房地產(chǎn)營銷操盤心得

房地產(chǎn)營銷操盤心得：精品如何操盤一個房地產(chǎn)項目?這是初入房地產(chǎn)行業(yè)每一人都想知道的,記得自己剛?cè)胄蟹康禺a(chǎn)行業(yè)時,房地產(chǎn)營銷策劃對我是非常生的,看見營銷策劃公司對項目的大把炒作,排隊造房,舉辦有特色的促銷活動,那時是多么想自己也參與在其中,作為房地產(chǎn)從業(yè)人員必須了解一個項目是如何操盤起來的,全程營銷策劃包括那幾大部分,具體做那些內(nèi)容,頭腦有了全體的思路,這樣無論你在房地產(chǎn)行業(yè)中那個崗位,都會明白自己在做什么?為什么這樣做?目前我所在城市三亞,很多項目都還沒有進入營銷策劃時代,都是先根據(jù)自己建房,然后自己銷售或再請專案代理公司,而不是根據(jù)市場需求,顧客的需要,精確的市場定位,科學的房地產(chǎn)管理體系來完成,現(xiàn)在讓我們一起來溫習和學習一下!

建設(shè)項目全方位（全程）策劃是從項目用地的初始狀態(tài)就導入的科學方法并結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步完善而形成的理論體系，內(nèi)容包括七大部分：①項目投資（代理）可行性研究②項目規(guī)劃設(shè)計策劃③項目質(zhì)量工期策劃④項目形象策劃⑤項目推廣策劃⑥項目銷售管理與執(zhí)行⑦項目客服策劃。

第一部分：項目投資（代理）可行性研究

項目投資（代理）可行性研究是房地產(chǎn)全方位策劃關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下些功夫，以后的營銷銷售中就可以未雨綢繆。通過對項目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項目為核心，針對當前的經(jīng)濟環(huán)境、三亞房地產(chǎn)市場的供求狀況、三亞同類樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購買行為進行調(diào)研分析，再結(jié)合項目進行SWOT分析，在以上基礎(chǔ)上，對項目進行系統(tǒng)準確的市場定位和項目價值發(fā)現(xiàn)分析，然后根據(jù)基本資料，對某項目進行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風險進行策略提示，并對開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。項目投資（代理）可行性研究具體內(nèi)容如下一、項目用地周邊環(huán)境分析1．項目土地性質(zhì)調(diào)查·地理位置·地質(zhì)地貌狀況·土地面積及其紅線圖·七通一平現(xiàn)狀。2．項目用地周邊環(huán)境調(diào)查·地塊周邊的建筑物·綠化景觀·自然景觀·歷史人文景觀·環(huán)境污染狀況。3．地塊交通條件調(diào)查·地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃·項目對外水、陸、空交通狀況·地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀。4．周邊市政配套設(shè)施調(diào)查·購物場所·文化教育·醫(yī)療衛(wèi)生·金融服務(wù)·郵政服務(wù)·娛樂、餐飲、運動·生活服務(wù)·游樂休憩設(shè)施·周邊可能存在的對項目不利的干擾因素·歷史人文區(qū)位影響。二、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢1．宏觀經(jīng)濟運行情況2．三亞房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)3．三亞房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀4．三亞商品住宅市場板塊的化分及其差異5．三亞商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)獅6肝．三閃亞商工品住沙宅客銷戶構(gòu)遷成及華購買傍實態(tài)棍分析廳三、歉土地禍SW肉OT嗓分析散1跑．項示目地佳塊的互優(yōu)勢虧2暮．項倘目地慮塊的顛劣勢椒3貌．項融目地艙塊的蒙機會筐點白4響．項群目地者塊的盛威脅塊及困浴難點滋四、逮項目晝市場慚地位鼠1把．類厚比競悄爭樓訪盤調(diào)謎研品2查．項陸目定述位：的a孤市場警定位先（區(qū)足域定如位、池主力恭客戶碎群定急位）脖b事功能權(quán)定位透c憶建筑鼻風格把定位奪五、王項目吵類比武可實應(yīng)現(xiàn)價既值分吉析哥a恒選擇私可類孟比項窗目地b逮確定漆該類束樓盤懸價值而實現(xiàn)吉的各暢種要此素及際其在削價值諒實現(xiàn)汽中的醒權(quán)重窯c抓分析狂可類爺比項染目價駝值實殃現(xiàn)的憐要素啄的對往比值輸d欄對比仙并量茶化本泄項目笑同各糠類比握項目奮諸價挺值實粥現(xiàn)要佛素的后對比慶值站e圾根據(jù)綁價值棗要素環(huán)對比寶值判品斷本瘦項目鹽可實史現(xiàn)的屈均價且·對類比鑒土地案價值努決定庸因素

炮a查類比趴土地余價值碧：地充段資手源差哄異榴※矮市政充交通賢及直巷入交遠通的鄉(xiāng)便利去性的咳差異菌※禿項目辦周邊麥環(huán)境沃的差挽異，客包括井—惕—繁周邊積自然舟和綠筋化景歌觀的之差異纖—此—鉗教育渡、人項文景喉觀的輩差異豆—德—非各種幣污染冠程度郵的差沈異陵—到—頂周邊圍社區(qū)裹素質(zhì)殖的差絹異獨※跳周邊達市政良配套模便利甘性的輔差異

誠b土項目禽可提囑升價姑值判始斷尖※禍建筑糊風格匙和立希面的嗽設(shè)計呢、材蛇質(zhì)揀※包單體辨戶型塞設(shè)計日※渣建筑緣空間萌布局廢和環(huán)箏藝設(shè)佳計謊※窩小區(qū)鋤配套逝和物菠業(yè)管漠理逐※窯形象盼包裝隨和營絲銷策扒劃隙※紛發(fā)展贏商品牧牌和街實力苦c傷價值蔑實現(xiàn)界的經(jīng)叨濟因總素毯※戲經(jīng)濟存因素剖※穴政策撤因素罷2撓．項幟目可旋實現(xiàn)絲價值味分析斑·華類比晝樓盤很分析命與評橫價冷·腫項目豈價值剝類比嚷分析緞a席價值貿(mào)提升申和實姨現(xiàn)要存素對膚比分赤析憤b糞項目枯類比反價值西計算趴六、箱項目鎖定價屯模擬窗1損．均挖價的災(zāi)確定

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稼2皇．項舟目受拘期成毯本模撒擬階·杜成本許模擬機表及房其說悲明營3會．項碗目收郊益部碼分模哪擬惡·屑銷售伴收入溝模擬圓a祖銷售介均價述假設(shè)否b短銷售鬼收入裂模擬柳表匙·哲利潤鳳模擬急及說講明笨a每模擬披說明葛b遺利潤詞模擬徒表搏·吳敏感侍性分例析陷a野可變勿成本鞋變動菊時對夫利潤蟻的影償響星b菜銷售錘價格獲變動死時對船利潤嚼的影炮響汪八、狀投資給風險謹分析比及其寺規(guī)避紗方式笑提示

亦1緞．項注目風熟險性慚評價本·收價值搬提升錫及其您實現(xiàn)耐的風害險性湊a燕項目騙的規(guī)并劃和吩建筑位設(shè)計提是否柴以提拌升項漢目同爬周邊偏項目炸的類窮比價造值肝b緊項目其形象汽包裝椅和營昂銷推歐廣是擁否成攏功例2傅．資崇金運績用的屢風險族性炊·幕減少竹資金栗占用教比例捆，加臭速資奮金周杠轉(zhuǎn)速烤度，泛降低唯財務(wù)算成本爛·紋對銷絞售節(jié)穿奏和覺項目左開發(fā)添節(jié)奏挪進行素良好揀的把票握，秩以盡虎量少輕的資獵金占烈用啟遮動項典目，毒并在勺最短劣的時抹間內(nèi)峰實現(xiàn)很資金尖回籠柳3竊．經(jīng)藝濟政被策風廉險禮·吵國際輛國內(nèi)崖宏觀帆經(jīng)濟層形勢折的變逼化災(zāi)·譜國家曉、地漁方相約關(guān)地焦產(chǎn)政枯策的耍出臺喘及相犧關(guān)市士政配饞套設(shè)斧計建球設(shè)紋九、慈開發(fā)崖節(jié)奏仿建議陸1忠．影旗響項賴目開眨發(fā)節(jié)夏奏的糾基本疼因素家·慘政策鄙法規(guī)榜因素醬·需地塊混狀況張因素碼·扒發(fā)展籃商操伐作水鑰平因捎素擴·發(fā)自己干投放犧量及祖資金疤回收筍要求蠶·找銷售贏策略演、銷牧售政黑策及躲價格堪控制強因素?！ぢ允袌霭┣笠蛞蛩亓簟ぐ采鲜心_時間闊要求侵2特．項館目開寨發(fā)節(jié)寬奏及予結(jié)果巧預(yù)測敵·痛項目輛開發(fā)些步驟安·誤項目腿投入若產(chǎn)出貝評估臉·送結(jié)論對第二天部分映項目矮規(guī)劃光設(shè)計砌策劃提

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途綠通過紛完整贏科學古的投祥資可序行性鋤分析念研究闊，可劑以明頌確市雜場定趁位，州從而耐進入碰產(chǎn)品夫設(shè)計腳階段墻。目嫂前消退費者啄對房摟地產(chǎn)迎產(chǎn)品甩的建花筑規(guī)籍劃和努單體期設(shè)計擺要求腐愈來閑愈理環(huán)性，栗項目略規(guī)劃烏設(shè)計愚策劃雄是以胖項目副的市輝場定局位為織基礎(chǔ)菜，以耕滿足底目標廚市場載的需霜求為霧出發(fā)酸點，瞇對項烏目地詢塊進壩行總是體規(guī)帖劃布楚局，幕確定沖建筑磨風格眠和色掠彩計傭劃，付緊緊論圍繞捕目標姻客戶禍選定草主力章戶型察，引細導室箱內(nèi)裝妥修風替格，交并對奪項目死的環(huán)題藝設(shè)炊計進籃行充辟分提威示。改項目繞規(guī)劃捎設(shè)計球策劃乎的具未體內(nèi)搜容欲一、遭總體沈規(guī)劃汪1木．項絨目地敏塊概俗述狐·支項目洲所屬浮區(qū)域塵現(xiàn)狀舒·聞項目核臨界上四周超狀況棋·廈項目縮地貌慣狀況稍2裝．項拳目地戲塊情善況分棋析枯·土初步言規(guī)劃于及設(shè)塌想交·雀影響氣項目求總體皮規(guī)劃僵的不鑄可變堅的經(jīng)悉濟技壁術(shù)因改素籌·香土地禁SW逢OT汁分析蟻在總喪體規(guī)輸劃上麥的利稱用或惠規(guī)避攪·踩市場瞎定位師下的清主要蜻經(jīng)濟熊指標研參數(shù)幼3堂．建竟筑空際間布斜局陷·塊總體癥平面隱規(guī)劃蜻及其尺說明青·狂功能稱分區(qū)纏示意蛙及說材明影4晌．道日路系雕統(tǒng)布驗局油·嗎地塊設(shè)周邊件交通腿環(huán)境討示意值a隸地塊嶄周邊旦基本償路網(wǎng)襲b險道路招建設(shè)胳及未室來發(fā)熊展狀對況莊·跌項目蘿道路安設(shè)置英及其鍛說明驚a怎主要巴出入隙口設(shè)寬置帽b拍主要無干道板設(shè)置殊c壽車輛頸分流錢情況丙說明酷d售停車區(qū)場布蔥置付5絞．綠股化系莖統(tǒng)布棵局蛇·障地塊因周邊抽景觀嶄環(huán)境財示意耕a螺地塊餃周邊劣歷史街、人么文景森觀綜闖合描湊述唇b曬市政醋規(guī)劃勞布局勵及未白來發(fā)呈展方陳向座·仆項目罪環(huán)藝臣規(guī)劃擊及說朽明幅a穿綠化勞景觀禾系統(tǒng)僚分析委b稅主要眉公共村場所筆的環(huán)依藝設(shè)衡計插6繡．公子建與有配套蹈系統(tǒng)裹·雪周邊遙市政元配套畏設(shè)施炒調(diào)查擴·刪配套阻功能滋配置架及安饞排范·填公共模建筑忠外立師面設(shè)途計提騰示喝a仰會所膨外立兵面設(shè)疼計提親示蠻b池營銷培中心倉外立寫面設(shè)臘計提圾示遷c怖物業(yè)虹管理僑、辦告公室自等建啊筑外柔立面勉設(shè)計昏提示遍d譽其它雞公建測（如劑巴士鉤站、停圍墻合）外路立面泉設(shè)計畢提示沒·育公共瀉建筑卡平面吐設(shè)計湯提示目·稿公共餓建筑宰風格同設(shè)計粘的特樓別提忠示獵·刺公共脊建筑逆外部習環(huán)境芝概念互設(shè)計衡7袖．分蛇期開花發(fā)榆·拳分期冤開發(fā)丸思路趕·改首期岡開發(fā)扛思路葉8艙．分柱組團韻開發(fā)天強度棵二、絡(luò)建筑斯風格喘定位蹈、色匪彩計抬劃講1舅．總篩體建維筑風眉格及錯色彩來計劃佳·撤總體暗建筑誰風格爭的構(gòu)分思勇·情建筑修色彩肯計劃尾2突．建少筑單淚體外廉立面炒設(shè)計每提示降·概商品妥住宅粗房外青立面窯設(shè)計貸提示摸a乏多層團、小猜高層詠、高喇層外描立面餃設(shè)計拔提示布b挨不同潤戶型浙的別匹墅外雅立面什設(shè)計鳳提示牌c禾針對愿屋頂饒、屋拋檐、亮窗戶哄等外奮立面潛局部萌設(shè)計某提示賠d障其它妨特殊呈設(shè)計瓣提示于·保商業(yè)章建筑寶風格今設(shè)計城提示蹲三、息主力閃戶型顏選擇村1請．三喪亞同到類樓戰(zhàn)盤戶撕型比憑較覽2招．業(yè)筍態(tài)分鉆析及廉項目趨戶型沉配置栗比例椅3北．主摟力戶舟型設(shè)子計提制示長4傘．商續(xù)業(yè)物吵業(yè)戶援型設(shè)敗計提壯示煮四、廊室內(nèi)商空間夢布局梨裝修址概念斯提示膽1浙．室怕內(nèi)空吃間布貪局提閃示最2幟．公悄共空逝間主理題蛛3悶．選壯擇庭耕院景甲觀提況示市五、梳環(huán)境獲規(guī)劃陰及藝技術(shù)風誤格提擇示火1.平周邊策環(huán)境設(shè)調(diào)查種和分挨析聚2.鮮總體曬環(huán)境昨規(guī)劃代及藝咬術(shù)風蕩格構(gòu)泡想野·晌地塊汁已有捕的自托然環(huán)寄境利零用懶·牧項目嬌人文鑼環(huán)境輸?shù)臓I奸造榴3.釋各組評團環(huán)疏境概澡念設(shè)昂計捧·渣組團劃內(nèi)綠早化及走園藝做設(shè)計炕·用組團烘內(nèi)共沃享空歇間設(shè)慮計訓·衡組團壽內(nèi)雕乏塑小學品設(shè)設(shè)計提異示叛·底組團鍬內(nèi)椅偽凳造罷型設(shè)信計提感示環(huán)·休組團游內(nèi)宣今傳專掘欄、親導視捆系統(tǒng)閥位置安設(shè)定圖提示仇4攪．公貸共建輸筑外盤部環(huán)呈境概再念設(shè)原計滿·軟主入客口環(huán)毛境概園念設(shè)茂計耍·昌營銷浙中心柴外部密環(huán)境粒概念廢設(shè)計鬧·粉營銷默示范寶中心擾沿途伐可營碑造環(huán)彎境概法念設(shè)療計耗·嘆針對總本項園目的主其它饑公共辰環(huán)境告概念德設(shè)計脆六、短公共掛家具慨概念乞設(shè)計動提示承1痰．周婦邊同上類樓翠盤公鴉共家陶具擺刪設(shè)樣·悟營銷扶中心色大堂悶·聚管理高辦公渠室歌2鹿．公蠟共家盆具概鮮念設(shè)豐計提倉示況七、典公共睬裝飾蟻材料襖選擇缸指導印1惹．周燙邊同農(nóng)類樓臉盤公裕共裝伏飾材慕料比毫較夾2宿．公間共裝擊飾材屯料選暴擇指會導及丈裝修嶼風格津構(gòu)思濃3野．營改銷示勝范單儲位裝靠修概游念設(shè)朽計染4披．住前宅裝郊修標膨準提逮示括八、子燈光渠設(shè)計侮及背初景音擋樂指團導臨1舒．燈凡光設(shè)票計跌·溜公共浮建筑井外立宣面燈濤光設(shè)樂計裁·趙公共克綠化廊綠地彩燈光低設(shè)計屈·簡道路朝系統(tǒng)謎燈光侵設(shè)計辜·響室內(nèi)飄燈光食燈飾秀設(shè)計橫2跑．背脖景音析樂指山導其·睛廣場梢音樂章布置惱·班室內(nèi)盜背景貿(mào)音樂王布置附九、逐小區(qū)喝未來夸生活姨方式雹的指彈導瓣1歡．建登筑規(guī)如劃組談團評睜價替2奴．營典造和長引導贏未來得生活勤方式帆·谷住戶廊特征切描述墨·是社區(qū)釘文化躍規(guī)劃果與設(shè)確計比第三煤部分術(shù)項目剪質(zhì)量蜘工期嬸策劃敞近幾句年來漆，房盒地產(chǎn)孝市場娛買賣郊雙方嗎糾紛說不斷紋，已沿成投擺訴熱器點。喬房屋糧滴漏夕、墻選皮裂窗縫現(xiàn)有象經(jīng)吵常出肺現(xiàn)；至所購秧期房孤交付衫時與碗合同猛承諾你的條菌件不砌符，抵拖延腥樓宇鍬交付威使用鍬日期垮的現(xiàn)謹象也破時有趣發(fā)生娃；甚稀至由性于質(zhì)梳量控偷制不卸嚴引貢起損塔害消趨費者樓利益窯的現(xiàn)倍象，哀因此辟，質(zhì)粒量工板期策敏劃是洲我們裕、承表建商血必須芳樹立違的策絕劃觀呆念。雙質(zhì)量乓工期訪策劃弓的具傅體內(nèi)暗容刊一、喊建筑漠材料午選用暈提示提1冠．三醬亞市包場競漢爭性該樓盤統(tǒng)建筑犬材料怒選用寫類比賴2突．新蔑型建夕筑裝響飾材古料提貼示頃3哀．建鋼筑材營料選燒用提計示林二、烘施工幼工藝細流程獅指引奇1尺．工卡程施式工規(guī)證范手蕉冊徐2邊．施釘工工溫藝特扣殊流蹦程提紀示云三、除質(zhì)量反控制糕1竟．項瘋目工盯程招閉標投濁標內(nèi)淡容提脅示忌2壓．文亮明施形工質(zhì)翅量管撿理內(nèi)汁容提聽示熊四、堪工期柄控制死1么．開瀉發(fā)進煙度提吹示喘2巨．施建工組蠅織與鎖管理牽五、校造價教控制

考1拘．建德筑成括本預(yù)世算提洽示堤2霉．建裝筑流成動資盈金安線排提斥示喚六、棉安全筆管理改1主．項藍目現(xiàn)悟場管橡理方雀案貨2享．安廊全施磨工條偵例移第四交部分野項目外形象拔策劃扎

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透項目厲形象氧策劃勵包括好某項館目的邪總體是戰(zhàn)略娃形象裕策劃產(chǎn)、社煤區(qū)文濫化形送象策段劃、財企業(yè)辣行為箭形象裂策劃臘、員惰工形其象策質(zhì)劃以這及項交目視燈覺形支象策能劃等夜主要禁內(nèi)容鈴。項哥目視污覺形祥象是更指房利地產(chǎn)形有別滔于奇燥特項座目的磁具有出良好囑識別瑞功能英的同揉意視代覺表講現(xiàn)。橫其內(nèi)塵容主鞋要包宰括項賣目視撫覺識路別系編統(tǒng)工擇程核集心部軌分及講延展乖運用巴部分檔。其狠核心菠部分怨包括弱項目燥的名第稱、拼標志廟、標辭準色艙及標厭準字少體。自項目迎形象淡策劃生的具為體內(nèi)謊容隔一、樂項目條視覺脂識別哄部分鳳系統(tǒng)頓核心謹部分蜜1擦．名啟稱洲·蜘項目純名堪·沾道路沈名趁·蛇建筑嬸名瞞·熟組團犬名犁2妙．標剝志岡3跑．標翁準色坑4食．標隔準字疊體刮二、機延展忌及運瓣動部呢分槍1梁．工危地環(huán)憑境包盡裝視剃覺槍·梳建筑搖物主訂體綠·勻工地俘圍墻地·李主路柱網(wǎng)及它參觀色路線釣·避環(huán)境禮綠化

樹2呆．營冊銷中京心包騰裝設(shè)世計悼·剝營銷壘中心握室內(nèi)形外展網(wǎng)示設(shè)勾計厲·淘營銷院中心個功能媽分區(qū)婆提示煩·軋營銷牲中心哈大門掀橫眉扔設(shè)計俱·探營銷玉中心污形象短墻設(shè)蹦計弓·談臺面筐標牌瀉·秋展板欲設(shè)計念·底營銷況中心霜導視煮牌頃·恢銷售按人員刑服裝扛設(shè)計稅提示訴·羞銷售慕用品殺系列金設(shè)計?！ぴ甘痉遁攩挝恍龑б暻菖破稀]示范頃單位盜樣板趙房說殿明牌

驢3潤．公免司及危物業(yè)稠管理仍系統(tǒng)階包裝賺設(shè)計彎第五吹部分搶項目鍋營銷亮推廣頸策劃酸

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仁·庭業(yè)務(wù)柿基礎(chǔ)仁培訓暗課程

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榴b瞧房地訂產(chǎn)基囑礎(chǔ)術(shù)擾語、伸建筑飲常識桂：房伯地產(chǎn)昌、建拜筑業(yè)膨基礎(chǔ)回術(shù)語遙的理絡(luò)解援※捎房地撈產(chǎn)、階建筑尾業(yè)基果礎(chǔ)術(shù)鋒語的咐理解綿※西建筑忍識圖招※桃計算巡戶型服面積

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