社區(qū)商業(yè)招商銷售技巧及運(yùn)營管理策略27P

社區(qū)商業(yè)招商銷售技巧及運(yùn)營管理策略2021/5/91目前，大賣場郊區(qū)化、邊緣化，購物中心社區(qū)化，社區(qū)商業(yè)漸受熱捧。作為穩(wěn)健的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)品種，社區(qū)商業(yè)本身具備“進(jìn)可攻、退可守”的特質(zhì)。如何輕松駕馭“社區(qū)商業(yè)”這一棋局？本專題從招商團(tuán)隊(duì)的組建到后期的運(yùn)營管理進(jìn)行全程歸納，為社區(qū)商業(yè)招商、運(yùn)營提供實(shí)戰(zhàn)指導(dǎo)。2021/5/92一、社區(qū)商業(yè)招商銷售技巧1、招商策略總體思路1、以品牌商家或大商家增強(qiáng)、鞏固小商家及投資者信心。2、主力店及次主力店的主要代表：生活超市、中西連鎖快餐、中餐特色酒樓、美容SPA、休閑足浴品牌商家、24小時(shí)便利店等。3、從招商銷售的整體角度來講，應(yīng)該執(zhí)行“先招商后銷售”的原則；4、租售比例并沒有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，要根據(jù)發(fā)展商的自身情況做出適當(dāng)?shù)臎Q定；5、招商應(yīng)以主力商家為主，通過主力商家來帶動(dòng)一般商家的引進(jìn)；6、商鋪銷售會(huì)對后期的經(jīng)營帶來影響，如何權(quán)衡銷售比例和銷售方式是考慮重點(diǎn)。組建團(tuán)隊(duì)1制定招商計(jì)劃2制定招商宣傳手冊3制定招商工作進(jìn)度表表4制定招商工作流程5選定招商目標(biāo)6設(shè)定招商條件7制定招商優(yōu)惠和扶持措施8招商談判和簽約9組織商戶簡裝102021/5/93節(jié)奏控制第一階段招商資料整理商鋪分割確定及面積測算制作招商簡介及相關(guān)宣傳資料，包括DM折頁、網(wǎng)站、三維DVD招商租賃合同范本、租賃申請表、登記表、意向書等相關(guān)文本制作客戶分類主力及次主力客戶分類并篩選中小型客戶進(jìn)行商鋪落位目標(biāo)客戶資料收集及初步聯(lián)系一、社區(qū)商業(yè)招商銷售技巧2021/5/94節(jié)奏控制第一階段現(xiàn)場工作場地布置招商處位置確定招商處各相應(yīng)辦公用品設(shè)置及開通（電話、電腦、寬帶、桌椅等）招商引導(dǎo)標(biāo)識制作及擺放區(qū)域確定媒體推廣支出預(yù)算媒體推廣時(shí)間計(jì)劃費(fèi)用支出預(yù)算招商人員培訓(xùn)并合格一、社區(qū)商業(yè)招商銷售技巧2021/5/95主力和次主力商戶招商：側(cè)重大型客戶的招商工作，主力商戶先行洽談，并盡快簽訂意向，以擴(kuò)大整體項(xiàng)目的對外知名度，并達(dá)到推廣宣傳的效果，形成業(yè)內(nèi)良好的招商口碑，更有利于帶動(dòng)項(xiàng)目整體招商，促進(jìn)招商進(jìn)程。一、社區(qū)商業(yè)招商銷售技巧招商分階段時(shí)間計(jì)劃——第一階段：主力商戶洽談，以5個(gè)月為周期2021/5/96第二階段

1、在主力商戶及次主力商戶確定進(jìn)駐意向或簽訂合同之后，通過主力及次主力商戶的品牌號召力及市場影響力，進(jìn)行全面招商；同時(shí)，中小型商戶單元面積相對較小，承租能力相對較高，故中小型商戶的出租將提高整個(gè)項(xiàng)目的租金水平。

2、在主力商戶簽訂意向書的同時(shí)，尋找并聯(lián)系符合項(xiàng)目檔次定位且具有一定品質(zhì)的中小型商戶，進(jìn)行項(xiàng)目初步接洽并篩選；

3、在對中小型商戶中的意向客戶進(jìn)行篩選之后，依托主力商戶的簽約進(jìn)展，推動(dòng)中小型商戶的洽談速度，簽訂意向書并收取訂金；

4、與中小型商戶洽談并簽署正式意向書及租賃合同；同時(shí)，主力商戶進(jìn)場裝修，為其預(yù)留足夠的裝修周期；

5、中小型商戶進(jìn)場裝修，物業(yè)移交。一、社區(qū)商業(yè)招商銷售技巧2021/5/97招商分階段時(shí)間計(jì)劃——第二階段：主力及次主力商戶簽訂合同，中小型商戶陸續(xù)進(jìn)駐，以6個(gè)月為周期一、社區(qū)商業(yè)招商銷售技巧2021/5/98一、社區(qū)商業(yè)招商銷售技巧第三階段由于經(jīng)歷了前期一系列的招商過程，主力客戶的引進(jìn)、次主力客戶的快速消化及中小商戶的大量進(jìn)駐，將為項(xiàng)目的試營業(yè)奠定良好的基礎(chǔ)。在部分中小商戶進(jìn)行裝修收尾的同時(shí)，即應(yīng)進(jìn)行開業(yè)前的籌備工作，此階段可以在媒體上進(jìn)行開業(yè)的宣傳推廣，并配合相關(guān)活動(dòng)，增加市場的關(guān)注度。

1、商戶：內(nèi)部裝飾、設(shè)備及相關(guān)用品的進(jìn)場；

2、媒體宣傳，引起一定的市場期待，軟裝飾的準(zhǔn)備，營造開業(yè)時(shí)良好氛圍；

3、試營業(yè)開業(yè)活動(dòng)，邀請相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、商戶代表以及行業(yè)內(nèi)的相關(guān)人士共同參與；

4、個(gè)別尚未簽約的小型客戶可同整體項(xiàng)目試營業(yè)同時(shí)進(jìn)行，從而進(jìn)一步提升項(xiàng)目的出租率。招商分階段時(shí)間計(jì)劃——第二階段：主力及次主力商戶簽訂合同，中小型商戶陸續(xù)進(jìn)駐，以6個(gè)月為周期2021/5/99關(guān)注重點(diǎn)

1、重點(diǎn)業(yè)態(tài)：零售類（超市、服裝）；餐飲類；專項(xiàng)服務(wù)類（兒童教育配套）。

2、必備業(yè)態(tài)：零售類（超市、便利店、禮品店、五金家電、床上用品、窗簾）；餐飲類（茶樓）；專項(xiàng)服務(wù)類（郵局、教育配套）；居家類（理發(fā)、美容、干洗）；休閑類（健身）；便民服務(wù)類、生活配套類。

3、升級業(yè)態(tài)：與區(qū)域成熟度、周邊消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)變化、市場需求變化而相應(yīng)調(diào)整，涉及休閑類(電影院、KTV)；零售（酒類）。

4、成熟社區(qū)商業(yè)的各業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例：餐飲占40%，休閑服務(wù)占20%，居家服務(wù)占20%，零售占10%，專項(xiàng)服務(wù)占10%。

5、關(guān)注重要節(jié)點(diǎn)資源。核心地段一定是不能銷售的，控制主要的交通動(dòng)線以及影響比較大的位置，只銷售位置不好、位于邊角的地方；主力店要自持；分區(qū)域、分樓層招商。一、社區(qū)商業(yè)招商銷售技巧2021/5/910招商核心策略主力商戶先行招商，提升項(xiàng)目知名度次主力商戶提速招商進(jìn)度，帶動(dòng)其他商戶的進(jìn)駐意向中小型商戶快速招商，提高項(xiàng)目出租率綜合考慮商戶能為本項(xiàng)目帶來的收益策略執(zhí)行分時(shí)間階段招商主力店和非主力店招商應(yīng)分階段開展，相互交錯(cuò)進(jìn)行，通過主力店的簽約拉動(dòng)中小商戶的進(jìn)駐，更高效快速的完成招商工作一、社區(qū)商業(yè)招商銷售技巧2021/5/911招商技巧采用差異化手法，避免同業(yè)競爭應(yīng)采用“差別租賃”，避免同業(yè)競爭，才有可能避免收益下降?！胺潘B(yǎng)魚”法市場培育即放水養(yǎng)魚，就是以合適的租金吸引目標(biāo)商家入場，經(jīng)過一定的培育期后，商業(yè)氛圍成熟，業(yè)績增長，租金上升，物業(yè)升值，實(shí)現(xiàn)多贏格局。有了這樣的“池塘”，就可以根據(jù)業(yè)主的消費(fèi)能力與消費(fèi)特點(diǎn)，進(jìn)行定點(diǎn)、定向招商，確定同類業(yè)態(tài)原則上只允許2-3家，從而避免惡性競爭，并對經(jīng)營者的品牌、商鋪裝修風(fēng)格有一定要求。同時(shí)為保證這一規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)，對于年度優(yōu)質(zhì)商家，可按合同返利商鋪總價(jià)的4%作為獎(jiǎng)金，按60萬-100萬元/間左右計(jì)算，優(yōu)質(zhì)商家的投資者將獲得2.4萬-4萬元的獎(jiǎng)勵(lì)。關(guān)注“主力店”和“品牌店”效應(yīng)對于大型社區(qū)商業(yè)，尤其是特色商業(yè)街來說，“主力店”和“品牌店”效應(yīng)明顯。品牌店是否進(jìn)入社區(qū)是投資者很重要的參考因素：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評估標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法；二是知名的品牌客戶其本身就具備聚客能力，會(huì)影響商圈的形成，加快社區(qū)商業(yè)的招商進(jìn)程。一、社區(qū)商業(yè)招商銷售技巧2021/5/912主力店談判技巧高層介入長期關(guān)注休會(huì)策略開誠布公主力店優(yōu)先持續(xù)聯(lián)絡(luò)原則踏勘優(yōu)先原則競爭對手原則發(fā)布會(huì)推動(dòng)原則意向書優(yōu)先原則一對多原則普通商家談判原則一、社區(qū)商業(yè)招商銷售技巧2021/5/9132、銷售策略一、社區(qū)商業(yè)招商銷售技巧銷售應(yīng)注意的問題1、社區(qū)商業(yè)的物業(yè)形式?jīng)Q定其是否具備銷售的條件；2、替未來業(yè)主進(jìn)行合理的定位及規(guī)劃；3、把控關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（業(yè)態(tài)、動(dòng)線等）；4、銷售過程中，相關(guān)后期商業(yè)運(yùn)營內(nèi)容的提前約定；5、運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的提前介入及后期控制。銷售渠道及形式除銷售團(tuán)隊(duì)自有網(wǎng)絡(luò)資源外，直銷將會(huì)是尋找目標(biāo)客戶最主要的手段；專員直銷：針對有需求的客戶進(jìn)行公關(guān)，往往會(huì)起到事半功倍的效果；電話直銷：根據(jù)項(xiàng)目定位，直接對符合定位的客戶進(jìn)行電話營銷；掃展會(huì)：根據(jù)項(xiàng)目定位到恰當(dāng)?shù)牡恼箷?huì)去派發(fā)項(xiàng)目資料，有利于項(xiàng)目整體推銷；掃街：在目標(biāo)客戶店鋪派發(fā)項(xiàng)目資料、名片，增加項(xiàng)目知名度、累計(jì)項(xiàng)目潛在客戶，方法比較有效，但較耗費(fèi)人力；小組公關(guān)模式：由銷售代表—銷售主管—銷售經(jīng)理—公關(guān)經(jīng)理—總經(jīng)理等所構(gòu)成的流水作業(yè)過程，并在中間穿插工程、財(cái)務(wù)等部門的配合，側(cè)重集體作業(yè)，適合主力客戶推銷策略。銷售價(jià)格確定分區(qū)定價(jià)，劃分價(jià)格區(qū)間，以能在預(yù)定時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)整體銷售為原則；以現(xiàn)有同類型社區(qū)商業(yè)設(shè)施租金狀況及周邊區(qū)域在售商鋪價(jià)格為定價(jià)參考；根據(jù)單個(gè)鋪位實(shí)際所處位置、自身結(jié)構(gòu)、開間、進(jìn)深、層高、柱網(wǎng)距離、出入口和垂直交通口的遠(yuǎn)近等因素，合理設(shè)置價(jià)差。2021/5/914一、社區(qū)商業(yè)招商銷售技巧銷售資料準(zhǔn)備

A、批文：公司營業(yè)執(zhí)照、國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)開工許可證、商品房銷售許可證；

B、價(jià)格體系：價(jià)目表、付款方式、按揭辦理辦法、利率表、辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費(fèi)用、銷售認(rèn)購流程、收費(fèi)明細(xì)表、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；

C、合同文本：認(rèn)購協(xié)議書、銷售合同標(biāo)準(zhǔn)文本、保險(xiǎn)合同、公證書；

D、工作表：收據(jù)、須知、銷售進(jìn)度表、開盤現(xiàn)場人員物品配置表、銷售意向客戶咨詢登記表、客戶登記意向匯總表、重點(diǎn)客戶深度分析表、商鋪銷售日統(tǒng)計(jì)表、銷售情況周報(bào)表、熱線電話統(tǒng)計(jì)表、需配合工作詳情表；

E、辦公用品：文具如標(biāo)準(zhǔn)信封、專用筆、標(biāo)準(zhǔn)信箋、筆記本、檔案袋、專用桌椅，日常用品如煙灰缸、茶杯、報(bào)紙架等；

F、其它資料：項(xiàng)目解說詞、物管與經(jīng)營管理內(nèi)容、產(chǎn)權(quán)分割圖、建筑總平面圖、樓層規(guī)劃平面圖、建筑基本信息資料、名片、手冊、宣傳單張、報(bào)紙、商鋪效果展示圖、沙盤、VCD廣告盤。如何提煉核心賣點(diǎn)能夠標(biāo)注項(xiàng)目的核心價(jià)值1能夠表達(dá)市場最敏感的項(xiàng)目屬性2能夠顯著區(qū)別于其他樓盤排他性3符合推廣方向4核心賣點(diǎn)的深度挖掘52021/5/915二、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營管理策略1、管理原則1.以市場和項(xiàng)目定位為導(dǎo)向：根據(jù)項(xiàng)目的定位并結(jié)合市場的變化，在不同階段制定不同的管理策略，在不同的管理階段需要靈活應(yīng)變；

2.確保品質(zhì)，塑造市場價(jià)值、樹立企業(yè)標(biāo)桿：營造良好的商業(yè)氛圍為第一要?jiǎng)?wù)，同時(shí)項(xiàng)目的良好市場形象也是形成品牌戰(zhàn)略發(fā)展的根基；

3.追求租金收益的遞增和整體水平：為了項(xiàng)目整體品質(zhì)的提升難免犧牲局部的利益，從項(xiàng)目整體的角度進(jìn)行平衡，往往需要對主力商鋪進(jìn)行一定程度的讓步；

4.長期經(jīng)營，追求品牌價(jià)值的提升：后續(xù)經(jīng)營對于項(xiàng)目成功而言至關(guān)重要，良好的經(jīng)營可以獲取穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收益，同時(shí)培養(yǎng)品牌價(jià)值。2021/5/916一般來講，社區(qū)商業(yè)的物業(yè)管理相比于城市型購物中心的管理，其區(qū)別主要體現(xiàn)在硬件設(shè)施的配備和運(yùn)營要求兩方面。

A、硬件設(shè)施方面，社區(qū)商業(yè)配置水平較低，包含較多獨(dú)立鋪位，冷氣、電梯等相應(yīng)設(shè)施配置數(shù)量較少。

B、社區(qū)商業(yè)強(qiáng)調(diào)“街坊生意”,多為長期經(jīng)營，內(nèi)容相對較少，百貨類（即廣義上的服飾精品大類）商戶數(shù)量少，統(tǒng)一收銀的情況極少，獨(dú)立經(jīng)營的意識較強(qiáng)。但是風(fēng)險(xiǎn)能力也較強(qiáng)，其運(yùn)營中的企劃推廣多針對周邊區(qū)域的"街坊"消費(fèi)群。

2、物業(yè)管理二、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營管理策略商業(yè)氛圍業(yè)態(tài)調(diào)整品牌升級推廣活動(dòng)縮短社區(qū)商業(yè)成熟周期，加快項(xiàng)目價(jià)值提升時(shí)間2021/5/9173、租賃管理二、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營管理策略

模式一：純租金模式優(yōu)勢：以租金形式達(dá)成租賃，對于租戶來說前期經(jīng)營存在一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，但是對于業(yè)主的穩(wěn)定收益較有保障，而且容易控制租金收取的固定性；財(cái)務(wù)結(jié)算方面，租金模式相對較為簡單，結(jié)算有固定標(biāo)準(zhǔn)，有利于財(cái)務(wù)控制。劣勢：租金模式對于大型或主力商戶來說是談判的焦點(diǎn)之一，前期為了引入重點(diǎn)品牌商戶，在租金方面會(huì)出現(xiàn)讓利的可能性，對業(yè)主來說存在一定的收益損失。

模式二：保底租金與營業(yè)扣點(diǎn)兩者取高值優(yōu)勢：對于部分客戶，如電玩、知名服裝品牌等，保底租金+營業(yè)扣點(diǎn)的模式較為容易被其所接受，有利于縮短談判周期，促進(jìn)合作成功；同客戶共同分擔(dān)營業(yè)收益，尤其在物業(yè)發(fā)展進(jìn)入成熟高峰期后，有利于獲得高額度的分成收益。劣勢：前期將會(huì)同商戶共同分擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，增加了前期商業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)；財(cái)務(wù)控制上較為復(fù)雜，需要設(shè)立特別的財(cái)務(wù)監(jiān)控以保證營業(yè)分成的取得，避免商戶通過財(cái)務(wù)方法規(guī)避營業(yè)賬面收益。2021/5/918二、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營管理策略用戶重復(fù)消費(fèi)商家營業(yè)收入增加新品牌引入、品牌升級租金收入穩(wěn)定可持續(xù)自然溢價(jià)運(yùn)營溢價(jià)項(xiàng)目再融資類商業(yè)產(chǎn)品打造忠誠用戶投資者培養(yǎng)運(yùn)營良好的社區(qū)商業(yè)循環(huán)模型2021/5/9194、關(guān)注重點(diǎn)二、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營管理策略開業(yè)期服務(wù)型業(yè)態(tài)商家重關(guān)注要素為保持安全整潔的經(jīng)營環(huán)境、多做活動(dòng)和媒體宣傳；零售型業(yè)態(tài)商家重點(diǎn)關(guān)注要素為多做活動(dòng)和媒體宣傳、積極引入優(yōu)質(zhì)品牌商家。1.關(guān)注品牌效應(yīng)。引入好的品牌，會(huì)提升項(xiàng)目的商業(yè)氛圍、吸引客戶到訪。2.關(guān)注硬件規(guī)劃。增加公共區(qū)域的導(dǎo)視、導(dǎo)購系統(tǒng)。3.一是保持安全整潔的經(jīng)營環(huán)境；二是處理好水、電、氣及設(shè)備等硬件設(shè)計(jì)、維護(hù)問題。4.關(guān)注客戶關(guān)系。定期做活動(dòng),為客戶提供更開放、更有附加值的空間和服務(wù)。調(diào)整期社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營調(diào)整期主要涉及3大模塊：推廣活動(dòng)、品牌升級、業(yè)態(tài)調(diào)整，且調(diào)整要與用戶需求相匹配。推廣活動(dòng)：車展、親子活動(dòng)、兒童娛樂等，可以聚集人氣、提高品牌影響力。業(yè)態(tài)調(diào)整：主要分為自然調(diào)整和運(yùn)營調(diào)整，自然調(diào)整表現(xiàn)為建材家居撤場等自發(fā)性調(diào)整，運(yùn)營調(diào)整體現(xiàn)為業(yè)態(tài)互補(bǔ)調(diào)整、業(yè)態(tài)比例調(diào)整以及客戶需求業(yè)態(tài)補(bǔ)充。品牌升級：主要體現(xiàn)為低端品牌向高端品牌過度，提升客單價(jià)、消費(fèi)金額以及商家的利潤率。

2021/5/920成熟期是運(yùn)營溢價(jià)的檢驗(yàn)期。用戶的重復(fù)消費(fèi)特征明顯，用戶維護(hù)拓展是增值服務(wù)最應(yīng)關(guān)注的問題，也是運(yùn)營溢價(jià)超越資產(chǎn)金融溢價(jià)、構(gòu)建競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵。受城市發(fā)展的影響，用戶重復(fù)消費(fèi)成本隨消費(fèi)距離的增加而增加，為了滿足用戶就近消費(fèi)的潛在需求，品牌與業(yè)態(tài)在此階段也會(huì)小幅度調(diào)整，調(diào)整比例控制在10%以內(nèi)。二、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營管理策略資金支出管理取保資金收支平衡經(jīng)營預(yù)算控制財(cái)務(wù)管理開業(yè)后租賃管理年度、月度預(yù)算項(xiàng)目業(yè)態(tài)比例調(diào)整品牌資源管理新品牌開發(fā)店面調(diào)整業(yè)務(wù)流程和業(yè)務(wù)管理規(guī)定制定收益提高全年各階段營業(yè)收入運(yùn)營成本及經(jīng)營預(yù)算制定市場消費(fèi)趨勢和盈利業(yè)態(tài)分析下一階段調(diào)整方案和工作重點(diǎn)提出2021/5/9215、租金管理水平在社區(qū)商業(yè)中，由于各業(yè)態(tài)經(jīng)營性質(zhì)的不同，盈利能力及品牌知名度的高低，能承受的租金水平也會(huì)有所不同，而租金水平的高低，對于社區(qū)商業(yè)的開發(fā)商來說，直接影響的就是開發(fā)收益。右圖為各業(yè)態(tài)在社區(qū)商業(yè)中能承受的租金水平基本可參考范圍，實(shí)際操作中依項(xiàng)目實(shí)際情況不同而相應(yīng)有所調(diào)整，但偏差不會(huì)很大。終端用戶投資客商家開發(fā)商招商業(yè)態(tài)銷售自持資金輝縣資金溢價(jià)品牌產(chǎn)品線投資回報(bào)率投資回收期風(fēng)險(xiǎn)承受力產(chǎn)品投資偏好投資理念成本控制租金壓力客單價(jià)提高營業(yè)收入提升商業(yè)氛圍影響重復(fù)消費(fèi)收益重復(fù)消費(fèi)成本情感消費(fèi)體驗(yàn)品牌價(jià)值滲透二、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營管理策略2021/5/922三、成熟社區(qū)商業(yè)運(yùn)營模式借鑒直接聘請商業(yè)經(jīng)營管理公司由聘請的管理公司全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的日常運(yùn)營管理聘請專業(yè)公司顧問由專業(yè)的顧問公司培訓(xùn)發(fā)展商組建的團(tuán)隊(duì)，并在實(shí)際管理中給予一定的知道，以定期例會(huì)的形式提供服務(wù)由開發(fā)商直接組建由發(fā)展商自行聘請多為經(jīng)驗(yàn)豐富的業(yè)內(nèi)人士，將其組建成為項(xiàng)目專業(yè)的管理隊(duì)伍，充分利用團(tuán)隊(duì)的既往管理經(jīng)驗(yàn)只租不售型的社區(qū)商業(yè)物業(yè)，一般對經(jīng)營業(yè)態(tài)有一定的管理限制整體銷售型的社區(qū)商業(yè)物業(yè)帶租約銷售的物業(yè)，跟業(yè)主簽訂經(jīng)營協(xié)議，明確經(jīng)營范圍。直接銷售的商業(yè)物業(yè)，物業(yè)產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到業(yè)主手中，物業(yè)管理處難以對其經(jīng)營的業(yè)態(tài)進(jìn)行控制租售結(jié)合的社區(qū)商業(yè)物業(yè)，社區(qū)管理處除日常管理外，還要承擔(dān)另一個(gè)職能——后期招商工作2021/5/923三、成熟社區(qū)商業(yè)運(yùn)營模式借鑒1、香港社區(qū)商業(yè)杏花新城：作為九十年代較具代表性、實(shí)驗(yàn)性的社區(qū)商業(yè)典范，杏花新城的推出開創(chuàng)了一個(gè)情景社區(qū)商業(yè)的新時(shí)代。其“杏花村”的東方韻味與歐式裝飾、情景街區(qū)互相融合，帶來一種全新的體驗(yàn)，是香港社區(qū)商業(yè)發(fā)展的里程碑之一。黃埔新天地：香港最具代表性的社區(qū)型購物中心，以JUSCO作為主力店，成為整體的核心；蔡瀾美食坊作為次主力店，以數(shù)量眾多的社區(qū)配店作為主要構(gòu)成，成為獨(dú)具餐飲特色的主題商業(yè)區(qū)。青衣城：香港最具代表性的社區(qū)主題商場，位于葵涌的青衣島，最具情景特色的購物中心，是香港地鐵公司管理商場的代表作。耗費(fèi)巨資營造的“航?！?、“海洋”主題，海洋生物、海員、海盜、海船等構(gòu)成了一幅異國風(fēng)情的美麗畫卷。

2021/5/9242、日本社區(qū)商業(yè)三、成熟社區(qū)商業(yè)運(yùn)營模式借鑒“商業(yè)街協(xié)同組合”：是日本頗具傳統(tǒng)特色的一種社區(qū)商業(yè)中心模式。日本東京都神樂坂商業(yè)街：東京一條極為普通但又富有日