某房地產(chǎn)地塊市場調(diào)研及預(yù)策劃分析報告

營銷策劃中心重慶公司營銷策劃部遂寧藝術(shù)中心地塊市場調(diào)研及預(yù)策劃報告二0一三年一月三十一日密級：秘密文件標題：關(guān)于重慶和駿遂寧項目藝術(shù)中心目標地塊市場調(diào)研及預(yù)策劃報告文件管理記錄報出：

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日期文件編號：重慶營銷[snxjgj]{2013}01-05號

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√）主辦單位：重慶和駿營銷策劃部是否送集團備案：是主送單位：和駿常務(wù)副總裁發(fā)放范圍：無目標地塊概況分析區(qū)域土地市場分析區(qū)域房產(chǎn)市場分析目標土地客群分析目標土地價值分析第一部分目標地塊情況2一、目標地塊概況分析目標地塊位置及基本信息拍賣時間待定地塊位置遂寧市河?xùn)|藝術(shù)中心地塊面積159742平方米（約240畝）用地性質(zhì)商住容積率計容面積50.17萬平米限高100米（暫）每畝起拍價/起拍樓面地價（不含地票、契稅及服務(wù)費）/起總價（不含地票、契稅及服務(wù)費）/競買保證金/地票/戶型要求/其他及備注無3目標地塊限制性規(guī)劃條件一、目標地塊概況分析

需核實內(nèi)容反饋信息信息來源地方限制設(shè)計條件

1、車位配置要求住宅1.0車位/戶；商業(yè)0.5~1.0車位/100m2營業(yè)面積遂寧市城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理規(guī)定2、灰空間運用規(guī)定每套住宅陽臺（含各類形式的陽臺、入戶花園、露臺、活動平臺等非公共活動空間）的水平投影面積不大于該住宅套型建筑面積的20%；商業(yè)、辦公、酒店建筑的每層陽臺水平投影面積不大于該層建筑面積的15%。此外，陽臺進深不宜大于1.8米，進深大于1.8米的陽臺或半徑大于1.8米的圓弧形陽臺視為預(yù)留房間，按其水平投影面積確定建筑面積計算值，低層住宅、退臺式建筑陽臺等有特殊要求的除外。窗臺與室內(nèi)樓地面高差不得小于0.45米，且凸出外墻軸線寬度不得大于0.6米。

十、除建筑入口雨篷外，建筑附屬構(gòu)件及裝飾構(gòu)架（如空調(diào)板、花池、構(gòu)造板等）的進深不應(yīng)大于0.6米，且連續(xù)長度不應(yīng)大于1.8米。遂寧市容積率指標計算規(guī)則3、層高運用規(guī)定套型建筑面積90平方米（含90平方米）以下住宅，

層高不應(yīng)大于3.6米，套型建筑面積90平方米以上住宅，建筑層高不宜大于3.6米。住宅建筑層高介于3.6米-5.1米之間時，建筑面積計算值按照該層水平投影面積的1.5倍計算；層高大于5.1米，不論層內(nèi)是否設(shè)置隔層，建筑面積計算值按照該層水平投影面積的2倍計算；層高大于8.1米，不論層內(nèi)是否設(shè)置隔層，建筑面積計算值按照該層水平投影面積的3倍計算。躍層式住宅起居室（廳），低層住宅起居室（廳）層高為戶內(nèi)通高以及住宅坡屋頂部分除外。

三、辦公建筑、酒店建筑層高大于5.1米，不論層內(nèi)是否設(shè)置隔層，建筑面積計算值按照該層水平投影面積的2倍計算；層高大于8.1米，不論層內(nèi)是否設(shè)置隔層，建筑面積計算值按照該層水平投影面積的3倍計算。建筑公共部分的門廳、大堂、中庭等除外。

四、商業(yè)用房層高大于5.7米，不論層內(nèi)是否設(shè)置隔層，建筑面積計算值按照該層水平投影面積約2倍計算；標準層層高大于10.0米，不論層內(nèi)是否設(shè)置隔層，建筑面積計算值按照該層水平投影面積的3倍計算，建筑公共部分的門廳、大堂、中庭等除外。超市、大型商場、專賣店、餐飲酒店、娛樂等功能集中布置的單一空間達到2000平方米以上的商業(yè)用房，以及電影院、體育場館、展示廳、綜合會議廳等有特殊功能需要的建筑層高可以根據(jù)功能要求適當提高。遂寧市容積率指標計算規(guī)則4、地下室運用規(guī)定用作車庫使用的建筑物地下室、半地下室的頂板面高于室外地坪不大于1.5米時，不計入建筑密度，建筑面積不計入建筑面積計算值；頂板面高于室外地坪1.5米時，按照該層水平投影面積計入建筑密度，按該層水平投影面積確定建筑面積計算值。地下室、半地下室頂板面高于室外地坪部分按地上建筑的規(guī)定進行退距管理。遂寧市容積率指標計算規(guī)則5、特殊退距要求道路交叉口四周的建筑物后退道路紅線的距離，多、低層建筑不得小于5m，高層建筑不得小于8m（均自道路規(guī)劃紅線直線段與曲線段的連接點算起）。

（五）建筑物的圍墻、基礎(chǔ)、地下室、臺階、管線、落地陽臺和附屬設(shè)施，不得逾越道路紅線。在規(guī)定的后退道路紅線的距離內(nèi)，不得設(shè)置零星建筑物；雨蓬、招牌、燈飾可外挑，但其距離室外地面的凈空高度不得小于2.5m。

遂寧市城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理規(guī)定6、特殊抗震規(guī)定無

7、政府配建規(guī)定總建筑面積在20萬平方米以上時，按建筑面積9‰配建兒童及老年室外和室內(nèi)活動場地；按建筑面積7％配建集中公共綠地；按建筑面積2‰配建行政管理用房（居委會、業(yè)主、物管用房）；按建筑面積5‰配建幼兒園；設(shè)一處以上公廁遂寧市城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理規(guī)定8、代征綠地使用規(guī)定無

9、其他…………綠地率：1、舊城區(qū)建設(shè)項目多層不低于30％，高層不低于35％；

2、新區(qū)建設(shè)項目多層不低于35％，高層不低于40％；

遂寧市城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理規(guī)定4目標地塊四至及現(xiàn)況一、目標地塊概況分析項目臨近遂寧市河?xùn)|生態(tài)濕地公園，地塊方正，平整，通過涪江三橋與老城區(qū)連接，道路寬敞，總體位置位于河?xùn)|新區(qū)內(nèi)的成熟區(qū)域。北側(cè)兩車道未命名道路西側(cè)現(xiàn)況道路及河?xùn)|濕地公園東側(cè)德水西路及市政府廣場連通老城區(qū)樞紐：涪江三橋南側(cè)涪江三橋下橋口地塊內(nèi)部方正，無明顯高差地塊西側(cè)摩天輪項目土地周邊詳規(guī)一、目標地塊概況分析弗拉明戈（在售樓盤）未出讓地塊五彩繽紛路東海岸（已交樓）河?xùn)|實驗小學(xué)中鐵龍城（已交房）奧城花園（已售罄）遂寧市體育館（在建）遂寧市國際會展中心遂寧市政府及市政府廣場未出讓新地塊兩宗）帝一江岸（已出讓未建）本地塊位置目標地塊與外界交通關(guān)系二、目標地塊概況分析目標地塊位于河?xùn)|新區(qū)，距離遂寧老城區(qū)僅一橋之隔，屬于目前開發(fā)最為火熱的區(qū)域。道路寬敞，規(guī)劃超前，雖目前公共交通工具較為欠缺，但隨著人口的聚集，以及黨政機關(guān)的集中河?xùn)|新區(qū)辦公，后期交通可達性會得到大幅改善。目標地塊距離城南繁華中央商務(wù)區(qū)僅8分鐘車程，距離老城區(qū)船山區(qū)僅一橋之隔。7區(qū)域板塊配套現(xiàn)狀二、目標地塊概況分析地塊周邊交通便捷、教育、醫(yī)療配套檔次較好；項目緊鄰河?xùn)|濕地公園（五彩繽紛路），休閑景觀資源較好；地塊周邊2公里內(nèi)體育館、市政府、公安局、等黨政集群，遂寧第四人民醫(yī)院以及集中市場及五星級酒店本案類型細項描述進度交通18路慈音寺站--慈音寺站（環(huán)形）使用中10路永興鎮(zhèn)--電江路8路四川職業(yè)技術(shù)學(xué)院-火車站教育遂寧中學(xué)遂寧最好的初中、高中（公立）使用中遂州外國語小學(xué)貴族學(xué)校（私立）使用中河?xùn)|小學(xué)整個遂寧教學(xué)設(shè)施最好的小學(xué)（公立）使用中周喬實驗幼兒園民辦幼兒園，在遂寧很出名（私立）使用中紅花幼兒園遂寧比較出名（私立）使用中四川職業(yè)技術(shù)學(xué)院遂寧唯一一所全日制普通高等學(xué)校（公立）使用中醫(yī)療二醫(yī)院二級甲等醫(yī)院(遂寧最好的醫(yī)院）（公立）使用中遂寧市第四人民醫(yī)院二級甲等醫(yī)院（公立）商業(yè)王中王電器中型家電賣場使用中君發(fā)超市滿足生活需求（蔬菜都有賣）福來超市滿足生活基本需求地塊規(guī)模較大，開批發(fā)周期長，有一定的土地紅利上漲空間；地塊所在區(qū)域為目前開發(fā)熱點區(qū)域，區(qū)域價值正在被整體市場逐步認可；地塊所在板塊屬于河?xùn)|新區(qū)位置，商業(yè)氛圍及居住氛圍正逐步增強；地塊所在板塊屬于新開發(fā)區(qū)域，生活配套及商業(yè)配套還內(nèi)容有待進一步完善；目前地塊周邊東側(cè)的五彩繽紛路，為遂寧市政府重點打造的宜居城市名片，規(guī)劃有各類大型休閑商業(yè)，體育館、五星級酒店等，且黨政機關(guān)全部已搬遷到河?xùn)|新區(qū)離項目1公里半徑內(nèi)，未來發(fā)展可期。目前地塊配套主要因人口基數(shù)小，商業(yè)形態(tài)主要以滿足人們基本生活所需的配套，無集中大型的商業(yè)購物廣場等，商業(yè)氣氛不濃厚，商業(yè)檔次偏向中低端。目標地塊周邊環(huán)境極佳，地塊東側(cè)的河?xùn)|生態(tài)濕地公園人群聚集力極強。地塊未來集中供應(yīng)土地量較為巨大。目標地塊核心特征一、目標地塊概況分析9區(qū)域土地供地統(tǒng)計（公開）二、區(qū)域土地市場分析編號地塊位置用地面積用地性質(zhì)建筑控制高度容積率建筑密度綠地率起拍價保證金（萬元）備注1遂州中路977號（原啤酒廠地塊）38060.25m2（57.09畝）住宅不大于60米不小于1，不大于2.6（按不小于住宅建筑面積的3%配建公共租賃住房，且單套建筑面積不得大于60平方米）不大于18%不小于40%260萬元/畝4500

2河?xùn)|新區(qū)仁里組團（靈山街，B7—03）11881.93m2（17.82畝）住宅多層不大于18米不小于1，不大于1.5（按不小于住宅建筑面積的3%配建公共租賃住房，且單套建筑面積不得大于60平方米）不大于30%不小于40%125萬元/畝670抵押在國家開發(fā)銀行，銀行同意拍賣出讓3開發(fā)區(qū)北固小學(xué)東側(cè)，宏橋街以北，濱江路以西49831.68m2（74.7471畝）商業(yè)、住宅（商業(yè)與住宅建筑需嚴格分離）多高混合，商業(yè)不大于18米，高層不大于90米（參照該地塊擬定設(shè)計條件上報規(guī)委會審議時的城市設(shè)計）不小于1，不大于2.2(按不小于住宅建筑面積的3%配建公共租賃住房，且單套建筑面積不得大于60平方米；商業(yè)建筑面積不超過26000平方米)不大于25%不小于40%210萬元/畝4700

4河?xùn)|新區(qū)圣泉路D1—0368659.08m2（102.98畝）住宅不大于18米不小于1，不大于1.5（按不小于住宅建筑面積的3%配建公共租賃住房，且單套建筑面積不得大于60平方米）不大于27%不小于40%150萬元/畝4600抵押在農(nóng)發(fā)行、中國銀行，銀行同意拍賣出讓5河?xùn)|新區(qū)罐子口片區(qū)（B01-1/01、B01-3/01、B01-5/01、C01-2/01、C01-3/01地塊）總面積193808m2（290.71畝），其中B01-1/01地塊9224m2；B01-3/01地塊21212m2；B01-5/01地塊14048m2；C01-2/01地塊85323m2；C01-3/01地塊61672m2

A地塊：1877m2、B地塊：270m2、C地塊：182

m2商業(yè)、住宅、商業(yè)金融；A、B、C為綠地。B01-1/01、B01-3/01不大于60米；B01-5/01、C01-2/01不大于12米；C01-3/01不大于25米。B01-1/01、B01-3/01不小于1，不大于2.8；B01-5/01不大于1.2；

C01-2/01、C01-3/01不大于1.0。B01-1/01、B01-3/01、B01-5/01、C01-2/01不大于35%；C01-3/01不大于22%。B01-1/01、B01-3/01、C01-2/01不低于40%，B01-5/01、C01-3/01不低于35%。30萬元/畝5000成交后6個月內(nèi)繳清土地價款。10三、區(qū)域房產(chǎn)市場分析代表性在售住宅項目分布圖世紀錦江（清水）均價：4700元/平在售戶型：80-100（熱銷）套2變套三，100-120本年月均成交44套歐洲新城（清水）均價約4700元/㎡在售戶型81㎡（熱銷）93㎡（熱銷）117㎡半年月均成交100套弗拉門戈（清水）均價約4900元/㎡在售戶型93㎡（熱銷），100-130㎡套三（193平米)熱銷半年月均成交39套鼎盛國際（清水）均價：5100元/平在售戶型：80-100（熱銷）套2變套三，100-120本年月均成交53套翰麗名苑（清水）均價：5400元/平在售戶型：80-100（熱銷）套2變套三，100-120本年月均成交52套佳和北城（清水）均價約4600元/㎡在售戶型50-60-80-90㎡套一變二（66平米)熱銷套二(78平米)熱銷半年月均成交32套南濱帝景（清水）均價約4900元/㎡在售戶型80-90㎡套二變?nèi)锥?78平米)熱銷半年月均成交60套11競爭項目板塊統(tǒng)計表區(qū)域房產(chǎn)市場分析版塊項目名稱戶型面積及功能灰空間率（%）灰空間形式半年成交均價（元/㎡）目前均價（元/㎡）目前實得均價（元/㎡）總價區(qū)間半年月均去化(套）存量資源套數(shù)開盤去化率中央商務(wù)區(qū)板塊翰林名苑43㎡/套1變214%陽臺、生活陽臺5500元/㎡5700元/㎡5000元/㎡24-25萬12430套70%74㎡/套1變214%陽臺、生活陽臺5400元/㎡5500元/㎡4880元/㎡39-41萬1060%88㎡/套2變311%陽臺、生活陽臺5400元/㎡5400元/㎡4897元/㎡47-48萬1350%94㎡/套2變314%陽臺、生活陽臺5600元/㎡5600元/㎡4859元/㎡51-52萬870%109㎡/套2變3雙衛(wèi)14%陽臺、生活陽臺5500元/㎡5500元/㎡4758元/㎡58-59萬660%南濱帝景66/套1變215%陽臺、生活陽臺4800元/㎡4800元/㎡4080元/㎡31-32萬1290套30%81/套212%陽臺、生活陽臺4590元/㎡4700元/㎡4176元/㎡38-39萬815%94/套2變310%陽臺、生活陽臺4800元/㎡4900元/㎡4108元/㎡46-47萬2416%102/套2變3雙衛(wèi)10%陽臺、生活陽臺4800元/㎡4900元/㎡4375元/㎡49-50萬410%130套3雙衛(wèi)7%陽臺、生活陽臺4900元/㎡5000元/㎡4650元/㎡65-66萬410%淺水灣60㎡/套1變2（多層）10%陽臺、生活陽臺5060元/㎡5200元/㎡5150元/㎡32-34萬8200套50%76㎡/套1變214%陽臺、生活陽臺4600元/㎡4800元/㎡4186元/㎡34-36萬540%90㎡/套2變311%陽臺、生活陽臺4830元/㎡5050元/㎡4500元/㎡43-45萬530%101㎡/套2變3雙衛(wèi)12%陽臺、生活陽臺4630元/㎡4900元/㎡4851元/㎡46-49萬840%河?xùn)|新區(qū)板塊項目名稱戶型面積及功能灰空間率（%）灰空間形式半年成交均價（元/㎡）目前均價（元/㎡）目前實得均價（元/㎡）總價區(qū)間半年月均去化存量資源套數(shù)開盤去化率歐洲新城75㎡/套1變28%陽臺、生活陽臺、院館清水4500元/㎡，精裝5100元/㎡清水4700元/㎡，精裝5200元/㎡清水3837元/㎡，精裝4535元/㎡33-39萬32350套60%89㎡/套2變314%陽臺、生活陽臺、院館清水4600元/㎡，精裝5120元/㎡清水4750元/㎡，精裝5200元/㎡清水4494元/㎡，精裝4509元/㎡40-46萬3540%103㎡/套2變315%陽臺、生活陽臺、院館清水4650元/㎡，精裝5120元/㎡清水4750元/㎡，精裝5300元/㎡清水3357元/㎡，精裝3857元/㎡47-54萬1130%110㎡/套3變415%陽臺、生活陽臺、院館清水4700元/㎡，精裝5200元/㎡清水4800元/㎡，精裝5350元/㎡清水4015元/㎡，精裝4567元/㎡51-58萬820%126㎡/套3變413%陽臺、生活陽臺、院館清水4700元/㎡，精裝5200元/㎡清水4800元/㎡，精裝5350元/㎡清水4225元/㎡，精裝4685元/㎡60-67萬620%世紀錦江76㎡/套1變213%陽臺、生活陽臺4700元/㎡4700元/㎡4405元/㎡36-37萬10100套40%81㎡/套1變210%陽臺、生活陽臺4600元/㎡4700元/㎡4382元/㎡38-39萬1235%88㎡/套2變315%陽臺、生活陽臺4650元/㎡4700元/㎡4158元/㎡41-42萬935%103㎡/套2變312%陽臺、生活陽臺4600元/㎡4600元/㎡4087元/㎡46-47萬825%122㎡/套2變3（雙衛(wèi)）13%陽臺、生活陽臺4600元/㎡4600元/㎡4130元/㎡56-57萬520%

Page13競爭商業(yè)項目統(tǒng)計表區(qū)域房產(chǎn)市場分析周邊區(qū)域商鋪競品項目情況一覽表

在售商鋪類型項目商業(yè)形態(tài)層數(shù)檔次定位總建面（m2）總套數(shù)在售面積在售價格層高備注底商翰林名苑

3中5萬方43套7000平13000-18000元5.8米31-705平南濱帝景

5中5萬方未定2.5萬方12000-32000元4.5米100-500平淺水灣

7高3萬方120套3萬方12000-27000元5.7米60-500平鼎盛國際

地上5層地下2層，21層，23層中高12萬推出580套12萬方16000-36000元5.7米，4.5米10-300平河?xùn)|新區(qū)主力產(chǎn)品結(jié)構(gòu)區(qū)域房產(chǎn)市場分析剩余主要為戶型110平米以上，去化速度較快為80至90平米，此類客戶已剛性需求為主；河?xùn)|新區(qū)為目前政府主力打造新城區(qū)，隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施提升和完善，需求群體更會偏向于居住環(huán)境較好的河?xùn)|區(qū)域。戶型結(jié)構(gòu)戶型比例近一年去化率存量（套）代表項目灰空間率75-80(套1變2)21.00%60%46歐洲新城、8%80-89（套二變?nèi)?6.00%40%43歐洲新城、世紀錦江10%90-103（套二變?nèi)?8.00%48%39歐洲新城14%110（套三變四）15.00%25%78歐洲新城15%120（套三變四）17.00%25%66世紀錦江13%126（套四）12.00%20%59歐洲新城13%14典型參考個案及熱銷戶型——歐洲新城社區(qū)指標四、區(qū)域房產(chǎn)市場分析經(jīng)濟指標項目名稱歐洲新城開發(fā)商榮興元集團、四川君豪建設(shè)投資有限公司項目地址河?xùn)|新區(qū)慈航路東南側(cè)占地面積279畝總建面59萬方容積率2.19綠化率38.00%規(guī)劃戶數(shù)4131戶面積范圍68-126㎡建筑形態(tài)建筑風(fēng)格歐式幾梯幾戶2梯6戶、3梯8戶樓層24層33層車位比例1比0.3交房標準五通物管費用1.3-1.5元電梯品牌未定物業(yè)管理都興物業(yè)最早開盤時間2011年02月15典型參考個案及熱銷戶型——歐洲新城區(qū)位圖四、區(qū)域房產(chǎn)市場分析歐洲新城遂寧中學(xué)外國語實驗學(xué)校住宅小區(qū)規(guī)劃用地遂寧市法院、規(guī)劃用地安置小區(qū)遂寧外國語實驗小學(xué)安置小區(qū)規(guī)劃用地住宅小區(qū)16重點單盤產(chǎn)品去化情況統(tǒng)計——歐洲新城(住宅部分)四、區(qū)域房產(chǎn)市場分析項目推盤進度一覽表分期開盤時間物業(yè)形態(tài)推出套數(shù)（套）推出體量（萬方）推出均價（元/㎡）一期2011年2月多層2403.54600一期2011年4月洋房61.25800一期2011年6月小高層3304.84800二期2011年9月小高層2403.24800二期2011年10月小高層4004.84800二期2011年12月小高層2303.24800二期2012年1月小高層2203.24800三期2012年9月高層4804.54700三期2012年10月高層2403.54700合計238631.9

17重點單盤產(chǎn)品去化情況統(tǒng)計——歐洲新城社區(qū)(住宅部分)四、區(qū)域房產(chǎn)市場分析2012年1-12月住宅月均銷售面積：6600㎡,2012年1-7月住宅月均均價面積：4700元/㎡,2012年1-12月住宅月均套數(shù)：100套,。2012年1-12月住宅月均成交金額：4100萬1844號樓標準層J1戶型1室2廳1衛(wèi)1廚75㎡42號樓標準層K3戶型2室2廳1衛(wèi)1廚89㎡該項目占地規(guī)模較大，開發(fā)時間2011年,內(nèi)部配套完善，景觀打造超前該項目內(nèi)部30萬平方米商業(yè)配套，有彈子石小學(xué)及十一中。該項目目前主力戶面積集中在75—103m2，灰空間利用較多，在戶型設(shè)計上偏重于實用性。該項目所有的戶型客廳均半贈送臥室，部分戶型預(yù)留結(jié)構(gòu)板，有一定的功能預(yù)埋功能。該項目依托規(guī)模，較性價比的市場價格、以及實用的戶型設(shè)計導(dǎo)致其去化速度較快。項目點評四、區(qū)域房產(chǎn)市場分析重點單盤產(chǎn)品去化情況統(tǒng)計——歐洲新城社區(qū)熱銷戶型19四、區(qū)域房產(chǎn)市場分析重點單盤產(chǎn)品去化情況統(tǒng)計——歐洲新城社區(qū)熱銷戶型御峰銷售面積110㎡（套二）使用面積128㎡(加飄窗）贈送比例16.3%贈送內(nèi)容半面積贈送入戶花園、次臥室景觀陽臺和生活陽臺，飄窗全贈送。戶型綜合點評該戶型方正，高層板式通透戶型比。御峰銷售面積103㎡（套二）使用面積140㎡(加飄窗）贈送比例36%贈送內(nèi)容半面積贈送景觀陽臺和生活陽臺及次臥室，飄窗及結(jié)構(gòu)板全贈送。戶型綜合點評該戶型簡約方正，緊湊，且空間適用，三變四戶型，性價比高。20四、區(qū)域房產(chǎn)市場分析重點單盤產(chǎn)品去化情況統(tǒng)計——淺水灣社區(qū)熱銷戶型銷售面積89㎡（套二）實得面積98㎡(未加飄窗）贈送比例10%贈送內(nèi)容大面積半贈送觀景陽臺，戶型方正戶型綜合點評標準型兩房，空間布局實用。銷售面積76㎡實得面積87㎡(未加飄窗）贈送比例14%贈送內(nèi)容半面積贈送景觀陽臺和生活陽臺，飄窗全贈送。戶型綜合點評該戶型簡約方正，且空間適用，在緊湊的空間布局下，裝飾隨心所欲，清雅自由，在動靜、干濕分區(qū)上較好。21總價建筑面積（平米）50-5570-8080-9090-110110-13027-30萬80300

35-40萬24090040-45萬

21353345-50萬

7352950-70萬

37992區(qū)域結(jié)構(gòu)型產(chǎn)品市場機會分析區(qū)域房產(chǎn)市場分析在售項目的剩余產(chǎn)品統(tǒng)計情況由于區(qū)域供應(yīng)面積主要以70-90平的中小套型為主，因項目大多為新亮相項目及，剛需戶型供應(yīng)充足，但月均以100套速度去化中小套型，則存量中小套型戶型僅能支撐12-14個月的銷售。但隨著區(qū)域配套的日趨成熟，同時因為該區(qū)域優(yōu)質(zhì)的景觀及配套資源，剛需及剛改客戶需求將持續(xù)釋放；區(qū)域內(nèi)50-60平的小套型供應(yīng)量站到整個供應(yīng)量的11%左右，比例偏小，可適當考慮增加此區(qū)間套型供應(yīng)。套二套三套三雙衛(wèi)結(jié)構(gòu)性機會廣泛性供應(yīng)套三、四雙衛(wèi)套四雙衛(wèi)市場滯銷產(chǎn)品市場慢銷產(chǎn)品市場需求主力22工薪階層：收入僅夠日常中水平消費，但希望能在城市置業(yè)45%20%20%10%5%中產(chǎn)階層：收入較為豐厚，基本達到中產(chǎn)水平，以追求更舒適居所為核心訴求。金領(lǐng)階層：購買力強，對生活品質(zhì)要求高，以低密度高品質(zhì)住宅或核心地段物業(yè)為置業(yè)首選。富豪：處于消費人群的最頂端，關(guān)注能匹配其地位的高品質(zhì)產(chǎn)品。老城區(qū)及城北片區(qū)域擠壓的剛需+周邊的河?xùn)|新區(qū)原居民年齡：以20-45歲為主力；家庭成員：以兩口—三口之家為主家庭收入：年收入6-10萬區(qū)間來源區(qū)域：以老城區(qū)及原住民消費為主，實力郊縣大英、蓬溪為輔（CBD居住配套功能）消費特征：剛需客戶，年輕，資金實力有限，對價格和總價非常敏感；投資性客戶，有資金實力，但是更看重投資價值和升值潛力；能接受城東的居住環(huán)境。目標客戶群體點評：

河?xùn)|新區(qū)受益于“宜居遂寧”的城市發(fā)展戰(zhàn)略及河?xùn)|中央CBD區(qū)域區(qū)域規(guī)劃，近兩年在區(qū)域住宅市場呈現(xiàn)出剛性需求旺盛的局面。遵循公司土地投資策略、結(jié)合本項目自身條件、區(qū)位及規(guī)劃條件，應(yīng)堅定的將目標人群鎖定在占比達45%的剛需型客戶人群及20%的工薪階層人群四、目標土地客群分析項目廣義目標客群消費特點分析23客戶定位按客戶來源核心客戶（20%~30%）第一群體：項目2公里范圍內(nèi)需求人群主要以新區(qū)原住民需求為主，兼具投資、居住、改善屬性重要客戶（30%~50%）第二群體：距項目3-4公里老城區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、城北區(qū)域由于市區(qū)居住環(huán)境較差，選擇區(qū)域移民的剛需剛改需求，以及新衍生家庭。次要客戶（10%~15%）第三群體：拆遷戶及鄉(xiāng)鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化演進過程中產(chǎn)生的需求客戶城市發(fā)展產(chǎn)生大量城市拆遷戶產(chǎn)生需求偶得客戶（2%~5%）第四群體：偶得客戶因其余居住或投資需求購房的客戶，不屬于項目有針對性的目標客群。點評：

該項目依托“河?xùn)|新區(qū)CBD”利好，以地緣客戶以及區(qū)域內(nèi)的企業(yè)主及級相關(guān)產(chǎn)業(yè)人群為絕對主力目標人群，同時利用“總價價格洼地”及“功能齊全”的產(chǎn)品優(yōu)勢，吸引市區(qū)擠壓出的剛性需求。本項目可以覆蓋范圍內(nèi)的居民主要以老城區(qū)居民為主。目前河?xùn)|新區(qū)區(qū)域缺乏產(chǎn)業(yè)支持，本區(qū)域拆遷人口較多外溢，人口基數(shù)較小，因此目前主要依靠老城區(qū)的外溢客群，購房主要依托區(qū)域移民。項目輻射客群結(jié)構(gòu)分析四、目標土地客群分析24五、目標土地價值分析目標地塊SWOT分析區(qū)域主要為遂寧品牌開發(fā)商項目，開發(fā)規(guī)模較大，區(qū)域的品牌號召力較強，市場的認可度已經(jīng)形成；240畝的土地規(guī)模上具有一定優(yōu)勢，地塊方正平整，適于開發(fā)。周邊交通體系已經(jīng)完善，未來隨著人口遷移，公共交通將更加便捷。區(qū)域為典型開發(fā)新區(qū)狀況，各種生活配套尚不完善，生活不便利；公共交通不完善，目前主要依靠自駕車通行；目前市場住宅產(chǎn)品主要集中在河?xùn)|位置較偏遠區(qū)域，戶型供應(yīng)以90平三房為主，忽視了部分經(jīng)濟實力有限的剛需客戶需求。；隨著河?xùn)|新區(qū)的建設(shè)，河?xùn)|新區(qū)正逐步成為城市中心，區(qū)域價值將得到進一步提升；河?xùn)|新區(qū)CBD建設(shè)已經(jīng)進入高潮時期，未來商貿(mào)、休閑、消費潛力巨大商業(yè)供應(yīng)量過大，產(chǎn)品如沒有差異化，極易導(dǎo)致同質(zhì)化競爭，影響項目利潤周邊存在大量待開發(fā)土地，未來競爭可能較大；人口基數(shù)偏小易導(dǎo)致項目去化速度降低優(yōu)勢：機會：劣勢：風(fēng)險：25目標地塊優(yōu)劣勢應(yīng)對策略五、目標土地價值分析開發(fā)規(guī)模優(yōu)勢市場產(chǎn)品機會點區(qū)域配套不完善公共交通不發(fā)達目標地塊優(yōu)勢機會利用劣勢風(fēng)險規(guī)避利用大規(guī)模開發(fā)，形成具有特色的居民配套。利用區(qū)域發(fā)展?jié)摿σ灾行粜彤a(chǎn)品吸引剛需充分利用河?xùn)|新區(qū)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，強勢灌輸區(qū)域價值及藍光品牌價值必須打造一定的商業(yè)配套區(qū)域及品牌價值機會點協(xié)調(diào)政府開通1到2路公交車去化速度★創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計，擴大需求面26項目預(yù)定位體系復(fù)制建筑T塊及參考戶型商業(yè)體系布局規(guī)劃及定位建議第二部分項目預(yù)策劃27項目定位經(jīng)營戰(zhàn)略定位高周轉(zhuǎn)高流量，中利潤檔次價值定位中高端品質(zhì)，類似于公司開發(fā)的coco+南充香江國際項目+遂寧香江國際項目（復(fù)合大盤系列）目標客群定位遂寧本地船山區(qū)居民+各郊縣主題概念定位河?xùn)|CBD、國際生活社區(qū)立面風(fēng)格定位（復(fù)制）ART-DECO風(fēng)格景觀風(fēng)格定位（復(fù)制）與建筑立面相匹配的美式園林風(fēng)格住宅（類住宅）戶型面積配比建筑面積總價區(qū)間套型（廳/室/衛(wèi)）灰空間率實得面積套數(shù)（約）套數(shù)占比面積占比套數(shù)比統(tǒng)計平層52-5328-30萬2房1衛(wèi)44%75107525%18%25%6735-38萬3房1衛(wèi)42%95150535%37%60%7440-42萬3房2衛(wèi)32%98107525%27%78-7944-46萬3+1房2衛(wèi)42%11564515%18%15%商鋪面積配比單套建筑面積總價區(qū)間進入動線要求開間進深層高套數(shù)占比面積占比套數(shù)統(tǒng)計SOHO兼寫公寓35-4526-33萬高層3.8-410-125.130%30%8001-2F底商40-8080-160萬平進4-88-165.130%30%688步行商業(yè)街1-2F40-200（主力100）80-400萬平進48-165.120%20%集中型商業(yè)1-3F36500/樓梯或電梯///20%30%沿河獨棟商業(yè)7367/樓梯或電梯//////一、項目預(yù)定位體系（一，全平層）28代表性贈送面積參考（遂寧香江國際社區(qū)為例，參考臥室灰空間贈送方法）二、復(fù)制建筑T塊及參考戶型29建筑T塊及戶型（T6標準層）二、復(fù)制建筑T塊及參考戶型30三、商業(yè)體系布局規(guī)劃及定位建議濱江風(fēng)情獨棟商業(yè)在項目西側(cè)五彩繽紛路與濕地公園處設(shè)置獨棟商業(yè)。底層商業(yè)街區(qū)及步行街在項目周邊與內(nèi)側(cè)設(shè)置底層商業(yè)，1-2層設(shè)計，采用短進深，大開間、大贈送的設(shè)計方式。約30500平米5.1米面積層高1層5.1米2層5.1米高端餐飲休閑娛樂配套商業(yè)面積層高業(yè)態(tài)約7300平方米集中型商業(yè)廣場1層5.8米2-3層5.1米3層:電影院9,米超市、百貨、品牌店及電影院等面積層高業(yè)態(tài)約20900平方米浪漫愛情廣場31拿地概念方案及指標項目價格建議及銷售周期銷售排期及回款計劃第三部分價格建議及銷售排期32一、拿地概念方案及指標（方案一，全平層）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)32F電梯(21棟)地上總建面（m2）424915住宅330850底商+獨商+商業(yè)廣場58850地下停車位（個）548733二、項目價格建議及銷售周期(方案一：平層）預(yù)計開盤時間

2013年三季度總銷售周期

39個月

資源類型

可售面積（㎡）

可售套數(shù)

入市價

快銷

積極

自持比例

（元/㎡）

均價

均價

住宅

高層

3208504300520055005800/商業(yè)

底層商業(yè)1F7625/140001600018000/底層商業(yè)2F4250/90001000012000/沿河獨棟商業(yè)7367/100001100015000/商業(yè)步行街1F9354/200002200024000/商業(yè)步行街2F9354140001600018000廣場商業(yè)1F8300/13000140001500050%廣場商業(yè)2F8300/100001100012000100%廣場商業(yè)3F4300/800085009500100%SOHOSOHO公寓41058

800700072007500/車位

車位2189435487個80000元/個

8000090000/34方案1：地塊投資綜合估算表遂寧地塊投資綜合估算表地塊基本信息位置用地性質(zhì)凈用地面積（畝）凈用地面積（㎡）容積率限高建筑密度起始樓面價

（元/平米）起始總價

（萬元）競買保證金

（萬元）遂寧240畝居住、商業(yè)用地240.001597422.66100m25.00%

0

方案指標總建筑面積

（㎡）644395計容建筑面積（㎡）不計容建筑面積（㎡）

425451.79218943

住宅高層住宅320850商業(yè)底層商業(yè)一層7,625配套物管用房1288.79地下設(shè)備用房

SOHO41058底層商業(yè)二層4,250幼兒園3405非機動車庫

沿街獨棟商業(yè)7,367架空層

地下室面積218943

商業(yè)步行街1層9,354消防控制室

地下停車位（銷售60%）5,487

商業(yè)步行街2層9,354

廣場商業(yè)一層8,300

廣場商業(yè)二層8,300

占比

廣場商業(yè)三層4300

地下物管用房

住宅總面積（㎡）361908地上商業(yè)總面積（㎡）58850地上商業(yè)占比（%）

基地面積（㎡）39936

價

格

體

系

一銷售收入

高層住宅SOHO底層商業(yè)一層底層商業(yè)二層沿街獨棟商業(yè)商業(yè)步行街1層商業(yè)步行街2層廣場商業(yè)一層廣場商業(yè)二層廣場商業(yè)三層地下停車位（銷售60%）總銷售收入

（萬元）321904資產(chǎn)市值

（萬元）40023開發(fā)貸

單價（元/平米）58007,50018,00012,00015,00024,00018,00015,00012,0009,50090,000諾亞模式杠桿系數(shù)

總價（萬元）1860933079413725510011051224501683762250029630

資產(chǎn)市值0000

062259960408519753

靜態(tài)測算土地溢價水平樓面價

（元/平米，含契稅）單價

（萬/畝）總土地成本

（萬元，含契稅）綜合造價毛利潤毛利率土增稅單方土地增值稅銷售凈利潤銷售凈利率項目凈利潤項目凈利率資金放大系數(shù)股東投資年收益率資金杠桿放大系數(shù)

0%11471904881535449801230.45%242156193354810.42%6185517.09%5.9842.24%23.93

成本

直接成本間接費用銷管費用營業(yè)稅及附加匯總

單方成本

（元/平米）24043133002853301

總成本

（萬元）154935201421931418349212739

35二、項目價格建議及銷售周期（方案一:平層）項目面積M2

均價(元／M2)合計（萬元）

一、銷售收入

銷售年度

2014年2015年2016年2017年

銷售面積㎡銷售單價(元／㎡)收入（萬元）時間3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度

3季度

4季度

高層住宅320,8505,800186,093銷售比例8%10%13%8%10%10%11%7%10%5%3%3%2%

銷售面積25668320854171125668320853208535294224603208516043962696266417

銷售單價5,6505,7005,7305,7605,8005,9005,9005,9005,9005,850575057505640

銷售收入14,50218,28823,90014,78518,60918,93020,82313,25118,9309,3855,5355,5353,619

底層商業(yè)一層7,62518,00013,725銷售比例

13%6%6%9%11%15%15%15%5%5%

銷售單價

17,00017,30017,90018,00018,00018,80018,80018,30017,50016,350

銷售收入

1,6857918191,2351,5102,1502,1502,093667623

底層商業(yè)二層4,25012,0005,100銷售比例

8%6%6%9%15%15%15%15%6%5%

銷售單價

11,00011,50012,00012,00012,20012,20012,50012,30011,50011,270

銷售收入

374293306459778778797784293239

沿街獨棟商業(yè)7,36715,00011,051銷售比例

20%9%15%15%15%15%6%5%

銷售單價

13,50014,50015,00016,00015,50015,90015,10014,600

銷售收入

1,9899611,6581,7681,7131,757667538

商業(yè)步行街1層9,35424,00022,450銷售比例

10%10%10%10%10%10%10%10%10%10%

銷售單價

23,00023,00023,00025,00025,00025,00025,00024,0002400023000

銷售收入

2,1512,1512,1512,3392,3392,3392,3392,2452,2452,151

商業(yè)步行街2層9,35418,00016,837銷售比例

10%10%10%10%10%10%10%10%10%10%

銷售單價

17,00017,00017,00019,00019,00019,00019,00018,00018,00017,000

銷售收入

1,5901,5901,5901,7771,7771,7771,7771,6841,6841,590

廣場商業(yè)一層(自持50%）8,30015,0006,225銷售比例

10%10%10%5%5%5%5%

銷售單價

15,80016,00015,00015,00014,2001400013200

銷售收入

1,3111,3281,245623589581548

廣場商業(yè)二層8,30012,0009,960銷售比例

10%10%13%13%13%11%10%10%10%

銷售單價

11,50011,50011,50012,50012,50012,50013,00011,79011,000

銷售收入

9559551,2411,3491,3491,1411,079979913

廣場商業(yè)三層430095004,085銷售比例

8%13%13%11%11%12%8%8%8%8%

銷售單價

95009,5409,5409,6009,5509,5509,5509,3809,3509,300

銷售收入

327533533454452493329323322320

SOHO41,0587,50030,794銷售比例

20%20%20%15%15%10%

銷售單價

73807,4507,5307,5507,6007555

銷售收入

606061186183465046813102

地下車位5,4879000049,383銷售比例

15%5%15%15%15%15%10%10%

銷售單價

8400088000900009100091000920009200092000

銷售收入

6,9142,4147,4077,4907,4907,5725,0485,048

合計

355,702

14,50218,28829,70120,89226,95334,84745,04633,70642,02032,11523,56520,0318,9875,048

36目標地塊位于遂寧河?xùn)|新區(qū)CBD核心位置，黨政機關(guān)及各類公建配套日益成熟，交通便利，地理位置極佳。項目周邊存在有大量土地供應(yīng)，是目前遂寧最主要的核心開發(fā)熱點區(qū)域，遂寧本土實力開發(fā)企業(yè)均在地塊周邊開發(fā)，未來區(qū)域價值日益顯現(xiàn)。目標地塊周邊項目單盤去化速度維持在100-160套/月，市場去化速度驚人，側(cè)面反映市場對區(qū)位認可度都較高。已開發(fā)的遂寧香江國際項目在遂寧市場美譽度極高，屬高品質(zhì)樓盤代表，品牌深入人心，對后期銷售提供支撐。建議公司積極的介入目標地塊的競拍！結(jié)論3738整合細分更上層樓

腦靈通整合營銷推廣策略單擊此處添加副標題內(nèi)容內(nèi)容提要合作伙伴介紹方案評估系統(tǒng)及合作建議0102市場分析單擊此處添加文本具體內(nèi)容03半年工作總結(jié)單擊此處添加文本具體內(nèi)容04推廣策略及活動方案單擊此處添加文本具體內(nèi)容05媒介策略單擊此處添加文本具體內(nèi)容06媒介排期單擊此處添加文本具體內(nèi)容重慶開易廣告有限公司重慶開易廣告有限公司是致力于品牌整合傳播的綜合型廣告公司。公司以影視廣告為基礎(chǔ)，以整合行銷為理念，不斷融匯行業(yè)智慧，巧妙貫通地方思維。從產(chǎn)品上市到終端支持，從媒體執(zhí)行到品牌管理，以專業(yè)、專心的職業(yè)操守，360度無縫服務(wù)于眾多國內(nèi)知名企業(yè)。開易廣告憑借其獨占重慶影視媒體市場的絕對優(yōu)勢、強大完善的行銷網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)科學(xué)的行銷、推廣理念，成為西南地區(qū)最優(yōu)秀的廣告公司之一,5年來，成功協(xié)助十余個品牌傲立西南市場.現(xiàn)已與和平藥房簽定了品牌整合傳播代理合同，并全面設(shè)計其終端VIS.重慶恒宇保健用品有限公司簡介重慶恒宇保健用品有限公司系重慶開易廣告有限公司的全資子公司，注冊資本100萬元。公司擁有:完善的醫(yī)藥銷售網(wǎng)絡(luò)和售后服務(wù)體系；精干、優(yōu)秀的專業(yè)化營銷隊伍和促銷隊伍；合理的、切實可行的現(xiàn)代醫(yī)藥營銷推廣模式；優(yōu)秀的現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)制度及人力資源管理體系。公司一直致力于重慶市場的開發(fā)，同時帶動周邊地區(qū),輻射西南市場。腦靈通全面代理專業(yè)推廣恒宇保健品有限公司產(chǎn)品營銷渠道建設(shè)終端推廣促銷管理開易廣告有限公司市場分析研究品牌推廣策劃廣告創(chuàng)意制作強勢媒介傳播強勢終端運作渠道終端其它細分市場消費者一站式解決問題保姆式服務(wù)品牌市場調(diào)研：發(fā)現(xiàn)問題專業(yè)整合傳播能力消費者良好的OTC運作平臺及豐富保健品市場運作經(jīng)驗強大媒介運作能力營銷整合深度傳播面對競爭，我們的方向洞悉市場，發(fā)現(xiàn)機會看清自己，剖析對手提煉一個拉動性的銷售主張老產(chǎn)品，新市場，更有針對性的推廣策略知彼知己百戰(zhàn)不殆

精準的市場分析重慶市場格局2001年市場銷量排名:一.生命一號二.三勒漿三.腦靈通四.歐得活腦素五.腦輕松六.枕中健腦液（以上數(shù)據(jù)均采自重慶醫(yī)藥公司結(jié)算數(shù)據(jù)庫及重慶開易廣告市調(diào)部）重慶市場格局2001年市場銷量排名:一.生命一號二.三勒漿三.腦靈通四.歐得活腦素五.腦輕松六.枕中健腦液（以上數(shù)據(jù)均采自重慶醫(yī)藥公司結(jié)算數(shù)據(jù)庫及重慶開易廣告市調(diào)部）重慶健腦補腦產(chǎn)品

市場特點概述A重點市場集中全國主要健腦補腦保健品，是該類廠家爭奪的重點市場之一B外地產(chǎn)品占主角外地品牌占市場份額84%以上，本地“枕中健腦液”占有一定的市場份額C成熟期市場，兩極分化明顯各類健腦補腦產(chǎn)品的生命周期有明顯的區(qū)別，既有“曇花一現(xiàn)”的“科曼欣比蓋次”，也有“青春長在”的“三勒漿”等D淡旺季明顯明顯的淡旺季區(qū)分，以中國傳統(tǒng)的考試3-6月為重點月份E主要推廣手段——電視，公關(guān)推廣及SP在營銷整合運作中，電視媒體占有絕對優(yōu)勢的地位，其次為公關(guān)營銷，而對報紙媒體為此類產(chǎn)品的弱勢媒體2002年市場發(fā)展趨勢A市場總量縮?。号c去年同期比較，總體市場容量減小，需求呈下滑趨勢；B市場集中度繼續(xù)增強：市場集中度繼續(xù)增強，主打產(chǎn)品以老品牌為主；C終端競爭趨強：商家在市場爭奪中，均加強了在銷售終端包裝的投入比重；D周邊市場開始成熟：市區(qū)與邊沿城區(qū)的銷售差距縮小，周邊地區(qū)的銷售呈現(xiàn)增長趨勢；E產(chǎn)品挖潛：部分主打產(chǎn)品有意擴大產(chǎn)品外延，擴大了目標消費人群，以期延長產(chǎn)品的生命周期。主要競爭對手分析生命一號：銷售：成熟產(chǎn)品無明顯淡旺季，指名購買率高，銷量最高。核心賣點：促進骨骼生長，提高記憶力。渠道：網(wǎng)絡(luò)健全。終端基本無投入。公關(guān)推廣：依靠央視和地方媒體強勢廣告拉動，少量報版。SP：低價策略，少數(shù)點大包裝大面積堆碼，店員無返利。歐德活腦素：銷售比2001年同期呈下滑之勢，在各大商場的促銷員達百人以上（重慶市），藥房無包裝宣傳品。主要競爭對手分析三勒漿銷售：4—6月銷量占全年80%推廣方式：4月底2-3天突擊在全市各大藥房POP包裝達100余家；核心賣點：樹立信心，強力抗疲勞渠道：重點各家代理，逐級分銷，無促銷包裝公關(guān)推廣：與市教委合作展開招生咨詢活動；教師節(jié)前后針對教師公關(guān)，通過教師口碑傳播；通過贊助高考狀元，貧困學(xué)生贊助，送學(xué)校宣傳品等；通過贊助義務(wù)交通遮陽傘等活動增加戶外品牌爆光頻次。SP：促銷員8—10個。有少量堆碼，無陳列展示，買五送一，買贈——背包，筆記本等。無店員返利。主要競爭對手分析腦輕松銷售：緊跟腦靈通運作方式核心賣點：讀書輕松一點，考試勝人一籌。渠道：由幾家供貨，少量包裝堆碼，以專柜為主。進入超市銷售公關(guān)推廣：大量貼片，插播廣告，作感性訴求。主要商場易拉寶展示今年在國營藥房推廣力度較大，和平藥房全部采用吊旗，桐君閣主要是易拉寶，私人藥房有少量橫幅。SP：促銷員60個。有少量堆碼，店員返利盒裝5%（約2.5元/盒），瓶裝5元/瓶。借助康福來洋參含片進行品牌聯(lián)惠。問題點：2001年被媒體曝光后（因夸大功效），銷量大幅度下滑主要競爭對手分析歐德活腦素：銷售：銷售比2001年同期呈下滑之勢，呈自然銷售狀態(tài)。渠道：依靠全市各大商場，超市的萬基洋參含片140個促銷點拉動銷售。公關(guān)推廣：少量車身廣告，終端基本無投入。SP：低價策略，少數(shù)點大包裝大面積堆碼，店員無返利。主要競爭對手分析比蓋茨本地企業(yè)，以專柜銷售為主，OTC連鎖藥店鋪貨率低。少量車身廣告。枕中健腦液本地企業(yè)，電視媒體有一定投入，利用中藥保護概念進行差異化營銷，占據(jù)一小塊市場份額。廣告分析

(以下數(shù)據(jù)由重慶開易廣告有限公司市場調(diào)查部提供，所涉及廣告投放費用數(shù)據(jù)按刊例價結(jié)算）

2001年3-6月重慶地區(qū)電視廣告投放概述2001年3-6月各健腦補腦產(chǎn)品在重慶主要的CQTV-1、CQTV-4和重慶衛(wèi)視三個頻道上投播了廣告，共計播出2272次，廣告總長度達到59596秒，估計這些廠家為此投入廣告費用上千萬元。“生命一號”、“腦靈通”成為廣告排行榜的前兩位，兩品牌廣告約占同類產(chǎn)品廣告費用的75%。（注：廣告費用均按刊例價計算）品牌2001年銷售額所占比例2001年3-6月廣告費用總額（元）所占比例生命一號1800萬元28.100%485604538.65%三勒漿1500萬元23.40%7362995.86%腦靈通800萬元12.50%435110034.63%歐德活腦素800萬元12.50%11146618.87%腦靈素500萬元7.80%11950999.51%枕中健腦液300萬元5.00%

0.00%其他800萬元12.50%3115402.48%總計6400萬元100.00%12564745100.00%2001年三頻道3-6月廣告分布重慶CQTV-1、CQTV、CQTV-4為健腦補腦產(chǎn)品重慶地區(qū)的強勢媒體，在此三頻道投播的廣告占重慶市廣告投播總量的80%；在三頻道中，CQTV-1的優(yōu)勢地位比較突出。頻道長度（秒）費用（元）頻次（次）CQTV-12933192749751683CQTV75741131051145CQTV-4226912158719444合計59596125647452272生命一號2001年3-6月廣告分布廣告時間長度排名第一（45.86%），廣告費用排名第一（38.65%），廣告頻次排名第一（37.02%）；媒體發(fā)布策略：CQTV-1和CQTV-4搭配，3、4、5月均勻投放，6月密集投放。生命壹號月份頻道廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）311850453883120343200403452624120856114811394442037357956151217562661114554363051187954612100631906140647978881038120合計272214856045841維特健腦靈通軟膠囊2001年3-6月廣告分布廣告時間長度排名第二（28.69%），廣告費用排名第二（34.63%），廣告頻次排名第二（23.20%）；媒體發(fā)布策略：以CQTV-1為主，3、5月做鋪墊，6月密集投放。維特健腦靈通軟膠囊月份頻道廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）31418514578471864衛(wèi)視7124955802119513540120758114761225072986975合計170994351100527三勒漿口服液2001年3-6月廣告分布廣告時間長度排名第四（9.22%），廣告費用排名第四（5.86%），廣告頻次排名第四（5.15%）；媒體發(fā)布策略：以CQTV-1和CQTV-4為主，3、4、5月多次數(shù)小費用投放，6月密集投放。三勒漿口服液月份頻道廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）341414538894115019920104衛(wèi)視450175249265145567435423703014543961150499271064219013868720合計5496736299117生命一號2002年3-6月廣告分布生命一號月份頻道廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）3CQTV-160158000005234CQTV-1622610782004464CQTV21357470001434CQTV-4900214200605CQTV-1600810713604035CQTV20567737601375CQTV-4930221340626CQTV-131935049002136CQTV-464011976032合計2810355305202019媒體發(fā)布策略：CQTV-1和CQTV-4為主，CQTV為輔，于4、5月密集投放。維特健腦靈通軟膠囊2002年3-6月廣告分布維特健腦靈通膠囊月份頻道廣告長度（秒）T廣告費用（元）廣告頻次（次）3CQTV-168406800002283CQTV-41290237360434CQTV-153258118002334CQTV-41290260160555CQTV-156109709202565CQTV-41020234750506CQTV-131555544001826CQTV-43608352024合計2489038329101071媒體發(fā)布策略：以CQTV-1為主，CQTV-4為輔，3、4、5月密集投放，6月有少量廣告投放。枕中健腦液2002年3-6月廣告投放枕中健腦液月份頻道廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）3CQTV-136010500064CQTV-14380419580734CQTV-422564290302095CQTV-12035149940345CQTV-423845526992216CQTV-12308297234916CQTV-478024948088合計145032202963722媒體發(fā)布策略：選擇頻道CQTV-1和CQTV-4，側(cè)重于CQTV-1，3月份作為鋪墊投入較少，4月投入量最大，5、6月逐漸遞減?？蹈粊砟X輕松2002年3-6月廣告分布腦輕松月份頻道廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）3CQTV-42985413940994CQTV-431204200001305CQTV-432404536001356CQTV-43000420000125合計123451707540489媒體發(fā)布策略：只在CQTV-4投放，3—6月廣告分布較為平均。三勒漿2002年3-6月廣告投放媒體發(fā)布策略：廣告集中在4、5月份，同樣選擇頻道CQTV-1和CQTV-4，4月投播重點在于CQTV-1，5月中心轉(zhuǎn)椅到CQTV-4，與去年相比收縮較大。三勒漿月份頻道廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）4CQTV-139048960304CQTV-47812300105CQTV-133047520665CQTV-42905394056合計1088162720162補腦保健品2002年3-6月廣告投放比較結(jié)合前面各品牌廣告投放表來看，今年補腦保健品廣告投放更多的集中于4、5月份，6月廣告投放量與去年同期相比下降幅度較大。品牌頻道分布廣告長度（秒）廣告費用（元）廣告頻次（次）生命一號1、4、衛(wèi)視2746355305201987腦靈通1、4217353832910889枕中健腦液1、490312098060322腦輕松493451707540364三勒漿1、41088162720162合計686621333175037242002年3-6月補腦保健品廣告費用比較生命一號無論是廣告費用還是長度、頻次均居于第一位，其后依次為腦靈通—枕中健腦液—腦輕松—三勒漿。且與去年同期相比生命一號廣告投放比例提高了2.83個百分點，而腦靈通則較同期下降了5.88個百分點。2001年與2002年頻道選擇比較2002年CQTV-1仍然占據(jù)優(yōu)勢地位，但和CQTV-4的差距在縮小。與去年相比，補腦健腦類產(chǎn)品廣告投放長度、費用和頻次均有不同程度的增長。CQTV-1投播長度雖然上升，但費用反而下降；CQTV-4的長度也有小幅上升，費用增長最多；CQTV與CQTV-1恰好相反，廣告投放長度減少，費用增多。頻道長度（秒）費用（元）頻次（次）200120022001200220012002CQTV-129331521759274975749354016832784CQTV7574419111310511520760145280CQTV-42269124563215871943174504441399合計59596809291256474513331750227244632001年與2002年各品牌廣告投放比較品牌長度（秒）費用（元）頻次（次）200120022001200220012002生命一號2722128103485604555305208412019腦靈通1709924890435110038329105271071枕中健腦液—14503—2202963—722腦輕松—12345—1707540—489三勒漿54961088736299162720117162腦靈通——唯一達到世界衛(wèi)生組織（WHO）推薦DHA的產(chǎn)品核心概念：增強記憶力我們的產(chǎn)品成年人型有效消除腦疲勞，改善記憶，提高工作效率。青少年型有助于增強記憶，提高智商，有效提高學(xué)習(xí)效力。SWOT分析優(yōu)勢○著名企業(yè),和黃背景○唯一達到世界衛(wèi)生組織推薦DHA的產(chǎn)品○中國保健品信譽保證標識○代理商良好的運作平臺和從業(yè)經(jīng)驗劣勢○DHA在消費者心目中概念性不強○前期的廣告片針對性不強○沒有針對性的學(xué)校推廣○成年型產(chǎn)品賣點較少，對大眾傳遍無有利支持（如很難切入團購市場）機會○成年消費者市場細分○針對重點學(xué)校學(xué)生的針對性促銷○開發(fā)周邊市場威脅○三勒漿對學(xué)校及教育機關(guān)的壟斷宣傳與合作○生命一號的價位偏低○社會對保健食品的負面宣傳，引得消費者對保健食品效果的懷疑我們在哪里——

腦靈通市場格局概述補腦類市場銷量總體下降。市場挑戰(zhàn)者。市場排名第3。前有堵截，后有追兵。渠道順暢，溝通良好。終端建設(shè)（陳列，人員公關(guān)）較好。沒有進行差異化營銷，基本SP活動（刮刮卡）執(zhí)行效果欠佳。專有通路（學(xué)校教育系統(tǒng)）無良好的運作方案。Part01上半年工作總結(jié)上半年工作總結(jié)啟動日期：2002年2月18號銷量及回款：6，879，624元。5，567，784元銷售區(qū)域及網(wǎng)點建設(shè)：主城區(qū)：國營連鎖343家，私營藥房729家，合計1072家外埠市場：萬州、涪陵、長壽、墊江、江津、永川、銅梁、潼南合川等全部縣級城市。鋪貨率：詳見后表。終端包裝及陳列：涉及400余家，專層60余家，國營連鎖陳列面合計747個，平均2.17個/店。包裝選項：“橫幅-堆碼-展示盒-張貼畫-展示架-部分非藥房包裝”。促銷：最多39名派員促銷，詳細銷量見附表。上半年工作總結(jié)重慶主要OTC藥房鋪貨率統(tǒng)計特別說明：6天裝受到藥房強烈抵，因產(chǎn)品規(guī)格規(guī)劃用量小，銷量小，擠占陳列面）備注：以上數(shù)據(jù)來自恒宇保健品公司市場部