房地產(chǎn)項目無敵測算超全版本精編

1項目及評價依據(jù)簡介..................................1 2項目投資估算 2 4 靜態(tài)評價.......................................8 6項目經(jīng)濟評價結(jié)論及建議.............................15 .建議 151項目及評價依據(jù)簡介玉溪沃爾瑪購物廣場(以下簡稱“項目”)位于云南省玉溪市紅塔區(qū)中心城區(qū)內(nèi)，紅塔大道與東風路的交界處，東至東風路，西至花園街南端，南至紅塔大道綠化廣場，北至瓦窯十二組民房，占地畝。規(guī)劃總建筑面積項目技術(shù)經(jīng)濟指標根據(jù)委托方提供的有關(guān)數(shù)據(jù)和初步的總體規(guī)劃設(shè)計方案編制項目技術(shù)經(jīng)濟指標表，項目的技術(shù)經(jīng)濟指標為經(jīng)濟評價中各項成本費用及收入測算的基礎(chǔ)數(shù)主主要技術(shù)經(jīng)濟指標1項目總用地面積建筑用地面積綠化用地面積停車場用地面積2容積率3建筑密度4總建筑面積地上商場建筑面積按畝折算按畝折算按畝折算共四層數(shù)8,9768,864%44,10826,694位平方米平方米平方米平方米平方米平方米首首層商場建筑面積二層商場建筑面積三層商場建筑面積四層商場建筑面積地下商場(沃爾瑪)建筑面積6,6306,5756,385平方米平方米平方米平方米平方米經(jīng)濟評價依據(jù)通過全面的和按照的思路，本評價報告是在項目采用租售方案一，即先租賃后整體銷售方案的基礎(chǔ)上，從定量的角度對項目開發(fā)經(jīng)營過程中涉及的投資、收入和成本費用進行測算，并對項目的財務可行性(包括盈利能力、償還貸款能力及抗風險能力)作出評價及針對性建議。經(jīng)濟評價原則：在項目經(jīng)濟效益分析中，嚴格遵循國家及地方對開發(fā)經(jīng)營的法規(guī)政策規(guī)定，以及對房地產(chǎn)企業(yè)財務核算及財稅的規(guī)定，以求公正、準確地反映項目的經(jīng)營情況，從而為項目作出恰當?shù)脑u價和建議。經(jīng)濟評價前提：本方案中，項目通過在前期出租經(jīng)持在90-95%之間，進入穩(wěn)定經(jīng)營期后，采用一次性整體銷售的方式實現(xiàn)投資回收和盈利。因此，項目計算期以建設(shè)經(jīng)營銷售周期為參的情況，在項目的投資進度估算中以季度為計算時間單位，其余以年度為計算時間單位。各項經(jīng)濟測算不考慮社會物價總水平及通貨膨脹變動影響。項目核算的貨幣為人民幣。2項目投資估算項目開發(fā)成本估算項目開發(fā)成本包括七大類費用項目：土地成本、前期費用、建安工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)期稅費、不可預見費、企業(yè)管理費。其中，項目土地費用、建安工程造價、開發(fā)期稅費以委托方提供的土地成本：包括地價、土地交易稅費、土地補據(jù)委托方提供的土地出讓金、補償費和土地租金數(shù)據(jù)計算，土地成本前期費用：包括規(guī)劃設(shè)計勘察費、前期顧問費、拆遷及土地平整費三項?？辈煸O(shè)計費以建安工程費用為計算基礎(chǔ)，按經(jīng)驗比例估算；前期顧問費按實際已發(fā)生額計算；拆遷及土地平整費以項目總用地面積為計算基礎(chǔ)，按經(jīng)驗值估算，前期費用共34建安工程成本：包括土建裝修成本和安裝工程成本兩大項目，根據(jù)委托方提供的估算單價指標，結(jié)合中對建筑配套設(shè)施的建議進行計共11,356基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：包括外水外電工程費、道路及廣場建設(shè)費、綠化工程費，其中外水外電工程費以總建筑面積為計算基礎(chǔ)；道路及廣場建設(shè)費和綠化工程費以相應的用地面積為計算基礎(chǔ)，根據(jù)經(jīng)驗值估算單價指標計算，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費開發(fā)稅費：依據(jù)委托方提供的云南省及玉溪市 有關(guān)稅費規(guī)定計算，開發(fā)稅費共67不可預見費：按前四項成本費用的總和，根據(jù) 經(jīng)驗比例5%估算，不可預見費共企業(yè)管理費：按前四項成本費用的總和，根據(jù)平均比例3%估算，企業(yè)管理建設(shè)投資進度根據(jù)本項目的建設(shè)規(guī)模和合作方沃爾瑪?shù)倪M駐要求，基于有序而高效的原則，在合理安排各前期工作，保證質(zhì)量的前提下，以最快的速度完成項目建設(shè)。按照前項目進度，計劃整個開發(fā)期的時間跨度為年即6項目投資進度表，見附表二。說明： 2土地成本在項目建設(shè)前半年分兩季度投入完畢。2前期費用、建安工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)期稅費、不可預見費等五項費用根據(jù)項目開發(fā)和工程建設(shè)進度計劃分季度投入。3資金籌措和投入計劃收益測算項目的總體收益包括商場的租金收入和銷售收入，共瑪大型超市和項方米.月，負一層商場的租金按照委托方與沃爾瑪所簽定的協(xié)議價20元/平方米.月計算。(以上價格均不含商場管理費)由于實際操作中在商場交付使用時就真正實現(xiàn)租金收入，但在招商過程中又會使用“免租期”優(yōu)惠等租金策略，因此，一至四層商場的租金收入計算期從200開業(yè)的時間提前兩個月，以作為商戶的裝修期)，按該筆保證金收入將在物業(yè)整體銷售時扣除。負一層商場按照協(xié)議免保證金，在正式開業(yè)后免租兩個月，所租賃進度的假設(shè)：根據(jù)所建議的項目租賃進度計劃，在開業(yè)時，一至四層商場達到70%的出租率，95%之間。按照這個目標，假設(shè)商場的出租率在200租金變化的假設(shè)：根據(jù)我司對商場的研究經(jīng)驗，項 目的租金水平變化根據(jù)出租率和商場的經(jīng)營時間作以定地保持在90-95%的時候，可將商場整體出售。根率，用收益還原法計算。租金水平為未來每年等額的收益水平，采用等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)公式，按10%的折現(xiàn)率將未來收入水平折至2012年初估算各層商場的。由于負一層商場的租金采用等比序列支付的現(xiàn)值系數(shù)公式進行估算。物業(yè)使用年限：根據(jù)項目商業(yè)用地的性質(zhì)，其使用計算公式：等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式 P=A1*[1-1/(1+i)^n]/iA1—2012年一至四層各層的租金水i—折現(xiàn)率(按期望的投資回報率1n—計息周期數(shù)，即剩余使用年限等比序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式PA1—2012年負一層商場的租金水平s—等比系數(shù)(固定遞增率3%)i—折現(xiàn)率(上面提過，年折現(xiàn)率采 (1+10%)^3-1=%)n—計息周期數(shù)。商場剩余使用年限具體價格變化和項目收益估算詳見附表三和附表項目可運用資金估算項目可運用資金是指在扣除有關(guān)經(jīng)營稅費和經(jīng)營費用、所得稅后的租售收入。本方案中經(jīng)營期內(nèi)的可根據(jù)國家和地方相應財稅法律法規(guī)的規(guī)定，參考類似房地產(chǎn)項目有關(guān)開發(fā)和營銷成本的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，結(jié)合項目的實際情況，在開發(fā)經(jīng)營期間涉及的各項稅項目經(jīng)營期間有關(guān)稅(費)率一覽表序序費用項目計費口徑租賃期間稅費營業(yè)稅及附加%教育費附加房房地產(chǎn)稅2銷售相關(guān)稅費營業(yè)稅及附加營業(yè)稅附加(含城建稅和交易及印花稅3推廣費用4租賃費用5銷售費用6地租7大修費金銷售收入銷售收入銷售面積銷售收入年租金收入銷售收入項目建安工程成本%%%%方米%%年2根據(jù)委托方提供的資料，地租按照物業(yè)的使用萬元。因此在計算可運用資金時，地租部分在物業(yè)租賃期間逐年扣除，在物業(yè)出售當年按10%的折現(xiàn)率，采用等差序列現(xiàn)值系數(shù)公式將剩余使用2項目按照出租形式經(jīng)營物業(yè)時，需按照物業(yè)的固定資產(chǎn)價值計提大修費以用于物業(yè)設(shè)施的維投資計劃與資金籌措房地產(chǎn)項目開發(fā)投資的資金來源為三個方面，一是自有資金，二是各階段的租售收入，三是當自有資金已全部投入開發(fā)而未獲得租售收入或租售收入不足以滿足開發(fā)投資時，采用貸款的形式解決資金問題。5,253萬元。項目的租金收入雖然在建設(shè)期(即2005年)開始收取，但資金量很少，并不足以彌補資金缺口，所以銀行貸款是本方案運作中的重要融資手段。項目資金籌措根據(jù)項目投資進度，配合項目自有資金及可運用租售收入所提供的資金量，確定項目所需銀項目投資計劃與資金籌措表詳見附表六。銀行貸款06年開始以可運用的租金收入付息還本，至項目整體出售獲取銷售收入后。用長期(五年以上)貸款利息%，合計需支付貸款還本付息表詳見附表七。4項目盈利能力評價靜態(tài)評價靜態(tài)評價是指不考慮貨幣時間價值對項目盈利能力進行評價。有關(guān)說明項目損益表的編制(詳見附表八)。損益表反映了項目在整個經(jīng)營期內(nèi)的利潤總額、所得稅和稅后利潤的分配情況，是計算投資利潤率、投資利稅率等靜態(tài)評價指標的基礎(chǔ)所得在項目年度結(jié)算時，當出現(xiàn)帳面收入，在扣除開發(fā)成本及租售費用、地租、大修費等費用后，如果有銷售利潤，則按所得稅率33%計算出本項目的所得稅；如果出現(xiàn)虧損，該年份所得稅為零，由虧轉(zhuǎn)盈的年份則按財務通則規(guī)定將利潤總額調(diào)整為應納稅所得額，再計算所得稅。所得稅在租售期間按年度計提。盈利能力分析房地產(chǎn)經(jīng)營性項目的靜態(tài)盈利分析指標主要選金率進行評價。靜態(tài)評價指標表靜靜態(tài)評價指標投資利潤率投資利稅率稅后%%稅前%%分析： ?年均投資利潤率年均投資利潤率是項目整個建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額與項目總投資的比率。從項目的經(jīng)營情況看來，雖然年均稅后投資利潤率比現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率(約15％)要低，但應看到，項目的出租經(jīng)營期只有7年，作為大型商業(yè)項目僅僅是處于初始的運營階段，租金水平相對較低。而且最后采用整體銷售的方式出售，項目的總體投資利潤率(稅后)達到了%，從這一指標來看，項目是具有相?投資利稅率投資利稅率是項目建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)的年平均利稅總額與總投資的比率。?自有資金利潤率自有資金利潤率是項目建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額與自有資金的比率。由于項目主要是運用銀行貸款解決資金的來源，因此，實現(xiàn)了提高項目自有資金效率的目的，從項目的自有資金利潤率和利稅率的水平看，項目的自有資金盈利能力已遠高于行業(yè)平因此，從靜態(tài)指標的水平看，項目具有一定的盈利能力，說明項目基本可行。動態(tài)評價動態(tài)評價的分析方法是考慮了貨幣的時間價值，對項目生命周期全過程的投資效益進行全面評價的方有關(guān)說明現(xiàn)金流量表的編制(詳見附表九、十)現(xiàn)金流量表(全部投資)不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎(chǔ)，用以計算全部投資在所得稅前和稅后的財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值以及投資回收期等評價指標，考察項目全部投資的盈利能力，而與項目的籌資方式無現(xiàn)金流量表(自有資金)是從投資者的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計算自有資金財務內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值等評價指基準基準貼現(xiàn)率是項目凈現(xiàn)值貼現(xiàn)時，計算貼現(xiàn)系數(shù)所采用的利率。我國一般取略大于同期貸款利率為基準貼現(xiàn)率。本項目發(fā)生銀行貸款，按長期(五年以上)貸款利率%計，則現(xiàn)按%(按貸款利率上浮10%計)作為基準貼現(xiàn)率進行計盈利能力分析動態(tài)盈利分析主要采用最常用和直接的的盈利性計算評價指標，包括凈現(xiàn)值(NPV)、內(nèi)部收益率(IRR)和投資回收期。并針對稅前、稅后的情況進行分析評價。?凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值的經(jīng)濟含義是：把不同時間上發(fā)生的凈數(shù)為零，當凈現(xiàn)值大于或等于零，即認為項目盈利能力已滿足最低要求，在財務上是可以接ntcc?內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率是指方案壽命期內(nèi)可以使凈現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值等于零的利率。它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標，該指標根據(jù)現(xiàn)金流量求得，其評價參數(shù)為基準貼現(xiàn)率，當財務內(nèi)部收益率大于基準貼現(xiàn)率，即認為項目盈利能力已滿足最低要求，在財務上是可以接受的。nt?投資回收期投資回收期可分為靜態(tài)投資回收期與動態(tài)投資回收期兩項，是指以項目的凈收益抵償全部投資所需要的時間，是考察項目在財務上的投資Pttt評評價指標凈現(xiàn)值(單位：萬內(nèi)部收益率(IRR)投資回收期(動投資回收期(靜稅前%稅后9,043%評評價指標稅前稅后凈現(xiàn)值(單位：凈現(xiàn)值(單位：萬內(nèi)部收益率(IRR)投資回收期(動%8,967%按折現(xiàn)率%計算，全部投資和自有資金的稅前、稅后凈現(xiàn)值均大于零，說明該項目是可全部投資和自有資金的稅前、稅后內(nèi)部收益率均高于選取的利率%，表明項目的整體收益較好，全部投資和自有資金均具有較從投資回收期來看，項目在最后一年的經(jīng)營期內(nèi)，即當項目整體銷售后才能完成投資回收，表明項目的前期收益較低，回收期較長，存在一定的資金回收壓力。5項目敏感性分析敏感性分析是通過變動項目方案的各種數(shù)據(jù)，分析在項目計算期內(nèi)各種不確定性因素對項目收益所產(chǎn)生的影響，找出對項目收益指標影響較大的因素(稱為敏感因素)，并確定其影響程度。若各種不確定因素在較大范圍內(nèi)變動時，項目收益指標仍比較穩(wěn)定，則說明項目方案具有較強的抗風險能力。一般來說，影響房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益的主要風險因素為收益(租金和銷售收入)和開發(fā)成本費用。由于該方案中的銷售價格是按租金水平進行估算的，所以以下只針對租金和成本這兩個因素的變化所引致的項目收益指標敏感性分析指標表-20%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%555%%%%%%%%%%%%%%%%化成本變化租金變化成本變化租金變化NPV(1)當開發(fā)成本費用上漲20%和租金(即收益)下降20%時，內(nèi)部收益率分別為%和%，高于基準收益率 (I=%)，表明項目有一定的抗風險能力。(2)雖然開發(fā)成