成華區(qū)城市更新案例

—PAGE11—成華區(qū)城市更新案例——八里莊工業(yè)遺址片區(qū)更新項(xiàng)目一、實(shí)施背景2018年成都市委市政府正式發(fā)布《建設(shè)西部文創(chuàng)中心行動(dòng)計(jì)劃（2017-2022年）》，“雙核兩帶三片”文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)新格局得以確立。成都市未來(lái)將以傳媒影視業(yè)、文體旅游業(yè)等產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，打造附加值高、原創(chuàng)性強(qiáng)、成長(zhǎng)性好的現(xiàn)代文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)體系。《成都市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》指出重點(diǎn)推動(dòng)廣播影視、新聞媒體、數(shù)字出版行業(yè)的改革、創(chuàng)新、發(fā)展，促進(jìn)傳媒業(yè)與文化地產(chǎn)、音樂(lè)、旅游、體育等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，構(gòu)建以傳媒為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈傳播體系。成華區(qū)八里莊工業(yè)遺址片區(qū)位于東郊記憶藝術(shù)區(qū)內(nèi)，是成都市66個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一，藝術(shù)區(qū)依托最為富集的工業(yè)文化遺產(chǎn)資源優(yōu)勢(shì)，以打造“文創(chuàng)+、園區(qū)+”發(fā)展思路，聚力構(gòu)建“音樂(lè)演藝、影視傳媒、數(shù)字娛樂(lè)”三大文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)生態(tài)。在上述背景下，為加快美麗宜居公園城市建設(shè)步伐，以公園城市建設(shè)引領(lǐng)城市有機(jī)更新，創(chuàng)新城市發(fā)展模式，增強(qiáng)城市永續(xù)發(fā)展動(dòng)力，項(xiàng)目緊緊圍繞國(guó)家中心城市、美麗宜居公園城市、國(guó)際門(mén)戶(hù)樞紐城市和世界文化名城的戰(zhàn)略定位和新時(shí)代“三步走”戰(zhàn)略目標(biāo)，結(jié)合美麗宜居公園城市規(guī)劃及導(dǎo)則，將城市有機(jī)更新與公園城市建設(shè)有機(jī)結(jié)合，突出“IP制造，小拍攝，大體驗(yàn)”三大特點(diǎn)，構(gòu)筑“創(chuàng)作孵化+前期拍攝+影視制作+運(yùn)營(yíng)推廣+文旅體驗(yàn)”于一體的影視產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新生態(tài)圈，項(xiàng)目由此提出。二、片區(qū)資源特點(diǎn)片區(qū)擁有工業(yè)遺址保留建筑17處，項(xiàng)目周邊需進(jìn)行打造點(diǎn)位7處，包括禾創(chuàng)藥業(yè)倉(cāng)庫(kù)、101倉(cāng)庫(kù)、103倉(cāng)庫(kù)、107倉(cāng)庫(kù)、109倉(cāng)庫(kù)、石油總機(jī)廠(chǎng)、華西水泥供應(yīng)站等。該區(qū)域位于成華區(qū)中心地帶，距天府廣場(chǎng)約8公里，大熊貓繁育基地約10公里。區(qū)域以中環(huán)路為骨架網(wǎng)向兩側(cè)展開(kāi)，仙韻一路等9條道路均已形成，擁有中環(huán)路、蜀龍路、建設(shè)北路等多條城市主干道，公共交通資源豐富。軌道交通地鐵7號(hào)線(xiàn)現(xiàn)已建成通車(chē)，17號(hào)線(xiàn)正加快施工，包含一處區(qū)域站點(diǎn)和一處城際換乘站。項(xiàng)目及周邊區(qū)域主要包括通勤慢行、游憩健身、生活服務(wù)三大類(lèi)，高峰小時(shí)慢行出行量約為33621人次。三、項(xiàng)目實(shí)施必要性一是項(xiàng)目建設(shè)有利于推動(dòng)成都文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展、促進(jìn)創(chuàng)意文化開(kāi)發(fā)。工業(yè)遺產(chǎn)見(jiàn)證了工業(yè)景觀(guān)所形成的無(wú)法替代的城市特色。認(rèn)定和保存有多重價(jià)值和個(gè)性特點(diǎn)的工業(yè)遺產(chǎn)，對(duì)于提升城市文化品位，維護(hù)城市歷史風(fēng)貌、改變“千城一面”的城市面孔、保持生機(jī)勃勃的地方特色，具有特殊意義。工業(yè)遺產(chǎn)有著適用于開(kāi)發(fā)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的優(yōu)越條件。近代老工業(yè)建筑租金較便宜，又處于市中心，更重要的是這些老廠(chǎng)房、舊倉(cāng)庫(kù)背后所積淀的工業(yè)文明和場(chǎng)地記憶，能夠激發(fā)創(chuàng)作的靈感。加上廠(chǎng)房結(jié)構(gòu)開(kāi)闊、寬敞，可隨意分隔組合，重新布局，受到藝術(shù)家等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從業(yè)者的青睞。二是項(xiàng)目建設(shè)有利于挖掘豐富資源，開(kāi)展工業(yè)遺產(chǎn)旅游。工業(yè)遺產(chǎn)游是主要以工業(yè)遺產(chǎn)為游覽對(duì)象的旅游形式，如博物館、工業(yè)遺產(chǎn)改造的公園等均屬于工業(yè)遺產(chǎn)的旅游形式。工業(yè)遺產(chǎn)旅游的開(kāi)展可以帶動(dòng)舊工業(yè)地帶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及轉(zhuǎn)型。成華區(qū)當(dāng)前正打造“文旅成華”，建設(shè)“中優(yōu)”典范區(qū)，應(yīng)該順勢(shì)開(kāi)展工業(yè)遺產(chǎn)旅游，使其成為成都旅游經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)成都的旅游資源也是有益的補(bǔ)充。三是項(xiàng)目的實(shí)施有利于改善民生條件。中心城區(qū)的老式街巷普遍存在整體布局混亂、房屋破舊、居住擁擠、交通阻塞、環(huán)境污染、市政和公共設(shè)施短缺及綠地等都遭受破壞嚴(yán)重問(wèn)題。因此，項(xiàng)目通過(guò)城市更新落實(shí)“以人為本”的規(guī)劃要求，以加強(qiáng)城區(qū)風(fēng)貌塑造、建設(shè)城區(qū)高品質(zhì)住宅為導(dǎo)向，改善市民居住環(huán)境，完善片區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)能力，切實(shí)提升舊區(qū)居民的生活質(zhì)量，促進(jìn)人與人之間的和諧，共享成都改革開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的成果。四、片區(qū)產(chǎn)業(yè)打造（一）成都影視產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚處起步階段，但潛力較大。成都可開(kāi)發(fā)性的文化資源多，本地文化底蘊(yùn)深厚。成都影視制作公司有600余家，成都影視制作企業(yè)數(shù)量較多、人才資源豐富。但成都在動(dòng)畫(huà)和游戲產(chǎn)業(yè)方面發(fā)展優(yōu)勢(shì)較大，但在影視產(chǎn)業(yè)方面布局很少，且資源相對(duì)較弱，影視相關(guān)企業(yè)規(guī)模都不大，能在策劃、拍攝、制作、發(fā)行的完整業(yè)務(wù)范疇做完的企業(yè)還很少，其發(fā)展依舊面臨困境，相較北京等一線(xiàn)城市，成都的影視業(yè)發(fā)展目前尚處起步階段。近些年成都特別是武侯區(qū)的影視產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常迅猛，成都擁有幾大影視院校，為電影業(yè)的發(fā)展提供源源不斷的人才儲(chǔ)備，成都不缺人才，但缺一個(gè)平臺(tái)和載體。因此，成都的影視文創(chuàng)行業(yè)尚處于一個(gè)新興且發(fā)展迅猛的文創(chuàng)新行業(yè)。（二）東郊記憶藝術(shù)區(qū)著力發(fā)展文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)聚焦音樂(lè)影視產(chǎn)業(yè)。項(xiàng)目所在成都東郊記憶藝術(shù)區(qū)為成都市域66個(gè)市級(jí)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)之一，位于成都市中心城區(qū)東北部，地處中環(huán)商務(wù)旅游軸和成華大道文化創(chuàng)意軸的交匯區(qū)域，為成華區(qū)的核心腹地。藝術(shù)區(qū)采用“保留工業(yè)遺址+引進(jìn)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)模式，建設(shè)特色文旅商圈，打造文創(chuàng)新高地、時(shí)尚打卡地和宜居生活地。目前已成功落戶(hù)完美世界、繁星戲劇村、深圳合縱文化、川報(bào)萌想家、量子產(chǎn)業(yè)、阿里巴巴現(xiàn)場(chǎng)娛樂(lè)等領(lǐng)軍性龍頭型文化企業(yè)；正加緊洽談河馬科技、恒頓傳媒、目標(biāo)在線(xiàn)、八八空間等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，區(qū)域產(chǎn)城一體化快速推進(jìn)。（三）八里莊工業(yè)遺址片區(qū)重塑產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)。一是總體塑造“四心、三片、兩帶”的特色空間結(jié)構(gòu)。工業(yè)遺產(chǎn)是成華文旅資源的重要組成部分和未來(lái)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的重要特色支撐。項(xiàng)目城市更新策劃將工業(yè)遺產(chǎn)點(diǎn)位改造利用與周邊用地一同謀劃，以工業(yè)遺產(chǎn)點(diǎn)位為特色引領(lǐng)點(diǎn)與人氣引爆點(diǎn)，在統(tǒng)一的工業(yè)文旅主題下，布局影視音樂(lè)藝術(shù)展示中心、影視音樂(lè)數(shù)字雙創(chuàng)中心、影視音樂(lè)教育培訓(xùn)中心、影視音樂(lè)拍攝制作中心，規(guī)劃影視文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)片區(qū)、沉浸體驗(yàn)娛樂(lè)片區(qū)、綜合配套服務(wù)片區(qū)，打造藝術(shù)文創(chuàng)公園景觀(guān)帶、活力社區(qū)公園景觀(guān)帶，帶動(dòng)周邊用地協(xié)同發(fā)展。二是深挖產(chǎn)業(yè)資源，塑造產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。從現(xiàn)狀及上位規(guī)劃來(lái)看，二仙橋片區(qū)可作為影視文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的空間資源目前主要集中在中環(huán)路以南片區(qū)，但總量?jī)H有18.22公頃（約273畝）。項(xiàng)目所在區(qū)域是過(guò)去西南地區(qū)重要的生活、生產(chǎn)物資集散地，工業(yè)遺產(chǎn)資源豐富，歷史文化底蘊(yùn)深厚，但目前工業(yè)遺產(chǎn)點(diǎn)位的利用較為獨(dú)立，缺乏關(guān)聯(lián)性和整體性。片區(qū)緊鄰成都電子科技大學(xué)和成都理工大學(xué)兩所川內(nèi)頂尖高校，針對(duì)影視科技及后期制作、前期創(chuàng)作與設(shè)計(jì)，具有強(qiáng)大的專(zhuān)業(yè)人才資源基礎(chǔ)。三是聚焦比較優(yōu)勢(shì)，搶抓產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇。目前區(qū)域內(nèi)影視產(chǎn)業(yè)較為薄弱，主要表現(xiàn)在：相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈未形成，暫無(wú)空間載體承載大型拍攝基地和攝影棚，前期創(chuàng)作空間缺乏，文化氛圍不濃。但成都影視文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)目前處于過(guò)渡期，影視產(chǎn)業(yè)在成都的發(fā)展?jié)摿Τ^(guò)相關(guān)影視文創(chuàng)綜合體的存量增長(zhǎng)速度，此類(lèi)空間商業(yè)及辦公需求還具有較大增長(zhǎng)空間，此刻是建立相關(guān)影視文創(chuàng)綜合體的黃金時(shí)刻。五、經(jīng)濟(jì)分析（一）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入主要為影視文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)及配套租賃收入。主要通過(guò)以下方式取得：1.運(yùn)營(yíng)期全部自持物業(yè)，通過(guò)對(duì)外租賃收取租金。一是文創(chuàng)辦公類(lèi)租金。項(xiàng)目數(shù)字娛樂(lè)雙創(chuàng)中心、影視教育培訓(xùn)中心、紅倉(cāng)?101文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園均為多層精裝的文創(chuàng)辦公空間，租金參照成都市內(nèi)的較主流的文創(chuàng)、影視類(lèi)特色商業(yè)街區(qū)的租金價(jià)格來(lái)看，高于成華區(qū)普通商業(yè)的用房租金均價(jià)（173元/平方米/月），多處于130-360元/平方米/月的價(jià)格區(qū)間。而項(xiàng)目所處的八里莊區(qū)域處于成都市2.5環(huán)內(nèi)，地理位置優(yōu)越、商業(yè)配套完善，可提升對(duì)文創(chuàng)及影視企業(yè)商業(yè)辦公的吸引力，基于上述角度，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期租金價(jià)格區(qū)間擬定為150-300元/平方米/月。二是甲級(jí)寫(xiě)字樓租金。夢(mèng)工坊、影視文創(chuàng)孵化基地為產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)推廣及服務(wù)的高層辦公，租金對(duì)標(biāo)華潤(rùn)大廈，區(qū)別于一般商業(yè)寫(xiě)字樓，因項(xiàng)目片區(qū)整體影視文創(chuàng)生態(tài)圈的形成，可提升對(duì)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)推服務(wù)廣的上下游企業(yè)的吸引力，增加議價(jià)能力，擬定租金價(jià)格區(qū)間為100-120元/平方米/月。三是配套商業(yè)租金。項(xiàng)目鄰里中心為兩層配套商業(yè)項(xiàng)目，租金對(duì)標(biāo)天薈萬(wàn)科城市廣場(chǎng)，均為東郊記憶藝術(shù)區(qū)的產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)項(xiàng)目，業(yè)態(tài)均以購(gòu)物餐飲、休閑娛樂(lè)為主，擬定租金價(jià)格區(qū)間為300-350元/平方米/月。四是影視制作拍攝中心。項(xiàng)目布局國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)攝影棚、4k高清演播廳、數(shù)字虛擬影棚、后期處理云房，對(duì)標(biāo)類(lèi)似國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)影棚及高清演播廳，擬定租金價(jià)格區(qū)間為200-220元/平方米/月。2.運(yùn)營(yíng)期引入合作方，整體出租獲得收入。一是101文化展示培訓(xùn)基地。目前已與中演集團(tuán)達(dá)成意向合作，租金價(jià)格為80元/平方米/月，每年上漲不超過(guò)5%。二是成華區(qū)婦幼保健院。目前已與華西婦幼保健院達(dá)成意向合作，通過(guò)對(duì)婦幼保健院自持的康養(yǎng)中心、食堂、配套服務(wù)用房整體出租的形式獲得收入，租金價(jià)格為100元/平方米/月，每年上漲不超過(guò)5%。（二）資金總體平衡項(xiàng)目總投資76.1億元。其中，業(yè)主自籌資金17.4億元，占總投資的22.94%；申請(qǐng)融資額度58.7億元，占總投資的77.06%。根據(jù)項(xiàng)目的融資期限，并結(jié)合項(xiàng)目計(jì)劃，預(yù)計(jì)貸款在項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)始按工程進(jìn)度逐步到賬。運(yùn)營(yíng)期內(nèi)應(yīng)還本付息金額共計(jì)87.4億元，其中還本58.6億元，付息28.8億元。項(xiàng)目還款來(lái)源主要為影視文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)及配套租賃的營(yíng)利資金。根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期總收入151.1億元。項(xiàng)目還本付息總額為87.4億元，可用于還本付息的資金總額為104億元。各年度償債備付率范圍118.15%-119.93%，平均本息備付率為1.19。因此，還款有保障。六、重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目呈現(xiàn)成華區(qū)八里莊工業(yè)遺址片區(qū)城市更新項(xiàng)目總占地約1368畝，實(shí)施范圍占地面積約425畝，建設(shè)期4年，總投資約76.1億元。項(xiàng)目共梳理“留改建”子項(xiàng)目20個(gè)，其中工業(yè)遺址保護(hù)利用項(xiàng)目5個(gè)，總面積約8.5萬(wàn)平方米；院落改造提升項(xiàng)目3個(gè)，總面積約5.1萬(wàn)平方米；拆除新建項(xiàng)目8個(gè)，總面積約44.6萬(wàn)平方米（其中安置房約11.5萬(wàn)平方米）；新建公建配套項(xiàng)目4個(gè)，含小學(xué)、幼兒園各1處，規(guī)劃道路2條，公園綠地6處。項(xiàng)目已于2020年正式啟動(dòng)，擬于2025年底前全面竣工。（一）重點(diǎn)計(jì)劃打造項(xiàng)目1.101文化綜合體。建筑面積約3.1萬(wàn)平方米，投資8.9億元，預(yù)計(jì)年收益0.8億元。運(yùn)營(yíng)合作方為中國(guó)對(duì)外文化集團(tuán)有限公司、中演演出院線(xiàn)發(fā)展有限責(zé)任公司，項(xiàng)目立足全球視野，構(gòu)建雙邊與多邊文化交流平臺(tái)，打造一流品牌劇場(chǎng)，配套高端產(chǎn)業(yè)，植入“和合二仙”歷史文脈，塑造成都市婚慶文化新地標(biāo)。2.泛喜馬拉雅園區(qū)。新建建筑面積約2.5萬(wàn)平方米、改造保留建筑面積1.3萬(wàn)平方米，投資4億元，預(yù)計(jì)年收益0.8億元。運(yùn)營(yíng)合作方為臺(tái)灣大吉大利文化創(chuàng)意團(tuán)隊(duì)、成都大吉喜馬拉雅文化藝術(shù)博物館。項(xiàng)目集唐卡當(dāng)代藝術(shù)館、喜馬拉雅文創(chuàng)館、一帶一路泛喜馬拉雅文化創(chuàng)意基地、一帶一路文創(chuàng)街區(qū)為一體的藝術(shù)綜合項(xiàng)目。3.石油總機(jī)廠(chǎng)工業(yè)遺址園區(qū)。建筑面積約2萬(wàn)平方米，投資1.8億元，預(yù)計(jì)年收益0.7億元。意向合作方為騎士道同、成都市電影集團(tuán)、上海德必文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)、嶺南集團(tuán)、太合音樂(lè)等。項(xiàng)目通過(guò)拆、改、留、建等更新手法，打造特色數(shù)字影視創(chuàng)意區(qū)，塑造具有工業(yè)文明歷史記憶的特色空間，形成城市更新的示范標(biāo)桿。（二）片區(qū)已經(jīng)打造呈現(xiàn)項(xiàng)目紅倉(cāng)?完美文創(chuàng)公園。坐落于成都東郊記憶藝術(shù)區(qū)腹地，占地約49畝，原為始建于上世紀(jì)50年代的禾創(chuàng)醫(yī)藥倉(cāng)庫(kù)工業(yè)遺產(chǎn)點(diǎn)位（前身為成都醫(yī)藥采購(gòu)供應(yīng)站倉(cāng)庫(kù)）。2017年11月，成華區(qū)攜手完美世界控股集團(tuán)，共同打造完美文創(chuàng)公園。按照工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)利用原真性保留要求，遵從“修舊如舊”原則，改造出近2萬(wàn)平方米優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)載體。園區(qū)現(xiàn)已入駐完美世界控股集團(tuán)有限公司旗下自主產(chǎn)業(yè)公司14家，計(jì)劃引入產(chǎn)業(yè)標(biāo)桿/品牌公司65家，其中包括已入駐的產(chǎn)業(yè)標(biāo)桿、品牌公司MCN機(jī)構(gòu)華星璀璨、龍淵游戲、有獨(dú)、安得音樂(lè)、星光盒子、木加互娛等，入駐率達(dá)94.39%。萌想星球107文創(chuàng)園區(qū)。前身為成都市107倉(cāng)庫(kù)，于2019年列入成都市第十五批歷史建筑保護(hù)名錄。園區(qū)總占地面積33畝，總建筑面積約2萬(wàn)平方米，由5幢磚混結(jié)構(gòu)倉(cāng)庫(kù)和1幢多層倉(cāng)庫(kù)組成。園區(qū)在充分保留老倉(cāng)庫(kù)建筑風(fēng)貌特色基礎(chǔ)上打造綜合性文創(chuàng)旅空間，已于2021年4月6日正式開(kāi)園，目前已陸續(xù)入駐哆哆喵選共享直播、吾同體育、方糖設(shè)計(jì)、一方路文化、布后花園等重點(diǎn)文創(chuàng)類(lèi)企業(yè)20余家。七、階段性的工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)（一）思路創(chuàng)新——以人城境業(yè)融合發(fā)展為視角，科學(xué)定位工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)。立足城市更新和發(fā)展，將歷史文脈傳承、城市功能完善、區(qū)域品牌塑造、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人居環(huán)境提升等作綜合參考，將工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)利用作為串聯(lián)城市發(fā)展要素、激活城市活力、提升社會(huì)認(rèn)同的重要手段，擴(kuò)展保護(hù)利用外延，擴(kuò)大對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的綜合影響。（二）路徑創(chuàng)新——從政府單一主體轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)多元化主體。確定分級(jí)分類(lèi)保護(hù)方案，一是對(duì)重點(diǎn)保護(hù)建筑由政府實(shí)施整體保護(hù)，重點(diǎn)發(fā)揮其人文