金輝廣場項目可行性研究報告正文

★優(yōu)秀甲級資質(zhì)可研報告★專業(yè)設(shè)計院設(shè)計★word格式可編輯★金輝廣場項目可行性報告一、項目的基本情況（一）項目概況金輝廣場居住區(qū)由東方置業(yè)發(fā)展有限公司組織開發(fā)。某市城市規(guī)劃局已批準(zhǔn)了項目的建設(shè)用地，同意征用土地496.266畝（33.08公頃），并出了紅線圖。市國土局發(fā)出了該地塊的建設(shè)用地通知書。有關(guān)該項目的征地工作，東方置業(yè)有限公司已著手進行。自1995年7月起，已停耕填土的地塊面積為312.04畝，現(xiàn)已被公司征用，屬于規(guī)劃建設(shè)用地紅線范圍內(nèi)。未停耕而交由原土地所在村繼續(xù)耕用的地塊面積為179.226畝，另有5畝為農(nóng)村留用地。項目歷史情況金輝廣場項目位于該市東南部，距市中心區(qū)30多千米，該區(qū)的西面和北面為香蕉園和自然村用地，南面隔河為經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的東基工業(yè)區(qū)，東面緊鄰的220KVA開發(fā)區(qū)變電站；金輝廣場居住區(qū)規(guī)劃總用地為33.08公頃。其中居住區(qū)用地為24.77公頃，地上總建筑面積399260㎡，建筑密度為20.76%，容積率為1.61（詳見規(guī)劃設(shè)計要點）。項目基本情況.香蕉園可以作為旅游地產(chǎn)的直接要素.（二）可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)本項目研究主要技術(shù)經(jīng)濟參數(shù)：總建筑面積：399260㎡其中：住宅面積：351476㎡公建面積：47784㎡總投資：126108萬元（不含貸款利息）自有資金投入：25222萬元經(jīng)分析研究，本項目主要經(jīng)濟指標(biāo)為：多層住宅得房成本：3275/㎡高層住宅得房成本：3925元/㎡稅后利潤：14747萬元全部投資凈現(xiàn)值：1430萬元自有資金凈現(xiàn)值：3172萬元全部投資內(nèi)部收益率：10.86%自有資金內(nèi)部收益率：17.05%總投資利潤率：25.1%自有資金投資利潤率：58.5%二、項目投資環(huán)境與市場研究（略）三、項目開發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計方案的分析（一）項目現(xiàn)狀概括1、自然條件規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地大部分已被平整，地勢平坦，東北角部分土地地勢較低洼。地塊北面為郭尾村涌，流向由東向西，南面為橫窖河，流向由西向東，東面有條小河涌連接郭尾村涌和橫窖河，流向由北向南。整個用地未發(fā)生雨季積水現(xiàn)象。本地區(qū)常年主導(dǎo)風(fēng)向為北風(fēng)及東南風(fēng)，夏季主導(dǎo)風(fēng)向為東南風(fēng)、東風(fēng)及南風(fēng)，平均相對濕度83%，為多雨潮濕區(qū)?？梢灾苯永盟蒂Y源2、地物情況規(guī)劃區(qū)內(nèi)以東的夏利大道紅線寬60M，北接高速公路，是該地區(qū)的進出口干道。東面地鐵專用線一條至新沙港，一條至黃海新港，新沙港是該市總體規(guī)劃確定的重點建設(shè)項目之一，將有較多的鐵路運輸，而至黃海新港的鐵路交通量不會太大。占地3.26公頃的變電站是對本區(qū)規(guī)劃影響最大的地物。其目前已基本建成，擔(dān)負著對該地區(qū)的供電，現(xiàn)有兩條高壓線由東向西橫穿本區(qū)，北邊一條是110KVA碧開線，南邊是220KVA黃開線，另有一條110KVA高壓線至該區(qū)，在用地紅線內(nèi)邊緣由北向南穿過。該市總體規(guī)劃確定的該變電站的進出線路還不止這些，已有一些線路在規(guī)劃設(shè)計之中，經(jīng)過有關(guān)各方的協(xié)商之后確定所有進出高壓線盡量集中設(shè)置，使得占地最少，確定的該變電站的進出線有四組。本規(guī)劃區(qū)內(nèi)以南開發(fā)區(qū)內(nèi)已建有自來水、污水處理廠等市政基礎(chǔ)設(shè)施。（二）項目發(fā)展條件1、優(yōu)勢分析（1）區(qū)位優(yōu)勢。本規(guī)劃區(qū)位于該市東南部，符合該市總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地向東南、東北兩個方向發(fā)展為主的發(fā)展方向。該市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)過十幾年的建設(shè)，已形成具有一定規(guī)模、較高檔次的集居地、工業(yè)、港口、倉儲為一體的綜合區(qū)，本規(guī)劃區(qū)與經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)緊鄰，將成為開發(fā)區(qū)的有機組成部分，開發(fā)區(qū)內(nèi)的水、電、污水等基礎(chǔ)設(shè)施為本區(qū)的建設(shè)提供了保障，并為本區(qū)居民提供就業(yè)和購物、醫(yī)療等公共服務(wù)。本區(qū)東北面的云海工業(yè)區(qū)、西北面的大沙地綜合城市副中心區(qū)都將與其發(fā)生相互促進，共同發(fā)展的關(guān)系?；A(chǔ)設(shè)施較為齊備（2）自然條件優(yōu)勢。本規(guī)劃區(qū)內(nèi)原有較好的果園現(xiàn)以被平整，周圍仍有不少果園，植被條大，水質(zhì)較好，便于營造良好優(yōu)美的濱河居住環(huán)境。2、劣勢及對策分析（1）變電站和高壓線已建成的220KVA變電站對本規(guī)劃區(qū)的環(huán)境和景觀造成一定影響，現(xiàn)有及規(guī)劃的高壓線既占去不少用地又對本規(guī)劃區(qū)的居住環(huán)境和景觀形成較大影響。為了減低變電站和高壓走廊的不良外觀和對人們威脅感的影響。應(yīng)在變電站周圍設(shè)置防護綠化帶，而高壓走廊穿過的地方更應(yīng)有寬闊的防護綠地，且建筑物距變電站或高壓線的距離都應(yīng)在18M以上。（2）鐵路。規(guī)劃區(qū)東面的至新沙港鐵路專用線對居住環(huán)境也有一些影響，但鐵路專用線運輸量不太大，可在規(guī)劃中采取一些防護措施，如：在靠近鐵路處設(shè)置隔聲墻和防護綠化帶以及沿過境道路設(shè)防護綠化帶等方法，使鐵路對本區(qū)的噪音干擾減低到最低限度。（三）地塊征用情況因金輝廣場建設(shè)用地需要，根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定由市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會出面征用了位于夏利大道以西、橫窖河以北、夏園新河?xùn)|南面的果基地345.066畝、河灘地151.2畝。在該征地紅線范圍的496.266畝地以內(nèi)，實際征地面積為491.266畝，其中已填土面積312.04畝，未填土面積179.226畝，劃給原土地所在村自留地面積為5畝。本地塊的征地總費用初步估算為15821萬元。目前征地情況進展順利。（四）項目規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思方案根據(jù)本市城市勘測設(shè)計研究院對本項目的規(guī)劃方案，其設(shè)計構(gòu)思要點說明如下：1、規(guī)劃目標(biāo)（1）以具有21世紀(jì)初葉居住水準(zhǔn)的文明小康型城市住宅為目標(biāo)，滿足居住生活環(huán)境和條件的居住性、舒適性和安全性的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。（2）依靠科技進步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量。（3）合理組織綠化、交通體系，完善公建布局和高、多層住宅分布，使整個小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)。（4）吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點，創(chuàng)造具有本市特色的滿足居住生活需要的環(huán)境功能。2、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和空間布局（1）規(guī)劃結(jié)構(gòu)本規(guī)劃區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)可概括為“三片、兩中心、兩軸、兩帶”。①“三片”。整個規(guī)劃區(qū)被橫貫東西的高壓線及其控制走廊分為南北兩片，北片又被規(guī)劃河涌分為東西兩片。②“兩中心”。北片設(shè)小區(qū)公建中心，南片設(shè)小區(qū)公建次中心。③“兩軸”。由南至北規(guī)劃一條綠化步行系統(tǒng)軸，東西向沿高壓線規(guī)劃一條防護綠化軸，兩條綠化軸交叉呈“十”④“兩帶”。沿郭尾村涌和橫窖河都規(guī)劃了沿河游覽休息綠帶，以改善居住環(huán)境。（2）空間布局形態(tài)。①北面的高層住宅是整個小區(qū)的至高點，起到本小區(qū)和北面自然村視覺上的隔離作用，往南接近水體和綠帶的住宅層數(shù)和密度降低，起到逐步接近自然的空間效果。②小區(qū)公建中心基本位于小區(qū)用地的幾何中心，結(jié)合小區(qū)公園布局且位于綠化軸兩側(cè)，加強了軸線感，形成嚴(yán)謹向心的空間布局。③三條相對獨立的曲折形小區(qū)道路呈發(fā)散狀布局，分別為小區(qū)的三片服務(wù)。④“十”3、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃規(guī)劃配置的公共服務(wù)設(shè)施見表4—2—1。公共服務(wù)設(shè)施表（4—2—1）編號項目建筑面積/㎡用地面積/㎡數(shù)量1幼兒園1500+18001800+200022小學(xué)4500850013中學(xué)90001400014衛(wèi)生站45035文化活動中心40016球類場地255027糧油店30018肉菜市場200019副食品店400210飲食店500211飯店500112小吃店300313綜合百貨店500114日用雜品店260115五金交電建材店120116理發(fā)店100117廢品收購店100118書報銷售店60119公共電話亭40520中西藥店80121水果店90122綜合修理店260123儲蓄所200124郵政所200125電訊營業(yè)所200126汽車停車場（庫）54000（1800個車位）1727自行車（摩托車）停車場（庫）14790（9860個車位）3928變電房300529路燈配電室30700130凈化石油氣站40131公共廁所150332垃圾集散點150333小區(qū)綜合管理處400134居民委員會42064、道路交通規(guī)劃道路紅線和斷面見表4—2—2道路紅線和斷面表（4—2—2）序號道路紅線/M道路斷面/M備注1385—（8）—20—52365—10—（6）—10—53305—20—5城市道路4205—10—5城市道路5153—9—3小區(qū)道路6154—7—4小區(qū)道路7122.5—7—2.5小區(qū)道路83～43—4組團道路92.52.5宅間小道5、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)（1）土地使用指標(biāo)。本區(qū)的土地使用情況見表4—2—3，其中高壓線控制用地內(nèi)包括防護綠化地、道路停車場。用地平衡表（4—2—3）項目用地面積/公頃所占比重/%人均面積/（㎡/人）居住區(qū)規(guī)劃總用地33.08——其中居住用地24.7710019.38其中住宅用地12.3249.749.64公建用地4.4618.013.49道路用地3.7215.022.91公共綠地4.2717.243.34河涌用地0.71——高壓線控制用地4.18——城市道路用地3.42——（2）密度指標(biāo)。本區(qū)的密度指標(biāo)詳見表4—2—4。主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表4—2—4居住套數(shù)3652套居住人口12782人總建筑面積399260㎡其中住宅建筑面積351476㎡公共建筑面積47784㎡住宅平均層數(shù)8.47層人口毛密度516人/公頃住宅面積毛密度14190㎡/公頃住宅面積凈密度28529㎡/公頃容積率1.61總建筑密度20.76%綠地率43.26%四、項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實施計劃（一）建設(shè)方式建議采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，有效地控制項目的工期、成本、質(zhì)量。（二）開發(fā)方案設(shè)想與分析考慮到市場推廣計劃及小區(qū)成片建設(shè)的需要，擬將整個項目分為四期開發(fā)。第一期首先完成樣板樓展示工程、修建跨橫窖河1號橋（含引道）一座，主干道東西向、南北向各一條，并配備管網(wǎng)。同時開發(fā)南片多層住宅66609㎡。這樣可以在小區(qū)內(nèi)部配套尚未完成的情況下使首期買家享受到對面開發(fā)區(qū)已成熟的公建配套設(shè)施。本期個別樓宇接近變電站和高壓走廊，因此防護綠地和綠化帶的建設(shè)顯得尤為重要。綠地建設(shè)甚至應(yīng)先于住宅建設(shè)，盡力減低變電設(shè)施對人們心理的威脅感。本期推出的樓盤售價不宜太高，以略高于成本價甚至與成本價持平即可，志在吸引買家，樹立金輝廣場形象，創(chuàng)立小區(qū)知名度。第二期可開發(fā)東片兩組團和北片右下組團，多層住宅面積55593㎡。該區(qū)臨近夏利大道，便于市場推廣。第三期將建北片左下組團及中部3棟高層，住宅建筑面積101296㎡（其中多層26471㎡，高層74825㎡）。本期有利于小區(qū)成型及公建配套設(shè)施的落實建設(shè)，對銷售有利。第四期建北左上組團及余下4棟高層，建筑面積127977㎡（其中多層33210㎡，高層94767㎡）。這期是本區(qū)位置較好的組團，加上小區(qū)的成型，配套設(shè)施完善，“人氣”聚集，銷售價此時可提高一個檔次，獲得較好的利潤。（三）建設(shè)進度項目建設(shè)擬共八年，分四期進行。第一期（二年）1998年10月—2000年9月第二期（二年）2000年10月—2002年9月第三期（二年）2002年10月—2004年9月第四期（二年）2004年10月—2006年9月詳見項目實施計劃表（表4—2—5）。五、項目投資估算、資金籌措計劃（一）開發(fā)成本1、土地成本（征地費、土地有嘗使用費）（1）征地費。含土地費、青苗補償費、水利設(shè)施維修費、勞動力安置補助費、大區(qū)配套費、土地平整工程費、前期費用、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、新菜地魚塘開發(fā)基金、征地管理費、土地登記費①征地補償費：496.266畝×19萬/畝=9429.05（萬元）（注：征地補償單價按19萬元/畝，由夏園村委會包干。包干范圍包括：a、土地、青苗補償、水利設(shè)施維修分攤，勞動力安置補助等四項費用的基本補償基價16.5萬元/畝；b、黃海區(qū)收大區(qū)配套費1萬元/畝；c、南港鎮(zhèn)、黃海區(qū)收取征地補償金額8%，即：17.5萬元/畝×8%=1.4萬元/畝）②填土工程費：496.266畝×39950.20元/畝=1982.59（萬元）（注：填土工程單價按25.5元/㎡.m，由夏園村委會包干。經(jīng)計算，實際填土高度為2.35m,故每畝面積的填土包干價為666.67㎡/畝×2.35元/㎡×③工程立項初期工作補償費：496.266畝×39950.20元/畝×12.8%=253.77（萬元）。④耕地占用稅：496.266畝×5333元/畝=264.66（萬元）。（注：按8元/㎡計征，666.67㎡/畝×8元/㎡=5333元/畝，交市財局）。⑤耕地墾復(fù)基金：496.266畝×8000元/畝=397.01（萬元）。（注：按12元/㎡計征，666.67㎡/畝×12元/㎡=8000元/畝，交市國土局，可申請減免）。⑥新菜地、魚塘開發(fā)基金：496.266畝×31581元/畝=1567.26（萬元）。（注：按每畝前三年平均產(chǎn)值的9倍計征，即為：3509元/畝×9=31581元/畝，交市蔬菜辦公室，可申請減免）。⑦征地管理費：496.266畝×19萬/畝×2%=188.58（萬元）。（注：按征地補償總金額的2%計征，交市國土局）。⑧土地登記費：約為2.42（萬元）。（注：首1000㎡收200元，每超過500㎡加收40元）。⑨已支付利息：到1998年7月止，東方公司已支付給夏園村委會土地補償及填土費的利息共計：1735.91（萬元）合計：15821.25（萬元）。（2）土地有嘗使用出讓金。根據(jù)該市國有土地使用權(quán)出讓金的計算標(biāo)準(zhǔn)，住宅基準(zhǔn)地價為697元/㎡—820元/㎡不等（依樓層而定），結(jié)合黃海區(qū)夏園村一帶具體的調(diào)節(jié)系數(shù)，可將本地塊土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)定在200元/㎡，則其土地使用權(quán)出讓金總價合計為：351476㎡×200元/㎡=7029.52（萬元）（3）合計土地成本為：22850.77（萬元）。將以上各項匯總表4—2—6所示：土地成本匯總表（4—2—6）序號項目金額/萬元1征地補償費9429.052填土工程費1982.593工程立項初期工作補償費253.774耕地占用稅264.665耕地墾復(fù)基金397.016新菜地、魚塘開發(fā)基金1567.267征地管理費188.588土地登記費2.249已付利息1735.9110土地有嘗使用出讓金7029.5211合計22850.772、建安工程費（1）多層住宅建安費（4—2—7）。多層住宅建安費（4—2—7）序號項目單價/元/㎡工程量/㎡金額/萬元1土建及裝修工程費125018188322735.382水電安裝工程費1001818831818.833小計135018188324554.21（2）高層住宅建安費（表4—2—8）。高層住宅建安費（表4—2—8）序號項目單價/元/㎡工程量/㎡金額/萬元1土建及裝修工程費158016959326795.72水電安裝工程費2201695933731.053電梯1501695932543.94消防50169593847.955小計200016959333918.6（3）建安工程費合計：58472.81（萬元）3、前期工程費（1）籌建開辦費：58472.81×2.5%=1461.82（萬元）。（2）可行性研究費：58472.81×1.5‰=87.71（萬元）。（3）規(guī)劃勘測設(shè)計費：58472.81×3%=1754.18（萬元）。（4）三通一平費：（即填土工程費，已在第一項“土地成本”中列出，故此處不再計算）。（5）合計前期工程費用為：3303.71（萬元）。4、基礎(chǔ)設(shè)施配套費（紅線內(nèi)外工程費，表4—2—9）基礎(chǔ)設(shè)施配套費（4—2—9）序號項目計算依據(jù)金額/萬元道路工程42.13萬元/公頃×33.08公頃=1393.66萬元1393.60排水管道工程37.6萬元/公頃×33.08公頃=1243.80萬元1243.80河涌改造工程8.58萬/公頃×33.08公頃=283.83萬元283.83跨橫窖河工程一座約981.12萬元981.12中小橋5座約501。96萬元501.96污水泵站一座約287.39萬元287.39公共廣場25000㎡（高壓線下的公園、車場）×320元/㎡=800萬元800公共車站、站場費用已列入“公共廣場”中橫窖河堤岸450m×1200元/m=5454綠化工程5.4萬元/公頃×33.08公頃=178.63萬元178.6供水工程15萬元/公頃×33.08公頃=496.20萬元496.20供電工程65萬元/公頃×33.08公頃=2150.2萬元2150.2電信工程7萬元/公頃×33.08公頃=231.56萬元231.56煤氣工程7萬元/公頃×33.08公頃=231.56萬元231.56合計8833.905、公建配套費（見表4—2—10）公建配套費（4—2—10）序號項目建筑面積/㎡單價/元/㎡金額/萬元幼兒園1500+1800850153.15小學(xué)4500900405中學(xué)9000900810衛(wèi)生站45060027文化活動中心400100040球類場地2550（用地面積）784200糧油店30060018肉菜市場2000600120副食品店40060024飲食店50060030飯店50060030小吃店30060018綜合百貨店50070035日用雜品店26060015.6五金交電建材店1206007.2理發(fā)店1006006廢品收購店1005005書報銷售店606003.6公共電話亭405002中西藥店806004.8水果店906005.4綜合修理店26060015.6儲蓄所20060012郵政所20060012電訊營業(yè)所20060012汽車停車場（庫）54000（1800個車位）12006480自行車（摩托車）停車場（庫）14790（9860個車位）9001331.1變電站30050015路燈配電室305001.5凈化石油氣站406002.4公共廁所1506009垃圾集散點1503004.5小區(qū)綜合管理處40060024居民委員會42060025.2合計9904.056、不可預(yù)見配套費（7029.52+58472.81+3303.71+8833.90+9904.05）×5%=4377.20（萬元）7、開發(fā)期間稅費（表4—2—11）開發(fā)期間稅費（4—2—11）序號項目計算依據(jù)金額/萬元1配套設(shè)施建設(shè)費58472.81（萬元）×6%3508.372投資方向調(diào)節(jié)稅58472.81（萬元）×5%2923.643工程質(zhì)量與施工安全監(jiān)督費58472.81（萬元）×4‰233.894供水管網(wǎng)補償費住宅按0.3噸/人，600元/噸計，1278人×0.3噸/人×600元/噸230.085供電用電負荷費住宅按4KVA/戶，480元/KVA計，3652戶×4KVA/戶×480元/KVA701.186其他稅費58472.81（萬元）×2%1169.467合計8766.628、開發(fā)成本為以上7項之和，共計為：116509.06（萬元）（二）開發(fā)費用（表4—2—12）開發(fā)費用匯總表（4—2—12）序號項目計算依據(jù)金額/萬元1管理費用開發(fā)成本×3%=116509.06×3%3495.272銷售費用（2.1）+（2.2）+（2.3）6103.872.1廣告及市場推廣費銷售收入×0.5%★872.02.2銷售代理銷售收入×2%★3487.912.3銷售手續(xù)費銷售收入×1%★1743.963貸款利息詳見“貸款還本付息表”另計4合計9599.14★銷售收入來源詳見“銷售收入預(yù)測表”。(三)投資成本費用估算匯總表（表4—3—13）投資成本費用估算匯總表（表4—3—13）成本項目總額/萬元得房成本（萬元/㎡）多層（181883㎡）高層（169593㎡）（一）土地成本22850.776506501、征地補償費15821.254504502、土地使用權(quán)出讓金7029.52200200（二）建安工程費58472.8113502000（三）前期工程費3303.719494（四）基礎(chǔ)設(shè)施配套費8833.90251251（五）公建配套費9904.05282282（六）不可預(yù)見費4377.20125125（七）開發(fā)期間稅費8766.62250250（八）開發(fā)費9599.14273273（九）投資總額合計126108.232753925(四)資金籌措與投入計劃及貸款利息1、資金籌措與投入計劃本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金運作方式如下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除與銷售有關(guān)稅費后用于投資；此外若還缺資金，則向銀行貸款。本項目開發(fā)總投資（不含貸款利息）共計126108萬元，按規(guī)定資金投入不少于總投資的20%，由此計算可需自有資金25222萬元，需貸款額合計35300萬元，預(yù)售房收入用于投資合計65586萬元。其中自有資金可通過招商引資籌集。本項目投資計劃與資金籌措情況詳見表4—2—14“投資計劃與資金籌措表”。2、貸款本金的償還及利息支付銷售收入扣除有關(guān)銷售稅費后，作為可運用資金，用于投資及還本付息。投資后余額按先付息后還本的原則支用直至本息償還完畢。本項目貸款利息采用中央銀行最新公布的中長期貸款利率7.65%。具體還本息計劃詳見表4—2—15“貸款還本目付息估算表”。投資計劃與資金籌措表（4—2—14）序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期1234567891投資總額143068139131853520151209441769018760172681466911381.1建設(shè)投資12610813622177521878418784148291548914456123921.2貸款利息1696029178313672160286132712812227711382資金籌措143068139131853520151209441769018760172681466911382.1自有資金252226022600037603760284028402.2借款52260789154831036711160786132712812227711382.3銷售收入再投入655867025602460246989126491445612392貸款還本付息估算表（4—2—15）單位：萬元序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期123456789178911337423741349014276236762297621488123530076004700900090005000316960291783136721602861327128122277113845226092719812171581601957891133742374134901427623676229762148816522609271981217158160196.1522609271981217158160196.2注：1、貸款利率為7.65%2、當(dāng)年利息=（年初借款本息+當(dāng)年借款/2）×年利率。六、項目銷售收入及利潤的估算（一）住宅銷售單價的確定根據(jù)成本估算及市場研究結(jié)果，確定第一期多層住宅售價均價為3300元/㎡（分兩批推出，第一批推出50%，售價為3200元/㎡，第二批再推出余下50%售價為3400元/㎡，以后各期同）；第二期多層住宅售價均價為3700元/㎡；第三期多層住宅售價均價4100元/㎡，高層住宅售價均價為5300元/㎡；第四期多層住宅均價為4500元/㎡，高層住宅售價均價為5700元/㎡。車位售價初步定為8萬元/個，這是根據(jù)目前市場上同類型住宅小區(qū)車位售價決定的。本項目可行性研究中暫不考慮出租，若開發(fā)商有出租打算，則建議的住宅出租價格為多層均價30元/㎡.月,高層均價40元/㎡.月。（二）銷售收入的確定根據(jù)上述確定的住宅及車位單價，計算出實際的銷售總收入如表4—2—16所示。銷售收入預(yù)測表4—2—16分類可銷售面積/㎡建議銷售面積/㎡銷售收入/萬元多層住宅第一期第一批33305320010658第二批33304340011323第二期第一批27797360010007第二批27797380010562第三期第一批1323640005294第二批1323542005559第四期第一批1660544007306第二批1660546007638高層住宅第三期第一批37413520019455第二批37412540020202第四期第一批47384560026535第二批47383580027482車位1800（個）8（萬元/個）14400合計——176421（三）銷售收入分期比例的測算根據(jù)即將出臺的有關(guān)預(yù)售新規(guī)定，商品房應(yīng)建至第四層方可開始預(yù)售（但此規(guī)定尚未出臺，目前仍按“商品房完成基礎(chǔ)后即可預(yù)售”的規(guī)定執(zhí)行）。在本項目預(yù)計8年共計四期的開發(fā)過程中，應(yīng)貫徹“分片開發(fā)，滾動發(fā)展，建成一片，完善一片，管好一片”的指導(dǎo)思想，分期銷售，爭取資金盡早回籠，滾動運轉(zhuǎn)，所有樓盤在小區(qū)完工一年后全部售完。根據(jù)計算結(jié)果，銷售收入按比例測算如表4—2—17所示，各年銷售收入?yún)R總?cè)绫?—2—18所示。（注：下表中，A1～一期多層，A2～二期多層；A3～三期多層；A4～四期多層；B3～三期高層；B4～四期高層；C～車位）銷售收入分期按比例測算表4—2—17銷售計劃分年度銷售金額/萬元年份銷售比例銷售面積/㎡23456789合計250%A1A1：333051065812018C：170（個）1360350%A1A1：333041132312683C：170（個）1360450%A2A2：277971000711143C：142（個）1136550%A2A2：277961056211698C：142（個）1136650%A3A3：1323652942682150%B3B3：3741319455C：259（個）2072750%A3A3：1323555592783350%B3B3：3741220202C：259（個）2072850%A4A4：1660573063647350%B4B4：4738426535C：329（個）2632950%A4A4：1660576383775250%B4B4：4738327482C：329（個）2632合計100%120112683111431169826821278333647337752176421各年銷售收入與預(yù)測匯總表4—2—18項目合計建設(shè)經(jīng)營周期123456789多層住宅68347106581132310007105625294555973067638高層住宅9367419455202022653527482車位1440013601360113611362072207226322632合計1764211201812683111431169826821278333647337752（四）項目利潤估算項目土地增值稅估算表如表4—2—19所示，增值率0，增值稅率0；項目可運用資金估算表如表4—2—20所示；項目稅后利潤測算如表4—2—21所示，項目稅后利潤總額為14747萬元。土地增值稅計算表4—2—19序號項目金額/萬元備注1扣除項目金額1777141.1+1.2+1.3+1.41.1開發(fā)成本116509詳見“開發(fā)成本構(gòu)成表”1.2開發(fā)費用26559銷售費用+管理費用+財務(wù)費用1.311344銷售收入×6.43%1.4加扣20%233021.1×20%2銷售收入1764213增值額—12932—14增值率05增值稅率06增值稅免交項目可運用資金估算表4—2—20序號項目合計建設(shè)經(jīng)營周期1234567891銷售收入176421—12018126831114311698268212783336473377522銷售稅金及附加11343—77381571675017241791234724272.1營業(yè)稅8821—60163455758513411392182418872.2教育專項基金352—24252223545673752.3教育附加費265—18191717404255572.4城市維護建設(shè)稅617—4244394094981281322.5防洪工程維護費318—22232021485066682.6印花稅及交易管理費970—667061641471532012083土地增值稅——————————4可運用資金（1—2—3）165078—1124511868104271094825097260423412635325稅后利潤測算表4—2—21序號項目合計建設(shè)經(jīng)營周期1234567891銷售收入176421—12018126831114311698268212783336473377522總成本費用143068—97461028590369486217502257229578306153營業(yè)稅8821—60163455758513411392182418874教育專項基金352—24252223545673755教育附加費265—18191717404255576城市維護建設(shè)稅617—4244394094981281327防洪工程維護費318—22232021485066688印花稅及交易管理費970—667061641471532012089土地增值稅——————————10利潤總額22010—1499158313911462334734704548471011所得稅7263495523459482110511451500155412稅后利潤14747100410609329802242232530483156（注：總成本費用按銷售計劃及開發(fā)建設(shè)總投資進行測算）。七、項目經(jīng)濟效益評價對本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版），參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，我們分別計算了全部投資和自有資金的經(jīng)濟效益。選取的計算指標(biāo)為財務(wù)內(nèi)部收益（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及投資利潤。由于本項目并非長期經(jīng)營項目，因此計算其投資回收期和年利潤率沒有實際意義，故沒有選取上述兩項指標(biāo)。評價指標(biāo)的計算過程詳見表4—2—22、表4—2—23所示。（一）財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項目整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標(biāo)。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。由項目現(xiàn)金流量表（表4—2—22及表4—2—23）（全部投資及自有資金）計算可得：1、全部投資的財務(wù)內(nèi)部收益率為：10.86%2、自有資金的財務(wù)內(nèi)部收益率為：17.05%基準(zhǔn)收益率I的大小取決于銀行的利率高低、項目經(jīng)營的風(fēng)險程度以及經(jīng)營的目標(biāo)和要求等。一般意見趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率。本項目貸款利率為7.65%，故基準(zhǔn)收益率I取10%，由表4—2—22及表4—2—23計算結(jié)果可知，本項目全部投資及自有資金內(nèi)部收益率均高于基準(zhǔn)收益率。財務(wù)現(xiàn)金流量表4—2—22序號項目合計建設(shè)經(jīng)營周期1234567891現(xiàn)金流入17642112018126831114311698268212783336473377521.1銷售收入176421—12018126831114311698268212783336473377521.2其他收入—2現(xiàn)金流出144714136221902020122199591606118318173921623939812.1建設(shè)投資12610813622177521878418784148291548914456123922.2銷售稅金及附加11343—77381571675017241791234724272.3土地增值稅2.4所得稅7263—49552345948211051145150015543凈現(xiàn)金流量31707-13622-7002-7439-8816-436385031044120234337714折現(xiàn)現(xiàn)金流量1430-12383-5787-5589-6021-270948005358943914322財務(wù)內(nèi)部收益率：10.86%動態(tài)計算指標(biāo)財務(wù)凈現(xiàn)值（I=10%）：1430萬元靜態(tài)全部投資利潤率=（31707/126108）×100%=25%現(xiàn)金流量表（自有資金）表4—2—23序號項目合計建設(shè)經(jīng)營周期1234567891現(xiàn)金流入17642112018126831114311698268212783336473377521.1銷售收入176421—12018126831114311698268212783336473377521.2其他收入—2現(xiàn)金流出161674602214320111221095911061275892720433397200002.1自有資金252226022600037603760284028402.2銷售收入再投入6558670526024602469891264914456123922.3銷售稅金及附加1134377381571675017241791234724272.4土地增值稅—2.5所得稅726349552345948211051145150015542.6貸款本息償還522609271981217158160193凈現(xiàn)金流量14747-6022-23021561184637-7686293076177524折現(xiàn)現(xiàn)金流量3172-5474-19021173126396-43432314357529財務(wù)內(nèi)部收益率：17.05%動態(tài)計算指標(biāo)財務(wù)凈現(xiàn)值（I=10%）：3172萬元靜態(tài)全部投資利潤率=（14747/25222）×100%=58.5%（二）財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率I將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。它是考察項目在計算期內(nèi)贏利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項目是可以考慮接受的。本項目選取的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為10%，由此計算可得（表4—2—22，表4—2—23）。1、全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值為：1430萬元2、自有資金的財務(wù)凈現(xiàn)值為：3172萬元本項目財務(wù)凈現(xiàn)值全部大于零。（三）投資利潤率投資利潤率指的是項目投資利潤（即凈現(xiàn)金流量累計）與項目投資餓比值。是靜態(tài)指標(biāo)。由表4—2—22及表4—2—23計算結(jié)果為：1、總投資利潤率=25.1%2、自有資金利潤率=58.5%（四）項目經(jīng)濟效益評價指標(biāo)匯總項目經(jīng)濟效益指標(biāo)匯總?cè)绫?—2—24所示：項目經(jīng)濟效益評價指標(biāo)繪總表4—2—24計算基礎(chǔ)動態(tài)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）投資利潤率全部投資10.86%1430（萬元）25.10%自有資金17.05%3172（萬元）58.50%（五）資金來源與運用表的貸款償還分析資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)，本項目資金來源與運用表4—2—25所示。從表中可以看出，本項目具有很強的貸款償還能力和自身平衡能力。貸款償還估算表詳見表4—2—25。資金來源與運用表（財務(wù)平衡表）4—2—25序號項目合計建設(shè)經(jīng)營周期1234567891資金來源2539031391323501268102606322399329323064538750388901.1銷售收入176421—12018126831114311698268212783336473377521.2自有資金252226022600037603760284028401.3貸款含利息）52260789154831036711160786132712812227711381.4其他收入2資金運用2139341391319803214892211918922308603001635674211382.1建設(shè)投資12610813622177521878418784148291548914456123922.2建設(shè)期借款利息1696029178313672160286132712812227711382.3銷售稅金及附加1134377381571675017241791234724272.4土地增值稅2.5所得稅726349552345948211051145150015542.6償還借款本息522609271981217158160193盈余資金399690369853213944347720726293076177524累計盈余資金036989019129631644018512191412221739969八、項目的不確定性分析本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。這些因素受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目經(jīng)濟效益目標(biāo)的實現(xiàn)。（一）盈虧平衡分析假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計算可得，當(dāng)銷售率為86.7%時，總投資利潤率為零，也即投資剛能保本。一般認為，當(dāng)盈虧平衡點的銷售率≤70%時，項目風(fēng)險較低。本項目盈虧平衡點的銷售率為86.7%，可見其風(fēng)險程度較大。（二）敏感性分析影響本項目財務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本和售價水平。據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費。因而，本項目敏感性分析針對全部投資的評價指標(biāo)（財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別計算售價上下波動5%、10%和建安工程費上下波動5%、10%時，對經(jīng)濟評價指標(biāo)的影響。計算結(jié)果詳見表4—2—26。敏感性分析表4—2—26基準(zhǔn)方案售價變動建安工程費變動-10%-5%+5%+10%+10%+5%-5%-10%全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值1340-4411-149043507271-3146-84937095988財務(wù)內(nèi)部收益率10.86%7.19%9.04%12.68%14.53%8.12%9.45%12.17%13.64%投資利潤率25.1%16%20.8%29.4%34.2%18.09%21.5%28.93%33%由表中數(shù)據(jù)可得：（1）當(dāng)建安工程費增加5%時，全投資評價指標(biāo)為：財務(wù)內(nèi)部收益率：9.45%投資利潤率：21.5%計算結(jié)果表明，若建安工程費增長5%，其內(nèi)部收益率達不到基準(zhǔn)收益率（I=10%）。因此，在項目開發(fā)過程中對建安工程費的有效控制，仍然十分必要而且重要的。（2）當(dāng)售價降低5%時，全投資評價指標(biāo)為：財務(wù)內(nèi)部收益率：9.04%投資利潤率：20.8%從計算結(jié)果可知，售價降低5%對項目經(jīng)濟效益也產(chǎn)生較大影響，內(nèi)部收益率同樣達不到基準(zhǔn)收益率。因此，為確保項目獲得預(yù)期的效益，建議加強市場促銷工作，盡量使銷售收入計劃得以實現(xiàn)。九、項目社會效益評價2000年小康型住宅科技產(chǎn)業(yè)工程是我國實施的第一個重大科技住宅產(chǎn)業(yè)工程項目。這是一項以科技為先導(dǎo)，涉及住宅設(shè)計、小區(qū)規(guī)劃、住宅產(chǎn)品及高新技術(shù)的研究和開發(fā)以及經(jīng)營管理等多方位、多系統(tǒng)的住宅產(chǎn)業(yè)工程。“小康不小康，關(guān)鍵看住房”。隨著經(jīng)濟的增長，人民生活水平的提高，人們對住宅的多樣化、可選擇性以及功能質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的要求越來越高。如何滿足人們對提高居質(zhì)量的要求，體現(xiàn)小康居住生活水平，各方面都要探索和實施。國家科委、建設(shè)部制定了2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程的發(fā)展研究計劃和實施方案，通過示范小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)，努力創(chuàng)造適應(yīng)人們需要的舒適、安全、衛(wèi)生和環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)，同時通過提高住宅的科技含量，較大幅度的改善城鄉(xiāng)居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，從而引導(dǎo)我國21世紀(jì)初葉水準(zhǔn)的居住生活目標(biāo)的實現(xiàn)，帶動住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。金輝廣場居住區(qū)是全國性的小康示范小區(qū)之一，也是該市僅有的兩個示范小區(qū)之一。該項目規(guī)劃方案已由國家建設(shè)部審定批準(zhǔn)，功能組織和整體結(jié)構(gòu)合理，環(huán)境綠化、市政道路、設(shè)施配套均按國家建設(shè)部《2000年小康型住宅科技產(chǎn)業(yè)示范小區(qū)規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)則》要求實施，同時該項目的建設(shè)與管理，也都將與小康居住小區(qū)相適應(yīng)。我們期望通過該項目的開發(fā)，為社會展示出一個具有超前性和導(dǎo)向性的住宅小區(qū)新模式，并起到推廣普及的示范作用，從而以點帶面，推動該市及周圍地區(qū)住宅建設(shè)的發(fā)展。因此，從這個意義上講，該項目具有良好的社會效益。十、項目環(huán)境效益評價作為2000年小康住宅示范小區(qū)，金輝廣場項目的規(guī)劃發(fā)展建設(shè)原則之一便是以具有21世紀(jì)初葉居住水準(zhǔn)的文明的小康型城鄉(xiāng)住宅為目標(biāo)，滿足居住生活環(huán)境和條件的實用性、舒適性和安全性的要求，為社會提供多樣化、可選擇性的、適應(yīng)性強的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。為達到上述目標(biāo)，該項目在規(guī)劃中本著以人為本、注重生態(tài)環(huán)境的原則，利用項目周圍環(huán)抱的果園以及通過規(guī)劃區(qū)內(nèi)的河涌，合理組織綠化和交通體系，完善公建及住宅布局，吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點，力爭創(chuàng)造一個寧靜、親切、安全的居住環(huán)境和開敞、方便的公共活動環(huán)境以及自然優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境。由此可見，該項目建成后，將具有良好的環(huán)境效益。十一、結(jié)論與建議（一）評估結(jié)論通過上述對該項目經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益的分析可知，金輝廣場作為國家僅用的幾十個小康住宅示范小區(qū)之一，它的社會效益與市場前景還是很好的；項目所在地點、交通市政及配套設(shè)施較完善，自然條件也較好，周圍果園環(huán)抱同時有河涌通過，容易營造良好的居住環(huán)境。同時，該項目的經(jīng)濟效益評價指標(biāo)顯示，其具有高出行業(yè)基準(zhǔn)收益率的內(nèi)部收益率。雖然評估結(jié)果表明，該項目是可行的，但敏感性分析表明，該項目抗風(fēng)險能力較低，而且項目盈利水平較低，在同類項目經(jīng)濟效益比較中，并不是最理想的。因而，若條件允許，可考慮修訂規(guī)劃設(shè)計和項目開發(fā)經(jīng)營方案，在提高經(jīng)濟效益上做文章。（二）有關(guān)說明與建議本報告的結(jié)論是秉著謹慎與負責(zé)的態(tài)度，在所占有資料基礎(chǔ)上進行調(diào)查、估算、分析、預(yù)測后得出的。鑒于目前房地產(chǎn)市場的客觀條件及本項目的實際壯況，我們認為，有必要對報告的有關(guān)問題進一步做出說明，并提出若干建議：1、本報告是該項目的初步可行性研究報告，由于建筑設(shè)計、經(jīng)營方式、施工方案、稅費優(yōu)惠減免等一系列問題均未確定，由于市場調(diào)研深度不足，各種費用估算及效益評價均是初步的。2、本報告是在未具體確定合作方式與合作條件的前提下進行的投資測算的，僅反映項目本身的投資效益情況，待確定合作方式與條件后，才能測算出合作各方的實際投資及效益情況。3、本報告的投資估算是按照該市目前同類型項目的投資水平及初步考察當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施條件后估算的。由于建設(shè)方案尚有待修改，工程施工條件和方法需進一步研究確定，有關(guān)稅費與地價的減免情況還有待落實，因此實際的投資成本將根據(jù)上述問題的深入作進一步的調(diào)整。4、本報告的測算是在多方考察該市（尤其是開發(fā)區(qū)內(nèi)）房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上，確定其預(yù)期售價的，這在很大程度上依賴與目前該市房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和未來幾年我國政治、經(jīng)濟和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。鑒于該市目前及今后相當(dāng)長一段時間內(nèi)市場的變化，售價將是最敏感的因素之一，同時物業(yè)的質(zhì)量與開發(fā)管理水平對在激烈的市場競爭中能保持較好的售價水平至關(guān)重要，發(fā)展商除應(yīng)密切的注意市場，選擇合適的市場策略外，還要求合營公司組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊伍，從設(shè)計、施工、營銷到物業(yè)管理均能達到較好水平，以抓住機會，減少風(fēng)險，達到項目的盈利目標(biāo)，并取得良好的社會效益與環(huán)境效益。5、建筑工程中不可預(yù)見的因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會影響到項目總體目標(biāo)的實現(xiàn)。因此在工程實施進程中，要加強施工管理，實行工程監(jiān)理制。還應(yīng)推行競投招標(biāo)、工料包干等一系列措施，落實資金供應(yīng)計劃，以確保項目經(jīng)營目標(biāo)的順利實現(xiàn)。6、協(xié)調(diào)好水、電、煤氣、電訊、交通等市政設(shè)施的配套聯(lián)網(wǎng)，亦是項目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。7、本項目總投資126108.2萬元，龐大的資金需求將成為項目是否能如期進行的關(guān)鍵。在此情況下，可考慮將土地轉(zhuǎn)讓一部分籌集資金或以土地作價入股合作開發(fā)，招商引資，以緩解資金需求的壓力。目錄TOC\o"1-3"\p""\h\z\u一、選題的必要性 41、項目所處技術(shù)領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)政策 42、項目所處技術(shù)領(lǐng)域技術(shù)發(fā)展現(xiàn)狀 53、項目技術(shù)先進性，對相關(guān)領(lǐng)域技術(shù)進步的推動作用 74、項目目前進展情況 8二、技術(shù)方案論述 81、項目技術(shù)關(guān)鍵點或創(chuàng)新點論述，項目完成時達到的技術(shù)水平 81.1關(guān)鍵技術(shù) 8（1）基于J2EE的n層B/S軟件體系結(jié)構(gòu) 9（2）WebService 10（3）XML 11（4）面向服務(wù)架構(gòu)（SOA） 12（5）嵌入式開發(fā)技術(shù) 12（6）第四代呼叫中心技術(shù) 121.2主要創(chuàng)新點 132、項目技術(shù)方案論述 142.1主要內(nèi)容 14（1）、企業(yè)管理系統(tǒng) 14（2）、電子商務(wù)系統(tǒng) 16（3）、移動商務(wù)系統(tǒng) 172.2、開發(fā)流程 173、項目技術(shù)質(zhì)量指標(biāo) 184、分階段描述項目執(zhí)行過程中各階段目標(biāo) 195、項目經(jīng)費預(yù)算情況 20三、項目實施支撐條件 211、項目技術(shù)來源 212、項目實驗、檢測條件 21（1）項目單位基本情況 21（2）技術(shù)開發(fā)能力 23（3）企業(yè)的經(jīng)營能力與業(yè)績 243、項目申請單位人才資源情況 254、項目組人員專業(yè)結(jié)構(gòu)、職稱結(jié)構(gòu) 25\l"_