北京真武廟豪宅項(xiàng)目營銷策劃初步思考

真武廟工程營銷籌劃初步思考匯報(bào)內(nèi)容一、十年偉業(yè)參謀輝煌歷程二、區(qū)域與市場(chǎng)分析三、豪宅怎樣做？四、偉業(yè)參謀可提供的效勞內(nèi)容1996至2000年連續(xù)五年名列京城房地產(chǎn)代理銷售之首；1996年起每年的市場(chǎng)占有率達(dá)15%左右，累積的有效客戶數(shù)據(jù)庫已達(dá)數(shù)萬份；1999年4月被北京市房屋土地管理局評(píng)為首批房地產(chǎn)一級(jí)資質(zhì)中介代理公司。

偉業(yè)參謀——值得信賴的專業(yè)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究中心營銷策劃中心控股公司董事會(huì)控股公司經(jīng)營決策委員會(huì)管理顧問委員會(huì)投資顧問公司房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司資產(chǎn)管理公司我愛我家一、十年偉業(yè)參謀輝煌歷程投資參謀公司主要工程山水逸境楓丹麗舍康莊花園萬科魯藝工程萬泉新新家園和平門危改工程昌平富松居住區(qū)北方國際水晶城居住物業(yè)低密度中高密度寫字樓其他凱特大廈國興大廈北京投資大廈數(shù)碼花園理工科技園開發(fā)區(qū)研發(fā)科技園

世紀(jì)城二期誠品建筑國興家園世貿(mào)國際公寓歐陸經(jīng)典-萬興苑石家莊世紀(jì)花園

新加坡凱德置地–星苑北辰綠色家園大連國際京通路通用時(shí)代十年偉業(yè)參謀輝煌歷程——投資參謀公司十年來，偉業(yè)參謀相繼為“開發(fā)總、北辰、首創(chuàng)、建工集團(tuán)、華遠(yuǎn)、萬科、和記黃埔、凱德置地、清華同方、吉寶置業(yè)〞等數(shù)十家境內(nèi)外投資商、開展商的百余個(gè)房地產(chǎn)工程提供了效勞。值得信賴的效勞經(jīng)驗(yàn)建工集團(tuán)萬科地產(chǎn)十年偉業(yè)參謀輝煌歷程——投資參謀公司偉業(yè)指數(shù)與清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所共同開發(fā)1997年1季度正式推出通過國家部級(jí)鑒定與認(rèn)可被譽(yù)為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的“晴雨表〞十年偉業(yè)參謀輝煌歷程——投資參謀公司以望京新城的銷售熱銷掀起了北京市個(gè)人購置普通住宅的高潮。以通用時(shí)代提出水岸豪宅概念，帶開工程熱銷;價(jià)格超出開發(fā)商預(yù)期1000元/平米。以龍珠公寓、芳群公寓的銷售帶動(dòng)了整個(gè)“方莊富人區(qū)的城市印象〞，如今偉業(yè)參謀在方莊的市場(chǎng)占有率高達(dá)90%以上。以萬泉新新家園的銷售帶動(dòng)及促進(jìn)萬柳居住區(qū)的形成。以楓丹麗舍率先提出“主題社區(qū)〞及“住宅郊區(qū)化〞的概念，榮獲1999年下半年度北京市商品房銷售冠軍的稱號(hào)。以世紀(jì)城率先提出“造城〞的口號(hào)，將眾多購房者的目光吸引至西四環(huán)四季青橋。以湖光山舍率先提出“第二居所度假別墅〞的概念，成為北京首家“私人碼頭濱湖別墅〞?！ぁぁぁぁぁ?shí)際有效的營銷籌劃能力〔篇幅所限，包括但不限于以以下舉工程〕十年偉業(yè)參謀輝煌歷程——房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司

通用時(shí)代

誠品建筑

新加坡吉寶置業(yè)

Keppel季景沁園

世貿(mào)國際公寓

風(fēng)格雅園陽光新干線

清楓華景園

錦秋知春楓丹麗舍歐陸經(jīng)典?萬興苑

萬泉新新家園世紀(jì)城巴黎世家碧海云天——房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司近年來主要操盤工程值得信賴的操盤經(jīng)驗(yàn)十年偉業(yè)參謀輝煌歷程——房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司從早期的“聚龍花園〞、“團(tuán)結(jié)公寓〞、“望京新城〞到今天的“通用時(shí)代〞、“世貿(mào)國際公寓〞、“誠品建筑〞以及“GOGO新世代〞等等工程，偉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額達(dá)200多億。偉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司逐年銷售業(yè)績(jī)表4.58.710.815172141282131051015202530354045億元94年95年96年97年98年99年2000年2001年2002年2003年十年偉業(yè)參謀輝煌歷程——房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司值得信賴的操盤經(jīng)驗(yàn)通用時(shí)代，CBD首席水岸觀景豪宅總建筑面積15萬平方米，銷售均價(jià)13500元/㎡，最高售價(jià)18000元/㎡。擁有3梯2戶、三面采光的豪宅氣度，主力戶型200—350㎡，總價(jià)230萬-900萬元。偉業(yè)提供投資參謀、營銷籌劃、獨(dú)家銷售代理效勞。在競(jìng)爭(zhēng)如此劇烈的CBD公寓市場(chǎng)中創(chuàng)造出7.55億元/年的銷售業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)均價(jià)水平高出開展商預(yù)期均價(jià)1000元/平米?！獤|部頂級(jí)公寓操盤經(jīng)驗(yàn)十年偉業(yè)參謀輝煌歷程——房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司世貿(mào)國際公寓，CBD核心區(qū)頂級(jí)外銷公寓四棟板式高層組成，14.6萬平方米，均價(jià)13800元/平方米。2000年5月底開盤至12月底售出開盤面積的95%，銷售額多達(dá)10多億元。偉業(yè)提供投資參謀、營銷籌劃、獨(dú)家銷售代理效勞。值得信賴的操盤經(jīng)驗(yàn)——東部頂級(jí)公寓操盤經(jīng)驗(yàn)十年偉業(yè)參謀輝煌歷程——房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司誠品建筑，中關(guān)村天空下講究學(xué)問的建筑位于四季青橋，板式小高層，總建筑面積14.8萬平方米。偉業(yè)提供投資參謀、營銷籌劃、獨(dú)家銷售代理效勞。目前銷售均價(jià)9000元/平方米，高于周邊工程均價(jià)水平近2000元/平方米，創(chuàng)造了同區(qū)住宅工程銷售均價(jià)的最高水平。值得信賴的操盤經(jīng)驗(yàn)——西部區(qū)域高檔公寓的代表十年偉業(yè)參謀輝煌歷程——房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司國興家園/國興大廈

GRACEFULGARDEN/GUOXINGTOWER位于車公莊西路，由一棟甲極寫字樓、四棟塔式、三棟板式住宅組成，20多萬平方米，外銷高檔物業(yè)，住宅、寫字樓四萬平方米，根本售完偉業(yè)提供投資參謀、營銷籌劃及獨(dú)家銷售代理效勞值得信賴的操盤經(jīng)驗(yàn)——西部區(qū)域高檔公寓的代表十年偉業(yè)參謀輝煌歷程——房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司萬泉新新家園

CEO官邸，IT搖籃

LEGACYHOME位于萬柳居住區(qū)，擁有最高檔次的客戶群，一、二期售罄，三期銷售中帶動(dòng)、促進(jìn)萬柳居住區(qū)的形成及開展，成為西部標(biāo)志性住宅工程偉業(yè)提供投資參謀、營銷代理效勞值得信賴的操盤經(jīng)驗(yàn)——西部區(qū)域高檔公寓的代表十年偉業(yè)參謀輝煌歷程——房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司世紀(jì)城

西北部百萬米大型社區(qū)

CenturyTown

京城西北大型住宅區(qū)，總面積100萬平方米一期2000年5月初開盤，售出1500多套。二期2001年4月推出，銷售成績(jī)理想偉業(yè)提供投資參謀、營銷籌劃效勞，提出“我們?cè)斐迁暤臓I銷定位概念值得信賴的操盤經(jīng)驗(yàn)——西部區(qū)域高檔公寓的代表十年偉業(yè)參謀輝煌歷程——房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司客戶資料庫――自96年至今，積累了54000余份高檔公寓業(yè)主名單、16000余份名車車主及京城四大俱樂部客戶名單；經(jīng)典案例庫－－偉業(yè)效勞之?dāng)?shù)以百計(jì)工程的經(jīng)典案例分析與技術(shù)總結(jié)；工程數(shù)據(jù)庫――北京市近2000個(gè)各類房地產(chǎn)在售工程的動(dòng)態(tài)跟蹤資料；宏觀數(shù)據(jù)庫――全國及北京市房地產(chǎn)相關(guān)宏觀市場(chǎng)、政策及法規(guī)動(dòng)態(tài)信息資料；偉業(yè)指數(shù)――自97年開始，每季度定期發(fā)布住宅、外銷公寓、別墅、寫字樓四類物業(yè)的相關(guān)指數(shù)。值得信賴的市場(chǎng)資源十年偉業(yè)參謀輝煌歷程——房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司值得信賴的全程把控能力業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)。在強(qiáng)大的客戶資源庫和市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)庫的支持下，俯瞰北京房地產(chǎn)市場(chǎng)。在房地產(chǎn)一、二手市場(chǎng)以及土地一、二級(jí)開發(fā)市場(chǎng)上縱橫揮闔。組建以營銷籌劃中心為核心的全程戰(zhàn)略控制體系，高屋建瓴地把握全局。十年偉業(yè)參謀輝煌歷程——房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司二、區(qū)域與市場(chǎng)分析長(zhǎng)安街——“神州第一街〞金融街——中國金融管理中心這里是我國政治、文化、金融的中心本工程毗鄰長(zhǎng)安街，咫尺金融街本工程大環(huán)境生活配套設(shè)施完善便利——交通、市政、商業(yè)以及教育、醫(yī)療等為本工程提供根本的居住條件——區(qū)域與市場(chǎng)分析本工程地塊區(qū)域決定了工程的高價(jià)值獨(dú)塔、多梯少戶、三面采光、純粹大戶型社區(qū)等產(chǎn)品特點(diǎn)具備了市場(chǎng)的差異化“風(fēng)光水系〞將是成就高檔豪宅的一個(gè)核心要素本工程已經(jīng)初具豪宅的品相有進(jìn)一步塑造雕琢的空間——區(qū)域與市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)豪宅空缺本工程所在區(qū)域內(nèi)商品房數(shù)量較少，多為各部委、公司集資建房。區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)各工程與本案都不存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系?，F(xiàn)階段市場(chǎng)潛在供給量不大——區(qū)域與市場(chǎng)分析三、豪宅怎樣做？★增加產(chǎn)品的價(jià)值★銷售期房、豪宅的必備條件★豪宅的營銷策略本項(xiàng)目?jī)r(jià)值會(huì)所產(chǎn)品服務(wù)信用…需要在地段、戶型優(yōu)勢(shì)根底上，提升本工程價(jià)值豪宅不僅是賣地段、賣戶型，更是賣生活——增加產(chǎn)品的價(jià)值平面調(diào)整調(diào)整層高的設(shè)想豪宅不僅要有“里〞，更要有“面〞大堂與公共空間利用風(fēng)光水系園林景觀精裝修會(huì)所頂級(jí)物業(yè)效勞加大工程差異化，提升品質(zhì)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力——“我的產(chǎn)品NO.1〞——增加產(chǎn)品的價(jià)值戶型方案思考：一梯或多梯少戶高標(biāo)準(zhǔn)的層高與面寬控制居室數(shù)功能設(shè)計(jì)的模糊化功能設(shè)計(jì)的單一化空間布局的流動(dòng)性和變化主仆分區(qū)、分梯、分戶灰色空間的設(shè)計(jì)平面調(diào)整:——增加產(chǎn)品的價(jià)值以通用時(shí)代公寓示意戶型方案思考：——增加產(chǎn)品的價(jià)值平面調(diào)整:將陽臺(tái)的空間融入臥室中，增加使用面積增加家政室，內(nèi)外有別戶型方案思考：——增加產(chǎn)品的價(jià)值平面調(diào)整:調(diào)整層高的設(shè)想:假設(shè)現(xiàn)狀：樓層:12層、層高:2.8米均價(jià):13000元/平方米(精裝修)如果調(diào)整為11層→層高可變?yōu)?.05米→那么均價(jià)調(diào)整為14182元/平方米(精裝修)僅以F、G座為例如進(jìn)行假設(shè)，具體情況可待進(jìn)一步分析——增加產(chǎn)品的價(jià)值采用石材或其它價(jià)值感高的材料提升本工程品質(zhì)增加價(jià)值感，增加競(jìng)爭(zhēng)力。豪宅不僅要有“里〞，更要有“面〞——表達(dá)高貴的質(zhì)感——增加產(chǎn)品的價(jià)值大堂與公共空間——豪放奢侈優(yōu)美的大堂和公共空間不僅是工程的門面更是高端人群居家生活的臉面——增加產(chǎn)品的價(jià)值園林景觀——營造一種精致的生活于水清木華，青蔥意美的美景間，以親石、親水、親綠的閑情，享受風(fēng)、雨、陽光、美景的境界，——生活，原來可以這樣‥‥‥——增加產(chǎn)品的價(jià)值內(nèi)外照應(yīng)，形成外有“水上文化〞、內(nèi)有“生態(tài)水景〞’的別樣景致。先做環(huán)境，再造樓！園林景觀的思考——風(fēng)光水系——增加產(chǎn)品的價(jià)值我擁有“豪華游艇〞——水上會(huì)所

——增加產(chǎn)品的價(jià)值青蔥喚人歸，親水喚人歸，優(yōu)雅喚人歸。重拾久違的親水情節(jié)，生活因此而改變！2004年5月13日燕莎商城廣場(chǎng)，三艘總價(jià)480萬元豪華游艇，兩天內(nèi)被售出。精裝修——不僅是用“品牌襯品牌〞更是“名牌設(shè)計(jì)師〞的精心雕琢在相應(yīng)的豪華精裝根底上重設(shè)計(jì)、重品牌、輕裝修——增加產(chǎn)品的價(jià)值每一寸空間都傾注了創(chuàng)造者的靈性每一個(gè)細(xì)節(jié)都經(jīng)國際大師精推細(xì)敲會(huì)所配套

——這里不僅是一種身份的象征，更是生活里成就的提升高檔、配套完善以便滿足社區(qū)需求。同時(shí)注入本工程對(duì)“水文化〞的理解。重視會(huì)所經(jīng)營、效勞——增加產(chǎn)品的價(jià)值頂級(jí)物業(yè)效勞

——不僅尊貴、體貼，更有炒作的價(jià)值對(duì)于本工程的目標(biāo)人群再尊貴的禮遇也不為過以周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所推出的效勞的最高點(diǎn)，作為本工程的起點(diǎn)。邀請(qǐng)享譽(yù)世界的酒店管理公司提供令人們傳為話題的高檔效勞——正如當(dāng)年的“和喬麗晶〞?！黾赢a(chǎn)品的價(jià)值承諾客戶效勞打造地產(chǎn)界的一流品牌銷售過程〔貸款、手續(xù)等〕客戶溝通物業(yè)效勞時(shí)間〔工期、入住等〕設(shè)備裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)以集團(tuán)實(shí)力做保證，以誠信贏得客戶本工程所具有的資源優(yōu)勢(shì)一、區(qū)位優(yōu)勢(shì)：長(zhǎng)安街-神州第一街；工程的區(qū)域優(yōu)勢(shì)城市中少有的水岸河景完善、便利的生活效勞便捷立體交通二、一流的品質(zhì)尊貴高檔石材建筑立面酒店標(biāo)準(zhǔn)的大堂顯赫身份的戶型SPA主題會(huì)所優(yōu)美的景觀環(huán)境“雙物業(yè)〞提供體貼效勞三、一流的開展商及建筑商集團(tuán)雄厚實(shí)力提供保證開展商精心打造著名施工單位，是工期、品質(zhì)的保證四、價(jià)格優(yōu)勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)空缺升值空間大“王者誕生〞

——傳世之美，傳承于世稀有的區(qū)域、地段競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的豪宅產(chǎn)品完善而體貼的頂級(jí)效勞銷售中心——銷售期房、豪宅的必備條件銷售中心的設(shè)想——銷售期房、豪宅的必備條件豪宅樣板間——銷售期房、豪宅的必備條件以G座整層戶型為樣板間，具有文化底蘊(yùn)的室內(nèi)設(shè)計(jì)使參觀者感受到尊貴、完美的生活氣氛，產(chǎn)生即刻擁有的沖動(dòng)。注重效勞和細(xì)節(jié)的處理要注重效勞和細(xì)節(jié)的處理，如保安、保潔人員的效勞水平，這些不僅是滿足銷售的需要同時(shí)更是對(duì)產(chǎn)品附加值的表達(dá)。——銷售期房、豪宅的必備條件偉業(yè)參謀專業(yè)而經(jīng)驗(yàn)豐富的豪宅銷售團(tuán)隊(duì)是一支最值得信賴的銷售隊(duì)伍！——工程銷售的成敗所在熟悉豪宅市場(chǎng)，了解高端客戶購置需求和購置心理的銷售隊(duì)伍！豪宅銷售“專業(yè)戶〞——銷售期房、豪宅的必備條件偉業(yè)參謀有能力，有信心協(xié)助開展商及各合作單位，將工程價(jià)格賣到13000元/平方米以上?！勒臓I銷策略工程推廣的核心內(nèi)容本工程在產(chǎn)品上的特點(diǎn)。能夠引申出假設(shè)干個(gè)強(qiáng)勢(shì)的推廣概念——因?yàn)橄∩伲哉滟F富賈云集的住所，純粹貴族的生活將建筑與生活，構(gòu)成傳世之作投資潛力的升值平安性的保證少廣告·多活動(dòng)群眾媒體無法將工程信息高效、準(zhǔn)確的傳達(dá)給高端客戶群體。本工程更適宜配合一些小型的現(xiàn)場(chǎng)主題活動(dòng)，對(duì)重點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行深入講解。并造成口碑傳播的效應(yīng)。工程的宣傳策略——豪宅的營銷策略A、“租客變買家〞及“押舊買新〞方案運(yùn)用“偉業(yè)參謀·我愛我家〞的資源、以及與眾多知名租務(wù)公司的良好業(yè)緣關(guān)系，在全北京范圍調(diào)取外籍租客、上市公司租客的相關(guān)資料，對(duì)其進(jìn)行銷售追蹤。有效接觸并介紹本工程情況，使這些租客變本錢工程買家。另外，對(duì)于西部地區(qū)的高端客戶，大多數(shù)都有多套早期的房產(chǎn)，“我愛我家〞可以提供“押舊買新〞，將早期房產(chǎn)抵押，業(yè)主用抵押款付我們的首付，抵押的房產(chǎn)還可出租付月供。新穎有效的營銷手段——專業(yè)手段保證了市場(chǎng)價(jià)值——豪宅的營銷策略B、“客戶帶客戶〞的經(jīng)驗(yàn)執(zhí)行“口碑起源的介質(zhì)〞——偉業(yè)參謀十年的頂級(jí)工程營銷經(jīng)驗(yàn)和珍貴的資源中，最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)就是對(duì)“口碑起源介質(zhì)〞的挖掘、培養(yǎng)和維護(hù)；擁有廣泛的通往高端人群的渠道以及塑造良好口碑效應(yīng)的能力