2023年物業(yè)設(shè)備管理制度篇

2023年物業(yè)設(shè)備管理制度篇

書目

物業(yè)園區(qū)設(shè)備管理規(guī)程制度

物業(yè)園區(qū)設(shè)備管理規(guī)程

1.0目的

保證全部為業(yè)主(住、用戶)供應(yīng)各種服務(wù)的公共設(shè)備滿意服務(wù)要求。

2.0適用范圍

管理處管轄的電力(油)拖動(dòng)設(shè)備、電機(jī)、電氣設(shè)備(含強(qiáng)電主線路)、電子設(shè)備(含弱電線路)、管道、風(fēng)道、閥門及其它房屋附屬裝置。

3.0定義

3.1日常維護(hù)保養(yǎng)

指常常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、反腐、緊固和潤(rùn)滑,對(duì)不常常運(yùn)行的機(jī)械進(jìn)行盤車、試車(正壓風(fēng)機(jī)、消防水泵、發(fā)電機(jī)),發(fā)覺小故障剛好解除,作好記錄。

3.2一級(jí)保養(yǎng)

對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行檢查、檢測(cè),依據(jù)實(shí)際須要局部解體,進(jìn)行清洗、調(diào)整、修理更換;對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測(cè);對(duì)電氣設(shè)備清掃,檢查儀表、電器(斷路器等);對(duì)電子設(shè)備除塵、觸頭研磨、更換,功能檢查、軟件檢查;對(duì)管道、風(fēng)道局部除繡反腐、刷漆;對(duì)各種主要閥門(含風(fēng)閥、防火閥)滲漏、故障進(jìn)行處理。

3.3二級(jí)保養(yǎng)

對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行全面清洗、調(diào)整,部分解體檢查和局部修理,更換易損件,噪聲、振動(dòng)、泄漏檢測(cè),發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷試車;對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測(cè),抽芯檢查,清掃、軸承上油;對(duì)電氣設(shè)備全面清掃,母線、導(dǎo)線、電器端子壓接面除氧化,電器參數(shù)整定,耐壓絕緣測(cè)試;對(duì)電子設(shè)備除塵、插接件接口清洗,系統(tǒng)功能、參數(shù)測(cè)試,工作點(diǎn)調(diào)整,軟件維護(hù);對(duì)管道、風(fēng)道部分除繡、反腐、刷漆;對(duì)各種主要閥門(含風(fēng)閥、防火閥)滲漏、故障處理或更換。

3.4中修工程

中修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常的和定期的全面檢修,對(duì)設(shè)備部分解體修理和更

換少量磨損零部件,保證設(shè)備能復(fù)原和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求,使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理。更換率一般在10%--30%,周期3-5年。

3.5大修工程

大修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修,對(duì)設(shè)備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件,使設(shè)備基本復(fù)原原有性能。更換率一般超過30%,周期6―10年。

3.6設(shè)備更新和技術(shù)改造

設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備運(yùn)用到肯定年限后,技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染(腐蝕、排氣、粉塵、噪音)問題日益嚴(yán)峻,須更新設(shè)備,提高和改善技術(shù)性能。

3.7事后修理(故障修理)

設(shè)備發(fā)生故障后,對(duì)失效、損壞部分作針對(duì)性的修理。

3.8狀態(tài)修理

通過監(jiān)測(cè)設(shè)備狀態(tài)參數(shù)的改變,出現(xiàn)明顯劣化后實(shí)施的修理。

4.0設(shè)備分類

依據(jù)設(shè)備對(duì)業(yè)主服務(wù)的重要性將其分為三級(jí)(風(fēng)機(jī)類、泵類、機(jī)組類均含相應(yīng)的電機(jī)、電氣限制柜):

ⅰ級(jí)設(shè)備:電梯、發(fā)電機(jī)、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災(zāi)中心報(bào)警限制柜、消防聯(lián)動(dòng)柜、冷水機(jī)組、ba中心管理計(jì)算機(jī)。

ⅱ級(jí)設(shè)備:正壓風(fēng)機(jī)、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動(dòng)滅火設(shè)施、高壓開關(guān)柜、變壓器、交通道閘、車場(chǎng)自動(dòng)收費(fèi)裝置、泳池水處理裝置、ddc現(xiàn)場(chǎng)限制器。

ⅲ級(jí)設(shè)備:除ⅰ、ⅱ級(jí)以外的全部設(shè)備。如:區(qū)域火災(zāi)報(bào)警限制箱、小型限制箱(配電箱)、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、集中抄表裝置、修理機(jī)具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設(shè)備等。

5.0設(shè)備管理模式

采納安排預(yù)修制(三級(jí)保養(yǎng)--日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)、小修、中修、大修、設(shè)備更新和技術(shù)改造)與狀態(tài)修理、事后修理相結(jié)合的管理模式。

5.1對(duì)于符合磨損規(guī)律的ⅰ、ⅱ級(jí)設(shè)備(電梯、水泵、正壓風(fēng)機(jī)、電動(dòng)機(jī)、柴油發(fā)電機(jī)、冷水機(jī)組、道閘等),定期做三級(jí)保養(yǎng),定期進(jìn)行小修、中修、大修。小修包含在三級(jí)養(yǎng)護(hù)中。中修、大修周期見附表《設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期》。

5.2對(duì)于ⅰ、ⅱ級(jí)電氣設(shè)備(高壓柜、變壓器、低壓柜、限制柜等)、電子設(shè)備(火災(zāi)報(bào)警限制柜、放大器、計(jì)算機(jī)等)進(jìn)行三級(jí)保養(yǎng)、探測(cè)性修理(功能檢查)、狀態(tài)修理。

5.3對(duì)于ⅲ級(jí)設(shè)備,實(shí)行事后修理,每年一次保養(yǎng)。

6.0職責(zé)

6.1物業(yè)公司負(fù)責(zé)設(shè)備接管驗(yàn)收,中修、大修及設(shè)備更新改造安排制定、方案審批、工程監(jiān)督、組織驗(yàn)收,保養(yǎng)安排審批,設(shè)備(器具)修理、申購(gòu)、報(bào)廢審批,組織招投標(biāo),選擇、評(píng)價(jià)設(shè)備修理養(yǎng)護(hù)供方,負(fù)責(zé)《公共機(jī)電設(shè)備修理保養(yǎng)合同》、《電梯修理保養(yǎng)合同》、設(shè)備缺陷整改、中修、大修、更新改造托付合同的審核,辦理合同會(huì)簽手續(xù),組織專家對(duì)重要設(shè)備進(jìn)行診斷,確定狀態(tài)修理時(shí)機(jī)。

6.2管理處工程主管負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備修理保養(yǎng)狀況及設(shè)備技術(shù)狀態(tài)的月檢查。

6.3管理處工程部負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備日常操作、運(yùn)行、巡查、點(diǎn)檢及《公共機(jī)電設(shè)備修理保養(yǎng)合同》托付范圍外的一切保養(yǎng)、修理工作,填寫相關(guān)記錄,編制保養(yǎng)安排,與供方依據(jù)《公共機(jī)電設(shè)備修理保養(yǎng)合同》確定分包內(nèi)容。修理養(yǎng)護(hù)合同簽訂后,按合同監(jiān)督檢查、評(píng)定供方。

7.0設(shè)備前期管理

7.1前期介入

設(shè)備選型、安裝要求等由物業(yè)公司有關(guān)物業(yè)考察后,向發(fā)展商提出。政府有關(guān)部門的驗(yàn)收,管理處應(yīng)參加。

7.2設(shè)備的接管驗(yàn)收

7.2.1設(shè)備的接管驗(yàn)收由物業(yè)公司組織專家及相關(guān)管理處技術(shù)人員組成驗(yàn)收組,會(huì)同發(fā)展商、承包商進(jìn)行。

驗(yàn)收依據(jù)為設(shè)備出廠說明書及國(guó)家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。的確達(dá)不到上述條件的應(yīng)在驗(yàn)收單中寫明實(shí)際狀況及緣由,并限期整改,進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。設(shè)備的接管憑證由物業(yè)公司對(duì)發(fā)展商辦理(驗(yàn)收單接收人處簽字蓋設(shè)備管理部公章)。ⅰ、ⅱ級(jí)設(shè)備由物業(yè)公司組織專家及管理處人員一同檢驗(yàn),ⅲ級(jí)設(shè)備由管理處檢驗(yàn),填寫驗(yàn)收單報(bào)物業(yè)公司復(fù)核蓋章。驗(yàn)收單蓋章后,原件發(fā)展商、物業(yè)公司各留一份作為交接憑證,管理處留復(fù)印件。

7.2.2當(dāng)供電設(shè)備、供水設(shè)備驗(yàn)收合格接管后,方可與發(fā)展商辦理水、電用戶更名、過戶手續(xù),最好干脆與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續(xù)。辦理手續(xù)前,管理處須向發(fā)展商索要原《供用電合同》、《供水合同》、《供水合同執(zhí)行單》及近期電費(fèi)、水費(fèi)單提交物業(yè)公司審核。審核通過后,由管理處詳細(xì)辦理過戶、抄表到戶事宜,物業(yè)公司負(fù)責(zé)辦理《供用電合同》、《供水合同》、托付銀行代收水電費(fèi)協(xié)議書等對(duì)外合同會(huì)簽手續(xù)。

7.3設(shè)備的編號(hào)

設(shè)備編號(hào)由以下四部分組成:

第一部分表示設(shè)備的類別:用數(shù)字01-99表示;

其次部分表示單位的名稱:用字母p表示;

第三部分表示單位設(shè)備序號(hào):用數(shù)字1.2.3......表示;

第四部分表示設(shè)備的管理等級(jí):用羅馬數(shù)字ⅰ、ⅱ、ⅲ表示;

例:

03-p-1-(ⅰ)

電梯保利城1號(hào)梯ⅰ級(jí)管理設(shè)備

7.4設(shè)備的建帳

7.4.1管理處工程部負(fù)責(zé)給所管物業(yè)的全部設(shè)備編號(hào),并用e*cel編制《機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表》,錄入電腦。

7.4.2管理處對(duì)所管理的全部設(shè)施設(shè)備都應(yīng)建帳。

7.5設(shè)備質(zhì)量缺陷整改

新入伙的管理處,機(jī)電設(shè)備接管后,由物業(yè)公司托付專業(yè)公司或該管理處對(duì)設(shè)備質(zhì)量缺陷進(jìn)行三個(gè)月整改,整改達(dá)到保利物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)后,由物業(yè)公司和該管理處驗(yàn)收,通過后,再與供方簽訂《公共機(jī)電設(shè)備修理保養(yǎng)合同》。

7.6設(shè)備標(biāo)識(shí)管理

7.6.1設(shè)備標(biāo)牌

未隱藏的設(shè)備須在規(guī)定位置貼設(shè)備標(biāo)牌。對(duì)新入伙的物業(yè),管理處可要求進(jìn)行質(zhì)量缺陷整改的供方按《機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表》填寫設(shè)備標(biāo)牌,并按有關(guān)規(guī)定要求,貼在設(shè)備上。

7.6.2設(shè)備的顏色

設(shè)備一律按附表《設(shè)備顏色規(guī)定》的要求顏色進(jìn)行刷漆。

7.6.3設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)

重要危急設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識(shí)(如配電柜掛“禁止合閘”等),報(bào)廢、封存的設(shè)備須標(biāo)識(shí)。

7.6.4設(shè)備標(biāo)識(shí)牌由物業(yè)公司統(tǒng)一設(shè)計(jì)。

8.0設(shè)備運(yùn)用管理

8.1物業(yè)公共設(shè)備的操作運(yùn)用權(quán)歸管理處,供方修理保養(yǎng)時(shí),停電梯、停電、停水、操作設(shè)備須征得管理處同意。

8.2管理處修理人員必需按國(guó)家規(guī)范、公司有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對(duì)本管理處管理的設(shè)備進(jìn)行操作運(yùn)用,確保對(duì)業(yè)主服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)。須仔細(xì)、全面、細(xì)致的作好運(yùn)行監(jiān)視、檢查工作,并作記錄,記錄應(yīng)保證精確性、剛好性和真實(shí)性。

8.3管理處工程主管應(yīng)定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄(含水、電抄表記錄),確定系統(tǒng)工作是否正常。作經(jīng)濟(jì)性分析,確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài),剛好予以限制調(diào)整。

8.4重要設(shè)備(如變壓器、中心空調(diào)等)的投入、報(bào)停須經(jīng)公司批準(zhǔn)。

9.0設(shè)備修理保養(yǎng)管理

9.1安排

9.1.1修理保養(yǎng)安排

a.供方應(yīng)將托付范圍內(nèi)的設(shè)備下年度保養(yǎng)安排于每年12月中旬報(bào)管理處,保養(yǎng)周期、級(jí)別應(yīng)符合本文《設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期》的規(guī)定及合同要求。管理處審核、調(diào)整后,與管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的安排匯總,于每年12月下旬報(bào)物業(yè)公司審批,審批后的設(shè)備保養(yǎng)安排物業(yè)公司、管理處、專業(yè)公司各保留一份。

b.設(shè)備中修、大修、更新改造安排由專業(yè)公司制定,并審查確定方案,編制或?qū)彶轭A(yù)算。

9.1.2檢定安排

a.電梯檢定安排由外包專業(yè)公司制定。

b.計(jì)量器具檢定安排由管理處工程部制定。

9.2實(shí)施

9.2.1管理處工程部及供方修理人員須按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、公司有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)修理。供方負(fù)責(zé)《公共機(jī)電設(shè)備修理保養(yǎng)合同》托付范圍內(nèi)的設(shè)備修理、保養(yǎng)可采納供方手冊(cè)的表格作記錄,管理處工程部負(fù)責(zé)合同托付范圍外的設(shè)備修理、保養(yǎng)工作并采納本手冊(cè)表格做記錄。

9.2.2發(fā)覺設(shè)備故障(不屬于工程部負(fù)責(zé)修理范圍內(nèi)的故障修理),工程部應(yīng)用《設(shè)備故障問題轉(zhuǎn)呈單》馬上通知供方,供方接到轉(zhuǎn)呈單后,須在半個(gè)工作日內(nèi)給管理處答復(fù),確定修理時(shí)間。一時(shí)無法解決的問題應(yīng)給管理處一書面說明,承諾修復(fù)時(shí)間。對(duì)于供方不能解決的問題,須要向其它專業(yè)公司托付修理時(shí),供方負(fù)責(zé)人應(yīng)先填寫《設(shè)備外委修理申請(qǐng)表》,報(bào)管理處審批走審批程序。

關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障,造成大廈/小區(qū)停電、停水、停梯或嚴(yán)峻影響業(yè)主生活(不含重大設(shè)備事故),須按應(yīng)急程序進(jìn)行搶修。首先應(yīng)電話通知管理處,并馬上組織搶修,復(fù)原設(shè)備功能。搶修所用的配件、材料標(biāo)識(shí)后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補(bǔ)辦審批手續(xù)。

9.2.3設(shè)備中修、大修、更新改造工程由物業(yè)公司選擇供方(招標(biāo)或指定合格的供方),組織訂立有關(guān)合同,辦理合同會(huì)簽手續(xù),并由物業(yè)公司組織有關(guān)人員(相關(guān)管理處技術(shù)人員、物業(yè)公司或聘請(qǐng)的專家)進(jìn)行工程施工監(jiān)督。

9.3檢查

9.3.1修理保養(yǎng)檢查

a.工程部人員日常對(duì)設(shè)備進(jìn)行巡察時(shí),應(yīng)對(duì)設(shè)備重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查(點(diǎn)檢),并作好記錄。發(fā)覺問題剛好解決,無法解決的問題用《設(shè)備故障轉(zhuǎn)呈單》提交專業(yè)公司解決。設(shè)備(ⅰ、ⅱ、ⅲ級(jí)設(shè)備)“日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)”安排執(zhí)行狀況由管理處工程部主管檢查,按同類設(shè)備的30%比例進(jìn)行抽樣,并填寫保養(yǎng)檢查記錄。

b.設(shè)備修理完畢后,應(yīng)對(duì)設(shè)備功能進(jìn)行檢定,由管理處工程主管檢定,全部設(shè)備檢定記錄管理處都應(yīng)備案。

c.管理處每月對(duì)保養(yǎng)安排執(zhí)行狀況、設(shè)備技術(shù)狀態(tài)、記錄資料,進(jìn)行一次檢查、評(píng)定,并做相關(guān)月檢記錄。評(píng)定結(jié)果(分?jǐn)?shù))作為考核修理保養(yǎng)質(zhì)量及分包方履約狀況的依據(jù)。

d.設(shè)備中修、大修、更新改造工程竣工驗(yàn)收由物業(yè)公司組織。驗(yàn)收合格,填寫《工程竣工驗(yàn)收證明》,由施工單位、管理處在單上簽字蓋章。不合格則由施工單位整改,進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。復(fù)驗(yàn)合格辦理《工程竣工驗(yàn)收證明》,未辦理《工程竣工驗(yàn)收證明》者不予結(jié)算工程款。

9.3.2設(shè)備的檢定

a.對(duì)于電梯,物業(yè)公司每年組織有關(guān)部門進(jìn)行一次自檢,并按規(guī)定時(shí)限報(bào)送政府有關(guān)部門檢定。

b.有功電能表、無功電能表、水表、燃?xì)獗碛晒╇娋?、自來水公司、燃?xì)夤矩?fù)責(zé)定期檢定,管理處須愛護(hù)好計(jì)量表、柜上的鉛封。

c.計(jì)量器具萬用表、鉗形電流計(jì),絕緣搖表等由管理處自行送檢,將檢定證書原件送管理處存檔。

9.3.3管理處負(fù)責(zé)人審批《測(cè)量設(shè)備統(tǒng)計(jì)表》及《計(jì)量器具檢定安排》;

10.0設(shè)備平安管理

10.1持證上崗與平安檢查

從事特別工種作業(yè)的員工(電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等),須持證上崗。

10.2事故處理程序

當(dāng)管理處發(fā)生設(shè)備平安事故后,須馬上通知物業(yè)公司(安委會(huì))。在調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場(chǎng)之前,應(yīng)盡可能地愛護(hù)現(xiàn)場(chǎng),拍照或錄象。管理處工程部須組織人員搶修,保證對(duì)業(yè)主的服務(wù)。事后管理處須向安委會(huì)辦公室提交設(shè)備平安事故報(bào)告,物業(yè)公司依據(jù)管理處的報(bào)告及調(diào)查結(jié)果,向總經(jīng)理提交設(shè)備平安事故調(diào)查報(bào)告,并提出處理看法。事故處理須堅(jiān)持“三不放過”的原則。

11.0設(shè)備封存及報(bào)廢管理

11.1設(shè)備封存

擬封存的ⅰ、ⅱ級(jí)設(shè)備由管理處報(bào)物業(yè)公司,物業(yè)公司安排支配設(shè)備封存前的處理工作(反腐、防護(hù)等)。封存地點(diǎn)應(yīng)保持干燥、干凈、平安。管

理處應(yīng)定期檢查。封存的設(shè)備,應(yīng)貼封存標(biāo)記,重新啟用時(shí)預(yù)先保養(yǎng)一次。

11.2設(shè)備報(bào)廢

對(duì)不能修復(fù)或修理后檢定不合格的設(shè)備,由工程部填寫《設(shè)備(機(jī)具)報(bào)廢單》,由管理處主任批示;上報(bào)物業(yè)公司經(jīng)公司同意后審核后進(jìn)行報(bào)廢。報(bào)廢的設(shè)備應(yīng)在設(shè)備檔案中注明報(bào)廢日期,封存該設(shè)備檔案。設(shè)備修理過程中更換下來的器件(報(bào)廢件)應(yīng)在《設(shè)備修理記錄》上寫明。報(bào)廢的設(shè)備及報(bào)廢件,管理處應(yīng)妥當(dāng)保管,并統(tǒng)一填寫《報(bào)器件清單》,清單每半年上報(bào)公司物業(yè)公司,由物業(yè)公司確認(rèn)有利用價(jià)值的統(tǒng)一調(diào)配、回收。

12.0組織對(duì)供方的限制

12.1供方的選取原則上其應(yīng)通過iso9000認(rèn)證。

12.2物業(yè)公司每年(或一個(gè)合同期)對(duì)供方進(jìn)行一次評(píng)價(jià)并做記錄,對(duì)于不符合要求的供方,不予續(xù)簽合同。

12.3當(dāng)發(fā)生嚴(yán)峻投訴或事故時(shí),物業(yè)公司須組織人員對(duì)供方的質(zhì)量體系進(jìn)行審核。

12.4日常檢查、監(jiān)督供方按本規(guī)程要求執(zhí)行,按合同約定對(duì)供方是否按設(shè)備保養(yǎng)安排進(jìn)行保養(yǎng),按約定進(jìn)行修理予以確認(rèn),在保養(yǎng)、修理記錄上簽字。管理處的確認(rèn)(簽字)不免除供方對(duì)不合格保養(yǎng)、修理進(jìn)行返工、返修的責(zé)任。

13.0設(shè)備技術(shù)檔案資料管理

13.1設(shè)備技術(shù)資料

資料的借閱必需辦理相關(guān)手續(xù)。

13.2質(zhì)量記錄

13.2.1全部質(zhì)量記錄均須采納保利物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)表格。

13.2.2設(shè)備運(yùn)行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。管理處實(shí)施保養(yǎng)、修理的設(shè)備,由管理處保養(yǎng)修理人填寫記錄,分包方實(shí)施保養(yǎng)修理的設(shè)備,由分包方填寫保養(yǎng)記錄、修理記錄。保養(yǎng)檢查記錄、修理檢定結(jié)論填寫按本文9.3.1.1、9.3.1.2條執(zhí)行。管理處修理班對(duì)所在物業(yè)全部的設(shè)備質(zhì)量記錄應(yīng)按時(shí)間依次裝訂成冊(cè),專柜保存。

13.2.3機(jī)電設(shè)備月檢記錄由管理處工程部保管。

13.2.4管理處保存ⅰ、ⅱ級(jí)設(shè)備修理記錄,設(shè)備診斷記錄,設(shè)備完好率評(píng)定統(tǒng)計(jì)記錄。

14.0設(shè)備(機(jī)具)的申請(qǐng)、選購(gòu) 、驗(yàn)證、入庫建帳

14.1申請(qǐng)

依據(jù)樓宇正常運(yùn)作或修理須要,由工程部或辦公室申請(qǐng),填寫《設(shè)備(設(shè)施)購(gòu)置(修理)申請(qǐng)表》。管理處主任、公司財(cái)務(wù)審核;總經(jīng)理批準(zhǔn)購(gòu)置;人事部負(fù)責(zé)購(gòu)買。

14.2選購(gòu)

選購(gòu) 人員應(yīng)對(duì)所選購(gòu) 設(shè)備的用途、基本要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等駕馭清晰。購(gòu)買時(shí)應(yīng)會(huì)同機(jī)具運(yùn)用人或申請(qǐng)人共同對(duì)設(shè)備性能、質(zhì)量等作鑒定。確認(rèn)質(zhì)量?jī)?yōu)良、性能完全符合要求、運(yùn)用方法清晰、有合格證書、價(jià)格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。

14.3驗(yàn)證

對(duì)于的設(shè)備(設(shè)施),購(gòu)進(jìn)后,在合同規(guī)定期內(nèi),由管理處工程主管會(huì)同有關(guān)人員驗(yàn)證,填寫《選購(gòu) 設(shè)備驗(yàn)收表》;方可辦理入庫建帳手續(xù)。全部購(gòu)置的設(shè)備均須在選購(gòu) 記錄中登記。

附:設(shè)備代碼及分類

代碼設(shè)備類別名稱

01水泵

02風(fēng)機(jī)

03電梯

04發(fā)電機(jī)

05變壓器

06空調(diào)(冷水機(jī)組、冷卻塔、風(fēng)機(jī)盤管、分體及窗式空調(diào)、風(fēng)扇等)

07消防設(shè)備(包括限制聯(lián)動(dòng)柜.報(bào)警限制器(屏).防火卷簾門.巡檢箱.氣體自動(dòng)滅火系統(tǒng))

08公用天線、對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)(包括對(duì)講主機(jī)、視頻監(jiān)視器等)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)

09電氣柜(箱)(包括高壓開關(guān)柜.低壓配電柜.限制柜(箱).照明配電箱.電表箱等)

10修理機(jī)具(包括水電、電梯等的修理機(jī)具)

11食堂設(shè)備

12清潔設(shè)備

13交通設(shè)備(包括機(jī)動(dòng)車輛、擋車器、自動(dòng)收費(fèi)系統(tǒng)等)

14保安通訊設(shè)備(包括手持式對(duì)講機(jī))

15辦公設(shè)備

16自動(dòng)抄表系統(tǒng)

17ba系統(tǒng)

物業(yè)代碼及分類

大廈名稱保利城

代碼a

設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期

序號(hào)設(shè)備編號(hào)名稱日常維護(hù)保養(yǎng)周期一級(jí)保養(yǎng)周期二級(jí)保養(yǎng)周期中修周期大修周期

0101生活水泵半月每季每年三年六年

0201消防水泵每月每季每年五年八年

0302風(fēng)機(jī)每月每季每年五年八年

0403電梯半月每季每年三年六年

0504發(fā)電機(jī)每月每季度每年五年八年

0605干式變壓器//半年每年////

0706空冷水機(jī)組每月每半年每年三年六年

0807火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)每月每季每年////

0907氣體滅火系統(tǒng)每月每季每年////

1007消防聯(lián)動(dòng)限制柜每月每季每年////

1108公共天線系統(tǒng)每月每半年每年////

1208對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)每月每季每年////

1308防盜監(jiān)視系統(tǒng)每月每季每年////

1409低壓配電柜半月半年每年////

1509高壓開關(guān)柜每月每年//

1613交通道閘每月每季每年三年六年

1717ba系統(tǒng)每月每季每年////

注:逢高級(jí)保養(yǎng)的,低級(jí)保養(yǎng)可以不再做。對(duì)ⅲ級(jí)設(shè)備,每年至少保養(yǎng)一次。

設(shè)備顏色規(guī)定

序號(hào)設(shè)備名稱油漆顏色附注

1消火栓泵紅色

2噴淋泵紅色

3生活泵藍(lán)色深藍(lán)色

4消火栓泵電機(jī)灰色深灰色油漆

5噴淋泵電機(jī)灰色深灰色油漆

6生活泵電機(jī)灰色深灰色油漆

7潛水泵電機(jī)黑色

8空調(diào)水泵電機(jī)灰色深灰色油漆

9空調(diào)主機(jī)原色

10電梯曳引機(jī)、電機(jī)本色

11設(shè)

備底座黑色

12高區(qū)噴淋管紅色明管“高噴”二字+箭頭

13低區(qū)噴淋管紅色明管“低噴”二字+箭頭

14高區(qū)消火栓管紅色明管+“高消”二字+箭頭

15低區(qū)消火栓管紅色明管+“低消”二字+箭頭

16生活管道綠色

17煤氣管道銀灰色明管+黃色環(huán)+“石油氣”三字+箭頭

18氣體消防管紅色

19空調(diào)冷卻水管綠色

20空調(diào)冷凝管銀灰色銀粉漆

21閥門本體黑色

22閥門手輪紅色

23單流閥黑色

設(shè)備顏色規(guī)定(續(xù)一)

序號(hào)設(shè)備名稱油漆顏色附注

24排污閥黑色

25聯(lián)軸器本色

26防護(hù)罩黑色

27限制箱、開關(guān)箱本色

28配電柜、限制柜本色

29各種支架紅色防銹漆

30電纜槽架本色

31室內(nèi)接地扁鋼黃綠雙色100mm寬度,黃綠相間的條紋

32屋面避雷帶銀灰色銀粉漆

33天線支架銀灰色銀粉漆

34風(fēng)機(jī)本色

35送風(fēng)閥紅色防銹漆

36排風(fēng)閥紅色防銹漆

37防火閥紅色防銹漆

38送風(fēng)管本色防銹漆

39排風(fēng)管本色防銹漆

40百葉本色

41排水管本色

42中水管本色

說明:

1.適用于設(shè)備房?jī)?nèi)全部設(shè)備及管道。

2.管道的文字、箭頭應(yīng)與管道直徑相適應(yīng)。一般狀況字體為宋體,

字的大小按管道直徑的0.5倍考慮,箭頭的長(zhǎng)度按管道直徑考慮。

(直徑≤80mm,長(zhǎng)度為管徑的2倍;>80mm,長(zhǎng)度為200mm。)

3.全部的文字和箭頭一律用白色油漆,箭頭的方向以水的流向?yàn)闇?zhǔn)。

4.色環(huán)的寬度:管徑≤150mm,色環(huán)寬度為50mm,色環(huán)間距1.5~2m;

物業(yè)區(qū)域消防設(shè)備器材管理制度

物業(yè)區(qū)域消防設(shè)備器材的管理

一.滅火器的管理與維護(hù)

1.滅火器放置地點(diǎn)要求

(1)滅火器應(yīng)設(shè)置在通風(fēng),干燥,清潔的地面,不得受猛烈的爆曬,不得接近熱源或猛烈振動(dòng).

(2)滅火器懸掛在適宜的溫度條件下.

(3)滅火器放置地點(diǎn)應(yīng)位置明確,便于運(yùn)用,并且不影響平安疏散,推車式滅火器與其愛護(hù)對(duì)象之間的通道應(yīng)暢通無阻.

2.滅火器檢查及處置

(1)滅火器噴筒是否暢通,假如堵塞要?jiǎng)偤酶鼡Q.

(2)滅火器壓力表指針是否在綠色區(qū)域,如在紅色區(qū)域要檢查緣由,檢查后要送到專業(yè)公司重新灌裝.

(3)滅火器零部件是否完整,有無變形,機(jī)動(dòng),銹蝕,損壞.

(4)滅火器可見部位反腐層是否完好,輕度脫落要?jiǎng)偤醚a(bǔ)好,明顯腐蝕聽送到專業(yè)公司修理及進(jìn)行耐壓試驗(yàn).

(5)滅火器鉛封是否完好,假如開封,必需選好專業(yè)公司再行安裝,并作密封試驗(yàn),重新鉛封.

3.滅火器定期檢查及保養(yǎng)

每半年檢查一次噴嘴和噴射管有無堵塞,腐蝕損壞,鋼性連接式噴筒是否能饒其軸線回轉(zhuǎn),并可在隨意位置停留,推車式滅火器的停車是否敏捷,有無檢驗(yàn)標(biāo)識(shí).

二.消火栓的管理與養(yǎng)護(hù)

1.每月逐個(gè)檢查消火栓一次

(1)消火栓箱外觀檢查:消火栓門關(guān)閉是否正常,鎖,玻璃有無損壞,封條是否完好,如有脫落破壞應(yīng)補(bǔ)貼封條.

(2)消火栓箱內(nèi)檢查:消火栓內(nèi)元件是否完好,有無脫落,丟失,水龍頭有無滲漏.

(3)隨機(jī)抽取消火栓總數(shù)的10%測(cè)試,按消火栓報(bào)警按鈕,消防監(jiān)控室有無報(bào)警顯示.

2.每年逐個(gè)打開消火栓檢查一次

(1)完成月消火栓箱外觀檢查內(nèi)容.

(2)檢查水龍帶有無破損,發(fā)霉,如有應(yīng)馬上修補(bǔ),替換,刷凈曬干.

(3)將水龍帶交換拆邊或翻動(dòng)一次.

(4)檢查水槍與水龍帶接頭聯(lián)接是否便利堅(jiān)固,如有缺損馬上修復(fù).接口墊圈是否完好,如有缺損,老化馬上更換,將閥桿上油.

(5)檢查修整全部支架,擦漆部位應(yīng)重新補(bǔ)刷.

(6)將消火栓箱內(nèi)清掃干凈,部件存放整齊后鎖上栓門,貼上封條.

物業(yè)轄區(qū)變電所設(shè)備缺陷管理制度

物業(yè)轄區(qū)變電所設(shè)備缺陷管理制度

1、在額定條件下運(yùn)行或備用的設(shè)備上,發(fā)生了影響平安的異樣現(xiàn)象或達(dá)不到一類設(shè)備條件的問題,均叫做設(shè)備缺陷。

設(shè)備缺陷可分為重大缺陷和一般缺陷。

重大缺陷:設(shè)備缺陷嚴(yán)峻威逼設(shè)備平安運(yùn)行或人身平安,不剛好處理,可能造成事故者;

一般缺陷:設(shè)備缺陷不剛好處理,尚能保持平安運(yùn)行者。

2、發(fā)覺設(shè)備重大缺陷,當(dāng)值負(fù)責(zé)人應(yīng)馬上組織消退或?qū)嵭欣慰看胧?/p>

當(dāng)班不能消退的缺陷,應(yīng)由所長(zhǎng)組織力氣予以消退。

所長(zhǎng)無力消退的缺陷,應(yīng)剛好向上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào),上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)指定專人剛好消退,并由值班人員監(jiān)督執(zhí)行。

3、發(fā)覺設(shè)備一般缺陷,可列入正常修理安排進(jìn)行處理。

4、設(shè)備缺陷無論消退與否均應(yīng)由值班員記入設(shè)備缺陷記錄簿,并向上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

5、值班人員在運(yùn)行中應(yīng)加強(qiáng)設(shè)備缺陷的監(jiān)視,在交接班時(shí)應(yīng)具體進(jìn)行交待。

6、變電所所長(zhǎng)應(yīng)常常查閱設(shè)備缺陷記錄簿,了解設(shè)備缺陷內(nèi)容和處理狀況,對(duì)未消退者應(yīng)盡快支配處理。

7、消退重大設(shè)備缺陷遇有困難時(shí),應(yīng)剛好同當(dāng)?shù)仉姌I(yè)部門聯(lián)系,懇求支助,以避開造成更大損失。

物業(yè)設(shè)備故障、運(yùn)行事故管理制度

一、設(shè)備故障處理

1)物業(yè)如發(fā)生重大設(shè)備事故，現(xiàn)場(chǎng)人員馬上切斷電源，愛護(hù)事故現(xiàn)場(chǎng)，工程部人員或運(yùn)用部門應(yīng)馬上通知工程部、物業(yè)部及項(xiàng)目經(jīng)理。工程部主要負(fù)責(zé)人和相關(guān)人員必需快速趕赴現(xiàn)場(chǎng)，分析檢查故障的緣由，實(shí)行堅(jiān)決應(yīng)急措施。

2)項(xiàng)目經(jīng)理、工程經(jīng)理、保安部經(jīng)理查看后，依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)狀況確定立即修復(fù)或關(guān)閉有關(guān)設(shè)備進(jìn)行搶修。

3)找出緣由后，工程經(jīng)理和主管工程師須馬上組織工程部人員進(jìn)行搶修、解除故障、復(fù)原正常運(yùn)行，匯報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理。

4)主管工程師寫出一份書面報(bào)告，說明發(fā)生故障的緣由，提出預(yù)防措施和再次發(fā)生故障的處理預(yù)案，報(bào)工程經(jīng)理，抄報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理。

5)假如故障是由于操作人員違反規(guī)程造成的責(zé)任事故，由主管工程師依據(jù)狀況對(duì)責(zé)任者提出處理看法，報(bào)工程經(jīng)理審批后賜予懲罰，并通知人事部備案；假如狀況較嚴(yán)峻，須要免除責(zé)任者，需報(bào)人事部和項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)。

二、運(yùn)行事故分析

1)不須要停止運(yùn)行進(jìn)行修理的事故，稱一般事故，由工程師調(diào)查與分析緣由，提出修理看法和責(zé)任事故緣由，吸取教訓(xùn)，記錄在案，并匯報(bào)工程經(jīng)理。

2)設(shè)備因非正常緣由，造成物業(yè)停電、停水、停冷、停梯及消防系統(tǒng)等設(shè)備故障等影響物業(yè)正常營(yíng)業(yè)，造成惡劣影響的均屬重大事故，應(yīng)馬上上報(bào)工程部和保安部(影響治安時(shí))。應(yīng)由工程部組織人員緊急搶修和協(xié)作有關(guān)主管部門進(jìn)行事故調(diào)查。對(duì)重大事故應(yīng)在沒有查清晰，肇事者和員工沒有受到教化和沒有實(shí)行有效防范措施以前，決不放過。事故處理結(jié)果應(yīng)上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理批示。對(duì)事故隱瞞不報(bào)或拖延上報(bào)的部門與個(gè)人，應(yīng)追究行政和經(jīng)濟(jì)、直至刑事責(zé)任。

物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理制度

各類設(shè)備、設(shè)施是集團(tuán)固定資產(chǎn)的主要組成部分。設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)狀況和完好率,干脆影響著集團(tuán)和小區(qū)的能耗、修理費(fèi)用及居民生活。設(shè)備設(shè)施管理工作的成效,對(duì)集團(tuán)的開發(fā)成本和經(jīng)濟(jì)效益,有著干脆的關(guān)系。所以必需從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、組織等各個(gè)方面加強(qiáng)綜合管理,以達(dá)到最大限度地發(fā)揮設(shè)備設(shè)施的綜合效能和投資效益。

一、設(shè)備管理組織機(jī)構(gòu)

物業(yè)總公司設(shè)備工程主管

分公司(處)設(shè)備修理主管

電工班水暖班瓦工班熱力站

二、設(shè)備設(shè)施技術(shù)資料管理

設(shè)備、設(shè)施管理資料,主要指其應(yīng)具的臺(tái)帳、卡片、檔案等的建立和管理。

1、設(shè)備分類:

a.供暖、供熱水設(shè)備;b.供電設(shè)備;c.給排水設(shè)備;d.通訊設(shè)備;

e.交通運(yùn)輸設(shè)備;f.辦公設(shè)備g.生活設(shè)備h.機(jī)械加工設(shè)備

i.土建設(shè)備j.社區(qū)文化宣揚(yáng)設(shè)k.社區(qū)文娛健身設(shè)施l.其它設(shè)備

2、設(shè)備設(shè)施編號(hào):

3、a、已經(jīng)安裝完畢并驗(yàn)收合格的設(shè)備設(shè)施,在轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)的同時(shí),均應(yīng)由設(shè)備管理員統(tǒng)一建帳登記。臺(tái)帳、卡片一式兩份,由主管部門和財(cái)務(wù)部各執(zhí)一份。

3、設(shè)備設(shè)施臺(tái)帳和卡片的管理:

臺(tái)帳和卡片由設(shè)備管理員管理,財(cái)務(wù)部由分管設(shè)備的財(cái)會(huì)人員負(fù)責(zé)。

b、集團(tuán)新添設(shè)備設(shè)施和退出訪用的設(shè)備設(shè)施,憑有關(guān)憑證,記入臺(tái)帳卡和銷帳注銷卡片。

c、設(shè)備設(shè)施折舊、大修、事故、內(nèi)部調(diào)配、調(diào)出、報(bào)廢等,都應(yīng)依據(jù)有關(guān)憑證登記在卡片內(nèi),集團(tuán)內(nèi)部調(diào)配轉(zhuǎn)移時(shí),卡片隨機(jī)轉(zhuǎn)移接收單位。

4、設(shè)備設(shè)施的檔案管理:

設(shè)備檔案包括設(shè)備一生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、制造、購(gòu)置、安裝、運(yùn)用、修理、改造直到報(bào)廢過程中所形成的圖紙、文字、運(yùn)用說明、計(jì)算數(shù)據(jù)、科技參數(shù)、憑證照片、記錄文字等文件資料,通過收集整理簽字歸檔建立而成。是綜合記載設(shè)備設(shè)施管理成果,是完善管理的重要依據(jù)和條件。

a:要為每臺(tái)設(shè)備建立檔案,一臺(tái)設(shè)備一個(gè)檔案,袋內(nèi)主要內(nèi)容為:

設(shè)備選型和技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證報(bào)告書;

設(shè)備購(gòu)置意向書和競(jìng)標(biāo)內(nèi)容;

購(gòu)置合同或協(xié)議簽字副本;

設(shè)備驗(yàn)收合格證;

設(shè)備裝箱單及開箱檢驗(yàn)記錄;

進(jìn)口設(shè)備索賠相關(guān)資料;

設(shè)備安裝記錄和驗(yàn)收移交記錄;

設(shè)備登記卡片;

設(shè)備調(diào)試、運(yùn)行記錄;

設(shè)備故障分析報(bào)告、事故報(bào)告;

設(shè)備定期檢查和監(jiān)測(cè)記錄;

設(shè)備修理、檢修工作記錄;

設(shè)備報(bào)廢申請(qǐng)和記錄、其它記錄。

b、設(shè)備施檔等管理原則和方法:設(shè)備設(shè)施檔案內(nèi)主管單位資料室統(tǒng)一管理,設(shè)備設(shè)施檔案應(yīng)建立書目和索引。

設(shè)備檔案原則上不外借,只供查閱,特別須要,需經(jīng)主管單位領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

三、設(shè)備設(shè)施的日常管理:

1、新置設(shè)備設(shè)施一閱歷收應(yīng)剛好入庫妥當(dāng)保管。

2、在用設(shè)備設(shè)施分級(jí)管理,責(zé)任落實(shí)到部門、班組和個(gè)人。

四、設(shè)備的日常運(yùn)用和維護(hù):

1、設(shè)備在運(yùn)用操作過程中,操作人員必需嫻熟駕馭設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、維護(hù)和技術(shù)、平安等方面的業(yè)務(wù)學(xué)問,熟識(shí)所操作的設(shè)備的關(guān)鍵部位,嚴(yán)格遵守本工種的技術(shù)平安規(guī)程。

2、設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)要落實(shí)到人,表面保持整齊,安裝要堅(jiān)固牢靠,部分設(shè)備設(shè)施要按時(shí)加油,潤(rùn)滑油裝置種類齊全并符合技術(shù)規(guī)定。

3、設(shè)備在運(yùn)用過程中,操作人員必需做到;'三好';即管理好、運(yùn)用好、修理保養(yǎng)好。

五、設(shè)備的調(diào)遷、租賃、報(bào)廢:

1、集團(tuán)設(shè)備因須要內(nèi)部調(diào)遷運(yùn)用部門,必需由主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),交接雙方共同檢驗(yàn)設(shè)備現(xiàn)狀,簽字并移交附屬設(shè)施物品。

2、集團(tuán)的設(shè)備向外租賃,需先交押金。在合同或協(xié)議中對(duì)租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、違約責(zé)任等明確體現(xiàn),經(jīng)集團(tuán)總裁批準(zhǔn)后方可租賃。

3、設(shè)備報(bào)廢由運(yùn)用部門提出申請(qǐng),有關(guān)負(fù)責(zé)人、技術(shù)人員和財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行技術(shù)鑒定,并寫出報(bào)告,經(jīng)總裁批準(zhǔn)后方可辦理報(bào)廢手續(xù)。

六、設(shè)備事故:

4、設(shè)備事故類別:a.一般事故(干脆損失在500元以下)

b.設(shè)備大事故(干脆損失在2000元以下)

c.重大設(shè)備事故(干脆損失在2000元以上)

5、事故責(zé)任劃分:a.由于人為緣由或操作者違規(guī)造成的設(shè)備事故。

b.因設(shè)計(jì)、制造質(zhì)量不好、安裝不當(dāng)造成的屬質(zhì)量事故。

c.設(shè)備在正常運(yùn)用下,因自然災(zāi)難或非人力所能抗拒的災(zāi)難造成設(shè)

備事故屬自然事故。

6、設(shè)備事故處理:a.一旦設(shè)備發(fā)生事故,設(shè)備管理員組織操作員、技術(shù)人員、有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)共同分析緣由,確定事故類別、

責(zé)任并寫出報(bào)告和處理看法。

b.一般事故由主管單位領(lǐng)導(dǎo)做處理確定。

c.大事故和重大事故由集團(tuán)總裁簽署處理確定。

七、設(shè)備的修理保養(yǎng):

1、要依據(jù)本部門所管設(shè)備的性能特點(diǎn),使設(shè)備的修理保養(yǎng)各項(xiàng)規(guī)定落實(shí)到人,

多人操作的設(shè)備每一臺(tái)都要有專人負(fù)責(zé),集團(tuán)公用設(shè)備指定專人保管維護(hù),依據(jù)設(shè)備實(shí)際運(yùn)用狀況建立日常檢查保養(yǎng)制度和定期檢查保養(yǎng)制度以及日常巡回檢查制度。

2、考核指標(biāo):a.設(shè)備完好率:熱能、供電、供水在90%以上。

b.故障停機(jī)率小于3%。

c.一、二級(jí)保養(yǎng)完好率98%以上。

d.巡回檢查率達(dá)100%。

3、交接班制度:交班作者下班前,負(fù)責(zé)清掃衛(wèi)生,完成本班次交班設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)記

錄并簽字;接班操作者必需提前十五分鐘到達(dá)崗位,比照交班記錄仔細(xì)檢查設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)狀況,發(fā)覺問題剛好提出,必要時(shí)拒絕接班,請(qǐng)主管負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)處理。設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)記錄應(yīng)字跡清楚、描述真實(shí),各類記錄不準(zhǔn)撕毀和丟失。

物業(yè)轄區(qū)設(shè)備事故管理規(guī)程制度-4

物業(yè)轄區(qū)設(shè)備事故管理規(guī)程4

1目的

為規(guī)范設(shè)備事故管理,明確設(shè)備事故責(zé)任,特制定本規(guī)程。

2適用范圍

適用于公司管理范圍內(nèi)設(shè)備事故的管理。

3職責(zé)

3.1工程技術(shù)部負(fù)責(zé)設(shè)備事故的管理。

3.2常務(wù)副總經(jīng)理負(fù)責(zé)設(shè)備事故的審核。

4管理規(guī)程

4.1凡各種設(shè)備因非正常緣由造成損壞,使精度、性能、功率降低甚至造成停產(chǎn),以及表面雖未損壞而內(nèi)傷嚴(yán)峻者,均稱為設(shè)備事故。

4.2設(shè)備事故的性質(zhì)

4.2.1責(zé)任事故:因人為緣由(如違反操作規(guī)程)而造成的事故。

4.2.2質(zhì)量事故:因設(shè)備設(shè)計(jì)、制造、安裝等緣由而造成的事故。

4.2.3自然事故:因遭遇自然災(zāi)難而造成的事故。

4.2.4其他事故:凡不屬于上述三類緣由的事故。

4.3處理

4.3.1公司發(fā)生設(shè)備事故后,由設(shè)備運(yùn)用部門報(bào)告工程技術(shù)部,由工程部負(fù)責(zé)進(jìn)行處理并修復(fù)。

4.3.2工程部會(huì)同設(shè)備管理部門對(duì)事故進(jìn)行分析,填寫'設(shè)備事故報(bào)告書',做出處理看法。

4.3.3'設(shè)備事故報(bào)告書'經(jīng)由設(shè)備管理部門和工程技術(shù)部負(fù)責(zé)人簽字后送公司常務(wù)副總經(jīng)理批示、處理。

4.3.4設(shè)備事故經(jīng)分析、處理并修復(fù)后,工程技術(shù)部應(yīng)計(jì)算出實(shí)際損失,報(bào)送財(cái)務(wù)部。

4.3.5全部權(quán)屬于業(yè)主的設(shè)備,發(fā)生事故后,應(yīng)以'設(shè)備事故報(bào)告書'的形式由小區(qū)管理處向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告,如需動(dòng)用修理基金進(jìn)行修復(fù),需經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)同意,

4.3.6公司發(fā)生的各種事故,應(yīng)由工程技術(shù)部在'設(shè)備事故登記表'內(nèi)予以登記。

5記錄

《設(shè)備事故報(bào)告書》

《設(shè)備事故登記表》

物業(yè)清潔設(shè)備管理制度

物業(yè)清潔設(shè)備管理制度

1、清潔設(shè)備領(lǐng)用、操作制度

1)領(lǐng)用制度

a]設(shè)備原則上誰運(yùn)用,誰保管,誰負(fù)責(zé)。

b]領(lǐng)用設(shè)備必需填寫領(lǐng)用登記表。

c]領(lǐng)用設(shè)備時(shí),領(lǐng)用人自行檢查設(shè)備的完好程序,因檢查不細(xì),造成病機(jī)出庫而影響工作的,由領(lǐng)用人自行負(fù)責(zé)。

d]運(yùn)用設(shè)備時(shí)如發(fā)生故障,不得強(qiáng)行接著操作。

e]因作用不當(dāng),發(fā)朝氣具、附件損壞者,按規(guī)定賠償。

f]歸還設(shè)備時(shí),必需保證設(shè)備完好無損,內(nèi)外干凈,如有損壞應(yīng)剛好報(bào)修,并在領(lǐng)用簿上注明損壞狀況。

2)操作制度

a]在設(shè)備運(yùn)用前,了解設(shè)備的性能、特點(diǎn)、功率。

b]操作前,先清理場(chǎng)地,防止接線板、電機(jī)進(jìn)水或因電線卷入正

c]在操作的設(shè)備中而損壞設(shè)備。

d]各種設(shè)備嚴(yán)格根據(jù)運(yùn)用說明正確操作,正確運(yùn)用。

e]設(shè)備運(yùn)用后,按要求做好清洗、保養(yǎng)工作。

2、清潔工平安操作規(guī)程

1)堅(jiān)固樹立'平安第一'的思想,確保平安操作。

2)清潔人員在超過2米高處操作時(shí),必需雙腳踏在凳子上,不得單腳踏在凳子上,以免摔傷。

3)清潔人員在運(yùn)用機(jī)器時(shí),不得用濕手接觸電源插座,以免觸電。

4)清潔人員不提私自拔動(dòng)任何機(jī)器設(shè)備及開關(guān),以免發(fā)生意外事故。

5)清潔人員在不會(huì)運(yùn)用清潔機(jī)器時(shí),不得私自開動(dòng)機(jī)器,以免發(fā)生意外事故。

6)清潔人員應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守防火制度,不隨意動(dòng)用明火,以免發(fā)生火災(zāi)。

7)在操作與平安發(fā)生沖突時(shí),應(yīng)先聽從平安,以平安為重。

物業(yè)公司保安設(shè)備管理規(guī)程制度格式怎樣的

物業(yè)公司保安設(shè)備管理規(guī)程1.目的保證器械功能完好、正常運(yùn)用。

2.適用范圍保安警用全部器械。

3.職責(zé)

1)當(dāng)班保安員負(fù)責(zé)正確運(yùn)用、妥當(dāng)保管器械。

2)保安主管負(fù)責(zé)保安器械的選購(gòu) 、發(fā)放、送檢。

4.對(duì)講機(jī)運(yùn)用程序

1)對(duì)講機(jī)是管理公司員工執(zhí)行任務(wù)的工具,屬于管理公司的公共財(cái)產(chǎn),每一個(gè)員工都有責(zé)任和義務(wù)保證對(duì)講機(jī)的正常運(yùn)用。

保安隊(duì)的全部對(duì)講機(jī)應(yīng)建立《通訊器材臺(tái)賬》。

2)對(duì)講機(jī)只供員工執(zhí)勤時(shí)運(yùn)用,嚴(yán)禁用作其他用途,特別狀況須由主管領(lǐng)導(dǎo)同意方可。

3.)對(duì)講機(jī)由值班人員運(yùn)用,嚴(yán)禁轉(zhuǎn)借他人,嚴(yán)禁個(gè)人攜帶外出,如確有須要,須報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

4)對(duì)講機(jī)嚴(yán)格按規(guī)定頻率正確運(yùn)用,嚴(yán)禁員工私自亂拆、亂擰或亂調(diào)其他頻率,否則按違紀(jì)處理,若損壞視情節(jié)賠償。

5)員工在交接班時(shí)應(yīng)做好對(duì)講機(jī)交接驗(yàn)收工作,以免出現(xiàn)問題時(shí)相互推脫責(zé)任。

發(fā)覺問題應(yīng)做好積記錄并剛好上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)加以處理。

警棍的運(yùn)用管理規(guī)定

1)警棍是保安人員執(zhí)行公務(wù)時(shí)的專用工具和武器。

2)所配警棍只供當(dāng)班保安執(zhí)勤時(shí)攜帶和在緊急狀況下運(yùn)用,非值班、執(zhí)勤人員嚴(yán)禁佩帶和運(yùn)用,警棍是用于保安員執(zhí)行公務(wù)時(shí)防衛(wèi)運(yùn)用。

3.)嚴(yán)禁將警棍供應(yīng)他人,無特別狀況或未經(jīng)保安主任批準(zhǔn),嚴(yán)禁將警棍帶出。

4)嚴(yán)禁用警棍游戲打鬧,嚴(yán)禁將警棍交于他人玩耍。

5)執(zhí)勤保安員必需將警棍隨身攜帶,不得隨意擱放或托他人帶為保管,嚴(yán)禁丟失或損壞。

6)運(yùn)用人員要愛惜運(yùn)用,如有丟失或非因公損壞要予以賠償,并追究行政責(zé)任,誰丟失、損壞,誰賠償,當(dāng)分不清詳細(xì)責(zé)任時(shí),由該崗位人員共同賠償。

7)交接班時(shí),交接班人員要做好交接工作,確保其處于平安正常運(yùn)用狀態(tài)。

8)街大門執(zhí)勤保安,必需隨身攜帶警棍,發(fā)覺不攜帶警棍者,每次給以罰款20元。

保安部2023年8月1日

物業(yè)設(shè)備、設(shè)施管理制度

各類設(shè)備、設(shè)施是集團(tuán)固定資產(chǎn)的主要組成部分。設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)狀況和完好率，干脆影響著集團(tuán)和小區(qū)的能耗、修理費(fèi)用及居民生活。設(shè)備設(shè)施管理工作的成效，對(duì)集團(tuán)的開發(fā)成本和經(jīng)濟(jì)效益，有著干脆的關(guān)系。所以必需從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、組織等各個(gè)方面加強(qiáng)綜合管理，以達(dá)到最大限度地發(fā)揮設(shè)備設(shè)施的綜合效能和投資效益。

一、設(shè)備管理組織機(jī)構(gòu)

物業(yè)總公司設(shè)備工程主管

分公司（處）設(shè)備修理主管

電工班水暖班瓦工班熱力站

二、設(shè)備設(shè)施技術(shù)資料管理

設(shè)備、設(shè)施管理資料，主要指其應(yīng)具的臺(tái)帳、卡片、檔案等的建立和管理。

1、設(shè)備分類：

a．供暖、供熱水設(shè)備；b．供電設(shè)備；c．給排水設(shè)備；d．通訊設(shè)備；

e．交通運(yùn)輸設(shè)備；f．辦公設(shè)備g．生活設(shè)備h．機(jī)械加工設(shè)備

i．土建設(shè)備j．社區(qū)文化宣揚(yáng)設(shè)k．社區(qū)文娛健身設(shè)施l．其它設(shè)備

2、設(shè)備設(shè)施編號(hào)：

3、a、已經(jīng)安裝完畢并驗(yàn)收合格的設(shè)備設(shè)施，在轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)的同時(shí)，均應(yīng)由設(shè)備管理員統(tǒng)一建帳登記。臺(tái)帳、卡片一式兩份，由主管部門和財(cái)務(wù)部各執(zhí)一份。

3、設(shè)備設(shè)施臺(tái)帳和卡片的管理：

臺(tái)帳和卡片由設(shè)備管理員管理，財(cái)務(wù)部由分管設(shè)備的財(cái)會(huì)人員負(fù)責(zé)。

b、集團(tuán)新添設(shè)備設(shè)施和退出訪用的設(shè)備設(shè)施，憑有關(guān)憑證，記入臺(tái)帳卡和銷帳注銷卡片。

c、設(shè)備設(shè)施折舊、大修、事故、內(nèi)部調(diào)配、調(diào)出、報(bào)廢等，都應(yīng)依據(jù)有關(guān)憑證登記在卡片內(nèi)，集團(tuán)內(nèi)部調(diào)配轉(zhuǎn)移時(shí)，卡片隨機(jī)轉(zhuǎn)移接收單位。

4、設(shè)備設(shè)施的檔案管理：

設(shè)備檔案包括設(shè)備一生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、制造、購(gòu)置、安裝、運(yùn)用、修理、改造直到報(bào)廢過程中所形成的圖紙、文字、運(yùn)用說明、計(jì)算數(shù)據(jù)、科技參數(shù)、憑證照片、記錄文字等文件資料，通過收集整理簽字歸檔建立而成。是綜合記載設(shè)備設(shè)施管理成果，是完善管理的重要依據(jù)和條件。

a：要為每臺(tái)設(shè)備建立檔案，一臺(tái)設(shè)備一個(gè)檔案，袋內(nèi)主要內(nèi)容為：

設(shè)備選型和技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證報(bào)告書；

設(shè)備購(gòu)置意向書和競(jìng)標(biāo)內(nèi)容；

購(gòu)置合同或協(xié)議簽字副本；

設(shè)備驗(yàn)收合格證；

設(shè)備裝箱單及開箱檢驗(yàn)記錄；

進(jìn)口設(shè)備索賠相關(guān)資料；

設(shè)備安裝記錄和驗(yàn)收移交記錄；

設(shè)備登記卡片；

設(shè)備調(diào)試、運(yùn)行記錄；

設(shè)備故障分析報(bào)告、事故報(bào)告；

設(shè)備定期檢查和監(jiān)測(cè)記錄；

設(shè)備修理、檢修工作記錄；

設(shè)備報(bào)廢申請(qǐng)和記錄、其它記錄。

b、設(shè)備施檔等管理原則和方法：設(shè)備設(shè)施檔案內(nèi)主管單位資料室統(tǒng)一管理，設(shè)備設(shè)施檔案應(yīng)建立書目和索引。

設(shè)備檔案原則上不外借，只供查閱，特別須要，需經(jīng)主管單位領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

三、設(shè)備設(shè)施的日常管理：

１、新置設(shè)備設(shè)施一閱歷收應(yīng)剛好入庫妥當(dāng)保管。

２、在用設(shè)備設(shè)施分級(jí)管理，責(zé)任落實(shí)到部門、班組和個(gè)人。

四、設(shè)備的日常運(yùn)用和維護(hù)：

1、設(shè)備在運(yùn)用操作過程中，操作人員必需嫻熟駕馭設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、維護(hù)和技術(shù)、平安等方面的業(yè)務(wù)學(xué)問，熟識(shí)所操作的設(shè)備的關(guān)鍵部位，嚴(yán)格遵守本工種的技術(shù)平安規(guī)程。

2、設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)要落實(shí)到人，表面保持整齊，安裝要堅(jiān)固牢靠，部分設(shè)備設(shè)施要按時(shí)加油，潤(rùn)滑油裝置種類齊全并符合技術(shù)規(guī)定。

3、設(shè)備在運(yùn)用過程中，操作人員必需做到；'三好'；即管理好、運(yùn)用好、修理保養(yǎng)好。

五、設(shè)備的調(diào)遷、租賃、報(bào)廢：

1、集團(tuán)設(shè)備因須要內(nèi)部調(diào)遷運(yùn)用部門，必需由主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，交接雙方共同檢驗(yàn)設(shè)備現(xiàn)狀，簽字并移交附屬設(shè)施物品。

2、集團(tuán)的設(shè)備向外租賃，需先交押金。在合同或協(xié)議中對(duì)租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、違約責(zé)任等明確體現(xiàn)，經(jīng)集團(tuán)總裁批準(zhǔn)后方可租賃。

3、設(shè)備報(bào)廢由運(yùn)用部門提出申請(qǐng)，有關(guān)負(fù)責(zé)人、技術(shù)人員和財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行技術(shù)鑒定，并寫出報(bào)告，經(jīng)總裁批準(zhǔn)后方可辦理報(bào)廢手續(xù)。

六、設(shè)備事故：

4、設(shè)備事故類別：ａ.一般事故（干脆損失在５00元以下）

ｂ.設(shè)備大事故（干脆損失在２000元以下）

ｃ.重大設(shè)備事故（干脆損失在２000元以上）

5、事故責(zé)任劃分：a.由于人為緣由或操作者違規(guī)造成的設(shè)備事故。

b.因設(shè)計(jì)、制造質(zhì)量不好、安裝不當(dāng)造成的屬質(zhì)量事故。

c.設(shè)備在正常運(yùn)用下，因自然災(zāi)難或非人力所能抗拒的災(zāi)難造成設(shè)

備事故屬自然事故。

6、設(shè)備事故處理：a.一旦設(shè)備發(fā)生事故，設(shè)備管理員組織操作員、技術(shù)人員、有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)共同分析緣由，確定事故類別、

責(zé)任并寫出報(bào)告和處理看法。

b.一般事故由主管單位領(lǐng)導(dǎo)做處理確定。

c.大事故和重大事故由集團(tuán)總裁簽署處理確定。

七、設(shè)備的修理保養(yǎng)：

1、要依據(jù)本部門所管設(shè)備的性能特點(diǎn)，使設(shè)備的修理保養(yǎng)各項(xiàng)規(guī)定落實(shí)到人，

多人操作的設(shè)備每一臺(tái)都要有專人負(fù)責(zé)，集團(tuán)公用設(shè)備指定專人保管維護(hù)，依據(jù)設(shè)備實(shí)際運(yùn)用狀況建立日常檢查保養(yǎng)制度和定期檢查保養(yǎng)制度以及日常巡回檢查制度。

2、考核指標(biāo)：a.設(shè)備完好率：熱能、供電、供水在90%以上。

b.故障停機(jī)率小于3%。

c.一、二級(jí)保養(yǎng)完好率98%以上。

d.巡回檢查率達(dá)100%。

3、交接班制度：交班作者下班前，負(fù)責(zé)清掃衛(wèi)生，完成本班次交班設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)記

錄并簽字；接班操作者必需提前十五分鐘到達(dá)崗位，比照交班記錄仔細(xì)檢查設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，發(fā)覺問題剛好提出，必要時(shí)拒絕接班，請(qǐng)主管負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)處理。設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)記錄應(yīng)字跡清楚、描述真實(shí)，各類記錄不準(zhǔn)撕毀和丟失。

物業(yè)工程部設(shè)備運(yùn)行管理制度

物業(yè)工程部設(shè)備運(yùn)行管理制度:平安用電

1)嚴(yán)禁各部門私接或移動(dòng)電氣設(shè)備和設(shè)施。確因生產(chǎn)或改善服務(wù)質(zhì)量須要,應(yīng)經(jīng)所在部門經(jīng)理批準(zhǔn),報(bào)請(qǐng)工程部核實(shí),并由工程部登記注冊(cè);各部門需架設(shè)臨時(shí)線,應(yīng)由工程部派電工安裝。運(yùn)用結(jié)束后應(yīng)馬上通知工程部拆除。臨時(shí)線路應(yīng)符合'低規(guī)'要求,時(shí)間一般不超過一星期。如運(yùn)用后確需長(zhǎng)期固定,在平安和不損害美觀條件下,由工程部派電工正式安裝,并登記備案。

物業(yè)強(qiáng)電系統(tǒng)修理時(shí),應(yīng)當(dāng)依據(jù)不同的危急程度,分為全部停電、部分停電和不停電工作三類。電氣檢修人員工作時(shí),應(yīng)遵循下列三項(xiàng)要求:

a)依據(jù)工作內(nèi)容和須要,填寫工作票。

b)除特別狀況外,原則上應(yīng)有兩人或兩人以上在一起工作。

c)應(yīng)有完成保證工作人員平安的組織措施和技術(shù)措施。

2)平安技術(shù)措施

在全部停電或部分停電的電氣設(shè)備上工作時(shí),必需完成下列保證平安的技術(shù)措施:

a)斷開電源。在工作場(chǎng)所必需斷開電源的設(shè)備,包括需檢修設(shè)備的帶電部分的電源、工作范圍平安距離小于0.7m(10kv)的帶電部分及工作人員后面或兩側(cè)無遮欄或其他可行平安措施的帶電部分。在斷開電源時(shí),必需使檢修設(shè)備至少有一個(gè)明顯的斷開點(diǎn),高壓柜的手動(dòng)機(jī)均處于斷開位置時(shí),都應(yīng)用鎖鎖住。

b)驗(yàn)電。檢驗(yàn)電氣設(shè)備上有無電壓時(shí),必需運(yùn)用合格的驗(yàn)電器,驗(yàn)電應(yīng)在電氣設(shè)備的兩側(cè)的各相分別進(jìn)行。

c)裝設(shè)接地線。將檢修設(shè)備的三相短路并接,可以放掉檢修設(shè)備的剩余電荷,這也是防止突然來電,愛護(hù)工作人員平安的唯一可行平安措施。裝、拆接地線必需由兩人進(jìn)行,若僅有單人值班,則只允許用接地開關(guān)接地。

d)懸掛指示牌和裝設(shè)遮欄。在工作點(diǎn)四周應(yīng)安設(shè)標(biāo)示牌和遮欄,有關(guān)的操作開關(guān)手柄上應(yīng)懸掛'禁止合閘'標(biāo)示牌。

3)平安組織措施

a)工作票制度。在對(duì)物業(yè)各類電氣設(shè)備進(jìn)行檢修時(shí),應(yīng)依據(jù)工作須要,填寫工作票。工作票的簽發(fā)人應(yīng)為電氣主管工程師,且簽發(fā)人應(yīng)對(duì)工作票內(nèi)容、工作必要性、工作執(zhí)行者的業(yè)務(wù)程度進(jìn)行全面的考慮。

b)工作許可制度。在高壓電氣設(shè)備上進(jìn)行檢修工作,須經(jīng)過許可手續(xù)。許可人應(yīng)對(duì)工作票上的有關(guān)內(nèi)容及平安措施進(jìn)行檢查,并會(huì)同工作負(fù)責(zé)人到現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)。

c)工作監(jiān)護(hù)制度。完成工作許可手續(xù)后,工作負(fù)責(zé)人(監(jiān)護(hù)人)應(yīng)向工作者交待工作現(xiàn)場(chǎng)的狀況和有關(guān)平安措施,并應(yīng)始終在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)護(hù),剛好訂正錯(cuò)誤或違反平安的操作。監(jiān)護(hù)人一般不得參與工作班工作(全部停電除外)。

d)工作間斷、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制度。在電氣設(shè)備檢修工作間斷或工作人員短暫撤離現(xiàn)場(chǎng)時(shí),全部平安措施應(yīng)保持不動(dòng),工作票仍由工作負(fù)責(zé)人執(zhí)存。間斷后可接著工作,無需重新通過許可。

e)工作轉(zhuǎn)移是指同一連接部分用同一工作票依次在幾個(gè)地點(diǎn)工作,開工前的平安措施可一次做完,但工作負(fù)責(zé)人在轉(zhuǎn)移工作地點(diǎn)時(shí),應(yīng)向工作人員交待新工作點(diǎn)的有關(guān)狀況和留意事項(xiàng)。

f)在檢修工作完成后,應(yīng)清掃現(xiàn)場(chǎng)后撤離。由工作負(fù)責(zé)人會(huì)同運(yùn)行值班人員共同檢查,并交待檢修項(xiàng)目、發(fā)覺問題、檢修結(jié)果和存在問題,然后在工作票上注明工作終結(jié)時(shí)間,雙方簽字后方可辦理工作票終結(jié)手續(xù)。在此之前,任何人不得將檢修設(shè)備送電運(yùn)行(因檢修工作須要試運(yùn)行者除外)。

綠景物業(yè)轄區(qū)設(shè)備機(jī)房動(dòng)火管理制度

物業(yè)轄區(qū)設(shè)備機(jī)房動(dòng)火管理制度

一.在機(jī)房?jī)?nèi)因修理須要,需動(dòng)用電、氣焊時(shí),均須要辦理動(dòng)火證方可作業(yè)。

二.在動(dòng)火作業(yè)時(shí),在現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)有人監(jiān)視,且配備滅火器材,必要時(shí)由保安部簽發(fā)《動(dòng)火申請(qǐng)表》實(shí)施監(jiān)督。

三.電、氣焊工必需持證操作。

四.燒焊地點(diǎn)四周5米以內(nèi)應(yīng)清除任何易燃、易爆和可燃物質(zhì)。

五.電焊機(jī)地線不準(zhǔn)接在建筑物、設(shè)備和各種管道上,必需設(shè)立專用地線。

六.焊割的地點(diǎn)與乙炔發(fā)生器保持十米以上距離。

七.工作完成后,馬上切斷電源、氣源、清理現(xiàn)場(chǎng),在保證無余火、余熱復(fù)燃的危急時(shí)方可離開。

八.完工后必需做到場(chǎng)地清潔、設(shè)備清潔和機(jī)房清潔。

物業(yè)所轄設(shè)備機(jī)房屋頂平臺(tái)重點(diǎn)部位平安管理制度

物業(yè)所轄設(shè)備機(jī)房及屋頂平臺(tái)等重點(diǎn)部位平安管理制度

因各樓設(shè)備機(jī)房及屋頂平臺(tái)是樓宇動(dòng)力保障的重要場(chǎng)所,也是最易出現(xiàn)重大平安事故的地方。為進(jìn)一步規(guī)范單位所轄物業(yè)重點(diǎn)部位的平安管理,消退平安隱患,特制定本制度。本制度中設(shè)備機(jī)房主要包括:變配電房、電梯機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、水泵房等。

一、明確各物業(yè)服務(wù)點(diǎn)重點(diǎn)部位的第一平安責(zé)任人。行管樓項(xiàng)目部、西活服務(wù)點(diǎn)分別以負(fù)責(zé)兩處的物業(yè)管理員為重點(diǎn)部位的第一平安責(zé)任人;其他單位所轄服務(wù)點(diǎn)均由各樓秩序維護(hù)分隊(duì)長(zhǎng)作為第一平安責(zé)任人。

二、全部設(shè)備機(jī)房及各樓宇通向屋頂天臺(tái)的門均需上鎖,門鎖鑰匙統(tǒng)一由各服務(wù)點(diǎn)第一平安責(zé)任人管理,設(shè)置鑰匙放置區(qū)域,供緊急事務(wù)發(fā)生時(shí),操作人員能夠隨時(shí)拿到鑰匙,打開房門;對(duì)于須要24小時(shí)值班的設(shè)備機(jī)房,值班人員可領(lǐng)取一套機(jī)房鑰匙,自行保管,各自擔(dān)當(dāng)當(dāng)班過程中的平安責(zé)任;對(duì)于不須要24小時(shí)值班的設(shè)備機(jī)房、樓宇屋頂平臺(tái),全部人員進(jìn)入均須要在該樓第一平安責(zé)任人處借用鑰匙,并登記;任何人員不得私自配鑰匙;無關(guān)人員不得借用鑰匙;遺失鑰匙須馬上向公共物業(yè)管理部主管報(bào)告。

三、因工作須要進(jìn)入設(shè)備機(jī)房的人員,需經(jīng)工程技術(shù)部主管同意,由各樓宇第一平安責(zé)任人或其指定人員陪伴進(jìn)入,同時(shí)在《重點(diǎn)部位出入登記表》上做好記錄。凡外單位施工和檢修人員因工作須要進(jìn)入設(shè)備機(jī)房時(shí),必需由工程技術(shù)部主管指定人員陪伴,到相應(yīng)樓宇第一平安責(zé)任人處辦理登記手續(xù)后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng),在工作中不得隨意操作和觸動(dòng)與自己工作無關(guān)的設(shè)備。工作結(jié)束后,剛好通知該樓的第一平安責(zé)任人辦理驗(yàn)收離場(chǎng)手續(xù)。

四、單位所轄各設(shè)備機(jī)房的運(yùn)行管理制度、消防平安管理制度、值班員值班制度、值班員交接班管理制度、設(shè)備養(yǎng)護(hù)安排等,由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)制定、執(zhí)行并張貼在各個(gè)設(shè)備機(jī)房?jī)?nèi)。機(jī)房?jī)?nèi)定期衛(wèi)生清潔,由工程技術(shù)部主管牽頭,保潔部支配人員完成,保潔工作過程中平安責(zé)任由工程技術(shù)部主管負(fù)責(zé)。

五、機(jī)房?jī)?nèi)的機(jī)器設(shè)備由工程技術(shù)部人員負(fù)責(zé)操作,其他人不得擅自操作,除須檢查或意外緊急事故,未經(jīng)工程部主管同意,不得隨意拆卸任何設(shè)備零件,不得擅自改動(dòng)機(jī)房線路、器材等。

六、任何人不得在值班機(jī)房和樓頂平臺(tái)會(huì)客,帶入親朋好友。不得將任何無關(guān)雜物帶入或貯放于設(shè)備機(jī)房。

七、各服務(wù)點(diǎn)重點(diǎn)部位第一平安責(zé)任人應(yīng)依據(jù)實(shí)際狀況,建立重點(diǎn)部位各項(xiàng)平安應(yīng)急預(yù)案,剛好妥當(dāng)?shù)奶幚硗话l(fā)事務(wù)。

八、《設(shè)備機(jī)房出入登記表》附后。

物業(yè)中心

2023年2月18日

附件:重點(diǎn)部位出入登記表(樣)

物業(yè)小區(qū)機(jī)器設(shè)備管理制度-4

物業(yè)小區(qū)機(jī)器設(shè)備管理制度4

第一章目的

為加強(qiáng)機(jī)器設(shè)備的管理,根據(jù)科學(xué)管理、'預(yù)防為主'的方針,防止設(shè)備平安事故的發(fā)生,確保機(jī)器設(shè)備平安運(yùn)行,保障樓宇及相關(guān)設(shè)施正常供水、供電、,并依據(jù)國(guó)家有關(guān)設(shè)備管理的法律法規(guī)和技術(shù)要求,對(duì)水、電等設(shè)備設(shè)施進(jìn)行日常修理與養(yǎng)護(hù),特制定物業(yè)小區(qū)設(shè)備修理及保養(yǎng)管理細(xì)則。

其次章原則

以預(yù)防為主,堅(jiān)持日常維護(hù)保養(yǎng)與按安排修理并重,確保平安、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。

第三章適應(yīng)范圍

適應(yīng)小區(qū)內(nèi)所管轄的全部設(shè)備設(shè)施。

第四章設(shè)備管理組織

一、物業(yè)公司設(shè)置設(shè)備修理運(yùn)行部,對(duì)所管轄設(shè)備的平安運(yùn)行、修理進(jìn)行集中管理,有利于提高運(yùn)行服務(wù)水平和經(jīng)營(yíng)效益。

二、設(shè)備修理運(yùn)行部設(shè)副經(jīng)理一名,負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)的設(shè)備設(shè)施的管理。

三、物業(yè)公司區(qū)域內(nèi)配套設(shè)備設(shè)施類型較多,設(shè)備運(yùn)行修理部下設(shè):強(qiáng)電班、弱電班、水暖班,并分別負(fù)責(zé)各自分管設(shè)備的運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)與修理。

第五章職責(zé)

一、設(shè)備運(yùn)行部是在物業(yè)公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下開展工作,并全面負(fù)責(zé)對(duì)所管轄區(qū)內(nèi)設(shè)備平安運(yùn)行及修理保養(yǎng)等管理工作。

二、設(shè)備修理運(yùn)行部幫助物業(yè)公司經(jīng)理與設(shè)備廠家簽定修理保養(yǎng)服務(wù)協(xié)議,并對(duì)質(zhì)保金的領(lǐng)取出具主導(dǎo)看法。

三、強(qiáng)電組主要負(fù)責(zé)(1)發(fā)電、配電、供電系統(tǒng)及相應(yīng)電器的保養(yǎng)和修理;(2)公共區(qū)域路燈、草坪燈、應(yīng)急燈、背景音樂、噴泉泵站等設(shè)備的開、關(guān)與保養(yǎng)、修理;(3)共用部位的單元對(duì)講門系統(tǒng),樓梯燈等照明系統(tǒng)的修理與保養(yǎng)。

四、弱電組主要負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、廣播通訊系統(tǒng)等的線路和相應(yīng)設(shè)備的維護(hù)、修理。

五、水暖組主要負(fù)責(zé)供水、排水、供暖、消防噴淋系統(tǒng)和相應(yīng)設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和管理。

第六章設(shè)備管理的留意事項(xiàng)

一、設(shè)備運(yùn)行、修理人員要持證上崗。

二、結(jié)合樓宇設(shè)備的運(yùn)用狀況,定期組織人員進(jìn)行巡察、檢測(cè)和修理保養(yǎng)工作,做到細(xì)心維護(hù),嚴(yán)格檢查,清除事故隱患。

三、維護(hù)主要是進(jìn)行清潔、潤(rùn)滑、緊固,更換易損零部件等,設(shè)備維護(hù)時(shí)要按規(guī)程進(jìn)行。

四、假如設(shè)備出現(xiàn)異樣或發(fā)生故障,運(yùn)用人員要?jiǎng)偤孟蚬芾砣藛T匯報(bào),由設(shè)備管理或?qū)I(yè)技術(shù)人員確定修理方案及實(shí)施看法。

五、如屬人為違章拆修造成的設(shè)備事故及損失要追究當(dāng)事人的責(zé)任。

六、設(shè)備維護(hù)、修理所需經(jīng)費(fèi)由設(shè)備運(yùn)行部據(jù)實(shí)報(bào)告預(yù)算,由物業(yè)公司批準(zhǔn)撥付運(yùn)用,以保證設(shè)備正常平安運(yùn)行。

七、設(shè)備修理運(yùn)行人員對(duì)設(shè)備設(shè)施要做到會(huì)運(yùn)用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)解除故障。

八、為了降低設(shè)備運(yùn)用成本,提高經(jīng)濟(jì)效益,在條件允許的狀況下,要修舊利廢,合理更新,避開奢侈。

九、設(shè)備修理應(yīng)按修理與保養(yǎng)、中修與保養(yǎng)、大修與保養(yǎng)等程序進(jìn)行。

十、設(shè)備運(yùn)行維護(hù)人員要仔細(xì)剛好填寫有關(guān)設(shè)備運(yùn)行、修理和保養(yǎng)記錄,即《交接班記錄》、《設(shè)備運(yùn)行記錄》、《設(shè)備修理保養(yǎng)記錄》等。

第七章設(shè)備管理檔案

一、對(duì)物業(yè)公司接管的小區(qū)的設(shè)備應(yīng)剛好建立設(shè)備臺(tái)帳和編制檔案并有專人保管存檔。

二、按設(shè)備運(yùn)行的要求建立設(shè)備平安操作、運(yùn)用、維護(hù)規(guī)程和崗位責(zé)任制度。

三、收集整理全部相關(guān)資料,保證設(shè)備技術(shù)檔案的精確和完整。

四、特種設(shè)備執(zhí)行注冊(cè)登記制度,取得驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和平安檢驗(yàn)合格證后方可運(yùn)行運(yùn)用。

五、收集全部設(shè)備選購(gòu) 合同或協(xié)議,建立售后服務(wù)檔案。

第八章設(shè)備的平安運(yùn)用及維護(hù)要求

一、設(shè)備必需嚴(yán)格根據(jù)運(yùn)用說明和安裝技術(shù)規(guī)程的要求進(jìn)行安裝、調(diào)試后運(yùn)用。

二、運(yùn)用操作人員必需經(jīng)過相應(yīng)的平安技術(shù)培訓(xùn),剛接管的小區(qū)設(shè)備要有廠家的操作、修理、保養(yǎng)技術(shù)交底,并做好記錄。

三、特種設(shè)備的操作人員必需經(jīng)過有關(guān)部門的培訓(xùn),經(jīng)考核合格后方可運(yùn)用操作。

四、設(shè)備的運(yùn)用人員,負(fù)責(zé)設(shè)備的日常檢查和保養(yǎng),并做好記錄

第九章設(shè)備報(bào)廢

一、堅(jiān)持'平安第一,預(yù)防為主'的方針,對(duì)國(guó)家明令禁止運(yùn)用或行業(yè)規(guī)定淘汰的及不能達(dá)到平安生產(chǎn)要求的設(shè)備設(shè)施實(shí)行淘汰制度。

二、對(duì)一些常常壞、修理成本大的設(shè)備設(shè)施,報(bào)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后,剛好淘汰。

第十章平安工作留意事項(xiàng)

一、以嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家政策、法令及本公司各種平安操作和勞動(dòng)愛護(hù)規(guī)章制度。

二、新員工入廠,由班組長(zhǎng)牽頭進(jìn)行平安教化后,方能上崗工作。

三、工作前應(yīng)檢查自已所用的一切設(shè)備和工作場(chǎng)地,確認(rèn)平安后,方能起先工作。

四、全部平安裝置不得拆卸,都應(yīng)保證其完好有效、靈敏牢靠。

五、工作中要相互關(guān)切,既要留意自身的平安,又要關(guān)切他人的平安,如遇違章及冒險(xiǎn)作業(yè),有權(quán)勸阻。

六、加強(qiáng)設(shè)備管理,做好防火、防洪(汛)、防竊等平安工作。

七、電氣設(shè)備必需有牢靠的接地(接零)裝置,防雷和防靜電設(shè)施必需完好,每年應(yīng)定期檢測(cè),并應(yīng)做好記錄,否則責(zé)任人在當(dāng)月考核中扣5分,分管領(lǐng)導(dǎo)扣2分。

八、高壓設(shè)備無論帶電與否,值班人員不得單人移開或越過遮欄進(jìn)行工作,若必需移開遮欄時(shí),必需有監(jiān)護(hù)人在場(chǎng),并符合設(shè)備不停電的平安距離。該項(xiàng)不做扣2分。

九、嚴(yán)禁帶電作業(yè),必要時(shí)需班組長(zhǎng)批準(zhǔn),并實(shí)行平安絕緣防護(hù)措施,且要有監(jiān)護(hù)人在現(xiàn)場(chǎng)。該項(xiàng)不做扣2分。

十、工作時(shí)間嚴(yán)禁喝酒上崗作業(yè),輕者給于警告,并在當(dāng)月考核中扣2分,重者依據(jù)公司有關(guān)規(guī)定賜予處理。

十一、全部絕緣、檢驗(yàn)工具,應(yīng)妥當(dāng)保管,并應(yīng)定期檢查、校驗(yàn)。該項(xiàng)不做扣5分,分管領(lǐng)導(dǎo)扣2分。

十二、有人觸電,馬上切斷電源,進(jìn)行急救;電氣著火,應(yīng)馬上將有關(guān)電源切斷后,運(yùn)用泡沫滅火器或干砂滅火。否則重者將依法追究當(dāng)事人的責(zé)任,輕者賜予當(dāng)事人警告,當(dāng)月考核中口5分,年底不能參與先進(jìn)評(píng)比。

十三、發(fā)電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí),嚴(yán)禁人體接觸帶電部分。

第十一章消防設(shè)備及修理保養(yǎng)

一、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)主機(jī)和煙/溫感控頭一般托付廠家進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng),協(xié)作維保單位檢查和試驗(yàn)消防系統(tǒng)/設(shè)備的功能,并應(yīng)填寫登記表。該項(xiàng)不填扣2分。

二、對(duì)各種消防報(bào)警裝置需做好定期的檢查、試驗(yàn)和保養(yǎng)修理工作,發(fā)覺故障剛好解除,若不能解除,要?jiǎng)偤猛ㄖS保單位進(jìn)行修理,并具體登記,一般要求一周至少進(jìn)行一次檢查,否則每發(fā)覺一次在當(dāng)月考核中扣2分。

三、消防弱電機(jī)房值班室要24小值班,夜間有

保安進(jìn)行值班,白天有專業(yè)人員值班,對(duì)設(shè)備每次報(bào)警多要到現(xiàn)場(chǎng)察看,確定是否有火情發(fā)生,并剛好通知有關(guān)人員和單位,肯定不能隨意消退報(bào)警信號(hào),否則重者將依法追究當(dāng)事人的責(zé)任,輕者賜予當(dāng)事人警告,當(dāng)月考核中口5分,年底不能參與先進(jìn)評(píng)比。

第十二章電器設(shè)備、配電室及發(fā)電機(jī)房的管理

一、高壓開關(guān)柜停送電操作應(yīng)填寫好工作單,并檢查各項(xiàng)操作機(jī)械完好,嚴(yán)格執(zhí)行一人操作,一人工作制,按工作單填寫程序進(jìn)行操作。該項(xiàng)不填扣2分。

二、配電室值班員應(yīng)熟識(shí)配電房開關(guān)柜的各項(xiàng)操作細(xì)則及工作程序,做到操作精確無誤。

三、每周一次對(duì)全部配電房巡檢一次,并做好記錄,檢查設(shè)備運(yùn)行狀況,包括外觀、聲音、氣味、溫度、電壓、電流及開關(guān)和指示燈狀態(tài),以及機(jī)房照明和附屬設(shè)施狀況。該項(xiàng)不做扣2分。

四、每月一次統(tǒng)計(jì)用電量及電壓改變。該項(xiàng)不做扣2分。

五、每月一次對(duì)每層配電箱進(jìn)行巡查,發(fā)覺問題剛好修理。該項(xiàng)不做扣2分。

六、為保障本物業(yè)小區(qū)緊急狀況下正常配電,技術(shù)員必需每月進(jìn)行后備發(fā)電機(jī)運(yùn)行操作2次,以保障市電停止后,仍能保持消防系統(tǒng)及污水泵系統(tǒng)的正常運(yùn)作。該項(xiàng)不做扣2分。

七、定期查看機(jī)油、柴油是否滿意運(yùn)用,出現(xiàn)不足填報(bào)申請(qǐng)后剛好購(gòu)買(附發(fā)電機(jī)檢查表)。該項(xiàng)不做扣2分。

第十三章公共區(qū)域照明燈具

一、每?jī)芍芤淮螌?duì)公共區(qū)域、走廊各照明燈具、疏散指示燈、平安出口指示燈、應(yīng)急照明燈進(jìn)行檢查,出現(xiàn)損壞剛好更換。該項(xiàng)不做扣2分。

二、定時(shí)開關(guān)公共區(qū)域的路燈、草坪燈。該項(xiàng)不做扣2分。

第十四章消防水泵、排污泵

一、每周一次巡察各水泵運(yùn)行狀況,檢查限制箱電流、電壓、指示燈狀況和水壓等,發(fā)覺問題剛好檢修。該項(xiàng)不做扣2分。

二、每月至少一次巡察管道、閥件接口有無異樣。該項(xiàng)不做扣2分。

三、每月對(duì)消防泵進(jìn)行試機(jī)至少一次,時(shí)間不低10分鐘。該項(xiàng)不做扣5分。

四、每月至少一次檢查消防水池浮球裝置、進(jìn)/出水閥門及放水閥。該項(xiàng)不做扣2分。

五、每周一次巡察污水泵運(yùn)行狀況,檢查限制箱、液位報(bào)警裝置工作狀況,包括清理調(diào)整池隔柵垃圾,該項(xiàng)不做扣2分。

六、雨季每天檢查各集水井泵工作狀況(包括手動(dòng)、自動(dòng)和限制箱指示燈),包括清理調(diào)整池隔柵垃圾。該項(xiàng)不做扣2分。

第十五章無負(fù)壓水泵

一、每周一次巡察各水泵運(yùn)行狀況,檢查限制箱電流、電壓、指示燈狀況和水壓等,發(fā)覺問題剛好檢修,并做好記錄,該項(xiàng)不做扣2分。

二、每月至少一次巡察管道、閥件接口有無異樣。并做好記錄,該項(xiàng)不做扣2分。

三、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)生活用水,若要修理要提前通知住戶,避開影響住戶用水,并做好記錄,該項(xiàng)不做扣2分。

十六章弱電監(jiān)控系統(tǒng)

一、每周一次檢查電視監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行狀況,包括攝像機(jī)、鏡頭、放錄機(jī)、傳輸信號(hào)、接收?qǐng)D像的清潔和調(diào)校,發(fā)覺故障剛好修理,若修理不了,則報(bào)請(qǐng)專業(yè)公司修理,并做好記錄。該項(xiàng)不做扣2分。

二、弱電監(jiān)控室實(shí)行24小時(shí)專人值班制,并填寫值班記錄,由保安部負(fù)責(zé)詳細(xì)實(shí)施。該項(xiàng)不做扣2分。。

三、弱電監(jiān)控室的工作人員除例行保安監(jiān)控外,還要對(duì)小區(qū)內(nèi)的電梯進(jìn)行監(jiān)控,遇緊急狀況要?jiǎng)偤猛ㄖO(shè)備修理人員,并剛好應(yīng)用電梯配置的通訊對(duì)講系統(tǒng)或其他可行方式,具體告知電梯轎廂內(nèi)被困乘客應(yīng)留意的事項(xiàng)。該項(xiàng)不做扣5分,分管領(lǐng)導(dǎo)扣2分。

四、值班人員如遇不法分子或乘客蓄意破壞電梯等設(shè)備設(shè)施要?jiǎng)偤猛ㄖ０策M(jìn)行制止或報(bào)警,并對(duì)破壞的設(shè)備依法賠償。

第十七章記錄與表格

一、《材料、設(shè)備購(gòu)置申請(qǐng)表》

二、《圖紙?jiān)O(shè)備檔案》

三、《設(shè)備日常檢修、保養(yǎng)表》

四、《設(shè)備報(bào)廢表》

五、《設(shè)備運(yùn)行日志》

六、《設(shè)備修理、保養(yǎng)安排》

七、《消防報(bào)警系統(tǒng)設(shè)備檢修記錄表》

八、《柴油機(jī)組檢查表》

九、《消防水泵修理保養(yǎng)記錄表》

十、《排污泵檢修表》

十一、《水泵無負(fù)壓設(shè)備修理保養(yǎng)紀(jì)錄表》