住宅小區(qū)物業(yè)管理方案

—住宅小區(qū)物業(yè)管理方案住宅小區(qū)物業(yè)管理方案1為提升我市老舊小區(qū)全面整治后的物業(yè)管理水平，穩(wěn)固各類改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質(zhì)，確定在市區(qū)范圍內(nèi)實施老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程?，F(xiàn)制定如下實施方案：一、指導思想以為統(tǒng)領，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質(zhì)之城”的目標，堅持解放思想、敢為人先，根據(jù)政府主導、企業(yè)和市民共同參與的要求，推動老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理“擴面提質(zhì)”，構(gòu)建與XX經(jīng)濟社會發(fā)展水平相順應的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務模式，著力提升人民群眾居住生活品質(zhì)。二、主要目標總體目標：力爭到20XX年年末，XX市區(qū)（包括XX區(qū)，簡稱XX區(qū)）實施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區(qū)（共約XX幢房屋，建筑面積約XX萬平方米，觸及住戶約XX萬戶）根本完成物業(yè)管理全掩蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)依據(jù)實際條件開展物業(yè)管理改善，逐步建立老舊住宅小區(qū)“低收費、廣掩蓋、有補貼”的物業(yè)管理長效機制，提升物業(yè)管理服務水平。詳細目標：在整治完善老舊住宅小區(qū)硬件配套設備的基礎上，建立物業(yè)管理機制，爭取完成“八個有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設備維保、有綠化養(yǎng)護、有道路保養(yǎng)、有修理管理。三、實施范圍XX市區(qū)XX區(qū)范圍內(nèi)同時符合以下條件的老舊住宅小區(qū)和零星住宅：1.20XX年從前建成；2.房屋標準成套；3.尚未開展專業(yè)化物業(yè)管理。四、根本原則1.堅持屬地管理。要根據(jù)“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理”的原則，充足發(fā)揮屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和社區(qū)居委會的組織指導作用，因地制宜建立長效管理機制。2.堅持突出重點。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)，重點是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區(qū)建立日常物業(yè)管理長效機制。3.堅持“軟”“硬”共建。在開展住宅小區(qū)基礎設備改造完善的同時，建立健全日常物業(yè)管理工作機制，完成建管并舉。4.堅持工程結(jié)合。物業(yè)管理改善工程應與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結(jié)合。實施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區(qū)，要結(jié)合物業(yè)管理改善工程的要求，對住宅小區(qū)的硬件設備進行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個、物業(yè)管理改善推動一個，防止重復施工影響居民生活。5.堅持業(yè)主參與。要重點突出業(yè)主、居民共同參與，在工程中切實落實“四問四權”，確保業(yè)主、居民的“知情權、參與權、選擇權、監(jiān)督權”，明確業(yè)主、居民共同管理小區(qū)的義務與職責。五、實施步驟1.調(diào)查計劃階段。20XX年XX月底前，完成機構(gòu)組建、XX區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查、相關政策標準制訂及計劃布置等工作。2.全面推動階段。20XX年XX月XXX年年底，全面推動XX區(qū)物業(yè)管理改善工程，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)，根據(jù)庭院改善和危舊房改善完成一個、物業(yè)管理改善工程推動一個的原則組織實施，其中20XX年完成XX萬平方米，20XX年完成XX萬平方米，XX年完成XX萬平方米，累計完成XX萬平方米。對未列入庭院改善或危舊房改善計劃的其他老舊住宅小區(qū)或零星住宅，每年依據(jù)財政預算布置和住宅小區(qū)實際情況因地制宜地實施住宅小區(qū)整治和物業(yè)管理改善工程。六、改善措施（一）完善硬件配置。1.已列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區(qū)，除完成原定改善任務外，還要根據(jù)物業(yè)管理改善工程的要求同步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理所需硬件設備的配置完善。本方案出臺前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區(qū)，市庭改辦或危改辦要通過“回頭看”進行查漏補缺，根據(jù)物業(yè)管理改善工程的要求進一步完善硬件配置。詳細新增硬件配置任務如下：（1）劃定物管區(qū)域。在住宅小區(qū)設置圍墻，形成相對封閉獨立的物業(yè)區(qū)域；零星住宅和小規(guī)模住宅區(qū)，可因地制宜歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域施行管理。（2）建設特種設備。包括小區(qū)房屋單元防盜門和小區(qū)內(nèi)電子監(jiān)控器安裝，小區(qū)消防等設備裝備檢查和修繕。（3）配備物管用房。補充配置小區(qū)物業(yè)管理用房，有條件的.要爭取按總建筑面積5‰的標準配置，臨時不能配置物業(yè)管理用房的可臨時實行租賃、借用等方法過渡。2.未列入庭院改善或危舊房改善計劃的住宅小區(qū)和零星住宅，由財政每年布置肯定的資金實施物業(yè)管理改善工程，詳細由市物改辦依據(jù)住宅小區(qū)實際，因地制宜、有選擇性地組織實施。小區(qū)整治和硬件配置主要內(nèi)容如下：（1）新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區(qū)新增配置內(nèi)容。（2）環(huán)境整治。包括小區(qū)道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚（庫）整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。（3）房屋整治。包括屋頂?shù)裙灿貌课恍蘩碚?、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等。（4）公用事業(yè)管網(wǎng)整治。包括小區(qū)內(nèi)自來水、電力和燃氣等公用事業(yè)管線和設備的基礎改造。（二）建立物管機制。在對住宅小區(qū)開展硬件設備整治改善的基礎上，依據(jù)居民意愿引入物業(yè)服務企業(yè)實施專業(yè)化物業(yè)管理或由當?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）托付社區(qū)公共服務工作站組織實施社區(qū)化準物業(yè)管理，建立住宅小區(qū)物業(yè)管理長效機制。1.確定管理模式。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應在硬件設備整治改善工程竣工并接收后一個月內(nèi)完成居民看法的征求工作，確定小區(qū)管理模式。部分老舊小區(qū)（或零星住宅）因特別原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的，經(jīng)當?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）確認同意后予以接收。征求居民看法以戶為單位（一個獨立產(chǎn)權單位為一戶），實行書面形式進行，公示告知居民專業(yè)化物業(yè)管理和社區(qū)化準物業(yè)管理的組織形式、服務內(nèi)容和相應收費標準。小區(qū)內(nèi)1/2以上戶數(shù)居民選擇實行專業(yè)化物業(yè)管理的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）托付社區(qū)居委會在兩個月內(nèi)組織小區(qū)居民召開業(yè)主大會并成立業(yè)主委員會，指導業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)；選擇專業(yè)化物業(yè)管理的居民戶數(shù)達不到總戶數(shù)1/2以上的小區(qū)統(tǒng)一采納社區(qū)化準物業(yè)管理模式，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）托付社區(qū)公共服務工作站在兩個月內(nèi)組織建立日常物業(yè)管理機制。2.實施物業(yè)管理。（1）社區(qū)化準物業(yè)管理。社區(qū)化準物業(yè)管理由社區(qū)公共服務工作站組織開展。可以分別聘請保潔、秩序維護等工作人員負責小區(qū)日常管理，或統(tǒng)一托付一家物業(yè)服務企業(yè)負責管理，或組織居民自治管理，為小區(qū)居民提供根本服務，包括公共區(qū)域保潔、小區(qū)內(nèi)安全秩序維護、停車秩序維護、共用設備維保、公共綠化養(yǎng)護、小區(qū)內(nèi)道路保養(yǎng)、房屋共用部位修理管理等服務，并由社區(qū)公共服務工作站根據(jù)XX市社區(qū)化準物業(yè)管理服務收費管理方法向住戶收取肯定的服務本錢費。小區(qū)內(nèi)公共路面停車、物業(yè)管理用房等的經(jīng)營性收入由社區(qū)公共服務工作站統(tǒng)一收取和運用，作為小區(qū)物業(yè)管理資金，以彌補小區(qū)管理經(jīng)費缺乏。（2）專業(yè)化物業(yè)管理。專業(yè)化物業(yè)管理由專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)組織實施。業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)進駐小區(qū)開展專業(yè)化物業(yè)管理，雙方簽訂物業(yè)服務合同。受聘的物業(yè)企業(yè)應依據(jù)《物業(yè)管理條例》等的規(guī)定和《物業(yè)服務合同》的商定，提供專業(yè)化物業(yè)管理服務并按合同商定向住戶收取物業(yè)服務費。七、資金政策1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實施的，其硬件配置工程費用列入庭院改善和危舊房改善工程專項經(jīng)費。2.硬件配置工程列入物業(yè)管理改善工程實施的，其硬件配置工程費用列入物業(yè)改善工程專項經(jīng)費。經(jīng)費擔當方式如下：（1）環(huán)境整治觸及的道路平整、雨污管道改造和收水口設置、照明及休閑設備設置、環(huán)衛(wèi)設備改造、綠化改造等納入工程招標范圍內(nèi)的內(nèi)容以及電力“上改下”工程的土建費用，由市、區(qū)兩級財政依據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。（2）房屋整治觸及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費用，根據(jù)“誰家孩子誰家抱”的原則，由產(chǎn)權單位擔當；擔當確有困難的，由產(chǎn)權單位向區(qū)政府提出申請，經(jīng)區(qū)政府審核并報市物改辦同意后，由市、區(qū)兩級財政依據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。直管公房、房改房和無產(chǎn)權單位的房屋整治費用由市、區(qū)兩級財政依據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。（3）弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費用根據(jù)“誰家孩子誰家抱”的原則，由各產(chǎn)權單位擔當；電力桿線“上改下”的電氣配套費及一戶一表改造經(jīng)費由市電力局擔當；管道煤氣的建設（改造）費用由市燃氣集團擔當；自來水一戶一表改造費用，除居民按規(guī)定需繳納的相關費用外，其余由市水業(yè)集團擔當。（4）物業(yè)管理改善工程原則上免繳工程觸及的綠化補償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費用。工程實施單位必需依據(jù)相關部門的要求，根據(jù)有關標準做好綠化恢復和路面修復工作。3.住宅小區(qū)日常管理長效機制建立后，困難群眾物業(yè)服務費用減免補貼和社區(qū)公共服務工作站物業(yè)管理人員崗位補貼所需經(jīng)費由市、區(qū)財政按1：1配套解決。八、保障措施1.建立工作機制。成立市物業(yè)管理改善工程領導小組，負責改善工程的組織和領導。領導小組下設辦公室（設在市房管局），詳細負責物業(yè)管理改善工程的組織、監(jiān)督和政策制訂等工作。各區(qū)政府及所屬各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應建立相應的組織機構(gòu)，負責實施本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理改善工程的各項詳細工作，協(xié)調(diào)有關問題。各級建設、規(guī)劃、房管、民政、公安、城管、城管執(zhí)法、交通、綠化、環(huán)保、價格、工商、質(zhì)監(jiān)、消防等部門根據(jù)各自職責依法開展住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關工作。2.落實資金保障。物業(yè)管理改善專項經(jīng)費列入財政年度預算，詳細運用規(guī)定另行制訂。各級財政應確保資金的配套落實，并施行全程跟蹤審計。要強化對資金運用的管理，審計結(jié)果作為最終決算依據(jù)。3.加大扶持力度。住宅小區(qū)施行“準物業(yè)管理”的，原綠化、市政等各項資金補貼和優(yōu)待政策不變，并依據(jù)社區(qū)準物業(yè)管理小區(qū)規(guī)模設置服務人員崗位補貼；建立物業(yè)管理改善考核評優(yōu)機制，對考核優(yōu)秀的單位（個人）進行嘉獎；住宅小區(qū)內(nèi)的困難群眾的確無力支付物業(yè)服務費的，經(jīng)所在社區(qū)公示無異議后予以減免；水、電、環(huán)衛(wèi)等各公用事業(yè)專業(yè)單位托付管理單位統(tǒng)一收費的，應嚴格執(zhí)行物價部門核定的收費標準，并支付管理單位專項托付費用。社區(qū)公共服務工作站統(tǒng)一托付物業(yè)服務企業(yè)提供社區(qū)化準物業(yè)管理的，補貼和優(yōu)待政策不變。4.強化考核督查。物業(yè)管理改善工程要根據(jù)市區(qū)聯(lián)動、以區(qū)為主、屬地管理的原則，建立市、區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）社區(qū)四級聯(lián)動機制。市政府與各區(qū)及市各相關單位簽訂目標責任書，實施年度目標考核，詳細考核方法另行制訂。5.強化言論引導。各有關部門要強化對物業(yè)管理改善工程的言論宣傳，引導群眾了解物業(yè)管理的根本內(nèi)容，理解物業(yè)管理行業(yè)運作的根本規(guī)章和標準要求，協(xié)作做好小區(qū)物業(yè)管理工作。住宅小區(qū)物業(yè)管理方案2一、管理目標：1、業(yè)主委員會成立后12個月至18個月，到達深圳市安全文明（優(yōu)秀住宅）小區(qū)標準；2、業(yè)主委員會成立后24個月至30個月，到達廣東省優(yōu)秀住宅小區(qū)標準；3、業(yè)主委員會成立后36個月至42個月，到達全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標準；4、小區(qū)施行封閉式管理，護衛(wèi)班施行24小時值班，確保業(yè)主和住戶生合財產(chǎn)安全；5、小區(qū)清潔施行專職保潔員責任制，保證小區(qū)內(nèi)24小時全天候潔凈、衛(wèi)生、干凈；6、小區(qū)車輛施行智能化ic卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區(qū)，全部外來車輛未經(jīng)答應不得進入小區(qū)；8、水電修理班施行24小時值班制度，業(yè)主遇到問題隨叫隨到，公共機電裝備運作正常，裝備完好率XX%；9、綠化按時修剪、維護、保持花草樹木旺盛美觀，綠化完好率99%以上；10、營造小區(qū)深厚的文化氣氛，每年社區(qū)文化活動不得少于12次，每次參與人員不得少于300人；11、實施不少于10項的特約服務，把物業(yè)的服務內(nèi)容融入到業(yè)主的衣、食、住、行中。二、分項指標：1.房屋完好率：XX%2.房屋零修、急修按時率：99％3.修理工程質(zhì)量合格率：XX%4.管理費收繳率：≥98％5.綠化完好率：99％6.清潔、保潔率：≥99％7.道路完好率及運用率：XX%8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：XX%9.排水管、明暗溝完好率：XX%10.路燈完好率：XX%11.汽車場完好率：XX%12.公共文體設備、建筑小品完好率：XX%13.小區(qū)內(nèi)重大刑事案件發(fā)生率：014.小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率：≤1／年15.消防設備、裝備完好率：XX%16.火警發(fā)生率：≤1％17.火災發(fā)生率：0％18.違章發(fā)生率：2％19.違章處理率：XX%20.用戶有效投訴率：≤2％21.有效投訴處理率：XX%22.管理層員工專業(yè)培訓合格率：XX%23.特種作業(yè)員工持證上崗率：XX%24.修理服務回訪率：≥30％25.業(yè)主（住戶）對物業(yè)管理綜合滿意率：≥98％服務特色（“菜單式”服務模式）一、施行“菜單式”服務模式即物業(yè)公司除了提供常規(guī)性的公共服務外，還提供了多種多樣的特約服務，將服務深度滲入到客戶的衣、食、住、行中，并明碼標價，除公共服務是必選的工程外，客戶可依據(jù)自己的需要選擇不同的特約服務，并支付相應的費用。二、快速、完善的服務形式：首按責任制+三分鐘服務承諾1、首按責任制每一位員工都有責任和義務接待客戶的建議，任何一位員工接到建議后，統(tǒng)一傳遞到辦公室，并告知建議人我處在二日內(nèi)反應處理結(jié)果。第一接待人負責跟蹤這項服務建議處理的情況直至客戶滿意為止。接待服務建議時應對處理時間做出恰當?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時間內(nèi)處理完畢，因故未能在承諾時間內(nèi)處理的應按時通知對方，爭取取得理解。但不得顯現(xiàn)同一件事情有兩次推延處理的情況。承諾時間最好掌握在1~2天，一般不超過一周，特別情況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清晰，需要讓對方簽字確認的應當留簽字記錄，并告知第一接待人。2、三分鐘服務承諾第一接待人接到客戶的建議時，應按時將客戶的建議反應到辦公室，由辦公室布置相關人員到客戶指定的地方，為客戶提供相應的服務，這一過程不能超過三分鐘。若有特別情況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內(nèi)，趕到現(xiàn)場為客戶服務。三、突出、貼心的文明禮貌：三米微笑服務+站立式服務1、三米微笑服務管理處人員見到客戶必需微笑表示，詳細做法是：在距離客戶三米時，必需自然微笑表示，微笑時以露出八顆牙齒為標準，等客戶到身邊時，輕聲、清楚道早上好、上午好或晚上好。管理人員在見到認識的客戶時，也必需遵守三米微笑服務原則。2、站立式服務站立式服務表如今：（1）各固定崗（道口崗、門崗護衛(wèi)員）依據(jù)接待客戶的不同，應在不同時期進行站立服務。道口崗施行16小時站立服務，早班和中班在工作服務均應樹立站姿態(tài)的形象。門崗則應在客戶上下班的頂峰期站立迎賓，時間為：7：30—9：00，11：30—12：00，13：45—14：30，17：30—18：30。（2）接待員或辦公室人員在接待客戶時，在客戶進門時，也必需站立并微笑致意，客戶離開時，也必需站立微笑送別，并目送客戶出門為止。四、全天候的服務時間1、護衛(wèi)班施行24小時專人服務，客戶有任何需求可以得到最按時的服務。2、修理班施行24小時專人服務，客戶一般修理事項可以得到是按時的`服務，有危及客戶安全的大修理也能得到緊急處理。3、客戶服務中心施行16小時專人服務，并在無專人值班的時間段出示客戶服務中心全部人員的聯(lián)系電話，以便客戶在無水值班的情況下可以找到相關的人員。全部不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問題，應第一時間趕到事故現(xiàn)場，賜予客戶最按時的關懷與幫忙。4、管理處全體人員非特別情況都必需留守小區(qū)，隨時待命，以便為客戶提供服務。五、豐富的社區(qū)文化活動豐富的社區(qū)文化活動不僅僅表如今舉辦屢次的大型活動，還在于讓大部分客戶能自覺的參加到社區(qū)文化活動中來，變客戶被動接受管理處提供的文化活動，為客戶主動參與各種活動，并在整個小區(qū)中形成一種獨特的文化氣氛，一種有別于其他小區(qū)的文化氣氛。六、多種多樣的特約經(jīng)營服務常規(guī)的物業(yè)服務內(nèi)容僅是對公共設備裝備進行修理、保養(yǎng)，對公共場所進行管理，對全體客戶提供共同的服務，而沒方法浸透到客戶個人的衣、食、住、行中，因此開展多種多樣的特約服務，不僅僅是物業(yè)服務內(nèi)容的深化，也大大便利了客戶的生活，同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務將是除了社區(qū)文化活動以外的另一種新穎的服務內(nèi)容。七、施行完全的封閉式管理傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關人員的管理，并沒有對外來送水、送飯、送報的人員進行管理，而我們施行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜見人員能進出小區(qū)外，其他送水、送飯、送報人員將完全不能進入小區(qū)，而由我們的人來完成這些服務，進而在做好服務工作的同時，把小區(qū)的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務所帶來的另一個好處。社區(qū)文化一、社區(qū)文化宗旨提高社區(qū)文化工作質(zhì)量，增加社區(qū)居民綜合素養(yǎng)！二、社區(qū)文化理念增加鄰里溝通，復古簡樸民風。讓豐富多彩的文化活動成為溝通心靈的橋梁！三、社區(qū)文化最終成果展望：1、當人們走進小區(qū)的時分，就能聽到從空中傳來悠揚的背景音樂、看到優(yōu)雅的自然景觀、呼吸著清爽的空氣，仿佛置身于世外桃園之中，心神為之一振；2、小區(qū)的每一個成員都能自發(fā)、定期地融入到各種活動中來，讓小區(qū)每個成員都能從中查找到自己的愛好、愛好，并樂在其中，樂此不疲。3、不管走到那里，都可以賞識到各種各樣的山水畫、明星字畫，仿佛置身于美術館中。4、生活在這里的人們臉上掛滿了滿意、歡樂的笑容，憂愁與這里絕緣。四、社區(qū)文化的硬件建設：社區(qū)文化可分為硬件部分和軟件部分。社區(qū)文化的硬件部分，是潛移默化影響人們心理素養(yǎng)的重要因素，從所周知，現(xiàn)代文明的建設是由具備良好素養(yǎng)的人來完成的，而良好的居住環(huán)境，可以促使人們自覺地養(yǎng)成良好的生活習慣。環(huán)境對于一個人的心理影響是相當重要的，當一個人長期處在良好的環(huán)境當中，便會不知不覺地提高自身的素養(yǎng)，而假如每個人的素養(yǎng)都得到了提高，那么整個社區(qū)文化氣氛自然而然地也就表達出來了?？偟膩碚f，社區(qū)文化的硬件部分應當包括：1、會所，包括籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場、健身房、清吧、茶藝館、棋牌室、游泳池、乒乓球室、閱覽室等；2、公共場地，包括公共綠地、道路、大堂、走廊等；3、室外健身場所，包括室外健身器材、健身路、室外操場等；4、公司配置一整套專業(yè)的音響和舞臺，這樣可以提高管理處社區(qū)文化活動的專業(yè)性。對于會所應當盡可能利用其功能，并強化現(xiàn)代化管理；對于公共場地則宜掛一些明星名畫，營造一種濃郁的文化氣氛；對于室外健身場所，則應當加以恰當引導，形成正確的、自發(fā)性的健身氣氛。總之，對于社區(qū)文化的硬件，應當重在利用，我們的工作重點應當放在社區(qū)文化的軟件建設上。五、社區(qū)文化的軟件建設：軟件建設是社區(qū)文化建設的中心組成部分，它包括一系列的活動計劃、實施效果及相關管理制度、管理處人員的服務精神、各項活動籌備人員的組織協(xié)調(diào)力量、居民的參與協(xié)作及對公益活動的熱心程度。依據(jù)社區(qū)文化的活動形式、活動風格，社區(qū)文化軟件的內(nèi)容可概括為以下五大部分：（一）體育類體育類社區(qū)文化目的在于通過提倡體育健身的精神，利用小區(qū)的各種資源引導小區(qū)全體住戶參與體育錘煉，進而形成各種自發(fā)性組織，從而形成主動、健康、活潑、向上的小區(qū)精神。體育類的社區(qū)文化合適任何的住宅小區(qū)，而且效果明顯，影響面廣。詳細的體育類社區(qū)文化活動，包括：1、成立各種體育俱樂部，定期組織訓練、競賽（1）球類：籃球、足球、排球、乒乓球、羽毛球、網(wǎng)球等；（2）棋類：圍棋、象棋、跳棋、軍棋等；（3）牌類：橋牌、撲克牌；（4）游泳：游泳培訓班，游泳競賽；（5）拳類：太極拳、太極劍等。2、每年一次，以小區(qū)為單位，由公司組織大型體育活動競賽3、在社區(qū)公共場所設置室外健身器材4、利用國內(nèi)國際各種體育競賽做體育錘煉的宣傳，如組織集體觀看重要競賽，掛宣傳標語等，增加民眾體育健身意識。（二）文學類文學類社區(qū)文化的定位比擬高，主要是利用小區(qū)中素養(yǎng)較高的人來組織一些愛好小組，在這些愛好小組的帶動下，不定期舉辦一些文學活動，從而吸引更多的住戶前來參與活動，通過舉辦各種文學活動，提高參與者的文學素養(yǎng)和愛好，最終形成富有特色的小區(qū)文化氣氛。由于這類社區(qū)文化操作比擬困難，而且效果很難預測，所以只合適那些住戶文化素養(yǎng)較高的小區(qū)。詳細的文學類社區(qū)文化活動，包括：1、組織互換藏書活動；2、文學寫作愛好小組；3、各種愛好小組：紅學會、水學會、西學會、三學會等。（三）藝術類藝術類社區(qū)文化是內(nèi)容最廣泛，也是實際工作中運用最多的形式，主要通過各種俱樂部的活動來帶動全體住戶參與到社區(qū)文化活動中來，并形成若干自發(fā)性組織。這類社區(qū)文化合適任何住宅小區(qū)，其主要活動包括：1、成立各種愛好小組，定期組織訓練、匯演、競賽，可先以各小區(qū)為單位，成熟后可加以聯(lián)合，組成精英團體：（1）聲樂：民樂團、合唱團、獨唱團、各地戲曲團（2）舞蹈：民族舞、街舞、交誼舞、秧歌、腰鼓等，并定期進行訓練、競賽（3）書法、繪畫：成立書法、繪畫愛好小組，并將其作品在小區(qū)各處展覽，年底還可舉辦免費寫春聯(lián)、畫年畫活動（4）攝影：以公司已成立的攝影俱樂部為基礎，定期組織成員進行外拍、作品溝通展現(xiàn)活動（5）外語愛好組：引進外語培訓機構(gòu)進入小區(qū)，定期舉辦外語角、外語沙龍、外語培訓等2、營造社區(qū)藝術氣氛（1）將小區(qū)各藝術團體成員的優(yōu)秀作品（書法、山水畫等）加以裝飾后，在社區(qū)公共場所（大堂、會所等）展現(xiàn)，一方面可增加各團體成員的主動性，另一方面可增加小區(qū)公共場的藝術氣氛；（2）定期組織社區(qū)家庭讀書活動；（3）周末露天舞會、音樂會、歌會；3、節(jié)假日舉辦大型聯(lián)歡會、文藝匯演、卡拉ok競賽等。（四）康體類從意義上說，康體類社區(qū)文化是最具有社會效應的活動，不僅可以帶動小區(qū)住戶參與各種社區(qū)活動，進而形成一種生活模式，還可以對小區(qū)的周邊帶來一些服務，正由于有良好的社會效應，康體類活動如同異軍突起，在社區(qū)文化中占據(jù)了一席之地。這類活動個體包括：1、提供健身、消遣場所（室內(nèi)室外），為小區(qū)成員長期開放，并加以必要的輔導2、定期組織爬山、游園、自駕游活動3、定期組織美容、健身講座5、定期組織集體體檢（最好是免費體檢）6、暑假組織少年夏令營活動6、籌建社區(qū)健康站，請專家定期或長期提供健康詢問、急救等（五）經(jīng)濟類經(jīng)濟類社區(qū)文化的目的在于讓小區(qū)內(nèi)的住戶互相幫忙，形成一些商會，定期組織活動，在小區(qū)范圍內(nèi)形成一種濃郁的商業(yè)氣息，并使小區(qū)中的每一個住戶都能從中受益。這類活動的目的性較強，比擬合適以商業(yè)為主的商住小區(qū)。這類活動詳細包括：1、定期邀請勝利人士到小區(qū)做創(chuàng)業(yè)心得報告2、成立各種商會3、定期邀請房地產(chǎn)專家做房地產(chǎn)租售交易介紹，并提供現(xiàn)場詢問4、定期邀請證券專家做投資、理財報告，并提供現(xiàn)場詢問5、依據(jù)住戶的詳細需要，舉辦汽車、名牌家私、藝術品展覽活動住宅小區(qū)物業(yè)管理方案3為深化推動我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作，改善人居環(huán)境，爭創(chuàng)人民滿意城市，特制定本方案。一、指導思想以《省物業(yè)管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施方法》為依據(jù)，在穩(wěn)固禮貌建立各項成果的基礎上，根據(jù)“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深化開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務體系，有效提升居民對社區(qū)管理和服務的滿意度。二、服務范圍社區(qū)物業(yè)服務要以社區(qū)公共部分的管理和服務為重點，以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：（一）公共秩序管理。強化對轄區(qū)內(nèi)的流淌攤擔、店外經(jīng)營、車輛停放的標準管理。（二）公共環(huán)境衛(wèi)生維護。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)（維護作業(yè)標段以外）公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門搜集服務等工作。（三）公共安全防范。幫助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時，搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查。（四）公用設備管理。做好棟間道路、樓棟下水管網(wǎng)、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設備的日常管理和維護。（五）公共綠化維護。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪、灌溉、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養(yǎng)護工作。（六）其他。其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)服務工程。三、根本原則（一）居民自治的原則。物業(yè)服務是社區(qū)服務的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充足聽取居民看法，透過無償或低償服務以及非贏利性經(jīng)營，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和標準物業(yè)服務各主體之間的關系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務新機制，力求解決人民群眾最關懷、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。（二）因地制宜的原則。充足發(fā)揮街道和社區(qū)在推動社區(qū)物業(yè)服務工作中的主導作用，依據(jù)各個社區(qū)的實際狀況，制定包括費用收取和服務工程在內(nèi)的社區(qū)物業(yè)服務章程，并按章程詳細實施，不斷促進社區(qū)建設與物業(yè)服務的協(xié)調(diào)發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間，可采納多種模式進行分類分層次管理。（三）便民利民的原則。要將推動社區(qū)物業(yè)化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，透過推行社區(qū)物業(yè)化服務，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護體系、社區(qū)治安保障體系、XX人員就業(yè)體系和居民生活服務體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區(qū)就業(yè)，提高服務水平，提升市民對社區(qū)環(huán)境的滿意度。四、工作任務根據(jù)禮貌建立的標準和數(shù)字化城市管理的要求，把我區(qū)農(nóng)民安頓小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務推行計劃。今年實施的XX個社區(qū)（小區(qū)）是：XX小區(qū)。五、工作思路在推動社區(qū)物業(yè)化服務工作中，確定“三先三后”的工作思路。（一）先整治后管理。根據(jù)“整治在先，管理長效”的原則，對先期實施物業(yè)化服務的社區(qū)進行“牛皮癬”、綠化設備、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設備的專項整治，再透過物業(yè)化服務的實施對其進行長效管理。（二）先宣傳后實施。透過廣泛深化的宣傳發(fā)動，加深居民對社區(qū)物業(yè)化的了解，取得居民對社區(qū)施行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續(xù)工作營造良好的群眾氣氛。（三）先服務后收費。依據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現(xiàn)狀，施行“先服務后收費”低償服務原則，先帶給優(yōu)質(zhì)的服務，讓社區(qū)居民切實感受到實施物業(yè)服務所帶來的好處，再收取必需的服務費，保證物業(yè)服務的正常運轉(zhuǎn)。六、組織領導成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作領導小組。組長：XX。副組長：XX。辦公室主任：XX。辦公室副主任：XX。成員單位：區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財政局、區(qū)城管局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區(qū)物業(yè)化服務的組織機構(gòu)。七、職責分工區(qū)政府辦：負責協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會職能別離的歷史遺留問題；區(qū)綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作；區(qū)發(fā)改局：負責指導確定社區(qū)物業(yè)服務收費標準；區(qū)財政局：負責社區(qū)物業(yè)服務的`經(jīng)費統(tǒng)籌工作；區(qū)城管局：負責牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作；區(qū)民政局：幫助做好特困、低保人員的就業(yè)工作；區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局：負責行業(yè)指導工作；區(qū)工商分局：負責對成立物業(yè)服務公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持；區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專業(yè)維護上賜予指導、支持和協(xié)作；各街道辦事處：組織社區(qū)實施社區(qū)物業(yè)服務工作。八、方法步驟（一）準備階段。1、XX月份對全區(qū)未實施物業(yè)服務的農(nóng)民安頓小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底，確定推行物業(yè)服務的社區(qū)（小區(qū)）名單。2、XX月上旬組織相關部門召開協(xié)調(diào)會，專題研討開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務工作。3、XX月下旬組織召開工作部署會