租物業(yè)交納的稅金則非常優(yōu)惠。因此在國外商業(yè)地產(chǎn)升值空間大，除非有強(qiáng)制性規(guī)定，地產(chǎn)商是不會出售物業(yè)的，而一般交由專業(yè)的運(yùn)營商去開發(fā)。因此運(yùn)營商的目的就是使商業(yè)地產(chǎn)的店面出租所收獲的租金最高，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。我國以售為主：我國目前大部分的開發(fā)商用住宅開發(fā)的思路開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，以住宅開發(fā)一次性收益代替商業(yè)地產(chǎn)靠物業(yè)升值贏得長期投資回報和現(xiàn)金流的獲益方式，只顧短期利益，急于收回投資，因此絕大多數(shù)以出售為主，產(chǎn)權(quán)式商鋪問題凸現(xiàn)，即“賣得越快，死的越快”。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)行業(yè)分析2、不同金融體系造成的融資模式差異

發(fā)達(dá)國家通常都有著完善的法律制度和信用體系，金融衍生產(chǎn)品眾多，金融系統(tǒng)也比較完善，這些因素的存在都使得利用金融平臺為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)成為可能。信托基金是購物中心的主要投資來源之一，銀行借貸則是很小一部分。例如：加拿大全國有3大購物中心運(yùn)營企業(yè)，背后支撐資金絕大多數(shù)是養(yǎng)老基金。另外，國外的商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目因功能不同區(qū)分為不同的投資主體，市中心區(qū)的項(xiàng)目因?yàn)榧缲?fù)著城市地標(biāo)性的形象功能，一般是由政府進(jìn)行投資的；郊區(qū)項(xiàng)目以營利為目的，一般由養(yǎng)老基金等資金實(shí)力雄厚的財團(tuán)進(jìn)行投資。

我國房地產(chǎn)資金供給目前局限于銀行及少部分信托金融機(jī)構(gòu)，信托產(chǎn)品以固定收益類產(chǎn)品為主，設(shè)定期限及預(yù)期收益率，在這種融資模式中資金的風(fēng)險管理和運(yùn)營特點(diǎn)還無法滿足商業(yè)房地產(chǎn)對長期不同角度的資金需求。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)行業(yè)分析發(fā)達(dá)國家商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)簡介投資機(jī)構(gòu)名稱公

司

類

型競

爭

優(yōu)

勢UDR信托房地產(chǎn)投資信托成為美國中級市場公寓的最優(yōu)秀的經(jīng)營者，給公司的股東帶來穩(wěn)定的、良好的回報PrimeRetailInc房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金公司從1988年以來，一直是世界上“工廠直銷購物中心”的最大的所有者和管理者Parkway房地產(chǎn)投資信托公司在操作、兼并、所有權(quán)、管理和租賃等方面有很高的專業(yè)水平TheMacerichCompany房地產(chǎn)投資信托公司是美國郊區(qū)購物中心最大的所有者和經(jīng)營者之一AMLI住宅房地產(chǎn)基金發(fā)展、收購和管理美國東南、西南、中西部和山區(qū)的AMLI名下廣闊的公寓社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)行業(yè)分析3、消費(fèi)者需求不同造成的商業(yè)形態(tài)的差異國外消費(fèi)者由于購物時花在路途上的時間較長，所以更喜歡一站式購物，而且不再把到商店購物看成是購物活動的核心部分，更多是希望享受體驗(yàn)式購物，并在購物中得到家庭式的休閑娛樂，所以購物中心、綜合性娛樂商業(yè)是主要形態(tài)。中國消費(fèi)者習(xí)慣頻繁購物、小規(guī)模購物，便利、離家近和物有所值仍是購物者購物的主導(dǎo)因素。我國的商業(yè)形態(tài)現(xiàn)在大多還是以百貨商場、超市及小店鋪為主。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)行業(yè)分析4、政府在商業(yè)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)中參與程度不同美國是實(shí)行分權(quán)制國家。聯(lián)邦政府對商業(yè)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)沒有專門的法律規(guī)定，聯(lián)邦商務(wù)部也不負(fù)責(zé)這方面的事情，他們的主要職責(zé)是提供信息服務(wù)。各州、縣(郡)、市政府對土地的合理開發(fā)利用（包括商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)）則有較嚴(yán)格的管理規(guī)定和審批程序，這項(xiàng)工作一般由城市規(guī)劃部門負(fù)責(zé)。此外，政府還通過召開公聽會的形式，廣泛征求市民意見。在我國商業(yè)地產(chǎn)一直是計劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，受到限制較多。一是政府對于商業(yè)用地的開發(fā)有嚴(yán)格限制，二是商業(yè)設(shè)施的管理歸屬比較復(fù)雜，無形中給開發(fā)商的管理帶來困難。隨著奧運(yùn)會的臨近，政府開始意識到開發(fā)商業(yè)設(shè)施的重要性和緊迫性。2005年初，我國將頒布《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃管理?xiàng)l例》，這一法律要求將對大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置實(shí)行聽證和預(yù)審，這將對今后商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)行業(yè)分析二、國外領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)1、GeneralGrowthProperties,Inc

概況國外領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)

概況名稱公司類型公司規(guī)模運(yùn)營時間區(qū)域位置控股股東服務(wù)內(nèi)容GeneralGrowthProperties,Inc房地產(chǎn)投資信托公司(REIT)，紐約證券交易所上市企業(yè)，股票代碼:GPP市值166億美元；員工總數(shù)3850人；年收入12.7億美元。1954年成立，已有50年的經(jīng)營歷史。總部設(shè)在伊利諾伊州芝加哥，覆蓋美國44個州

MorganStanleyREITIndex,S&P500,1、房地產(chǎn)信托投資2、運(yùn)營管理SHOPPINGMALL3、零售業(yè)主第三方管理項(xiàng)目分布在美國經(jīng)營管理的MALL超過300個，總面積2億平方英尺黑色代表GPP自主開發(fā)的項(xiàng)目；藍(lán)色代表GPP管理經(jīng)營的項(xiàng)目；

棕色代表GPP的辦公地點(diǎn)。GGP經(jīng)典項(xiàng)目展示StratfordSquareMall（Chicago，Illinois）130萬平方英尺，兩層室內(nèi)購物中心NorthridgeFashionCenter（LosAngles,California）20萬平方英尺，時尚品牌在美國自持有并經(jīng)營管理的MALL國外領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)項(xiàng)目分布

Simon在美國39個州以及加拿大和波多黎各擁有299座、總面積達(dá)2000萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)，同時在歐洲和日本擁有49個購物中心。

Shoppingmall：Standfordshoppingmall、TheCourtandPlazaatKingofPrussia（美國第二大ShoppingMall）、RooseveltField(美國第七大ShoppingMall）

社區(qū)百貨店:VillageParkPlaza2、西盟地產(chǎn)集團(tuán)（SimonPropertyGroup）概況名稱公司類型公司規(guī)模運(yùn)營時間區(qū)域位置控股股東服務(wù)內(nèi)容SimonPropertyGroupShoppingMall投資機(jī)構(gòu)和發(fā)展商，1993年在紐約證券交易所上市（代碼：SPG），入選標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)目前公司總市值為360億美元；公司員工4020人，2003年公司收入23億。1960年成立，已有40年的經(jīng)營歷史?？偛课挥谟〉诎布{州，印第安納波利斯，業(yè)務(wù)遍及全球，包括美國39個州、加拿大、波多黎各、歐洲和日本。Simon家族擁有公司大約25%的股份。1、房地產(chǎn)信托投資；2、運(yùn)營管理SHOPPINGMALL；3、零售業(yè)主第三方管理。概況國外領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)Standfordshoppingcentermall項(xiàng)目位置：美國加州斯坦福項(xiàng)目簡介：購物中心在2003開業(yè)，總建筑面積12萬㎡，主力店主要由NeimanMarcus,Nordstrom,Macy’s，Bloomingdale’s,Macy’sMen’sStore等國際著名品牌。項(xiàng)目位置：芝加哥附近建筑面積：5萬㎡項(xiàng)目簡介：該購物中心1990年開業(yè)，主力店包括Wal-Mart,Galyan’s,Frank’sNursery,Kohl’s,Marsh,Bed,Bath&Beyond,RegalCinema等國際知名品牌。VillageParkPlazaSimon經(jīng)典項(xiàng)目展示TheCourtandPlazaatKingofPrussia項(xiàng)目位置：賓夕法尼亞州KingofPrussia項(xiàng)目簡介：購物中心在2003年開業(yè)，建筑面積28萬㎡,主力店主要由NeimanMarcus,Nordstrom,Lord&Taylor,Sears,Macy‘s,JCPenney,Bloomingdale’s,Strawbridge‘s組成國外領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)

3、加拿大555（TRIPLEFIVEGROUP

）概況名稱公司類型公司規(guī)模運(yùn)營時間區(qū)域位置服務(wù)內(nèi)容TRIPLEFIVEGROUP全世界最大的MALL開發(fā)集團(tuán)，是一家未上市的家族企業(yè)員工超過2,000人，1895年成立公司總部設(shè)在加拿大，業(yè)務(wù)范圍遍及美國和加拿大

1、商業(yè)地產(chǎn)，特別是shopingmall開發(fā)；2、市政配套建設(shè)；3、旅游業(yè)；4、住宅開發(fā)；5、制造業(yè)6、風(fēng)險投資7、金融業(yè)項(xiàng)目分布擁有全世界最大的WestEdmontonMall和第二大的MallofAmerica，每年吸引的游客達(dá)6000萬人；同時開發(fā)五星級賓館，并引入“虛幻賓館”概念。概況國外領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)WestEdmontonMallinCanada世界上最大的MALL，創(chuàng)吉尼斯世界紀(jì)錄，員工達(dá)15000人，每年的游客超過數(shù)百萬，每年?duì)I業(yè)額達(dá)28.8億美元。MallofAmericaintheUnitedStates世界上第二大MALL，位于美國布魯明頓市，建筑面積39萬平方米，每年的游客超過了迪斯尼樂園。加拿大555經(jīng)典項(xiàng)目展示國外領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)三、國內(nèi)七家潛在合作伙伴的比較研究國內(nèi)七家潛在合作伙伴的比較研究

（一）SPACE控股集團(tuán)1、概況2、主要項(xiàng)目

北京建外SOHO、杭州西湖南山路、北京昌平沙河高教園區(qū)、上海大唐同人街、浙江臺州君悅時尚廣場概況名稱公司類型公司規(guī)模運(yùn)營時間區(qū)域位置核心團(tuán)隊(duì)服務(wù)內(nèi)容SPACE控股集團(tuán)外商投資企業(yè)約60名員工成立于2003年3月公司總部位于上海業(yè)務(wù)涉及北京、西安、杭州等地SCH控股集團(tuán)創(chuàng)辦人、集團(tuán)主席司徒文聰；集團(tuán)董事總經(jīng)理鐘耀光先生；商業(yè)代理部總經(jīng)理司徒文杰先生1、商業(yè)項(xiàng)目全程管理2、商業(yè)項(xiàng)目招商與策劃3、商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營與管理4、商業(yè)項(xiàng)目招商及代理5、物業(yè)管理3、SPACE控股集團(tuán)經(jīng)典項(xiàng)目展示項(xiàng)目位置：北京市CBD中心區(qū)是由16條步行小街，300個沿街店鋪組成的綜合商業(yè)。建外SOHO杭州西湖南山路

項(xiàng)目位置：杭州西湖全長1.9公里，環(huán)境容量大，歷史積淀深厚，僅歷史保護(hù)建筑就有十幾棟的特色街。項(xiàng)目位置：浙江臺州建筑面積：100000㎡君悅大廈是一座集商業(yè)、辦公、住宅為一體的商住樓，建成后的君悅時尚廣場將成為以現(xiàn)代生活時尚為主題的大型商業(yè)廣場。浙江臺州君悅時尚廣場

項(xiàng)目位置：毗鄰松江名勝“方塔公園”再現(xiàn)了大唐盛世的繁榮街市景象，創(chuàng)造了新時代背景下的多元的商業(yè)文化，項(xiàng)目占地3.4萬平方米，建筑面積6.6萬平方米。上海大唐同人街國內(nèi)七家潛在合作伙伴的比較研究經(jīng)營范圍：商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營管理、商業(yè)項(xiàng)目策劃、商業(yè)項(xiàng)目招商、商業(yè)項(xiàng)目代理、商業(yè)項(xiàng)目管理、商業(yè)項(xiàng)目投資管理。資源平臺:SPACE公司從過往的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)及高層領(lǐng)導(dǎo)在市場的地位，建立了相對寬廣的商戶網(wǎng)絡(luò)，與眾多主力店（易初蓮花超市、蓮卡佛、Esprit、I.T.及眾多連鎖餐飲店）有長期緊密的關(guān)系，擁有豐富的招商網(wǎng)絡(luò)資源。核心團(tuán)隊(duì)：SPACE擁有來自于新天地項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)、高級酒店經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)。10月24日~10月28日當(dāng)代勝地對SPACE公司進(jìn)行了現(xiàn)場調(diào)查，并與SPACE公司高層管理人員進(jìn)行接洽。SPACE集團(tuán)創(chuàng)辦人、主席司徒文聰先生曾任瑞安地產(chǎn)常務(wù)副總經(jīng)理，并全程參與了“上海新天地”一期的開發(fā)過程，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的總體招商租賃和經(jīng)營管理。目前公司的核心業(yè)務(wù)收入也主要來自于前期的策劃費(fèi)用。另外，董事總經(jīng)理鐘耀光先生則擁有近二十年的國際酒店經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，曾任新世界酒店國際有限公司業(yè)務(wù)拓展經(jīng)理，是具有豐富酒店經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的高級經(jīng)營管理人才，在酒店經(jīng)營與管理方面SPACE還擁有新世界、萬豪酒店這些客戶資源。運(yùn)營模式：SPACE公司對每個策劃或經(jīng)營管理項(xiàng)目的前期定位及策劃，都與市場需求及項(xiàng)目本身緊密結(jié)合，在吸收國外成功案例的同時，考慮到國內(nèi)消費(fèi)行為及文化差異，策劃及定位方案都具有一定的可行性及獨(dú)創(chuàng)性。為提高企業(yè)運(yùn)營效率，并有效控制成本，公司建立了項(xiàng)目運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)流程。4、競爭優(yōu)勢國內(nèi)七家潛在合作伙伴的比較研究5、服務(wù)理念

SPACE公司的商業(yè)地產(chǎn)策劃是根據(jù)現(xiàn)代商業(yè)規(guī)劃理念，結(jié)合國際化經(jīng)驗(yàn)和本土化特色，根據(jù)具體的建筑特點(diǎn)和風(fēng)格進(jìn)行具體的定位，向投資商或開發(fā)商推薦最優(yōu)化的租戶群體，通過這種策劃賦予項(xiàng)目新的商業(yè)價值。收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)市場調(diào)查與策劃定位（不包括招商）約80萬元開業(yè)后的管理服務(wù)費(fèi)在完成與委托方擬定的保底額時，乙方在商場總收益中提取8%~10%作為服務(wù)費(fèi)用超額提成乙方當(dāng)年經(jīng)營管理所得超出甲方擬定的保底金額，則除上述保底提成外，超出部分扣除甲方稅金后的凈利潤乙方另行提取15%6、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)國內(nèi)七家潛在合作伙伴的比較研究（二）旭輝國際地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)1、概述2、主要項(xiàng)目SHOPPINGMALL：大連城市廣場和佛山東方廣場購物中心類：無錫保利廣場以及杭州太平洋商業(yè)中心商業(yè)街類：無錫“時代新天地”和南寧新朝陽商業(yè)廣場專業(yè)市場類項(xiàng)目：廣州南天國際照明中心、東莞五金機(jī)電交易中心

概況名稱公司類型公司規(guī)模運(yùn)營時間區(qū)域位置核心團(tuán)隊(duì)服務(wù)內(nèi)容旭輝國際地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)民營股份制企業(yè)。超過100位專業(yè)人士。2002年成立，已運(yùn)營兩年時間。香港為依托，廣州為總部?？偛茫厚T輝董事副總：吳云海1、房地產(chǎn)營銷2、商業(yè)經(jīng)營管理3、商業(yè)地產(chǎn)4、建筑設(shè)計顧問5、推廣策劃6、二手物業(yè)7、貿(mào)易經(jīng)營代理國內(nèi)七家潛在合作伙伴的比較研究3、旭輝國際地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)經(jīng)典項(xiàng)目展示大連城市廣場項(xiàng)目位置：大連商業(yè)、商務(wù)及住宅的交匯處占地面積：27900㎡總建筑面積：20萬㎡招商：深圳銅鑼灣百貨、德國凱賓斯基酒店、動感影院等多個知名品牌無錫保利廣場項(xiàng)目位置：無錫市中心精華地段占地面積：50000㎡建筑面積：8萬㎡定位：Shoppingpark，10個主題功能社區(qū)

“時代新天地”項(xiàng)目位置：無錫城中主干道五愛路和建業(yè)路交匯處，毗鄰CBD中心商業(yè)圈。建筑面積：建筑面積16000㎡

定位：為無錫首創(chuàng)“新天地”模式休閑風(fēng)情商業(yè)街。項(xiàng)目位置：佛山與南海交匯處占地面積：25萬㎡總建筑面積：80萬㎡招商：好又多、吉之島、北京新華書店等知名大型連鎖品牌的進(jìn)駐。佛山“時代廣場”國內(nèi)七家潛在合作伙伴的比較研究4、競爭優(yōu)勢經(jīng)營范圍：旭輝國際已香港為依托，廣州為總部并已在大連、無錫、武漢、深圳創(chuàng)建分公司，以“農(nóng)村包圍城市，從小到大”的戰(zhàn)略思路，即先行進(jìn)入商業(yè)環(huán)境基礎(chǔ)較好的中小城市，逐漸向大城市過渡的思路。旭輝國際的足跡遍及20多個國內(nèi)城市，各類項(xiàng)目超過100個。資源平臺：國際背景資源、國內(nèi)關(guān)系資源、運(yùn)營網(wǎng)絡(luò)資源、業(yè)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)資源。核心團(tuán)隊(duì)：團(tuán)隊(duì)的核心成員在房地產(chǎn)、商業(yè)經(jīng)營、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計以及銷售策劃代理等行業(yè)有超過10年的工作經(jīng)歷，可以說是經(jīng)驗(yàn)豐富。2004年11月29日，項(xiàng)目經(jīng)理丁文強(qiáng)帶領(lǐng)旭輝國際總裁馮暉先生參觀了樣板間并詳細(xì)介紹了當(dāng)代集團(tuán)情況，短暫接觸后感覺馮總具有專業(yè)的商業(yè)策劃能力并有多個項(xiàng)目操作的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，他的思想文化理念深刻。運(yùn)營模式：旭輝國際自創(chuàng)“房地產(chǎn)系統(tǒng)運(yùn)營策劃”服務(wù)模式，其核心價值吸收“戰(zhàn)略策劃、戰(zhàn)術(shù)策劃、全程策劃”三者精華，實(shí)現(xiàn)了運(yùn)營策劃、招商統(tǒng)籌、營銷推廣和經(jīng)營管理為一體的運(yùn)營管理模式。5、服務(wù)理念致力成為中國超一流的運(yùn)營策劃與戰(zhàn)略咨詢機(jī)構(gòu)之一。國內(nèi)七家潛在合作伙伴的比較研究7、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)6、策劃方案

針對POPMoma項(xiàng)目中兩萬平米的商業(yè)，旭輝國際初步建議項(xiàng)目的經(jīng)營定位為：

北京首席社區(qū)Mall

項(xiàng)目的功能分布為：負(fù)一層：超市，引進(jìn)一家具有良好品牌的超市進(jìn)駐。首層：社區(qū)配套型商業(yè)，包括中高檔品牌服飾店、藥店、茶葉店、中高檔美容美發(fā)店、、家紡布藝店、洗衣店等；二層：兒童主題商業(yè)，其中約一半的營業(yè)面積引入具有競爭力的兒童娛樂主力商家進(jìn)駐，如新加坡歡笑天地、英國天線寶寶等；另一半的營業(yè)面積經(jīng)營兒童類的商品，如兒童服裝、兒童玩具、兒童用品、兒童教育專門店等。三層：特色餐飲，引入幾家具有經(jīng)營特色的餐飲類商家進(jìn)駐。第一階段市場調(diào)研和第二階段項(xiàng)目市場定位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：45萬元第三階段項(xiàng)目招商的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：完成項(xiàng)目招商面積的1.5月的租金。第四階段經(jīng)營管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：每月收取項(xiàng)目租金總收入的10%作為經(jīng)營管理費(fèi)用。當(dāng)代公寓裙樓項(xiàng)目操作基本流程主要分為四個階段，依次為：市場調(diào)研、項(xiàng)目市場定位、項(xiàng)目招商和經(jīng)營管理

。國內(nèi)七家潛在合作伙伴的比較研究（三）同世飛天商業(yè)顧問機(jī)構(gòu)1、概況2、主要項(xiàng)目

截止2003年12月份，公司成功運(yùn)作了百貨類項(xiàng)目13個、商業(yè)地產(chǎn)類項(xiàng)目9個、單項(xiàng)商業(yè)顧問類項(xiàng)目5個。購物中心類：長春亞泰富苑購物中心、呼和浩特市首府廣場商業(yè)街類：大慶香榭麗購物中心專業(yè)市場類項(xiàng)目：吉林省長春時代服飾廣場

概況名稱公司類型公司規(guī)模運(yùn)營時間區(qū)域位置核心團(tuán)隊(duì)服務(wù)內(nèi)容同世飛天商業(yè)顧問機(jī)構(gòu)民營股份制企業(yè)公司員工約80人。其中高層管理人員16人，專業(yè)技術(shù)及研究人員18人。1998年成立，但公司核心團(tuán)隊(duì)在1994年就開始進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作?？偛课挥诒本?，下設(shè)東北分公司，在華南、華北設(shè)有辦事處。總裁：張璋執(zhí)行總裁：陳世劍1、商業(yè)規(guī)劃設(shè)計2、商業(yè)經(jīng)營管理3、商業(yè)地產(chǎn)銷售4、商業(yè)營銷策劃5、商業(yè)企業(yè)診斷6、商業(yè)人才培訓(xùn)7、商業(yè)信息技術(shù)開發(fā)和商業(yè)信息化建設(shè)國內(nèi)七家潛在合作伙伴的比較研究3、同世飛天商業(yè)顧問機(jī)構(gòu)經(jīng)典項(xiàng)目展示長春亞泰富苑購物中心

項(xiàng)目位置：長春市重慶路

占地面積：3萬㎡總建筑面積：8萬㎡業(yè)態(tài)組合：精品百貨+品牌折扣+餐飲

呼和浩特市首府廣場項(xiàng)目位置：呼和浩特中山西路與錫林郭勒路的交叉口占地面積：2.1萬㎡總建筑面積：11萬㎡業(yè)態(tài)組合：精品百貨+大賣場+出租店鋪+餐飲娛樂

大慶香榭麗購物中心

項(xiàng)目位置：大慶市經(jīng)六街占地面積：2.4萬㎡總建筑面積：12萬㎡業(yè)態(tài)組合：大賣場+精品百貨+時尚店鋪+餐飲

項(xiàng)目位置：吉林省

工農(nóng)大路29號

占地面積：1.4萬㎡建筑面積：3.2萬㎡業(yè)態(tài)組合：主題百貨店+精品百貨+次主力店

吉林省長春時代服飾廣場國內(nèi)七家潛在合作伙伴的比較研究專業(yè)化是公司的發(fā)展戰(zhàn)略核心團(tuán)隊(duì)整個核心團(tuán)隊(duì)組建時間長，穩(wěn)定且實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)豐富當(dāng)代勝地楊燕霞、李高超曾在11月15日接待該公司常務(wù)副總經(jīng)理吳先金及項(xiàng)目總監(jiān)侯峰的來訪；另在11月26日張總及李高超、楊燕霞拜訪該公司，就商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營與該公司執(zhí)行總裁陳世劍進(jìn)行會談。產(chǎn)品模式在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域積累了大量的經(jīng)驗(yàn)，并形成符合多業(yè)態(tài)發(fā)展的專業(yè)管理模式實(shí)操運(yùn)作實(shí)操經(jīng)驗(yàn)豐富，對北京市場充分了解專業(yè)品牌擁有豐富的品牌資源，其中包括83個類別、20000余個國內(nèi)外品牌廠商資源公司規(guī)模

70個全職員工，2004年約3000萬元的營業(yè)收入，位于行業(yè)第一。在2004年11月10日出版的著名雜志《TEAM》04-11期中同世飛天榮獲中國TOP10金牌管理咨詢公司稱號。張璋、陳世劍榮獲中國TOP100金牌管理咨詢師稱號4、競爭優(yōu)勢

HL90管理產(chǎn)品（模式），集權(quán)集約式；CS2000管理產(chǎn)品（模式），分權(quán)分責(zé)式；DX2002管理產(chǎn)品（模式），房地產(chǎn)經(jīng)營與商業(yè)經(jīng)營配套；T-CRM2002終端客戶關(guān)系管理產(chǎn)品，“一對一”服務(wù)方式為主體的商業(yè)終端客戶管理體系；T-TR2002商業(yè)企業(yè)營業(yè)員培訓(xùn)產(chǎn)品（課程）。

5、服務(wù)理念以忠誠為基礎(chǔ)，以雙贏為目標(biāo)，以服務(wù)為天職；提升企業(yè)的盈利能力為目標(biāo)，立志成為國內(nèi)商業(yè)管理、商業(yè)顧問咨詢的行業(yè)領(lǐng)跑者。國內(nèi)七家潛在合作伙伴的比較研究6、合作方式全程經(jīng)營管理合作方式：項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計階段：全權(quán)委托對方進(jìn)行顧問咨詢，包括市場調(diào)查、商業(yè)規(guī)劃設(shè)計顧問、商業(yè)組織體系設(shè)計等。招商及開業(yè)籌備階段：全權(quán)委托對方對項(xiàng)目的品牌招商以及管理體系的導(dǎo)入、人員的招聘與培訓(xùn)等開業(yè)籌備工作進(jìn)行運(yùn)營管理。

開業(yè)后經(jīng)營管理：全權(quán)委托對方進(jìn)行經(jīng)營管理。持股經(jīng)營管理合作方式：雙方合資成立商業(yè)股份公司，我方占股75%左右，公司利用該項(xiàng)目打造自己的零售品牌。國內(nèi)七家潛在合作伙伴的比較研究7、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)工作進(jìn)度市場調(diào)查、咨詢策劃階段20萬4周招商及開業(yè)階段每月收取項(xiàng)目基礎(chǔ)顧問費(fèi)用10萬，共80萬8個月主力店及品牌招商傭金按實(shí)際招商面積收取，標(biāo)準(zhǔn)為30元/㎡

8個月經(jīng)營與管理階段基本管理費(fèi)8萬/月，另根據(jù)協(xié)議按效益提成

3-6月或更長時間全權(quán)委托方式持股經(jīng)營方式員工培訓(xùn)費(fèi)收取10萬元，所有公司人員工資福利費(fèi)用均由我司承擔(dān)；另外各項(xiàng)費(fèi)用協(xié)議解決。國內(nèi)七家潛在合作伙伴的比較研究（四）北京東方賽睿投資顧問有限公司1、概況2、主要項(xiàng)目

鄭州新天地項(xiàng)目、天津老城廂商業(yè)項(xiàng)目、黑河華富商城項(xiàng)目、北京亦莊商城項(xiàng)目、中遠(yuǎn)集團(tuán)大紅門項(xiàng)目、新燕莎集團(tuán)項(xiàng)目（金源時代購物中心18.2萬平米商業(yè)）、合肥光大·新天地項(xiàng)目、呼和浩特東欣商業(yè)區(qū)項(xiàng)目、華遠(yuǎn)·尚都國際項(xiàng)目概況名稱公司類型公司規(guī)模運(yùn)營時間區(qū)域位置核心團(tuán)隊(duì)服務(wù)內(nèi)容北京東方賽睿投資顧問有限公司民營獨(dú)資公司約20人2003年初于北京成立。北京總經(jīng)理：陳建明高級規(guī)劃師：王起超1、商業(yè)房地產(chǎn)策劃2、商業(yè)房地產(chǎn)市場咨詢3、商業(yè)房地產(chǎn)決策咨詢4、商業(yè)房地產(chǎn)管理咨詢5、商業(yè)房地產(chǎn)營銷國內(nèi)七家潛在合作伙伴的比較研究華遠(yuǎn)·尚都國際中心是一個面向商務(wù)中堅階層和投資型客戶，集寫字樓、產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店、特色商業(yè)街及齊全的商務(wù)、娛樂配套為一體的國際化商務(wù)群落--CBD西區(qū)30萬平方米的地標(biāo)性建筑金源時代購物中心東西橫跨564米，南北跨度是120米，地上5層，地下2層，規(guī)模宏偉，功能齊全，配套完善。金源ShoppingMall提倡“一站式”購物方式，它提供了包括購物、休閑、娛樂、餐飲等各項(xiàng)設(shè)施，主體空間由主力店、主題游樂園、環(huán)球美食中心、大型商店、專賣店、步行街、室內(nèi)廣場、汽車展廳、屋頂花園等構(gòu)成。

3、北京東方賽睿經(jīng)典項(xiàng)目展示國內(nèi)七家潛在合作伙伴的比較研究4、競爭優(yōu)勢經(jīng)營范圍：從商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場環(huán)境分析、項(xiàng)目可行性分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目市場策略、規(guī)劃設(shè)計、營銷策略、財務(wù)評價和項(xiàng)目資金運(yùn)用等多方位出發(fā)，對項(xiàng)目作出切實(shí)可行的整體發(fā)展策劃，輔助發(fā)展商做出各項(xiàng)決策。資源平臺：與全球知名零售商，如沃爾瑪、家樂福、麥德隆、百安安居等及娛樂商IMAX、玩具反斗城等建立了暢通的溝通渠道。另外，賽睿顧問與歐美知名商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)、發(fā)展商等建立了高端聯(lián)系，并創(chuàng)建“易鋪網(wǎng)”，搭建了賽睿顧問國際化金融服務(wù)平臺。核心團(tuán)隊(duì)：總經(jīng)理：陳建明，1992年本科畢業(yè)于清華大學(xué)，2001年獲得北大國際MBA學(xué)位。曾任北京首家郊區(qū)SHOPPINGMALL—北京MALL的項(xiàng)目經(jīng)理。長期從事房地產(chǎn)咨詢、開發(fā)、招商、融資工作，諳熟中國房地產(chǎn)，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)的理論和運(yùn)做。11月4日楊燕霞接待陳建明總經(jīng)理，并介紹集團(tuán)情況，11月22號當(dāng)代勝地陳虹百和楊燕霞拜訪該公司，就商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行深入磋商，認(rèn)為該公司對北京市場有一定了解，但是不能算是最好的商業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)。研究優(yōu)勢：對商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行了深入研究,推出賽睿顧問叢書，提出賽睿顧問理論，打造了企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢方面的核心競爭力。5、服務(wù)理念

以“創(chuàng)造中國商業(yè)地產(chǎn)新價值”為經(jīng)營理念，并努力做到：客戶提供全方位專業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)策劃、咨詢服務(wù)，謀求項(xiàng)目最大增值；進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)專業(yè)培訓(xùn)，充分實(shí)現(xiàn)賽睿顧問的社會價值。國內(nèi)七家潛在合作伙伴的比較研究6、策劃方案收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)工作進(jìn)度市場調(diào)查22萬4周咨詢策劃32萬4周商業(yè)規(guī)劃18萬2周招商代理按商戶租約1.5個月租金收取

MOMA二期可考慮定位“頂級高端”（以世界頂級奢賣品零售業(yè)態(tài)為主），同時附以與寓所配套的高級休閑業(yè)態(tài)，如SPA/私人會所/高檔西餐/靜吧等。目標(biāo)客戶為寓所、周邊使館高消費(fèi)人群。7、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)國內(nèi)七家潛在合作伙伴的比較研究1、概況2、主要項(xiàng)目

2004年在法國舉辦的全球最大的商業(yè)地產(chǎn)節(jié)—國際房地產(chǎn)零售交易會是由旺德行公司在中國總代理。國內(nèi)經(jīng)典項(xiàng)目：北京鳳藍(lán)購物中心和北京中關(guān)村中心商業(yè)街。

概況名稱公司類型公司規(guī)模運(yùn)營時間區(qū)域位置核心團(tuán)隊(duì)服務(wù)內(nèi)容旺德行商業(yè)投資咨詢公司中外合資企業(yè)。約100人2004年初于北京成立旺德行中國公司。法國、北京均有公司歐洲公司董事長：RichardAlanWRIGHT中國公司總經(jīng)理：王東暉

1、市場分析及開發(fā)策略顧問2、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資顧問3、商業(yè)規(guī)劃及建筑設(shè)計4、招商租務(wù)顧問及代理5、商業(yè)及物業(yè)運(yùn)營管理6、商業(yè)設(shè)施重新定位及規(guī)劃改造（五）旺德行商業(yè)投資咨詢公司國內(nèi)七家潛在合作伙伴的比較研究3、旺德行商業(yè)投資咨詢公司經(jīng)典項(xiàng)目展示鳳藍(lán)商業(yè)中心項(xiàng)目位置：北京海淀區(qū)商業(yè)建筑面積：60000㎡項(xiàng)目模式：四層的商業(yè)中心其他配套：36000㎡公寓、96000㎡的寫字樓。中關(guān)村家樂福商業(yè)街項(xiàng)目位置：北京中關(guān)村硅谷商業(yè)建筑面積：約20萬平米項(xiàng)目模式：商業(yè)街國內(nèi)七家潛在合作伙伴的比較研究4、競爭優(yōu)勢經(jīng)營范圍：旺德行是一家歐洲公司，法國巴黎、英國倫敦都有公司，由于近兩年中國商業(yè)地產(chǎn)的興起，歐洲公司于2004年年初在北京成了旺德行中國公司，他們的經(jīng)營業(yè)務(wù)也逐漸轉(zhuǎn)向中國。資源平臺：旺德行是一家具有國際背景的外資企業(yè)，他們在法國、英國的招商資源豐富。法國嘎納2004年第十屆國際商業(yè)房地產(chǎn)展覽會就是由旺德行中國公司協(xié)辦。旺德行中國公司本土化的操作，國際化的視野，2000家國際優(yōu)秀品牌的代理及服務(wù)，300家歐洲大型商業(yè)設(shè)施的投資、開發(fā)、運(yùn)營及管理顧問是他們的核心競爭力。核心團(tuán)隊(duì)：團(tuán)隊(duì)的核心成員均在國際背景的商業(yè)開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)、政府、商會、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)等從事要職，平均商業(yè)經(jīng)營資歷超過20年。2004年11月26日，通過與旺德行王峰的接觸，直觀印象這是一家擁有國際資源背景的公司，但由于他們沒有一個完整的實(shí)操案例，因此很難判斷其專業(yè)能力及水平。運(yùn)營模式：旺德行認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)不是一個快速交易過程，而是長期持有運(yùn)營的過程。他們通過對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程及商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)獨(dú)特屬性的深度了解，建立完善的專業(yè)知識體系和管理系統(tǒng)，整合開發(fā)過程中所需的各項(xiàng)專業(yè)資源，為客戶提供針對不同階段、針對不同需求的全面解決方案。5、服務(wù)理念中國首家專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)綜合服務(wù)商；歐洲最優(yōu)秀的專業(yè)資源及技能整合平臺。

國內(nèi)七家潛在合作伙伴的比較研究（六）世邦魏理仕國際物業(yè)管理公司1、概況

2、主要項(xiàng)目

英國：Bluewater、RegentStreet、杭州蕭山陽光購物中心；

中國：香港港灣豪庭、上海淮海路、上海新天地二期、上海世貿(mào)國際廣場、北京西單文化廣場、北京金融街；

其他國家：新加坡CityLink、曼谷SiamParagon、耶加達(dá)GrandIndonesia。概況名稱公司類型公司規(guī)模運(yùn)營時間區(qū)域位置核心團(tuán)隊(duì)服務(wù)內(nèi)容世邦魏理仕國際物業(yè)顧問公司跨國公司美國紐約聯(lián)交所上市公司全球47個國家設(shè)立250多間辦事處，擁有職員14000多人。2003年中國區(qū)物業(yè)管理總面積為703萬㎡,其中北京272萬㎡,上海160萬㎡。1773年魏理仕成立，1906年CBCommercial成立1998年5月二者全球性合并成CBRE?？偛课挥诿绹迳即墸谌?7個國家都設(shè)有辦事處北京地區(qū)總負(fù)責(zé)人：suwito、Dennistay方玉珊1、商業(yè)項(xiàng)目咨詢2、物業(yè)管理3、各類型物業(yè)之買賣和租賃4、投資管理5、物業(yè)評估及建議國內(nèi)七家潛在合作伙伴的比較研究3、世邦魏理仕國際物業(yè)管理公司經(jīng)典項(xiàng)目展示北京金融街之酒吧街項(xiàng)目位置：北京西單金融街

建筑面積：21367㎡項(xiàng)目簡介：酒吧街及文化廣場規(guī)劃顧問和獨(dú)家租賃代理，其中酒吧占地為12000㎡，文化廣場占地約9000㎡項(xiàng)目位置：英國

regentstreet建筑面積：65000㎡

項(xiàng)目簡介：

世邦魏理仕獲TheCrownEstate委任為RegentStreet之零售商店組合重組規(guī)劃顧問。經(jīng)招商，包括NikeTown，Zara，Mango，Levi’sandTalbots等國際知名品牌入住上海世貿(mào)國際廣場項(xiàng)目位置：上海南京東路建筑面積：48000㎡項(xiàng)目簡介：寫字樓、購物中心為一體的商業(yè)，世邦魏理仕作為市場推廣顧問為廣場尋找合適租戶。上海新天地項(xiàng)目位置：上?；春Ｂ讽?xiàng)目簡介：世邦魏理仕獲瑞安地產(chǎn)委任該項(xiàng)目第二期之獨(dú)家市場及租賃代理.項(xiàng)目組合：由石庫門改造而成之酒吧，餐廳及大型購物商場等。英國regentstreet國內(nèi)七家潛在合作伙伴的比較研究國際化是該公司的主要特點(diǎn)跨國公司英美資質(zhì)的跨國公司，全球性知名度。核心團(tuán)隊(duì)

商業(yè)運(yùn)營人才眾多，但工作范圍限于美歐等發(fā)達(dá)國家，在中國缺乏專業(yè)本土化的商業(yè)運(yùn)營人才。當(dāng)代勝地楊燕霞、李高超曾于11月20日拜訪該公司并同物業(yè)經(jīng)理王曉潔、張笑蓉會談過一次。管理先進(jìn)先進(jìn)的管理理念，具有本土公司無法比擬的管理模式運(yùn)營模式全球性網(wǎng)路及廣大的覆蓋面，豐富的招商資源。目前該公司是全國管理綜合性物業(yè)最多的外資物業(yè)管理公司。4、競爭優(yōu)勢5、服務(wù)理念：服務(wù)第一，顧客至上；專業(yè)管理，國際標(biāo)準(zhǔn)；樹立形象，創(chuàng)造品牌。世邦魏理仕目前已成為世界上最大及歷史最悠久的國際物業(yè)管理公司，目標(biāo)是不斷的拓展自己的業(yè)務(wù)范圍。國內(nèi)七家潛在合作伙伴的比較研究步驟1：訂立發(fā)展模式步驟2：市場研究步驟4：初步概念規(guī)劃步驟6：初步商戶組合規(guī)劃步驟8：租金水平評估步驟9：市場定位步驟10：主力店租賃活動步驟12：建筑設(shè)計檢討步驟15：全面招商步驟17：試業(yè)準(zhǔn)備/推廣計劃步驟19：開業(yè)/商場運(yùn)作管理6、策劃方案商業(yè)中心發(fā)展計劃建筑設(shè)計大綱步驟3建筑概念設(shè)計步驟5初步建筑設(shè)計規(guī)劃步驟7開發(fā)及施工計劃步驟11建筑施工設(shè)計圖步驟13申請建筑執(zhí)照/工程承包步驟14項(xiàng)目管理及施工步驟16竣工及交付使用步驟18項(xiàng)目管理及施工管理

正式開業(yè)國內(nèi)七家潛在合作伙伴的比較研究7、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)第一階段

前期調(diào)研及準(zhǔn)確的市場定位，此階段咨詢費(fèi)用為35萬元。另外，每月收取服務(wù)費(fèi)3萬元，共約54萬元，直至開業(yè)結(jié)束（約18個月）。第二階段

招商階段收取傭金，收費(fèi)金額大約為租戶1.5-1.75個月的租金。國內(nèi)七家潛在合作伙伴的比較研究（七）超群管理顧問有限公司1、概述2、主要項(xiàng)目中國：南寧購物中心、武漢新民眾樂園（文物改造）、北京凱威大廈、杭州蕭山陽光購物中心；上海松江“地中海式”開元廣場以及天津中心購物中心。

馬來西亞：大吉隆坡購物中心臺灣：臺北購物中心概況名稱公司類型公司規(guī)模運(yùn)營時間區(qū)域位置核心團(tuán)隊(duì)服務(wù)內(nèi)容超群管理顧問有限公司外資企業(yè)約50位專業(yè)人士成立于20世紀(jì)80年代總部位于新加坡，并在上海成立辦事處?？偛茫狐S亮生ShoppingMall專家，國際購物中心學(xué)會專業(yè)培訓(xùn)課程講師。1、零售策劃2、前期管理3、營運(yùn)政策4、物業(yè)審核5、營銷推廣6、信息科技國內(nèi)七家潛在合作伙伴的比較研究3、超群管理顧問有限公司經(jīng)典項(xiàng)目展示項(xiàng)目位置：南寧市中心

總建筑面積：400000㎡商場面積：130000㎡

航洋國際城濱海廣場(新加坡),45萬平方米，10萬平方米的零售面積、3家五星級酒店、寫字樓，以及3000停車位項(xiàng)目位置：武漢項(xiàng)目簡介：娛樂及購物中心，文物保護(hù)目標(biāo)，于1996年竣工，主力租戶為迷你電影院及飲食廣場

武漢新民眾樂園國內(nèi)七家潛在合作伙伴的比較研究4、競爭優(yōu)勢經(jīng)營范圍：超群是一家新加坡背景的公司，該公司是亞洲目前最大的獨(dú)立零售及混合樓盤發(fā)展顧問管理公司。資源平臺：在過去的二十余載曾在亞太地區(qū)先后與全球具主導(dǎo)地位的開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售推廣、招商和經(jīng)營管理等方面通力合作，從而協(xié)助開發(fā)商創(chuàng)建卓越企業(yè)的必要條件。超群熟知亞太市場，擁有國際招商資源，尤其是在酒店管理方面的資源極為豐富。核心團(tuán)隊(duì)：團(tuán)隊(duì)的核心成員黃亮生先生身兼國際購物中心協(xié)會亞洲講師，為協(xié)會培養(yǎng)了許多亞洲購物中心總經(jīng)理，而他的董事顧問團(tuán)隊(duì)在中國有超過10年的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，并曾為許多中國、臺灣省和東南亞的頂級開發(fā)商提供開發(fā)咨詢、市場分析、前期管理以及管理等方面的服務(wù)。2004年12月3日，與超群顧問的黃亮生總裁的交流中可以深刻體會到黃先生是經(jīng)營SHOPPINGMALL、Hotel的專家，在美國、亞太地區(qū)有著廣闊的國際資源，與他的溝通交流非常容易。運(yùn)營模式：超群秉承“由外而內(nèi)”的戰(zhàn)略思考模式，即充分掌握客戶現(xiàn)在和將來經(jīng)營上的輕重緩急，從而在戰(zhàn)略上洞察先機(jī)。從零售策劃、前期管理、營運(yùn)政策以及物業(yè)審核到配置團(tuán)隊(duì)制定培訓(xùn)計劃同時跟進(jìn)營銷計劃，并引進(jìn)商家代表，最終通過專業(yè)信息技術(shù)提供增值服務(wù)。

5、服務(wù)理念協(xié)助開發(fā)商創(chuàng)建卓越企業(yè)。國內(nèi)七家潛在合作伙伴的比較研究7、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)6、策劃方案：

針對POPMoma項(xiàng)目中兩萬平米的商業(yè)，超群建議做一個與國際接軌的超市，服務(wù)于使館區(qū)以及萬國城居民服務(wù)。

收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)工作進(jìn)度第一階段：制定項(xiàng)目總體工作計劃/定位/商業(yè)組合計劃7.8萬美元4周第二部分：概念引導(dǎo)/設(shè)計審核與營銷招商計劃14.8萬美元8周第三部分：開業(yè)前營運(yùn)咨詢及培訓(xùn)計劃4萬美元整個項(xiàng)目為期兩年國內(nèi)七家潛在合作伙伴的比較研究四、當(dāng)代置業(yè)商業(yè)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略（一）領(lǐng)導(dǎo)行業(yè)研究（二）鎖定國際聯(lián)盟（三）實(shí)行訂單生產(chǎn)（一）領(lǐng)導(dǎo)行業(yè)研究

1、組建商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營行業(yè)研發(fā)團(tuán)隊(duì)合作伙伴：已與中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟達(dá)成一致與共識，于2004年12月15日前后組建共同的研發(fā)團(tuán)隊(duì)，預(yù)計2005年2月共同完成《2004年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)白皮書》；研發(fā)團(tuán)隊(duì)：由當(dāng)代勝地項(xiàng)目經(jīng)理丁文強(qiáng)帶領(lǐng)清華學(xué)生劉曉晨、潘澤生、曲延軍、楊柏齡、錢昊萌與中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟策劃部主任李曉紅共同負(fù)責(zé)《2004年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)白皮書》的撰寫工作，由八名專業(yè)人士組成的研發(fā)團(tuán)隊(duì)協(xié)作完成。當(dāng)代置業(yè)商業(yè)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

2、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟基本情況

中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟(CCEA)是國內(nèi)首家全國性地產(chǎn)與商業(yè)互動組織。該聯(lián)盟的宗旨是為房地產(chǎn)發(fā)展商、零售商及其他餐飲等服務(wù)企業(yè)、規(guī)劃設(shè)計機(jī)構(gòu)、商業(yè)管理部門以及國內(nèi)外的行業(yè)咨詢組織提供一個資源共享的平臺。聯(lián)盟通過幫助商業(yè)企業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商及時了解國家關(guān)于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的相關(guān)政策，減少商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的盲目性，使企業(yè)制定的商鋪發(fā)展計劃更具可行性。荀培路理事長：長期在中央商業(yè)主管部門從事行政管理工作，曾任內(nèi)貿(mào)部司局長，參與制訂了一些全國性的重要商業(yè)政策，是我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)主要推動者之一。王永平秘書長：現(xiàn)任中國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會副會長、商務(wù)部特聘市場運(yùn)行專家。國家商業(yè)核心期刊《商業(yè)時代》雜志社總編輯。商業(yè)專家黃國雄：現(xiàn)任中國人民大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師，兼任中國商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長、商務(wù)部特聘專家。長期從事商業(yè)教學(xué)研究與管理工作，參與起草零售業(yè)態(tài)國家標(biāo)準(zhǔn)，提出了流通基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)論等重要論述。市場研究專家袁岳：北京大學(xué)社會學(xué)博士、哈佛大學(xué)MPA?，F(xiàn)任中國市場研究協(xié)會副會長，北京科技咨詢協(xié)會副理事長，清華和南開等多所高校兼職教授、MBA和MPA導(dǎo)師。

…………當(dāng)代置業(yè)商業(yè)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略（二）鎖定國際聯(lián)盟引進(jìn)來：2005年3月當(dāng)代集團(tuán)擬與中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟邀請國際購物中心協(xié)會總裁協(xié)同GGP、SIMON、555等國際著名商業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)來華，共同策劃和組織召開國際商業(yè)地產(chǎn)會議；走出去：每年11月份在法國戛納召開的國際商業(yè)房地產(chǎn)展覽會（MAPIC），每年7月在美國拉斯維加斯召開國際商業(yè)地產(chǎn)展覽會，當(dāng)代集團(tuán)將與中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟一同參會并組建國際戰(zhàn)略聯(lián)盟，與全世界最好的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)合作。當(dāng)代置業(yè)商業(yè)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

（三）實(shí)行訂單生產(chǎn)儲備招商資源：通過國際聯(lián)盟建立和儲備當(dāng)代集團(tuán)的招商客戶資源和網(wǎng)絡(luò)；實(shí)現(xiàn)訂單式生產(chǎn)：在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，通過我們與客戶的事前溝通，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的訂單式生產(chǎn)；輸出品牌與管理：依靠運(yùn)營公司的全球客戶資源網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營業(yè)的品牌和管理的輸出；原始投資最大化：通過輸出品牌與管理，完成運(yùn)營公司的立足萬國城，聯(lián)系國際國內(nèi)，輻射全國地產(chǎn)，貢獻(xiàn)當(dāng)代集團(tuán)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)；金融產(chǎn)品組合：各種金融產(chǎn)品交叉運(yùn)用，把當(dāng)代集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)做成在金融體系支持下的訂單式生產(chǎn)。當(dāng)代置業(yè)商業(yè)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略五、當(dāng)代置業(yè)商業(yè)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略（一）持有與運(yùn)營并舉（二）開發(fā)與收購?fù)剑ㄈ┡囵B(yǎng)與引進(jìn)結(jié)合當(dāng)代置業(yè)商業(yè)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略目前有三種模式可供選擇：第一種模式：精品專賣店形式。自主擁有獨(dú)立的物業(yè)和物業(yè)管理，精品專賣店進(jìn)駐經(jīng)營，商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的收入主要來源于簡單的物業(yè)租金。如東方廣場；第二種模式：持有物業(yè)并打造運(yùn)營管理公司品牌。成立獨(dú)立的運(yùn)營管理公司，培育自有品牌和持有物業(yè)，以及獨(dú)立的商業(yè)運(yùn)營管理和物業(yè)管理，商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的主要收入來自于不斷上漲的業(yè)態(tài)租金及物業(yè)增值。如新世界；第三種模式：與成功的運(yùn)營管理公司、百貨品牌或者ShoppingMall等其他品牌機(jī)構(gòu)合作。

1、可供選擇的模式（一）持有與運(yùn)營并舉2、三種模式的優(yōu)劣分析模式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1、精品專賣店形式1、自有物業(yè)的管理權(quán)2、自有物業(yè)的收益權(quán)3、自有專業(yè)管理隊(duì)伍1、需要培養(yǎng)專業(yè)隊(duì)伍2、自行招商2、持有物業(yè)打造運(yùn)營管理公司品牌1、自有物業(yè)的管理權(quán)2、自有物業(yè)的收益權(quán)3、自有專業(yè)管理隊(duì)伍4、自有運(yùn)營管理品牌1、需要培養(yǎng)專業(yè)隊(duì)伍2、自行招商3、與成功的運(yùn)營管理公司合作1、專業(yè)運(yùn)營公司招商2、專業(yè)運(yùn)營公司管理3、不需支出人力成本1、招商等費(fèi)用不受控制2、無法掌握客戶資源3、沒有自有人才培養(yǎng)4、長期依賴第三方5、沒有管理權(quán)6、只能取得較少收益

結(jié)論：當(dāng)代集團(tuán)將商業(yè)主題地產(chǎn)作為發(fā)展戰(zhàn)略，以開發(fā)、持有、管理、運(yùn)營四位一體做持有型物業(yè)。當(dāng)代置業(yè)商業(yè)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略從第一種模式起步！逐步過渡到第二種模式！成為領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和知名的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)！精品專賣店形式打造運(yùn)營管理公司品牌當(dāng)代置業(yè)商業(yè)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略（二）開發(fā)與收購?fù)疆?dāng)代置業(yè)商業(yè)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略一、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營公司通過不斷開發(fā)運(yùn)營自身擁有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)算數(shù)級式的擴(kuò)張；在這一規(guī)模擴(kuò)張過程中，公司通過不斷的整合資源并形成核心競爭力，打造自身的品牌，成為具有競爭力的、在行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營公司。二、在增強(qiáng)自身實(shí)力基礎(chǔ)上，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營公司通過收購兼并商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，輸出管理與品牌，實(shí)現(xiàn)幾何級數(shù)式的擴(kuò)張。迅速將商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營公司打造成為全國最大最優(yōu)秀并在世界上具有影響力的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)。

在收購目標(biāo)的選擇上，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營公司應(yīng)選擇具有地方知名度的、所在地理位置及環(huán)境優(yōu)越、并且具有良好現(xiàn)金流的商業(yè)地產(chǎn)，例如石家莊東方廣場購物中心、唐山世博大廈、當(dāng)代商城。石家莊東方廣場購物中心項(xiàng)目分析1、石家莊基本情況2003年石家莊全市生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)1376.6億元，按可比價格計算，增長12.5%，高于全國水平；2003年石家莊實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額456.6億元，比上年增長11%，消費(fèi)品市場呈現(xiàn)了正常的良好增長態(tài)勢。2、項(xiàng)目商圈分析項(xiàng)目位于石家莊市中心新華區(qū)中山西路北側(cè)，東鄰郵政大樓、南三條集貿(mào)市場，南臨自強(qiáng)路金融一條街，西接人民商場、太和商城，北靠新華集貿(mào)市場、北后小區(qū)和安寧小區(qū)，地理位置優(yōu)越；項(xiàng)目所處新華區(qū)是石家莊主要的商業(yè)集散地，人口密度大，居民收入水平屬于中上。項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槭仪f的中心商業(yè)地帶，項(xiàng)目1公里內(nèi)遍布各種商業(yè)設(shè)施，包括集貿(mào)市場、超市、銀行、郵局、餐飲等，商業(yè)氛圍極其濃郁。當(dāng)代置業(yè)商業(yè)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略3、交通條件分析項(xiàng)目位于石家莊東西向交通干道中山路，有10余路公交汽車在此經(jīng)過并設(shè)有站點(diǎn)，此外東南向與石家莊火車站和長途汽車站幾步之遙，交通極為便利，同時也大大提高了項(xiàng)目的商業(yè)輻射能力；項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槭仪f最大的交通節(jié)點(diǎn)，是石家莊及周邊地區(qū)城鄉(xiāng)人口互動的必經(jīng)之所，區(qū)域內(nèi)每天流動人口約為15-20萬人。4、項(xiàng)目簡介東方廣場購物中心是石家莊的龍頭企業(yè)，在消費(fèi)者心中地位顯著；有地上一至八層和地下一層組成，總經(jīng)營面積45000平米，300個停車位；日均客流量6萬人左右；自2000年起，連續(xù)四年成為石家莊商貿(mào)系統(tǒng)效益最好的單位、河北省效益最好的零售商場；2003年公司實(shí)現(xiàn)銷售57406.96萬元，創(chuàng)利3719萬元，在全國重點(diǎn)大型零售企業(yè)中利潤排名第31位；2004年上半年實(shí)現(xiàn)銷售30388.15萬元，創(chuàng)利1496萬元。預(yù)計2004年全年銷售額75000萬元，利潤4000萬元。當(dāng)代置業(yè)商業(yè)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略當(dāng)代置業(yè)商業(yè)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略財務(wù)指標(biāo)2003年2004年總資產(chǎn)5.34億5.69億凈資產(chǎn)3.03億3.13億銷售收入5.74億7.5億凈利潤3719萬4000萬資產(chǎn)負(fù)債率43.2%44.99%總資產(chǎn)收益率6.96%7.03%凈資產(chǎn)收益率12.27%12.78%單位：人民幣

資料來源：東方廣場購物中心財務(wù)部

股東比例金額（萬美元）海南匯通國際信托投資有限公司54%1304.99中國東方資產(chǎn)管理公司石家莊辦事處46%1111.66共計100%2416.66石家莊東方廣場購物中心區(qū)位圖石家莊東方廣場購物中心財務(wù)指標(biāo)一覽石家莊東方廣場購物中心股權(quán)結(jié)構(gòu)唐山世博大廈項(xiàng)目分析1、唐山基本情況2003年唐山市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1295億元，在河北僅次于石家莊，人均水平居全省第一；2003年全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額307億元，近5年以超出10%的速度遞增；2003年唐山市城鎮(zhèn)人均消費(fèi)支出8008元，居全省第一。2、唐山商業(yè)概況2003年，全市商業(yè)企業(yè)數(shù)154家，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)15萬個左右；全市有3000平米以上的百貨店16家；較大規(guī)模的超市12家。當(dāng)代置業(yè)商業(yè)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略樓層面積（平米）功能地下1-2層2萬車庫，約215個停車位地上1-6層4.6萬商場、多功能廳7-21層2.6萬酒店、客房3、項(xiàng)目簡介世博大廈位于唐山市最繁華位置----路北區(qū)建設(shè)路與新華道交叉口西南側(cè)，是唐山市核心商務(wù)區(qū)；世博大廈占地面積14624.2平米，建筑面積9.2萬平米，項(xiàng)目土建部分已于10月底完工；項(xiàng)目土建由香港黃興華公司設(shè)計，結(jié)構(gòu)及系統(tǒng)由北京機(jī)電設(shè)計院設(shè)計。當(dāng)代置業(yè)商業(yè)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略（三）培養(yǎng)與引進(jìn)結(jié)合當(dāng)代置業(yè)商業(yè)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略運(yùn)營管理公司

在選擇合作伙伴的過程中，已經(jīng)與工程設(shè)計人才、招商人才和運(yùn)營管理人才進(jìn)行了充分的溝通……，例如，東方廣場購物中心的王連生總經(jīng)理，具有10年商業(yè)運(yùn)營從業(yè)經(jīng)歷，自96年擔(dān)任東購的總經(jīng)理，東購連續(xù)四年成為河北省效益最好的零售商場。工程設(shè)計專才招商專才運(yùn)營管理專才

除以上三種專業(yè)人才從外部引進(jìn)外，建議從當(dāng)代集團(tuán)各產(chǎn)業(yè)部門挑選3－4人調(diào)到商業(yè)運(yùn)營公司從事招商與運(yùn)營管理工作。市場策劃專才六、當(dāng)代置業(yè)商業(yè)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)發(fā)展攻略1、境外注冊，搭建平臺2、以終為始，優(yōu)化結(jié)構(gòu)3、方案招標(biāo)，優(yōu)勝劣汰4、Moma起步，品牌擴(kuò)張5、規(guī)模擴(kuò)張，財務(wù)健康6、商業(yè)主題，成功上市1、境外注冊，搭建平臺注冊境外公司：在香港注冊成立“當(dāng)代××運(yùn)營控股（香港）有限公司”，無注冊資本額要求；注冊境內(nèi)公司：由當(dāng)代××運(yùn)營控股（香港）有限公司在境內(nèi)投資設(shè)立“當(dāng)代××商業(yè)運(yùn)營（北京）有限公司”（以下簡稱運(yùn)營公司），持有其100%的股份，注冊資本120萬美元，第一期到位資金60萬美元，折合人民幣約500萬元。當(dāng)代置業(yè)商業(yè)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)發(fā)展攻略2、以終為始，優(yōu)化結(jié)構(gòu)當(dāng)代××運(yùn)營控股（香港）有限公司（海外注冊，初步選在香港）當(dāng)代××商業(yè)運(yùn)營（北京）有限公司境外境內(nèi)100%萬國城商業(yè)水表廠商業(yè)上地綜合樓酒店式公寓………輸出品牌與管理營業(yè)收入30%營業(yè)收入70%南寧項(xiàng)目石家莊東購項(xiàng)目唐山世博項(xiàng)目當(dāng)代商城當(dāng)代置業(yè)商業(yè)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)發(fā)展攻略3、方案招標(biāo)，優(yōu)勝劣汰向國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)招標(biāo)項(xiàng)目策劃方案；擇優(yōu)選擇國際、國內(nèi)各一家公司作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的顧問；分階段付費(fèi)，有權(quán)選擇是否采用下個階段服務(wù)，掌握項(xiàng)目全程主動權(quán)；公司運(yùn)營前期借力專業(yè)機(jī)構(gòu)，通過有效組合，實(shí)現(xiàn)收益最大，控制風(fēng)險最小。第一階段市場調(diào)查策劃定位第二階段建筑規(guī)劃招商推廣運(yùn)營管理第三階段第四階段第五階段項(xiàng)目運(yùn)營五階段當(dāng)代置業(yè)商業(yè)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)發(fā)展攻略4、Moma起步，品牌擴(kuò)張加拿大IMAX法國DECATHLON投資租用Hotel國際院線體驗(yàn)商業(yè)休閑業(yè)態(tài)娛樂業(yè)態(tài)特色商業(yè)街寫字樓老宅翻新(四合院、小洋樓)ShoppingMall……第一步：精品專賣店形式其它著名品牌商業(yè)物業(yè)形態(tài)當(dāng)代集團(tuán)持有涵蓋當(dāng)代置業(yè)商業(yè)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)發(fā)展攻略1、Moma二期（8、9、10號樓）底商2、水表廠綜合商業(yè)項(xiàng)目3、后Moma的高檔貴族式酒店4、上地的產(chǎn)權(quán)式酒店第二步：打造運(yùn)營管理公司品牌當(dāng)代集團(tuán)運(yùn)營管理公司商戶工程專才持有商業(yè)物業(yè)形態(tài)打造運(yùn)營品牌運(yùn)營租賃招商專才運(yùn)營專才當(dāng)代置業(yè)商業(yè)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)發(fā)展攻略策劃專才

內(nèi)部收入占運(yùn)營收入30%：當(dāng)代××商業(yè)運(yùn)營有限公司上市前預(yù)期盈利的30%來自當(dāng)代集團(tuán)商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營管理，以相關(guān)物業(yè)租金收入作為計算依據(jù)，按行業(yè)最低標(biāo)準(zhǔn)的1%向運(yùn)營公司支付運(yùn)營管理費(fèi)；

市場收入占運(yùn)營收入70%：運(yùn)營公司70%的業(yè)務(wù)收入來自運(yùn)營管理的品牌擴(kuò)張與收購兼并。

(1)營業(yè)收入5、規(guī)模擴(kuò)張，財務(wù)健康項(xiàng)目策劃費(fèi)招商費(fèi)租金收入運(yùn)營管