2015年上半年云南房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理：房地產(chǎn)權(quán)益融資的特點(diǎn)考試試卷

2015年上半年云南省房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》：房地產(chǎn)權(quán)益融資的特點(diǎn)考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、下列行業(yè)中，—中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場(chǎng)份額均有關(guān)。A.批量行業(yè)B.僵滯行業(yè)C.分塊行業(yè)D.專業(yè)化行業(yè)2、隨著我國(guó)房地產(chǎn)金融的不斷創(chuàng)新和發(fā)展，以前不適合在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域使用的形式越來(lái)越得到普遍應(yīng)用。A：長(zhǎng)期投資、實(shí)物投資和直接投資B：長(zhǎng)期投資、間接投資和實(shí)物投資C：短期投資、實(shí)物投資和金融投資D：短期投資、間接投資和金融投資E：借款合同3、《中華人民共和國(guó)刑法》規(guī)定，承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估等職責(zé)的中介組織的人員雖未索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物，但故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的可處，并處罰金。八：三年以下有期徒刑或者拘役B：五年以下有期徒刑或者拘役C：五年以下有期徒刑或者管制D：五年以上、十年以下有期徒刑E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、某地塊臨街深度為18m,臨街寬度為50m,總價(jià)格為243萬(wàn)元，假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為24m,則根據(jù)四三二一法則，其路線價(jià)為—元/m2。202522502700D.30005、統(tǒng)計(jì)報(bào)表是指按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定，以報(bào)表的形式定期逐級(jí)上報(bào)統(tǒng)計(jì)資料的制度化調(diào)查方式；按報(bào)送統(tǒng)計(jì)報(bào)表的周期，下列不屬于定期報(bào)表的一項(xiàng)是_。A.半年報(bào)B.年報(bào)C.季報(bào)D.月報(bào)6、在房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是。A：自物權(quán)B：劃撥土地使用權(quán)C：抵押權(quán)D：租賃權(quán)E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格7、從獲取估價(jià)業(yè)務(wù)開(kāi)始至出具估價(jià)報(bào)告后的估價(jià)資料歸檔止，包括：①獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；②受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng)；③搜集估價(jià)所需資料；④擬定估價(jià)作業(yè)方案；⑤實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；⑥選定估價(jià)方法測(cè)算：⑦確定估價(jià)結(jié)果；⑧撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告；⑨審核估價(jià)報(bào)告：⑩出具估價(jià)報(bào)告；(11)估價(jià)資料歸檔。一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)活動(dòng)的全過(guò)程和工作步驟排序正確的是_。A.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩(11)B.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩(11)C.①②④⑤③⑥⑦⑧⑨⑩(11)D.①②⑤③④⑥⑦⑧⑨⑩(11)8、房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為_(kāi)。A.銷(xiāo)售收入B.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)C(jī).成本利潤(rùn)率D.投資收益率9、下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)的是。A：用途專業(yè)的房地產(chǎn)B：價(jià)值較大的房地產(chǎn)C：獨(dú)立使用的房地產(chǎn)D：不可分割的房地產(chǎn)E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格10、下列關(guān)于擔(dān)保公司的設(shè)立條件，說(shuō)法錯(cuò)誤的是。A：有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)B：有固定的服務(wù)場(chǎng)所C：有不少于500萬(wàn)元人民幣的實(shí)有資本D：有一定數(shù)量的周轉(zhuǎn)住房E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、某城市2008年初家庭總數(shù)為120萬(wàn)戶，戶均年可支配收入為5萬(wàn)元，約有15%的家庭打算當(dāng)年購(gòu)房，平均住房需求80m2/戶，則2008年該市新建商品住房的市場(chǎng)潛量是()萬(wàn)m2。126013801440210012、關(guān)于可保危險(xiǎn)的敘述錯(cuò)誤的是_。A.具備一定條件的危險(xiǎn)，成為可保危險(xiǎn)B.可保危險(xiǎn)的發(fā)生與否，發(fā)生時(shí)間，地點(diǎn)造成危害的程度都必須具有偶然性C.可保危險(xiǎn)對(duì)于保險(xiǎn)技術(shù)和保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)，具有承擔(dān)的可能性和必要性D.對(duì)于有些特定危險(xiǎn)，因其一定會(huì)發(fā)生，因此不能作為可保危險(xiǎn)13、組織形式為合伙制的三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的出資額應(yīng)不少于一萬(wàn)元。305010020014、因土地使用權(quán)屆滿，權(quán)利人需要到登記機(jī)關(guān)辦理_。A.轉(zhuǎn)移登記B.變更登記C.初始登記D.注銷(xiāo)登記15、房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定，利用他人的房地產(chǎn)以提高自己房地產(chǎn)效益的權(quán)利是指。A：地役權(quán)B：抵押權(quán)C：典權(quán)D：租賃權(quán)E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格16、某宗房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)方支付給賣(mài)方29萬(wàn)元，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由賣(mài)方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方和買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5%和3%,則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為萬(wàn)元。A：27.6B：28.2C：29.0D：29.9E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格17、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及面廣。要想使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，必須首先做好—工作。A.項(xiàng)目策劃B.項(xiàng)目方案的設(shè)計(jì)C.可行性研究D.成本收益分析18、對(duì)于閑置土地的處置方式中，延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)期限，最長(zhǎng)不得超過(guò)_。A.五年B.三年C.兩年D.一年19、流動(dòng)資產(chǎn)是指那些可以在年內(nèi)變現(xiàn)的資產(chǎn)。ATB：一C：XD：aE：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、下列風(fēng)險(xiǎn)不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)的是。A：政策風(fēng)險(xiǎn)B：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)C：變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)D：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)E：借款合同21、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)原則的表述中.錯(cuò)誤的是.【2007年考題】A：獨(dú)立、客觀、公正原則屬于普適性原則B：合法原則屬于一般性原則C：最高最佳使用原則屬于技術(shù)性原則D：謹(jǐn)慎原則屬于一般性原則E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格22、物業(yè)甲為寫(xiě)字樓項(xiàng)目，2003年末價(jià)值為1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2004年末價(jià)值為1100萬(wàn)元的可能性為50%，為900萬(wàn)元的可能性為50%，則2004年該物業(yè)的價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)差為10%：物業(yè)乙為高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目，2003年末價(jià)值為1000萬(wàn)元，2004年末價(jià)值為1200萬(wàn)元的可能性為50%，為800萬(wàn)元的可能性為50%，則2004年該物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差為20%。由以上資料，—投資風(fēng)險(xiǎn)更大。A.物業(yè)甲B.物業(yè)乙C.一樣大D.無(wú)法判斷23、判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績(jī)，關(guān)鍵要看其_。A.共代理了多少個(gè)項(xiàng)目B.代理成交額有多少C.人員素質(zhì)D.代理的成功率有多大24、證券可分為商品證券、貨幣證券和_。A.負(fù)債證券B.資產(chǎn)證券C.交易證券D.資本證券25、依據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，城市房屋拆遷估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)般為之日。A：房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘B：國(guó)有土地出讓合同簽訂C：拆遷公司現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)員搬遷D：房屋拆遷許可證頒發(fā)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0?5分）1、假設(shè)開(kāi)發(fā)法是以（）原理為理論依據(jù)的。A.收益遞增原理B.均衡原理C.預(yù)期原理D.未來(lái)趨勢(shì)原理2、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為10000近，規(guī)劃容積率W4,預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后可供銷(xiāo)售面積為總建筑面積的80%，項(xiàng)目的固定成本為5000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)平均銷(xiāo)售單價(jià)為4500元/面.則使項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡的單位變動(dòng)成本為元/近。A：2350B：2937.5C：3250D：4062.5E：借款合同3、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了（）。A.用地性質(zhì)B.位置C.面積D.界限E.建筑容積率4、一般來(lái)說(shuō)，信用卡的功能主要有。A：升值功能B：轉(zhuǎn)賬結(jié)算功能C：消費(fèi)貸款功能D：匯兌功能E：儲(chǔ)蓄功能5、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下等部分。A：管理服務(wù)人員的王資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等B：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用C：物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用D：物業(yè)管理區(qū)域外的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用E：物業(yè)管理區(qū)域外的秩序維護(hù)費(fèi)用6、在貸款綜合評(píng)價(jià)中，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)分為AAA、AA、A和BBB四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，其中AAA級(jí)對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為。A：50%B：60%C：70%D：80%E：借款合同7、《土地管理法》將土地分為_(kāi)。A.生產(chǎn)用地B.非生產(chǎn)用地C.農(nóng)用地D.建設(shè)用地E.未利用地8、下列屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)主要特點(diǎn)的是。A：人員特定B：委托服務(wù)C：有償服務(wù)D：無(wú)償服務(wù)E：行政服務(wù)9、下列關(guān)于會(huì)計(jì)分期，說(shuō)法正確的是。A：會(huì)計(jì)分期的目的是將持續(xù)經(jīng)營(yíng)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)劃分為連續(xù)、相等的期間，據(jù)以結(jié)算盈虧，按期編報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)告，從而及時(shí)地向各方面提供有關(guān)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量信息B：會(huì)計(jì)分期是指將一個(gè)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的生產(chǎn)活動(dòng)劃分為一個(gè)個(gè)連續(xù)的、長(zhǎng)短不相同的期間C：會(huì)計(jì)分期又稱為會(huì)計(jì)期間口：按年度編制的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表也稱為年報(bào)E：以一年確定的會(huì)計(jì)期間稱為會(huì)計(jì)年度10、暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，能承接的估價(jià)業(yè)務(wù)有（）。A.在建工程抵押估價(jià)業(yè)務(wù)B.城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)業(yè)務(wù)C.該機(jī)構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)D.正在使用中的星級(jí)賓館抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)11、與市場(chǎng)比較法關(guān)系最為密切的房地產(chǎn)價(jià)格形成原理是_。A.均衡原理B.預(yù)期原理C.競(jìng)爭(zhēng)原D.替代原理12、劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元、期限為5年的汽車(chē)借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出為100元，則其月均收入至少應(yīng)為一元。2363.642600.003818.184200.0013、下列符合房地產(chǎn)廣告要求的有。A：房地產(chǎn)廣告中對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚地表示為實(shí)際的銷(xiāo)售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限B：房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，可以以所需時(shí)間來(lái)表示距離C：房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中應(yīng)當(dāng)在廣告中注明D：房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積還是使用面積E：預(yù)售、預(yù)租商品房廣告不得涉及裝修、裝飾內(nèi)容14、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得的同意。A：原土地出讓方B：市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)C：市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)D：原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、下列行業(yè)中，中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場(chǎng)份額均有關(guān)。A：批量行業(yè)B：僵滯行業(yè)C：分塊行業(yè)D：專業(yè)化行業(yè)E：借款合同16、《房屋登記辦法》規(guī)定，可以辦理房屋預(yù)告登記的情形有。（2008年試題）A：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓B：房屋抵押C：在建工程抵押D：預(yù)購(gòu)商品房抵押E：預(yù)購(gòu)商品房17、可比實(shí)例一般選取的數(shù)量范圍為_(kāi)。3?55?106?83?1018、下列關(guān)于抵押的表述中，不正確的有。A：抵押權(quán)人必須是債權(quán)人，而抵押人未必是債務(wù)人B：在建工程抵押時(shí)，登記機(jī)關(guān)不得核發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》C：因室內(nèi)電線老化引發(fā)火災(zāi)致使部分抵押房屋焚毀的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供擔(dān)?；蛘咴黾訐?dān)保以彌補(bǔ)不足D：抵押人一旦死亡即意味著要處分抵押的房地產(chǎn)E：抵押權(quán)為價(jià)值權(quán)，也是實(shí)體權(quán)19、需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和—物品。A.特殊B.另類(lèi)C.吉芬D.個(gè)性20、對(duì)具備房屋功能的地下建筑，征收房產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定有_。A.自用的工業(yè)房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50%?60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值B.自用的工業(yè)房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50%?60%作為計(jì)稅稅基C.商業(yè)用途地下建筑，以房屋原價(jià)的70%?80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值D.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定納稅E.地下人防設(shè)施免稅21、動(dòng)態(tài)投資回收期是反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)，動(dòng)態(tài)投資回收期設(shè)定的目標(biāo)收益率之間的關(guān)系是。A：越大，越大B：越小，越大C：越大，越小D：與無(wú)關(guān)E：借款合同22、—負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作。A.土地管理局B.城市規(guī)劃管理部門(mén)C.國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)D.國(guó)務(wù)院23、房地產(chǎn)泡沫的成因，主要有—三個(gè)方面。A.土地的有限性和稀缺性B.開(kāi)發(fā)商的因素C.投機(jī)需求膨